Extrait : « Les époux X. soutiennent que la clause pénale du mandat n'est pas suffisamment apparente pour en reconnaître sa validité, tandis que la société Aptitudes immobilier retient qu'aucun article ne mentionne de taille de police spécifique pour cette clause, renvoyant aux recommandations de lisibilité de la commission des clauses abusives.

En application des dispositions de l'article 78, alinéa du décret du 20 juillet 1972 précité, la clause pénale figurant au mandat doit être mentionnée en caractères très apparents et le défaut de tels caractères entraîne la nullité de la clause. Cette appréciation, de fait, est effectuée in concreto.

Comme justement relevé par le tribunal, il ne suffit pas que les titres soient en gras et en grands caractères, mais il faut aussi que le contenu de la clause soit rédigé en caractères très apparents par rapport à l'ensemble des conditions générales du mandat. Il n'existe en effet pas de dispositions spécifiques imposant une taille de police pour les mandats de vente.

En l'espèce, le contrat de mandat comporte au verso un paragraphe comportant le titre « clauses pénales ». Cette clause est rédigée dans son intégralité en caractères gras et majuscules et comporte un titre explicite. Elle se distingue également des autres clauses, rédigées, à l'exclusion de la durée de mandat, en caractères minuscules. Les deux éléments, au-dessus et en-dessous, sont espacés et ne sont pas en gras. D'une part, la clause litigieuse, dont le titre est explicite, se distingue des autres clauses du mandat qui l'entourent et d'autre part, elle ressort clairement au premier coup d''il des autres dispositions du mandat.

Il s'ensuit qu'elle doit être considérée comme très apparente et que le jugement est confirmé de ce chef. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

CHAMBRE CIVILE 1-3

ARRÊT DU 21 MARS 2024

 

R.G. n° 21/05844. N° Portalis DBV3-V-B7F-UX3C. CONTRADICTOIRE. Code nac : 57A. Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 août 2021 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE (6^e ch.) : RG n° 17/09762.

LE VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 6] (pays), de nationalité Française, [Adresse 1], [Localité 3]

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [Localité 5], de nationalité Française, [Adresse 1], [Localité 3]

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625, Représentant : Maître Mickael CHEMLA, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE

 

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ APTITUDES IMMOBILIER

N° SIRET : XXX, [Adresse 2], [Localité 3], Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627, Représentant : Maître Maud EGLOFF-CAHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1757, substituée par Me Marguerite WARTER, avocat au barreau de STRASBOURG

 

Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 janvier 2024, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président et Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme FOULON

 

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 21 juin 2017, M. X. et Mme Y. épouse X. ont confié à la SARL Aptitudes immobilier un mandat simple sans exclusivité de vente portant sur un appartement en rez-de-jardin avec deux emplacements de parking et une cave, situé [Adresse 4] à [Localité 3] (92), le prix étant fixé à la somme de 1.630.000 euros net vendeur, avec une commission de 5% à la charge des vendeurs.

Le 10 août 2017, les époux X. ont accepté l'offre d'achat présentée par M. Z. au prix de 1.570.000 euros net vendeur.

Par suite, la vente dudit bien n'a pas prospéré.

Estimant que les époux X. avaient manqué à leurs obligations, par exploit d'huissier délivré le 12 octobre 2017, la société Aptitudes immobilier les a fait assigner en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par lettre simple du 23 octobre 2017, les époux X. ont informé la société Aptitudes immobilier de la signature au profit de M. [P] [T] et de Mme [F] [Y] d'un compromis de vente portant sur ledit bien et ce, au prix de 1.560.000 euros net vendeur.

Par jugement du 27 août 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté les époux X. de leur demande de nullité de l'assignation,

- condamné solidairement les époux X. à payer à la société Aptitudes immobilier la somme de 40.000 euros,

- débouté les époux X. de leur demande reconventionnelle,

- condamné in solidum les époux X. à payer à la société Aptitudes immobilier la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- prononcé l'exécution provisoire de la décision déférée,

- condamné in solidum les époux X. aux dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

[*]

Par acte du 23 septembre2021, les époux X. ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 21 décembre 2021, de :

- les déclarer recevable et fondé en leur appel,

Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

* débouté les époux X. de leur demande de nullité de l'assignation, du mandat du 21 juin 2017, de la clause pénale,

* condamné solidairement les époux X. à payer à la société Aptitudes immobilier la somme de 40.000 euros,

* débouté les époux X. de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société Aptitudes immobilier à leur verser la somme de 70.000 euros au titre des dommages intérêts et celle de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum les époux X. à payer à la société Aptitudes immobilier la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* prononcé l'exécution provisoire de la décision déférée,

* condamné in solidum les époux X. aux dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau,

o Sur la nullité du mandat d'entremise,

- prononcer la nullité du mandat d'entremise du 21 juin 2017 et prononcer subséquemment la nullité de la clause pénale,

- débouter la société Aptitudes immobilier de sa demande indemnitaire fondée sur la mise en 'uvre de la clause pénale,

o Sur la nullité de la clause pénale,

- déclarer nulle la clause pénale figurant au contrat en ce qu'elle est rédigée en caractères d'une dimension insuffisante,

- débouter la société Aptitudes immobilier de sa demande indemnitaire fondée sur sa mise en 'uvre de la clause pénale,

o Sur l'inapplication de la clause pénale,

- juger que le simple refus de régulariser par les mandants un compromis de vente, seul acte susceptible de constater l'accord des volontés n'est pas fautif, quelle qu'en soit la cause,

- juger en conséquence que le refus de vendre sanctionné par la clause pénale ne peut correspondre à un refus de régulariser un avant-contrat mais uniquement celui de refuser la réitération authentique de vente qui s'accompagne en pratique du transfert des fonds et donc du règlement de l'intermédiaire,

- juger qu'en tout état de cause la clause doit être interprétée dans un sens favorable au consommateur,

- juger en conséquence qu'en l'absence de manquement contractuel imputable aux époux X., la clause pénale ne peut s'appliquer,

- juger enfin qu'il existait un motif parfaitement légitime des époux X. de mettre fin aux pourparlers en cours au regard de « l'offre » transmise par l'agent immobilier qui ne revêtait aucun caractère sérieux au regard du grand nombre d'erreurs l'entachant et dont l'authenticité était sujette à caution,

En conséquence,

- débouter la société Aptitudes immobilier de sa demande indemnitaire fondée sur la mise en œuvre de la clause pénale prévue au contrat de mandat,

Subsidiairement,

- ramener le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

o Sur l'absence de faute délictuelle imputable aux époux X.,

- juger que les époux X. n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leur responsabilité délictuelle,

- débouter la société Aptitudes immobilier de sa demande indemnitaire,

o Sur la responsabilité de la société Aptitudes immobilier,

- juger qu'en ne présentant pas à son mandant l'offre reçue la plus avantageuse, l'agent immobilier chargé d'un mandat d'entremise a commis un manquement à son devoir de loyauté à l'égard de ses mandants, et n'a pas tenu compte, comme il le devait, de l'intérêt de ces derniers,

- juger que cette faute a causé aux époux X. la perte de chance de pouvoir vendre séparément les garages et cave non compris dans la première offre de M. X.,

En conséquence,

- condamner la société Aptitudes immobilier à verser aux époux X. une somme de

70.000 euros au titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

- condamner la société Aptitudes immobilier à verser aux époux X. la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

[*]

Par dernières écritures du 4 janvier 2022, la société Aptitudes immobilier prie la cour de:

- déclarer les époux X. mal fondés en leur appel ainsi qu'en l'ensemble de leurs demandes et les en débouter,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* débouté les époux X. de leur demande de nullité de l'assignation,

* condamné solidairement les époux X. à payer à la société Aptitudes immobilier la somme de 40.000 euros,

* débouté les époux X. de leur demande reconventionnelle,

* condamné in solidum les époux X. à payer à la société Aptitudes immobilier la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* prononcé l'exécution provisoire de la décision déférée,

* condamné in solidum les époux X. aux dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

- débouter les époux X. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont infondées,

- condamner solidairement les époux X. à payer à la société Aptitudes immobilier la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

[*]

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la nullité du contrat d'entremise :

Les époux X. soutiennent que le mandat d'entremise passé avec la SARL Aptitudes immobilier est nul en raison de l'absence de signature de l'un des époux, du défaut d'identification claire de Mme X., dont le prénom ne figure pas au mandat, de l'absence de remise d'un exemplaire par partie, du non-respect du code de la consommation concernant le formulaire de rétractation et la délivrance d'un exemplaire original par partie en présence, du défaut sur le contrat de toutes les mentions obligatoires prévues par l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, portant sur l'identification de l'agent immobilier.

La société Aptitudes immobilier soutient que le mandat était rédigé au nom des deux époux, avec la mention d'agissement conjoint et solidaire et que le numéro de téléphone suffisait à identifier Mme Y. épouse X., que deux signatures sont bien apposées sur le mandat, qu'un formulaire de rétractation a bien été produit et que cette faculté était clairement exprimée dans le mandat, qu'un original a bien été donné à chaque partie, et que le décret du 20 juillet 1972 ne prévoit aucunement que la sanction du défaut des mentions critiquées soit la nullité.

 

1. Sur l'absence d'identification de Mme X. :

S'agissant de l'absence de signature, l'examen minutieux des signatures du mandat de vente, en les comparant avec celles du certificat notarié produit par les appelants et signé le 21 décembre 2017, portant sur la vente du bien situé [Adresse 4] à [Localité 3], permet de confirmer, comme l'a justement fait le tribunal judiciaire de Nanterre en première instance, la réalité de deux signatures manuscrites dans le cadre réservé au propriétaire. L'authenticité des signatures n'est pas contestée.

Il s'en déduit que l'identification de Mme Y. épouse X. est attestée tant par sa signature que par la mention « M. et Mme X. » et son numéro de téléphone ; ces dernières informations, portant sur le mariage de Mme Y. avec M. X. à la date du mandat, laquelle est confirmée par le même certificat notarié de vente, et son numéro de téléphone ne sont pas contestées non plus.

L'absence de mention du prénom de Mme Y. épouse X. et de son nom de naissance ne saurait donc suffire à considérer que cette dernière n'est pas identifiée au contrat.

 

2. Sur le nombre d'exemplaires du mandat :

S'agissant du nombre d'exemplaires du mandat, il ressort de l'article 1375 du code de procédure civile : « L'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé. Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits. Celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, ne peut opposer le défaut de la pluralité d'originaux ou de la mention de leur nombre (…) ».

En l'espèce, les époux X. n'ont pas d'intérêt distinct, ces derniers agissant aux termes du mandat « conjointement et solidairement en qualités de seuls propriétaires » : ils entendent mandater la société Aptitudes immobilier afin de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre les biens et droits » désignés dans l'acte. Il ressort des termes du mandat que deux exemplaires ont été dressés, un pour le propriétaire, un pour l'agence, de sorte que la formalité d'un original par partie ayant un intérêt distinct a été respectée.

 

3. Sur le formulaire de rétractation :

Par ailleurs, les époux font valoir que le mandat est nul du fait du non-respect de l'article L. 221-5 du code de la consommation, car la seule présence d'une clause de renonciation par le biais d'un formulaire de rétractation joint au contrat ne suffit pas à prouver la présence effective du feuillet de rétractation.

Or, aux termes de l'article L. 221-5 du code de la consommation dans sa version en vigueur au moment de la signature du mandat, « Préalablement à la conclusion d'un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d'exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu'il contient sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

3° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;

4° L'information sur l'obligation du consommateur de payer des frais lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation d'un contrat de prestation de services, de distribution d'eau, de fourniture de gaz ou d'électricité et d'abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l'exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l'article L. 221-25 ;

5° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l'article L. 221-28, l'information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation ; (…) »

Le mandat signé de M. et Mme X. stipule que « le mandant a la faculté de renoncer au mandat dans le délai de QUATORZE JOURS à compter de la date de signature des présentes. Si le mandant entend utiliser cette faculté, il utilisera le formulaire ci-joint ou procédera à toute autre déclaration dénuée d'ambiguïté, exprimant sa volonté de se rétracter et l'adressera en recommandé avec demande d'avis de réception au mandataire désigné, dans un délai de QUARTORZE JOURS, qui commence à courir le jour de la signature des présentes, étant précisé que le jour de ce point de départ n'est pas compté, le décompte de ce délai commence le lendemain à 0 heure et expire le 14ème jour à minuit. »

La cour retient par ailleurs que la faculté de rétractation est très clairement indiquée dans l'en-tête du mandat nommé « mandat simple de vente (sans exclusivité) avec faculté de rétractation ».

Comme la relève à bon droit le tribunal, les époux ont signé le mandat avec cette clause, de sorte qu'ils ont reconnu avoir reçu le formulaire de rétractation et avoir eu la faculté, au moyen de ce formulaire ou de toute autre déclaration dénuée d'ambiguïté, de se rétracter.

 

4. Sur les mentions obligatoires du mandat d'entremise :

Les époux X. se fondent sur l'article 92 du décret du 20 juillet 1972 pour soutenir que le mandat est nul faute de mentionner le lieu de délivrance de la carte professionnelle de l'agent immobilier ainsi que le nom et l'adresse de la caisse de garantie.

La société Aptitudes immobilier soutient qu'il n'existe aucune sanction à cette omission, que les informations sont par ailleurs accessibles par la consultation d'un fichier national des professionnels de l'immobilier créé par la loi Alur et qu'enfin, les époux X. ne justifient d'aucun préjudice lié à cette absence d'information.

En vertu de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (loi Hoguet), « Sont nulles les promesses et les conventions de toute natures relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. »

Aux termes de l'article 92 du décret du 20 juillet 1972, « Outre les mentions prescrites par les articles 8, 28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l'article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, les personnes visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel :

Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; Le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ; Le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.

Ces indications ne doivent être accompagnées d'aucune mention de nature à faire croire, d'une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément. »

Ainsi, la sanction de l'absence de certaines mentions dans les mandats d'entremise est la nullité relative du contrat, mais ce n'est cependant pas le cas de la mention spécifique du lieu de délivrance de la carte professionnelle de l'agent immobilier.

En l'espèce, si le nom de l'agent de la société Aptitudes immobilier et son numéro de carte professionnelle sont bien inscrits, la nullité du mandat n'est pas encourue, faute de texte prévoyant cette nullité, du fait de l'absence de mention du lieu de délivrance de cette carte professionnelle.

Dès lors, aucun des moyens soulevés ne conduit à constater la nullité du contrat et le jugement est donc confirmé de ce chef.

 

II. Sur la nullité de la clause pénale :

Les époux X. soutiennent que la clause pénale du mandat n'est pas suffisamment apparente pour en reconnaître sa validité, tandis que la société Aptitudes immobilier retient qu'aucun article ne mentionne de taille de police spécifique pour cette clause, renvoyant aux recommandations de lisibilité de la commission des clauses abusives.

En application des dispositions de l'article 78, alinéa du décret du 20 juillet 1972 précité, la clause pénale figurant au mandat doit être mentionnée en caractères très apparents et le défaut de tels caractères entraîne la nullité de la clause.

Cette appréciation, de fait, est effectuée in concreto.

Comme justement relevé par le tribunal, il ne suffit pas que les titres soient en gras et en grands caractères, mais il faut aussi que le contenu de la clause soit rédigé en caractères très apparents par rapport à l'ensemble des conditions générales du mandat.

Il n'existe en effet pas de dispositions spécifiques imposant une taille de police pour les mandats de vente.

En l'espèce, le contrat de mandat comporte au verso un paragraphe comportant le titre « clauses pénales ». Cette clause est rédigée dans son intégralité en caractères gras et majuscules et comporte un titre explicite. Elle se distingue également des autres clauses, rédigées, à l'exclusion de la durée de mandat, en caractères minuscules. Les deux éléments, au-dessus et en-dessous, sont espacés et ne sont pas en gras. D'une part, la clause litigieuse, dont le titre est explicite, se distingue des autres clauses du mandat qui l'entourent et d'autre part, elle ressort clairement au premier coup d''il des autres dispositions du mandat.

Il s'ensuit qu'elle doit être considérée comme très apparente et que le jugement est confirmé de ce chef.

 

III. Sur l'application de la clause pénale :

La société Aptitudes immobilier demande le paiement de la clause pénale figurant au mandat dès lors que les époux X. ont d'une part refusé de poursuivre la vente à M. X. alors qu'ils avaient accepté l'offre de ce dernier, et d'autre part qu'ils ont vendu sans le concours de la société Aptitudes immobilier à des acquéreurs qui leur avaient pourtant été présentés par ses soins.

La société Aptitudes immobilier soutient que les époux X. ont causé à la société Aptitudes immobilier un préjudice important correspondant à la perte de la rémunération qu'elle aurait dû percevoir. Elle prétend en outre que les acquéreurs finaux avaient découvert le bien des époux X. par son intermédiaire et qu'en signant par l'entremise d'une autre agence, ces derniers ont violé leurs engagements contractuels.

En réponse, les époux X. soutiennent qu'aucun avant-contrat n'avait été signé avec M. X., de sorte qu'ils disposaient de leur liberté de refuser de vendre à ce dernier, et qu'ils n'ont à ce titre commis aucune faute.

Au soutien de leur demande d'infirmation du jugement de ce chef, les époux X. font valoir qu'aux termes d'une jurisprudence constante, le refus de régulariser un compromis n'est pas un manquement fautif et que le mandant est toujours libre de refuser de vendre. Ils soutiennent qu'il n'existe pas de rencontre des volontés avant régularisation d'un avant-contrat prévoyant l'ensemble des conditions de la vente.

Sur ce,

En l'espèce une période de pourparlers s'est déroulée entre les époux X. et M. X. par l'entremise de la société Aptitudes immobilier à compter du 8 août 2017.

M. X. communiquait en anglais.

 

1. Sur le caractère parfait de la vente :

En vertu de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il n'est pas contesté par les époux X. que :

- Le 8 août 2017 à 13h56, M. X. faisait une offre par courriel à 1.600.000 euros pour le seul appartement (« an offer of 1.600.000 euros (one million six hundred thousand euros) only for the said appartement »).

- Le même jour à 20h10, ce dernier faisait une nouvelle offre avec deux options, en précisant qu'elle faisait suite à un échange téléphonique avec la société Aptitudes immobilier. Option 1 : l'appartement avec les deux places de parking et la cave pour 1.610.000 euros ou bien Option 2 : l'appartement avec une place de parking et la cave pour 1.600.000 euros.

- Le 10 août 2017 à 14h54, la société Aptitudes immobilier adressait un mail aux époux X. aux fins d'obtenir une contre-offre au prix d'un million cinq cent soixante-dix mille euros net vendeur « comme convenu pour l'offre de M. X. »

- Le 10 août 2017 à 17h19, une photographie d'une lettre manuscrite signée de M. et Mme X. était adressée à la société Aptitudes immobilier, dans laquelle était écrit « nous soussignés, M. et Mme X., acceptons l'offre d'achat de M. X., pour notre appartement [Adresse 4] à [Localité 3] au montant de 1.570.000 € (un million cinq cent soixante-dix mille euros) net vendeur ». Il était demandé en outre de prendre au plus tôt contact avec leur notaire pour formaliser la promesse de vente.

- Le 13 septembre 2017 un virement de 79.000 euros est effectué auprès du notaire de M. X. à titre d'indemnité d'immobilisation pour l'achat du « 95 bld B. [Ville] "

- Les frais de la société Aptitudes immobilier avaient été réduits à 40.000 € (différence entre 1.610.000 euros et 1.570.000 euros)

En outre, un document daté du 8 août confirmait l'offre pour l'appartement avec les deux places de parking et la cave pour 1.610.000 euros, avec une erreur dans le montant écrit en toutes lettres (« one million six hundred seventy thousand euros »). Bien que ce courrier soit contesté dans sa forme par les époux X. au regard du niveau de langue anglaise se distinguant des autres courriels de M. X., son contenu a été confirmé par attestation en français du 13 septembre 2017, signée de M. X., dans laquelle l'erreur était corrigée pour retenir l'offre faite en France le 10 août 2017, la somme de 1.610.000 euros et non 1.670.000 euros pour l'appartement une cave et deux emplacements de parking. Du reste, ce courrier et cette attestation reprennent l'offre faite par mail le 8 août 2017 à 20h10.

Il résulte de ces éléments que les pourparlers étaient engagés et avaient abouti sans ambiguïté à un accord sur l'objet (l'appartement avec 2 places de parking et une cave) et le prix de 1.570.000 euros net vendeur.

Dès lors, la vente était parfaite, et les époux X. étaient engagés bien que le prix ne soit pas encore payé ou le bien livré, de sorte que le mandat doit être considéré comme exécuté.

 

2. Sur le refus de vendre et l'application de la clause pénale :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 9 du mandat d'entremise du 21 juin 2017 stipule : « Le présent mandat vous est consenti pour une durée de vingt-quatre mois (24). Il ne pourra être dénoncé pendant les trois premiers mois ; ensuite il pourra être dénoncé à tout moment, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence :

- Pendant la durée du mandat, nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez en acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour le jour de l'acte authentique.

- Si nous présentons les biens à vendre directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre mission.

- Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.

En cas de vente, pendant la durée du présent mandat et 2 ans après son expiration, nous devons obtenir de notre acquéreur l'assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous ».

Par ailleurs, l'article 12 du mandat prévoit que « dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et de l'agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.

Clauses pénales :

En cas de non-respect de la clause ci-dessus, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat. »

Sur ce,

En l'espèce, la société Aptitudes immobilier fournit une liste de visites du bien des époux X., dans laquelle figure celle, le 27 juin 2017, de « M. et Mme [T] », en l'espèce M. [K] [T] et sa compagne, comme il est précisé dans la promesse de vente du 2 octobre 2017. Cette visite ne démontre pas que ces acquéreurs aient été « présentés » au sens du mandat, par la société Aptitudes immobilier aux époux X. Cependant, il ne ressort pas non plus des éléments produits que les époux X. aient, conformément à l'article 9 du mandat signé avec la société Aptitudes immobilier, vérifié auprès de M. [T] et de sa compagne que le bien leur avait été présenté antérieurement par une autre agence que Aptitudes immobilier (la société Barnes).

En premier lieu, la promesse de vente a été signée devant notaire le 2 octobre 2017 et la vente finalisée le 28 février 2018, de sorte qu'il est constant que les époux X. souhaitaient bien vendre leur bien.

En second lieu, il est produit aux débats le courrier des époux X. qui informe la société Aptitudes immobilier de la signature de la promesse de vente avec " M. [T] et Mme [T] ". Ce courrier est daté du 23 octobre 2017, soit après les échanges et pourparlers menés avec M. X. via la société Aptitudes immobilier.

Pour justifier leur refus de vendre à M. X., les époux X. expliquent dans leurs conclusions que l'offre de M. X. leur apparaissait incertaine dès lors qu'ils tiraient des termes de l'offre des doutes notamment sur la validité de celle-ci au regard de sa forme et de son niveau d'anglais, et des doutes sur l'effectivité de la venue en France de M. X. pour mutation professionnelle. Ainsi le 11 septembre 2017, ils indiquaient avoir émis de nombreuses réserves et mettre fin à « toute discussion avec M. X. ».

La société Aptitudes immobilier produit en réponse notamment :

- Un courrier officiel du 18 septembre 2017 au conseil des époux X. dans lequel elle mentionne notamment le virement du 13 septembre pour l'immobilisation du bien effectué par M. X. dont le justificatif a été transmis aux époux X. ;

- Un courriel du 22 septembre 2017 avec pièces justificatives, annonçant que M. X. a obtenu auprès de sa banque HSBC l'accord de financement pour acquérir leur appartement sans aucune condition suspensive de financement ou de prêt, ainsi que son courrier manuscrit dans lequel il se dit prêt à conclure cette transaction aussi tôt que possible.

Il apparaît donc que, malgré l'accord des volontés, les époux X. ont bien refusé de vendre à M. X., c'est-à-dire qu'ils ont refusé de faire aboutir la vente, et non pas simplement usé de leur liberté de ne pas vendre, liberté qu'ils avaient perdue au moment où le mandat se trouvait exécuté par la rencontre des volontés sur l'objet et le prix de celui-ci. Ce refus est confirmé malgré les garanties apportées par l'acquéreur lui-même communiquées aux époux X. via le mandataire et malgré la réitération de l'offre de M. X.

Toutefois, la constatation de cet accord des volontés n'a pas été actée dans un seul écrit comportant l'engagement des parties, comme l'exige la loi du Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 suscitée de sorte que l'examen de la privation d'une rémunération pour le mandataire à laquelle il aurait pu légitimement prétendre doit être vérifiée.

Or, comme évoqué plus haut, la preuve est rapportée par la société Aptitudes immobilier que M. [T] et sa compagne avaient visité l'appartement des époux X. le 27 juin par son intermédiaire.

Le mandat d'intérêt commun mettait toutefois à la charge des époux X. l'obligation de prouver que le bien n'avait pas été présenté par Aptitudes immobilier. Ces derniers ne démontrent pas qu'ils ont respecté leur obligation de s'assurer auprès des acquéreurs de ce que le bien n'avait pas été présenté à M. [T] et sa compagne par l'intermédiaire de la société Aptitudes, alors qu'ils avaient effectivement visité l'appartement par l'entremise de la société Aptitudes immobilier.

Il apparaît donc d'une part que la vente ne s'est pas concrétisée par le refus de vendre du mandant qui avait accepté l'offre de M. X., et d'autre part qu'elle s'est finalement réalisée avec un acquéreur ayant eu connaissance du bien par l'intermédiaire du mandataire, sans pour autant que les époux X. ne prouvent avoir respecté l'article 9 du mandat.

La faute des époux X. est donc caractérisée par le fait que la vente a été faite sans l'entremise de la société Aptitudes au profit d'acquéreurs qui avaient visité le bien par l'intermédiaire de celle-ci et que les vendeurs ne se sont pas assurés que ces acquéreurs ne s'étaient pas vu présenter le bien par la société Aptitudes immobilier.

Ainsi, les mandants ont conclu la vente en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Par conséquent, les motifs de l'application de la clause pénale du mandat d'entremise sont remplis.

Quant au montant, la clause pénale précitée prévoit que la société Aptitudes immobilier bénéficiera d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue audit mandat. Cette indemnité correspond aux dommages et intérêts correspondants au préjudice subi par la société mandataire constitué de la perte de ses honoraires.

Cette indemnité est fixée à 5% TTC du prix net vendeur, soit la somme de 78.500 euros (1.570.000 x 5%).

Toutefois, comme retenu par le premier juge, la société Aptitudes immobilier expose avoir réduit à la somme de 40.000 euros ses honoraires pour favoriser la vente à M. X., et demande cette somme : les époux X. seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 40.000 €.

Le jugement est confirmé de ce chef.

 

3. Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société Aptitudes immobilier :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Les époux X. soutiennent que la société Aptitudes immobilier a eu un comportement déloyal en leur transmettant une offre globale sans leur préciser qu'ils avaient la possibilité de vendre séparément l'appartement des garages et de la cave, de sorte qu'ils ont eu une perte de chance de réaliser une vente plus profitable, car ils considèrent que leurs places de parking auraient pu être davantage valorisées.

La société Aptitudes immobilier soutient qu'elle a exécuté le mandat, justifié par de nombreuses visites du bien, la transmission d'une offre et du suivi administratif du dossier.

En l'espèce, le mandat signé des époux X. portait sur un ensemble comportant l'appartement, ainsi qu'une cave et deux places de parking, précision faite d'un jardin et d'une terrasse, non sur l'appartement seul. En outre, la société Aptitudes immobilier démontre le travail effectué pour tenter de vendre le bien.

Enfin, les époux X. ont refusé de vendre à la suite de l'offre qui leur avait été faite, laquelle était sérieuse au regard des pièces bancaires de M. X. rapportées et de la réitération de son offre. Ils ont aussi vendu leur bien au prix total (incluant une commission pour l'agence Barnes de 45.000 euros) de 1.605.000 euros.

Au regard de ces trois éléments, ils ne démontrent pas le préjudice qu'ils invoquent.

Le jugement est donc confirmé de ce chef.

 

4. Sur les demandes accessoires :

Les époux X. succombant en toutes leurs demandes, ils sont condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'à payer à la société demanderesse une somme de 3.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant contradictoirement et publiquement par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

CONDAMNE in solidum M. X. et Mme Y. épouse X. au paiement de la somme de 3.000 € à la SARL Aptitudes immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. X. et Mme Y. épouse X. aux dépens aux entiers dépens

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,                                        Le président,