Extrait : « Le dernier paragraphe de l'article 8 du bail commercial conclu par les parties, intitulé « clause résolutoire », énonce que : « l'expulsion du preneur est, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé immédiatement exécutoire par provision. Le refus pour le preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d'ailleurs à l'échéance du congé, l'oblige au profit du bailleur à une indemnité d'occupation sans titre de 450 € par jour de retard, sans préjudice des dommages-intérêts ».

Même si la société VALIBIX ne précise pas le fondement juridique d'une telle demande, il convient de rappeler que les dispositions du chapitre II du titre I du livre II du code de la consommation relatives aux clauses abusives ne sauraient être appliquées en l'espèce dès lors qu'elles ne peuvent être invoquées que par des consommateurs ayant souscrit des contrats avec des professionnels, l'article L. 212-1 de ce code disposant à cet égard que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ». La demande formée à ce titre par l'appelante ne saurait, en conséquence, prospérer. »

 

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 AVRIL 2024

 

R.G. n° 23/01026. N° Portalis DBVD-V-B7H-DTAD. Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du Président du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 3 octobre 2023.

 

PARTIES EN CAUSE :

I - SAS VALIBIX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 1], [Localité 2], N° SIRET : XXX, Représentée par Maître Olivier LEVOIR, avocat au barreau de NEVERS, timbre fiscal acquitté, APPELANTE suivant déclaration du 25/10/2023

 

II - SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 1], [Localité 2], N° SIRET : YYY, Représentée par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES, timbre fiscal acquitté, INTIMÉE

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile 0869559C6FBB904D5629DB010747EAAB B85D525D8D5030285E5B8CDF386E109B, l'affaire a été débattue le 5 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre, M. Richard PERINETTI Conseiller, Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS

ARRÊT : CONTRADICTOIRE ; prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile F23D2CC483AC17020CAB97538F82B395.

 

Exposé :

Selon acte sous seing privé en date du 2 juillet 2015, la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT a donné à bail commercial à la SAS VALIBIX des locaux dont elle est propriétaire dans un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de neuf années, à compter du 1^er juillet 2015, moyennant un loyer mensuel de 2.500 € HT porté depuis à 2.733,24 € HT (TVA en sus) du fait de sa révision.

Invoquant que la SAS VALIBIX avait manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas les sommes mises à sa charge dans le cadre du bail, la SCI propriétaire des lieux lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2022 pour la somme de 22.435,12 €.

Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nevers a rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 17 octobre 2022, a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 17 novembre 2022 ainsi que la résiliation de plein droit du bail à cette date, a ordonné l'expulsion de la SAS VALIBIX et l'a condamnée au paiement de la somme de 24.232,68 € correspondant aux causes du commandement outre le montant du loyer dû du 1er au 17 novembre 2022 et à une indemnité d'occupation de 450 € par jour à compter du 17 novembre 2022, date de résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux loués.

[*]

La société VALIBIX a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 25 octobre 2023 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 14 novembre 2023, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :

- Déclarer la société VALIBIX recevable et bien fondée en son appel,

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

- Débouter la société [Localité 2] INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses demandes,

- Dire et juger le commandement de payer du 17 octobre 2022 nul et de nul effet ou à défaut inopposable à la société VALIBIX,

- Dire et juger que la société [Localité 2] INVESTISSEMENT a failli à son obligation de délivrance et d'entretien du local commercial, et en conséquence,

- Dire et juger la suspension du paiement des loyers par la société VALIBIX du mois de mai 2022 jusqu'à la réalisation effective des travaux nécessaires,

Subsidiairement,

- Dire et juger la clause à l'article 8 du bail prévoyant une indemnité d'occupation de 450 € par jour en cas d'expulsion du preneur comme étant une clause abusive,

- Dire et juger cette clause nulle et de nul effet ou à défaut inopposable à la société VALIBIX,

- Condamner la société [Localité 2] INVESTISSEMENT à payer à la société VALIBIX une somme de 3 000 Euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner la société [Localité 2] INVESTISSEMENT aux entiers dépens d'instance.

[*]

Par conclusions d'incident du 7 décembre 2023, la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT a sollicité, au visa de l'article 524 du code de procédure civile, la radiation du rôle de l'affaire ainsi que l'octroi d'une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT, intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 13 décembre 2023 à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :

Sous réserve de la demande parallèlement formée de radiation de la présente affaire du rôle de la Cour,

JUGER l'appel de la SAS VALIBIX mal fondé et l'en débouter.

CONFIRMER en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue le 03 octobre 2023 par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Nevers en ce qu'il a :

- débouté la SAS VALIBIX de sa demande de nullité du commandement de payer du 17 octobre 2022,

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 17 novembre 2022 et la résiliation de plein droit du bail à cette date,

- ordonné l'expulsion de la SAS VALIBIX ou de celle de tous occupants de son chef ainsi que des objets mobiliers lui appartenant et ce, en l'absence d'exécution volontaire avec le concours de la Force Publique si besoin est,

- rejeté la demande d'astreinte,

- condamné la SAS VALIBIX, à titre de provision, à payer à la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT la somme de 24.232,68 € TTC au titre des loyers et charges impayés dus jusqu'à résiliation du bail,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 450 € par jour à compter de la résiliation du bail et condamné la SAS VALIBIX à payer à la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT ladite indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux loués,

-condamné la SAS VAILIBIX aux dépens de l'instance et à payer à la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SAS VALIBIX au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

[*]

Par ordonnance de référé du 27 février 2024, le premier président de la cour d'appel de Bourges a rejeté la demande de radiation du rôle formée par la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT et a débouté celle-ci de sa demande tendant à l'octroi d'une indemnité pour frais irrépétibles.

 

Sur quoi :

Selon le premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, figurant dans le chapitre V du titre IV de ce code relatif au bail commercial, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

En l'espèce, il est constant que selon acte sous seing privé en date du 2 juillet 2015, la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT a consenti à la société VALIBIX un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] sur la commune de [Localité 2] se composant, dans le bâtiment A, d'un local commercial et ses dépendances en rez-de-chaussée pour une superficie totale d'environ 194,83 m², dont 137,79 m² accessibles au public, et, dans le bâtiment B, d'une réserve déportée au sous-sol pour une surface d'environ 20 m², devant « servir exclusivement à l'activité de prêt à porter hommes, femmes, enfants, accessoires s'y rattachant » sous l'enseigne MANGO, pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2024, et ce moyennant un loyer annuel de 30.000 € hors-taxes, soit un loyer mensuel de 2.500 € hors-taxes payable d'avance (pièce numéro 24 du dossier de l'appelante).

Les parties sont convenues, dans l'article 8 de ce contrat intitulé « clause résolutoire » figurant en page 3, qu'« à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution parfaite par le preneur de l'une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, le contrat est résilié de plein droit un mois après l'émission d'un commandement d'exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d'en user, sans qu'il soit besoin d'autre formalité (…) ».

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022 (pièce numéro 25 du même dossier), la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT a fait délivrer à la société VALIBIX un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de paiement de la somme en principal de 22.221,08 € au titre des loyers impayés à cette date, avisant la destinataire de l'acte que « faute de déférer au présent commandement, [son] requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire ci-dessus mentionnée et solliciter la résiliation de plein droit du contrat, par application des dispositions contractuelles et de l'article L 145-41 du code de commerce », texte par ailleurs reproduit in extenso dans cet acte.

Pour s'opposer à la demande formée par la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT tendant au constat du jeu de la clause résolutoire, la société VALIBIX « qui ne conteste ni être débitrice des sommes qui lui sont réclamées ni que ledit commandement de payer est resté infructueux » conclut, en premier lieu, à la nullité ou, à défaut, à l'inopposabilité du commandement de payer au motif que celui-ci a été délivré de mauvaise foi par la SCI bailleresse, dont l'intention n'était que de se soustraire à son obligation de remise en état des locaux ensuite du dégât des eaux survenu à compter du mois de mai 2022 dans le local « MANGO » et ayant rendu « l'exploitation du magasin pour ainsi dire impossible » (page numéro 2 de ses dernières écritures).

L'appelante estime, ainsi, que l'intimée « entend ici se prévaloir d'une situation qu'elle a elle-même contribué à créer en ne remplissant pas les obligations qui lui incombaient », de sorte que l'adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » doit trouver application.

Toutefois, le décompte des sommes restant dues par l'appelante au titre du bail commercial « non contestées par celle-ci » figurant en annexe du commandement de payer du 17 octobre 2022 montre que la plupart des sommes réclamées ont été exigibles bien antérieurement au dégât des eaux du mois de mai 2022 - le premier loyer impayé correspondant au mois de décembre 2018.

En outre, s'il résulte des pièces du dossier qu'un dégât des eaux est effectivement survenu le 23 mai 2022 aux alentours de 11h10 « au fond du magasin MANGO entre la table 3 et l'issue de secours menant à l'arrière-boutique » avec présence d'eau au niveau des spots et du plafond (pièce numéro 10), il apparaît que, par l'intermédiaire de l'agence immobilière JLV Immobilier, la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT a informé sa locataire que « concernant la réfection du toit, des devis [seraient] mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale extraordinaire qui aura lieu le vendredi 29 juillet 2022 », qu'elle demeurait dans l'attente d'un devis « pour effectuer des modifications au niveau des écoulements qui ne sont effectivement pas suffisants en cas de fortes pluies », et qu'elle avait transmis les feuillets des constats du dégât des eaux à son assurance (pièce numéro 11).

Dans ce même courrier électronique, la SCI bailleresse indique à sa locataire que c'est l'assurance de cette dernière qui devra instruire le dossier pour l'indemniser, avant, éventuellement, d'exercer un recours contre son assurance.

La teneur des échanges de courriers électroniques entre les parties (pièce numéro 13 du dossier de l'appelante) permet de constater que la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT a tenté de contacter en vain à plusieurs reprises la société VALIBIX au sujet des impayés de loyer, indiquant, en dernier lieu, à cette dernière par un courrier électronique du 16 août 2022 que les travaux avaient été votés et proposant à sa locataire l'organisation d'une « réunion téléphonique en urgence ».

Au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le juge des référés a considéré que la preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer n'était pas démontrée et que, dès lors, la demande de la société VALIBIX tendant à la nullité, ou à l'inopposabilité à son égard, dudit commandement devait être rejetée.

En deuxième lieu, l'appelante sollicite la suspension du paiement des loyers à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à réalisation effective des travaux nécessaires pour remédier aux dégâts des eaux précités, soutenant que « son chiffre d'affaires a été particulièrement impacté par ces dégâts ».

Toutefois, s'il résulte du document intitulé « solde intermédiaire de gestion-négoce » produit en pièce 23 du dossier de l'appelante, que le chiffre d'affaires de celle-ci a effectivement baissé pour la période du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022 par rapport à l'exercice antérieur, il n'est pas rapporté la preuve, en raison de l'existence d'un aléa inhérent à toute activité commerciale, qu'une telle baisse serait en lien avec la survenue du dégât des eaux le 23 mai 2022, c'est-à-dire à la moitié de cette période.

En outre, il résulte aussi bien du procès-verbal de constat dressé par Maître [V], huissier de justice, les 7 et 21 novembre 2022 (pièce numéro 12) que du constat amiable de dégâts des eaux (pièce numéro 17) que les dégradations affectent principalement une partie du plafond situé au fond de la surface de vente du magasin MANGO et la réserve située au sous-sol de celui-ci qui servait de « local social » pour les salariés du commerce, sans qu'il ne résulte de ces éléments une impossibilité de poursuivre l'activité habituelle du magasin.

En conséquence, la demande formée par la société VALIBIX en cause d'appel tendant à la suspension des loyers à compter du mois de mai 2022 ne pourra qu'être rejetée.

L'appelante demande à la cour, à titre subsidiaire, de dire que la clause figurant à l'article 8 du bail prévoyant une indemnité d'occupation de 450 € par jour en cas d'expulsion du preneur présente un caractère abusif et qu'elle doit donc être jugée nulle et de nul effet, ou à défaut, inopposable.

Le dernier paragraphe de l'article 8 du bail commercial conclu par les parties, intitulé « clause résolutoire », énonce que : « l'expulsion du preneur est, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé immédiatement exécutoire par provision. Le refus pour le preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d'ailleurs à l'échéance du congé, l'oblige au profit du bailleur à une indemnité d'occupation sans titre de 450 € par jour de retard, sans préjudice des dommages-intérêts ».

Même si la société VALIBIX ne précise pas le fondement juridique d'une telle demande, il convient de rappeler que les dispositions du chapitre II du titre I du livre II du code de la consommation relatives aux clauses abusives ne sauraient être appliquées en l'espèce dès lors qu'elles ne peuvent être invoquées que par des consommateurs ayant souscrit des contrats avec des professionnels, l'article L. 212-1 de ce code disposant à cet égard que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

La demande formée à ce titre par l'appelante ne saurait, en conséquence, prospérer.

Il résulte de ce qui précède que l'ordonnance de référé du 3 octobre 2023 devra être confirmée en l'intégralité de ses dispositions.

L'équité commandera, en outre, d'allouer à la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû exposer à hauteur d'appel.

Les entiers dépens d'appel seront laissés à la charge de l'appelante, qui succombe en l'intégralité de ses demandes.

 

Par ces motifs :

La cour

- Confirme, en toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise

Y ajoutant

- Déboute la société VALIBIX de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers à compter du mois de mai 2022 et à ce qu'il soit jugé que la clause du bail commercial fixant le montant de l'indemnité d'occupation constitue une clause abusive

- Condamne la société VALIBIX à verser à la SCI [Localité 2] INVESTISSEMENT une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,                               LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS                                         O. CLEMENT