Extrait (arguments du demandeur) : « - en ce qui concerne la pratique d'une indemnité d'immobilisation du logement : la promesse synallagmatique de bail n'est interdite par aucune disposition légale ; elle est admise par la jurisprudence de la Cour de cassation ; l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas applicable à l'avant-contrat, mais uniquement à la constitution du dossier de location ; ni le chèque de banque, ni la promesse synallagmatique de bail n'entrent dans la définition des pièces justificatives ; par suite, ils n'entrent pas dans le champ d'application de l'annexe I au décret n° 2015-1437 ; l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ne s'oppose pas à l'encaissement du chèque d'immobilisation, dès lors que la promesse synallagmatique de location constitue « l'acte écrit contenant l'engagement des parties » mentionné par ces dispositions ; seule la perception anticipée d'honoraires est illicite et punissable selon les articles 6 et 18 de la loi ; l'administration ne démontre pas que la promesse synallagmatique de bail serait un contrat d'adhésion qui comporterait des clauses non négociables entre les parties, au sens des articles 1110 et 1171 du code civil ; l'agence n'étant pas partie à la promesse synallagmatique, il ne peut y avoir de déséquilibre significatif puisque par définition elle n'a pas d'obligation au titre de ce contrat ; enfin, contrairement à ce que soutient l'administration, les délais impartis aux parties sont identiques et l'équilibre est parfait. »

Extrait (motifs) : « 10. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 121-4 de code de la consommation : « Sont réputées trompeuses, au sens des articles L. 121-2 et L. 121-3, les pratiques commerciales qui ont pour objet : (...) / 9° De déclarer ou de donner l'impression que la vente d'un produit ou la fourniture d'un service est licite alors qu'elle ne l'est pas (...) ». Aux termes de l'alinéa 8 de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1^er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

11. Il ressort des pièces du dossier, que la SARL Locagest 18 demande au locataire de joindre à un document intitulé «  promesse synallagmatique de bail » un chèque équivalent à un mois de loyer, à l'ordre de l'agence, qui ne lui est restitué qu'en cas de non-acceptation de son dossier complet de candidature, alors qu'en cas d'absence de transmission des pièces justificatives, de fournitures de fausses pièces, de désistement ou de refus de signer le bail par le locataire, le montant du chèque d'immobilisation ne lui est pas restitué. Pour soutenir que la DDCSPP lui a reproché à tort la pratique commerciale trompeuse consistant en la pratique d'une indemnité d'immobilisation du logement, la SARL requérante soutient que le chèque n'est exigé que dans le cadre de la signature de la promesse synallagmatique de bail et qu'aucune disposition légale n'interdit cette pratique. Toutefois, d'une part, ce document, en dépit de son intitulé, ne constitue pas un engagement réciproque des deux parties dès lors que, si le candidat locataire s'engage sans aucune réserve à prendre le bien à bail, l'agence en qualité de mandataire du bailleur s'engage seulement à ne pas louer le bien à un autre candidat tant que le délai pour recevoir les documents demandés n'est pas expiré et à « répondre sur l'acceptation ou le refus du dossier dans les 10 jours de la réception des documents requis ». D'autre part, alors même que ce document est matériellement distinct du dossier de candidature, il doit être obligatoirement signé par le candidat à la location pour pouvoir déposer son dossier. Ainsi, en demandant, avant l'engagement réciproque des parties, le dépôt d'un chèque avec des modalités de restitution contraignantes pour le candidat locataire, la SARL Locagest 18 a eu recours à une pratique commerciale trompeuse. Le moyen doit être écarté. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL ADMINISTRATIF D’ORLÉANS

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 31 MAI 2024

 

Numéro de requête : 2101948. Numéro de rôle : 36117.

 

DEMANDEUR :

SARL Locagest 18

 

DÉFENDEUR :

Préfet du Cher

 

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 28 mai 2021, le 25 août 2021 et le 28 septembre 2021, la SARL Locagest 18 demande au tribunal :

1°) d'annuler, en tant qu'il porte sur des pratiques commerciales trompeuses relatives au montant des honoraires et aux informations exigées des candidats à la location, ainsi que sur la pratique d'une indemnité d'immobilisation du logement, le courrier du 5 février 2021 par lequel la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDCSPP) du Cher lui a enjoint, dans un délai de six mois, de prendre les mesures correctives prescrites afin de mettre un terme aux manquements constatés lors des contrôles du 17 septembre 2020 et du 22 octobre 2020, ainsi que la décision implicite de rejet née de l'absence de réponse à son recours hiérarchique exercé par un courrier du 5 mars 2021 ;

2°) de dire que les points non contestés sont en cours de résolution, et que la DDCSPP du Cher pourra s'en assurer dans le cadre de son contrôle après injonction ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'administration, qui n'a pas produit de mémoire en défense dans le délai qui lui était imparti par la mise en demeure qui lui a été adressée par le tribunal, doit être réputée avoir acquiescé à la requête ;

- s'agissant des prétendues pratiques commerciales trompeuses relatives au montant des honoraires exigés : selon la loi ALUR, l'erreur est substantielle si la surface habitable est supérieure de 5 % avec la surface annexée ;

- s'agissant des prétendues pratiques commerciales trompeuses relatives aux informations exigées des candidats à la location : le cabinet ne demande la production d'aucune pièce qui ne figurerait pas en annexe au décret n° 2015-1437 ; il relève du devoir de conseil de l'agence, et n'est interdit par aucune disposition légale, de vérifier la solvabilité du candidat locataire ;

- en ce qui concerne la pratique d'une indemnité d'immobilisation du logement : la promesse synallagmatique de bail n'est interdite par aucune disposition légale ; elle est admise par la jurisprudence de la Cour de cassation ; l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas applicable à l'avant-contrat, mais uniquement à la constitution du dossier de location ; ni le chèque de banque, ni la promesse synallagmatique de bail n'entrent dans la définition des pièces justificatives ; par suite, ils n'entrent pas dans le champ d'application de l'annexe I au décret n° 2015-1437 ; l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ne s'oppose pas à l'encaissement du chèque d'immobilisation, dès lors que la promesse synallagmatique de location constitue « l'acte écrit contenant l'engagement des parties » mentionné par ces dispositions ; seule la perception anticipée d'honoraires est illicite et punissable selon les articles 6 et 18 de la loi ; l'administration ne démontre pas que la promesse synallagmatique de bail serait un contrat d'adhésion qui comporterait des clauses non négociables entre les parties, au sens des articles 1110 et 1171 du code civil ; l'agence n'étant pas partie à la promesse synallagmatique, il ne peut y avoir de déséquilibre significatif puisque par définition elle n'a pas d'obligation au titre de ce contrat ; enfin, contrairement à ce que soutient l'administration, les délais impartis aux parties sont identiques et l'équilibre est parfait.

[*]

Par des mémoires enregistrés le 24 août 2021 et le 18 novembre 2021, le préfet du Cher conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SARL Locagest 18 la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que les moyens de la requête de la SARL Locagest 18 ne sont pas fondés.

[*]

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la consommation ;

- la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 DE8132DF5A58C6346006E676195AC8D1 ;

- le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 0D8C3B0AFDB7E2B2F39769E21882BA9E ;

- l'arrêté du 10 janvier 2017 C580A5147B6D5C3377BCECDEC5723FA0 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Dicko-Dogan,

- et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique.

 

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Locagest 18 gère une agence immobilière [adresse] à [ville] (Cher) et détient et exploite le site internet « locagest18.immo ». Dans le cadre de l'enquête menée par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dans le secteur des professionnels de l'immobilier, la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDCSPP) du Cher a effectué, le 17 septembre 2020, un contrôle sur le site internet, puis le 22 octobre 2020 un contrôle à l'agence à l'issue duquel un rapport de contrôle a relevé divers manquements commis par la société. Le 31 décembre 2020, une lettre de pré-injonction a été adressée à la société. Cette dernière a fait part de ses observations par courrier du 19 janvier 2021. A l'issue de la période d'observations, une lettre d'injonction administrative a été notifiée le 5 février 2021 à la société Locagest 18, lui enjoignant de prendre, dans un délai de six mois, les mesures correctives prescrites le 31 décembre 2020. Le 5 mars 2021, la SARL Locagest 18 a formé auprès de la DGCCRF un recours hiérarchique qui a été rejeté implicitement. Par la présente requête, la SARL Locagest 18 demande l'annulation de l'injonction administrative du 5 février 2021, en tant qu'elle porte sur des pratiques commerciales trompeuses relatives au montant des honoraires et aux informations exigées des candidats à la location, ainsi que sur la pratique d'une indemnité d'immobilisation du logement, et de la décision implicite de rejet née de l'absence de réponse à son recours hiérarchique formé le 5 mars 2021.

 

Sur l'acquiescement aux faits :

2. En vertu de l'article R. 612-3 du code de justice administrative, lorsqu'une des parties appelées à produire un mémoire dans le cadre de l'instruction n'a pas respecté le délai qui lui a été imparti à cet effet, le président de la formation de jugement du tribunal administratif ou de la cour administrative d'appel peut lui adresser une mise en demeure. Aux termes de l'article R. 612-6 du même code : « Si, malgré une mise en demeure, la partie défenderesse n'a produit aucun mémoire, elle est réputée avoir acquiescé aux faits exposés dans les mémoires du requérant ».

3. Il ressort des pièces du dossier qu'une mise en demeure de produire dans un délai de vingt et un jours a été adressée le 3 août 2021 au préfet du Cher, qui en a accusé réception le 4 août 2021. Il ressort également des pièces du dossier que le préfet du Cher a transmis un mémoire au greffe du tribunal administratif le 24 août 2021, soit avant l'expiration du délai imparti. Ainsi, et en tout état de cause, le préfet du Cher ne peut être regardé, contrairement à ce que soutient la société requérante, comme ayant acquiescé aux faits exposés dans la requête.

 

Sur les conclusions accessoires de la SARL Locagest 18 :

4. Si la SARL Locagest 18 demande au tribunal de « dire que les points non contestés sont en cours de résolution, et que la DDPP 18 pourra s'en assurer dans le cadre de son contrôle suite à injonction », il n'appartient toutefois pas à la juridiction administrative de faire droit à de telles conclusions, qui sont par suite irrecevables.

 

Sur les conclusions à fin d'annulation de l'injonction administrative :

5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 121-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige « I. - Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes : (…) / 2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants : (…) / c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service (…) ». Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, dans sa version applicable au présent litige : « I. - Les professionnels visés à l'article 1^er sont tenus d'afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération (…) ».

6. Il résulte des dispositions de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 que les professionnels sont tenus d'afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière à l'entrée des établissements recevant de la clientèle et sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel.

7. Il ressort du rapport de contrôle établi le 18 novembre 2020 par la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations du Cher, qu'a été contrôlée la cohérence entre les prix affichés par la SARL Locagest 18 et ceux effectivement pratiqués par elle, au regard de la réglementation à la date des contrôles les 17 septembre 2020 et 22 octobre 2020. Il a été constaté que pour douze biens sur trente et un proposés à la location sur le site internet, ainsi que pour trois contrats de location remis à l'enquêtrice lors de la visite effectuée au sein de l'agence immobilière, le montant des honoraires annoncés ou facturés au locataire ne correspondait pas aux montants calculés à partir du document « barème des prestations courantes » affiché en vitrine et sur le site internet. S'agissant des biens proposés à la location, huit des douze anomalies relevées étaient en faveur du consommateur, avec un écart moyen par rapport au montant calculé à partir du document affiché de 36,78 euros, et quatre étaient en défaveur du consommateur, avec un écart moyen de 43,50 euros. Il en résulte que l'affichage des prix tel que pratiqué par la SARL Locagest 18 était de nature à induire le consommateur en erreur sur le montant des honoraires qu'il aura effectivement à payer à l'agence, et que cette inadéquation est constitutive d'une pratique commerciale trompeuse. La société requérante ne saurait invoquer utilement les dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui, portant sur le cas des discordances relevées entre la surface habitable de la chose louée et celle exprimée dans le contrat de location, n'a pas pour objet de permettre aux professionnels de l'immobilier de déroger à l'obligation d'affichage des prix effectivement pratiqués. Par ailleurs, la circonstance que pour partie les erreurs commises aient été en défaveur de la société et qu'elles ne portent pas sur des montants importants est sans incidence sur le manquement relevé.

8. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 121-2 du code de la consommation : « I. - Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes : (...) / 2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants : (...) / f) (...) les droits du professionnel (...) ». Aux termes de l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat (...) ». Cette liste figure en annexe 1 du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste limitative des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

9. Si la requérante soutient qu'elle ne demande la production d'aucune pièce justificative qui ne figurerait pas en annexe du décret du 5 novembre 2015 précité, il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment du modèle de dossier de location de la SARL Locagest 18, que le preneur est amené à remplir, dans le chapitre III intitulé « Situation professionnelle », deux rubriques concernant l'existence de crédits en cours ainsi que la durée et la fin des mensualités et qu'au chapitre V intitulé « Déclaration de sincérité et de véracité des données fournies », il doit déclarer sur l'honneur ne pas être en situation de surendettement, et autoriser l'agence à contrôler les données fournies. Cette déclaration exigée du candidat à la location, comportant des indications précises sur sa situation d'endettement, et dont il est explicitement mentionné le caractère déterminant pour le consentement du bailleur, doit, dans ses effets, être regardée comme une pièce justificative exigée en méconnaissance des dispositions de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1er du décret du 5 novembre 2015. Il en résulte que la SARL Locagest 18 n'est pas fondée à soutenir que la demande de renseignements relative à l'existence d'un crédit n'est pas constitutive d'une pratique commerciale trompeuse.

10. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 121-4 de code de la consommation : « Sont réputées trompeuses, au sens des articles L. 121-2 et L. 121-3, les pratiques commerciales qui ont pour objet : (...) / 9° De déclarer ou de donner l'impression que la vente d'un produit ou la fourniture d'un service est licite alors qu'elle ne l'est pas (...) ». Aux termes de l'alinéa 8 de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1^er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

11. Il ressort des pièces du dossier, que la SARL Locagest 18 demande au locataire de joindre à un document intitulé «  promesse synallagmatique de bail » un chèque équivalent à un mois de loyer, à l'ordre de l'agence, qui ne lui est restitué qu'en cas de non-acceptation de son dossier complet de candidature, alors qu'en cas d'absence de transmission des pièces justificatives, de fournitures de fausses pièces, de désistement ou de refus de signer le bail par le locataire, le montant du chèque d'immobilisation ne lui est pas restitué. Pour soutenir que la DDCSPP lui a reproché à tort la pratique commerciale trompeuse consistant en la pratique d'une indemnité d'immobilisation du logement, la SARL requérante soutient que le chèque n'est exigé que dans le cadre de la signature de la promesse synallagmatique de bail et qu'aucune disposition légale n'interdit cette pratique. Toutefois, d'une part, ce document, en dépit de son intitulé, ne constitue pas un engagement réciproque des deux parties dès lors que, si le candidat locataire s'engage sans aucune réserve à prendre le bien à bail, l'agence en qualité de mandataire du bailleur s'engage seulement à ne pas louer le bien à un autre candidat tant que le délai pour recevoir les documents demandés n'est pas expiré et à « répondre sur l'acceptation ou le refus du dossier dans les 10 jours de la réception des documents requis ». D'autre part, alors même que ce document est matériellement distinct du dossier de candidature, il doit être obligatoirement signé par le candidat à la location pour pouvoir déposer son dossier. Ainsi, en demandant, avant l'engagement réciproque des parties, le dépôt d'un chèque avec des modalités de restitution contraignantes pour le candidat locataire, la SARL Locagest 18 a eu recours à une pratique commerciale trompeuse. Le moyen doit être écarté.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Locagest 18 n'est pas fondée à demander l'annulation du courrier d'injonctions administratives du 5 février 2021 et de la décision implicite de rejet de son recours hiérarchique.

 

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SARL Locagest 18 demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu de rejeter également la demande présentée sur le fondement des mêmes dispositions par le préfet du Cher au nom de l'Etat, qui ne justifie pas de frais exposés.

 

DÉCIDE :

Article 1^er : La requête de la SARL Locagest 18 est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées au nom de l'Etat par le préfet du Cher sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Locagest 18 et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie sera adressée au préfet du Cher.

Délibéré après l'audience du 26 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Dorlencourt, président,

M. Lardennois, premier conseiller,

Mme Dicko-Dogan, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024.

La rapporteure,

Fatoumata DICKO-DOGAN

Le président,

Frédéric DORLENCOURT

Le greffier,

Alexandre HELLOT