Extrait : « Selon l'article 1171 du code civil, « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. »

S'il n'appartient pas au juge des référé de réputer non écrite une clause, il peut considérer que le déséquilibre significatif entre les parties créé par une disposition contractuelle constitue un obstacle, au stade des référés, à son applicabilité.

Aux termes du cahier des charges dans son article relatif aux vitrines il est précisé : « les vitrines devront être traitées en vitrage clair afin de garantir une animation constante et une transparence nécessaire. Il est interdit d'occulter les vitrines, par la mise en œuvre de parties opaques, vitrages translucides ou films décoratifs ou publicitaire permanent ». En l'espèce, cette clause a vocation à s'appliquer à l'ensemble des copropriétaires de l'association syndicale libre, si tant est qu'il dispose d'une vitrine commerciale et se justifie par la volonté de l'association syndicale libre, de favoriser l'animation au sein de cette galerie marchante. Par ailleurs, on ne saurait déduire de la seule exigence de transparence des vitrines, une atteinte aux droits à la vie privée.

Ainsi, la demande aux fins de réputer non écrite la clause litigieuse sera rejetée. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

ORDONNANCE DU 5 NOVEMBRE 2024

 

R.G. n° 23/58452. N° Portalis 352J-W-B7H-C3BOR. Assignation du : 10 novembre 2023.

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 novembre 2024 par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

 

DEMANDERESSE :

Association Syndicale Libre du [Adresse 7]

[Adresse 1], [Localité 3], représentée par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS - #C1383

 

DÉFENDERESSE :

SCI THE ONE [Adresse 5]

[Adresse 2], [Localité 4], représentée par Maître Rébecca COHEN, avocat au barreau de PARIS - L107

 

DÉBATS : A l’audience du 2 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

 

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Les propriétaires au sein de la galerie marchande du [Adresse 7] sont constitués en Association Syndicale Libre (ASL).

La société The one [Adresse 5] est propriétaire au sein de cette galerie marchande, d'un immeuble situé [Adresse 7].

Considérant que l'aménagement de la vitrine du local commercial propriété de la société The one [Adresse 5] ne respectait pas le cahier des charges architecturales, l'ASL du [Adresse 7] a mis en demeure The one [Adresse 5] de procéder à sa mise en conformité par deux fois les 17 avril et 18 juillet 2023.

En l'absence de modification jugée satisfaisante, l'Association syndicale libre du [Adresse 7] a fait assigner la société The one [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

[*]

Par conclusions déposées à l'audience, l'association syndicale libre du [Adresse 7] demande au juge de :

« IN LIMINE LITIS

DÉCLARER valable l'assignation délivrées à la société The one [Adresse 5] par l'association syndicale libre du [Adresse 7] ;

AU FOND

DÉBOUTER la société The one [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société The one [Adresse 5] à mettre en conformité la vitrine de sa boutique sise [Adresse 7] avec le cahier des charges architectural du 6 mai 2012 en restaurant la transparence de ladite vitrine ;

ASSORTIR ces condamnations d'une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société The one [Adresse 5] à payer à l'Association Syndicale Libre du [Adresse 7] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société The one [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance. »

[*]

Par conclusions déposées à l'audience, la société The one [Adresse 5] demande au juge de :

PRONONCER la nullité de l'assignation signifiée le 10 novembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

REPUTER la clause relative aux vitrines contenue dans le cahier des charges architecturale non écrite

DEBOUTER le demandeur de l'ensemble de ses prétentions,

En toute hypothèse,

CONDAMNER l'Association Syndicale Libre [Adresse 7] à payer à la société The one [Adresse 5] la somme de 4.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l'Association Syndicale Libre [Adresse 7] aux entiers dépens de l'instance et en dispenser la société The one [Adresse 5] de toute participation.”

Conformément à l'article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

 

MOTIFS :

Sur la validité de l'assignation :

L'Association syndicale libre du [Adresse 7] estime que l'assignation n'est pas valable pour avoir été délivrée par la société X. en tant que Président de l'association alors que selon l'article 9 du statut de l'association, seule un membre du comité de gestion peut être président de l'association. La société X. n'étant pas membre du comité de gestion, il ne pourrait valablement être désigné en qualité de président.

Aux termes de l'article 12 du règlement du 20 juin 1973 modifié le 28 décembre 2012 il est prévu que « dans le cas où un propriétaire riverain ou son locataire aurait pris abusivement l'initiative d'une modification d'un équipement ou élément architectural dont l'entretien et la rénovation sont mis à la charge commune de l'ASL par l'article 15, l'Administrateur du Passage formulera par courrier de mise en demeure envoyée au propriétaire riverain concerné (éventuellement assorti d'un constat d'huissier envoyé au propriétaire riverain concerné (éventuellement assorti d'un constat d'huissier de justice) une injonction de remise en état dudit équipement ou élément architectural. (...)

En cas de non réalisation des travaux de réparation malgré l'injonction formulée par l'administrateur du passage, l'administrateur pourra :

- soit engager lui-même les travaux (…) ;

- soit engager une action en justice contre le propriétaire riverain responsable ».

Selon la résolution n°7 du procès-verbal de l'assemblée générale de l'association syndicale du 18 octobre 2023, la société X. a été désignée en qualité d'« Administrateur-président ». La société The one [Adresse 5] ne soutient pas avoir contesté ou fait annuler cette résolution.

Dans ces conditions, la société X. avait le pouvoir, en application des dispositions de l'article 12 du règlement du 20 juin 1973 susvisées, d'ester en justice en qualité d'administrateur président de l'association syndicale libre du [Adresse 7] concernant un litige lié à la conformité avec le cahier des charges architectural.

Dans ces conditions encore, l'exception de nullité de l'assignation présentée par la société The one [Adresse 5] sera rejetée.

 

Sur la demande de fin de non-recevoir tiré du faut d'intérêt à agir :

Selon l'article 31 du code de procédure civile, « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Dans les statuts de l'ASL [Adresse 7] est mentionnée que cette association a « pour but que l'administration des galeries formant ledit passage » (article préliminaire).

Par décision de l'assemblée générale du 29 juin 2012, les copropriétaires de l'ASL du [Adresse 7] ont décidé d'annexer aux statuts le cahier des charges architecturales.

Ce cahier des charges prévoit notamment des restrictions d'usages relatives aux vitrines des commerces situées au rez-de-chaussée et qui soumet toute modification par un des copropriétaires à l'approbation de l'ASL.

Il est acquis aux débats que le litige concerne le respect ou non du cahier des charges notamment dans sa partie relative aux vitrines des commerces situées au rez-de-chaussée.

Or l'application du cahier du charge relève de l'administration des galeries au sens des statuts de l'association.

En conséquence, l'ASL du [Adresse 7] dispose d'un intérêt à agir en l'espèce.

 

Sur la demande au fond de mise en conformité de la vitrine :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1^er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'existence d'une contestation sérieuse est indifférente à l'application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Avant toute analyse du contenu du cahier des charges et de l'existence du trouble manifestement illicite, le défendeur soutient que ce cahier des charges ne lui serait pas opposable (a) et que la clause relative aux vitrines doit être réputé non écrite (b).

 

a. Sur l'opposabilité du cahier des charges

Le cahier des charges architecturales du 6 mai 2012 a été adopté par l'assemblée générale de l'association syndicale libre du [Adresse 7] du 29 juin 2012, dont le procès-verbal a été déposé au rang des minutes de Maître [K] par acte authentique du 28 décembre 2012 publié le 17 janvier 2013 auprès du Service de la Publicité Foncière de [Localité 6].

Il ressort de l'acte de vente du 13 mars 2020 par lequel la SCI The One [Adresse 5] est devenu propriétaire du bien litigieux, que l'acquéreur « s'engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues dans les statuts de l'association syndicale ».

Ainsi les règles prévues dans le cahier des charges sont pleinement opposables au défendeur du présent litige.

 

b. Sur le caractère non écrit de la clause relative aux vitrines

Selon l'article 1171 du code civil, « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation. »

S'il n'appartient pas au juge des référé de réputer non écrite une clause, il peut considérer que le déséquilibre significatif entre les parties créé par une disposition contractuelle constitue un obstacle, au stade des référés, à son applicabilité.

Aux termes du cahier des charges dans son article relatif aux vitrines il est précisé : « les vitrines devront être traitées en vitrage clair afin de garantir une animation constante et une transparence nécessaire. Il est interdit d'occulter les vitrines, par la mise en œuvre de parties opaques, vitrages translucides ou films décoratifs ou publicitaire permanent ».

En l'espèce, cette clause a vocation à s'appliquer à l'ensemble des copropriétaires de l'association syndicale libre, si tant est qu'il dispose d'une vitrine commerciale et se justifie par la volonté de l'association syndicale libre, de favoriser l'animation au sein de cette galerie marchante.

Par ailleurs, on ne saurait déduire de la seule exigence de transparence des vitrines, une atteinte aux droits à la vie privée.

Ainsi, la demande aux fins de réputer non écrite la clause litigieuse sera rejetée.

 

c. Au fond, sur l'existence d'un trouble manifestement illicite :

Comme énoncé ci-avant, aux termes du cahier des charges dans son article relatif aux vitrines il est précisé : « les vitrines devront être traitées en vitrage clair afin de garantir une animation constante et une transparence nécessaire. Il est interdit d'occulter les vitrines, par la mise en œuvre de parties opaques, vitrages translucides ou films décoratifs ou publicitaire permanent ».

A titre liminaire, il sera rappelé qu'en matière de référé, seule une violation évidente de cette disposition pourra donner lieu au prononcé d'une mesure conservatoire.

Il ressort du procès-verbal de constat en date du 24 septembre 2024 dressé par un commissaire de justice à la demande du défendeur que la vitrine des locaux litigieux est recouverte par un film qui occulte que légèrement la vue, conservant la visibilité de l'intérieur du local.

Le vitrage tel que constaté dans ce procès-verbal ne saurait être qualifié, avec l'évidence exigé en référé d'opaque ou translucide. Par ailleurs aucun film décoratif ou publicitaire ne recouvre la vitrine.

Il ressort de ce procès-verbal de constat que des rideaux ont été également installés par le défendeur derrière la vitrine. Ces rideaux, par définition, peuvent occulter ou non, la vitrine selon qu'ils soient ouverts ou fermés.

Or sauf à ce que le cahier des charges interdise spécifiquement l'installation de rideaux au niveau des vitrines, ce qu'il ne prévoit pas, on ne peut déduire, avec l'évidence exigé en référé, que la situation actuelle contrevient de façon manifeste à l'exigence de transparence nécessaire des vitrines prévue par ce même cahier des charges.

En conséquence, il n'y aura lieu à référé.

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

Partie succombant, l'ASL du [Adresse 7] sera condamnée à verser à la SCI The one [Adresse 5], la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la SCI The one [Adresse 5] sera dispensée de toute participation à ses dépenses en sa qualité de copropriétaires, membre de l'ASL du [Adresse 7].

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l'exception de nullité de l'assignation présentée par la société The one [Adresse 5],

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société The one [Adresse 5],

Rejetons la demande aux fins de déclarer non écrit la clause du cahier des charges de l'association syndicale libre du [Adresse 7],

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des prétentions formulées par l'Association Syndicale Libre du [Adresse 7] ;

Condamnons l'Association Syndicale Libre du [Adresse 7] aux dépens ;

Condamnons l'Association Syndicale Libre du [Adresse 7] à payer à la société The one [Adresse 5] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dispensons la société The one [Adresse 5] de toute participation aux montants dus au titre de cette procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 5 novembre 2024

Le Greffier,                                      Le Président,

Anne-Sophie MOREL                     Pierre GAREAU