Extrait : « Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente objet du litige prévoit, en page 8 : « Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution : - elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise, - en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci. [...] - elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncée et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé. » La solution du litige dépend donc de la caractérisation du fait de savoir si la condition d’obtention du permis de construire a défailli en l’espèce, et dans quelles circonstances, au regard des termes contractuels définissant cette condition.

En effet, l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, dont les termes sont repris dans la promesse, dispose : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »  Il est admis que par principe, une condition, pour être qualifiée comme telle, renvoie à un événement qui ne dépend pas de la seule volonté des parties. Pour autant, l’article 1304-2 du code civil prévoit : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause. » Il s’en déduit que la condition peut être potestative de la part du créancier, seule la condition soumise à la seule volonté du débiteur étant interdite. De la même manière, l’article 1170 du code civil prévoit que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite », et aucun équivalent n’existe concernant l’obligation d’un créancier.

En l’espèce, l’objet du contrat est défini comme suit : « Promesse unilatérale de vente : le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir le bien ci-dessous identifié. Le promettant prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants-droit même protégés. Le bénéficiaire accepte la présente promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation. » Par conséquent, les consorts X. occupent la place de débiteur à l’obligation, tandis que la SARL KAUFMAN & BROAD est créancière de leur obligation de lui vendre le bien, elle-même ne s’engageant pas à la réalisation de la vente. Cette analyse est expressément rappelée en page 7 de la promesse, dans les termes suivants : « le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire. [...] les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant. »

Cette obligation, dont les consorts X. sont débiteurs, est soumise à la condition d’obtention du permis de construire, événement qui dépend d’un tiers. Mais elle est aussi soumise à une démarche de la SARL KAUFMAN & BROAD, puisque les termes contractuels indiquent : « Etant précisé que la demande de permis de construire devra être déposée au plus tard le 30 juin 2020. » Le fait de ne pas déposer la demande de permis de construire aurait pu être considéré comme devant donner lieu à l’application de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil susvisé, la condition devant être réputée accomplie, au motif que la SARL KAUFMAN & BROAD en a empêché l’accomplissement.

Cependant, dans le présent cas d’espèce, force est de constater que les parties ont prévu une clause particulière destinée à régir cette hypothèse dans les termes suivants : « A défaut de dépôt dans le délai imparti, la promesse sera caduque de plein droit et ceci sans indemnité de part et d’autre. » Or, si cette clause revient à soumettre la réalisation de la condition suspensive au bon vouloir du créancier, il se déduit de la validité des conditions potestatives de la part du créancier qu’elle est valable en droit.

De même, il sera constaté que l’article 1171 du code civil, qui prévoit l’hypothèse d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, n’est pas applicable à l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les consorts X. et la SARL KAUFMAN & BROAD ne pouvant pas être qualifiée de contrat d’adhésion au sens de l’article 1110 du même code.

Dans ces conditions, la clause privant le débiteur du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation dans l’hypothèse de l’absence de dépôt de la demande de permis de construire doit être exécutée, conformément au principe de la force obligatoire des contrats. Par conséquent, les consorts X. doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 75.000 €. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PÔLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 6 DÉCEMBRE 2024

 

R.G. n° 22/03543. N° Portalis DBX4-W-B7G-RE7O. NAC : 50G.

PRÉSIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président, Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R. 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : Mme JOUVE,

GREFFIER lors du prononcé : Mme CHAOUCH,

DÉBATS : à l'audience publique du 4 octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

 

DEMANDEURS :

M. N. X.

demeurant [Adresse 12]

M. K. X.

demeurant [Adresse 4]

Mme L. [X.

demeurant [Adresse 5]

Mme V. X.

demeurant [Adresse 10]

Mme R. X.

demeurant [Adresse 9]

Mme Z. X. représentée par l’UDAF DE LA CHARENTE

ès qualités de curateur selon jugement du tribunal d’instance de Cognac du 15 novembre 2019, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentés par Maître Emmanuelle CASELLAS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 106

 

DÉFENDERESSE :

SARL KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES

RCS TOULOUSE XXX, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 26 avril et 3 mai 2019, Z., N., K., L., V., et R. X. (ci-après les consorts X.) ont consenti à la société KAUFMAN & BROAD une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier avec terrain attenant, sis [Adresse 7] à [Localité 11] (31), au prix de 1.500.000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant au 30 avril 2021 et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 75.000 euros garantie par la fourniture d’une caution.

Elle comprenait une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir devenu définitif, autorisant sur les parcelles cadastrées section BT numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] la réalisation d’un programme immobilier de logements collectifs et/ou de logements en résidence séniors de 6.500 m² minimum de surface plancher, étant précisé que la demande de permis de construire devait être déposée au plus tard le 30 juin 2020.

Suivant avenant signé en juillet 2020, la promesse a été prorogée pour une durée expirant le 30 octobre 2021, le dépôt de la demande de permis de construire devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2020, et la caution fournie par la SARL KAUFMAN & BROAD étant valable jusqu’au 30 juin 2022.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2021, Madame L. X. a sollicité la SARL KAUFMAN & BROAD sur les démarches entreprises pour l’obtention du permis de construire dans les délais.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 février 2021, la SARL KAUFMAN & BROAD a informé Madame L. X. de ce qu’elle n’avait pas pu déposer une demande de permis construire avant l’expiration du délai, de sorte que la condition suspensive ayant défailli, la promesse était caduque et elle n’était pas redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit d’huissier signifié le 25 août 2022, les consorts X. ont fait assigner la SARL KAUFMAN & BROAD devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE au visa des articles 1231-1 et 1304-3 du code civil, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 75.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, et la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, outre des demandes accessoires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023 et le dossier a été fixé à plaider à l’audience du 04 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré le 6 décembre 2024.

[*]

Dans leurs dernières écritures notifiées le 6 septembre 2023, les consorts X. demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1304-3 du code civil, de bien vouloir :

- Condamner la société KAUFMAN & BROAD à leur régler les sommes de :

- 75.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Débouter la société KAUFMAN & BROAD de l’intégralité de ses demandes ;

- Condamner la société KAUFMAN & BROAD à leur payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts X. font notamment valoir que :

La condition suspensive, édictée dans le seul intérêt du bénéficiaire, et dont la levée dépendait de son bon vouloir, ne s’est pas réalisée du seul fait du défaut de diligence de la société KAUFMAN & BROAD qui ne peut donc pas se prévaloir de la caducité de la promesse, et est en conséquence tenue de verser l’indemnité d’immobilisation ; La société KAUFMAN & BROAD n’a jamais démontré avoir réalisé les diligences nécessaires à l’obtention d’une caution bancaire ni consigné auprès du notaire la somme de 75.000 euros, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles ; Ce manquement à son obligation contractuelle leur a causé un préjudice supplémentaire en ce que le défaut de garantie de paiement les a contraints à introduire une action judiciaire en vue d’obtenir l’indemnité d’immobilisation.

[*]

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la société KAUFMAN & BROAD demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1187 et 1176 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile de bien vouloir :

A titre principal :

- Débouter les consorts X. de l’intégralité de leurs prétentions ;

A titre subsidiaire :

- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir ;

- Condamner in solidum les consorts X. à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SARL KAUFMAN & BROAD fait valoir pour l’essentiel que :

La promesse de vente est caduque à défaut de dépôt, avant le 31 décembre 2021, d’une demande de permis de construire ; Les parties sont déliées de tout engagement depuis le 31 décembre 2021 sans que cela ne donne lieu au paiement d’une indemnité d’immobilisation ; Les consorts X. ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils invoquent, et qui ne saurait être fixé de manière forfaitaire. Elle a exécuté ses obligations contractuelles en adressant au notaire deux actes de caution en date du 18 juin 2019 et 28 juillet 2020 ;

[*]

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ils doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente objet du litige prévoit, en page 8 : « Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution :

- elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise,

- en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci. [...]

- elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncée et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé. »

La solution du litige dépend donc de la caractérisation du fait de savoir si la condition d’obtention du permis de construire a défailli en l’espèce, et dans quelles circonstances, au regard des termes contractuels définissant cette condition.

En effet, l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, dont les termes sont repris dans la promesse, dispose : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Il est admis que par principe, une condition, pour être qualifiée comme telle, renvoie à un événement qui ne dépend pas de la seule volonté des parties.

Pour autant, l’article 1304-2 du code civil prévoit : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause. »

Il s’en déduit que la condition peut être potestative de la part du créancier, seule la condition soumise à la seule volonté du débiteur étant interdite.

De la même manière, l’article 1170 du code civil prévoit que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite », et aucun équivalent n’existe concernant l’obligation d’un créancier.

En l’espèce, l’objet du contrat est défini comme suit : « Promesse unilatérale de vente : le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir le bien ci-dessous identifié. Le promettant prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants-droit même protégés. Le bénéficiaire accepte la présente promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation. »

Par conséquent, les consorts X. occupent la place de débiteur à l’obligation, tandis que la SARL KAUFMAN & BROAD est créancière de leur obligation de lui vendre le bien, elle-même ne s’engageant pas à la réalisation de la vente.

Cette analyse est expressément rappelée en page 7 de la promesse, dans les termes suivants : « le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire. [...] les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant. »

Cette obligation, dont les consorts X. sont débiteurs, est soumise à la condition d’obtention du permis de construire, événement qui dépend d’un tiers.

Mais elle est aussi soumise à une démarche de la SARL KAUFMAN & BROAD, puisque les termes contractuels indiquent :

« Etant précisé que la demande de permis de construire devra être déposée au plus tard le 30 juin 2020. »

Le fait de ne pas déposer la demande de permis de construire aurait pu être considéré comme devant donner lieu à l’application de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil susvisé, la condition devant être réputée accomplie, au motif que la SARL KAUFMAN & BROAD en a empêché l’accomplissement.

Cependant, dans le présent cas d’espèce, force est de constater que les parties ont prévu une clause particulière destinée à régir cette hypothèse dans les termes suivants : « A défaut de dépôt dans le délai imparti, la promesse sera caduque de plein droit et ceci sans indemnité de part et d’autre. »

Or, si cette clause revient à soumettre la réalisation de la condition suspensive au bon vouloir du créancier, il se déduit de la validité des conditions potestatives de la part du créancier qu’elle est valable en droit.

De même, il sera constaté que l’article 1171 du code civil, qui prévoit l’hypothèse d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, n’est pas applicable à l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre les consorts X. et la SARL KAUFMAN & BROAD ne pouvant pas être qualifiée de contrat d’adhésion au sens de l’article 1110 du même code.

Dans ces conditions, la clause privant le débiteur du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation dans l’hypothèse de l’absence de dépôt de la demande de permis de construire doit être exécutée, conformément au principe de la force obligatoire des contrats.

Par conséquent, les consorts X. doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 75.000 €.

 

Sur la demande en dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les consorts X. soutiennent que le manque de diligence de la SARL KAUFMAN & BROAD pour la constitution d’une garantie bancaire leur a causé un préjudice supplémentaire résultant du retard de la perception de l’indemnité d’immobilisation.

Néanmoins, en premier lieu, les termes contractuels ne prévoient pas une garantie bancaire, mais la caution du groupe KBSA.

Or, en deuxième lieu, la SARL KAUFMAN & BROAD produit deux actes de caution personnelle et solidaire de la SARL KAUFMAN & BROAD SA correspondant à la promesse et à l’avenant relatifs au bien des consorts X.

Elle produit en outre un courrier électronique en date du 20 juin 2019 adressé par une employée de KAUFMAN & BROAD chargée de garanties immobilières faisant état du second acte de cautionnement garantissant l’indemnité d’immobilisation, et indiquant qu’il est transmis au notaire.

Or, les consorts X., auxquels incombe la charge de la preuve de l’inexécution contractuelle, n’établissent pas que ces cautions n’auraient pas été transmis au notaire.

En troisième lieu, et surtout, les consorts X. ne démontrent pas avoir subi un quelconque préjudice en lien direct avec le défaut de versement de la caution par la SARL KAUFMAN & BROAD entre les mains du notaire, dès lors qu’il n’est pas établi que cette circonstance aurait eu un effet sur la réalisation des conditions suspensives, et qu’en tout état de cause, il ressort du présent jugement qu’ils ne sont pas fondés à percevoir cette indemnité.

Par voie de conséquence, les consorts X. seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

 

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts X., qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

La solution du litige conduit à accorder à la SARL KAUFMAN & BROAD une indemnité pour frais de procès à la charge des consorts X. in solidum qu'il paraît équitable de fixer à une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et il n’est pas demandé à l’écarter.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute Z., N., K., L., V., et R. X. de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Z., N., K., L., V., et R. X. in solidum à payer à la SARL KAUFMAN BROAD la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les entiers dépens à la charge de Z., N., K., L., V., et R. X. ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE                                         LA PRÉSIDENTE