Extrait : « L’article 1128 du code civil dispose que : « Sont nécessaires à la validité d'un contrat :

1° Le consentement des parties ; (…) » Il résulte de l’article 1130 du même code que : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

S’agissant de la violence, les articles 1140 et 1143 du code civil disposent que : « Il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. » « Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. »

Aux termes de l’article 1110 du code civil, le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables déterminées à l’avance par l’une des parties. L’article 1171 dispose que dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable déterminée à l’avance par l’une des parties qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

En l’espèce la clause travaux litigieuse met à la charge du bailleur le financement de travaux de vétusté en prévoyant une option entre un financement « Cash » ou par déduction des loyers à percevoir.

Au soutien de sa demande d’annulation de ladite clause, M. X. fait valoir en substance qu’il est un particulier, investisseur profane, qui a fait l’acquisition de son lot dans le cadre d’un investissement immobilier défiscalisant proposé par un professionnel de l’immobilier qui intervenait dans tous les aspects de cet investissement.

S’agissant d’une résidence de tourisme, elle dispose d’un exploitant unique, preneur à bail commercial pour l’ensemble des lots de la résidence. Il en déduit que la dépendance de chaque propriétaire bailleur est totale vis-à-vis de cet exploitant. Il ajoute que la société PV-CP CITY a exercé une pression en contournant le principe selon lequel le bail renouvelé se poursuit aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent et que le preneur retire de la nouvelle clause un avantage indû et manifestement excessif.

La société PV-CP CITY rétorque que :

- l’existence d’un vice du consentement ne pourrait qu’entraîner la nullité du contrat dans son ensemble et non de la seule clause travaux ;

- la preuve cumulative d’une dépendance économique et de l’abus de cet état de dépendance n’est pas rapportée.

C’est en l’espèce par une affirmation non démontrée que M. X. croit pouvoir soutenir que l’avenant en question ne pouvait pas faire l’objet d’une discussion entre les parties. En outre, le refus éventuel de signature de l’avenant portant sur les travaux de vétusté ne pouvait avoir pour conséquence le non-renouvellement des baux qui se trouvaient en période de prolongation tacite.

Pour le surplus, aucun abus n’est caractérisé, étant rappelé que selon l’article 5 des baux initiaux, resteront à la charge du bailleur les dépenses de remise en état des logements vétustes et de remplacement du mobilier vétuste.

A titre infiniment subsidiaire, M. X. fait valoir que la clause doit être réputée non écrite dès lors que le contrat de bail commercial établi par la société PV-CP CITY est un contrat d’adhésion et que la clause travaux entraîne un déséquilibre significatif entre les parties au contrat.

Cependant, ainsi que le fait valoir à bon droit la société preneuse, le fait qu’elle ait rédigé les propositions de baux ne signifie pas que toute négociation soit exclue. En tout état de cause, le bailleur procède là encore par affirmation ce qui ne lui permet pas de démontrer la nature de contrats d’adhésion des baux. Il n’établit d’ailleurs pas davantage le déséquilibre engendré par la clause litigieuse alors même que celle-ci, comme il a été rappelé ci-dessus, apparaît conforme à l’article 5 des baux initiaux.

Au bénéfice de ces observations, il y lieu de débouter M.X. de ses demandes relatives à la clause travaux. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

TROISIÈME CHAMBRE

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025

 

R.G. n° 23/02907. N° Portalis DB22-W-B7H-RHZ2. Code NAC : 30B.

 

DEMANDEUR :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] (BELGIQUE), représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Manon HEC, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

 

DÉFENDERESSE :

La société PV-CP CITY

société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro XXX dont le siège social est situé [Adresse 6] [Localité 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Philippe RIGLET, avocat plaidant au barreau de PARIS.

 

ACTE INITIAL du 24 avril 2023 reçu au greffe le 22 mai 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 5 novembre 2024, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025 prorogé au 30 Janvier 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. X. est propriétaire de locaux, en l’espèce deux appartements correspondant aux lots N°18 et 82, dans une résidence « Apparthotel Adagio Access [Localité 5] » située [Adresse 7] à [Localité 5] (78).

Suivant deux actes sous seing privé en date du 13 mai 2008, ces locaux ont été donnés à bail à compter du 15 septembre 2008 et jusqu’au 14 septembre 2017 à la société Lamy Résidences aux droits de laquelle est venue la société PV-CP CITY.

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1^er octobre 2018.

Courant 2020, dans le contexte de la crise sanitaire engendrée par l’épidémie de COVID 19, la société PV-CP CITY a estimé que les loyers correspondant à la première période de confinement n’étaient pas exigibles. Invoquant l’extinction complète de son activité pendant les périodes de restrictions administratives, elle a pris la décision de suspendre le paiement de ses loyers.

Faisant état d’une situation financière extrêmement dégradée, la société PV-CP CITY et 20 autres sociétés du groupe ont sollicité auprès du Tribunal de commerce de Paris l’ouverture d’une procédure de conciliation et la désignation de conciliateurs afin de les assister dans leurs discussions avec les bailleurs et avec leurs partenaires financiers.

Suivant ordonnance du 2 février 2021, le Président du Tribunal de commerce de Paris a décidé l’ouverture d’une procédure de conciliation et nommé un administrateur judiciaire chargé notamment d’assister la société PV-CP CITY dans ses négociations avec les bailleurs individuels en vue d’aménager le règlement des loyers afférents aux périodes touchées par les mesures de lutte contre la crise sanitaire.

La procédure de conciliation a abouti à plusieurs propositions du groupe acceptées par une majorité de bailleurs.

Par acte extra-judicaire du 8 septembre 2022, M. X. a fait délivrer à la société PV-CP CITY un commandement de payer visant la clause résolutoire faisant injonction à la défenderesse de payer les arriérés de loyers pour un montant de 10.201,93 euros.

C’est dans ce contexte que, par exploit de commissaire de justice du 24 avril 2023, M. X. a fait assigner la société PV-CP CITY afin principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, ainsi qu’annuler l’annexe 1 de l’avenant au bail du 1er octobre 2018.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, M. X. demande au Tribunal de :

Vu les articles 1108, 1116, l’ancien article 1134, 1228, 1231-1, 1709, 1728 du Code civil,

Vu les articles L. 145-4, L. 145-14, L. 145-15, L. 145-17, L. 145-41 du Code de commerce,

Vu l'article L. 321-3 du code de tourisme,

Vu les articles L. 131-1 et R. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution

- JUGER que Monsieur X. est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

À TITRE PRINCIPAL,

- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux commerciaux signés le 13 mai 2008 entre Monsieur X. et la société LAMY RESIDENCES et repris par la société PV-CP CITY à compter d’un mois après le commandement de payer en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction,

En conséquence,

- CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- PRONONCER la résiliation judiciaire des deux baux commerciaux signés le 13 mai 2008 entre Monsieur X. et la société LAMY RESIDENCES et repris par la société PV-CP CITY à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction,

En conséquence,

- CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux,

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 8 septembre 2022 ;

- DIRE que la société PV-CP CITY a usé de violence et afin d’obtenir la signature des avenants au bail commercial du 1^er octobre 2018 ;

- DIRE que la société PV-CP CITY a vicié le consentement du demandeur afin d’obtenir la signature de l’avenant au bail commercial ;

et en conséquence :

- ANNULER l’annexe 1 de l’avenant au bail commercial conclu entre Monsieur X. et la société PV-CP CITY pour vice du consentement ;

- ORDONNER à la société PV-CP CITY la restitution des frais engagés Monsieur X. au titre des travaux de rénovation comme suit :

La somme de 7.867 euros HT ou 9.440,40 euros TTC au profit de Monsieur X. ;

- JUGER que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis au profit de Monsieur X. sans que la société PV-CP CITY ne puissent réclamer une indemnité ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

- DIRE que le contrat de bail commercial liant Monsieur X. et la société PV-CP CITY est un contrat d’adhésion ;

- CONSTATER que la clause prévue à l’annexe 1 de l’avenant au bail crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

- JUGER REPUTEE NON ECRITE la clause prévue à l’annexe 1 de l’avenant au bail ;

- ORDONNER à la société PV-CP CITY la restitution des frais engagés par Monsieur X. au titre des travaux de rénovation comme suit :

La somme de 7.867 euros HT ou 9.440,40 euros TTC au profit de Monsieur X. ;

- JUGER que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis au profit de Monsieur X. sans que à la société PV-CP CITY ne puissent réclamer une indemnité ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- DEBOUTER les défenderesses de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions développées en la cause

- CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 10.201,93 euros, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- ORDONNER l'expulsion de la société PV-CP CITY et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant à Monsieur X.,

Ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard,

- ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,

- CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur X., la somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il a subi en raison des manquements contractuels de la société PV-CP CITY,

- CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur X., la somme de 185,64 € au titre du commandements de payer qu’il a été contrainte de délivrer ;

- CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur X., la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société PV-CP CITY aux entiers dépens ;

- DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 avril 2024, la société PV-CP CITY demande au Tribunal de :

Vu les articles 1219, 1719 et 1722 du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les articles 1143 et 1171 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Concernant la demande de condamnation au paiement de loyers :

A titre principal

- JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre des Baux liant la société PV-CP CITY aux demandeurs a été interrompue du 15 mars au 22 juin 2020 puis du 3 avril au 3 mai 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

* l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

* la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

En conséquence,

- DÉBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers,

Concernant la demande d’acquisition de la clause résolutoire des Baux :

- JUGER que le commandement du 8 septembre 2022 ne peut produire effet en ce qu’il visait des sommes qui n’étaient pas dues au demandeur sur les fondements suivants :

* l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

* la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

- JUGER que le commandement du 8 septembre 2022 a été signifié de mauvaise foi par le demandeur et ne peut produire effet,

En conséquence,

- DÉBOUTER le bailleur de sa demande de résiliation des baux litigieux et de ses demandes subséquentes, à savoir la demande d’expulsion et de condamnation de la société preneuse au versement d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que le commandement de payer du 8 septembre 2022 a produit tous ses effets,

- ACCORDER à la société PV-CP CITY des délais de paiement à titre rétroactif et suspendre les effets de la clause résolutoire insérée aux baux litigieux pour, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle a rencontrées du fait de la crise sanitaire.

Concernant la demande de résiliation judiciaire du Bail :

- DÉBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes à ce titre en l’absence de manquements graves de la société PV-CP CITY à ses obligations,

Concernant la demande d’annulation de la « clause travaux » :

* Sur la demande de nullité de la « clause travaux » en raison de l’existence d’un vice de violence

- JUGER que l’existence d’un vice de violence ne peut entraîner que l’anéantissement total d’un contrat et non d’une seule de ses clauses,

- JUGER que la société PV-CP CITY n’a commis aucune violence économique,

En conséquence,

- DÉBOUTER les demandeurs de leur demande de nullité de la « clause travaux »

* Sur la demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux » sur le fondement du contrat d’adhésion

A titre principal,

- JUGER que les dispositions de l’article 1771 du code civil ne sont pas applicables à la « clause travaux »,

A titre subsidiaire,

- JUGER que la « clause travaux » n’a créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties,

En conséquence,

- DEBOUTER les demandeurs de leur demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux »,

En tout état de cause,

- DÉBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV-CP CITY,

- CONDAMNER le demandeur à verser à la société PV-CP CITY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

- SUSPENDRE l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la résiliation du bail, en ce qu’elle risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la société PV CP CITY que pour le demandeur.

[*]

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 23 avril 2024.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 1134 et 1728 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que le preneur est tenu à deux obligations principales à savoir user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées.

 

Sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire :

Selon les dispositions de l'article 1104 du code civil, l'exigence de bonne foi doit diriger la négociation, la formation et l'exécution du contrat. Elle s'applique dès lors à la mise en œuvre de la clause résolutoire suite à un non-paiement des loyers contractuellement prévus, la mauvaise foi du créancier pouvant conduire à la neutralisation de la clause résolutoire et s'appréciant au jour où le commandement de payer a été délivré.

Au cas particulier, la société PV-CP CITY fait valoir que le demandeur a signifié le commandement de payer des loyers afférents à des périodes visées par les mesures de confinement et de restriction d’activité et que dans ce contexte, elle n’a pas été en mesure de réagir dans le délai imparti. Elle ajoute que le bailleur ne pouvait pas ignorer les contraintes auxquelles elle était confrontée.

En l’espèce, la bonne foi étant toujours présumée, il ne saurait être soutenu que la délivrance d'un acte alors que le preneur subissait les conséquences de la crise sanitaire caractérise en soi la mauvaise foi du bailleur. Il n’est pas non plus établi que la société PV-CP CITY n'aurait pas été en mesure de réagir à la délivrance dudit commandement, en procédant au règlement des sommes visées par lui dans le délai d'un mois.

En conséquence, il y a lieu d’écarter toute mauvaise foi du bailleur dans la délivrance dudit commandement.

 

Sur l’exigibilité des sommes réclamées :

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.

En application de l'article 3, I, 2, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissements recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc, contrairement à ce qui est soutenu par la défenderesse, être assimilé à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil (voir ci-dessous).

La société PV-CP CITY fait valoir au surplus et pour l'essentiel qu'elle a rencontré une impossibilité effective d'exploiter les locaux loués en 2020 et 2021 par l'effet des mesures réglementaires visant l'interdiction de recevoir du public dans les résidences de tourisme et hébergements de courte durée, l'état des comptes établi sur la Résidence permettant de constater la chute drastique de l'activité subie en raison des circonstances sanitaires et du bouleversement économique en découlant, situation financière plaçant le preneur dans l'incapacité totale de régler l'ensemble des loyers au titre de l'année 2020 et de l'année 2021 sans aucun aménagement.

M. X. s'oppose à cette argumentation, en arguant en substance que l'exception d'inexécution ne serait pas opérante dès lors que la suspension de l'ouverture des lieux au public ne résulte pas du débiteur mais des pouvoirs publics, le bailleur n'ayant pas manqué à son obligation dès lors que la décision de fermeture ne concerne que l'activité et non l'immeuble loué, ce qui a été confirmé par trois arrêts en date du 30 juin 2022 rendus par la Cour de cassation.

Il ajoute que le preneur ne pouvait prétendre que les loyers n'étaient pas dus durant les périodes de la crise sanitaire alors que l'état d'urgence sanitaire avait mis en place un cadre juridique spécifique dérogatoire au droit commun pour permettre à chaque acteur économique de préserver ses droits dans une juste proportion de sorte que le preneur avait la capacité de régler ses loyers, l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvant être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Au cas d'espèce, les locaux loués ont bien été mis à disposition de la société PV-CP CITY et l'impossibilité d'exploiter alléguée par elle est le seul fait du législateur.

Il s’en déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance.

Enfin, l'impossibilité d'exploiter l'activité commerciale prévue aux baux était passagère et ne concernait pas la chose louée en elle-même mais l'ensemble des activités économiques pouvant engendrer un risque pour la propagation de la Covid-19, de sorte que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public touchant l'activité commerciale de la société PV-CP CITY n'était pas constitutive d'une perte même partielle de la chose louée.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les sommes visées au commandement de payer délivré à la société PV-CP CITY pour un montant de 10.201,93 euros étaient exigibles.

La société PV-CP CITY n'ayant pas réglé les sommes ainsi dues dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 8 octobre 2022, 24 H.

 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société PV-CP CITY sollicite à titre subsidiaire la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, en faisant valoir pour l'essentiel que la suspension du paiement des loyers était pleinement justifiée par les difficultés financières rencontrées par elle et, par la suite, par l'ouverture d'une procédure de conciliation et la mise en place d'un processus de négociation avec les bailleurs, cette situation, qui démontre l'absence de mauvaise foi du locataire, justifiant dès lors l'octroi à titre rétroactif de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire insérée aux baux litigieux.

M. X. fait valoir à ce sujet que le preneur a manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté et que la société PV-CP CITY a déjà profité de très larges délais, le paiement se faisant attendre depuis près de trois ans.

En l'espèce, il est constant que M. X. a fait délivrer un commandement de payer à la société PV-CP CITY le 8 septembre 2022 pour un montant de 10.201,93 euros représentant les loyers et les charges impayés depuis 2019.

Il s'infère de ce commandement que les sommes dues et impayées par la société PV-CP CITY correspondent à une période au cours de laquelle l'état d'urgence sanitaire a été ordonné de sorte que l'exploitation de son activité commerciale était à l'évidence dégradée, impactant ainsi sur les années 2020 et 2021 les résultats d'exploitation du groupe mais également ceux de la résidence où se trouvent les locaux loués par M. X., comme en atteste la lecture du document d’enregistrement universel 2019/2020 incluant le rapport financier annuel (pièce défenderesse 1) et du document « Taux d’occupation et chiffre d’affaires » (pièce défenderesse 2).

Il est par ailleurs justifié par la production d’une note en délibéré autorisée que le preneur a procédé à plusieurs versements en 2024.

Ainsi, les circonstances des impayés reprochés à la société PV-CP CITY, d'une part, et la reprise des versements d'autre part, justifient de faire application de l'article 1343-5 du code civil en accordant à la société PV-CP CITY rétroactivement un délai pour l'apurement des sommes exigées par le commandement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le preneur est autorisé à se libérer de sa dette, dont le montant de 10.201,93 euros n’est pas utilement contesté, en 3 mensualités dans les conditions précisées au dispositif, et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

À défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet et la défenderesse sera tenue de quitter les lieux. La décision d'expulsion ne sera toutefois pas assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La défenderesse sera également redevable, à défaut de respecter l’échéancier, d’une indemnité d’occupation trimestrielle, à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer, des charges et taxes en cours, à compter du rétablissement des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération des lieux.

En conséquence, le bailleur sera débouté de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation des baux, à l'expulsion de la société PV-CP CITY et de tous occupants de son chef, et à sa condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

 

Sur la demande de dommages-intérêts :

M. X. fait valoir que les manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY lui ont causé un préjudice d’anxiété découlant du non-paiement des loyers qui a entrainé pour lui des difficultés financières. Arguant de la mauvaise foi de la société PV-CP CITY dans l’exécution du contrat, il ajoute qu’il a vu ses loyers suspendus alors qu’il avait de son côté un emprunt bancaire à échéances fixes qu’il a dû rembourser sur ses deniers personnels.

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il appartient au demandeur d’apporter la preuve de son préjudice et du lien de causalité entre le retard pris dans le paiement des loyers et ledit préjudice.

En l’espèce, M. X. se contente de produire un tableau d’amortissement auprès de la société BNP PARIBAS faisant état de mensualités de 678,84 euros.

Cet unique élément ne suffit pas à démontrer l’existence d’un préjudice subi par le demandeur.

M. X. sera donc débouté de sa demande à ce titre.

 

Sur la clause travaux contenue dans l’avenant du 1^er octobre 2018 :

L’article 1128 du code civil dispose que :

« Sont nécessaires à la validité d'un contrat :

1° Le consentement des parties ; (…) »

Il résulte de l’article 1130 du même code que :

« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

S’agissant de la violence, les articles 1140 et 1143 du code civil disposent que :

« Il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. »

« Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. »

Aux termes de l’article 1110 du code civil, le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables déterminées à l’avance par l’une des parties.

L’article 1171 dispose que dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable déterminée à l’avance par l’une des parties qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

En l’espèce la clause travaux litigieuse met à la charge du bailleur le financement de travaux de vétusté en prévoyant une option entre un financement « Cash » ou par déduction des loyers à percevoir.

Au soutien de sa demande d’annulation de ladite clause, M. X. fait valoir en substance qu’il est un particulier, investisseur profane, qui a fait l’acquisition de son lot dans le cadre d’un investissement immobilier défiscalisant proposé par un professionnel de l’immobilier qui intervenait dans tous les aspects de cet investissement.

S’agissant d’une résidence de tourisme, elle dispose d’un exploitant unique, preneur à bail commercial pour l’ensemble des lots de la résidence. Il en déduit que la dépendance de chaque propriétaire bailleur est totale vis-à-vis de cet exploitant. Il ajoute que la société PV-CP CITY a exercé une pression en contournant le principe selon lequel le bail renouvelé se poursuit aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent et que le preneur retire de la nouvelle clause un avantage indû et manifestement excessif.

La société PV-CP CITY rétorque que :

- l’existence d’un vice du consentement ne pourrait qu’entraîner la nullité du contrat dans son ensemble et non de la seule clause travaux ;

- la preuve cumulative d’une dépendance économique et de l’abus de cet état de dépendance n’est pas rapportée.

C’est en l’espèce par une affirmation non démontrée que M. X. croit pouvoir soutenir que l’avenant en question ne pouvait pas faire l’objet d’une discussion entre les parties. En outre, le refus éventuel de signature de l’avenant portant sur les travaux de vétusté ne pouvait avoir pour conséquence le non-renouvellement des baux qui se trouvaient en période de prolongation tacite.

Pour le surplus, aucun abus n’est caractérisé, étant rappelé que selon l’article 5 des baux initiaux, resteront à la charge du bailleur les dépenses de remise en état des logements vétustes et de remplacement du mobilier vétuste.

A titre infiniment subsidiaire, M. X. fait valoir que la clause doit être réputée non écrite dès lors que le contrat de bail commercial établi par la société PV-CP CITY est un contrat d’adhésion et que la clause travaux entraîne un déséquilibre significatif entre les parties au contrat.

Cependant, ainsi que le fait valoir à bon droit la société preneuse, le fait qu’elle ait rédigé les propositions de baux ne signifie pas que toute négociation soit exclue. En tout état de cause, le bailleur procède là encore par affirmation ce qui ne lui permet pas de démontrer la nature de contrats d’adhésion des baux. Il n’établit d’ailleurs pas davantage le déséquilibre engendré par la clause litigieuse alors même que celle-ci, comme il a été rappelé ci-dessus, apparaît conforme à l’article 5 des baux initiaux.

Au bénéfice de ces observations, il y lieu de débouter M.X. de ses demandes relatives à la clause travaux.

 

Sur les autres demandes :

Partie perdante, la société PV-CP CITY sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à M. X. la somme de

3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire, elle ne justifie pas du bien fondé de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2022, 24H ;

Condamne la société PV-CP CITY à payer à M.X. la somme de 10.201,93 euros ;

Autorise la société PV-CP CITY à se libérer de cette dette en 3 mensualités, en sus du loyers, charges et taxes courants, soit 2 mensualités de 4.000 euros et une 3ème échéance pour le surplus ;

Dit que la première mensualité devra intervenir au plus tard le 1er mars 2025, la deuxième le 1er avril 2025 et le solde le 1er mai 2025 ;

Suspend pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui

sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constate en ce cas la résiliation de plein droit des baux consentis à la société PV-CP CITY portant sur des locaux (lot N°18 et lot N°82) situés [Adresse 7] à [Localité 5] (78).

Dit qu’en ce cas, la société PV-CP CITY devra libérer les locaux des lieux précités et, faute de l'avoir fait, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelle qu’en ce cas, le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne en ce cas la société PV-CP CITY à payer à M. X. une indemnité trimestrielle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables et ce à compter du non-respect des délais de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamne la société PV-CP CITY à payer à M. X. la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PV-CP CITY au paiement des entiers dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer du 8 septembre 2022 ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JANVIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER                                LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS         Éric JOLY