Extrait : « Il sera rappelé tout d'abord que l'appel de Monsieur X. ne porte que sur le rejet par le tribunal de sa demande tendant à voir qualifiées d'abusives, les clauses figurant dans le projet d'acte de vente concernant les réserves formulées par sa mère, auxquelles elle subordonnait son accord.

Comme l'a à juste titre considéré le tribunal, dès lors que cette dernière n'a pas été appelée à la cause, il ne peut être statué sur l'éventuel caractère abusif des clauses qu'elle entendait voir imposer et qui ne figuraient pas dans la promesse de vente, puisque cette question la concerne directement en sa qualité de donatrice du terrain objet de la vente.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur X. de ses demandes de qualification des clause litigieuses. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024

 

R.G. n° 22/00115. N° Portalis DBVC-V-B7G-G5BK. ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 5 novembre 2021 : RG n° 21/00716.

 

APPELANT :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 9], [Adresse 1], [Localité 11], représenté par Maître Stéphane PIEUCHOT, substitué par Maître DE MEZERAC, avocats au barreau de CAEN, assisté de Maître Pierre LADOUCEUR-BONNEFEMME, avocat au barreau de PARIS

 

INTIMÉ :

Monsieur Y.

[Adresse 5], [Localité 2], représenté et assisté de Maître Jean DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

 

DÉBATS : A l'audience publique du 16 mai 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, Mme DELAUBIER, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile F23D2CC483AC17020CAB97538F82B395 le 17 Septembre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant promesse unilatérale de vente au rapport de Maître Z., notaire à [Localité 6] en date du 7 octobre 2020, Monsieur X., s'est engagé à vendre à Monsieur Y., un terrain à bâtir situé [Adresse 10] à [Localité 8], cadastré section AC N°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], sous la condition d'exécution de divers travaux par le promettant et de conditions suspensives particulières relatives à l'obtention d'un arrêté de permis de construire devenu définitif, et d'un ou plusieurs prêts et de l'intervention à l'acte de vente du donateur, Madame Y. épouse X..

Bien que l'acquéreur ait notifié au vendeur la levée de l'option par acte notarié du 16 avril 2021 et ait justifié le 4 mai suivant du règlement du prix global de vente, Monsieur X. ne s'est pas présenté lors du rendez-vous de signature de l'acte authentique le 6 mai 2021.

Il n'a pas davantage donné suite à la sommation de comparaître qui lui a été notifiée pour le 20 mai puis le 30 juin 2021.

Par acte d'huissier du 23 juillet 2021, Monsieur Y. a fait assigner à jour fixe Monsieur X. devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins notamment de voir constater la levée de l'option et juger la réalisation de la vente parfaite.

Par jugement du 5 novembre 2021, le tribunal a :

- débouté Monsieur Y. de l'intégralité de ses demandes,

- débouté Monsieur X. de ses demandes de qualification des clauses litigieuses,

- condamné Monsieur Y. à payer à Monsieur X. la somme de 1.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration du 14 janvier 2022, Monsieur X. a formé appel du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de qualification des clauses abusives litigieuses.

[*]

Aux termes de ses dernières écritures en date du 7 octobre 2022, seules recevables, celles qui ont été signifiées le 30 avril 2024 à 14 H 32, soit postérieurement à la clôture des débats, ne pouvant être retenues, il conclut au visa de l'article L. 411-1 du code de procédure civile d'exécution, et de la convention européenne des droits de l'Homme, à l'infirmation du jugement du chef dont appel et demande à la cour de :

- constater qu'il ne s'est jamais opposé à la vente sauf à ce que les clauses 'Renonciation et garantie du donateur' et de 'Nantissement et convention de séquestre' soient retirées de l'acte de vente,

- constater que lesdites clauses sont abusives et illégales,

Par conséquent,

- dire et juger que Madame X. ayant déjà consenti par le passé à l'aliénation de la vente, une nouvelle autorisation, objet des clauses litigieuses, n'était pas requise,

- dire et juger que les clauses « Renonciation et garantie du donateur » et de « Nantissement et convention de séquestre » visant à le contraindre à quitter son domicile, constituent des clauses abusives car contraires à l'ordre publique et doivent être retirées de l'acte de vente,

- dire et juger que les clauses « Renonciation et garantie du donateur » et de « Nantissement et convention de séquestre » visant à le contraindre, in fine, à remettre le prix de la vente à l'acheteur, Monsieur Y., constituent des clauses abusives devant être retirées de l'acte de vente,

- dire et juger que les clauses « Renonciation et garantie du donateur » et de « Nantissement et convention de séquestre » visant à le contraindre à renoncer à toute possibilité de contester les dispositions et ses conséquences des actes de vente des notaires rédacteurs sont des clauses abusives et doivent être retirées de l'acte de vente,

- dire et juger que l'acte de vente, purgé desdites clauses abusives, reste valide mais que seule la décision à intervenir vaudra transfert de propriété au profit de Monsieur Y. et que toutes les formalités utiles à la vente seront accomplies par un notaire désigné par le président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris,

- débouter Monsieur Y. de l'ensemble de ses demandes autres que la validation du jugement en tant qu'acte de transfert de propriété,

- condamner Monsieur Y. à lui verser les sommes de 5.000,00 € pour préjudice moral et celle de 10.000,00 € au titre de la perte de valeur de son terrain vendu un an plus tard,

- condamner Monsieur Y. aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- accorder à la SELARL U. et Associés représentée par Maître Stéphane U., le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 3 mai 2023, Monsieur Y. conclut au rejet des demandes, fins et conclusions de Monsieur X. et à la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Il demande à la cour de :

- constater la levée de l'ensemble des conditions suspensives visées par la promesse unilatérale de vente dans le temps imparti au bénéficiaire pour opter,

- juger la réalisation parfaite de la vente intervenue entre les parties du bien dont la désignation suit, aux conditions de l'acte notarié en date du 7 octobre 2020 :

A [Localité 8] (Calvados), [Localité 8] [Adresse 10],

Un terrain à bâtir,

Figurant ainsi au cadastre :

- Section AC N° [Cadastre 3], [Adresse 10], pour une contenance de trente centiares,

- Section AC N° [Cadastre 4], [Adresse 10], pour une contenance de quatre ares cinquante centiares ;

Tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

Pour un prix de 128.000,0 € (net vendeur).

En conséquence,

- ordonner la réalisation de la vente par acte authentique dans les conditions prévues aux termes de la promesse de vente en date du 7 octobre 2020,

- condamner Monsieur X. à régulariser la vente par acte authentique de vente visé en la promesse notariée du 7 octobre 2020 ; au plus tard dans les 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, sur première réquisition émise à cet effet par l'un ou l'autre des notaires rédacteurs,

- juger qu'à défaut pour Monsieur X. d'y procéder dans le délai imparti, l'arrêt à intervenir vaudra acte de transfert de propriété par lui au profit de Monsieur Y., et qu'il appartiendra en tant que de besoin aux notaires, Maîtres Z. et Z., de compléter si nécessaire, avec les formalités utiles et publicité auprès du service de la publicité foncière compétent, par tout acte dès à présent déclaré opposable à Monsieur X., nonobstant son défaut de participation,

- condamner Monsieur X. au paiement de tous frais et émoluments afférents à l'exécution de l'arrêt,

- juger qu'il appartiendra à Monsieur X. de mettre ultérieurement en œuvre, les démarches amiables ou processuelles concernant les réserves émises par Madame Y. épouse X. au titre de la fraction des sommes qui seront séquestrées en l'étude du notaire,

- condamner Monsieur X. au paiement d'une provision de 80.000,00 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice économique et financier subi par Monsieur Y.,

- condamner Monsieur X. au paiement de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et psychologique subi par Monsieur Y.,

- condamner Monsieur X. au paiement de la somme de 6.000,00 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens dont distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile.

[*]

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2024 à 9 H.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l'appel de Monsieur X. :

Il sera rappelé tout d'abord que l'appel de Monsieur X. ne porte que sur le rejet par le tribunal de sa demande tendant à voir qualifiées d'abusives, les clauses figurant dans le projet d'acte de vente concernant les réserves formulées par sa mère, auxquelles elle subordonnait son accord.

Comme l'a à juste titre considéré le tribunal, dès lors que cette dernière n'a pas été appelée à la cause, il ne peut être statué sur l'éventuel caractère abusif des clauses qu'elle entendait voir imposer et qui ne figuraient pas dans la promesse de vente, puisque cette question la concerne directement en sa qualité de donatrice du terrain objet de la vente.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur X. de ses demandes de qualification des clause litigieuses.

 

Sur l'appel incident de Monsieur Y. :

Monsieur Y. critique le jugement en ce qu'il a été débouté de sa demande visant à voir constater la réalisation de la vente.

Il estime que les conditions suspensives étant réalisées et notamment que Madame X. ayant donné son accord, la vente est parfaite, le litige l'opposant à son fils étant étranger à la vente, n'étant donc pas de nature à y faire obstacle.

En l'espèce, la promesse de vente du 7 octobre 2020, comportait trois conditions suspensives, à savoir, l'obtention d'un permis de construire devenu définitif, l'obtention d'un ou plusieurs prêts, et l'intervention à l'acte de vente de Madame X., donatrice du bien vendu, qui conformément aux dispositions de l'article 924-4 du code civil devait consentir à la vente et :

« renoncer relativement au bien en faveur du bénéficiaire, à toutes les charges et conditions qui ont pu être imposées au promettant dans l'acte de donation en ce qui concerne le bien, à savoir :

* l'interdiction d'aliéner,

* l'interdiction d'hypothéquer,

* le droit de retour permis par l'article 951 et suivant du code civil,

* l'action révocatoire dont les éléments constitutifs sont énoncés à l'article 953 et suivant du code civil,

Garantir à cet effet le bénéficiaire de tous troubles et de tous risques d'éviction.

Attester avoir pour seuls héritiers réservataires, Monsieur X. promettant aux présentes, Monsieur P. V. Y. X. né à [Localité 9] (Calvados) le [date] et Mademoiselle A. F. X. née à [Localité 9] (Calvados) le [date], ayant donné l'autorisation de disposer aux termes de l'acte complémentaire de donation-partage reçu par Maître M. N., notaire à [Localité 7]. »

Il n'est pas contesté que les deux premières conditions ont été réalisées.

Il sera toutefois relevé que la levée de l'option le 16 avril 2021 par Monsieur Y., mentionne qu'elle est faite sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, et notamment de celle de l'intervention du donateur.

Or, Madame X., donatrice, a donné son accord sous les réserves suivantes :

« - que le vendeur rembourse à la succession de Madame Y. née A., la somme forfaitaire de 6.000,00 € au titre des consommations excédentaires de gaz, électricité et eau dues par le vendeur pour son occupation depuis février 2018 jusqu'à mi-mars 2021, de la maison de sa grand-mère, Madame Y. susnommée,

- Et que soit retenu et séquestré sur le prix de vente, la somme de 122.000,00 € dans l'attente de la libération effective et définitive de la maison de sa grand-mère, Madame Y., située à [Localité 11] (Calvados), [Adresse 1]. »

Son consentement à la vente et notamment à la renonciation à l'interdiction d'aliéner, est donc subordonné à ces deux réserves.

Si elles sont certes étrangères à Monsieur Y., bénéficiaire de la promesse de vente, il ne peut toutefois être considéré que le consentement de la donatrice a été valablement donné, dès lors qu'elles ne sont pas acceptées par le promettant Monsieur X. dont il n'est pas établi qu'il en avait précédemment connaissance, et qu'elles ne figuraient pas dans la promesse de vente.

Il importe peu par ailleurs que ce dernier ait fait valoir postérieurement, qu'il était toujours disposé à vendre le bien, puisqu'une telle vente requiert nécessairement l'accord de sa mère et ne peut donc avoir lieu sans celui-ci.

Enfin, l'argument selon lequel l'accord donné par cette dernière à une première vente en 2018 excluait qu'elle le réitère, est totalement inopérant, dès lors que cette précédente vente ne concerne ni les mêmes personnes ni le même bien, et que son consentement était donc indispensable pour chacune des ventes relatives à des biens ayant fait l'objet d'une donation avec interdiction d'aliéner.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur Y. de sa demande de réalisation de la vente.

Il le sera également en ce qu'il a rejeté sa demande dommages-intérêts, dès lors qu'il n'est pas démontré que la non-régularisation de la vente est la conséquence d'une faute imputable à Monsieur X., alors qu'elle résulte des seules réserves émises par la donatrice, Madame X., dont il n'est pas établi qu'elle les avait portées à la connaissance de son fils, préalablement à la signature de la promesse de vente.

 

Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur X. :

Monsieur X. sollicite pour la première fois devant la cour, l'allocation de dommages-intérêts pour préjudice moral et pour perte de valeur du terrain.

Force est de constater que Monsieur Y. n'est nullement responsable de la non-réalisation de la vente, qui n'est due qu'à l'absence de consentement de la donatrice dans les termes de la promesse de vente.

Il sera donc débouté de sa demande de ce chef.

 

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile et d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur Y. à payer à Monsieur X., une indemnité à ce titre.

Chaque partie succombant, conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur Y. aux dépens de première instance.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 5 novembre 2021, sauf en ce qu'il a condamné Monsieur Y. au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

L'INFIRME de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE Monsieur X. de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et au titre de la perte de valeur du terrain,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel, sans bénéfice de distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de leurs conseils.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT

M. COLLET                         G. GUIGUESSON