Extrait : « L’article R. 632-1 du code de la consommation dispose que « le juge peut relever d'office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application. Il écarte d'office, après avoir recueilli les observations des parties, l'application d'une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ».

Il est constant que le juge tranche le litige en faisant application, au besoin d’office, des dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 4 définissant les clauses abusives et l’article 23, ainsi que le décret n° 87-713 du 26 août 1987, définissant les charges récupérables.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. L’article 7g de la même loi régit les conditions de l’obligation d’assurance imputable au locataire.

Il ressort des éléments versés aux débats que le bailleur facture au locataire : - chaque mois de janvier à compter de l’année 2022 : une « Contrib. attentat annuelle MRH » pour la somme de 5,90 euros ; - tous les mois : une « Prime mensuelle MRH », pour la somme mensuelle de 20,00 euros, puis de 21,50 euros à compter du 1er janvier 2024 ; - des « Frais de courtage MRH » pour la somme mensuelle de 3,00 euros, puis 5,00 euros à compter du 1^er janvier 2023, puis 6,00 euros à compter du 1^er janvier 2024.

Monsieur X. justifie de la souscription, par les défendeurs, d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de Citya. Toutefois, cette relation contractuelle est indépendante du contrat de bail régularisé entre les parties et ne concerne pas le bailleur. Les sommes éventuellement dues à l’assureur en vertu dudit contrat d’assurance ne peuvent donc pas faire l’objet de prétentions dans le cadre de la présente instance.

En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Madame Z. et Monsieur Z. restent devoir une somme de 9.461,65 euros (9.657,55 euros – 195,90 euros au titre des contributions annuelles attentat, primes mensuelles MRH et des frais de courtage MRH) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 7 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Madame Z. et Monsieur Z. et notamment de l'article intitulé « Clause de solidarité ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame Z. et Monsieur Z. au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.873,05 euros (2.973,05 – 80 euros – 20 euros au titre des primes mensuelles MRH et des frais de courtage MRH) et à compter du 23 octobre 2023, date de l'assignation, pour le surplus. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 9 JUILLET 2024

 

R.G. n° 23/00604. N° Portalis DBXV-W-B7H-GEFX. Ordonnance réputée contradictoire.

 

DEMANDEUR :

Monsieur X.

né le [date] à [ville], demeurant [adresse], représenté par la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant [adresse], avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substituée par Maître Mathieu KARM, demeurant [adresse], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, D’une part,

 

DÉFENDEURS :

Madame Y. épouse Z.

Monsieur Z.

demeurant tous deux [adresse, non comparants, ni représentés, D’autre part,

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier : Séverine FONTAINE

DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 juin 2024 et mise en délibéré au 9 juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seings privés en date du 24 juin 2020 et prenant effet à compter du 1^er juillet 2020, Madame et Monsieur W., régulièrement représentés par le Cabinet LP GESTION dont le siège social est situé [adresse], ont donné à bail à Madame Z. et Monsieur Z. un logement situé au [adresse], pour un loyer mensuel de 930 euros charges comprises.

Il résulte de l’acte de notoriété de Maître A., notaire à [ville A.], en date du 23 décembre 2020, que Madame V. et Monsieur W. ont donné à Monsieur X., tel que le bien existe, une maison d’habitation située [adresse].

Puis, les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame Z. et Monsieur Z. le 7 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.973,05 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié en l'étude le 23 octobre 2023, Monsieur X. a fait assigner Madame Z. et Monsieur Z. à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

- 3.522,57 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges dus, mensualité de d’octobre 2023 incluse, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir, avec intérêts qui seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 juillet 2023 ;

- une indemnité d’occupation conventionnelle à titre provisionnel au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à leur départ effectif des lieux, soit à la somme de 1.012,26 euros, qui sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n'auront pas quitté les lieux litigieux,

- la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024 avant d’être mise en délibéré au 26 mars 2024.

Par jugement avant-dire-droit en date du 26 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES a ordonné la réouverture des débats et invité Monsieur X. à :

- produire l’acte de donation, en date du 23 décembre 2020, dans des conditions permettant de justifier que le bien immobilier loué fait partie de cette donation ;à fournir toutes observations utiles sur :la régularité de la réclamation des sommes intitulées « Contribut. attentat annuelle MRH », « Mensualité assura. Habitation », « Frais de courtage annexe », « Prime mensuelle MRH » et « Frais de courtage MRH » au locataire ; la conséquence de leur éventuelle irrégularité sur le commandement de payer et le montant des sommes réclamées.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2024.

A l'audience, Monsieur X., représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il fournit les observations sollicitées par le jugement avant-dire-droit et verse aux débats l’intégralité de l’acte de donation en date du 23 décembre 2020.

Madame Z. et Monsieur Z., régulièrement cités en l'étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2024.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

 

Sur la recevabilité :

Sur la qualité à agir de Monsieur X. :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, Monsieur X. verse aux débats l’intégralité de l’acte notarié en date du 23 décembre 2020 des termes duquel il ressort qu’il a acquis, de Monsieur et Madame W., les 80/170èmes du bien immobilier loué et que ces derniers lui ont fait donation des 90/170èmes restants dudit immeuble.

Il justifie en conséquence de sa qualité à agir, de sorte que son action est recevable.

 

Sur la régularité de la procédure :

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

 

Sur la résiliation du bail :

Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 7 juillet 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame Z. et Monsieur Z. n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 8 septembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier versement de Madame Z. et Monsieur Z. a été réalisé le 29 novembre 2023 de sorte qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Madame Z. et Monsieur Z. et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame Z. et Monsieur Z. se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 8 septembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

 

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur X., il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 8 septembre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame Z. et Monsieur Z. par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 987,26 euros et de condamner solidairement Madame Z. et Monsieur Z. au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l'article du contrat de bail intitulé « Clause de solidarité ».

Cette indemnité n’est pas susceptible de majoration ni d’indexation.

 

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

L’article R. 632-1 du code de la consommation dispose que « le juge peut relever d'office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application.

Il écarte d'office, après avoir recueilli les observations des parties, l'application d'une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ».

Il est constant que le juge tranche le litige en faisant application, au besoin d’office, des dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 4 définissant les clauses abusives et l’article 23, ainsi que le décret n° 87-713 du 26 août 1987, définissant les charges récupérables.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 7g de la même loi régit les conditions de l’obligation d’assurance imputable au locataire.

Il ressort des éléments versés aux débats que le bailleur facture au locataire :

- chaque mois de janvier à compter de l’année 2022 : une « Contrib. attentat annuelle MRH » pour la somme de 5,90 euros ;

- tous les mois : une « Prime mensuelle MRH », pour la somme mensuelle de 20,00 euros, puis de 21,50 euros à compter du 1er janvier 2024 ;

- des « Frais de courtage MRH » pour la somme mensuelle de 3,00 euros, puis 5,00 euros à compter du 1^er janvier 2023, puis 6,00 euros à compter du 1er janvier 2024.

Monsieur X. justifie de la souscription, par les défendeurs, d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de Citya.

Toutefois, cette relation contractuelle est indépendante du contrat de bail régularisé entre les parties et ne concerne pas le bailleur.

Les sommes éventuellement dues à l’assureur en vertu dudit contrat d’assurance ne peuvent donc pas faire l’objet de prétentions dans le cadre de la présente instance.

En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Madame Z. et Monsieur Z. restent devoir une somme de 9.461,65 euros (9.657,55 euros – 195,90 euros au titre des contributions annuelles attentat, primes mensuelles MRH et des frais de courtage MRH) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 7 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Madame Z. et Monsieur Z. et notamment de l'article intitulé « Clause de solidarité ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame Z. et Monsieur Z. au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.873,05 euros (2.973,05 – 80 euros – 20 euros au titre des primes mensuelles MRH et des frais de courtage MRH) et à compter du 23 octobre 2023, date de l'assignation, pour le surplus.

 

Sur les demandes accessoires :

Madame Z. et Monsieur Z., parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 7 juillet 2023.

L'équité commande de faire droit à la demande de Monsieur X. au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame Z. et Monsieur Z. à lui payer la somme de 500,00 euros à ce titre.

Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS Monsieur X. recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail cédé à Monsieur X. et conclu entre Madame et Monsieur W., régulièrement représenté par le Cabinet LP GESTION, Madame Z. et Monsieur Z. à compter du 8 septembre 2023 et portant sur les lieux situés au [adresse] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame Z. et Monsieur Z. de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur X. pourra faire procéder à l'expulsion de Madame Z. et Monsieur Z., ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

DISONS que l'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 987,26 euros ;

RAPPELONS que cette indemnité n’est pas révisable ni indexable ;

CONDAMNONS solidairement Madame Z. et Monsieur Z. à payer à Monsieur X., la somme provisionnelle de 9.461,65 euros (neuf mille quatre cent soixante-et-un euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 7 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer sur la somme de 2.873,05 euros et à compter du 7 juin 2024 pour le surplus.

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Madame Z. et Monsieur Z. à payer à Monsieur X. la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Madame Z. et Monsieur Z. aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 9 juillet 2024.

LE GREFFIER                    LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE          François RABY