Extrait : « Il est constant que le juge des référés a le pouvoir de constater la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit, dès lors qu'aucune contestation sérieuse n'est élevée sur celle-ci. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. […]

En l'espèce, les locataires se prévalent en premier lieu de l'inexécution de ses obligations par la bailleresse qui a manqué à son obligation de délivrer un logement conforme. Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 1219 du code civil prévoit enfin que « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Il appartient aux appelants de démontrer l'existence d'une exception d'inexécution constitutive d'une contestation sérieuse et en l'espèce, de circonstances rendant impossible une jouissance normale et effective des lieux loués, seule l'impossibilité totale d'en user pouvant justifier le non-paiement des loyers. […]

S'agissant de la contestation soulevée relative à la présence dans le contrat de bail d'annotations manuscrites alors que le contrat de bail d'habitation est un contrat-type, en conséquence desquelles le contrat qui comporte des clauses abusives est irrégulier et ne peut recevoir application, il convient de relever que la présence de clauses abusives, dont l'appréciation relève du pouvoir du juge du fond, n'entraîne pas la nullité d'un contrat dans son ensemble, seules les clauses abusives étant réputées non écrites. C'est d'ailleurs expressément le cas pour les clauses prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée en application de l'article A de la loi n° du 6 juillet 1989. Les appelants ne critiquant aucunement la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat de bail, c'est à juste titre que le juge des référés a écarté comme non sérieuse la contestation ainsi élevée, la demande tendant à voir juger Mme Z. épouse W. de mauvaise foi n'étant pas davantage fondée. »

 

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MAI 2024

 

R.G. n° 23/05127. N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQET. Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ. Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 27 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00215) suivant déclaration d'appel du 13 novembre 2023

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 3], de nationalité […], demeurant [Adresse 1], (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/XXX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [Localité 5], de nationalité […], demeurant [Adresse 1], (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-YYY du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentés par Maître GOBERT substituant Maître Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX

 

INTIMÉE :

Madame Z. épouse W.

née le [date] à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2], Représentée par Maître CHEKLI substituant Me Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile B85D525D8D5030285E5B8CDF386E109B 71192CCF7D68F6ECF7E8E35EE0AB5BBF, l'affaire a été débattue le 27 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL, Conseiller : Mme Bérengère VALLEE, Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET

ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile F23D2CC483AC17020CAB97538F82B395.

 

EXPOSÉ DU LITIGE.

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 2021, à effet à même date, Mme Z. épouse W. a donné à bail à M. X. et Mme Y. épouse X., ci-après M. et Mme X., un logement situé [Adresse 1]. Suivant acte sous seing privé en date du même jour, M. V. s'est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Par acte du commissaire de justice du 26 octobre 2022, Mme Z. a fait délivrer à M. et Mme X. un commandement de payer la somme de 774,64 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à M. V. le 31 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice des 17 et 18 janvier 2023, Mme Z. a assigné M. X. et Y. épouse X. et M. V. devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 7 avril 2023 aux fins de voir :

- constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 1], 1^er étage, 2ème porte à droite à [Localité 4], avec effet au 27 décembre 2022,

- ordonner l'expulsion de M. X. et Y. épouse X. des lieux loues, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,

- condamner solidairement M. X. et Y. épouse X. et M. V. au paiement de la somme provisionnelle de 1.574,64 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus au 26 octobre 2022,

- condamner solidairement M. X. et Y. épouse X. et M. V. au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives.

Par ordonnance du 27 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 27 décembre 2022 ;

- rejeté la demande de contestations réelles et sérieuses formée par M. X. et Mme Y. épouse X. ;

- condamné M. X. et Mme Y. épouse X. à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

- autorisé, à défaut pour M. X. et Mme Y. épouse X. d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges euros par mois à 665 euros, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

- condamné solidairement M. X. et Mme Y. épouse X. à payer à Mme Z. la somme de 3.368,24 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives et indemnités d'occupation à la date du mois d'octobre 2022 (échéance du mois d'octobre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 27 décembre 2022 (665 euros à la date d'octobre 2022) ;

- condamné solidairement M. V. au paiement des sommes dues par M. X. et Mme Y. épouse X. dans la limite de la somme de 3368,24 euros et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné solidairement M. X. et Mme Y. épouse X. et in solidum M. V. aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l'assignation au représentant de l'Etat ;

- condamné solidairement M. X. et Mme Y. épouse X. et in solidum M. V. à payer à Mme Z. une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration électronique du 13 novembre 2023, M. et Mme X. ont relevé appel de cette ordonnance, intimant uniquement Mme Z. épouse W.

Par ordonnance du 29 novembre 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 27 mars 2024, avec clôture de la procédure au 13 mars 2024.

[*]

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2023, les appelants demandent à la cour, sur le fondement des articles 834 du code de procédure civile, 1220, 1104 et 1353 du code civil, les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du code de l'énergie, de :

- déclarer M. X. et Mme Y. épouse X. recevables et bien fondés en leurs demandes,

Y faisant droit,

- constater l'existence de contestations réelles et sérieuses faisant obstacle aux demandes formulées par Mme Z. épouse W. en référé à l'encontre de M. X. et Mme Y. épouse X.,

- juger que Mme Z. épouse W. est de mauvaise foi,

En conséquence,

- juger qu'en présence de l'existence de contestations sérieuses, le juge des référés est incompétent,

- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

- débouter Mme Z. épouse W. de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- renvoyer Mme Z. épouse W. à mieux se pourvoir,

- laisser les dépens à la charge de Mme Z. épouse W.,

- la condamner au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2024, Mme W. demande à la cour, sur le fondement de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifié, de :

- confirmer l'ordonnance de référé du 27 octobre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions.

- débouter M. X. et Mme Y. épouse X. de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- condamner solidairement M. X. et Mme Y. épouse X. aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

[*]

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Les appelants soulèvent l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés, tenant à la non-conformité du logement et à la présence dans le contrat de bail de clauses abusives, se prévalant ainsi d'une exception d'inexécution, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance d'un logement conforme ainsi qu'à l'irrégularité du contrat de bail.

Les appelants font valoir en premier lieu que, alors que ledit bail est un contrat « type », issu de la loi de 1989, mis à jour en octobre 2014, le bailleur l'a annoté de façon erronée et abusive y ajoutant des mentions non prévues par la loi et/ou illégales, l'état des lieux étant en outre pré-rédigé et non contradictoire. Ils soutiennent ensuite que la créance n'est pas certaine ni exigible tant en raison de l'absence de justification des charges que de la demande d'application d'une réduction du montant du loyer en raison de l'état du logement.

Mme Z. épouse W. sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée. Elle fait valoir que le mauvais état du logement constaté dans le rapport de l'Adil tient à un défaut d'entretien des locataires. S'agissant de la contestation relative à l'irrégularité du contrat de bail, elle fait valoir que la clause résolutoire n'est pas remise en cause par les locataires, sa mise en œuvre tenant uniquement au non-respect de celle-ci par les locataires qui n'en contestent pas la régularité.

 

Sur l'existence de contestations sérieuses.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

En application de l'article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Il est constant que le juge des référés a le pouvoir de constater la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit, dès lors qu'aucune contestation sérieuse n'est élevée sur celle-ci.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l'espèce, les locataires se prévalent en premier lieu de l'inexécution de ses obligations par la bailleresse qui a manqué à son obligation de délivrer un logement conforme.

Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1219 du code civil prévoit enfin que « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Il appartient aux appelants de démontrer l'existence d'une exception d'inexécution constitutive d'une contestation sérieuse et en l'espèce, de circonstances rendant impossible une jouissance normale et effective des lieux loués, seule l'impossibilité totale d'en user pouvant justifier le non-paiement des loyers.

Il ressort à cet égard du rapport de visite réalisée le 13 juillet 2023 par Mme A., inspectrice de salubrité à la mairie de [Localité 4], que certains désordres ont été constatés dans l'appartement, tels le compteur électrique placé trop haut, le système électrique aléatoire, l'absence de radiateurs dans les pièces principales, l'absence de système de ventilation dans la cuisine et non fonctionnel dans la salle de bains, la présence de moisissures sur les murs d'une chambre, la présence de fuites d'eau au niveau des WC et d'infiltrations au droit du plafond de la chambre, ces faits constituant des infractions aux prescriptions de l'arrête préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental.

Il n'est pas démontré, ainsi que le souligne à juste titre Mme Z. épouse W., que la présence de cafards est imputable à l'état du logement, celle-ci pouvant être causée par un défaut d'entretien imputable aux locataires. Il est par ailleurs exact que la visite a été effectuée après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire en date du 26 octobre 2022 et que M. X. et Mme Y., s'ils ont fait état dans un courriel adressé le 4 juillet 2021 à Mme Z. épouse W. de la présence d'amiante, celle-ci n'est étayée par aucun avis technique et aucune réclamation n'a été formée auprès de la bailleresse avant la présente procédure. En outre, il n'est pas justifié par les appelants qu'ils ont, ainsi qu'ils en avaient la faculté en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfaisait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, demandé au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Il n'est pas davantage soutenu par les appelants que les désordres constatés rendent le logement inhabitable, ceux-ci ayant continué à l'occuper, en sorte que la contestation élevée n'apparaît pas sérieuse, l'ordonnance entreprise devant être confirmée en ce qu'elle a rejeté comme non sérieuse la contestation élevée à ce titre.

S'agissant de la contestation soulevée relative à la présence dans le contrat de bail d'annotations manuscrites alors que le contrat de bail d'habitation est un contrat-type, en conséquence desquelles le contrat qui comporte des clauses abusives est irrégulier et ne peut recevoir application, il convient de relever que la présence de clauses abusives, dont l'appréciation relève du pouvoir du juge du fond, n'entraîne pas la nullité d'un contrat dans son ensemble, seules les clauses abusives étant réputées non écrites. C'est d'ailleurs expressément le cas pour les clauses prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée en application de l'article A de la loi n° du 6 juillet 1989. Les appelants ne critiquant aucunement la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat de bail, c'est à juste titre que le juge des référés a écarté comme non sérieuse la contestation ainsi élevée, la demande tendant à voir juger Mme Z. épouse W. de mauvaise foi n'étant pas davantage fondée.

Les appelants soulèvent enfin une contestation relative à l'existence d'une créance certaine et exigible, la dette relative aux charges récupérables n'étant pas justifiée et une demande de diminution du loyer ayant été formée en raison de l'état du logement. S'agissant de la demande de diminution du montant du loyer, il n'en est nullement justifié.

Quant au montant des charges, aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie notamment des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.

En l'espèce, le décompte produit par Mme Z. épouse W. sous sa pièce 14 comprend les charges relatives à la consommation d'eau. Le contrat de bail précise que l'eau est payable deux fois par an (une part par personne) sur factures de mars et septembre, les ordures ménagères étant payables en septembre.

Il n'est pas établi que la consommation des appelants soit individualisable alors qu'il existe plusieurs logements et que le contrat de bail prévoit clairement une répartition de la consommation d'eau en fonction du nombre d'occupants de chaque appartement, n'étant pas contesté qu'il n'existe pas de compteur individuel permettant de calculer la consommation individuelle de chaque locataire.

Il en résulte qu'il existe une contestation sérieuse tenant à la seule consommation d'eau, la demande de provision étant justifiée à concurrence de sa partie non contestée, soit la somme de 3.368,24 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges locatives concernant les ordures ménagères et indemnités d'occupation à la date du mois d'octobre 2022, sous déduction des factures d'eau représentant une somme de 336,24 euros. La créance est donc non contestable à hauteur de la somme de (3368,24 - 336,24) soit 3032euros.

La demande des appelants de voir constater l'existence de contestations réelles et sérieuses faisant obstacle aux demandes formulées par Mme Z. épouse W. n'est donc pas justifiée et doit être rejetée, l'ordonnance étant confirmée en ce qu'elle a ainsi statué.

C'est donc à juste titre que les loyers impayés n'étant pas régularisés dans le délai de deux mois imparti à compter de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, le juge des référés, qui avait le pouvoir pour ce faire, a constaté que la clause de résiliation de plein droit du bail avait joué et constaté la résiliation du bail.

Il convient dans ces conditions d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. X. et Mme Y. au paiement provisionnel de la somme de 3.368,24 euros et de statuer à nouveau, ceux-ci étant condamnés au paiement provisionnel de la somme de 3.032 euros, à titre provisionnel sur l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation dues au mois d'octobre 2022 ; l'ordonnance étant confirmée pour le surplus des demandes.

 

Sur les mesures accessoires.

L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, les appelants seront condamnés aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Rejette la demande tendant à voir constater l'existence de contestations sérieuses s'opposant aux demandes de Mme Z. épouse W. ;

Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. X. et Mme Y. épouse X. au paiement d'une provision de 3368,24 euros solidairement avec M. V., sur l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation dues au mois d'octobre 2022 (échéance du mois d'octobre incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 27 décembre 2022 (665 euros à la date d'octobre 2022);

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. X. et Mme Y. épouse X. à payer à Mme Z. épouse W. la somme de 3032 euros à titre provisionnel à valoir sur l'arriéré de loyers et charges locatives et indemnités d'occupation à la date du mois d'octobre 2022 (échéance du mois d'octobre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 27 décembre 2022 (665 euros à la date d'octobre 2022) ;

Condamne solidairement M. V. au paiement des sommes dues par M. X. et Mme Y. épouse X. dans la limite de la somme de 3032 euros et avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Confirme l'ordonnance déférée pour le surplus ;

Condamne solidairement M. X. et Mme Y. épouse X. à payer à Mme Z. épouse W. la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. X. et Mme Y. épouse X. aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Mme Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,                                                  Le Président,