Extraits : 1/ « En application des décisions rendues par la cour précédemment, le périmètre résiduel de la saisine ne porte plus que, d'une part sur la question de l'existence de clauses abusives dans les deux prêts litigieux et leurs éventuelles conséquences, et d'autre part sur la mise en cause de la responsabilité de la banque pour manquement à ses obligations précontractuelles dans le cadre uniquement de l'acte de prêt numéro 6300 1456 129 du 8 septembre 2004, qui prévoyait - contrairement au prêt contracté en 2007 - un remboursement du capital « in fine ». »

2/ « Mais le bénéfice de ces dispositions ne peut être invoqué que par un non professionnel, un professionnel n'agissant pas dans le cadre de l'objet de son entreprise ou un consommateur. Or la jurisprudence considère qu'une société civile immobilière agit en qualité de professionnelle, lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet (voir notamment Cass. civ. 1ère, 28 juin 2023, n°22-13.969). Il convient dès lors de vérifier si l'activité de la SCI relève d'une activité professionnelle.

En premier lieu, il est rappelé que l'objet social de la SCI X. réside dans 'l'acquisition, l'administration, l'exploitation d'immeubles, construction, exploitation d'immeubles de toute nature' (cf. son extrait K bis du 20 août 2015 - annexe 1 de la banque) ou encore dans des prises à bail (cf. ses statuts - annexe 2), et qu'elle a souscrit les deux prêts litigieux en vue d'acquérir deux biens immobiliers situés dans la localité de [Localité 9], destinés à la location. Ces investissements n'étaient donc pas réalisés pour permettre le logement des associés ou de leur famille.

En deuxième lieu, la cour observe que les deux prêts litigieux s'inscrivent dans une logique économique d'investissements réalisés par le couple X. à travers la SCI. Ainsi ils ont déjà réalisé en octobre 2000 un investissement financé, par un prêt de 581 665,89 Francs suisses contracté auprès d'un organisme bancaire tiers, le CIAL (cf. annexe 42 de la banque). Et surtout, l'examen de la fiche de renseignements remise par la SCI, à l'origine de l'opposition, à la banque au moment de la contraction du prêt de 2004 (annexe 43 versée par le CREDIT AGRICOLE), atteste du fait que la SCI X. était déjà à la tête d'un patrimoine immobilier conséquent, dont la valeur était estimée à 1.073.181 euros à la date du 5 mars 2004 (soit antérieurement au prêt aujourd'hui discuté), constitué d'une maison située [Adresse 2] à [Localité 9] qui comporte trois appartements (2 F3 et 1 F1), de deux autres immeubles situés au [Adresse 1] à [Localité 8], de trois maisons jumelées se trouvant aux [Adresse 3] à [Localité 7], et de 2 terrains de nature constructible (20.21 ares et 13,95 ares) localisés à [Localité 8].

Dès lors, la SCI - qui a développé une activité importante de mise en location de logements - doit être considérée comme un acteur professionnel, qui ne peut réclamer le bénéfice de la protection contre les clauses abusives dans les contrats de prêt, et corrélativement demander qu'elles soient réputées non écrites.

D'où il suit que l'ensemble des demandes formulées par la SCI X. et M. X., au titre de l'opposition principale à ce titre, sera rejeté. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE COLMAR

PRMIÈRE CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU 10 JUILLET 2024

 

R.G. n° 1 A 21/01140. Arrêt n° 350/24. N° Portalis DBVW-V-B7F-HQPM. Décision déférée à la Cour : 11 janvier 2021 par la COUR D'APPEL DE COLMAR - 1^ère chambre civile.

 

DEMANDEURS A L'OPPOSITION :

Monsieur X.

[Adresse 1], [Localité 8]

SCI X.

prise en la personne de son gérant M. X., [Adresse 1], [Localité 8]

Représentés par Maître Thierry CAHN, avocat à la Cour

 

DÉFENDERESSE A L'OPPOSITION :

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE ALSACE VOSGES

prise en la personne de son représentant légal [Adresse 6], [Adresse 6], [Localité 5], Représentée par Maître Laurence FRICK, avocat à la Cour

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre, M. ROUBLOT, Conseiller, Mme RHODE, Conseillère, qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRÊT : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile F23D2CC483AC17020CAB97538F82B395. - signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié du 8 septembre 2004, la SCI X. a souscrit un prêt auprès de la CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALSACE VOSGES d'un montant équivalent à la contre-valeur en francs suisses de la somme de 350.000 euros remboursable sur 204 mois, en une échéance unique en capital, les intérêts étant remboursables trimestriellement, moyennant un taux d'intérêt révisable de 1,40 % l'an.

Le remboursement de ce prêt était garanti par une hypothèque inscrite en premier rang sur le bien immobilier financé, une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 9], ainsi que par les engagements de caution consentis respectivement par M. X. et par Mme Y., solidairement avec la SCI X., à hauteur de 455.000 euros couvrant le principal, les intérêts, et le cas échéant, les pénalités ou intérêts de retard.

Par acte notarié du 21 juin 2007, la SCI X. a souscrit un prêt auprès de la CAISSE DE CRÉDIT AGRICOLE d'un montant équivalent à la contre-valeur en francs suisses de la somme de 361.000 euros, remboursable en 80 échéances trimestrielles, moyennant un taux d'intérêt révisable de 3,08 % l'an, le remboursement du prêt étant garanti par une hypothèque inscrite en premier rang sur le bien immobilier financé, un immeuble locatif situé [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que par les engagements de caution consentis respectivement par M. X. et par Mme Y., solidairement avec la SCI X., à hauteur de 469.300 euros, couvrant le principal, les intérêts, et le cas échéant, les pénalités ou intérêts de retard.

Le 15 octobre 2018, la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE a prononcé la déchéance du terme des deux prêts et a réclamé à la SCI X., ainsi qu'à ses deux cautions, M. X. et Mme Y., le règlement des sommes encore dues au titre des deux prêts.

Par acte introductif d'instance signifié le 30 novembre 2018 à la SCI X., à M. X. et à Mme Y., la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE a saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse, d'une demande de paiement des sommes restant dues au titre des deux prêts souscrits les 8 septembre 2004 et 21 juin 2007.

Par acte introductif d'instance signifié le 2 septembre 2019 à la SCI X. et à M. X., Mme Y. a saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins d'être garantie de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son égard par la SCI X. et M. X.

Par mention au dossier en date du 26 septembre 2019, le juge de la mise en état a joint les deux procédures.

Par jugement du 28 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- Condamné, au titre de l'acte de prêt du 8 septembre 2004, solidairement, la SCI X. et M. X. à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges, la somme de 407 euros, augmentée, sur la somme de 405,27 euros, des intérêts au taux de 3,198 % l'an à compter du 21 novembre 2018, et, ce, pour M. X., dans la double limite de la somme de 189,28 euros outre intérêts au taux de 3,198 % l'an à compter du 21 novembre 2018, et de la somme de 455.000 euros.

- Condamné, au titre de l'acte de prêt du 8 septembre 2004, solidairement, la SCI X. et Mme Y. à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges, la somme de 407 euros augmentée, sur la somme de 405,27 euros, des intérêts au taux de 3,198 % l'an à compter du 21 novembre 2018, et, ce, pour Mme Y., dans la limite de 455.000 euros.

- Condamné, au titre de l'acte de prêt du 21 juin 2007, solidairement, la SCI X. et M. X., ce dernier dans la limite de 469.300 euros, en principal, frais et intérêts, à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges, la somme de 17.579,05 euros augmentée, sur la somme de 17.507,04 euros, des intérêts au taux de 3,0076 % l'an, à compter du 21 novembre 2018.

- Condamné, au titre de l'acte de prêt du 21 juin 2007, solidairement, la SCI X. et Mme Y., cette dernière dans la limite de 469 300 €, en principal, frais et intérêts à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges, la somme de 17.579,05 euros augmentée, sur la somme de 17.507,04 euros, des intérêts au taux de 3,0076 % l'an, à compter du 21 novembre 2018,

- Rejeté le surplus des demandes principales.

- Rejeté la demande de capitalisation des intérêts.

- Condamné la SCI X. à garantir Mme Y., de toutes sommes que celle-ci serait amenée à verser à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges au titre des engagements de caution qu'elle a souscrits en garantie des prêts litigieux.

- Condamné M. X. à garantir Mme Y., de toutes sommes que celle-ci serait amenée à verser à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges au titre des engagements de caution qu'elle a souscrits en garantie des prêts litigieux.

- Rejeté les demandes formées par la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile.

- Rejeté la demande formée par Mme Y. à l'encontre de la SCI X. au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné M. X. à payer à Mme Y. la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI X. aux dépens.

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALSACE VOSGES a interjeté appel de cette décision le 19 février 2020. La SCI et les cautions ne se sont pas constitués intimés à hauteur d'appel.

Le 11 janvier 2021, la Cour d'Appel a rendu par défaut un arrêt, dans lequel elle a :

- Rejeté la demande d'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 28 janvier 2020,

- Infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 28 janvier 2020 sauf en ce qu'il a rejeté la capitalisation des intérêts, en ce qu'il a condamné la Sci X. et Monsieur X. à garantir Madame Y., de toutes sommes que celle-ci serait amenée à verser à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges, au titre des engagements de caution qu'elle a souscrits en garantie des prêts litigieux, en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile, en ce qu'il a rejeté la demande formée par Madame Y. à l'encontre de la Sci X. au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a condamné Monsieur X. à payer à Madame Y. la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné la Sci X. aux dépens,

Statuant à nouveau,

- Condamné, au titre de l'acte de prêt n° 63001456129 du 8 septembre 2004, solidairement la Sci X. et Monsieur X., pour Monsieur X. dans la limite de 455.000 €, à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges la somme de 509 645,06 € outre les intérêts au taux de 0,1576 % l'an sur la somme de 476 232,69 € à compter du 21 novembre 2018 et des intérêts légaux sur la somme de 33 336,29 € à compter du 21 novembre 2018,

- Condamné au titre de l'acte de prêt n° 63001456129 du 8 septembre 2004 solidairement, la Sci X. et Madame Y., pour Madame Y. dans la limite de 455.000 €, à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges la somme de 509 645,06 € outre les intérêts au taux de 0,1576 % l'an sur la somme de 476 232,69 € à compter du 21 novembre 2018 et des intérêts légaux sur la somme de 33 336,29 € à compter du 21 novembre 2018,

- Condamné au titre de l'acte de prêt n° 630015835715 du 21 juin 2007 solidairement, la Sci X. et Monsieur X., pour Monsieur X. dans la limite de 469 300 euros à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges la somme de 330 035,89 € augmentée des intérêts au taux de 3,0076 % l'an sur la somme de 308 444,76 € à compter du 15 octobre 2018 et des intérêts au taux légal sur la somme de 21 591,13 € à compter du 15 octobre 2018,

- Condamné au titre de l'acte de prêt n° 630015835715 du 21 juin 2007 solidairement la Sci X. et Madame Y., pour Madame Y. dans la limite de 469 300 euros à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges la somme de 330 035,89 € augmentée des intérêts au taux de 3,0076 % l'an sur la somme de 308 444,76 € à compter du 15 octobre 2018 et des intérêts au taux légal sur la somme de 21 591,13 € à compter du 15 octobre 2018,

- Confirmé le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

- Condamné in solidum la Sci X., Monsieur X. et Madame Y. aux dépens d'appel,

- Condamné in solidum la Sci X., Monsieur X. et Madame Y. à payer à la Caisse Régionale de crédit agricole Mutuel Alsace Vosges la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts X. et la SCI X. ont saisi la Cour d'appel, par voie électronique en date du 19 février 2021, pour former opposition à l'encontre de cet arrêt.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges, qui s'est constituée intimée le 4 mai 2021, a saisi le 17 septembre 2021 le conseiller de la mise, aux fins de voir déclarer irrecevable l'opposition formée par Madame Y. et soulever des fins de non-recevoir.

Par une ordonnance en date du 14 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état de la 1ère chambre civile de la Cour d'Appel de Colmar a :

- Déclaré irrecevable l'opposition formée par Madame Y. [J] à l'arrêt de la Cour d'Appel rendu le 11 Janvier 2021,

- Déclaré prescrite l'action en nullité des prêts engagée par la SCI X., et en conséquence Dit n'y avoir lieu à retenir l'Estopel à l'encontre de la Caisse de Crédit Mutuel,

- Déclaré prescrite l'action en responsabilité engagée contre la banque en qualité d'intermédiaire d'assurances,

- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du vendredi 27 janvier 2023, afin que les parties et le ministère public présentent leurs observations sur la saisine de la Cour de cassation pour avis, concernant le point de départ du délai de prescription en matière d'action restitutoire,

- Rejeté le surplus des fins de non recevoir soulevées par la Caisse de Crédit Mutuel,

- Réservé le surplus des demandes et les dépens.

Le crédit agricole a déféré cette ordonnance à la cour.

Dans un arrêt en date du 5 juillet 2023, la Cour, statuant sur le déféré, a :

- Constaté le désistement de la SCI X. de sa demande de nullité et de son action en responsabilité engagée contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges en qualité d'intermédiaire d'assurances,

- Rectifié le dispositif de l'ordonnance entreprise en ce qu'il est fait mention de la Caisse de Crédit Mutuel, mention à laquelle doit être substituée la dénomination 'Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges',

- Infirmé l'ordonnance rendue le 14 décembre 2022 par le magistrat chargé de la mise en état en ce qu'elle a débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SCI X. et de M. X. en responsabilité, au titre du défaut d'information et de mise en garde, ainsi que de l'action en responsabilité au regard des pratiques commerciales s'agissant du prêt n° 63015835715, objet de l'offre du 25 mai 2007,

- Confirmé pour le surplus des dispositions déférées à la cour, l'ordonnance rendue le 14 décembre 2022 par le magistrat chargé de la mise en état,

Statuant à nouveau du chef de la décision infirmé et y ajoutant,

- Déclaré irrecevable l'action de la SCI X. et de M. X. en responsabilité au titre du défaut d'information et de mise en garde, ainsi que de l'action en responsabilité au regard des pratiques commerciales s'agissant du prêt n° 63015835715, objet de l'offre du 25 mai 2007,

- Dit que les dépens du déféré suivront le sort de ceux de l'instance en principal,

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la Caisse régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges que de la SCI X. et de M. X.,

- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du Vendredi 22 septembre 2023.

[*]

Par leurs dernières conclusions en date du 15 avril 2024, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, M. X. et la SCI X. demandent à la Cour de :

A titre principal :

- CONSTATER le caractère abusif des clauses du contrat de prêt immobilier conclu le 30 août 2004 dénommées 'Montant' 'Réalisation', 'Remboursement', 'Remboursement anticipé - Indemnité', 'Disposition particulière relative au risque de change', 'Notice d'information - prêts en devise', 'Coût total du crédit' et 'Inscription hypothécaire', objet du prêt in fine n°1456129.

- CONSTATER le caractère abusif des clauses du contrat de prêt immobilier conclu le 2 juin 2007 dénommées 'Montant' 'Réalisation', 'Remboursement du capital', 'Remboursement anticipé - Indemnité', 'Disposition particulière relative au risque de change', 'Notice d'information - prêts en devise', 'Coût total du crédit' et 'Inscription hypothécaire', objet du prêt n°15835715.

- CONSTATER que les contrats ne peuvent subsister, amputé des clauses abusives et que les parties doivent être replacées dans la situation qui aurait été la leur si les clauses jugées abusives n'avaient pas existé.

- En conséquence, CONDAMNER la SCI X. à rembourser la contre-valeur en euro du capital emprunté au titre du contrat de prêt, soit la somme de 350.000 euros au titre du prêt in fine n°1456129.

- En conséquence, CONDAMNER la SCI X. à rembourser la contre-valeur en euro du capital emprunté au titre du contrat de prêt, soit la somme de 361.000 euros au titre du prêt n°15835715.

- CONDAMNER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alsace Vosges à restituer à la SCI X. les amortissements, les intérêts, cotisations et commissions perçues ainsi que les primes d'assurance emprunteur, au titre des prêts.

- ORDONNER la compensation des créances réciproques.

- ORDONNER l'application des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

A titre subsidiaire :

- CONDAMNER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alsace Vosges à verser à la SCI X. la somme de 151.662,75 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de ne pas conclure le contrat de prêt in fine n°1456129 litigieux conclu le 30 août 2004.

- CONDAMNER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alsace Vosges à verser à la SCI X. la somme de 132.528,38 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de ne pas conclure le contrat de prêt amortissable conclu le 2 juin 2007.

En tout état de cause :

- CONDAMNER la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alsace Vosges à payer à la SCI X. la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

[*]

Par ses dernières conclusions en date du 15 avril 2024, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges demande à la Cour de :

Vu l'ordonnance de Mme le Conseiller de la mise en état du 14 décembre 2022 :

* Qui a déclaré irrecevable l'opposition formée par Mme Y. à l'arrêt de la Cour d'Appel rendu le 11 janvier 2021.

* Qui a déclaré prescrite l'action en nullité des prêts engagés par la SCI X.

* Qui a déclaré prescrite l'action en responsabilité engagée contre la banque en qualité d'intermédiaire d'assurance.

Vu l'arrêt de la Cour d'Appel de Colmar rendu sur déféré le 5 juillet 2023, qui déclare irrecevable l'action de la SCI X. et de M. X. en responsabilité au titre du défaut d'information et de mise en garde ainsi que de l'action en responsabilité au regard des pratiques commerciales, s'agissant du prêt 63015835715, objet de l'offre du 25 mai 2007,

- DECLARER l'opposition mal fondée.

- DEBOUTER la SCI X. et M. X. de l'intégralité de leurs fins et conclusions.

- CONFIRMER en tous points l'arrêt de la Cour d'Appel de Colmar du 11 janvier 2021.

- CONDAMNER in solidum la SCI X. et M. X. aux entiers frais et dépens de la procédure d'opposition.

- CONDAMNER in solidum la SCI X. et Monsieur X. à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE ALSACE VOSGES la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

[*]

La procédure a été clôturée par une ordonnance en date du 17 avril 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience du 13 mai 2024.

Titrage Contrats, Prêt d'argent, crédit-bail (ou leasing), cautionnement, Cautionnement - Demande en paiement formée contre la caution seule.

 

MOTIFS :

1) Sur le périmètre de l'appel :

La Cour rappelle que l'opposition formée par Mme Y. a été déclarée irrecevable, de sorte que seules les conclusions déposées au nom et pour le compte de la SCI X. et de M. X. peuvent être prises en compte.

En application des décisions rendues par la cour précédemment, le périmètre résiduel de la saisine ne porte plus que, d'une part sur la question de l'existence de clauses abusives dans les deux prêts litigieux et leurs éventuelles conséquences, et d'autre part sur la mise en cause de la responsabilité de la banque pour manquement à ses obligations précontractuelles dans le cadre uniquement de l'acte de prêt numéro 6300 1456 129 du 8 septembre 2004, qui prévoyait - contrairement au prêt contracté en 2007 - un remboursement du capital 'in fine'.

 

2) Sur les clauses abusives :

Dans le cadre de leur opposition, la SCI X. et M. X. réclament que soient déclarées abusives les clauses intitulées : 'Montant' 'Réalisation', 'Remboursement', 'Remboursement anticipé - Indemnité', 'Disposition particulière relative au risque de change', 'Notice d'information - prêts en devise', 'Coût total du crédit' et 'Inscription hypothécaire' présentes dans les deux prêts susvisés.

Aux termes de l'article L.132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, doivent être déclarées abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives seront alors réputées non écrites, le contrat restant applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives, s'il peut subsister sans lesdites clauses.

Mais le bénéfice de ces dispositions ne peut être invoqué que par un non professionnel, un professionnel n'agissant pas dans le cadre de l'objet de son entreprise ou un consommateur.

Or la jurisprudence considère qu'une société civile immobilière agit en qualité de professionnelle, lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet (voir notamment Cass. civ. 1ère, 28 juin 2023, n°22-13.969). Il convient dès lors de vérifier si l'activité de la SCI relève d'une activité professionnelle.

En premier lieu, il est rappelé que l'objet social de la SCI X. réside dans 'l'acquisition, l'administration, l'exploitation d'immeubles, construction, exploitation d'immeubles de toute nature' (cf. son extrait K bis du 20 août 2015 - annexe 1 de la banque) ou encore dans des prises à bail (cf. ses statuts - annexe 2), et qu'elle a souscrit les deux prêts litigieux en vue d'acquérir deux biens immobiliers situés dans la localité de [Localité 9], destinés à la location. Ces investissements n'étaient donc pas réalisés pour permettre le logement des associés ou de leur famille.

En deuxième lieu, la cour observe que les deux prêts litigieux s'inscrivent dans une logique économique d'investissements réalisés par le couple X. à travers la SCI. Ainsi ils ont déjà réalisé en octobre 2000 un investissement financé, par un prêt de 581 665,89 Francs suisses contracté auprès d'un organisme bancaire tiers, le CIAL (cf. annexe 42 de la banque). Et surtout, l'examen de la fiche de renseignements remise par la SCI, à l'origine de l'opposition, à la banque au moment de la contraction du prêt de 2004 (annexe 43 versée par le CREDIT AGRICOLE), atteste du fait que la SCI X. était déjà à la tête d'un patrimoine immobilier conséquent, dont la valeur était estimée à 1.073.181 euros à la date du 5 mars 2004 (soit antérieurement au prêt aujourd'hui discuté), constitué d'une maison située [Adresse 2] à [Localité 9] qui comporte trois appartements (2 F3 et 1 F1), de deux autres immeubles situés au [Adresse 1] à [Localité 8], de trois maisons jumelées se trouvant aux [Adresse 3] à [Localité 7], et de 2 terrains de nature constructible (20.21 ares et 13,95 ares) localisés à [Localité 8].

Dès lors, la SCI - qui a développé une activité importante de mise en location de logements - doit être considérée comme un acteur professionnel, qui ne peut réclamer le bénéfice de la protection contre les clauses abusives dans les contrats de prêt, et corrélativement demander qu'elles soient réputées non écrites.

D'où il suit que l'ensemble des demandes formulées par la SCI X. et M. X., au titre de l'opposition principale à ce titre, sera rejeté.

 

3) Sur la demande formée subsidiairement par les opposants, sur l'engagement de la responsabilité du CREDIT AGRICOLE ALSACE VOSGES :

Par arrêt en date du 5 juillet 2023, la présente Cour a déclaré irrecevable l'action de la SCI X. et de M. X. - pour cause de prescription - qui tendait à voir reconnaître la responsabilité de la banque au titre d'un défaut d'information et de mise en garde, ainsi que de l'action en responsabilité au regard des pratiques commerciales s'agissant du prêt amortissable n°63015835715, objet de l'offre du 25 mai 2007.

Dès lors, la SCI X. et Monsieur X. ne peuvent maintenir leur demande de condamnation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges, au paiement d'une somme de 132.528,38 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte de chance de ne pas conclure le prêt contracté le 2 juin 2007, selon offre du 25 mai 2007.

Seule la demande de la SCI X., relative au prêt 'in fine' contracté en 2004, fondée sur un éventuel manquement au regard de l'obligation d'information précontractuelle, peut encore être examinée par la cour.

En l'occurrence, la SCI X. et son associé soutiennent que le CREDIT AGRICOLE aurait commis une faute à leur égard, en conseillant un prêt en francs suisses, soumis à un risque de change, de sorte qu'elle serait redevable de dommages et intérêts d'un montant chiffré à 151.662,75 euros.

En premier lieu, il y a lieu d'observer que M. X. - et par son intermédiaire la SCI X. - était en mesure d'appréhender les modalités, les avantages et les risques contenus dans le prêt en devises querellé. La problématique du change, et de son éventuel risque, étaient en outre connu de M. X., qui percevait à la fois des revenus en francs suisses et des revenus en euros.

En deuxième lieu, il n'est pas contesté que précédemment les époux X. avaient déjà réalisé, en octobre 2000, un investissement financé par un prêt de 581 665,89 Francs suisses contracté auprès d'un organisme prêteur tiers, le CIAL, de sorte qu'ils étaient avertis du fonctionnement d'un prêt en francs suisses, de ses avantages (un taux d'intérêt nettement plus intéressant que ceux proposés par les prêts classiques en euros, qui soit dit en passant n'a fait que baisser, et la possibilité d'une dévalorisation du capital à rembourser en cas d'appréciation de l'euro) et de son inconvénient (accroissement du capital à rembourser en cas de dépréciation de l'euro).

En troisième lieu, comme évoqué plus haut, l'examen de l'annexe 43, versée par le CREDIT AGRICOLE, démontre que la SCI X. était à la tête d'un patrimoine immobilier très conséquent producteur de loyers, de sorte que la cour a estimé que son activité sociale était de nature professionnelle. La valeur de ce patrimoine mettait la SCI à l'abri de tout risque d'endettement. Aussi, le Crédit Agricole n'était pas soumis à l'obligation particulière d'un devoir de conseil en lien avec un risque, non avéré, de surendettement, sachant qu'en tout état de cause, la banque n'est pas tenue d'une telle obligation à l'égard d'un professionnel.

Par conséquent, la Cour retient que la responsabilité de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges ne peut être engagée en l'espèce, la demande subsidiaire de M. X. et de la SCI X. devant être rejetée.

 

4) Sur les demandes accessoires :

Les dispositions principales de l'arrêt, faisant l'objet de l'opposition, étant confirmées, celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par les parties à l'occasion de la première instance et de l'appel, le seront également.

Pour les mêmes motifs, les demandes de M. X. et la SCI X. étant déclarées irrecevables ou rejetées en totalité, les parties à l'origine de l'opposition assumeront la totalité des dépens de la procédure d'opposition, ainsi que les frais exclus des dépens qu'ils ont engagés en appel.

Leur demande présentée à ce titre, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sera donc rejetée.

En revanche, ils devront verser à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges, la somme de 12.000 euros au même titre et sur le même fondement.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déclare l'opposition de M. X. et la SCI X. mal fondée,

Déboute M. X. et la SCI X. de l'ensemble de leurs demandes,

Confirme en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 11 janvier 2021,

Condamne in solidum M. X. et la SCI X. aux dépens de la procédure d'opposition,

Condamne in solidum M. X. et la SCI X. à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges, une somme de 12.000 € (douze mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. X. et la SCI X. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La Greffière :                                   le Président :