Extraits (arguments de la demanderesse) : « Par acte du 4 novembre 2019, Mme X. a fait assigner la SARL Occitalia devant le tribunal de proximité de Sète afin de voir qualifier son contrat de contrat de bail d'habitation non meublé et de voir annuler les clauses abusives. »

Extraits (jugement) : « La juridiction a retenu : Sur la qualification du bail : que la bailleresse, qui a perçu un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer en violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, doit en restituer la moitié, que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 comporte une liste limitative des charges récupérables qui ne s'oppose pas à ce que par l'effet d'une convention séparée les locataires s'engagent à supporter des frais de services d'administration, de sécurité et de santé et de services alimentaires et de loisirs, ces prestations ne constituant pas la contrepartie du seul usage des lieux loués, que le principe, selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification, prohibe toute évaluation forfaitaire et ce nonobstant toute clause en sens contraire insérée au bail, que la clause I VB est réputée non écrite pour contrevenir aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que la bailleresse doit justifier des charges récupérables et la clé de répartition retenue, que le contrat d'abonnement au club [2] constitue une convention séparée du contrat de bail, qui déroge à la liste limitative des charges récupérables fixées par décret. »

Extraits (motifs) : 1/ « En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du livre VI, titre III, chapitre Ier du Code de la construction et de l'habitat dans une section V intitulée les « Résidences services du code de la construction et de l'habitat », ce type de résidence est défini comme étant un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant à ses occupants, constituant une catégorie spécifique de la population, de bénéficier de services non individualisables, précisés dans le contrat de location, notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, qui sont l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complété par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Dans ce modèle, les résidents sont généralement locataires de leur logement, l'ensemble des lots appartenant le plus souvent à des investisseurs et un exploitant gère les services offerts aux résidents. Le code de la construction et de l'habitat précise les services qui peuvent y être fournis pour répondre aux besoins spécifiques des locataires et les rapports locatifs au sein de ces résidences.

Le code de la construction et de l'habitat prévoit en son article L. 632-1-II situé dans le chapitre II relatif à la protection des occupants de certains meublés que « Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa du I doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. ».

Or le Conseil d'Etat dans un arrêt du 13 décembre 2021 a retenu que l'existence de services para-hôteliers dans ce type de résidences permet de qualifier « D'hébergement » l'offre des résidences seniors, au sens des sous-destinations visées par les dispositions de l'article L115-15 et R. 151-28 du code de l'urbanisme, dès lors qu'elle permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, les occupants pouvant en outre souscrire des services spécifiques individualisables. Dans ces conditions, une telle résidence relève d'une vocation d'hébergement et non de logement au sens des dispositions précitées.

Or tel est le cas en l'espèce, Mme X., même si elle en critique l'efficacité, ne conteste pas l'existence de services spécifiques non individualisés à savoir l'accueil, l'assistance, des activités... et des prestations individualisées dispensées dans les salles de soins situées au rez de chaussée. Les prestations non individualisées comprises dans le contrat club abonnement souscrit nécessairement lors de l'entrée dans les lieux, accompagnent et caractérisent le contrat de bail qui ne peut être considéré comme une simple offre d'un logement dès lors qu'elle est complétée indubitablement par des services destinés à une clientèle particulière.

Ainsi, la résidence Occitalia, qui offre des services communs destinés aux besoins d'une catégorie de la population, doit être considérée comme relevant de la catégorie « hébergement » en opposition avec la notion de « logement ».

Selon les dispositions de l'article R 143-2 du code de la construction et de l'habitat, les établissements recevant du public sont des bâtiments, des locaux ou des enceintes dans lesquels sont admises des personnes extérieures, l'accès pouvant y être gratuit, payant, libre, restreint ou sur invitation. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel et un arrêté ministériel du 19 novembre 2001 a prévu que les dispositions relatives aux règles de sécurité dans les EPR sont applicables aux établissements ayant vocation principale à recevoir ou à héberger des personnes âgées, quel que soit l'effectif du public accueilli si la capacité d'hébergement de l'établissement, hors accueil de jour, est supérieure ou égale à 20.

En l'espèce il résulte du règlement de copropriété fourni au débat que la résidence offre une capacité d'hébergement supérieure à 20 personnes. De surcroît, la résidence accueille des personnes extérieures aux locataires, en la personne du personnel médical dont Mme X., elle-même, reconnaît la présence en les qualifiant de professionnels exerçant à titre libéral, du personnel chargé des soins bien être dont l'intervention fait l'objet d'une facturation individualisée, la famille du locataire ou ses invités qui peuvent bénéficier de l'espace de restauration en sa compagnie, voir professionnels exécutant au sein de la résidence les prestations d'animation, ainsi que la société l'établit par la production des factures émanant d'une association de flamenco, d'un atelier de chant ou d'un professeur de Qi gong.

Dès lors, l'article L. 632-1-II du code de la construction et de l'habitat, qui exclut les dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 doit recevoir application en l'espèce. »

2/ « Dès lors, l'article L. 632-1-II du code de la construction et de l'habitat, qui exclut les dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 doit recevoir application en l'espèce.

Il résulte de l'inventaire joint au contrat de bail, que les meubles présents dans le logement lors de l'entrée dans les lieux de Mme X. étaient suffisant « au sommeil et à la vie courante du locataire et les locaux pourvus de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires ».

Il convient dès lors d'infirmer le jugement de première instance à ce titre et dire que le bail a été à juste titre qualifié de meublé, que la clause IVB du contrat relative à l'évaluation forfaitaire des charges est régulière et que Mme X. doit être déboutée de sa demande de restitution de somme au titre des charges et au titre du dépôt de garantie. »

 

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024

 

R.G. n° 21/07054. N° Portalis DBVK-V-B7F-PHOW. Décisions déférées à la Cour : Jugement du 18 NOVEMBRE 2020, TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SÈTE – RG n° 11-19-000638 et Jugement du 1^er OCTOBRE 2021, TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SÈTE – RG n° 11-19-000638. Ordonnance de jonction en date du 14 décembre 2023 des numéros RG 22/39 et RG 21/7054 sous le RG 21/7054.

 

APPELANTE :

Madame X.

née le [date] à [Localité 3], [Adresse 4], [Adresse 4], [Adresse 4], Représentée par Maître Nathalie DAVOISNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

 

INTIMÉE :

SARL OCCITALIA DOMAINE DE [2]

immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n°XXX agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social sis, [Adresse 1], [Adresse 1], Représentée par Maître Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, assistée de Maître Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

 

Ordonnance de clôture du 21 mai 2024 révoquée avant l'ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 10 juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile B85D525D8D5030285E5B8CDF386E109B, l'affaire a été débattue le 10 JUIN 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, Mme Corinne STRUNK, Conseillère, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRÊT : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile F23D2CC483AC17020CAB97538F82B395 ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

 

Faits, Procédure, Prétentions :

La SARL OCCITALIA est gestionnaire d'appartements dans un immeuble constituant une résidence- service pour personnes âgées, dénommée Résidence [2]. Cette résidence constituée de petites villas et d'appartements, est soumise au régime de la copropriété, la SARL OCCITALIA est propriétaire de divers lots qui constituent : l'accueil de la résidence, diverses salles aménagées en salle de restaurant, cabinets médicaux et paramédicaux, salon de coiffure.... Elle est titulaire d'un contrat de bail commercial contracté auprès de propriétaires des villas et appartements, les occupants sont des sous locataires de la SARL Occitalia.

Par acte du 15 mars 2017, la SARL Occitalia a donné à bail selon contrat intitulé « bail de location ou de colocation de logement meublé » à Mme X. un logement situé dans la résidence [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 973 euros TTC, outre 257 euros de forfait de charges.

Le même jour, Mme X. a souscrit après de la même société un contrat d'abonnement intitulé « Club [2] » permettant de bénéficier de l'accès aux installations privées de la SARL OCCITALIA, facturés mensuellement, avec la possibilité de bénéficier de prestations complémentaires en option qui font l'objet d'une facturation individualisée distincte.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Sète, saisi par Mme X. d'une demande de condamnation de son bailleur à produire les justificatifs de charges, l'a par ordonnance du 15 juillet 2019 déboutée de ses demandes et condamnée à payer à la SARL Occitalia la somme de 1.3010,13 euros au titre des charges impayées.

Par acte du 4 novembre 2019, Mme X. a fait assigner la SARL Occitalia devant le tribunal de proximité de Sète afin de voir qualifier son contrat de contrat de bail d'habitation non meublé et de voir annuler les clauses abusives.

Par jugement du 18 novembre 2020, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète a :

- qualifié le contrat litigieux de contrat de bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989,

- débouté Mme X. de sa demande au titre de la TVA,

- dit que la clause IV B du contrat relative à l'évaluation forfaitaire des charges est réputée non écrite,

- débouté Mme X. de sa demande de résiliation du contrat d'abonnement,

- sursis à statuer sur le surplus,

- ordonné à la SARL Occitalia de communiquer les factures d'électricité, les relevés de charges de la copropriété, les PV des assemblées générales de copropriétaires, les décomptes de charges pour les lots litigieux, les avis d'impositions et le relevé de l'abonnement au club [2] depuis la date de signature du contrat initial.

La juridiction a retenu que le logement qui ne comportait pas les éléments essentiels à la vie courante du locataire tel qu'énumérés par le décret du 31 juillet 2015 pris en application de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 ; de sorte qu'il ne pouvait être qualifié de logement meublé et que le contrat souscrit le 15 mars 2017 était un bail d'habitation soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

La juridiction a retenu que Mme X. avait expressément accepté de s'acquitter des loyers et les sommes dues au titre du contrat d'abonnement, taxes comprises et doit être déboutée de sa demande à en être exonérée.

Concernant les charges, la juridiction a estimé que les charges récupérables sont exigibles sur justification, que la clause du bail qui prévoit l'application d'un forfait de charges est réputée non écrite pour être contraire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il convient d'ordonner la réouverture des débats afin que la bailleresse justifient des charges récupérables.

Concernant le contrat d'abonnement au club [2], la juridiction a débouté Mme X. de sa demande de résiliation fondée sur l'absence de prestation au motif qu'elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir la réalité des dysfonctionnements dénoncés.

Par jugement du 1^er octobre 2021, le tribunal de proximité de Sète a :

- Condamné la SARL Occitalia à payer à Mme X. la somme de 973 euros au titre de la restitution de la section du dépôt de garantie indue, la somme de 1.965,29 euros au titre de la restitution des charges locatives récupérables indues,

- Débouté Mme X. de sa demande d'être autorisée à suspendre le règlement des charges locatives justifiées,

- Débouté la SARL Occitalia de sa demande d'expertise judiciaire,

- Déclaré irrecevable la demande de Mme X. en résiliation du contrat d'abonnement au club [2] souscrit le 15 mars 2017,

- Condamné Mme X. à payer à la SARL Occitalia la somme de 3.250 euros au titre du contrat d'abonnement au « [2] Club »,

- Ordonné la compensation entre les créances,

En conséquence :

- Condamné Mme X. à payer à la SARL Occitalia la somme de 311,71 euros

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Condamné la SARL Occitalia à payer à Mme X. la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction a retenu :

Sur la qualification du bail :

que la bailleresse, qui a perçu un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer en violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, doit en restituer la moitié, que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 comporte une liste limitative des charges récupérables qui ne s'oppose pas à ce que par l'effet d'une convention séparée les locataires s'engagent à supporter des frais de services d'administration, de sécurité et de santé et de services alimentaires et de loisirs, ces prestations ne constituant pas la contrepartie du seul usage des lieux loués, que le principe, selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification, prohibe toute évaluation forfaitaire et ce nonobstant toute clause en sens contraire insérée au bail, que la clause I VB est réputée non écrite pour contrevenir aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que la bailleresse doit justifier des charges récupérables et la clé de répartition retenue, que le contrat d'abonnement au club [2] constitue une convention séparée du contrat de bail, qui déroge à la liste limitative des charges récupérables fixées par décret.

Sur la demande subsidiaire d'expertise : la juridiction a estimé que l'expertise s'avère être inutile dans la mesure où il appartient au syndic de produire les justificatifs et la clé de répartition.

Sur les charges récupérables : la juridiction a retenu qu'il s'agit du coût des prestations qui constituent la contrepartie de l'usage de l'appartement loué ; que les charges prévues au contrat de bail comme récupérables ne sont pas contraires aux dispositions légales, que les salaires des agents d'entretien sont des charges récupérables mais pas ceux des employés chargés de la gestion qui relèvent du contrat d'abonnement au club « [2] », qu'il est en de même pour les frais de téléphonie qui relèvent du contrat d'abonnement, qu'en l'absence de justificatif des salaires versés, des attributions exactes de chacun et des détails de facturation, la demande de paiement de charges au titre des salaires, des charges relatives à l'électricité et le gaz dans les parties communes, celles relatives à l'entretien des immeubles, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, aux charges dues au syndic, et celles relatives à la désinfection et celles concernant l'entretien et la maintenance chauffage au gaz seront rejetées.

Sur les consommations individuelles d'électricité et de gaz : la juridiction a retenu que les charges à ce titre s'élèvent de la date de conclusion du contrat jusqu'au 31 décembre 2020 respectivement à 1.192,75 euros et à 1.711,05 euros.

En revanche, le juge a retenu que pour les années 2018 à 2019, les comptes ont été vérifiés par le nouveau syndic et approuvés en AG à l'exception du poste eau, qu'ainsi les charges récupérables pour le lot de Mme X. sont de 218,44 euros pour l'année 2018 et de 259,37 euros pour l'année 2019 et 750,45 euros pour l'année 2020 soit un total pour les charges dites « charges de copropriété » de 1.228,26 euros, que Mme X. est redevable d'une somme totale de 4.132,08 euros,

Sur la dette locative, la juridiction a retenu qu'au 31 décembre 2018, Mme X. était à jour de ses loyers, qu'elle n'a émis des contestations qu'à compter de 2019, que les sommes réglées doivent s'imputer en priorité sur les dettes que le débiteur a le plus d'intérêt à régler à défaut d'indication contraire, que Mme X. a spécifié régler en priorité les loyers et prestations à la personne dont elle a bénéficiées et en application de ces règles d'imputation, elle est à jour de ses loyers et prestations supplémentaires.

Sur le contrat d'abonnement, la juridiction a retenu que Mme X. a été déboutée par jugement du 18 novembre 2020 de sa demande de résiliation qui bénéficie de l'autorité de la chose jugée, que Mme X. est redevable à ce titre de la somme de 3 250euros puisqu'elle n'a rien versé à ce titre depuis le 31 décembre 2018, que concernant les charges de téléphonie, aucune facture n'est produite aux débats, que les sommes dues au titre des loyers des parties communes ne constituent pas des charges récupérables ni des prestations dues au titre du contrat d'abonnement, que pour les charges relatives à l'électricité et au gaz dans les parties communes, l'absence de justificatif conduit à un rejet des demandes.

Le 4 janvier 2022 Mme X. a interjeté appel du 18 novembre 2020 qui n'a pas été signifié

Le 7 décembre 2021, Mme X. a interjeté appel du jugement du 1er octobre 2021.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 14 décembre 2023.

[*]

Par conclusions déposées et notifiées le 1^er mai 2024, Mme X. demande à la cour de :

Faire droit à l'appel formalisé à l'encontre du jugement rendu par le tribunal d'instance de Sète le 18 novembre 2020.

Faire droit à l'appel formalisé à l'encontre du jugement avant dire droit du 1er octobre 2021

Vu les dispositions de l'article 1217 du code civil ;

Vu les dispositions des articles 4t de la loi du 6 juillet 1989;

Vu les dispositions de l'article L 631-13, L 631-15, D 631-27 du Code de la construction et de l'habitat ;

PRONONCER la nullité du contrat d'abonnement CLUB [2] (ou club Occitalia)

Subsidiairement, sur la résolution du défaut de prestation :

Réformer le jugement du 21 octobre 2021 en ce qu'il oppose à Madame X. l'autorité de la chose jugée,

Réformer le jugement en ce qu'il condamne Madame X. à payer la somme de 3.250 € au titre du contrat [2] club,

Le réformer en ce qu'il condamne Madame X. à payer la somme de 311,71 €,

PRONONCER la résolution pour défaut de prestation,

Condamner la SARL OCCITALIA rembourser les sommes indûment payées au titre du contrat d'abonnement CLUB [2] depuis le mois de MARS 2017 soit la somme de 2.398,56 € auxquelles s'ajouterons les sommes perçues depuis que le tribunal a statué.

Réformer le jugement en ce qu'il rejette la demande visant à faire déclarer indues les sommes facturées au titre de la TVA.

Ordonner la restitution des sommes perçues au titre de TVA depuis MARS 2017.

Vu les dispositions de l'article L 632-1 du CCH

Vu le contrat de bail et ses annexes

CONFIRMER LE JUGEMENT en ce qu'il prononce la requalification du bail,

CONFIRMER LE JUGEMENT en ce qu'il juge la clause IV du contrat de bail souscrit le 15 mars 2017 non écrite relative à l'évaluation forfaitaire des charges récupérables.

Vu les dispositions de l'article 700 du CPC.

Condamner la SARL OCCITALIA à payer la somme de 4.000 €.

La condamner aux entiers dépens.

Elle conteste le rejet par le juge de première instance de sa demande de voir prononcer la nullité du contrat Club [2], soutenant que ce contrat qui est imposé aux parties est contraire aux dispositions de l'article 4t de la loi du 6 juillet 1989 qui répute non écrite toute clause qui impose au locataire de souscrire un contrat de location d'équipements en sus du bail, que de surcroît ce contrat d'adhésion est nul en vertu des dispositions de l'article L631-13 du code de la construction et de l'habitat qui énonce que 'La résidence-services est un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables', qu'en l'espèce, il s'agit de prestations individualisables qui sont facturées.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de prononcer la résolution dudit contrat, que le jugement intervenu le 18 novembre 2020, a rejeté la demande de résolution qui avait été formulée sur le fondement de l'article 1217 du code civil au vu de l'imbroglio existant entre les charges de copropriété, les charges locatives, et l'abonnement du contrat qui était tel qu'il était impossible de déterminer si les prestations étaient comprises dans le bail ou dans le contrat CLUB [2] alors qu'il n'est pas clairement établi à quelles prestations correspondent les facturations forfaitaires au titre du CLUB [2],

Sur l'inexécution contractuelle, elle soutient qu'aucun document ne permet de faire la part des choses entre les équipements communs, dont les locataires ont la jouissance et pour lesquels ils payent des charges, et les installations relevant du CLUB [2], qu'il n'est pas non plus démontré l'existence d'un quelconque service d'assistance, que le bâtiment, que loue ou possède la SARL OCCITALIA, comprend un hall, une salle commune libre d'accès et des locaux loués à des médecins et autres professionnels de santé qui sont également locataires et exercent leur activité à titre libéral alors que le contrat d'abonnement au [2] CLUB indique que ces locaux bénéficient aux résidents, affirmation fallacieuse puisqu'ils sont loués à des professionnels libéraux, que la piscine est une partie commune, pour laquelle les locataires paient déjà des charges que la prestation 'assistance 24/24 et 7/7" ne correspond à aucun service puisque les bureaux ferment à 17 h et que les résidents payent par ailleurs une prestation pour un 'bracelet alerte', que les activités sont inexistantes, qu'il n'existe aucun personnel dédié aux activités, que Mme X. est fondée à obtenir restitution des sommes payées en se prévalant de l'exception d'inexécution.

Concernant la TVA, elle fait valoir que les locations soumises à la TVA sont expressément listées par l'article 260 au code général des impôts, que la relation entre les parties ne se situe dans aucune des hypothèses énumérées et que quand bien même la SARL Occitalia serait soumise à la TVA, elle ne peut la répercuter sur les résidents, faute de contrat en ce sens.

Concernant le contrat de bail et les charges récupérables, elle fait valoir que le bail signé le 15 mars 2017 fait expressément référence à la loi du 6 juillet 1989, que les locaux sont qualifiés de logement meublé, alors qu'ils n'ont jamais contenu les éléments mobiliers qui permettent une telle qualification, que l'état des lieux, daté et signé de Madame X., n'est accompagné d'aucune liste des meubles existants, que c'est de manière totalement artificielle que ce bail a été qualifié de « meublé », alors qu'il s'agit d'un logement vide soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ce conformément à la jurisprudence, que la résidence senior n'est pas un établissement recevant du public, mais un lieu clos régi par le code de la copropriété et la loi du 6 juillet 1989, que les dispositions d'ordre public et notamment celles des articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables et que le contrat ne peut bénéficier des dispositions de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise les charges forfaitaires non régularisables.

[*]

Par conclusions déposées le 22 mai 2024, la SARL OCCITALIA demande à la cour de :

- révoquer l'ordonnance de clôture et accueillir ses écritures,

CONFIRMER le jugement du 1^er octobre 2021 en ce qu'il a :

- «  Jugé irrecevable la demande de Madame X. aux fins de résolution du contrat d'abonnement,

- Débouté Madame X. de sa demande de remboursement de TVA,

- Débouté Madame X. de sa demande aux fins d'être autorisée à suspendre le règlement des charges locatives,

- Condamné Madame X. à payer la somme de 3.250 € au titre du contrat d'abonnement au club [2], »

REFORMER le jugement du 1er octobre 2021 en ce qu'il a :

- « Condamné la SARL OCCITALIA DOMAINE [2] à payer à Madame X. la somme de 973 €,

- Limité le montant des sommes dues par Madame X. au titre des charges à la somme de 4.132,08 € et condamné la SARL OCCITALIA DOMAINE [2] à rembourser un trop versé à ce titre d'un montant de 1.965,29 €. »

CONFIRMER le jugement du 18 novembre 2020 en ce qu'il a :

« Débouté Mme X. de sa demande de résolution du contrat d'abonnement,

Débouté Mme X. de sa demande de remboursement de la TVA, »

REFORMER le jugement du 18 novembre 2020 en ce qu'il a :

- requalifié le contrat en bail de locaux vides,

Annulé la clause relative aux charges locatives forfaitaires,

Sursis à statuer sur les demandes en paiement au titre de charges récupérables,

Ordonné et enjoint à la SARL Occitalia de communiquer des pièces »

STATUANT À NOUVEAU SUR CES POINTS :

DÉBOUTER Madame X. de sa demande de restitution de la somme de 973 € au titre du dépôt de garantie.

DÉBOUTER Madame X. de toute demande au titre des charges locatives, de ses demandes de requalification, de sa demande d'annulation de la clause relative aux charges locatives forfaitaire,

Constater que la demande de pièce a été exécutée et qu'elle est sans objet,

DÉBOUTER Mme X. de toute demande de communication de pièces,

Dire n'y avoir lieu à surseoir à statuer,

CONDAMNER Madame X. à payer la somme de 13.973,54 € à parfaire au titre des charges locatives et de l'abonnement au club.

CONDAMNER Madame X. à payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

Concernant le contrat de bail, la SARL Occitalia indique qu'il résulte des dispositions de l'article R. 143-2 du code de la construction et de l'habitat que constituent des établissements recevant du public, tous bâtiments, locaux et enceinte dans lesquels des personnes sont admises et des dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitat que « lorsque la location d'un local meublé constitue la résidence principale du preneur et est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumises au titre I er bis de la loi du 6 juillet 1989. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18 24-1 25-425-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et sanitaires », que l'acte d'acquisition des locaux à usage commun les qualifient « de lots correspondant à l'ensemble des espaces recevant du public », que l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dont Mme X. sollicite l'application, ne s'applique pas en l'espèce, que le local donné à bail à Mme X. contenait le mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante, qu'il s'agit bien d'un bail meublé au sens du code de la construction et de l'habitat et qu'il n'y a pas lieu à requalification.

Elle affirme que le logement pris par Mme X. relève de la législation sur les baux meublés et des dispositions de l'article L. 613-13 et suivants du code de la construction et de l'habitat et des dispositions des articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, que l'abonnement « Club [2] » donne accès à des services non individualisables facturés mensuellement, les prestations individualisables donnant lieu à facturation supplémentaire.

Elle fait valoir qu'il est démontré que le bail en cause était un bail d'habitation meublé, qu'il résulte de cette qualification et des dispositions de l'article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie de 2 mois est parfaitement légal, qu'il conviendra de réformer le jugement dont appel, et de débouter Madame X. de sa demande de restitution de la somme de 973 € à ce titre.

Elle soutient que la qualification de bail meublé induit que la clause relative à la forfaitisation des charges est parfaitement légale, conformément aux dispositions de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, que le jugement, dont appel devra en conséquence être réformé en ce qu'il a condamné la société OCCITALIA à rembourser les charges.

Elle déduit de l'absence de requalification de bail, la validité de la clause de charges forfaitaire conformément aux dispositions de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, que les charges forfaitaires ne donnent pas lieu à régularisation et qu'il n'y a donc pas lieu à justification de la réalité des dépenses, qu'il convient de condamner Mme X. au paiement de l'arriéré de son solde locatif.

Concernant la TVA, elle affirme qu'en application des dispositions de l'article 261-D du code général des impôts, l'exonération du paiement de la TVA ne s'applique pas aux prestations de mise à disposition d'un local meublé effectuée à titre onéreux de manière habituelle comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge et la réception, que les résidences séniors sont soumises à la TVA, que la SARL offre, outre la mise à dispositions des logements meublés, des prestations para-hôtelière, qu'elle est donc soumise à la TVA et peut la facturer conformément aux dispositions de l'article 261-Db du code général des impôts, que le contrat mentionne le tarif TTC.

Concernant le contrat d'abonnement, elle fait valoir que les résidences seniors sont soumises aux dispositions de l'article L. 631-13 et - 27 du code de la construction et de l'habitat, que les résidents en souscrivant un contrat de bail bénéficient de facto des services non individualisables, que les services individualisables sont des services à la carte qui font l'objet d'une facturation supplémentaire conformément aux dispositions de l'article L. 631-15 du code de la construction et de l'habitat, que les services non individualisables comprennent l'accueil 5 jours sur 7, l'assistance 24h/24 et 7j/7, le conciergerie, l'assistance administrative, internet, un programme d'activité, les courses on line et l'organisation d'événements privés, que l'adhésion au club donne accès aux locaux et installations privés du club, que conformément aux dispositions de l'article D631-27 du code de la construction et de l'habitat, la prestation assistance assurée par le personnel est complétée par un service de téléphonie interne et un système d'appel d'urgence, que le service assistance, via une montre d'appel, n'est pas facturé en sus de l'abonnement mais son montant apparaît sur le facture afin que les résidents puissent bénéficier de la déduction fiscale offerte.

Elle précise que l'abonnement au club donne accès aux salles de soins et à l'espace bien être, qu'ils existent des salles dans lesquelles des professionnels exercent leur prestation, que Mme X. dénonce des dysfonctionnements dont elle ne rapporte pas la preuve, qu'elle est tenue de payer les services non individualisables selon les termes convenus au contrat d'abonnement qu'elle est redevable de la somme de 3 250euros à ce titre.

[*]

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2024.

 

Motifs :

1) Sur la qualification du bail :

Les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 15 mars 2017 intitulé « bail de location ou de colocation de logement meublé » auquel était joint un état d'entrée dans les lieux portant mention de la présence dans les lieux loués de plaques vitrocéramiques et d'une hotte aspirante dans la cuisine et de sommiers et de tables de chevet dans les chambres.

La juridiction de premier degré a estimé que cet inventaire lacunaire démontrait que les locaux n'étaient pas garnis des éléments essentiels à la vie courante au sens de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 31 juillet 2015 et que dès lors les lieux ne pouvaient être considérés comme meublés au sens de la loi et que le bail devait être qualifié de bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Mme X. sollicite la confirmation de la décision de première instance à ce titre en affirmant que le bail a été qualifié de meublé de façon artificielle alors que les locaux étaient vides lors de sa prise de possession des lieux.

La SARL Occitalia oppose à cet argumentaire fondé sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des moyens se basant sur les dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitat qui exclut l'application des dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du livre VI, titre III, chapitre Ier du Code de la construction et de l'habitat dans une section V intitulée les « Résidences services du code de la construction et de l'habitat », ce type de résidence est défini comme étant un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant à ses occupants, constituant une catégorie spécifique de la population, de bénéficier de services non individualisables, précisés dans le contrat de location, notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, qui sont l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complété par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Dans ce modèle, les résidents sont généralement locataires de leur logement, l'ensemble des lots appartenant le plus souvent à des investisseurs et un exploitant gère les services offerts aux résidents. Le code de la construction et de l'habitat précise les services qui peuvent y être fournis pour répondre aux besoins spécifiques des locataires et les rapports locatifs au sein de ces résidences.

Le code de la construction et de l'habitat prévoit en son article L. 632-1-II situé dans le chapitre II relatif à la protection des occupants de certains meublés que « Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa du I doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. ».

Or le Conseil d'Etat dans un arrêt du 13 décembre 2021 a retenu que l'existence de services para-hôteliers dans ce type de résidences permet de qualifier « D'hébergement » l'offre des résidences seniors, au sens des sous-destinations visées par les dispositions de l'article L115-15 et R. 151-28 du code de l'urbanisme, dès lors qu'elle permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, les occupants pouvant en outre souscrire des services spécifiques individualisables. Dans ces conditions, une telle résidence relève d'une vocation d'hébergement et non de logement au sens des dispositions précitées.

Or tel est le cas en l'espèce, Mme X., même si elle en critique l'efficacité, ne conteste pas l'existence de services spécifiques non individualisés à savoir l'accueil, l'assistance, des activités... et des prestations individualisées dispensées dans les salles de soins situées au rez de chaussée. Les prestations non individualisées comprises dans le contrat club abonnement souscrit nécessairement lors de l'entrée dans les lieux, accompagnent et caractérisent le contrat de bail qui ne peut être considéré comme une simple offre d'un logement dès lors qu'elle est complétée indubitablement par des services destinés à une clientèle particulière.

Ainsi, la résidence Occitalia, qui offre des services communs destinés aux besoins d'une catégorie de la population, doit être considérée comme relevant de la catégorie « hébergement » en opposition avec la notion de « logement ».

Selon les dispositions de l'article R. 143-2 du code de la construction et de l'habitat, les établissements recevant du public sont des bâtiments, des locaux ou des enceintes dans lesquels sont admises des personnes extérieures, l'accès pouvant y être gratuit, payant, libre, restreint ou sur invitation. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel et un arrêté ministériel du 19 novembre 2001 a prévu que les dispositions relatives aux règles de sécurité dans les EPR sont applicables aux établissements ayant vocation principale à recevoir ou à héberger des personnes âgées, quel que soit l'effectif du public accueilli si la capacité d'hébergement de l'établissement, hors accueil de jour, est supérieure ou égale à 20.

En l'espèce il résulte du règlement de copropriété fourni au débat que la résidence offre une capacité d'hébergement supérieure à 20 personnes. De surcroît, la résidence accueille des personnes extérieures aux locataires, en la personne du personnel médical dont Mme X., elle-même, reconnaît la présence en les qualifiant de professionnels exerçant à titre libéral, du personnel chargé des soins bien être dont l'intervention fait l'objet d'une facturation individualisée, la famille du locataire ou ses invités qui peuvent bénéficier de l'espace de restauration en sa compagnie, voir professionnels exécutant au sein de la résidence les prestations d'animation, ainsi que la société l'établit par la production des factures émanant d'une association de flamenco, d'un atelier de chant ou d'un professeur de Qi gong.

Dès lors, l'article L. 632-1-II du code de la construction et de l'habitat, qui exclut les dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 doit recevoir application en l'espèce.

Il résulte de l'inventaire joint au contrat de bail, que les meubles présents dans le logement lors de l'entrée dans les lieux de Mme X. étaient suffisant « au sommeil et à la vie courante du locataire et les locaux pourvus de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires ».

Il convient dès lors d'infirmer le jugement de première instance à ce titre et dire que le bail a été à juste titre qualifié de meublé, que la clause IVB du contrat relative à l'évaluation forfaitaire des charges est régulière et que Mme X. doit être déboutée de sa demande de restitution de somme au titre des charges et au titre du dépôt de garantie.

 

2) Sur le contrat d'abonnement [2] :

Lors de la signature du bail, Mme X. a également souscrit un contrat intitulé « abonnement au [2] Club » auprès de son bailleur lui permettant moyennant le paiement d'une mensualité de 125euros de bénéficier des prestations non individualisées offertes par la résidence dont l'accueil, la restauration, l'accès au salon, à la bibliothèque, aux espaces animation et bien-être, aux salles de soins et à l'espace piscine. Le contrat précise que la résidence assure un accueil 5j/7, une assistance 24h/24 7j/7 au moyen d'un système de téléphonie interne, une conciergerie, une assistance administrative, l'accès à internet depuis le salon multimédia et un programme d'activité.

Mme X. sollicite sur le fondement de l'article 1217 du code civil et de l'article 4t de la loi du 6 juillet 1989 de prononcer la nullité de ce contrat ou à défaut sa résiliation pour inexistence des prestations proposées.

L'article L. 631-13 du code de la construction et de l'habitat précise que « La résidence-services est un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui bénéficient par nature à l'ensemble des occupants. Les catégories de ces services sont définies par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Les services spécifiques individualisables peuvent être souscrits par les occupants auprès de prestataires. Le délai de préavis préalable à la résiliation de ce contrat ne peut excéder un mois. »

L'article L. 631-15 du code de la construction et de l'habitat énonce que « Sans préjudice de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un logement situé dans la résidence-services est mis en location :

1) Le contrat de location précise les services spécifiques non individualisables mentionnés à l'article L. 631-13, fournis au locataire ;

2) Le bailleur et le locataire sont tenus, respectivement, de fournir et de payer les services non individualisables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande... »

L'article D. 631-27 énumère les catégories de services spécifiques non individualisables mentionnées à l'article L. 631-13 qui sont :

« 1) L'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;

2) La mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ;

3) Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés ».

Concernant l'accueil que Mme X. décrit comme totalement fictif en raison de l'absence de tout personnel dédié à ce service, et déplore que le service ne soit assuré que jusqu'à 17 h, et que 5 jours sur 7.

Toutefois le contrat ne prévoit nullement un accueil 7j/7, pas plus qu'un accueil au-delà de 17heures. De sorte que la prestation offerte telle que décrite par Mme X. correspond à celle contractuellement prévue. De surcroît, Mme X. critique dans ses conclusions le fait que la salariée chargée de l'accueil effectue également le ménage, admettant ainsi implicitement l'existence d'une salariée chargée de l'accueil. De sorte que si elle peut contester la qualité du service rendu, elle ne peut arguer d'une inexécution totale, sachant que de surcroît elle ne produit aucun élément à l'appui de ses allégations.

Concernant l'assistance 7j/7, Mme X. nie l'existence d'un tel service qui de surcroît serait facturé 90 euros par mois.

Toutefois, l'article D. 631-27 du code de la construction et de l'habitat permet d'assurer cette prestation par des moyens techniques. En l'espèce, la SARL Occitalia fait état d'un système de télé-assistance proposé aux résidents permettant en cas de chute ou d'urgence de contacter un personnel, via une montre dédiée à cet effet, qui ensuite alerte les services des pompiers.

Mme X., qui reconnaît la mise en place de ce système, conteste le coût supplémentaire généré par cette prestation qui devrait être comprise dans le montant de l'abonnement au club selon elle, tout en admettant que tel est le cas depuis 2021.

Elle produit les factures établies par la société Occitalia pour la période du 5 mai 2017 au 1^er août 2018 d'où il résulte que l'abonnement au club [2] est facturé pour un montant de 113,64 euros HT soit 125 euros TTC donc conformément aux dispositions contractuelles.

Les factures pour les mois de janvier à mars 2018 font apparaître un prélèvement de 110 euros au titre de l'abonnement club service, somme à laquelle la bailleresse a ajouté la somme de 90euros au titre de la télésurveillance soit un coût total de 200 euros.

S'il est acquis que les factures établies à compter du 1er février 2021 porte mention d'un coût d'abonnement de 125 euros par mois dont 90euros de télé-assistance ce qui correspond aux termes de l'engagement contractuel de Mme X., force est de constater que la somme mensuelle de 75 euros lui a été prélevée à tort entre le mois de janvier et le mois de mars 2018 soit une somme totale de 225 euros.

Concernant l'accès aux salles privées, Mme X. indique qu'étant louées à des professionnels ces salles ne sont en accès libre. Or, lors de la réunion du 10 octobre 2018, la direction de la résidence a informé les résidents que 'la salle de kinésithérapie équipée de matériel moderne utilisable par les kinésithérapeutes et les locataires' démontrant la fourniture d'un moins une salle privée à l'usage des résidents.

Concernant les activités, Mme X. en nie l'existence. Toutefois les plannings produits pour la période de janvier à mai 2021, les factures relatives à des interventions de professionnels de la danse, de la chorale et du dessin, ainsi que de la pratique du Qi Gong pour les mois de mai et juin 2021 et les bulletins de salaires du personnel embauché en qualité d'animateur démontrent la réalité d'activités organisées au sein de la résidence au profit des résidents.

Dès lors, en l'absence de tout élément probant produit par Mme X. à l'appui de ses allégations sur l'inexistence des prestations de services, il convient de confirmer le jugement de première instance qu'il l'a déboutée de sa demande de résolution du contrat d'abonnement.

 

3) Sur la TVA :

Le jugement de première instance a retenu que Mme X. avait expressément accepté de s'acquitter des loyers et du prix d'abonnement soumis à la TVA et que la SARL Occitalia est assujettie à la TVA puisqu'elle fournit en sus de la location, une prestation para-hôtelière au sens de l'article 261 D 4°b du code général des impôts, la résidence fournissant au moins trois des prestations listées par ledit article.

Mme X. critique cette décision en arguant que ne peuvent être soumises à la TVA que les locations listées par l'article 260 du code général des impôts et que la relation entre les parties ne se situées pas dans les hypothèses énumérées et qu'en tout état de cause, la SARL Occitalia fut-elle soumise à la TVA, ne peut la répercuter sur les résidents, faute d'accord en ce sens dans le contrat de location et d'abonnement.

Il résulte de l'application des dispositions de l'article 261 D 4 b du code général des impôts que les dispositions de l'article 261 D du dit code qui prévoit une exonération de la TVA ne s'applique pas aux locations meubles comportant des prestations hôtelières dûment décrites par le texte, la SARL Occitalia offrant lesdites prestations est donc exclue de l'exonération et est soumise à la TVA.

Le bail conclut entre les parties prévoit le paiement d'un loyer mensuel de 973 euros TTC et de 257 euros de forfait de charges TTC soit 1 230euros TTC par mois et le contrat d'abonnement au club [2] d'une mensualité de 125euros TTC soit un total de 1.355 euros TTC ce qui correspond très exactement à la somme réclamée par la société Occitalia à Mme X. à compter de son entrée dans les lieux, le décompte faisant apparaître une somme HT et la TVA ajoutée, sans que le total excède la somme contractuellement prévue, sauf prestations individuelles supplémentaires comptabilisées en sus

Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.

L'équité ne commande nullement de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement du 18 novembre 2020 rendu par le tribunal de proximité de Sète en ce qu'il a débouté Mme X. de sa demande de remboursement de la TVA et de sa demande de résolution du contrat d'abonnement « [2] Club » souscrit auprès de la SARL Occitalia le 15 mars 2017,

Confirme le jugement du 1^er octobre 2021 rendu par le tribunal de proximité de Sète en ce qu'il a débouté la SARL Occitalia de sa demande d'expertise, débouté Mme X. de sa demande de suspension des charges locatives et en ce qu'il a condamné Mme X. au paiement des sommes dues,

Infirme le jugement du 18 novembre 2020 rendu par le tribunal de proximité de Sète en ce qu'il a requalifié le bail conclu entre Mme X. et la SARL Occitalia le 15 mars 2017 en bail d'habitation de locaux vides soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et dit que la clause IV b du dit bail était réputée non écrite,

Infirme le jugement rendu le 1^er octobre 2021 par le tribunal de proximité de Sète en ce qu'il a condamné la SARL Occitalia à payer à Mme X. la somme de 973euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 1.965,29 euros au titre de la restitution des charges locatives et 1 200euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Débouter Mme X. de sa demande de requalification du bail souscrit le 15 mars 2017 et de sa demande de voir réputer non écrite la clause IV b du dit bail, de sa demande de restitution de la somme de 973euros au titre du dépôt de garantie et de remboursement des charges,

Condamne Mme X. à payer à la SARL Occitalia la somme de 13.973,54 euros au titre des charges locatives et de l'abonnement, solde arrêté au 1^er mars 2024,

Condamne la SARL Occitalia à rembourser à Mme X. la somme de 225 euros au titre des sommes indûment prélevées au titre du contrat d'abonnement

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme X. aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

Le Greffier                            La Présidente