Extrait : « La société Vélizy Petit-Clamart poursuit la fixation d'une créance (évaluée à la somme de 31.679,21) au passif de la liquidation en faisant valoir qu'elle a bien respecté les conditions de mise en œuvre de cette majoration de plein droit de 10% stipulée au Titre II, art. 26.2.1- 'indemnités forfaitaires', qu'il s'agit d'une indemnisation contractuelle du préjudice subi par le bailleur parfaitement usuelle et que ce préjudice est « très important » puisque, confrontée aux retards de paiement, elle devait cependant s'acquitter des charges du centre commercial et payer ses créanciers.

Pour contester cette demande, l'appelante soutient qu'il s'agit d'une clause pénale qui se cumule avec la clause précitée sanctionnant forfaitairement et par avance le retard de paiement, qu'elle est de plus constitutive d'un déséquilibre significatif, au profit de la bailleresse, entre les droits et obligations des parties, partant réputée non écrite par application de l'article 1171 du code civil dans ce contrat de bail commercial qu'elle qualifie de contrat d'adhésion. Elle est à tout le moins manifestement excessive, ajoute-t-elle, de sorte qu'il y a lieu de l'en exonérer ou de la modérer par application de l'article 1231-5 du même code en rejetant l'argumentation adverse.

Ceci étant exposé, il échet de considérer que cette somme correspond à 10 % de la créance ci-avant revendiquée et, quoi qu'il en soit, ne peut être retenue dans son quantum eu égard à ce qui précède.

Sur l'exigibilité de cette pénalité, l'article 26.2.1 inséré dans un chapitre relatif à la résiliation du bail stipule : « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit (8) jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire ».

S'il est vrai que la lettre de mise en demeure par pli recommandé du 12 octobre 2021 était adressée à la société garante et non point à la preneuse, il n'en demeure pas moins qu'un commandement de payer, également visé dans cette clause, lui a été délivré le 14 janvier 2022. Si bien que le moyen des appelantes sur ce point ne peut prospérer.

Sur le principe de cette créance, ne saurait être suivie en son moyen la société appelante qui demande à la cour, au visa de l'article 1171 du code civil, de déclarer cette clause non écrite au motif que le contrat de bail commercial en cause peut être qualifié de contrat d'adhésion du fait d'un ensemble de clauses non négociées et de juger que cette clause crée un déséquilibre significatif en ce qu'elle impose à la partie qui n'exécute pas son obligation, sans qu'aucune clause ne vienne la rééquilibrer, une indemnité d'un montant manifestement disproportionné. La société Vélizy Petit-Clamart omet d'y répliquer mais il y a toutefois lieu de considérer que le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ne saurait s'inférer de la seule absence de réciprocité d'une clause résolutoire de plein droit dès lors qu'elle se justifie par la nature des obligations auxquelles sont respectivement tenues les parties, ainsi qu'a pu en juger la Cour de cassation (Cass, com, 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-16782, publié au bulletin).

L'appelante peut être, en revanche, approuvée en ce qu'elle se prévaut de sa nature de clause pénale (dont la bailleresse s'abstient également de débattre) dans la mesure où il est constant que constitue une telle clause, au sens de l'article 1231-5 (nouveau) du code civil, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée et que tel est le cas en l'espèce. Elle n'est pas contraire au principe d'égalité des créanciers puisqu'il n'en résulte pas une majoration des obligations du débiteur en cas d'ouverture d'une procédure collective et elle doit, par conséquent, recevoir application. L'appelante est en outre fondée à se prévaloir de son caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 précité pour en appeler au pouvoir de modération du juge, cet article ne lui permettant pas de l'en exonérer comme elle le demande à titre principal.

Il y a lieu, en effet, de la modérer en contemplation du préjudice subi par la bailleresse, qui s'abstient au demeurant de le caractériser autrement que par l'invocation imprécise et non étayée de ses propres obligations, alors que peut lui être opposée une exécution partielle de la convention par la preneuse, comme en atteste le décompte des versements produit aux débats, de nature à le diminuer. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

CHAMBRE CIVILE 1-6

ARRÊT DU 13 MARS 2025

 

R.G. n° 23/05079 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAKT. Code nac : 30B. CONTRADICTOIRE. Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES : RG n° 21/06306.

LE TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

 

APPELANTES :

SASU HUBSIDE.STORE.HOLDING

N° Siret : XXX (RCS Paris), [Adresse 3], [Localité 6], Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

SAS HUBSIDE.STORE.IDF PÉRIPHÉRIES

Anciennement dénommée HUBSIDE.STORE.AEROVILLE, Venant aux droits de la SAS HUBSIDE STORE VELIZY 2, N° Siret : YYY (RCS Romans sur Isère), [Adresse 1], [Localité 4], Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26196 - Représentant : Maître Christophe COCHET, Plaidant, avocat au barreau de LYON

 

INTIMÉE :

SNC VELIZY PETIT-CLAMART

N° Siret : ZZZ (RCS Paris), [Adresse 5], [Localité 6], Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentant : Maître Stéphanie BRAUD de la SELEURL BRAUD AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 12 - Représentant : Maître Samuel GUILLAUME, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Mariam BURDULI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

 

Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 janvier 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Fabienne PAGES, Présidente, Madame Florence MICHON, Conseillère, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 12 février 2020, la société Vélizy Petit-Clamart SNC a consenti à la société Hubside Store Holding - animant un réseau de distribution de produits multimédias, de téléphonie, de produits connectés et services annexes - pour une durée de dix années un bail commercial portant sur un local (n°112) d'une surface d'environ 99 m² situé au rez-de-chaussée du centre commercial [8] moyennant un loyer binaire annuel comprenant un loyer debased'un montant de 163.350 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 5 % du chiffre d'affaires annuel (année civile) et le loyer de base annuel hors taxes.

Par avenant régularisé le 27 février 2020 les parties sont convenues de la substitution à la preneuse de la société Hubside Store 6 (par la suite dénommée Hubside Store Vélizy 2 puis substituée par la société Hubside Store IDF Périphéries à la suite d'une fusion-absorption).

Il était précisé que la société Hubside Store Holding restait garante et solidaire de cette dernière pendant toute la durée du bail.

Dans le contexte de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19, la prise d'effet du bail est intervenue à la sortie du premier confinement (en juillet 2020) et le local a été ouvert au public à la suite du deuxième (en septembre 2020).

Au constat d'impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2021, la bailleresse a mis en demeure la société Hubside Store Holding de lui régler, en sa qualité de garante solidaire, la somme de 147.698,36 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires dus par la preneuse, puis a procédé à des mesuresconservatoires avant de l'assigner au fond, à l'instar de la société Hubside Store Vélizy 2, selon acte des 22 et 23 novembre 2021, ceci afin de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes dues à ces divers titres.

Postérieurement, la bailleresse a fait délivrer, le 14 janvier 2022, à la société Hubside Store Vélizy 2 un commandement de payer la somme de 118.618,91 euros en principal au titre des loyers et charges arrêtés au 13 janvier 2022 qui visait la clause résolutoire.

Par pli recommandé du 07 février 2022, elle a mis en demeure la preneuse de faire cesser immédiatement toutes pratiques commerciales trompeuses.

Et le 21 octobre 2022, elle lui a délivrer une sommation d'avoir à respecter le bail, laquelle visait la clause résolutoire et l'article 145-17 du code de commerce, demandant notamment que lui soit communiqué son chiffre d'affaires conformément à l'article 4.1.2.3 du Titre II du contrat de bail.

Par jugement contradictoire rendu le 15 juin 2023 le tribunal judiciaire de Versailles, rappelant que l'exécution provisoire de sa décision est de droit, a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, régularisé le 12 février 2020, à la date du 12 février 2022 à 24h et la résiliation de plein droit du bail à cette date,

- dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la société Vélizy Petit-Clamart pourra faire procéder à l'expulsion de la société Hubside Store Vélizy 2 et de tout occupant de son chef du local n° 112 au niveau rez-de-chaussée du centre commercial [8] situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78) avec le concours de la force publique et d'un huissier si besoin,

- rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

vcondamné la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 116.666,17 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges dus au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail,

- condamné la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding jusqu'au 27 février 2023, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart, à compter du 15 février 2022 et jusqu'à libération effective des locaux marquée par la restitution des clefs, une indemnité d'occupation annuelle égale au montant du dernier loyer annuel exigible, majoré de 20% auquel s'ajouteront les charges, impôts et taxes,

- dit que la société Vélizy Petit-Clamart pourra conserver 10.000 euros sur le montant du dépôt de garantie versé par la société Hubside Store Vélizy 2 à titre de clause pénale,

- condamné solidairement les sociétés Hubside Store Vélizy 2 et Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (ainsi que) les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2022,

- rejeté les autres demandes des parties,

Les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store 'Aéroville’venant aux droits de la SAS Hubside StoreVélizy 2 ont relevé appel de cette décision selon les termes de la déclaration reçue au greffe le 26 juillet 2023.

Par jugements rendus le 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding.

Le 31 juillet 2024 la société Vélizy Petit-Clamart a déclaré sa créance à titre privilégié au passif de la liquidation de la société Hubside Store IDF Périphéries pour un montant de 263.388,98 euros et elle a assigné en intervention forcée les différents organes de ces procédures.

[*]

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 24 avril 2024 les sociétés par actions simplifiées Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries (anciennement dénommée Hubside Store Aéroville) visant les articles 1104, 1171, 1218, 1231-5, 1343-5 et 1722 du code civil et L145-41 alinéa 2 du code de commerce, prient la cour :

- de recevoir la société Hubside Store IDF Périphéries en son appel, de le dire bien fondé et y faisant droit,

de confirmer le jugement en ce qu'il rejette en ces termes les autres demandes des parties, s'agissant des demandes de la société Vélizy Petit Clamart,

- de réformer et au besoin d'annuler le jugement en ce qu'il a statué en ces termes : constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, régularisé le 12 février 2020, à la date du 12 février 2022 à 24h et la résiliation de plein droit du bail à cette date // dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la société Vélizy Petit-Clamart pourra faire procéder à l'expulsion de la société Hubside Store Vélizy 2 et de tout occupant de son chef du local n° 112 au niveau rez-de-chaussée du centre commercial [8] situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78) avec le concours de la force publique et d'un huissier si besoin // rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution // condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 116.666,17 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges dus au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail // condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding jusqu'au 27 février 2023, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart, à compter du 15 février 2022 et jusqu'à libération effective des locaux marquée par la restitution des clefs, une indemnité d'occupation annuelle égale au montant du dernier loyer annuel exigible, majoré de 20% auquel s'ajouteront les charges, impôts et taxes // dit que la société Vélizy Petit-Clamart pourra conserver 10.000 euros sur le montant du dépôt de garantie versé par la société Hubside Store Vélizy 2 à titre de clause pénale //condamne solidairement les sociétés Hubside Store Vélizy 2 et Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (ainsi que) les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2022 // rejette les autres demandes des parties (mais seulement en ce que le jugement ne fait pas droit aux demandes des sociétés Hubside Store Vélizy 2 et Hubside Store Holding) // rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

Statuant à nouveau

I. à titre principal sur le rejet de la demande de résiliation du bail et ses demandes accessoires

- de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 indique deux délais de paiement distincts, entraînant une confusion pour le preneur,

- de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 mentionne des sommes qui n'étaient pas exigibles, ces dernières correspondant à des loyers sur les mois Covid19 et des pénalités,

- de juger que la société Vélizy Petit-Clamart a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022,

- de juger que les mesures restrictives gouvernementales prises dans le cadre de l'épidémie de

Covid 19 caractérisent une perte de la chose louée,

- de juger que la société Vélizy Petit-Clamart avait d'ailleurs accepté que les loyers échus sur ces périodes ne soient pas réglés dans l'attente d'un accord devant intervenir à la suite de l'application d'un décret annoncé par le gouvernement,

- de juger que la société Vélizy Petit-Clamart a imputé indûment les loyers litigieux sur le dépôt de garantie,

- de juger qu'en refusant d'adapter l'exécution du bail commercial aux circonstances exceptionnelles de la situation sanitaire, la société Vélizy Petit-Clamart a manqué à son obligation de bonne foi,

- de juger que les loyers échus sur ces périodes ne sont pas exigibles,

- de juger que la société Vélizy Petit-Clamart ne justifie pas avoir respecté les conditions de mise en œuvre prévues par le bail liant les parties, au titre de la pénalité appelée au titre de l'indemnité forfaitaire de 10%,

- de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 n'a pas été délivré de bonne foi,

- de juger en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 est nul, celui-ci indiquant deux délais de paiement distincts, visant des sommes non dues et non exigibles et n'ayant pas été délivré de bonne foi,

- de juger que la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la société Vélizy Petit-Clamart sur la base de la sommation du 21 octobre 2022 est une demande nouvelle en appel et partant irrecevable,

- de juger que la clause résolutoire du bail commercial n'est en conséquence pas acquise, que la société Vélizy Petit-Clamart se prévale du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022 ou de la sommation du 21 octobre 2022,

- de juger que la société Vélizy Petit-Clamart ne justifie d'aucun motif grave et légitime lui permettant de solliciter la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire,

en conséquence

- de déclarerirrecevableouàtoutlemoinsinfondéelademanded'acquisitiondelaclause résolutoire formulée par la société Vélizy Petit-Clamart sur la base de la sommation du 21 octobre 2022,

- de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail formulée par la société Vélizy Petit-Clamart,

- de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Huside Store Vélizy 2 à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme 125.747,72 euros TTC au principal majorée d'un intérêt de retard égal au taux légal majoré de 500 points de base et la demande de dommages-intérêts,

- de rejeter l'intégralité des demandes accessoires formulées par la société Vélizy Petit-Clamart (demande d'expulsion, demande de paiement d'une indemnité d'occupation, demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie, séquestration du mobilier du point de vente),

- de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,

- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart,

II. à titre subsidiaire, sur l'octroi de délais de paiement et la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire

- d'octroyer à la société Hubside Store IDF Périphéries des délais de paiement rétroactifs sur 12 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022,

- d'ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,

- de juger que la société Hubside Store IDF Périphéries s'est acquittée des causes du commandement visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022, dans les délais octroyés et que la clause résolutoire ne peut jouer,

- à tout le moins, si un reliquat restait dû, d'octroyer des délais de paiement selon échéancier fixé par la cour et de suspendre les effets de la clause résolutoire, de juger que celle-ci sera réputée n'avoir jamais joué en cas de respect dudit échéancier,

- de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,

- de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart,

III. en tout état de cause sur le rejet des demandes de paiement formulées par la société Vélizy Petit-Clamart

- de juger infondée et injustifiée la demande de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de la somme de 125.747,72 euros en cas de résiliation du bail ou 321.641,88 euros TTC en cas de rejet de cette demande,

- de juger que la société Vélizy Petit-Clamart manque à son obligation de bonne foi contractuelle en ce qu'elle sollicite la condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de dommages-intérêts, de l'indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10% du montant des sommes contractuellement dues et d'un intérêt de retard contractuel sur chaque somme concernée par la demande en paiement,

- de juger infondée et injustifiée la demande d'application d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et avec capitalisation, notamment en ce que la société Vélizy Petit-Clamart ne démontre pas qu'elle a respecté les conditions de mise en œuvre prévues par le bail liant les parties au titre de l'exigibilité de cet intérêt de retard,

- de juger infondée et injustifiée la demande d'indemnité forfaitaire de 10% sollicitée en application de l'article 26.2.1 du Titre II du bail, en ce que la société Vélizy Petit-Clamart ne démontre pas (i) que les pénalités déjà appelées dans sa demande principale n'ont pas le même objet que sa demande de condamnation accessoire (ii) ni qu'elle a respecté les conditions de mise en œuvre prévues à l'article 26.2.1 du Titre II du bail liant les parties au titre de l'exigibilité de cette indemnité forfaitaire,

- de juger que la clause du bail sur laquelle la société Vélizy Petit-Clamart fonde ses demandes au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% et de l'intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base est une clause pénale constitutive d'un déséquilibre significatif et devant être réputée non écrite à ce titre ou, à tout le moins être modérée,

- de juger s'agissant de la demande de dommages-intérêts que la société Vélizy Petit-Clamart ne démontre pas avoir subi un préjudice certain et ne justifie pas davantage d'une faute des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding, ni d'un lien de causalité entre cette faute et son prétendu préjudice,

- de juger que les demandes de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, 'est infondée',

- de juger que la clause du bail sur laquelle la société la société Vélizy Petit-Clamart fonde ses demandes au titre du remboursement des franchises et réductions de loyer est une clause pénale devant à tout le moins être modérée,

- de juger que la demande de conservation du dépôt de garantie formulée par la société Vélizy Petit-Clamart en cas de réalisation est infondée,

- de juger que la clause du bail sur laquelle la société Vélizy Petit-Clamart fonde ses demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie est une clause pénale devant à tout le moins être modérée,

- de juger que la somme de 74.704,03 euros à parfaire doit nécessairement être déduite de la créance revendiquée au titre de l'arriéré locatif,

en conséquence

- de rejeter la demande de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de la somme de 321.641,88 euros en cas de résiliation du bail ou 188.443,22 euros TTC en cas de rejet de cette demande,

- à tout le moins de déduire la somme de 74.704,03 euros à parfaire de la créance au titre de l'arriéré locatif et, le cas échéant, de condamner la société Vélizy Petit-Clamart au remboursement de cette somme,

- de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de dommages-intérêts,

- de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10% des sommes contractuellement dues, à tout le moins de modérer la clause,

- de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'un intérêt de retard contractuel égal au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base sur chaque somme concernée par la demande en paiement, à tout le moins de modérer la clause,

- de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, à tout le moins de modérer la clause,

- de rejeter la demande de conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail et au contraire en cas de résiliation d'ordonner la restitution du dépôt de garantie, à tout le moins de modérer la clause et d'ordonner la restitution du reliquat,

- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,

- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart,

IV. en tout état de cause

- de condamner la société Vélizy Petit-Clamart au versement de la somme de 15.000 euros à chacune des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société Vélizy Petit-Clamart aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant sera recouvré par maître Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,

- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart.

[*]

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 23 septembre 2024, la société en nom collectif Vélizy Petit-Clamart demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1134 (ancien), 1218, 1219, 1224 et 1351, 1719, 1725 et 1728, 1343-5,1135 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, du bail commercial du 12 février 2020, de la sommation (précitée) visant l'article L. 145-17 du code de commerce du 21 octobre 2022, du commandement de payer du 14 janvier 2022, des jugements du tribunal de commerce de Paris du 22 mai 2024 et de sa déclaration de créance :

- de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, régularisé le 12 février 2020, à la date du 12 février 2022 à 24h et la résiliation de plein droit du bail à cette date // dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la société Vélizy Petit-Clamart pourra faire procéder à l'expulsion de la société Hubside Store Vélizy 2 et de tout occupant de son chef du local n° 112 au niveau rez-de-chaussée du centre commercial [8] situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78) avec le concours de la force publique et d'un huissier si besoin // rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- de débouter les sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding de toutes leurs demandes,

- de l'infirmer en ce qu'il condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 116.666,17 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges dus au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail // condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding à payer à la société Vélizy Petit-Clamart, à compter du 15 février 2022 et jusqu'à libération effective des locaux marquée par la restitution des clefs, une indemnité d'occupation annuelle égale au montant du dernier loyer annuel exigible, majoré de 20% auquel s'ajouteront les charges, impôts et taxes // dit que la société Vélizy Petit-Clamart pourra conserver 10.000 euros sur le montant du dépôt de garantie versé par la société Hubside Store Vélizy 2 à titre de clause pénale // rejette les autres demandes des parties //condamne solidairement les sociétés Hubside Store Vélizy 2 etHubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (ainsi que) les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2022,

Statuant à nouveau

- de fixer la créance à titre privilégié de la société Vélizy 2 Petit-Clamart à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries à hauteur de 403.192,61 euros TTC, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024 (veille du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries),

- de fixer la créance à titre chirographaire de la société Vélizy 2 Petit-Clamart à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à hauteur de 403.192,61 euros TTC, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024 (veille du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Hubside Store Holding),

- de juger et déclarer que la somme de 403.192,61 euros due à la société Vélizy 2 Petit-Clamart sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, qu'ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil (Titre II, art. 8 'clause d'intérêts de retard') et de la fixer au passif de la procédure de la liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries,

- de juger et déclarer que la somme de 403.192,61 euros due à la société Vélizy 2 Petit-Clamart sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil (Titre II, art. 8 'clause d'intérêts de retard') et de la fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store Holding en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries,

- de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à titre d'indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues à la société Aéroville, soit la somme de 31.679,21 euros TTC,

- de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et à titre d'indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10% du montant des sommes contractuellement dues par cette dernière à la société Vélizy 2 Petit Clamart, soit la somme de31.679,21 euros TTC,

- de juger que la société Vélizy 2 Petit Clamart conservera le dépôt de garantie d'un montant de 49.005 euros,

- de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers TTC, la somme de 39.721,28 euros 'TTC’en réparation du grave préjudice subi par la société Vélizy Petit-Clamart,

- de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers TTC, la somme de 39.721,28 euros 'TTC’en réparation du grave préjudice subi par la société Vélizy Petit-Clamart,

en tout état de cause

- de débouter les sociétés Hubside Store Holding et Hubside StoreIDF Périphéries, la société BTSG² prise en la personne de maître Z. et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître Y., ès-qualités de mandataires judiciaires des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding de l'ensemble de leurs demandes,

- de condamner in solidum les sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store IDF Périphéries, la société BTSG prise en la personne de maître Z. et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître Y., ès-qualités de mandataires judiciaires des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy 2 Petit-Clamart la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

[*]

Assignés en intervention forcée par l'appelante, par actes contenant dénonciation de l'ensemble des conclusions d'appel outre l'ordonnance rendue le 18 juin 2024 constatant l'interruption de l'instance et fixant la prochaine conférence de mise en état :

- la SCP B.T.S.G.², prise en la personne de maître Z. et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître Y., toutes deux ès-qualités de mandataires liquidateurs judiciaires de la société Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries, selon acte délivré (à personne morale) le 23 septembre 2024,

- et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître Y., ès-qualités de mandataires liquidateurs judiciaires des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphériques, selon actes délivrés (à personne présente) le 23 septembre 2024,

n'ont pas constitué avocat.

[*]

L'ordonnance de clôture a été rendue le 03 décembre 2024.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail :

Dans leur déclaration d'appel du 26 juillet 2023, les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store « Aéoville » venant aux droits de la société Hubside Store Velizy 2 ont entendu déférer à la cour les chefs du jugement qu'elles critiquaient et qui portaient, en particulier, sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses suites parmi lesquelles la fixation d'une indemnité d'occupation majorée et la restitution du dépôt de garantie à titre de clause pénale, ainsi que sur leur condamnation au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 14 février 2022.

Il convient d'observer que dans leurs conclusions d'appelantes (alors in bonis) notifiées le 24 avril 2024 et pour solliciter l'infirmation du jugement, les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries formaient des prétentions tendant à contester l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 14 janvier 2022 ou opposaient une fin de non-recevoir tirée de sa nouveauté en cause d'appel à la demande de résolution fondée sur la sommation de respecter les clauses du bail délivrée le 21 octobre 2022.

Force est de considérer qu'elles n'ont pas conclu postérieurement à l'ouverture des procédures collectives à leur encontre, que les organes de la procédure assignés n'ont pas constitué avocat et qu'il n'a par conséquent pas été répliqué aux dernières conclusions de l'intimée prises à la suite de l'ouverture de ces procédures collectives.

Or, la SCI Vélizy Petit-Clamart demandant la confirmation du jugement en ce qu'il constate la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2022, ordonne l'expulsion de la preneuse et statue sur le sort des meubles (sans pour autant reprendre à son compte un motif du jugement déféré ou développer, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, des moyens de droit et de fait au soutien de cette prétention contestée par ses adversaires) fait néanmoins valoir (en page 14/47 de ses conclusions), sans précisions sur la situation réelle, qu'en raison de l'ouverture des procédures de liquidation judiciaire à l'encontre de chacune de ses adversaires et par application de l'article L 641-11-1 du code de commerce, elle ne peut plus solliciter la résiliation du bail ni demander la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

C'est la raison pour laquelle elle limite ses prétentions devant la cour, sollicitant, en principal, la fixation de sa créance locative arrêtée à la veille du jugement d'ouverture de la société Hubside Store IDF Périphéries, soit le 21 mai 2024.

S'agissant d'une instance en cours à la date de l'ouverture des procédures collectives, il convient pour la cour, dans ces conditions, de cantonner l'examen du litige à l'appréciation des différents chefs de créance de la bailleresse dont la fixation est poursuivie.

 

Sur la fixation de la créance :

Sur la régularité de la reprise d'instance :

Il est constant qu'il appartient à la juridiction saisie de vérifier la régularité de la reprise d'instance (Cass, com, 25 juin 2002, pourvoi n° 98-22179 // 25 février 2004, pourvoi n° 02-17246).

S'agissant de la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store IDF Périphéries (la preneuse) il y a lieu de constater que la société Vélizy 2 Petit-Clamart verse aux débats (en pièce n° 70) la déclaration de créance dont elle se prévaut et justifie de la mise en la présente cause des organes de la procédure, les assignations précitées ayant été transmises par le réseau privé virtuel des avocats à leurs dates.

Elle est donc régulière.

S'agissant de la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store Holding (assignée en sa qualité de garante solidaire), il ressort des éléments de la procédure qu'il est certes justifié de la mise en cause des organes de la procédure collective ouverte à son encontre.

Mais ces assignations en intervention forcée qui se caractérisent par l'extension de l'instance à un tiers ne suffisent pas à rendre régulière la reprise de l'instance interrompue, comme a pu en juger la Cour de cassation (Cass, com, 27 septembre 2016, pourvoi n° 14-24107).

En effet, aux termes de l'article L 622-22 alinéa 1er du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à sa déclaration de créance.

Or, il ressort des éléments de la procédure que la société Vélizy Petit-Clamart ne produit pas sa déclaration de créance à l'égard de la société Hubside Store Holding ni même ne l'invoque, se bornant à se prévaloir de sa déclaration au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries (page 13/47 de ses conclusions, § I.11) et, sauf à voir sa décision réputée non avenue à l'égard de la garante par application de l'article 372 du code de procédure civile, la cour ne saurait considérer qu'est régulière la reprise d'instance la concernant.

En l'absence, par conséquent, de réunion des conditions de la reprise d'instance à l'encontre de la société Hubside Store Holding interrompue par l'ordonnance du 18 juin 2024 et alors qu'aux termes de l'article 2 du code de procédure civile 'Les parties conduisent l'instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d'accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis', la cour ne peut que déclarer irrecevables les demandes de fixation de créance formées contre celle-ci mais doit constater que la reprise d'instance n'est pas régulière, selon la doctrine de la Cour de cassation (Cass, com, 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-13829, publié au bulletin).

Par suite, rien ne s'opposant à ce qu'il soit statué sur les demandes de fixation des créances de la bailleresse au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer mais, pour une bonne administration de la justice et en application de l'article 367 alinéa 2 du code de procédure civile, d'ordonner la disjonction de l'instance opposant la société Vélizy Petit-Clamart et la société Hubside Store Holding, en liquidation judiciaire.

 

Sur les différents postes de créance litigieux :

Il y a lieu de rappeler que la déclaration de créance à titre privilégié de la SNC Vélizy Petit-Clamart à la procédure ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries du 31 juillet 2024 (pour un montant de 403.192,61 euros) comprenait (pièce 70) :

- un solde débiteur au montant de 316.792 euros représentant les loyers, indemnités forfaitaires appliquées trimestriellement, charges et taxes au 21 mai 2024 selon l'extrait de compte locatif reproduit dans la déclaration et à nouveau versé devant la cour,

- une demande de compensation du dépôt de garantie pour un montant de 49.005 euros qui visait l'article 5.4 du contrat de bail,

- une somme de 86.400,49 euros totalisant le montant d’une indemnité des sommes dues de 10% (soit : 31.679,21 euros), celui de dommages-intérêts réclamés devant la cour d'appel (soit : 39.721,28 euros)

et la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, la bailleresse décompose ainsi sa créance dans le corps de ses écritures :

- 316.792,12 euros représentant le montant total des loyers, charges, taxes, frais, indemnité forfaitaire appliquée trimestriellement depuis le 20 octobre 2021 jusqu'au 21 mai 2024, soit un total de 541.817,97 euros TTC dont sont déduits, suivant un tableau distinct, des règlements (par chèques, virements et saisie) comptabilisés du 26 mars 2022 au 12 mars 2024 pour un total de 225.025,85 euros TTC,

- 31.679 euros correspondant à une indemnité forfaitaire de 10% sur la totalité des sommes contractuellement dues,

- 49.005 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qu'elle entend conserver,

- 39.721,28 euros à titre de dommages-intérêts (représentant le montant de deux mois de loyers de base TTC),

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle poursuit distinctement la fixation de ces différents chefs de créance : la cour constate cependant, sans qu'une motivation ne vienne l'éclairer, que 'l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024" y est évalué à 403.192,61 euros TTC et qu'il lui est, par ailleurs, demandé d'appliquer à cette dernière somme un intérêt de retard au taux légal majoré de 500 points de base (soit 5%) 'à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée', avec capitalisation de ces intérêts.

La cour relève, de plus, que cette demande au titre des intérêts de retard formée au visa de l'article 8 du Titre II du bail ne figure pas dans la déclaration de créance.

En dépit de la présentation, par la SNC Vélizy Petit-Clamart, de ses prétentions à certains égards confuse et quelque peu elliptique, et étant rappelé que la cour ne peut se prononcer que dans la limite de la créance déclarée, il convient d'examiner point par point sa demande de fixation de créance au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries.

 

1 - s'agissant des loyers, indemnités d'occupation, charges, frais, taxes et pénalités de retard :

‘Se prononçant sur l'exigibilité des loyers et des charges au 13 janvier 2022 qui étaient réclamés dans le commandement de payer, le tribunal a jugé, par motifs pertinents que la cour fait siens, qu'ils étaient exigibles durant les périodes de mesures gouvernementales restrictives en rejetant l'argumentation des défenderesses qui se prévalaient de la force majeure, de la perte de la chose louée durant la période de confinement liée à la crise sanitaire ou du manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi.

Cette appréciation est d'ailleurs conforme à la doctrine de la Cour de cassation sur ces divers points dans des espèces transposables (Cass civ 3ème, 30 juin 2022, pourvois n° 21-19889, n° 21-20127, n° 21-20190 // Cass civ 3ème 23 novembre 2022, pourvois n° 21-21867, n° 22-12753, publiés au bulletin) dont se prévaut l'appelante.

Il a notamment justement écarté le grief tenant à la déloyauté de la bailleresse du fait de l'imputation des loyers dus mais impayés durant la période de la pandémie sur le montant du dépôt de garantie telle qu'opérée en énonçant qu'il était prouvé que les parties ont échangé à plusieurs reprises sur l'accumulation des impayés de la preneuse et qu'aux termes du bail (auquel il n'est pas démontré qu'elles aient entendu déroger) cette dernière a autorisé la bailleresse à compenser sans formalité le montant du dépôt de garantie et le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du bail.

De sorte que ne peut être suivie la société appelante reprenant ces différents moyens qui ne permettent pas de contester l'exigibilité des loyers et des charges résultant du décompte portant sur les facturations afférentes au premier trimestre 2022 jusqu'au 21 mai 2024, étant de plus relevé que la loi du 30 juillet 2022 a mis fin aux régimes d'exception créés pour lutter contre l'épidémie liée à la covid-19.

‘Cela étant, le décompte du 21 mai 2024 produit comprend la facturation de sommes présentées sous le libellé 'loyer ou indemnité d'occupation’ ceci à compter du premier trimestre 2022.

La cour observe que les premiers juges ont condamné la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle à compter du 15 février 2022 jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du dernier loyer exigible, majoré de 20 %, auquel s'ajouteront les charges impôts et taxes.

Et qu'il ne saurait être prétendu à la condamnation au paiement d'une telle indemnité (de nature mixte dans la mesure où elle est à la fois compensatoire et indemnitaire) qu'en vertu d'une décision ayant force de chose jugée, étant relevé que le jugement en cause n'avait qu'autorité de chose jugée du fait qu'il en a été relevé appel.

Néanmoins, à l'examen des factures détaillées et décomptes produits par la bailleresse (pièces n° 51, 64, 65), il apparaît qu'a été trimestriellement appelé le loyer de base indexé de plein droit sur l'indice des loyers commerciaux et qu'il n'en ressort pas l'imputation de la majoration figurant au dispositif du jugement entrepris, les appelantes (qui n'ont pas produit leurs pièces devant la cour)ne contestant la créance à ce titre qu'en raison du défaut de prise en compte, à hauteur de 109.903,34 euros, de versements notamment d'un ordre de virement et de l'intégration de pénalités à hauteur de 25.567,06 euros.

'Par ailleurs, le décompte arrêté au 21 mai 2024 comprend, outre les loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes demeurant impayés à sa date, une pénalité de retard comptabilisée sur chaque échéance, entrant dans les prévisions du bail à l'article 8 de son Titre II intitulé 'clause d'intérêts de retard’ aux termes duquel :

‘A défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, charge de fonds marketing, honoraires, etc.) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'intérêts majorés de 500 points de base (soit : 5,00 %) l'an (...) Et ce sous réserve de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou en partie passé un délai de huit jours suivant cet envoi.

Les intérêts seront dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil'.

Les stipulations spécifiques du Titre I, article 11.7 ont porté à 10 jours ce délai de 8 jours.

Sur ce point, la société Hubside Store IDF Périphéries poursuivant, en tout état de cause, le rejet des différentes demandes de son adversaire, approuve le tribunal en ce que, pour minorer le montant de la créance revendiquée, il a déduit des sommes facturées au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, les sommes de 7.850,74 euros et de 1.230,81 euros respectivement sollicitées au titre des troisième et quatrième trimestres 2021, ceci en raison de l'absence de démonstration du respect des conditions formelles prévues à l'article 8 du contrat de bail, en objectant de plus, ce faisant, que le montant ainsi facturé de pénalités ne correspond pas à son assiette réelle pour la première (le 3ème trimestre 2021 s'élevant à 54.686,22 euros TTC) et ne correspond à aucune somme pour la seconde.

Au stade des dernières conclusions d'appelantes antérieures à l'ouverture de la procédure collective, la preneuse analyse en tout état de cause cette clause, à l'instar de la clause relative à l'indemnité forfaitaire de 10% par ailleurs réclamée, en une clause pénale, se prévaut du déséquilibre significatif qu'elles créent et, à tout le moins, de leur caractère manifestement excessif.

Incidemment, elle observe que cette indemnité est intégrée au décompte, qu'est par ailleurs poursuivi le paiement d'une majoration de l'intérêt légal de 5% sur cette base et d'une indemnité de 10% semblablement assise de sorte que la bailleresse sollicite en fait l'application de pénalités sur des pénalités.

S'agissant, ici, de se prononcer sur l'exigibilité des pénalités appliquées trimestriellement sur les loyers et les charges pour sanctionner le retard dans le paiement et qui sont reprises depuis le 3ème trimestre 2021 par la bailleresse dans son décompte arrêté au 21 mai 2024, la cour statuant ci-après distinctement sur l'indemnité de 10% due à la date d'acquisition de la clause résolutoire, elles s'établissent, selon ce décompte, à la somme totale de 74.909,80 euros, soit :

* 7.850,74 euros + 1.230,81 euros (3ème et 4ème trimestres 2021) s'agissant des sommes sus-évoquées,

* outre : (5.495,17euros x 2) + 5.669,27 (1er et 2ème trimestre 2022 pour une somme identique ainsi que l’'indemnité forfaitaire 10% indemnité forfaitaire de', comme précisément libellée, facturée le 31 janvier 2023)

* outre : 5.852,25 euros + 6.372,49euros + 30.826,95 euros (correspondant pour les deux premières aux 2ème et 4ème trimestres 2023 et, pour la dernière, mentionnée comme suit à la date du 23 octobre 2023 : 'indem forf CA non reçu indemn forf CA 2022 non R')

* outre : 6.116,95 euros (1er trimestre 2024), étant observé que celle qui portait sur le 2ème trimestre 2024, au montant de6.120,11 euros, a été introduite dans le décompte puis en a été déduite,

Il y a lieu de considérer que, ce faisant, l'intimée ne combat ni même n'évoque la motivation du tribunal.

Alors que lui était opposée l'absence de respect des conditions de mise en œuvre de cette peine prévues aux articles sus-repris du bail stipulant que cette majoration de plein droit doit être précédée d'une mise en demeure par pli recommandé restée infructueuse passé un délai de dix jours, elle n'en justifie aucunement.

Par suite, la société Vélizy Petit-Clamart doit être déboutée de sa demande de fixation de créance telle que présentée de ce chef à hauteur de la somme de 74.909,80 euros.

Le montant des loyers, charges, frais et taxes n'étant pas autrement contesté, il résulte de tout ce qui précède qu'il ne peut être fait droit à la demande de fixation de la créance de la société Vélizy Petit-Clamart à ces divers titres pour un montant total de 316.792,12 euros et que celle-ci sera fixée au passif de la liquidation à la somme de 241.882,32 euros (soit : 316.792,12 euros -74.909, 80 euros).

 

2 - s'agissant de la demande au titre de l'indemnité forfaire de 10% à la date d'acquisition de la clause résolutoire :

La société Vélizy Petit-Clamart poursuit la fixation d'une créance (évaluée à la somme de 31.679,21) au passif de la liquidation en faisant valoir qu'elle a bien respecté les conditions de mise en oeuvre de cette majoration de plein droit de 10% stipulée au Titre II, art. 26.2.1- 'indemnités forfaitaires', qu'il s'agit d'une indemnisation contractuelle du préjudice subi par le bailleur parfaitement usuelle et que ce préjudice est 'très important’puisque, confrontée aux retards de paiement, elle devait cependant s'acquitter des charges du centre commercial et payer ses créanciers.

Pour contester cette demande, l'appelante soutient qu'il s'agit d'une clause pénale qui se cumule avec la clause précitée sanctionnant forfaitairement et par avance le retard de paiement, qu'elle est de plus constitutive d'un déséquilibre significatif, au profit de la bailleresse, entre les droits et obligations des parties, partant réputée non écrite par application de l'article 1171 du code civil dans ce contrat de bail commercial qu'elle qualifie de contrat d'adhésion.

Elle est à tout le moins manifestement excessive, ajoute-t-elle, de sorte qu'il y a lieu de l'en exonérer ou de la modérer par application de l'article 1231-5 du même code en rejetant l'argumentation adverse.

Ceci étant exposé, il échet de considérer que cette somme correspond à 10 % de la créance ci-avant revendiquée et, quoi qu'il en soit, ne peut être retenue dans son quantum eu égard à ce qui précède.

Sur l'exigibilité de cette pénalité, l'article 26.2.1 inséré dans un chapitre relatif à la résiliation du bail stipule :

'A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit (8) jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire'.

S'il est vrai que la lettre de mise en demeure par pli recommandé du 12 octobre 2021 était adressée à la société garante et non point à la preneuse, il n'en demeure pas moins qu'un commandement de payer, également visé dans cette clause, lui a été délivré le 14 janvier 2022.

Si bien que le moyen des appelantes sur ce point ne peut prospérer.

Sur le principe de cette créance, ne saurait être suivie en son moyen la société appelante qui demande à la cour, au visa de l'article 1171 du code civil, de déclarer cette clause non écrite au motif que le contrat de bail commercial en cause peut être qualifié de contrat d'adhésion du fait d'un ensemble de clauses non négociées et de juger que cette clause crée un déséquilibre significatif en ce qu'elle impose à la partie qui n'exécute pas son obligation, sans qu'aucune clause ne vienne la rééquilibrer, une indemnité d'un montant manifestement disproportionné.

La société Vélizy Petit-Clamart omet d'y répliquer mais il y a toutefois lieu de considérer que le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ne saurait s'inférer de la seule absence de réciprocité d'une clause résolutoire de plein droit dès lors qu'elle se justifie par la nature des obligations auxquelles sont respectivement tenues les parties, ainsi qu'a pu en juger la Cour de cassation (Cass, com, 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-16782, publié au bulletin).

L'appelante peut être, en revanche, approuvée en ce qu'elle se prévaut de sa nature de clause pénale (dont la bailleresse s'abstient également de débattre) dans la mesure où il est constant que constitue une telle clause, au sens de l'article 1231-5 (nouveau) du code civil, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée et que tel est le cas en l'espèce.

Elle n'est pas contraire au principe d'égalité des créanciers puisqu'il n'en résulte pas une majoration des obligations du débiteur en cas d'ouverture d'une procédure collective et elle doit, par conséquent, recevoir application.

L'appelante est en outre fondée à se prévaloir de son caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 précité pour en appeler au pouvoir de modération du juge, cet article ne lui permettant pas de l'en exonérer comme elle le demande à titre principal.

Il y a lieu, en effet, de la modérer en contemplation du préjudice subi par la bailleresse, qui s'abstient au demeurant de le caractériser autrement que par l'invocation imprécise et non étayée de ses propres obligations, alors que peut lui être opposée une exécution partielle de la convention par la preneuse, comme en atteste le décompte des versements produit aux débats, de nature à le diminuer.

Son taux sera par conséquent réduit à 5% et la créance à ce titre sera fixée à la somme de 12.094,11 euros (241.882,32 euros x 5%).

 

3 - s'agissant de la conservation du dépôt de garantie :

La société Vélizy Petit Clamart demande à la cour de juger qu'elle est en droit de le conserver et de fixer sa créance à ce titre au passif de la procédure de liquidation à hauteur de la somme de 49.005 euros.

Elle soutient qu'il est dû en cas de résiliation du bail en vertu de l'article 26.2.3 du contrat de bail, librement accepté par la preneuse, selon lequel :

'Si le bail est résilié dans les termes de l'article 1217 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au preneur, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres'.

et que, contrairement à ce que fait valoir son adversaire, elle ne s'analyse pas en une clause pénale susceptible de modération par le juge mais en une indemnité forfaitaire constituant les premiers dommages et intérêts du préjudice qu'elle subit du fait du non-respect de la convention locative et du non-paiement des loyers et accessoires par le preneur.

Elle critique le tribunal en ce qu'il a jugé qu'elle ne pouvait conserver que la somme de 10.000 euros au titre de ce dépôt de garantie versé par la preneuse, ceci à titre de clause pénale.

L'appelante rétorque que le tribunal a justement qualifié cette clause de clause pénale mais, évoquant le cumul des demandes en paiement ('d'indemnités forfaitaires, d'intérêts de retard et autres...'), elle demande à la cour de l'en exonérer, subsidiairement de la modérer, reprochant aux premiers juges, sur ce point, une absence de motivation relative au quantum retenu et sollicite la restitution de son reliquat.

Cela étant exposé, le dépôt de garantie a pour finalité de permettre de couvrir d'éventuels manquements du preneur, tels des loyers ou des charges impayés ou des frais de remise en état et peut s'analyser en un gage susceptible de compensation.

Mais au cas particulier la bailleresse revendique le droit de conserver ce dépôt de garantie, indépendamment de cette finalité, et en a d'ailleurs fait mention dans sa déclaration de créance.

C'est à juste titre que la société Hubside Store IDF Périphéries poursuit la qualification de cette clause en une clause pénale, en regard de la définition rappelée ci-avant, et si elle ne peut en demander la totale exonération qui ne ressort pas des pouvoirs octroyés au juge par l'article 1231-5 du code civil, elle est fondée à en dénoncer l'excès en contemplation de l'accumulation des clauses pénales revendiquées destinées à réparer le même préjudice né du manquement de la preneuse à l'exécution des obligations contractuelles.

En conséquence, la créance de la société Vélizy Petit Clamart sera fixée à la somme de 1 euro dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société preneuse.

 

4- s'agissant de la demande de fixation d'une créance à titre de dommages-intérêts :

Le tribunal a rejeté cette demande aux motifs cumulés que l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire et que la bailleresse n'en rapporte pas la preuve, qu'en outre, les incidents de paiement de la preneuse, en exécution d'un bail qui a pris effet le 27 juillet 2020 avec une ouverture en septembre 2020 s'inscrivent dans le contexte de la crise sanitaire et, en réponse au grief selon lequel elle aurait eu un comportement abusif et opportuniste, il convient de tenir compte de plusieurs apurements partiels intervenus en 2021 et 2022 avec la reprise de l'activité économique.

Chiffrant cette demande indemnitaire à la somme de 39.721,28 euros (en mentionnant qu'il s'agit du montant de deux mois de loyer de base TTC sans indiquer le loyer précisément visé), la société Vélizy Petit-Clamart poursuit l'infirmation du jugement sur ce point.

Elle se prévaut d'un important préjudice résultant de retards de paiement récurrents dans l'acquittement des loyers et des charges durant plusieurs années, d'une preneuse qui a, sciemment et de manière tant abusive qu'opportuniste, laissé la dette s'aggraver en dépit du bénéfice d'aides gouvernementales et des délais auxquels elle a consenti alors qu'elle doit elle-même payer les charges du centre commercial et rembourser des emprunts ;incriminant la plus grande mauvaise foi de la preneuse dans l'exécution du bail,elle estime que ce comportement n'est pas acceptable et doit être sanctionné avec la plus grande sévérité.

Pour s'opposer à cette demande indemnitaire, la preneuse réplique qu'il n'est fait la démonstration ni du faute, ni d'un préjudice ni d'un lien de causalité entre eux.

Elle dénonce, en particulier, le comportement déloyal ou de mauvaise foi de la bailleresse, consciente de ses difficultés, dans ses facturations ou par la mise en oeuvre de mesures destinées à recouvrer ses créances et estime qu'elle aurait dû, à tout le moins, lui octroyer des délais de paiement et s'abstenir de revendiquer des pénalités

Elle fait valoir que le seul retard est insusceptible de caractériser un préjudice distinct, que les griefs invoqués le sont d'une manière péremptoire, qu'aucune faute ne peut lui être personnellement imputée, exposant qu'elle s'est toujours acquittée des loyers, même avec retard, en procédant à des règlements, comme les versements aux fins de régularisation des 28 septembre et 20 octobre 2021 ou leur reprise de septembre 2022 à juin 2023 malgré des difficultés économiques sans précédent liées à la crise sanitaire.

Ceci étant relaté, il convient de considérer que si l'examen de l'extrait de compte produit aux débats permet d'attester des retards de paiement invoqués, il est patent qu'ils s'inscrivent dans une période économique perturbée par la crise sanitaire, qu'il n'est pas justifié du bénéfice effectivement tiré par la preneuse des aides gouvernementales dont la bailleresse fait état pas plus que ne sont explicitées les facilités que la bailleresse aurait consenties et qu'en invoquant le fait que la preneuse 'a laissé sciemment s'aggraver la dette locative au seul préjudice du bailleur', la société Vélizy Petit-Clamart procède par affirmation.

Il en va de même du préjudice corrélatif tenant à des difficultés de trésorerie dont la bailleresse fait état, sans argumenter sur ce qui distingue ce préjudice des autres préjudices dont elle poursuit la réparation et, en toute hypothèse, sans verser la moindre pièce pour l'étayer.

Par suite, elle sera déboutée de sa demande de fixation de créance à ce titre.

 

5 - s'agissant des intérêts majorés et de l'anatocisme sollicités :

Selon la formulation qui aurait mérité d'être explicitée pour être davantage intelligible puisqu'il est demandé, comme il a été dit, 'à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée', la société Vélizy Petit-Clamart sollicite la fixation d'une créance d'intérêts à un taux majoré de 5% sur l'ensemble de sa créance déclarée au passif de la procédure de liquidation, soitsur la somme de 403.192,61 euros, outre leur capitalisation.

Cette créance n'a pas été déclarée au passif de la liquidation.

En toute hypothèse, la société Vélizy Petit-Clamart ayant la qualité de créancier antérieur au jugement d'ouverture de la procédure collective, il convient de faire application des dispositions combinées des articles L 622-28 et L 641-3 du code de commerce et de rejeter la demande dès lors que le jugement d'ouverture de la procédure emporte, dans ce cas, arrêt du cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que tous intérêts de retard et majorations.

Au surplus, sur la demande d'anatocisme, le premier de ces articles dispose expressément que 'nonobstant les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire intérêts'.

La demande de fixation formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

 

6 - s'agissant de la nature de la créance déclarée au passif :

La société Vélizy Petit-Clamart poursuit la qualification, par la cour, de la créance qu'elle a déclarée au passif en créance à titre privilégié.

Par application des dispositions de l'articles L 622-25 du code de commerce il appartient au créancier de préciser la nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie dans sa déclaration de créance et il en sera éventuellement tenu compte lors des opérations de répartition.

Par suite, il n'y a pas lieu de se prononcer sur ce point.

 

Sur les frais de procédure :

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de leur succombance partielle, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par défaut et par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement entrepris notamment rendu à l'encontre de société Hubside Store Vélizy 2 (alors in bonis), sauf en son évaluation de la clause pénale afférente à la conservation du dépôt de garantie ;

Vu, cependant, les jugements rendus le 22 mai 2024 par le tribunal de commerce de Paris ouvrant une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre, d'une part, de la société Hubside Store IDF Périphéries SAS (initialement Hubside Store 6), et, d'autre part, de la société Hubside Store Holding SAS,

Statuant à nouveau,

Constate que l'instance opposant la société Hubside Store Holding SAS appelante à la société Vélizy 2 Petit-Clamart SNC demeure interrompue ;

Ordonne la disjonction de la procédure en ce qu'elle oppose la société Hubside Store Holding à la société Vélizy 2 Petit-Clamart ;

Déclare régulière la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store IDF Périphéries ;

Fixe les créances de la société en nom collectif Vélizy Petit-Clamart au passif de la liquidation de la société par actions simplifiée Hubside Store IDF Périphéries (anciennement Hubside Store Vélizy 2) comme suit :

241.882,32 euros au titre des loyers, charges, frais et taxes impayés au 22 mai 2024,

12.094,11 euros au titre de l'indemnité forfaire convenue à la date d'acquisition de la clause résolutoire telle que modérée,

1 euro le montant du dépôt de garantie qui restera acquis à la bailleresse, le surplus éventuel donnant lieu à imputation sur la créance en principal ;

Déboute la société Vélizy Petit-Clamart SNC de sa demande de fixation de créances au titre des intérêts majorés, avec capitalisation des intérêts et de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Rejette la demande de la société Hubside Store IDF Périphéries tendant à voir déclarer non écrite la clause du contrat stipulée à l'article 26.2.1 du Titre II du contrat ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Déboute les parties de leurs demandes réciproques fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière                                                 La Présidente