Extrait : « L'article 26.2.1 du Titre II du contrat de bail liant les parties, inséré dans un chapitre relatif à la résolution de ce contrat et intitulé « indemnités forfaitaires » stipule : 'A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit (8) jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire. Celle-ci sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu à l'article 8 du Titre II ».

L'appelante conteste la qualification de clause pénale, par les premiers juges, de cette clause en faisant valoir qu'elle est parfaitement autonome et critique en outre la modération à hauteur de moitié par eux pratiquée au constat du paiement des causes du commandement litigieux dans les mois qui l'ont suivi. Elle sollicite la fixation d'une créance à ce titre au montant de 20.123,55 euros. La société Hubside Store IDF Périphéries estime, quant à elle, que le tribunal a justement statué sur la nature de cette clause mais poursuit l'infirmation du jugement en sa condamnation à ce titre en faisant cumulativement valoir que la bailleresse n'a pas respecté les modalités de sa mise en oeuvre, qu'elle constitue une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties dans un contrat qu'elle entend voir qualifier de contrat d'adhésion - appelée, par conséquent, à être réputée non écrite - et enfin qu'elle est à tout le moins manifestement excessive, ce qui justifie a minima une modération.

Il y a d'abord lieu de considérer que cette somme correspond à 10 % de la créance ci-avant revendiquée et, quoi qu'il en soit, ne peut être retenue à hauteur du quantum réclamé, eu égard à la minoration de sa base de calcul par la cour.

Sur l'exigibilité de cette indemnité, il résulte des éléments de la procédure qu'un commandement de payer a été délivré à la société Hubside Store Aéroville le 14 janvier 2022, comme le prévoit l'article 26.2.1 du Titre II du contrat de bail repris ci-dessus, et que l'appelante ne peut être suivie en sa contestation portant sur le respect de la mise en œuvre de cette clause.

Sur le principe de cette créance, il est constant que constitue une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 (nouveau) du code civil, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée et que tel est le cas en l'espèce de cette clause à finalité comminatoire. Elle n'est pas contraire au principe d'égalité des créanciers puisqu'il n'en résulte pas une majoration des obligations du débiteur en cas d'ouverture d'une procédure collective et doit, par conséquent, recevoir application.

Ne saurait être suivie en son moyen la société intimée qui, visant l'article 1171 du code civil, demande à la cour de déclarer cette clause non écrite au motif que le contrat de bail commercial en cause peut être qualifié de contrat d'adhésion du fait d'un ensemble de clauses non négociées et de juger que cette clause crée un déséquilibre significatif en ce qu'elle impose à la partie qui n'exécute pas son obligation, sans qu'aucune clause ne vienne la rééquilibrer, une indemnité d'un montant manifestement disproportionné. Ce contrat de bail commercial ne peut, en effet, être qualifié de contrat d'adhésion qui suppose une soustraction de ses conditions, déterminées à l'avance, à la négociation dans la mesure où il en ressort que ses clauses ont pu faire l'objet de discussions. En outre, le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ne saurait s'inférer de la seule absence de réciprocité d'une clause résolutoire de plein droit dès lors qu'elle se justifie par la nature des obligations auxquelles sont respectivement tenues les parties, ainsi qu'a pu en juger la Cour de cassation (Cass, com, 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-16782, publié au bulletin).

La preneuse peut l'être, en revanche, en ce qu'elle se prévaut de son caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil précité et en appelle au pouvoir de modération du juge, cet article ne lui permettant pas de l'en exonérer comme requis à titre principal. Cette clause apparaît manifestement excessive, comme retenu par les premiers juges, et doit être modérée en contemplation du préjudice subi par la bailleresse, cette dernière s'abstenant au demeurant de le caractériser alors que la preneuse peut lui opposer une exécution partielle de la convention attester par le décompte de ses versements. Son taux sera par conséquent réduit à 5%, comme l'a fait le tribunal, et la créance à ce titre sera fixée à la somme de 7.833,14 euros (156.662, 84 euros x 5%). »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

CHAMBRE CIVILE 1-6

ARRÊT DU 13 MARS 2025

 

N° RG 23/04880 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7ZS. Code nac : 30B. CONTRADICTOIRE. Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE : N° RG : 21/05829

LE TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

 

APPELANTE :

S.C.I. AEROVILLE

N° Siret : XXX (RCS Paris), [Adresse 3], [Localité 4], Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentant : Maître Stéphanie BRAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 12 - N° du dossier 000146 - Représentant : Maître Samuel GUILLAUME, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué Maître Me Mariam BURDULI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

 

INTIMÉES :

S.A.S. HUBSIDE.STORE.IDF.PERIPHERIES

Venant aux droits de HUBSIDE.STORE.AEROVILLE N° Siret : YYY ([Localité 5]), [Adresse 1], [Localité 5], Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.S. HUBSIDE.STORE.HOLDING

N° Siret : ZZZ (RCS Paris), [Adresse 2], [Localité 4], Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 260242 - Représentant : Maître Clémence ARNAUD, Plaidant, avocat au barreau de LYON

 

Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Janvier 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Fabienne PAGES, Présidente, Madame Florence MICHON, Conseillère, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO

 

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 février 2020, la société civile immobilière Aéroville a consenti à la société Hubside Store Holding - animant un réseau de distribution de produits multimédia, de téléphonie, de produits connectés et services annexes - pour une durée de dix années un bail commercial (qui a pris effet le 1er juin 2020) portant sur un local (n°111B) d'environ 141 m² situé au sein du centre commercial Aéroville moyennant un loyer binaire annuel comprenant un loyer debased'un montant de126.000 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 5 % du chiffre d'affaires annuel (année civile) et le loyer de base annuel hors taxes.

Une franchise totale du loyer de base a été consentie jusqu'à la date d'ouverture au public sans que cette franchise puisse excéder deux mois à compter de la prise d'effet du bail et une réduction de respectivement 20 % puis 15 % sur le loyer de base a été accordée sur les deux premières années.

Par avenant régularisé le 27 février 2020 les parties sont convenues de substituer à la preneuse la société Hubside Store Aéroville (désormais dénommée Hubside Store IDF Périphéries). Il était précisé que la société Hubside Store Holding restait garante et solidaire de cette dernière pendant toute la durée du bail.

Par avenant du 12 novembre 2020, les parties sont, par ailleurs, convenues d'étendre l'assiette du bail à une réserve (n°R111I) d'environ 14 m² moyennant un loyer annuel de 5.000 euros hors taxes et hors charges.

Au constat d'impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2021, la bailleresse a mis en demeure la société Hubside Store Holding de lui régler, en sa qualité de garante, la somme de 106.685,68 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires dus par la preneuse, puis a procédé à des mesuresconservatoires avant de l'assigner, à l'instar de la société Hubside Store Aéroville, ceci selon acte des 22 et 23 novembre 2021, afin de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 43.344,82 euros TTC à parfaire, au titre des loyers et accessoires impayés, arrêtés au 29 octobre 2021.

Postérieurement, la bailleresse a fait délivrer, le 14 janvier 2022, à la société Hubside Store Aéroville un commandement de payer la somme de88.617,93 euros en principal au titre des loyers et charges arrêtés au 1er trimestre 2022 qui visait la clause résolutoire.

Par pli recommandé du 07 février 2022, elle a mis en demeure la preneuse de faire cesser immédiatement toutes pratiques commerciales trompeuses.

Et le 21 octobre 2022, elle lui a délivrer une sommation d'avoir à respecter le bail, laquelle visait la clause résolutoire ainsi que l'article 145-17 du code de commerce, et par conséquent de lui transmettre des déclarations certifiées de chiffre d'affaires hors taxes des trois dernières années (2019, 2020, 2021) et celles de janvier à juillet 2022.

Par jugement contradictoire rendu le 19 juin 2023 le tribunal judiciaire de Pontoise, rappelant que l'exécution provisoire de sa décision est de droit, a :

déclaré valable le commandement de payer du 14 janvier 2022,

fixé à la somme de 70.192,02 euros les causes du commandement de payer du 14 janvier 2022,

constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 février 2020, à la date du 14 février 2022 à minuit,

suspendu les effets de la clause résolutoire,

accordé à la société Hubside Store Aéroville des délais rétroactifs de paiement jusqu'au 31 décembre 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer,

constaté qu'à cette date, la société Hubside Store Aéroville s'étant acquittée des causes du montant de payer, la clause résolutoire est dépourvue d'effet,

condamné in solidum les sociétés Hubside Store Aéroville et Hubside Store Holdingà payer la somme de 3.509,60 euros à la SCI Aéroville au titre de l'indemnité forfaitaire due à la date d'acquisition de la clause résolutoire,

condamné in solidum les sociétés à Hubside Store Aéroville etHubside Store Holding à payer à la SCI Aéroville la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 14 janvier 2022,

rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties.

La SCI Aéroville a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2023.

Par jugements rendus le 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding.

Le 31 juillet 2024 la SCI Aéroville a déclaré sa créance à titre privilégié au passif de la liquidation de la société Hubside Store IDF Périphéries pour un montant de 263.388,98 euros et elle a assigné en intervention forcée les différents organes de ces procédures.

[*]

Par dernières conclusions (n° 3) notifiées le 23 septembre 2024, la société civile immobilière Aéroville demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1134 (ancien) et 1728, 1218, 1219, 1224 et 1351, 1719, 1725 et 1728, 1343-5,1135 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, du bail commercial du 12 février 2020, de la sommation (précitée) visant l'article L. 145-17 du code de commerce du 21 octobre 2022, du commandement de payer du 14 janvier 2022, des jugements du tribunal de commerce de Paris du 22 mai 2024 et de sa déclaration de créance du 31 juillet 2024:

de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a déclaré valable le commandement de payer du 14 janvier 2022 // constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 février 2020, à la date du 14 février 2022 à minuit,

de l'infirmer en ce qu'il a : fixé à la somme de 70.192,02 euros les causes du commandement de payer du 14 janvier 2022 // suspendu les effets de la clause résolutoire // accordé à la société Hubside Store IDF Périphéries des délais rétroactifs de paiement jusqu'au 31 décembre 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer // constaté qu'à cette date, la société Hubside Store IDF Périphéries s'étant acquittée des causes du montant à payer, la clause résolutoire est dépourvue d'effet // condamné in solidum les sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding à payer la somme de 3.509,60 euros à la SCI Aéroville au titre de l'indemnité forfaitaire due à la date d'acquisition de la clause résolutoire // condamné in solidum les sociétés à Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding à payer à la SCI Aéroville la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens // rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties,

Statuant à nouveau

de fixer la créance à titre privilégié de la société Aéroville à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries à hauteur de 263.388,98 euros TTC, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024 (veille du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries),

de fixer la créance à titre chirographaire de la société Aéroville à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à hauteur de 263.388,98 euros TTC, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024 (veille du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Hubside Store Holding),

de juger et déclarer que la somme de 263.388,98 euros due à la société Aéroville sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, qu'ils porteront eux -mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil (Titre II, art. 8 'Clause d'intérêts de retard') et de la fixer au passif de laprocédure deliquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries,

de juger et déclarer que la somme de 263.388,98 euros due à la société Aéroville sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil (Titre II, art. 8 'Clause d'intérêts de retard') et de la fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store Holding en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à titre d'indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues à la société Aéroville, soit la somme de 20 123,55 euros TTC,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et à titre d'indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10% du montant des sommes contractuellement dues par cette dernière à la société Aéroville, soit la somme de 20.123,55euros TTC,

de juger que la société Aéroville conservera le dépôt de garantie d'un montant de 39.580,2 euros,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, au titre du remboursement de la franchise accordée conventionnellement, la somme de21.224,68 euros TTC,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et au titre du remboursement de la franchise accordée conventionnellement à la société Hubside Store Périphéries IDF, la somme de21.224,68 euros TTC,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, au titre du remboursement de la réduction de loyers accordée sur les années 2020 et 2021, la somme de 40.270,41 euros TTC,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et au titre du remboursement de la réduction de loyers accordée à cette dernière sur les années 2020 et 2021, la somme de 40.270,41 euros TTC,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à titre de dommages et intérêts, la somme de27.029,88 euros 'TTC’en réparation du grave préjudice subi par la société Aéroville,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers TTC, la somme de21.224,68 euros 'TTC’en réparation du grave préjudice subi par la société Aéroville,

en tout état de cause

de débouter les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries, la société BTSG prise en la personne de maître P. et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître E., ès-qualités de mandataires judiciaires des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding de l'ensemble de leurs demandes,

de condamner in solidum les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries, la société BTSG prise en la personne de maître P. et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître E., ès-qualités de mandataires judiciaires des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding à payer à la société Aéroville la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

[*]

Par dernières conclusions (n° 1) notifiées le 17 janvier 2024 les sociétés par actions simplifiées Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries (anciennement dénommée Hubside Store Aéroville) visant les articles 1104, 1171, 1218, 1231-5, 1343-5 et 1722 du code civil, 564 du code de procédure civile, L145-41 alinéa 2 du code de commerce, prient la cour :

de déclarer la SCI Aéroville mal fondée en son appel, de l'en débouter,

de confirmer le jugement en ce qu'il rejette ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties, s'agissant des demandes de la SCI Aéroville,

de recevoir la société Hubside Store IDF Périphéries en son appel incident, le dire bien fondé et y faisant droit,

de réformer et au besoin d'annuler le jugement en ce qu'il a statué en ces termes : déclare valable le commandement de payer du 14 janvier 2022 // fixe à la somme de 70.192,02 euros les causes du commandement de payer du 14 janvier 2022 // constate la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 février 2020, à la date du 14 février 2022 à minuit // suspend les effets de la clause résolutoire // accorde à la société Hubside Store Aéroville des délais rétroactifs de paiement jusqu'au 31 décembre 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer // constate qu'à cette date, la société Hubside Store Aéroville s'étant acquittée des causes du montant de payer, la clause résolutoire est dépourvue d'effet // condamne in solidum les sociétés Hubside Store Aéroville et Hubside Store Holdingà payer la somme de 3.509,60 euros à la SCI Aéroville au titre de l'indemnité forfaitaire due à la date d'acquisition de la clause résolutoire // condamne in solidum les sociétés à Hubside Store Aéroville et Hubside Store Holding à payer à la SCI Aéroville la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 14 janvier 2022 // rejette ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties (mais seulement s'agissant des demandes des sociétés Hubside.Store Holding et Hubside Store Aéroville) //

rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

Statuant à nouveau

I. à titre principal sur le rejet de la demande de résiliation du bail et ses demandes accessoires

de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Aéroville (devenue Hubside Store IDF Périphéries) le 14 janvier 2022 mentionne des sommes qui n'étaient pas exigibles, ces dernières correspondant à des loyers sur les mois Covid19 et des pénalités,

de juger que la société Aéroville a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Aéroville (devenue Hubside Store IDF Périphéries) le 14 janvier 2022,

de juger que les mesures restrictives gouvernementales prises dans le cadre de l'épidémie de

Covid 19 caractérisent une perte de la chose louée,

de juger que la société Aéroville avait d'ailleurs accepté que les loyers échus sur ces périodes ne soient pas réglés dans l'attente d'un accord devant intervenir à la suite de l'application d'un

décret annoncé par le gouvernement,

de juger que la société Aéroville a imputé indûment les loyers litigieux sur le dépôt de garantie,

de juger qu'en refusant d'adapter l'exécution du bail commercial aux circonstances exceptionnelles de la situation sanitaire, la société Aéroville a manqué à son obligation de bonne foi,

de juger que les loyers échus sur ces périodes ne sont pas exigibles,

de juger que la société Aéroville ne justifie pas avoir respecté les conditions de mise en 'uvre

prévue par le bail liant les parties, au titre de la pénalité appelée au titre de l'indemnité

forfaitaire de 10% et des intérêts de retard,

-de juger que les pénalités appelées au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% et des intérêts de retard ne sont pas exigibles,

de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Aéroville (devenue Hubside Store IDF Périphéries) le 14 janvier 2022 n'a pas été délivré de bonne foi,

de juger en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Store Aéroville (sic) (devenue Hubside Store IDF Périphéries)le 14 janvier 2022 est nul, celui-ci visant des sommes non dues et non exigibles et n'ayant pas été délivré de bonne foi,

de juger que la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la société Aéroville

sur la base de la sommation du 21 octobre 2022 est une demande nouvelle en appel et partant

irrecevable,

de juger que la clause résolutoire du bail commercial n'est en conséquence pas acquise que la société Aéroville se prévale du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022 ou de la sommation du 21 octobre 2022,

de juger que la société Aéroville ne justifie d'aucun motif grave et légitime lui permettant de solliciter la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire,

en conséquence

de déclarerirrecevableouàtoutlemoinsinfondéelademanded'acquisitiondelaclause résolutoire formulée par la société Aéroville sur la base de la sommation du 21 octobre 2022,

de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail formulée par la société Aéroville,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Store

Aéroville (sic) (devenue Hubside Store IDF Périphéries) à payer à la société Aéroville la somme 88.617,93euros TTC au principal majorée d'un intérêt de retard égal au taux légal majoré de 500 points de base et la demande de dommages-intérêts,

de rejeter l'intégralité des demandes accessoires formulées par la société Aéroville (demande d'expulsion, demande de paiement d'une indemnité d'occupation, demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie, demande de remboursement des franchises et réductions de loyer, séquestration du mobilier du point de vente),

de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Aéroville,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Aéroville,

II. à titre subsidiaire, sur l'octroi de délais de paiement et la suspension de la réalisation et des

effets de la clause résolutoire

d'octroyer à la société Hubside Store IDF Périphéries des délais de paiement rétroactifs sur 18 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022,

d'ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire durant ces délais,

de juger que la clause résolutoire ne joue pas dès lors que la société Hubside Store IDF Périphéries s'acquitte de la dette locative visée au commandement conformément à l'échéancier établi par la cour,

de juger que la société Hubside Store IDF Périphéries s'est acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022 dans les délais et que dès lors la clause résolutoire ne peut jouer,

à tout le moins, si un reliquat restait dû, d'octroyer des délais de paiement selon échéancier fixé par la cour et de suspendre les effets de la clause résolutoire, de juger que celle-ci sera réputée n'avoir jamais joué en cas de respect dudit échéancier,

de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Aéroville,

de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions contraires de la société Aéroville,

III. en tout état de cause sur le rejet des demandes de paiement formulées par la société Aéroville

de juger infondée et injustifiée la demande de condamnation in solidum des sociétésHubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de la somme de 88.617,93 euros en cas de résiliation du bail ou 53.556,97 euros TTC en cas de rejet de cette demande,

de juger infondée et injustifiée la demande d'indemnité forfaitaire de 10% sollicitée en application de l'article 26.2.1 du Titre II du bail, en ce que la société Aéroville ne démontre pas

(i) que les pénalités déjà appelées dans sa demande principale n'ont pas le même objet que sa demande de condamnation accessoire (ii) ni qu'elle a respecté les conditions de mise en 'uvre prévues à l'article 26.2.1 du Titre II du bail liant les parties au titre de l'exigibilité de cette indemnité forfaitaire,

de juger que la société Aéroville manque à son obligation de bonne foi contractuelle en ce qu'elle sollicite la condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de dommages-intérêts, de l'indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10% du montant des sommes contractuellement dues et d'un intérêt de retard contractuel sur chaque somme concernée par la demande en paiement,

de juger infondée et injustifiée la demande d'application d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et avec capitalisation, notamment en ce que la société Aéroville ne démontre pas qu'elle respecté les conditions de mise en 'uvre prévues par le bail liant les parties au titre de l'exigibilité de cet intérêt de retard,

de juger que la clause du bail sur laquelle la société la société Aéroville fonde ses demandes au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% et de l'intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base est une clause pénale constitutive d'un déséquilibre significatif et devant être réputée non écrite à ce titre ou, à tout le moins être modérée,

de juger s'agissant de la demande de dommages-intérêts que la société Aéroville ne démontre pas avoir subi un préjudice certain et ne justifie pas davantage d'une faute des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding, ni d'un lien de causalité entre cette faute et son prétendu préjudice,

de juger que les demandes de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store Aéroville au paiement des sommes de 21.224,68 euros TTC et 40.270,41 euros TTC au titre des remboursements de réductions de loyers et de franchises de loyers, en cas de résiliation du bail, sont infondées,

de juger que la clause du bail sur laquelle la société Aéroville fonde ses demandes au titre du remboursement des franchises et réductions de loyer est une clause pénale devant à tout le moins être modérée,

de juger que les demandes de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, est infondée,

de juger que la clause du bail sur laquelle la société la société Aéroville fonde ses demandes au titre du paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50% est une clause pénale devant à tout le moins être modérée,

de juger que la demande de conservation du dépôt de garantie formulée par la société Aéroville en cas de réalisation est infondée,

de juger que la clause du bail sur laquelle la société la société Aéroville fonde ses demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie est une clause pénale devant à tout le moins être modérée,

de juger que la somme de 51.113,41 euros à parfaire en cas la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire et la somme de 73.558,44 euros à parfaire en cas de non-résiliation du bail doit nécessairement être déduite de la créance revendiquée au titre de l'arriéré locatif,

en conséquence

de rejeter la demande de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de la somme de 88.617,93 euros TTC en cas de résiliation du bail ou 53.556,97 euros en cas de rejet de cette demande,

à tout le moins de déduire la somme de 51.113,41 euros à parfaire en cas la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire et la somme de 73.558,44 euros à parfaire en cas denon-résiliation du bail au titre de l'arriéré locatif et, le cas échéant, de condamner la société Aéroville au remboursement de cette somme,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de dommages-intérêts,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10% des sommes contractuellement dues, à tout le moins de modérer la clause,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'un intérêt de retard contractuel égal au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base sur chaque somme concernée par la demande en paiement, à tout le moins de modérer la clause,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, à tout le moins de modérer la clause,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store Aeroville (sic) au titre du remboursement des réductions et franchises de loyers en cas de résiliation du bail, à tout le moins de modérer la clause,

de rejeter la demande de conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail et, au contraire en cas de résiliation, d'ordonner la restitution du dépôt de garantie, à tout le moins de modérer la clause et d'ordonner la restitution du reliquat,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Aéroville,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Aéroville,

IV. en tout état de cause

de condamner la société Aéroville au versement de la somme de 25.000 euros à chacune des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

de condamner la société Aéroville aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant sera recouvré par maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Aéroville,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Aéroville.

Assignées en intervention forcée par l'appelante suivant acte contenant dénonciation de l'ensemble des conclusions d'appel outre l'ordonnance rendue le 18 juin 2024 constatant l'interruption de l'instance et fixant la prochaine conférence de mise en état :

la SCP B.T.S.G., prise en la personne de maître P. et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître E., toutes deux ès-qualités de mandataires judiciaires liquidateurs de la société Hubside Store Holding et de la société Hubside Store IDF Périphéries, selon actes délivrés (à personne morale) le 23 septembre 2024,

et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître E., ès-qualités de mandataire liquidateur judiciaire des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphériques, selon actes délivrés (à personne présente) le 23 septembre 2024, n'ont pas constitué avocat.

[*]

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail :

Dans sa déclaration d'appel du 17 juillet 2023, la SCI Aéroville a entendu déférer à la cour les chefs du jugement qu'elle critiquait et qui portaient, en particulier, sur la fixation du montant du commandement, la suspension de la clause résolutoire, le constat de paiements la privant d'effets.

Il convient d'observer que dans leurs uniques conclusions d'intimées (alors in bonis) notifiées le 17 janvier 2024, les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries formaient, sur appel incident, des prétentions tendant à voir juger par la cour que n'était pas acquise la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 14 janvier 2022 ou sur la base de la sommation de respecter les clauses du bail délivrée le 21 octobre 2022; elles sollicitaient la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail pour motifs graves et légitimes outre le rejet de l'ensemble des demandes accessoires (expulsion, indemnité d'occupation, conservation du dépôt de garantie, remboursement des franchises et réduction de loyer) en réclamant, subsidiairement des délais de paiement en cas d'acquisition de la clause résolutoire.

Force est de considérer qu'elles n'ont pas conclu postérieurement à l'ouverture des procédures collectives à leur encontre, que les organes de la procédure assignés n'ont pas constitué avocat et qu'il n'a par conséquent pas été répliqué aux dernières conclusions de l'appelante ci-avant visées.

Or, la SCI Aéroville, bien que demandant dans ses dernières conclusions la confirmation du jugement en ce qu'il déclare valable le commandement de payer sus-évoqué et constate la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2022 (sans, pour autant reprendre à son compte un motif du jugement déféré ou développer, en application de l'article 954 du code de procédure civile, des moyens de droit et de fait au soutien de cette prétention contestée par ses adversaires) fait néanmoins valoir, sans plus de précisions sur la situation réelle, qu'en raison de l'ouverture des procédures de liquidation judiciaire à l'encontre de chacune de ses adversaires et par application de l'article L641-11-1 du code de commerce, elle ne peut solliciter la résiliation du bail ni demander la constatation de la clause résolutoire.

C'est la raison pour laquelle elle limite ses prétentions devant la cour, sollicitant, en principal, la fixation de sa créance locative arrêtée à la veille du jugement d'ouverture de la société Hubside Store IDF Périphéries, soit le 21 mai 2024.

S'agissant d'une instance en cours à la date de l'ouverture des procédures collectives, il convient, dans ces conditions, de cantonner l'examen du litige à l'appréciation des différents chefs de créance de la bailleresse dont la fixation est poursuivie.

 

Sur la fixation de la créance :

Sur la régularité de la reprise d'instance :

Il est constant qu'il appartient à la juridiction saisie de vérifier la régularité de la reprise d'instance (Cass, com, 25 juin 2002, pourvoi n° 98-22179 // 25 février 2004, pourvoi n° 02-17246).

S'agissant de la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store IDF Périphérie (la preneuse) il y a lieu de constater que la SCI Aéroville verse aux débats (en pièce n° 40) la déclaration de créance dont elle se prévaut et justifie de la mise en la présente cause des organes de la procédure, les assignations précitées ayant été transmises par le réseau privé virtuel des avocats à leurs dates.

Elle est donc régulière.

S'agissant de la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store Holding (mise en cause en sa qualité de garante solidaire), il ressort des éléments de la procédure qu'il est certes justifié de la mise en cause des organes de la procédure collective ouverte à son encontre.

Mais ces assignations en intervention forcée qui se caractérisent par l'extension de l'instance à un tiers ne suffisent pas à rendre régulière la reprise de l'instance interrompue, comme a pu en juger la Cour de cassation (Cass, com, 27 septembre 2016, pourvoi n° 14-24107).

En effet, aux termes de l'article L 622-22 alinéa 1er du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à sa déclaration de créance.

Or, il ressort des éléments de la procédure que la SCI Aéroville ne produit pas sa déclaration de créance à l'égard de la société Hubside Store Holding ni même ne l'invoque, se bornant à se prévaloir de sa déclaration au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries (pages 13 et 14/35 de ses conclusions, § I.11) et, sauf à voir sa décision réputée non avenue à l'égard de la garante par application de l'article 372 du code de procédure civile, la cour ne saurait considérer qu'est régulière la reprise d'instance la concernant.

En l'absence, par conséquent, de réunion des conditions de la reprise d'instance à l'encontre de la société Hubside Store Holding interrompue par l'ordonnance du 18 juin 2024 et alors qu'aux termes de l'article 2 du code de procédure civile 'Les parties conduisent l'instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d'accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis', la cour ne peut déclarer irrecevables les demandes de fixation de créance formées contre celle-ci mais doit constater que la reprise d'instance n'est pas régulière, ceci selon la doctrine de la Cour de cassation (Cass, com, 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-13829, publié au bulletin).

Par suite, rien ne s'opposant à ce qu'il soit statué sur les demandes de fixation des créances de la bailleresse au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer mais, pour une bonne administration de la justice et en application de l'article 367 alinéa 2 du code de procédure civile, d'ordonner la disjonction de l'instance opposant la SCI Aéroville et la société Hubside Store Holding, en liquidation judiciaire.

 

Sur les différents postes de créance litigieux

Il y a lieu de rappeler que la déclaration de créance à titre privilégié de la SCI Aéroville à la procédure ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries du 31 juillet 2024 (pour un montant de 263.388,98 euros) comprend (pièce 40) :

une créance de 201.235,55 euros représentant le montant total des loyers, charges, taxes, frais, indemnité forfaitaire appliquée trimestriellement depuis le 1er trimestre 2021 jusqu'au 21 mai 2024, suivant un décompte reproduit dans la déclaration et à nouveau produit devant la cour,

une créance au titre de la compensation du dépôt de garantie avec le montant des loyers échus et impayés, pour un montant de 39.580,22 euros,

une créance de 20.123,55 euros TTC au titre d'une indemnité contractuelle de 10% sur les sommes dues,

une créance indemnitaire de 27.029,88 euros TTC correspondant à deux mois de loyers TTC en réparation du grave préjudice subi,

une créance de 15.000 euros visant l'article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, la SCI Aéroville présente comme suit, dans le corps de ses écritures, les créances dont elle poursuit la fixation :

201.235,55 euros représentant le montant total des loyers, charges, taxes, frais, indemnité forfaitaire appliquée trimestriellement depuis le 1er trimestre 2021 jusqu'au 21 mai 2024, soit un total de 695.272,54 euros TTC au titre des sommes dues dont sont déduits des versements comptabilisés du 22 mars 2021 au 21 novembre 2023 pour un total de 494.036,99 euros dans un décompte distinct,

20.123,55 euros correspondant à une indemnité forfaitaire de 10% sur l'ensemble des sommes contractuellement dues,

21.224,68 euros correspondant au montant de la franchise de loyers consenti dont elle demande le remboursement,

40.270,41 euros représentant le montant de la réduction de loyers appliquée sur les années 2020 et 2021,

27.029,88 euros à titre de dommages-intérêts (soit le montant de deux mois de loyers de base TTC),

39.580,22 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qu'elle entend conserver,

15.000 euros au titre des frais non répétibles.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle poursuit distinctement la fixation de ces différents chefs de créance : la cour constate cependant, sans qu'une motivation ne vienne l'éclairer, que 'l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024" y est évalué à 263.388,98 euros TTC et qu'il est par ailleurs demandé l'application d'un intérêt de retard au taux légal majoré de 5% sur cette somme de 263.388,98 euros 'à la date d'exigibilité de chaque somme concernée', avec capitalisation de ces intérêts. La cour relève notamment que cette dernière demande, formée au visa de l'article 8 du Titre II du bail, ne figure pas dans la déclaration de créance.

En dépit de cette présentation, par l'appelante, de ses prétentions à certains égards confuse et quelque peu lapidaire et étant rappelé que la cour ne peut se prononcer que dans la limite de la créance déclarée, il convient d'examiner point par point la demande de fixation de sa créance au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries.

 

1 - s'agissant des loyers et des charges

‘Se prononçant sur l'exigibilité des loyers et des charges au 13 janvier 2022 qui étaient réclamés dans le commandement de payer, le tribunal a jugé, par motifs pertinents que la cour fait siens, qu'ils étaient exigibles durant les périodes de mesures gouvernementales restrictives en rejetant l'argumentation des défenderesses qui se prévalaient de la perte de la chose louée durant la période de confinement liée à la crise sanitaire, de l'inexécution de l'obligation de délivrance dont la bailleresse était débitrice ou de la force majeure.

Cette appréciation est d'ailleurs conforme à la doctrine de la Cour de cassation sur ces divers points dans des espèces transposables (Cass civ 3ème, 30 juin 2022, pourvois n° 21-19889, n° 21-20127, n° 21-20190 // Cass civ 3ème, 23 novembre 2022, pourvois n° 21-21867, n° 22-12753, publiés au bulletin) dont se prévaut la SCI Aéroville.

Il a, par ailleurs, justement considéré que l'imputation des loyers dus mais impayés durant ces périodes sur le montant du dépôt de garantie telle qu'opérée par le bailleur pouvait s'analyser en une mesure de temporisation de nature à limiter provisoirement le montant de la dette et ne présentait pas un caractère indu.

De sorte que ne peut être suivie la société intimée qui reprend ces différents moyens pour contester l'exigibilité des loyers et des charges résultant du décompte couvrant la période s'étendant du 1er trimestre 2021 au 21 mai 2024.

'Le décompte arrêté au 21 mai 2024 comprend, outre les loyers, charges et taxes demeurant impayés à sa date, une pénalité comptabilisée sur chaque trimestrialité, le bail la prévoyant à l'article 8 de son Titre II intitulé 'clause d'intérêt de retard’selon lequel :

‘A défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, charge de fonds marketing, honoraires, etc) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'intérêts majorés de 500 points de base (soit : 5,00 %) l'an (...) Et ce sous réserve de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou en partie passé un délai de huit jours suivant cet envoi.

Les intérêts seront dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil'.

Les stipulations spécifiques du Titre I, article 11.7 ont porté à 10 jours ce délai de 8 jours.

Sur ce point, la société Hubside Store IDF Périphéries approuve le tribunal en ce que, pour cantonner les causes du commandement, il a déduit des sommes facturées qui étaient portées dans le décompte arrêté au 1er février 2022 celles qui y figuraientà ce titre, à savoir : 6.551,77 + 4.854,94 + 7.019,20 euros respectivement libellées : 3T21, 4T21, 10% au motif que la SCI Aéroville ne justifiait pas du respect des stipulations du bail conditionnant l'exigibilité des pénalités ni du bien fondé dans leur montant des sommes réclamées.

Qualifiant cette clause de clause pénale, elle lui reproche, toutefois, de n'avoir pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dans la mesure où il a, malgré tout, fait application d'une indemnité forfaitaire ramenée à 5% au lieu de 10% sur le montant exigible du commandement.

Il ressort cependant de la lecture du jugement que le tribunal a déduit ces pénalités appliquées trimestriellement des causes du commandement du 14 janvier 2022 pour ramener le montant des sommes due à ce titre à 70.192,02 euros. Il a, par ailleurs, jugé que l'imputation, à ce titre, des sommes de 2.788,69 euros, 4.431,56 euros et de 5.027,22 euros postérieurement à la délivrance du commandement de payer devait être écartée du fait de virements et de paiements largement supérieurs aux causes du commandement et que devait être appliquée la règle relative à l'imputation des paiements issue du droit commun.

Sans se contredire, il a distinctement fait droit, en exerçant son pouvoir de modération, à la demande en paiement de l'indemnité forfaitaire de 10% des sommes contractuellement dues à la date d'acquisition de la clause résolutoire dont il a considéré que les conditions en étaient acquises mais en a suspendu les effets.

Cette autre condamnation fait d'ailleurs l'objet d'une disposition distincte dans le dispositif du jugement.

Il ne s'agit donc, ici, que des pénalités de 5% appliquées trimestriellement sur les loyers et les charges pour sanctionner le retard dans le paiement et qui sont reprises depuis le 3ème trimestre 2021 par la bailleresse dans son décompte du 21 mai 2024, la cour se prononçant ci-après sur l'indemnité de 10% due à la date d'acquisition de la clause résolutoire.

Selon ce décompte, ces pénalités s'établissent à la somme totale de 44.572,71 euros, soit :

* 6.551,77 euros + 4.854,94 euros (3ème et 4ème trimestres 2021),

* 2.788,69 euros (1er trimestre 2022),

*4.431,56 euros + 5.027,22 euros + 5.100,41 euros + 5.097,15 euros respectivement facturés les 10 juin 2022, 1er août 2022, 27 mars 2023 et 10 juin 2023, toutes sommes comportant indifféremment le libellé 'indemnité forfaitaire 10")comme observé par la preneuse dans ses uniques conclusions,

* auxquelles s'ajoutent les sommes de 5.355,70 euros et de 5.365,27 euros [figurant dans le décompte comme afférentes, respectivement, aux 4ème trimestre et 1er trimestre (sans précision d'année), observation étant faite que l'indemnité trimestrielle du 2ème trimestre 2024 a été débitée puis recréditée à la date du 20 juin 2024].

Il y a lieu de considérer que, ce faisant, l'appelante ne combat ni même n'évoque la motivation du tribunal, pas plus qu'elle ne réplique à l'argumentation adverse sur ce point qui lui oppose, à raison, l'opacité entourant les sommes ainsi comptabilisées.

Il lui appartient, en particulier, de démontrer qu'elle a satisfait aux conditions de mise en œuvre prévues à l'article 8 du Titre II du bail sus-repris.

Force est de considérer que si elle se prévaut, en cause d'appel, d'une lettre de mise en demeure du 14 octobre 2021 en renvoyant à des pièces n° 3-1 et 3-2, celles-ci ne figurent pas dans le bordereau de pièces communiquées (pages 34 et 35/35 de ses conclusions) ; plus généralement, elle ne justifie pas des diligences convenues, s'agissant de l'envoi d'une mise en demeure par pli recommandé demeurée infructueuse passé un délai de huit jours.

Il peut être relevé, en toute hypothèse, qu'en dépit de la motivation des premiers juges, la bailleresse ne consacre pas davantage de développements relatifs aux 23 règlements reçus de la preneuse pour un montant total de 494.036,99 euros entre le 23 mars 2021 et le 21 novembre 2023 qu'elle présente dans un décompte distinct.

Par suite, la SCI appelante doit être déboutée de sa demande de fixation de créance telle que formulée, ceci à hauteur de la somme de 44.572,71 euros, si bien que sa créance au titre de l'arriéré de loyers, charges, frais et taxes sera fixé par la cour à la somme de 156.662,84 euros (201.235,55 - 44.572,71 euros).

 

2 - s'agissant de la demande au titre de l'indemnité forfaire de 10% à la date de la résolution du contrat

L'article 26.2.1 du Titre II du contrat de bail liant les parties, inséré dans un chapitre relatif à la résolution de ce contrat et intitulé 'indemnités forfaitaires’ stipule :

'A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit (8) jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire.

Celle-ci sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu à l'article 8 du Titre II'.

L'appelante conteste la qualification de clause pénale, par les premiers juges, de cette clause en faisant valoir qu'elle est parfaitement autonome et critique en outre la modération à hauteur de moitié par eux pratiquée au constat du paiement des causes du commandement litigieux dans les mois qui l'ont suivi.

Elle sollicite la fixation d'une créance à ce titre au montant de 20.123,55 euros.

La société Hubside Store IDF Périphéries estime, quant à elle, que le tribunal a justement statué sur la nature de cette clause mais poursuit l'infirmation du jugement en sa condamnation à ce titre en faisant cumulativement valoir que la bailleresse n'a pas respecté les modalités de sa mise en oeuvre, qu'elle constitue une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties dans un contrat qu'elle entend voir qualifier de contrat d'adhésion - appelée, par conséquent, à être réputée non écrite - et enfin qu'elle est à tout le moins manifestement excessive, ce qui justifie a minima une modération.

Il y a d'abord lieu de considérer que cette somme correspond à 10% de la créance ci-avant revendiquée et, quoi qu'il en soit, ne peut être retenue à hauteur du quantum réclamé, eu égard à la minoration de sa base de calcul par la cour.

Sur l'exigibilité de cette indemnité, il résulte des éléments de la procédure qu'un commandement de payer a été délivré à la société Hubside Store Aéroville le 14 janvier 2022, comme le prévoit l'article 26.2.1 du Titre II du contrat de bail repris ci-dessus, et que l'appelante ne peut être suivie en sa contestation portant sur le respect de la mise en oeuvre de cette clause.

Sur le principe de cette créance, il est constant que constitue une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 (nouveau) du code civil, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée et que tel est le cas en l'espèce de cette clause à finalité comminatoire.

Elle n'est pas contraire au principe d'égalité des créanciers puisqu'il n'en résulte pas une majoration des obligations du débiteur en cas d'ouverture d'une procédure collective et doit, par conséquent, recevoir application.

Ne saurait être suivie en son moyen la société intimée qui, visant l'article 1171 du code civil, demande à la cour de déclarer cette clause non écrite au motif que le contrat de bail commercial en cause peut être qualifié de contrat d'adhésion du fait d'un ensemble de clauses non négociées et de juger que cette clause crée un déséquilibre significatif en ce qu'elle impose à la partie qui n'exécute pas son obligation, sans qu'aucune clause ne vienne la rééquilibrer, une indemnité d'un montant manifestement disproportionné.

Ce contrat de bail commercial ne peut, en effet, être qualifié de contrat d'adhésion qui suppose une soustraction de ses conditions, déterminées à l'avance, à la négociation dans la mesure où il en ressort que ses clauses ont pu faire l'objet de discussions.

En outre, le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ne saurait s'inférer de la seule absence de réciprocité d'une clause résolutoire de plein droit dès lors qu'elle se justifie par la nature des obligations auxquelles sont respectivement tenues les parties, ainsi qu'a pu en juger la Cour de cassation (Cass, com, 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-16782, publié au bulletin).

La preneuse peut l'être, en revanche, en ce qu'elle se prévaut de son caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil précité et en appelle au pouvoir de modération du juge, cet article ne lui permettant pas de l'en exonérer comme requis à titre principal.

Cette clause apparaît manifestement excessive, comme retenu par les premiers juges, et doit être modérée en contemplation du préjudice subi par la bailleresse, cette dernière s'abstenant au demeurant de le caractériser alors que la preneuse peut lui opposer une exécution partielle de la convention attester par le décompte de ses versements.

Son taux sera par conséquent réduit à 5%, comme l'a fait le tribunal, et la créance à ce titre sera fixée à la somme de 7.833,14 euros (156.662, 84 euros x 5%).

 

3 - s'agissant de la conservation de la somme affectée au dépôt de garantie

L'appelante comme la société Hubside Store IDF Périphéries exposent que le tribunal n'a pas à eu à se prononcer sur la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie du fait qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Devant la cour, la SCI Aéroville soutient que ce dépôt de garantie lui est dû en cas de résiliation du bail, ceci en vertu de l'article 26.2.3 du Titre II du contrat de bail intitulé 'conservation par le bailleur du dépôt de garantie', librement consenti par la preneuse, selon lequel :

'Si le bail est résilié dans les termes de l'article 1217 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au preneur, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres'

Elle estime que, contrairement à ce que prétend la preneuse, il ne s'analyse pas en une clause pénale susceptible de modération par le juge mais en une indemnité forfaitaire constituant les premiers dommages et intérêts du préjudice qu'elle subit du fait du non-respect, par sa co-contractante, de la convention locative et du non-paiement des loyers et accessoires.

Si bien qu'elle est en droit, conclut-elle, de le conserver à hauteur de la somme de 20.123,55 euros.

Rétorquant par conclusions antérieures à l'ouverture de la procédure collective, la société Hubside Store IDF Périphéries faisait valoir que la clause résolutoire n'était pas acquise. Asupposer que soit ordonnée la résiliation du bail, poursuivait-elle, elle lui opposait le caractère de clause pénale de cette clause et en sollicitait la modération du fait que l'absence de préjudice est un critère permettant d'en apprécier le caractère manifestement excessif.

Cela étant exposé, le dépôt de garantie a, en principe, pour finalité de permettre de couvrir d'éventuels manquements du preneur, tels des loyers ou des charges impayés ou des frais de remise en état et peut s'analyser en un gage susceptible de compensation.

Mais au cas particulier la bailleresse revendique le droit de conserver ce dépôt de garantie du fait d'une cause imputable à la preneuse et elle en a d'ailleurs fait mention dans sa déclaration de créance.

C'est à juste titre que la société intimée poursuit la qualification de cette clause en une clause pénale en regard de la définition rappelée ci-avant et si elle ne peut en demander la totale exonération qui ne ressort pas des pouvoirs octroyés au juge par l'article 1231-5 du code civil, elle est fondée à en dénoncer l'excès en contemplation de l'accumulation des clauses pénales revendiquées destinées à réparer le même préjudice né de la rupture de la relation contractuelle.

En conséquence, la créance de la SCI Aéroville sera fixée à la somme de 1 euro dans le cadrede la procédure de liquidation judiciaire de la société preneuse, le surplus éventuel donnant lieu à imputation sur la créance en principal.

 

4 - s'agissant de la demande de remboursement de la franchise et de la réduction de loyers appliquée pour les années 2020 et 2021

Pour solliciter la fixation d'une créance à chacun de ces titres aux montants, respectivement, de 21.224,68 euros et de 40.270,41 euros, l'appelante se fonde sur l'article 11.2 du Titre I du contrat de bail intitulé 'stipulations spécifiques’ prévoyant notamment, au paragraphe 'loyer de base-franchise et déduction', qu'à titre exceptionnel le bailleur a consenti à la preneuse une franchise de loyer de base et une réduction de ce loyer précisément définies, en ajoutant néanmoins :

‘(...) Enfin les parties conviennent expressément à titre de condition essentielle et déterminante, que : en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit // en cas de cession par le preneur de son fonds de commerce (...) // en cas de signification de tout congé au preneur, le preneur sera déchu du bénéfice de franchise et de la réduction de loyer de base octroyée ci-dessus.

En conséquence, le preneur devra en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit, rembourser au bailleur, en sus des sommes prévues au bail, la totalité de la franchise et de la réduction calculée de la date de prise d'effet du bail jusqu'à la date effective du départ (...)'.

Elle estime qu'à tort le tribunal a rejeté ses demandes, que cette franchise et cette réduction de loyers ont été consentis à titre exceptionnel jusqu'à l'ouverture au public, que cette clause librement acceptée n'a pas vocation à sanctionner un manquement contractuel mais à compenser un éventuel manque à gagner si la relation contractuelle devait être rompue, de sorte que l'article 1231-5 précité n'a pas vocation à être appliqué, alors que doit l'être l'article 1103 du code civil selon lequel 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'.

Précisant que le tribunal a rejeté ces demandes en l'absence de résiliation du bail, l'intimée qualifie cette clause de clause pénale s'ajoutant aux précédentes et se prévaut, comme précédemment, de son excès manifeste.

Mais s'il peut, surabondamment, être observé que cette clause qui porte sur une indemnité fixée forfaitairement et par avance par les parties et qui a été conclue dans le dessein d'assurer l'exécution du contrat de bail jusqu'à son terme s'analyse bien en une nouvelle clause pénale, force est de considérer que ces deux créances ne figurent pas dans la déclaration de créance explicitée plus avant.

Par suite, la SCI Aéroville doit être déclarée irrecevable en sa demande de fixation de créance à ces deux titres.

 

5- s'agissant de la demande de fixation d'une créance à titre de dommages-intérêts

Chiffrant cette demande indemnitaire à la somme de 27.029,88 euros (en indiquant qu'elle correspond au montant de deux loyers de base sans pour autant les identifier), la SCI Aéroville critique le tribunal qui, pour rejeter sa demande indemnitaire, a jugé qu'elle n'était pas justifiée dès lors que la clause pénale de 10%, qu'il avait ramenée à 5%, réparait suffisamment son préjudice en ajoutant qu'il ne présentait aucune gravité du fait de l'acquittement des causes du commandement et de la reprise du paiement des loyers.

Elle se prévaut d'un important préjudice résultant des retards de paiement des loyers et des charges récurrents et du comportement d'une preneuse qui a, sciemment et de manière abusive et opportuniste, laissé la dette s'aggraver en dépit du bénéfice d'aides gouvernementales et des délais auxquels elle a elle-même consentis alors qu'elle doit elle-même payer les charges du centre commercial et rembourser des emprunts ; évoquant tant des paiements qui ne sont intervenus que la veille de l'audience devant le tribunal que le montant de la dette, elle estime que ce comportement n'est pas acceptable et doit être sanctionné avec la plus grande sévérité.

Pour s'opposer à cette demande, la société intimée réplique qu'il n'est fait la démonstration ni de sa faute, ni d'un préjudice ni d'un lien de causalité entre eux.

Incriminant, en particulier, le comportement déloyal ou de mauvaise foi de la bailleresse, pourtant consciente de ses difficultés, dans ses facturations ou les mesures destinées à recouvrer ses créances telles que mises en œuvre, elle fait valoir qu'aucune faute ne peut lui être personnellement imputée, exposant qu'elle s'est toujours acquittée des loyers, même avec retard, en procédant à des règlements conséquents, comme en septembre et décembre 2022 pour solder l'arriéré de 2022, ceci malgré des difficultés économiques sans précédent liées à la crise sanitaire.

Ceci étant relaté, il convient de considérer que si l'examen du relevé de compte produit aux débats permet d'attester des retards de paiement invoqués, ils s'inscrivent dans une période économique perturbée par la crise sanitaire, que s'il est fait état par la bailleresse d'aides gouvernementales, elle se contente de produire les textes qui les concernent sans justifier de leur application effective à la preneuse, que ne sont pas davantage précisément explicitées les facilités qu'elle lui aurait consenties et qu'en invoquant le fait que la preneuse 'a laissé sciemment s'aggraver la dette locative au seul préjudice du bailleur sans plus s'en expliquer sur la volonté de nuire, la SCI Aéroville ne procède que par affirmation.

Il en va de même du préjudice corrélatif tenant à des difficultés de trésorerie personnelles dont la bailleresse fait état, sans développer d'argumentation sur ce qui le distingue des autres préjudices déjà invoqués et sans verser la moindre pièce susceptible de l'étayer.

Par suite, elle sera déboutée de sa demande de fixation de créance à ce titre.

 

6 - s'agissant des intérêts majorés et de l'anatocisme sollicités

Selon la formulation qui aurait mérité d'être explicitée pour être davantage intelligible, la SCI Aéroville sollicite la fixation d'une créance d'intérêts à un taux majoré sur l'ensemble de sa créance déclarée au passif de la procédure de liquidation, outre leur capitalisation.

Mais, la SCI Aéroville ayant la qualité de créancier antérieur au jugement d'ouverture de la procédure collective, il convient de faire application des dispositions combinées des articles L 622-28 et L 641-3 du code de commerce et de rejeter la demande dès lors que le jugement d'ouverture de la procédure emporte, dans ce cas, arrêt du cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que tous intérêts de retard et majorations.

Au surplus, sur la demande d'anatocisme, le premier de ces articles dispose expressément que 'nonobstant les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire intérêts'.

La demande de fixation formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

 

7 - s'agissant de la nature de la créance déclarée

Par application des dispositions de l'articles L 622-25 du code de commerce il appartient au créancier depréciser la nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie dans sa déclaration de créance et il en sera tenu compte lors des opérations de répartition.

Par suite, il n'y a pas lieu de se prononcer sur ce point.

Sur les frais de procédure :

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de leur succombance partielle, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par défaut et par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement entrepris notamment rendu à l'encontre de la société Hubside Store Aéroville (alors in bonis) sauf en son évaluation des créances actualisées au fins de fixation en cause d'appel ;

Vu les deux jugements rendus le 22 mai 2024 par le tribunal de commerce de Paris ouvrant, chacun, une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre, d'une part, de la société Hubside Store IDF Périphériques SAS (anciennement Hubside Store Aéroville) et, d'autre part, de la société Hubside Store Holding SAS ;

Statuant à nouveau

Constate que l'instance opposant la société civile immobilière Aéroville, appelante, et la société par actions simplifiée à associé unique Hubside Store Holding demeure interrompue ;

Ordonne la disjonction de la procédure en ce qu'elle oppose la SCI Aéroville et la société Hubside Store Holding SAS ;

Déclare régulière la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store IDF Périphéries ;

Fixe les créances de la société civile immobilière Aéroville au passif de la société par actions simplifiée Hubside Store IDF Périphéries en liquidation comme suit :

156.662,84 euros au titre des loyers, charges, frais et taxes impayés au 21 mai 2024,

7.833,14 euros au titre de l'indemnité forfaire convenue à la date d'acquisition de la clause résolutoire telle que modérée,

1 euro au titre de la clause pénale relative à la conservation du dépôt de garantie, le surplus éventuel donnant lieu à imputation sur la créance en principal ;

Déclare irrecevables les demandes de fixation des créances au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries en liquidation au titre de la franchise convenue ainsi qu'au titre la réduction de loyers accordée et appliquée pour les années 2020 et 2021;

Déboute la SCI Aéroville de sa demande de fixation de créance à titre de dommages-intérêts ;

Rejette la demande de fixation de créance de la SCI Aérovillle au titre des intérêts majorés, avec capitalisation de ces intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes réciproques fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière                                                 La Présidente