Extrait : « Monsieur Y. sollicite en outre de voir réputée non écrite la clause relative à la déchéance du bénéfice de la promesse ainsi que celle relative au versement de l'indemnité d'immobilisation au motif de ce que la promesse constituerait un contrat d'adhésion et de ce que le manque de clarté de ces clauses crée un déséquilibre significatif qui lui est préjudiciable.

S’agissant de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire, la promesse stipule que : « Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’aurait ni levé d’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l’acquérir ». S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, la promesse stipule que : « Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-HUIT MILLE EUROS (68.000 EUROS). De convention expresse entre elles, le BÉNÉFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Le PROMETTANT déclare avoir eu toute information par le notaire soussigné de ne pas détenir en comptabilité tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation, notamment en cas de l’insolvabilité du BÉNÉFICIAIRE débiteur. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes ».

Monsieur Y. se prévaut de l’article 1171 du code civil qui dispose que : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation », de l'article 1188 du même code qui dispose que : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation », de l'article 1189 du même code selon lequel : « Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci » et enfin de l'article 1190 du même code selon lequel : « Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ».

En application de l'article 1110 du code civil, le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties. Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

En l'espèce la promesse de vente, acte notarié signé entre les deux parties, ne constitue pas un contrat d'adhésion. En outre, les clauses qui doivent s'interpréter par rapport à l'ensemble du contrat, sont parfaitement claires dans la mesure où le délai de réalisation visée est clairement stipulé s'agissant du 09 septembre 2022 à 16 heures, et où pour le surplus les conditions de la promesse sont parfaitement claires également, les conditions suspensives visées étant clairement énoncées et à la seule charge du promettant. Les clauses sont par ailleurs tout à fait usuelles en la matière et ne créent pas de déséquilibre significatif. En conséquence il n'y a pas lieu de les dire réputée non écrites. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

SEPTIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 1^er AVRIL 2025

 

N° RG 23/05028 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X5XJ. 50G

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

En présence de Madame Florence NICOLAS-DICHARRY, Magistrat en formation qui a assisté aux débats avec voix consultative en cours de délibéré.

DÉBATS : à l’audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT : Contradictoire, En premier ressort, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

 

DEMANDEUR :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 6] (département), de nationalité Française, [Adresse 1], [Localité 2], représenté par Maître Bertrand GABORIAU de la SELARL B.G.A, avocat au barreau de BORDEAUX

 

DÉFENDEUR :

Monsieur Y.

né le [date] à [Localité 7] (Pays), de nationalité Française, [Adresse 5], [Localité 3], représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

 

Suivant acte en date du 12 mai 2022, Monsieur X. a consenti à Monsieur Y. une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 4] moyennant un prix de 680.000 euros.

La promesse n’était assortie d’aucune condition suspensive d’obtention de prêt et expirait le 09 septembre 2022 à 16 heures. Une indemnité d’immobilisation était prévue et fixée à 68.000 euros.

Monsieur Y. n'a pas levé l'option dans le délai.

Par courrier en date du 24 mars 2023, Monsieur X. l'a mis en demeure de lui payer la somme de 68.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Suivant acte signifié le 9 juin 2023, il a fait assigner au fond Monsieur Y. devant le Tribunal judiciaire aux fins de le voir condamner à lui payer cette somme.

Après avoir recueilli l'avis favorable des parties, par ordonnance du 30 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire. Malgré une prorogation de 3 mois le 22 mai 2024, la médiation n’a pas abouti.

[*]

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, Monsieur X. demande au Tribunal de :

Vu notamment les dispositions des articles 1103 et suivant du code civil,

Débouter Monsieur Y. de l’ensemble de ses fins et prétentions.

Condamner Monsieur Y. à verser à Monsieur X. la somme de 68.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 24 mars 2023, soit le 28 mars 2023.

Condamner Monsieur Y. à verser à Monsieur X. la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur Y. aux entiers dépens.

[*]

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, Monsieur Y. demande au Tribunal de :

A titre principal, vu les articles 1218, 1351, 1171, 1188, 1189 et 1190 du code civil ;

PRONONCER la résolution de la promesse de vente en date du 12 mai 2022 ;

DÉBOUTER Monsieur X. de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, vu l’article 1231-5 du code civil et la jurisprudence citée ;

REDUIRE le montant de la clause pénale à la somme de 1.000€ ;

DÉBOUTER Monsieur X. de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause ;

CONDAMNER Monsieur X. à payer à Monsieur Y. la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur X. aux entiers dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

[*]

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025, jour des plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est définie comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Monsieur Y. sollicite la résolution de la promesse au motif de ce qu'il s'est vu diagnostiquer d'une maladie constituant un cas de force majeure empêchant son exécution.

L’article 1218 du code civil dispose qu’« il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

L’article 1351 du code civil prévoit en outre que « l'impossibilité d'exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu'elle procède d'un cas de force majeure et qu'elle est définitive, à moins qu'il n'ait convenu de s'en charger ou qu'il ait été préalablement mis en demeure ».

Monsieur Y. fait valoir qu'il a été diagnostiqué d'un cancer au cours de la période de la promesse de vente. Il produit un rapport de réunion de concertation pluridisciplinaire en cancérologie du CHU de [Localité 6] en date du 22 novembre 2022 qui fait état d'une « lymphoprolifération de la zone marginale probable » et fait référence à « un nodule rouge de l’abdomen depuis 2 mois » et à une biopsie réalisée au mois de septembre 2022 ainsi qu'à une sérologie « Lyme positive » et préconise une antibiothérapie ainsi qu'un bilan nécessaire en cas de persistance. Il produit un second un rapport de réunion de concertation pluridisciplinaire en cancérologie du CHU de [Localité 6] en date du 4 mai 2023 qui fait état suite à une biopsie d'une lésion « évocatrice d'une localisation cutanée d'un lymphome » et de deux épisodes d'anesthésie de l’hémiface gauche en 2022 ainsi que de la localisation d'un lymphome B suite à une biopsie amygdalienne et conclut à une proposition de traitement avec autogreffe. Monsieur Y. verse en outre aux débats une lettre de liaison du service d'hématologie et de thérapie cellulaire du CHU de [Localité 6] en date du 25 septembre 2023 qui fait état de ce qu'il a été hospitalisé du 5 au 25 septembre 2023 dans le cadre d'un lymphome. Il justifie également d'hospitalisations en juin et juillet 2023. Il ajoute que de ce fait, aucune assurance ne pouvait accepter de lui accorder un financement au vu de son état de santé, notamment au regard de travaux que l'acquisition du bien impliquaient.

Cependant la promesse de vente a été conclue sans condition suspensive d'obtention d'un financement et il n'y est fait aucune référence quant à des conditions particulières de réalisation de travaux. Ainsi l'impossibilité alléguée d'obtenir un financement ne constitue pas un cas de force majeure justifiant sa résolution.

En outre, si les difficultés de santé de Monsieur Y. sont réelles, la promesse de vente expirait le 9 septembre 2022 et il résulte des éléments ci-dessus exposés que l'ensemble de ses difficultés n'étaient pas établies à cette date, alors que dans un SMS du 7 septembre 2022, l'agent immobilier indiquait avoir « eu Monsieur Y. » selon lequel le transfert des fonds était en cours et une date de signature envisagée le 20 ou le 27 septembre, puis que, le 06 octobre, dans un SMS à l'agent immobilier, Monsieur Y. indiquait être dans l'attente des fonds de sa banque et demandait encore un décalage de rendez-vous en novembre 2022. Dans ces conditions, alors que de surcroît il ne les a jamais fait valoir pendant la période d'exécution du contrat, il n'est pas établi que ses difficultés de santé ont constitué un cas de force majeure empêchant la réalisation de la promesse de vente, alors que par ailleurs il était tout à fait libre de lever l'option ou non.

En conséquence la demande tendant à voir prononcer la résolution de la promesse sera rejetée.

Monsieur Y. sollicite en outre de voir réputée non écrite la clause relative à la déchéance du bénéfice de la promesse ainsi que celle relative au versement de l'indemnité d'immobilisation au motif de ce que la promesse constituerait un contrat d'adhésion et de ce que le manque de clarté de ces clauses crée un déséquilibre significatif qui lui est préjudiciable.

S’agissant de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire, la promesse stipule que : « Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’aurait ni levé d’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l’acquérir ».

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, la promesse stipule que : « Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-HUIT MILLE EUROS (68.000 EUROS).

De convention expresse entre elles, le BÉNÉFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Le PROMETTANT déclare avoir eu toute information par le notaire soussigné de ne pas détenir en comptabilité tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation, notamment en cas de l’insolvabilité du BÉNÉFICIAIRE débiteur.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes ».

Monsieur Y. se prévaut de l’article 1171 du code civil qui dispose que : « Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation », de l'article 1188 du même code qui dispose que : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation », de l'article 1189 du même code selon lequel : « Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci » et enfin de l'article 1190 du même code selon lequel : « Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ».

En application de l'article 1110 du code civil, le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties. Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

En l'espèce la promesse de vente, acte notarié signé entre les deux parties, ne constitue pas un contrat d'adhésion. En outre, les clauses qui doivent s'interpréter par rapport à l'ensemble du contrat, sont parfaitement claires dans la mesure où le délai de réalisation visée est clairement stipulé s'agissant du 9 septembre 2022 à 16 heures, et où pour le surplus les conditions de la promesse sont parfaitement claires également, les conditions suspensives visées étant clairement énoncées et à la seule charge du promettant. Les clauses sont par ailleurs tout à fait usuelles en la matière et ne créent pas de déséquilibre significatif. En conséquence il n'y a pas lieu de les dire réputée non écrites.

Monsieur Y. fait encore valoir que l'indemnité d'immobilisation doit être requalifiée en clause pénale et sollicite la réduction de son montant.

En application de l'article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

Cependant, une indemnité d’immobilisation prévue à une promesse de vente ne s'analyse pas en une clause pénale mais est la contrepartie de l’exclusivité consentie au promettant au bénéficiaire pour former la vente et de l'immobilisation du bien et ne sanctionne pas un comportement fautif ou un manquement de l'acquéreur. Son fait générateur est la non-levée de l'option. En outre en l'espèce, elle ne vise à sanctionner aucun comportement fautif de Monsieur Y. qui s'est contenté de ne pas lever l'option comme il en avait le droit et à la charge duquel aucune condition suspensive n'était stipulée.

Enfin le montant de l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 10 % de celui du prix de la vente est usuel alors que le bien a été immobilisé à tout le moins à compter du 12 mai jusqu'au mois de novembre 2022.

Dès lors, en exécution des clauses du contrat auquel ils se sont librement soumis, Monsieur Y. sera condamné à payer à Monsieur X. la somme de 68.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, ce avec intérêt au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure le 28 mars 2023 en application de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur Y., partie perdante, sera condamnée aux dépens, outre au titre de l'équité, à payer à Monsieur X. la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter, celle-ci n'étend pas incompatible avec la nature du litige.

 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉBOUTE Monsieur Y. de sa demande tendant à voir prononcer la résolution de la promesse de vente en date du 12 mai 2022.

CONDAMNE Monsieur Y. à payer à Monsieur X. la somme de 68.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, ce avec intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2023.

CONDAMNE Monsieur Y. à payer à Monsieur X. la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur Y. aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER                                            LE PRÉSIDENT