Extrait : « Aux termes de l'article 1171 du code civil, dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

L'article 1231-5 du même code complète et précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, l'article VII des conditions générales du contrat de location dispose que : « en outre et sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire susmentionnée, le locataire s'engage formellement à respecter les clauses pénales suivantes : A défaut de règlement du loyer, de ses accessoires ainsi que de toutes sommes due au bailleur aux termes convenus, le locataire devra payer en sus, outre les frais de recouvrement (…) 10 % de la somme due en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et sans qu'une mise en demeure soit nécessaire par dérogation de l'article 1230 du code civil ».

En l'espèce, la bailleresse sollicite la somme de 1.432,83 euros au titre de la clause pénale. Au regard de la résolution du litige, et de l'apurement partiel par la locataire des causes du commandement de payer délivré le 8 décembre 2023, la clause pénale sera ramenée à de plus justes propositions qu'il convient de fixer à la somme de 1 euro. Il s'ensuit que la SAS THE ALLEY sera condamnée à verser à la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE la somme de 1 euro au titre de la clause pénale. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

PÔLE CIVIL DE PROXIMITÉ

ARRÊT DU 18 MARS 2025

 

R.G. n° 24/02662.- N° Portalis 352J-W-B7I-C4HLN.

 

DEMANDERESSE :

SAS THE ALLEY

dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par Maître Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0335

 

DÉFENDERESSE :

SA COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Maître Delphine DUPUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P214

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 15 janvier 2025 ; Délibéré le 18 mars 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

 

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous seing privé du 19 décembre 2019, la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, représentée par son mandataire la société GROUPAMA IMMOBILIER, a donné à bail à la SAS THE ALLEY un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Adresse 7] ([Adresse 6]), 4^ème étage, moyennant un loyer mensuel de 4.000 euros, outre 350 euros au titre de provision sur charges, et un dépôt de garantie de 12.000 euros équivalent à trois mois de loyer.

Contestant le loyer de mai 2023 intégrant des éléments nouveaux de charge, la SAS THE ALLEY a sollicité par courriel du 24 avril 2023 des explications sur les montants demandés par la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE. Cette dernière répondait par courriel du 25 avril 2023 qu'il s'agissait de la reddition des charges 2021, produisant un relevé individuel de charges afférent à l'appartement loué.

Contestant le calcul des tantièmes et des sommes réclamées, elle relançait la bailleresse par mail du 30 mai 2023 aux fins d'explications sur les modalités de calcul de la créance.

Par courriel du 30 mai 2023, la société GROUPAMA IMMOBILIER confirmait les sommes dues ainsi que les tantièmes rattachés au logement, inchangés depuis l'entrée dans les lieux.

Par courrier avec LRAR du 12 juillet 2023, la SAS THE ALLEY par l'intermédiaire de son conseil sollicitait les pièces justificatives de la répartition des tantièmes et les justificatifs des factures d'eau et de travaux sur canalisation d'eau 2021.

Le 14 juillet 2023, la société GROUPAMA IMMOBILIER a adressé à la SAS THE ALLEY un avis d'échéance portant sur le loyer et la provision sur charge d'août 2023 ainsi que sur la régularisation des charges de l'exercice 2022 pour un montant de 2 136,78 euros.

Par exploit d'huissier du 12 septembre 2023, la SA COMPAGNIE PARISIENNE donnait congé à la SAS THE ALLEY pour le 18 décembre 2023.

Par acte du 8 décembre 2023, la société GROUPAMA IMMOBILIER délivrait à la SAS THE ALLEY un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 14 328,30 euros.

La SAS THE ALLEY a réglé la somme de 7.642,47 euros correspondant aux loyers de novembre et décembre 2023.

La SAS THE ALLEY a libéré les lieux le 18 décembre 2023 et un état des lieux contradictoire a été dressé le même jour.

Le dépôt de garantie a été partiellement restitué à la locataire.

C'est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SAS THE ALLEY a fait assigner la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- Déclarer la société THE ALLEY recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit

- Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 décembre 2023 ;

- Débouter la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- Constater que la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE ne justifie ni du fondement, ni du quantum de ses demandes au titre des régularisations de charges 2021 et 2022 ;

- Déclarer que ces sommes ne sont pas dues par la SAS THE ALLEY ;

En tout état de cause

- Condamner la société anonyme COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à la société par actions simplifiées THE ALLEY la somme de 12.000 euros au titre du dépôt de garantie ;

- Condamner la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse se fonde sur les articles 1708 et suivants du code civil et estime que le dépôt de garantie est retenu sans aucun motif, alors que l'appartement a été restitué.

[*]

A l'audience du 15 janvier 2025, la SAS THE ALLEY, représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement sollicite de :

- Constater que les demandes de la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE au titre de la clause pénale et du coût relatif à la délivrance du commandement de payer sont infondées ;

- Débouter la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- Condamner la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à la SAS THE ALLEY la somme de 2 931,50 euros au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie ;

- Ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à la charge de la société THE ALLEY et le solde restant du dépôt de garantie ;

Elle maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d'instance.

Elle fait valoir qu'elle a toujours réglé ses loyers et charges et qu'en 2023, alors qu'une somme supérieure au loyer a été sollicitée et qu'elle a demandé des explications, elle s'est heurtée à des explications sans aucun justificatif. Elle soutient que son insistance a entrainé la délivrance d'un congé de la bailleresse.

La locataire conteste toujours les frais retenus dans le cadre du loyer et l'augmentation substantielle de la facture d'eau sans aucun justificatif sur le fondement de l'article 1353 du code civil.

Elle met en avant la mauvaise foi du bailleur dans le cadre du commandement de payer dont les sommes réclamées ne sont pas justifiées, devant entrainer la nullité du commandement de payer.

[*]

La SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, représentée par son conseil, par conclusions récapitulatives écrites soutenues oralement, sollicite :

- De donner acte à la société CFP de la communication des documents contenant les clés de répartition et les modalités de calcul des charges locatives au sein de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] ;

- Constater que la société CFP justifie des montants demandés au titre des régularisations de charges pour les exercices 2021 et 2022 ;

- En conséquence condamner la compagnie SAS THE ALLEY à payer à la société CFP :

Une somme de 4 519,05 euros restant due au titre des charges de l'exercice 2021 ; Une somme de 2 136,78 euros restant due au titre des charges de l'exercice 2022 ; - Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de bonne foi ;

- Constater la régularité dudit commandement de payer visant la clause résolutoire ;

- En conséquence débouter la SAS THE ALLEY de se demande de voir prononcer la nullité dudit commandement de payer ;

- Constater que la société CFP était bien fondée à imputer la somme de 2 931,50 euros sur le dépôt de garantie ;

- Donner acte à la société CFP de la restitution à la SAS THE ALLEY de la somme de 5344,17 euros correspondant au montant du dépôt de garantie (12.000 euros), déduction faite des sommes restant dues ;

- En conséquence, débouter la SAS THE ALLEY de sa demande en paiement de la somme de 12.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

- Débouter la SAS THE ALLEY de toutes ses demandes, fins et présentions qu'elles composent ;

- Condamner la société THE ALLEY à payer la somme de 1 432,83 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le contrat de location ;

- Condamner la société THE ALLEY à payer la somme de 195,24 euros correspondant au coût de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

En toutes hypothèses

- Condamner la société THE ALLEY à payer à la société CFP une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;

- Condamner la société THE ALLEY aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE fait valoir une créance de la locataire à hauteur de 2 931,50 euros au titre des charges locatives des exercices 2021 et 2022. Elle considère que le commandement de payer a été valablement délivré sur le fondement de l'article 1728 du code civil. Elle expose qu'elle a transmis tous les justificatifs des charges 2021 et 2022, notamment les relevés des charges générales ainsi que la clé de répartition des tantièmes en fonction de la valeur des lots et de l'utilité des équipements communs.

Elle soutient que le dépôt de garantie a été restitué à la locataire, déduction faite des 2 931,50 euros dues au titre des charges locatives.

Elle met en avant la mauvaise foi de la dirigeante de la SAS THE ALLEY et de sa famille, occupante des lieux objet du présent litige, qui confond volontairement les tantièmes liés au paiement de la taxe foncière et ceux liés au paiement des charges récupérables.

[*]

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens à l'appui de leurs prétentions.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2025.

 

MOTIFS :

Sur la nullité du commandement de payer :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L'Article 1344 du même code précise que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

En l'espèce, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire a été délivré le 8 décembre 2023 pour une somme en principal de 14 328,30 euros.

Les sommes réclamées doivent être réellement dues et suffisamment détaillées et il apparait que le commandement de payer fait mention détaillée des sommes demandées, à savoir :

- Le solde des charges récupérables 2021 pour un montant de 4 519,05 euros ;

- Le solde des charges récupérables 2022 pour un montant de 2 136,78 euros ;

- Loyer de novembre 2023 pour un montant de 4504,01 euros et charges pour la somme de 350 euros, soit un montant global de 4.854,01 euros ;

- Loyer de décembre 2023 jusqu'à libération des lieux le 18 décembre 2023, de 2.615,23 euros et charges pour la somme de 203,23 euros, soit la somme de 2.818,46 euros.

Il apparait donc que le commandement précise les dates d'échéance des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives ainsi que les mentions obligatoires d'un commandement de payer.

Il n'est pas contesté que la locataire était redevable d'une partie des sommes sollicitées, à savoir des loyers de novembre 2023 et décembre 2023 jusqu'à libération des lieux le 18 décembre 2023, soit la somme de 7.672,47 euros, que la SAS THE ALLEY a d'ailleurs réglé postérieurement au commandement de payer.

Quant au montant sollicité au titre de la reddition des charges 2021 et 2022, qui est contesté par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure, il est constant qu'un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n'est pas nul et reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

Enfin, la bailleresse avait préalablement donné congé à la SAS THE ALLEY et les occupants du logement le 12 septembre 2023, Monsieur et Madame [T], respectivement directeur général et président de la SAS THE ALLEY, ont libéré les lieux le 18 décembre 2023.

Il s'ensuit que le commandement de payer délivré le 8 décembre 2023 n'est pas entaché de nullité et que la demande formée par la SAS THE ALLEY à ce titre sera rejetée.

 

Sur les demandes relatives aux loyers et charges récupérables :

Selon l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La liste des charges récupérables est fixée par décret en Conseil d'Etat n° 87-713 du 26 août 1987, dont la liste est limitative et impérative.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le contrat de bail en date du 19 décembre 2019 produit aux débats prévoit dans son article intitulé « loyer-terme de paiement-provision pour charges » dispose qu'« en sus du loyer précité et à même époque, le locataire versera une provision sur charges mensuelles de 350 euros qui sera ajustée annuellement en fonction de la régularisation des charges de l'immeuble, selon les modalités précisées dans les conditions ci-après ».

Les conditions générales du contrat de bail de GROUPAMA IMMOBILIER précisent que « ces charges seront calculées suivant le mode de répartition en vigueur dans l'immeuble. Elles donneront lieu à versement de provisions mensuelles ou suivant toute autre périodicité définie par le bailleur et feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

Le montant des charges sera déterminé par le bailleur en fonction des dépenses exposées l'année précédente ou du budget prévisionnel. Le montant de chaque provision sera réajusté en conséquence, le bailleur se réservant la faculté de facturer un rappel de provision rétroactif au 1er janvier d'un exercice donné dans le cas où la reddition des comptes de charges de l'année écoulée et le budget prévisionnel consécutif interviendraient postérieurement à cette date ».

Un mois avant la régularisation des charges, le bailleur communique au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles locatifs, le mode de répartition entre locataires.

Durant ce mois les pièces justificatives seront tenues à la disposition des locataires et consultables sur rdv préalable du bailleur au heures de bureau ».

Le 8 avril 2023, il n'est pas contesté que la SA GROUPAMA IMMOBILIER a adressée à la SAS THE ALLEY un avis d'échéance versé à la procédure pour la période de mai 2023 comprenant à la fois le montant du loyer de 4504,01 euros pour la période ainsi que les charges récupérables de 350 euros pour la même période.

Cet avis d'échéance comprend également le solde des prestations 2021 pour un montant de 4 519,05 euros.

La locataire verse aux débats un courriel du 24 avril 2023 à destination de la bailleresse sollicitant des explications sur le solde de prestations sollicité à hauteur de 4 519,05 euros ainsi que la réponse de la bailleresse précisant que cette somme concerne la reddition de charges de 2021 et renvoyant le relevé individuel de charges.

Il n'est par ailleurs pas contesté que la bailleresse a adressé à la SAS THE ALLEY un avis d'échéance versé à la procédure pour la période d'août 2023 comprenant à la fois le montant du loyer de 4504,01 euros pour la période ainsi que les charges récupérables de 350 euros pour la même période.

Cet avis d'échéance comprend également le solde des prestations 2022 pour un montant de 2 136,78 euros.

Concernant la consommation d'eau, la SA COMPAGNI FONCIERE PARISIENNE transmet un document un document relatif coût de la consommation d'eau pour la SAS THE ALLEY d'un montant de :

- 2 585,83 euros pour 2019 ;

- 2 018,97 euros pour 2020 ;

- 4 950,47 euros pour 2021 ;

- 2 329,60 euros pour 2022 ;

Elle ne verse toutefois aux débats aucun justificatif ou facture des EAUX DE [Localité 8] confirmant la régularisation par cette dernière correspondant à un rappel lié à une erreur de télérelevé.

A contrario, la locataire justifie avoir, à plusieurs reprises (le 12 juillet 2023 et 8 décembre 2023), sollicité la bailleresse aux fins d'obtenir les documents justificatifs des sommes dues et des modalités de répartition de ces charges, en vain.

Il est constant que le bailleur doit justifier des montant des dépenses et qu'en l'espèce, elle ne confirme pas ses déclarations par des factures confirmant le quantum des charges sollicitées, en particulier sur la facture d'eau.

Il sera rappelé que les charges locatives ne sont pas dues, faute pour le bailleur d'avoir communiqué au locataire leur mode de répartition et d'avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives.

Il s'ensuit que les factures d'eau n'étant pas produites et le montant de 4.950,47 euros contesté au regard de sa forte augmentation, sans justificatif de cette augmentation substantielle, en l'absence d'autre élément de preuve, il convient de réduire la demande au titre de l'eau 2021, et de se baser sur le relevé individuel de 2020 pour retenir la somme de 2018,97 euros.

Pour le surplus, la bailleresse fournit par ailleurs les relevés individuels par répartition inhérente aux charges du logement objet du présent litige pour 2020, 2021, 2022. Les charges récupérables ainsi mentionnées sont bien comprises dans la liste des charges récupérables prévues au décret n°87-713 du 26 août 1987.

La bailleresse ne rapporte toutefois pas la preuve de d'avoir communiqué un mois avant la régularisation des charges le décompte par nature des charges ainsi que le mode de répartition entre locataires.

Quant au mode de répartition des charges entre locataires par lot, la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, si elle déclare à l'audience l'avoir communiqué à la locataire, elle n'en justifie pas et la locataire conteste la réception d'un tel document.

La bailleresse verse aux débats un tableau de gestion de l'immeuble fixant une répartition des charges en fonction de tantièmes.

Un courriel de la bailleresse produit en date du 30 mai 2023 à destination de Monsieur [T], directeur général de la SAS THE ALLEY et occupant du logement objet du présent litige précise que le calcul des charges sollicité est fondé sur les tantièmes existant au moment de l'entrée dans les lieux le 19 décembre 2019 et que ces tantièmes s'élèvent à 450, base 1942 sur 10010, sans que ces tantièmes soient mentionnés dans le contrat de bail, et pour l'eau des tantièmes de 1995.

Il apparait que le locataire en prend acte par courriel du 31 mai 2023 et qu'il ne les conteste pas.

La SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE verse par ailleurs les relevés des charges générales de l'immeuble pour 2021 et 2022 ainsi qu'un tableau de répartition des charges par logement, dont celui objet du présent litige.

Enfin, il n'est pas contesté que la bailleresse est l'unique propriétaire de l'entier immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8]. Dans cette situation, en l'absence de règlement de copropriété précisant la répartition par lot et la loi étant muette sur ce point, la répartition devra conformément à l'article 1194 du code civil, être équitable et prendre en compte la consistance, la superficie et la situation des lots. La locataire n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause l'équité dans les modalités de répartition appliquées par la bailleresse.

Il s'ensuit que les sommes dues au titre des charges récupérables s'élèvent aux sommes suivantes :

- Sur les charges 2021 : 4 519,05 euros - 2931,50 euros = 1587,55 euros

- Sur les charges 2022 : 2136, 78 euros

Il convient en conséquence de condamner la SAS THE ALLEY au paiement de ces sommes au titre de la reddition des charges 2021 et 2022.

 

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l'article 1103 du code civsil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l'espèce, le contrat de bail en date du 19 décembre 2019 prévoit un dépôt de garantie d'un montant de 12.000 euros correspondant à 3 mois de loyers.

Il n'est pas contesté que les occupants ont libéré les lieux le 13 décembre 2023.

Il n'est plus contesté que la bailleresse a opéré un virement au profit de la SAS THE ALLEY le 29 février 2024 après libération des lieux des occupants d'un montant de 5 344,17 euros selon le relevé de compte courant BNP PARIBAS sur la période du 31 janvier 2024 au 29 février 2024 produit en restitution partielle du dépôt de garantie.

Au regard de la résolution du litige, il convient de restituer à la locataire le dépôt de garantie, déduit des sommes déjà versées, à savoir 12.000 euros - 5 344,17 = 6555,83 euros.

Il convient d'ordonner la compensation des sommes dues par la bailleresse et en conséquence de soustraire de ce montant les charges récupérables en compensation des sommes dues par la locataire, soit la somme de 3724,33 euros.

La SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE reste à devoir à la SAS THE ALLEY la somme de 2 931,50 euros.

Il s'ensuit que la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE sera condamnée à restituer à la SAS THE ALLEY la somme de 2 931,50 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions précitées.

 

Sur la clause pénale :

Aux termes de l'article 1171 du code civil, dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

L'article 1231-5 du même code complète et précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, l'article VII des conditions générales du contrat de location dispose que :

" en outre et sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire susmentionnée, le locataire s'engage formellement à respecter les clauses pénales suivantes :

A défaut de règlement du loyer, de ses accessoires ainsi que de toutes sommes due au bailleur aux termes convenus, le locataire devra payer en sus, outre les frais de recouvrement (…) 10% de la somme due en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et sans qu'une mise en demeure soit nécessaire par dérogation de l'article 1230 du code civil ".

En l'espèce, la bailleresse sollicite la somme de 1.432,83 euros au titre de la clause pénale.

Au regard de la résolution du litige, et de l'apurement partiel par la locataire des causes du commandement de payer délivré le 8 décembre 2023, la clause pénale sera ramenée à de plus justes propositions qu'il convient de fixer à la somme de 1 euro.

Il s'ensuit que la SAS THE ALLEY sera condamnée à verser à la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE la somme de 1 euro au titre de la clause pénale.

 

Sur les demandes accessoires :

La SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS THE ALLEY les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE sera condamnée.

Enfin, aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société SAS THE ALLEY au titre de la nullité du commandement de payer ;

FIXE les sommes dues au titre des charges récupérables aux montants suivants :

- Sur les charges 2021 : 1.587,55 euros

- Sur les charges 2022 : 2.136,78 euros

CONDAMNE la SAS THE ALLEY à verser à la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE ces sommes au titre de la régularisation des charges 2021 et 2022 ;

CONDAMNE la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à la SAS THE ALLEY la somme de 6.555,83 euros en restitution partielle du dépôt de garantie :

ORDONNE la compensation des sommes dues ;

CONDAMNE en conséquence la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à la SAS THE ALLEY la somme de 2.931,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS THE ALLEY à verser à la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à la SAS THE ALLEY la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

CONDAMNE la SA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par la juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier,                           La juge des contentieux de la protection