Extrait : « Aux termes de l'article 1171 du code civil, dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

S'agissant des dispositions spéciales prévues au code de commerce, la sanction des clauses irrégulières par la réputation non-écrite est spécifiquement prévue pour les clauses qui ont pour effet de faire échec à certaines dispositions statutaires : notamment, le droit au renouvellement, le droit de céder son fonds de commerce, le droit à révision et indexation du loyer, la forme du congé et le délai de préavis pour sa délivrance, le droit à indemnité d'éviction, le délai du commandement prévu pour la mise en œuvre de la clause résolutoire, le droit à un état des lieux, le droit à un inventaire de charges, la durée minimale du bail, et le droit de préférence du preneur.

En l'espèce, le bail concernant la réalisation des travaux d'aménagement des locaux, met à la charge du preneur les obligations suivantes : - Dans son titre I - Occupation -jouissance-cession-sous-location : « 3° (…) de faire son affaire personnelle de toutes autorisations administratives que ce soit, tant pour l'exercice de son activité que pour la réalisation de travaux, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, et d'en justifier au bailleur à toute réquisition » ;

-Dans son titre II - Entretien - travaux-réparation : « 5° de prendre les lieux et ses équipements dans l'état où ils se trouvent à la signature des présentes, le loyer ayant été fixé en conséquence […]. De faire effectuer, à ses frais, les travaux de mise en conformité des locaux loués ou de l'immeuble dont ils dépendent […] ou plus généralement les travaux prescrits par l'autorité administrative, le bailleur n'étant par suite tenu que des grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil, qui seules restent à sa charge ainsi que des charges prévues à l'article R.145-35 du Code de commerce. […] » 8° D'effectuer, après avoir obtenu au préalable le consentement exprès du bailleur, en supportant intégralement et seul les frais, les réparations, transformations ou additions exigées pour la continuation des activités du preneur ou pour tout autre motif par toute autorité administrative ou judiciaire ou par toute disposition législative ou réglementaire « applicable […].

-Dans les conditions particulières : « Le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations qui s'avèreraient éventuellement nécessaires ».

Il n'est ni invoqué, ni démontré que le bail est un contrat d'adhésion, de sorte que la sanction des clauses irrégulières par la réputation non-écrite doit être spécifiquement rattachée à la violation par la clause d'une disposition statutaire.

Or, il ne ressort de l'examen des clauses susmentionnées aucune violation des dispositions statutaires. En effet, dès lors qu'aucune disposition statutaire ne le proscrit, il est loisible au bailleur de mettre à la charge du preneur : les demandes d'autorisations administratives pour la mise en œuvre de travaux ou l'exercice de l'activité du preneur, l'obligation de mise en conformité, et le coût de l'adaptation des lieux nécessaire à la continuation de l'activité du preneur. Par ailleurs la clause de prise des lieux en état est licite, plus particulièrement lorsque les parties conviennent de travaux d'aménagement, et respectent l'exigence d'état des lieux d'entrée.

En conséquence, la SAS PAC GROUPE sera déboutée de sa demande de voir réputées non écrites les clauses du bail commercial du 2 juillet 2019 relatives à la réalisation des travaux d'aménagement des locaux, telle que celle qui stipule que « le preneur fera son affaire personnelle de toutes autorisations administratives que ce soit, tant pour l'exercice de son activité que pour la réalisation de travaux ». »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

DIX-HUITIÈME CHAMBRE PREMIÈRE SECTION

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

 

N° RG 20/03188. N° Portalis 352J-W-B7E-CR62P. N° MINUTE : 1. Assignation du : 30 mars 2020. Contradictoire.

 

DEMANDERESSE :

S.A.S. PAC GROUPE

[Adresse 2], [Localité 3], représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0158

 

DÉFENDEURS :

S.C.I. [Adresse 11]

[Adresse 11], [Localité 4] / FRANCE

Monsieur X.

en sa qualité de gérant de la SCI du [Adresse 12], [Adresse 8], [Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Florence Eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0251

S.A.S. MA PARTNERS

[Adresse 1], [Localité 5], représentée par Maître Augustin DOULCET de l’AARPI LEXE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0542

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON

DÉBATS : A l’audience du 3 décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire, en premier ressort

 

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2019, la SCI du [Adresse 11] a donné à bail à la SAS PAC GROUPE des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 9] à Paris dans le 7ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 16 juillet 2019 pour se terminer le 15 juillet 2028, moyennant le versement d'un loyer annuel de 210.000 euros hors taxes et hors charges pour les constructions et 10.000 euros pour les places de stationnement.

La destination est la suivante : usage exclusif de bureaux et de stockage, pour l'exercice de l'activité de production de films institutionnels et publicitaires, sans réception du public.

L'acte est intervenu par l'intermédiaire de la SAS MA PARTNERS, agent immobilier qui a perçu 66.000 euros de commission. L'annexe 3 du bail comporte le descriptif des travaux à réaliser par le preneur lors de son entrée dans les lieux, ayant préalablement reçu l'accord exprès du bailleur.

Par courrier du 23 septembre 2019, la SAS PAC GROUPE a indiqué au bailleur que l'entresol, en tant que tel, n'avait pas fait l'objet d'une autorisation au regard des règles urbanistiques, ce qui était de nature à compromettre ses travaux.

Par courrier du 4 octobre 2019, la SCI du [Adresse 11] a indiqué en substance au preneur qu'il avait entrepris des travaux de démolition, notamment de l'intégralité du plancher des combles du bâtiment situé en fond de cours, d'une ampleur qui a rendu les locaux inexploitables.

Par courrier du 16 octobre 2019, l'architecte du preneur lui a indiqué que la situation de l'entresol ne serait pas régularisée auprès des services de la Direction de l'Urbanisme, car plus aucun permis de construire ne peut être délivré pour des bureaux dans une zone de protection de l'habitat.

Par courrier du 18 octobre 2019, le preneur a proposé une résolution amiable du bail au motif qu'il ne pouvait occuper les locaux dans les conditions prévues au bail.

Par courrier du 6 novembre 2019 adressé au bailleur, le preneur a sollicité la résolution amiable du bail et mis en demeure la SCI [Adresse 16] de lui restituer la somme de 114.090,74 euros, se décomposant comme suit:

- 45.000,00 euros au titre du dépôt de garantie ;

- 60.066,65 euros au titre des travaux exposés en pure perte ;

- 1.224,09 euros au titre des frais d'huissier ;

- 7.800 euros au titre des honoraires de l'architecte.

Par courrier distinct du 6 novembre 2019, la SAS PAC GROUPE a mis en demeure la SAS MA PARTNERS de lui rembourser les honoraires qui lui ont été versés lors de la signature du bail, d'un montant de 66.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2019, la SCI du [Adresse 11] a fait délivrer à la SAS PAC GROUPE un commandement de payer visant la clause résolutoire, outre la clause pénale, l'enjoignant à procéder à la remise en état des locaux, et d'exécuter son obligation d'entretien, et de payer les charges et accessoires du loyer (respectivement la somme de 2.500 euros et 6.833 euros).

Le 10 mars 2020, les parties sont convenues d'une résiliation amiable, sous réserves de leurs droits dans le cadre d'une procédure judiciaire. Un état des lieux de sortie contradictoire daté du même jour a été établi par procès-verbal qui a constaté notamment la remise des clefs.

Par exploits d'huissiers distincts du 30 mars 2020, la SAS PAC GROUPE a fait assigner la SCI du [Adresse 11], Monsieur X., ès qualités de gérant de ladite SCI, et la SAS MA PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'obtenir la nullité du bail conclu le 2 juillet 2019, condamner in solidum le bailleur et son gérant à des dommages-intérêts, et subsidiairement, d'obtenir la résolution du bail pour manquement à l'obligation de délivrance et des dommages-intérêts.

[*]

Par conclusions récapitulatives du 15 juin 2023, la SAS PAC GROUPE demande au tribunal de :

A titre principal,

-juger que les clauses du bail commercial signé le 2 juillet 2019 qui visent à décharger le bailleur de ses obligations essentielles, et notamment de son obligation de délivrance, telle celle qui stipule que " le preneur fera son affaire personnelle de toutes autorisations administratives que ce soit, tant pour l'exercice de son activité que pour la réalisation de travaux ", sont réputées non écrites ;

-juger que le contrat est nul et de nul effet pour vice du consentement et plus particulièrement pour erreur sur les qualités substantielles et dol ;

-juger que la responsabilité de la SAS MA PARTNERS, négociateur et rédacteur de l'acte, ainsi que celle du gérant de la SCI DU [Adresse 9] sont engagées à son égard ;

En conséquence,

-prononcer la nullité du bail commercial qu'elle a conclu le 2 juillet 2019 avec la SCI [Adresse 7] ;

-condamner in solidum la SCI du [Adresse 15], Monsieur X., et la SAS MA PARTNERS à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 190.090,74 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la lettre de mise en demeure en date du 6 novembre 2019 et jusqu'à parfaite exécution du jugement à intervenir ;

-condamner in solidum la SCI du [Adresse 15], Monsieur X., et la SAS MA PARTNERS à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 100.000 euros, assortie des intérêts légaux, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

-débouter la SCI du [Adresse 15], Monsieur X., et la SAS MA PARTNERS de l'ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

-juger que la SCI DU [Adresse 9] a manqué à son obligation de délivrance conforme depuis l'origine du bail ;

-juger que la SAS PAC GROUPE était bien fondée à opposer à son bailleur une exception d'inexécution ;

-prononcer la résolution ab initio du bail commercial conclu le 2 juillet 2019 aux torts exclusifs de la SCI DU [Adresse 9] ;

-condamner in solidum la SCI du [Adresse 15], Monsieur X., et la SAS MA PARTNERS à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 190.090,74 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la lettre de mise en demeure en date du 6 novembre 2019 et jusqu'à parfaite exécution du jugement à intervenir ;

-condamner in solidum la SCI du [Adresse 14], Monsieur X. et la SAS MA PARTNERS à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 100.000 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la signification du jugement à intervenir ;

-débouter la SCI du [Adresse 15], Monsieur X., et la SAS MA PARTNERS de l'ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

-débouter la SCI du [Adresse 15], Monsieur X., et la SAS MA PARTNERS de l'ensemble de leurs demandes ;

-condamner in solidum la SCI du [Adresse 14], Monsieur X., et la SAS MA PARTNERS à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la SCI du [Adresse 15] à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme MARTIN, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

-prononcer l'exécution provisoire sur ses demandes et l'écarter pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, la SAS PAC GROUPE énonce :

- qu'il est de jurisprudence constante qu'aucune disposition contractuelle ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance car elle est essentielle à la formation du contrat (Cour de Cassation 11 octobre 1989, pourvoi N°88-14439) ; que dès lors, le bailleur n'est pas fondé à se prévaloir de clauses qui vident cette obligation de sa substance, notamment celle qui stipule que le preneur doit faire son affaire personnelle de toutes autorisations administratives que ce soit, ladite clause devant être réputée non écrite ; qu'en effet, les autorisations administratives doivent être obtenues par le bailleur préalablement à la conclusion du bail (CA [Localité 18] mai 2001, n°1999/21014 ; Cass, 3e civ., 29 avril 2002) ;

- que les locaux n'étaient pas en conformité avec les dispositions urbanistiques ;

- que la nullité du bail est encourue, en ce qu'il y a erreur sur les qualités substantielles des locaux tenant à l'impossibilité de réaliser les travaux d'aménagement prévus au bail et nécessaires à l'exercice de son activité, l'usage de bureaux étant une condition essentielle ;

- que s'agissant de l'entresol, il constituait un élément substantiel du bail (25% de la superficie total) ; qu'un permis de construire était requis à la date de création dudit entresol qui est donc irrégulier, faute d'une telle autorisation ; qu'en conséquence de ce manquement, la simple déclaration préalable envisagée pour les travaux d'aménagement qu'elle avait à sa charge était insuffisante, en raison de la jurisprudence " [Localité 19] " qui impose à un pétitionnaire qui souhaite faire des travaux de régulariser d'éventuels travaux antérieurs qui n'auraient pas été autorisés dans le cadre de sa demande d'autorisation d'urbanisme (CE, 9 juillet 1986, [Localité 19], n°51.172) ; que dans le cas d'espèce, cette situation n'est plus régularisable, en raison du plan local d'urbanisme qui prohibe toute nouvelle construction de surface de bureaux dans le périmètre où se trouvent les locaux qui ont été pris à bail ;

- que le dol est caractérisé par la non régularisation intentionnelle de la situation urbanistique, alors que le bailleur en avait connaissance ;

- que s'agissant de l'usage et de la destination des locaux, il est rappelé que l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable et que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation dudit article ; qu'il appartenait au bailleur d'obtenir les autorisations de changement d'usage préalablement à la conclusion du bail, comme cela été a déjà été jugé (Cass, 3e civ. 10 juin 2015 n° 14-15.961 - n° 639 FS-PB) ; que dans le cas d'espèce, le bail a prévu que le locataire prenne à sa charge l'obtention des autorisations nécessaires au changement d'usage du local ;

- que s'agissant de la destination, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu'un changement de destination de lots nécessite un vote des autres copropriétaires, sauf à démontrer que ledit changement est autorisé par le règlement, ou qu'il ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ; que dans le cas d'espèce, le règlement de copropriété ne mentionne aucune destination de bureaux ; que le bailleur n'a pas fait le nécessaire à cet égard ; que le bail encourt également la nullité de ce chef;

- que les travaux qui ont été entrepris par ses soins ont été autorisés par le bailleur ; qu'il appartenait au bailleur de faire les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires ; que le contrôle de l'inspection du travail (du 20 août 2019) relatif aux travaux qu'elle a menés a concerné l'entreprise de travaux (société tierce) et non pas sa personne, en sa qualité de maître d'ouvrage ; que les plaintes de la copropriété concernent les travaux réalisés en 2020 par le preneur qui lui a succédé, et non les siens qui étaient mineurs et ont cessé rapidement ;

- que le bailleur n'est pas fondé à se prévaloir de l'autorisation individuelle de travaux du 3 novembre 2020 relatif à la création d'une fenêtre, dont l'objet ne présente aucun lien avec le projet qu'elle envisageait, et qui est propre au nouveau bail qu'elle a conclu en juin 2020, avec la société NOVELTY ; que par ailleurs, il ne dispose pas à cet égard de l'autorisation des copropriétaires ;

- que le bailleur est mal fondé à lui reprocher de s'en être remis à la position de l'administration au motif qu'il estime que la position de celle-ci serait erronée, alors qu'il était seul habilité à faire un recours contre la position de l'administration ; que le refus de la municipalité de délivrer une autorisation de travaux, nonobstant la question du bien-fondé sur le plan urbanistique dudit refus, constitue un motif de nullité du bail pour erreur sur les qualités essentielles ;

- que s'agissant de la résiliation judiciaire sollicitée à titre subsidiaire, elle est justifiée par le fait que le bailleur a gravement failli à son obligation de délivrance, en ce qu'elle n'a pas été en mesure de réaliser les travaux d'aménagement nécessaires à l'installation de son activité au sein des locaux, et en ce que le bailleur n'a pas sollicité l'avis de l'assemblée générale des copropriétaires ;

- que s'agissant du gérant, il a commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice des fonctions du dirigeant qui engage sa responsabilité personnelle ;

- que s'agissant des clauses pénales invoquées par le bailleur, elles ne pourront trouver application en raison de l'anéantissement du bail ; que faute d'avoir pu prendre possession des locaux, l'exception d'inexécution peut être valablement invoquée ; qu'en outre, le calcul du bailleur à cet égard est erroné ;

- que la clause de remboursement de la franchise qui sanctionne l'absence d'exécution des travaux ne peut trouver application si le bail est nul; que de surcroît, des travaux ont bien été entrepris ;

- qu'elle ne saurait être redevable de loyers, alors qu'elle n'a pu prendre possession des lieux ;

- que faute de régularisation, le bailleur ne peut justifier du quantum des charges réclamé;

- que s'agissant des frais de recouvrement ils ont été édités postérieurement à la résiliation amiable du bail, de sorte qu'elle n'en est plus tenue ;

- que s'agissant de la prétendue dégradation des locaux, les locaux n'étaient pas louables en l'état et qu'il était nécessaire d'y entreprendre de lourds travaux d'aménagement et de remise en conformité, pour avoir été occupé pendant plus de 80 ans par une entreprise de plomberie ; qu'en attestent ainsi le plan d'investissement de 450.000 euros de travaux qu'elle envisageait, et la franchise de sept mois octroyée par le bailleur ; qu'il ne s'agit pas de dégradations, mais de locaux remis en l'état de travaux inachevés dont la phase préparatoire à hauteur de 60.065 euros a été payée par ses soins, en pure perte ;

- que le préjudice du bailleur n'est pas établi en ce que le bien a été remis en location courant juin 2020 auprès de la société NOVELTY ; que les travaux entrepris par le nouveau locataire ont détruit la preuve de l'état dans lequel les locaux étaient lors de la remise des clefs ; que le nouveau preneur a lui-même payé la remise en l'état, de sorte que le bailleur ne peut prétendre à indemnité à ce titre ;

- que s'agissant de la destruction alléguée du grenier, l'existence antérieure dudit grenier n'est pas étayée, et l'imputabilité de la destruction alléguée au preneur n'est pas établie; que des faux plafonds ont été déposés, mais nullement des planchers ; que la preuve de la démolition ne saurait être rapportée par un document établi 4 ans après sa remise des clefs, alors que le nouveau preneur a occupé les lieux dans ce délai, et qu'il a été assigné par la copropriété en raison des lourds travaux qu'il a diligentés ; que par ailleurs, cette surface n'a aucune existence juridique pour n'être reconnu par aucun document administratif ;

- que s'agissant de la réparation du préjudice relatif au délai nécessaire à la remise en location, il doit être rappelé que l'emplacement est de choix, et que la non-conformité aux règles de l'urbanisme est un frein dont le bailleur est lui-même responsable ; que s'agissant de la franchise accordée au nouveau locataire, le bailleur n'en justifie pas ; que quoi qu'il en soit, cette franchise a été librement négociée par les parties au regard des travaux à entreprendre pour les besoins de l'activité du nouveau preneur.

[*]

Par conclusions récapitulatives du 15 juin 2023, la SCI du [Adresse 13] et Monsieur X., ès qualités de gérant, demandent au tribunal de :

- rejeter l'ensemble des demandes de la SAS PAC GROUPE comme mal-fondées ;

Par conséquent :

- débouter la SAS PAC GROUPE de l'ensemble de ses moyens et demandes ;

- juger qu'ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes ;

- confirmer la validité du bail du 2 juillet 2019 conclu entre la SCI du [Adresse 13] et la SAS PAC GROUPE ;

- juger de sa résolution pour inexécution fautive de la SAS PAC GROUPE, à compter de la restitution amiable des clefs le 10 mars 2020 ;

A titre reconventionnel,

-condamner la SAS PAC GROUPE à verser à la SCI du [Adresse 13] la somme de 692.349,48 euros, en réparation des préjudices subis, et décomposés comme suit :

o loyers (125.276 euros) et charges (12.500 euros) impayés, en application du bail consenti à la SAS PAC GROUPE pendant le temps de son occupation, soit du 16 juillet 2019 au 10 mars 2020, d'un montant total de 137.776 euros ;

o taxes et frais liés au bail de la SAS PAC GROUPE, pour 9.006 euros ;

o clause pénale de 14.678 euros, soit 10% des sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et frais d'actes impayés (page 13 du bail) ;

o frais de recouvrement de 2.636 euros ;

o travaux de réparation des démolitions irrégulières effectuées par la SAS PAC GROUPE, chiffrés à 312.021,48 euros ;

o pertes de loyers liées au temps rendu nécessaire à la SCI du [Adresse 13], au vu de l'état dégradé du bien, pour trouver un nouveau locataire, pendant la période allant du 10 mars 2020 au 2 juin 2020, soit pendant 85 jours, ce qui correspond à un montant de 51.232 euros (85 jours * [220.000 € de loyer annuel / 365 jours]) ;

o franchise des loyers que la SCI a dû accorder à son nouveau locataire, en vue de la remise en état du bien, à hauteur 165.000 euros selon les termes du nouveau bail.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI du [Adresse 13] et Monsieur X., ès qualités de gérant, énoncent :

- que les aménagements de l'obligation de délivrance ne sont pas systématiquement " réputés non écrits " : ils ne le sont que dans la mesure où l'obligation dont le bailleur entend être exonéré a un caractère indispensable à la réalisation de la finalité du bail ; qu'il est loisible au bailleur de prévoir le transfert des travaux d'aménagement des lieux loués lorsqu'ils sont engendrés exclusivement par l'activité commerciale du preneur ; que le bailleur n'a en effet pas vocation à se substituer au locataire dans l'exercice de son activité économique mais seulement à délivrer des locaux aptes à permettre cette activité ;

- que les clauses de " prise des lieux en l'état " sont valides dans les cas où non seulement le preneur est parfaitement informé de l'état des lieux, mais également lorsque le bailleur consent des mécanismes de compensation telle qu'une franchise de loyer;

- que s'agissant spécifiquement des clauses de transfert d'obtention des autorisations administratives, elles sont également régulièrement validées ;

- que s'agissant de la demande d'autorisation à la copropriété, par deux courriers électroniques respectivement du 31 août 2019 et du 26 septembre 2019, le gérant de la SCI a vainement demandé au preneur de recevoir le dossier de travaux pour le présenter à l'assemblée générale de la copropriété ;

- que les locaux loués étaient bien conformes à l'usage prévu par les parties au bail, à savoir l'usage exclusif de bureaux et de stockage dans la mesure où ils étaient manifestement déjà exploités dans ces conditions par le précédent locataire, la société GRENON le secteur d'activité étant, pour cet usage, différent ;

- que la fiche de révision foncière C1970 des locaux atteste de l'usage commercial des locaux, conformément aux termes de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation ; que quand bien même l'affectation initiale des lieux n'aurait pas été dès l'origine commerciale en son intégralité, ainsi que le prétend la société PAC, celle-ci peut être obtenue par prescription trentenaire, ce que la jurisprudence confirme (CA [Localité 17], 29 juin 2000, RG n° 1999/05303), étant précisé que les locaux ont été occupés avec un tel usage pendant plus de 30 ans ; qu'ainsi les locaux étaient donc aptes à être loués commercialement ;

- que s'agissant de la destination autorisée au sens de l'article L.421-1 du code de l'urbanisme, elle résulte des plans établis par le géomètre-expert en 2007 ; que toute contestation à son égard est prescrite ; que dès lors, elle est conforme à l'usage prévu au bail ;

- qu'il résulte de l'article R.151-29 du code de l'urbanisme que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal ; que par conséquent, s'agissant d'un siège de société, comportant des surfaces essentiellement de bureaux et de stockage, les surfaces anciennement qualifiés d'ateliers et magasins, susceptibles de relever des destinations commerces ou artisanat au sens du code de l'urbanisme, sont automatiquement requalifiés de bureaux, destination principale des lieux ; qu'aucun changement de destination n'était alors nécessaire ;

- qu'aucune des dispositions du règlement de copropriété ne fait obstacle à l'utilisation des surfaces louées comme lieux de bureaux et stockage ; que l'immeuble n'est nullement affecté à l'habitation mais à l'usage mixte, ce qui permet l'activité commerciale ;

- que la position de l'administration sur la situation des locaux au regard des règles de l'urbanisme ne saurait valablement être établie par le biais d'une lettre émanant de l'architecte ayant supervisé les travaux du preneur, ou bien de simples échanges de courriers électroniques entre un architecte-voyer du service municipal et le frère du gérant de la SCI ;

- que les locaux sont actuellement loués à la société GROUPE NOVELTY qui exploite une activité de prestation de services audiovisuelles identique à celle de la SAS PAC GROUPE, laquelle société a fait réaliser des travaux soumis à simple déclaration préalable ;

- que l'échec du projet de travaux de la SAS PAC GROUPE ne découle pas du comportement de son bailleur, mais de ses infractions aux règles du droit social (contrôle de l'inspection du travail) ;

- qu'aucun vice du consentement n'est caractérisé puisque la SAS PAC GROUPE n'a jamais décrit ni même évoqué un projet de travaux nécessitant une autorisation d'urbanisme voire un permis de construire, puisqu'il ne s'agissait que de travaux de confort et de mise aux normes, et de réagencement intérieur, qui ne nécessitaient aucune autorisation ; qu'elle n'établit pas avoir sollicité d'autorisation auprès des services compétents ;

- que pour caractériser le dol, qui ne se présume pas, il faut démontrer l'intention de tromper son contractant pour le déterminer à signer, notamment en établissant les manœuvres précises de son auteur ayant provoqué l'erreur de la victime ; qu'en l'espèce, le bailleur et son gérant n'ont jamais rien caché de l'état du bien ;

- que l'entresol est également très ancien, manifestement antérieur à l'entrée en vigueur du régime juridique qui prévoit l'obligation de dépôt de permis de construire pour ce type de surface ; que la SAS PAC GROUPE ne rapporte pas la preuve qu'au regard de sa date de construction, ladite surface était soumise à permis de construire ;

- que si le tribunal estimait qu'une autorisation d'urbanisme était requise pour l'ensemble de la construction, au motif que l'entresol aurait été construit sans permis, il doit être rappelé que le juge administratif considère désormais qu'il est loisible à l'administration d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation et au respect des normes d'une construction ancienne, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables (CE, 3 mai 2011, req.n° 320545) ;

- que pour le nouveau locataire, un courrier électronique du 3 juin 2021 de la responsable du service de l'urbanisme de la Ville de [Localité 17] a confirmé qu'aucune autorisation n'est requise pour l'aménagement intérieur des locaux ;

- que s'agissant de la responsabilité personnelle du gérant à l'égard d'un tiers, elle ne peut être retenue que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions ; qu'il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions (Cass, Com. 20 mai 2003, 99-17092) ; que ni l'intentionnalité, ni la gravité ne sont caractérisées en l'espèce ; que le gérant n'est pas un professionnel de l'immobilier ;

- que la SAS PAC GROUPE a pris possession des lieux puisqu'il n'est ni contesté, ni contestable qu'elle a effectué des démolitions dès juillet 2019, en méconnaissance de toutes ses obligations contractuelles, sans obtenir de permis de démolir et sans même se renseigner sur la faisabilité du projet conçu par son architecte ;

- qu'il n'est pas contesté que la surface de l'entresol n'apparaît pas dans les plans des anciens baux et actes de vente qui s'avèrent être tous non conformes à la réalité des lieux;

- que s'agissant de la destruction du grenier, les constatations d'huissier, d'une part, lors de son entrée dans les lieux, mentionnent clairement, en plus des cloisons du 1er étage, l'existence du grenier au-dessus, et d'autre part, lors de son départ des lieux, la suppression de celui-ci en raison des travaux intervenus ;

- que s'agissant de l'exception d'exécution invoquée par la SAS PAC GROUPE, il lui incombe de rapporter la preuve que l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de jouir des lieux loués était imputable au bailleur (Cass, 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-17.194) ;

- que l'esquisse du projet de travaux contresignée signifiait seulement que le bailleur n'avait pas d'opposition à ces travaux ; que cela ne dispensait pas la SAS PAC GROUPE de mener les travaux sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, et de mener des études techniques circonstanciées, et ne l'autorisait pas à démolir le grenier, comme l'atteste le constat d'huissier ;

- que les parties sont convenues d'une fin amiable du bail par remise des lieux et des clefs, selon constat d'huissier du 10 mars 2020 sans que les parties ne se soient mises d'accord sur sa date d'effet et ses conséquences ; que le bailleur estime que la résiliation doit être constatée à la date du procès-verbal de constat ;

- que le bailleur est en droit d'obtenir la réparation d'un préjudice, au titre des impayés locatifs du bail (en ce, inclus la clause pénale, les taxes et les frais), et au titre des dommages liés aux travaux irréguliers (démolition du plancher du grenier, et autres dommages).

Par conclusions du 14 septembre 2022, la SAS MA PARTNERS demande au tribunal de :

A titre principal,

- débouter la SAS PAC GROUPE de toutes ses demandes ;

A titre reconventionnel,

- condamner la SAS PAC GROUPE au paiement d'un montant de 10.000 euros à son égard au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS MA PARTNERS énonce :

- que la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée que s'il est démontré au préalable l'existence d'une faute professionnelle ; que seule une obligation de moyen et non de résultat pèse sur l'agent immobilier ; que satisfait ainsi à son devoir de conseil dès lors qu'il a permis à l'acquéreur de se rendre compte, par lui-même, des limites du bien acquis ; n'étant pas un professionnel de la construction, il ne lui incombe pas, pour satisfaire à son obligation d'information et de conseil, de vérifier la conformité de ces travaux aux règles d'urbanisme ; que la SAS PAC GROUPE ne démontre ni l'existence d'une faute professionnelle, ni une quelconque relation causale avec le prétendu échec de l'opération immobilière et a été parfaitement informée des caractéristiques du bien loué, la notice d'urbanisme étant annexée au bail ;

- que la partie qui allègue un manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information ne saurait être indemnisée qu'au titre de la perte de chance de contracter à de meilleures conditions ou de s'abstenir de contracter ; qu'elle ne peut donc obtenir le remboursement intégral des frais d'agence.

[*]

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 22 juin 2023.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 3 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

 

MOTIVATION :

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.

 

Sur la clause réputée non écrite :

Aux termes de l'article 1171 du code civil, dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

S'agissant des dispositions spéciales prévues au code de commerce, la sanction des clauses irrégulières par la réputation non-écrite est spécifiquement prévue pour les clauses qui ont pour effet de faire échec à certaines dispositions statutaires : notamment, le droit au renouvellement, le droit de céder son fonds de commerce, le droit à révision et indexation du loyer, la forme du congé et le délai de préavis pour sa délivrance, le droit à indemnité d'éviction, le délai du commandement prévu pour la mise en œuvre de la clause résolutoire, le droit à un état des lieux, le droit à un inventaire de charges, la durée minimale du bail, et le droit de préférence du preneur.

En l'espèce, le bail concernant la réalisation des travaux d'aménagement des locaux, met à la charge du preneur les obligations suivantes :

-Dans son titre I - Occupation -jouissance-cession-sous-location :

« 3° (…) de faire son affaire personnelle de toutes autorisations administratives que ce soit, tant pour l'exercice de son activité que pour la réalisation de travaux, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, et d'en justifier au bailleur à toute réquisition » ;

-Dans son titre II - Entretien - travaux-réparation :

« 5° de prendre les lieux et ses équipements dans l'état où ils se trouvent à la signature des présentes, le loyer ayant été fixé en conséquence […].

De faire effectuer, à ses frais, les travaux de mise en conformité des locaux loués ou de l'immeuble dont ils dépendent […] ou plus généralement les travaux prescrits par l'autorité administrative, le bailleur n'étant par suite tenu que des grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil, qui seules restent à sa charge ainsi que des charges prévues à l'article R.145-35 du Code de commerce. […] »

8° D'effectuer, après avoir obtenu au préalable le consentement exprès du bailleur, en supportant intégralement et seul les frais, les réparations, transformations ou additions exigées pour la continuation des activités du preneur ou pour tout autre motif par toute autorité administrative ou judiciaire ou par toute disposition législative ou réglementaire « applicable […].

-Dans les conditions particulières :

« Le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations qui s'avèreraient éventuellement nécessaires ».

Il n'est ni invoqué, ni démontré que le bail est un contrat d'adhésion, de sorte que la sanction des clauses irrégulières par la réputation non-écrite doit être spécifiquement rattachée à la violation par la clause d'une disposition statutaire.

Or, il ne ressort de l'examen des clauses susmentionnées aucune violation des dispositions statutaires. En effet, dès lors qu'aucune disposition statutaire ne le proscrit, il est loisible au bailleur de mettre à la charge du preneur : les demandes d'autorisations administratives pour la mise en œuvre de travaux ou l'exercice de l'activité du preneur, l'obligation de mise en conformité, et le coût de l'adaptation des lieux nécessaire à la continuation de l'activité du preneur. Par ailleurs la clause de prise des lieux en état est licite, plus particulièrement lorsque les parties conviennent de travaux d'aménagement, et respectent l'exigence d'état des lieux d'entrée.

En conséquence, la SAS PAC GROUPE sera déboutée de sa demande de voir réputées non écrites les clauses du bail commercial du 2 juillet 2019 relatives à la réalisation des travaux d'aménagement des locaux, telle que celle qui stipule que « le preneur fera son affaire personnelle de toutes autorisations administratives que ce soit, tant pour l'exercice de son activité que pour la réalisation de travaux ».

 

Sur la nullité du bail en raison de l'erreur, du dol et des manquements à l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation :

Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L'article 1131 du code civil dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

 

Sur l'erreur

Il résulte des articles 1132 et 1133 du code civil que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.

En l'espèce, il ressort de la désignation des lieux stipulée au bail du 2 juillet 2019 que les locaux sont constitués des lots n°23 et 53 composés comme suit :

- lot n°23 bâtiment A, au rez-de-chaussée à droite: deux pièces à usage de bureau et de magasin ;

- lot n°53 bâtiment A, au rez-de-chaussée, dans la partie aile : atelier, water-closets et dépôt ; Préau (partie de cour couverte) entre l'entrée cochère et le bâtiment B.

Bâtiment B, aile droite, sous-sol auquel on accède par la cour rez-de chaussée :

a) fond de cour, dépôt à la suite du préau à droite de ce dépôt, escalier d'accès au premier étage. Atelier, magasin et remise.

b) en aile, à droite dans la cour, au rez-de-chaussée, surélevé : dépôt.

-Un premier étage divisé en neuf bureaux, dégagements, couloirs, archives, water-closets, lavabo dans la partie fond de cour et en cuisine, dégagement, réfectoire dans l'aile à droite sur cour.

Il ressort du procès-verbal de constat d'entrée dans les lieux du 16 juillet 2019 s'agissant du rez-de-chaussée : une cour intérieure, trois bureaux, une réserve en mezzanine, quatre autres réserves, un dégagement, un répertoire et une petite pièce sombre avec cumulus. Le plan annexé fait apparaitre en outre des water-closets, un lavabo et une douche.

S'agissant de l'entresol : une réserve, deux bureaux, une partie cuisine, un petit local avec une réserve à la suite.

S'agissant du premier étage, accessible par escalier : neuf bureaux. Le plan annexé fait apparaître en outre à cet étage un dégagement, un lavabo et des WC.

Est constaté en outre la présence d'un grenier.

Il appert que la substance des lieux constatée par procès-verbal d'entrée correspond au descriptif sommaire des lieux.

Les conditions particulières du bail autorisent le preneur à faire réaliser à ses frais et sous la supervision de l'architecte DLPG du bailleur, des travaux décrits dans le cahier des charges annexées en annexe 3.

Au titre de l'annexe 3 du bail les travaux d'aménagement " consistent à une amélioration sensible du standing du bâtiment pour la suppression des cloisons réductrices de lumière et par la création d'espaces vitrées. Un confort supplémentaire sera offert par la construction d'un ascenseur sensible aux handicapés sur les trois niveaux et de toilettes adaptées règlementaires. L'espace de la cour sera aménagé avec la plantation d'arbustes dans de grands bacs et de bancs".

Ces travaux doivent être qualifiés de travaux d'amélioration en ce qu'ils visent à améliorer le confort de l'exploitant et non pas de travaux de mise aux normes, ou de travaux imposés par l'administration.

Il ne ressort d'aucune stipulation que ces travaux préautorisés constituaient un élément déterminant du consentement du preneur. En outre, le bail pose très clairement la clause suivante : " Ces conditions particulières sont un élément essentiel et déterminant du consentement du bailleur à la conclusion du présent bail, sans lequel ce dernier n'aurait pas contacté ", ce dont il faut en déduire que le caractère déterminant du consentement du respect des conditions particulières n'a été stipulé qu'en faveur du bailleur.

C'est donc à tort que le preneur estime que l'impossibilité alléguée de mener à bien les travaux est suffisante pour caractériser une erreur au sens des articles 1132 et 1133 du code civil.

 

Sur le dol

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est constant que l'existence d'un dol s'apprécie au moment de la conclusion du bail.

En l'espèce, la clause urbanisme du bail stipule que : " Le preneur déclare connaître les dispositions d'urbanisme concernant le site dont dépendent les lieux loués et décharge le bailleur de toute responsabilité à cet égard ". La notice d'urbanisme délivrée par la Ville de [Localité 17] le 9 octobre 2017 est en outre annexée au bail.

Comme il a été indiqué précédemment, il était loisible au bailleur de mettre à la charge du preneur les autorisations administratives relatives aux travaux.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la SAS PAC GROUPE, la non régularisation de la situation urbanistique par le bailleur, à la supposer nécessaire, ne peut caractériser une manœuvre dolosive.

 

Sur la nullité prévue par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation

Il ressort de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, qu'un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Il résulte de l'article R.151-29 du code de l'urbanisme que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.

En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété que les lots mis à bail n°23 et n°53 font état respectivement d'usage de bureau et de magasin, d'une part, et d'atelier, magasin, remise et neuf bureaux, d'autre part, étant précisé que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal. Au regard de ces constatations, c'est à tort que la SAS PAC GROUPE sollicite la nullité du bail tirée d'une violation de l'usage de l'immeuble, et d'une destination commerciale incompatible avec ledit usage.

Il ressort de l'ensemble de ce qui précède que la demande de nullité du bail formée par la SAS PAC GROUPE doit être rejetée.

 

Sur la résiliation aux torts exclusifs du bailleur en raison du manquement à l'obligation de délivrance :

Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

En application de l'article 1719 du même code, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée s'il résulte un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, de nature à compromettre la poursuite de l'exploitation.

Il est constant que si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s'exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d'exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

L'absence de délivrance du bien loué en état de servir à l'exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution, résiliation ou dommages et intérêts.

En l'espèce, il ressort du courrier du 16 octobre 2019 de l'architecte de la SAS PAC GROUPE qui fait état d'un échange avec Madame [W], l'architecte-voyer du [Localité 6], qu'il y a eu un constat des services de la ville de [Localité 17] courant août 2019 sur la présence d'un entresol non régularisé auprès des services de la Direction de l'Urbanisme et que cet entresol ne pourra jamais être accepté dans un futur permis de construire pour du bureau en raison de la localisation dans une zone de protection de l'habitat. Il propose deux alternatives : le transformer en habitation ou le démolir.

Cet élément est toutefois insuffisant à établir un manquement grave à l'obligation de délivrance du bailleur, en ce que la SAS PAC GROUPE ne justifie pas que les travaux prévus à l'annexe 3 du bail devaient bien faire l'objet d'un permis de construire, que ce faisant elle a bien sollicité un tel permis, que celui-ci a été rejeté pour les motifs invoqués par l'architecte précité, et que l'absence desdits travaux est de nature à compromettre la poursuite de l'exploitation.

Surabondamment, il est relevé que la SAS PAC GROUPE a entrepris des travaux dans les locaux pris à bail, alors que lorsque des travaux sont soumis à permis de construire, ils ne sauraient être initiés sans l'obtention de celui-ci, quand bien même ils auraient été autorisés par le bailleur, étant relevé en outre que ces travaux ont été arrêtés par les autorités pour violation du droit du travail, et non pas pour une autre cause. Il faut donc en déduire que la SAS PAC GROUPE a, elle-même estimé, que les travaux autorisés n'étaient pas soumis à un permis de construire.

En conséquence, la gravité du manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas caractérisée. La demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs du bailleur formée par la SAS PAC GROUPE sera rejetée.

 

Sur la responsabilité du gérant du bailleur :

La responsabilité personnelle du gérant à l'égard d'un tiers ne peut être retenue que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions ; qu'il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions.

En l'espèce, la SAS PAC GROUPE ne démontre aucune faute du gérant de la SCI du [Adresse 11]. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation dudit gérant.

 

Sur les demandes en paiement :

Au titre des obligations de paiement du bail

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur sollicite le paiement d'une dette de 125.276 euros au titre des loyers et 12.500 euros au titre des charges soit un montant total de 137.776 euros, en application du bail consenti à la SAS PAC GROUPE pendant le temps de son occupation, soit du 16 juillet 2019 au 10 mars 2020 (soit environ 8 mois). Il sollicite en outre le paiement de 9.006 euros au titre des taxes et frais liés au bail de la SAS PAC GROUPE.

La SAS PAC GROUPE ne justifie d'aucun paiement. Il est vain pour le preneur d'invoquer l'exception d'inexécution alors qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance n'a été retenu à l'encontre du bailleur.

Il ressort du bail que le loyer annuel contractuel s'établit à 220.000 euros, au principal, soit 55.000 euros par trimestre. En application d'une franchise, le prix des premiers termes a été fixé comme suit :

- 1er terme : zéro euro ;

- 2ème terme : 18.333 euros ;

- 3ème terme : 55.000 euros ;

Il ressort du bail que la clause qui stipule que la franchise sera remboursable en cas d'absence d'achèvement des travaux renvoie exclusivement à la franchise supplémentaire de deux mois de loyers, octroyée à compter de la justification de l'ouverture du chantier de l'ascenseur. En l'absence de travaux relatifs à l'ascenseur dûment justifiés, elle n'a pu s'appliquer. Dès lors, c'est vainement que le bailleur réclame le remboursement de toutes les franchises en se fondant sur cette clause.

En conséquence, en application du bail, pour la période concernée de 2.66 trimestres (8/3=2.66), le preneur est redevable de zéro euro pour le 1er terme, la somme de 18.333 euros pour le second terme et la somme de 36.300 euros pour le troisième terme (55.000*0.66 = 36.300 euros). Soit la somme totale de 54.633 euros hors taxe au titre des loyers.

Il ressort du bail que les charges provisionnelles trimestrielles sont de 4.500 euros. A hauteur de 8 mois (2,66 trimestres), le quantum sera fixé à 11.970 euros (2.66 *4.500 = 11.970 euros).

Le bail prévoit que le preneur rembourse la taxe sur les bureaux, et taxes de toute nature afférentes à l'immeuble. Le bailleur ne produit aucun élément issu de l'administration fiscale à l'appui de sa demande de remboursement de taxes. En outre, le cumul des factures relatives aux taxes produites (taxe de bureau, taxe foncière) ne correspond pas au quantum réclamé qui n'est pas démontré. Sa demande de ce chef sera rejetée.

S'agissant des frais de rédaction du bail, le bailleur n'invoque aucune clause en justifiant le transfert au preneur, cet élément étant absent de la clause relative aux charges. En conséquence, cette demande en paiement sera rejetée.

La SAS PAC GROUPE sera donc condamnée à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 54.633 euros hors taxe au titre des loyers et la somme de 11.970 euros au titre des charges.

Au titre des dommages-intérêts contractuels

Sur la clause pénale :

Le bail stipule en clause pénale que : " En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d'huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice, dix pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l'article 700 du code de procédure civile ".

Le bailleur justifie de frais d'huissier relatifs au commandement de payer du 15 novembre 2019 (121,99 euros), du 26 mai 2020 (170,19 euros) et du 4 juin 2020 (170,19 euros). Les frais liés au procès-verbal de constat, et à une assignation en référé (dont les parties n'incluent pas le preneur), qui sont étrangers aux retards de paiement, doivent être rejetés au titre de la clause pénale qui est d'interprétation stricte. La somme due par le preneur au titre des frais d'huissier est donc de 462,37 euros.

La pénalité de 10% des sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et frais d'actes impayés jugée manifestement excessive sera réduite à la somme forfaitaire de 2.000 euros.

Soit un total de 2.462,37 euros au titre de la clause pénale.

La SAS PAC GROUPE sera condamnée à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 2.462,37 euros au titre de la clause pénale.

 

Sur les travaux de réparation des démolitions irrégulières effectuées par SAS PAC GROUPE :

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l'inexécution des réparations locatives n'est donc pas suffisante pour donner lieu à l'allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l'espèce, le bailleur demande en réparation les frais de remise en état des lieux, la perte de loyers liés au délai de relocation et le remboursement de la franchise des loyers accordés au nouveau locataire.

S'agissant des frais de remise en état des lieux en raison de démolitions irrégulières, une comparaison des procès-verbaux d'entrée du 16 juillet 2019 et de sortie du 10 mars 2020 laisse apparaître que les blocs de climatisation ont été déposés au sol. Toutefois un simple devis n'est pas suffisant à établir la preuve qu'ils sont désormais inutilisables, et qu'ils doivent être tous remplacés.

La comparaison des deux procès-verbaux ne permet pas non plus d'établir la nécessité de remplacer le matériel informatique, ni le dispositif anti-intrusion, ni l'alarme.

S'agissant du grenier, il apparaît qu'il est désormais inexistant. Cette démolition est fautive.

S'agissant des peintures, et des sols, ils oscillaient initialement entre l'état d'usage et le bon état et oscillent en sortie, entre état médiocre à très usagé. Des cloisons ont en outre été déposées. Au regard de la faible durée d'occupation, cette dégradation est fautive.

Il ressort du bail conclu avec la SAS NOVELTY que les locaux laissés vacants le 10 mars 2020 ont été remis en location, dès le 9 juin 2020, moyennant un loyer annuel au principal de 220.000 euros, soit un montant analogue à celui prévu dans le bail litigieux. En outre, si une franchise est prévue, elle stipule qu'elle ne rémunère aucun service spécifique et celle-ci correspond aux usages du marché locatif, de sorte que la demande de réparation au titre du remboursement de la franchise octroyée au nouveau locataire doit être rejetée, faute de caractériser un préjudice de ce chef.

Le bailleur ne démontre pas, au regard des spécificités du marché locatif commercial, en quoi le délai de vacance d'environ trois mois est anormal. La demande de réparation au titre de la perte de loyers liés au temps de remise en location sera également rejetée, faute de caractériser un préjudice de ce chef.

Il est relevé en outre que la SAS NOVELTY, nouveau locataire, a en charge des travaux d'aménagement dans le cadre des conditions particulières qui couvrent notamment : la dépose et repose des cloisons, la pose de sol, la rénovation des salles d'eau et de sanitaires, la modification de l'escalier en vue d'une mise aux normes, la rénovation des sols, la remise en peinture et la reprise de la VMC. Dès lors, le bailleur ne justifie pas d'un préjudice au titre des cloisons (y compris celles qui reconstituent la cuisine), du sol, de la peinture et de la VMC.

Aucun devis n'est fourni concernant la pose et la remise en service des anciens blocs de climatisation. La réparation à ce titre, non justifiée, sera rejetée.

S'agissant de la réfaction du grenier, non couverte par le nouveau locataire, le devis du 28 mai 2020 de l'entreprise PRESERV estime cette réfaction à hauteur de 48.000 euros.

Il y a donc lieu de condamner la SAS PAC GROUPE à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 48.000 euros au titre des réparation relatives aux démolitions irrégulières.

 

Sur la résiliation judiciaire du bail au tort du preneur :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le défaut de paiement des loyers et des charges, et la démolition irrégulière d'une partie des lieux pris à bail justifie que le bail soit résilié aux torts exclusifs du preneur à la date du 10 mars 2020, date de sortie amiable des lieux.

 

Sur les autres demandes :

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS PAC GROUPE ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, la SAS PAC GROUPE doit être condamnée à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que sur ce même fondement la somme de 3.500 euros à Monsieur X., ès qualités de gérant, et la somme de 2.500 euros à la SAS MA PARTNERS, soit un total de 11.000 euros.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

-Déboute la SAS PAC GROUPE de sa demande de voir réputées non écrites les clauses du bail commercial du 2 juillet 2019 relatives à la réalisation des travaux d'aménagement des locaux, telle que celle qui stipule que " le preneur fera son affaire personnelle de toutes autorisations administratives que ce soit, tant pour l'exercice de son activité que pour la réalisation de travaux " ;

-Rejette la demande de nullité du bail formée par la SAS PAC GROUPE ;

-Rejette la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur formée par la SAS PAC GROUPE ;

-Déboute la SAS PAC GROUPE de ses demandes de condamnation in solidum de la SCI du [Adresse 15], de Monsieur X., ès qualités de gérant de la SCI du [Adresse 11] et de la SASMA PARTNERS ;

-Résilie à la date du 10 mars 2020 aux torts exclusifs de la SAS PAC GROUPE le bail commercial du 2 juillet 2019 conclu avec la SCI du [Adresse 11] portant sur les locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 10] Paris dans le 7ème arrondissement ;

-Condamne la SAS PAC GROUPE à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 54.633 euros hors taxe au titre des loyers et la somme de 11.970 euros au titre des charges ;

-Condamne la SAS PAC GROUPE à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 2.462,37 euros au titre de la clause pénale ;

-Condamne la SAS PAC GROUPE à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 48.000 euros au titre des dommages-intérêts valant pour les réparations relatifs aux démolitions irrégulières ;

-Rejette le surplus des demandes ;

-Condamne la SAS PAC GROUPE à payer à la SCI du [Adresse 11] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que sur ce même fondement, la somme de 3.500 euros à Monsieur X., ès qualités de gérant, et la somme de 2.500 euros à la SAS MA PARTNERS, soit un total de 11.000 euros ;

-Condamne la SAS PAC GROUPE aux entiers dépens;

-Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 17] le 20 Mars 2025.

Le Greffier                                        La Présidente

Christian GUINAND                      Sophie GUILLARME