Extraits : 1/ « Le bail porte sur un local à usage exclusif de garage privé. Il précise qu'il est interdit de stocker des produits inflammables ou dangereux dans le ou les garages loués ; il en est de même des denrées alimentaires, périssables ou non. Le bailleur soutient que le garage devait servir exclusivement à garer un véhicule. Le locataire est libre d'entreposer des meubles dans ses garages dès lors qu'il ne s'agit pas de produits inflammables, dangereux ou des denrées alimentaires, un tel usage étant parfaitement compatible avec la destination des locaux loués. Mme X. produit en outre des photographies et des attestations qui confortent ses dires selon lesquels les locaux loués n'étaient pas des garages mais des box. »

2/ « Le contrat prévoit que le preneur devra s'assurer auprès d'une compagnie d'assurances notoirement solvable contre tous dommages résultant de l'incendie, de l'explosion, de la foudre, des bris, du vol, des dégâts des eaux ainsi que son matériel se trouvant dans les locaux et assurer les biens lui appartenant se trouvant dans les locaux. Il ajoute que le preneur devra justifier chaque année de son assurance sans que le bailleur ait à en faire la demande, enfin que le preneur déclare renoncer à tout recours en cas de sinistre contre le bailleur et ses assureurs.

Il est acquis que Mme M. n'a pas assuré les biens qu'elle avait entreposés dans les garages loués.

L'économie du contrat prévoit que le locataire assure les biens déposés dans les lieux loués, est couvert par son assureur en cas de sinistre, renonce en cas de sinistre à tout recours contre le bailleur et les assureurs du bailleur.

Le tribunal a écarté cette clause, indiqué que la clause de renonciation à tout recours est une clause abusive qui doit être réputée non écrite. La SCI estime que la clause litigieuse est valable dès lors que la SCI Gapa ne doit pas être considérée comme une professionnelle.

Il ressort cependant de la police d'assurance produite que la SCI est assurée au titre d'une assurance professionnelle, que la surface assurée est de 1600 m². Ces éléments démontrent que le contrat de bail unit un consommateur, Mme X. et une personne morale, la SCI dont l'activité a un caractère professionnel.

La clause de non recours est abusive dans la mesure où elle est générale, a pour effet de dispenser le bailleur du respect de ses obligations essentielles, en particulier celle d'entretenir les locaux loués en état, de garantir une jouissance paisible aux locataires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que la clause de non recours contre le bailleur doit être réputée non écrite. »

3/ « L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des pièces produites que la locataire a écrit par courrier recommandé au bailleur le 23/09/2014, courrier intitulé sinistre, dégât des eaux suite à mes appels téléphoniques du 20 et 22/09/2014. Elle demandait l'établissement d'un constat amiable. Un constat a effectivement été établi le 6/10/2014. Il résulte du procès-verbal du 10 avril 2015 établi par l'assureur du bailleur que le sinistre résulte d'infiltrations au travers de la couverture au niveau d'un chéneau de l'immeuble, propriété du bailleur. Il ressort du même procès-verbal que la SCI avait été convoquée, n'était pas présente, qu'en revanche la BCPE, assureur du propriétaire était présente.

Ces pièces démontrent que la locataire a avisé immédiatement le bailleur dès la réalisation du sinistre, que les causes du sinistre ont été établies de manière contradictoire, que la responsabilité du propriétaire des locaux est certaine.

Il est également acquis que la locataire n'a pas assuré les biens déposés dans les garages loués contrairement à ce que prévoyait le contrat de bail. Cette faute l'a privée de la possibilité d'être indemnisée par son assureur en cas de sinistre. Elle a donc commis ainsi que le soutient le bailleur une faute en relation avec son préjudice.

La cour estime que cette faute a concouru au préjudice subi à hauteur d'un tiers. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE POITIERS

PREMIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 4 DÉCEMBRE 2018