Extrait : « Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;

Sur la demande du syndicat en première instance : Comme il a été vu plus haut, le tribunal a accordé la somme de 540 € correspondant aux frais de prise d'hypothèque du 10 mai 2017 ; cette somme est incluse dans la condamnation à payer la somme de 24.138,42 € prononcée par le tribunal ; Le syndicat ne conteste pas le jugement en ce qu'il l'a débouté du surplus de sa demande au titre des frais ;

Pour la période postérieure au jugement, le syndicat sollicite la somme de 576,60 € décomposée de la façon suivante : - 5 mars 2020 : frais d'inscription d'hypothèque : 540 € (pièces syndicat n°99 et 99-1), - 1^er septembre 2022 : frais de rappel : 6 € (pièce syndicat n° 126), - 1^er décembre 2022 : frais de mise en demeure : 30,60 € (pièce syndicat n° 127) ;

Les frais de rappel et de mise en demeure émis en cours de la procédure devant la cour à l'occasion de laquelle le syndicat a actualisé à trois reprises sa créance, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, ils apparaissent au contraire inutiles et donc frustratoires ; la demande du syndicat en paiement des sommes de 6 € et 30,60 € doit être rejetée ; les développements de la SCI Ava sur l'article L. 132-1 du code de la consommation sont inopérants ;

En revanche, les frais d'inscription d'hypothèque du 5 mars 2020 (540 €) constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 2

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2023

 

R.G. n° 20/04221 (10 pages). N° Portalis 35L7-V-B7E-CBSMU. Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG n° 19/01197.

 

APPELANTE :

SCI AVA

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro XXX, [Adresse 4], [Localité 6], Représentée par Maître Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

 

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES [Adresse 3]

[Adresse 3] - [Adresse 2] prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet ALTICE, SAS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro YYY, C/O Société ALTICE, [Adresse 5], [Localité 7], Représentée par Maître Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, Ayant pour avocat plaidant Maître Dominique LECLERCQ de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, Madame Muriel PAGE, Conseillère, Madame Perrine VERMONT, Conseillère.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

 

FAITS & PROCÉDURE :

La société civile immobilière (SCI) Ava est propriétaire des lots n° 11, 12, 122 et 123 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence Les [Adresse 3], située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8].

Par jugement du 24 mars 2011 le tribunal d'instance de Villejuif a condamné la SCI Ava à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3] les sommes de :

- 7.224,65 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 24 août 2010, appel de charges courantes du 1^er juillet 2010 et appel « reprise des joints de dilatation » du 15 juillet 2010 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2010 sur la somme de 4.849,53 € et à compter du 22 décembre 2010, date de l'assignation, sur le surplus.

Par jugement du 13 février 2017 le tribunal de grande instance de Créteil a condamné la SCI Ava à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3] les sommes de :

- 29.165,68 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1^er juillet 2016 (y compris la répartition des charges des exercices 2014 et 2015 et le 3^ème appel provisionnel 2016), avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2015 sur la somme de 25.330,02 €, à compter du jugement sur le surplus,

- 1.500 € de dommages-intérêts,

- 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI Ava ne s'étant pas acquittée des causes de ces jugements et les saisies bancaires étant infructueuses, le syndicat des copropriétaires a diligenté une procédure de saisie immobilière suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 8 février 2018 pour la somme de 35.935,80 €.

Par jugement du juge de l'exécution du 6 septembre 2018, la créance du syndicat des copropriétaires a été fixée à la somme de 35.935,80 € et la vente forcée a été fixée au 13 décembre 2018.

La SCI Ava ayant réglé les causes du commandement de saisie avant la vente, le juge de l'exécution a constaté le désistement d'instance du syndicat des copropriétaires par jugement du 13 décembre 2018. Les dépens de la procédure de saisie immobilière ont été mis à la charge de la SCI Ava.

Par acte du 30 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3] a assigné la SCI AVA aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 24.138,42 € au titre des charges de copropriété impayées du 1^er octobre 2016 au 1^er octobre 2019 avec intérêts légaux à compter de l'assignation sur la somme de 19.614,86 €, des conclusions notifiés le 26 juin 2019 sur la somme de 21.476,01 € et des dernières conclusions pour le surplus,

- 540 € au titre des frais de recouvrement,

- 3.000 € de dommages et intérêts ;

- 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI Ava a demandé au tribunal de :

- à titre principal, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de paiement des frais d'avocat et d'huissier incluse dans les décomptes de charges pour un montant de 5.541,20 €, des intérêts de retard incluse dans les décomptes de charges pour un montant de 4.241,78 €, et des causes du jugement rendu le 13 février 2017, incluse dans les décomptes de charges pour un montant de 3.500 €,

- à titre subsidiaire, débouter le syndicat de ses demandes,

- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par jugement du 13 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- condamné la SCI Ava à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont, les sommes de :

* 24.138,42 € au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2019, avec intérêts légaux à compter du 30 janvier 2019 sur la somme de 19.614,86 € et du 14 octobre 2019 sur le surplus,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

* 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la SCI Ava aux dépens,

- rejeté les demandes, plus amples ou contraires, des parties.

La SCI Ava a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 février 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 juin 2023.

 

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 mars 2022, par lesquelles la SCI Ava, appelante, invite la cour, au visa des articles 12 et 122 du code de procédure civile, à :

- prononcer l'annulation du jugement,

statuant en premier et dernier ressort,

- déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] irrecevable en sa demande de paiement des dépens fondés sur d'autres instances, à savoir les jugements rendus les 24 mars 2011, par le tribunal d'instance de Villejuif, et 13 février 2017, par le tribunal de grande instance de Créteil, et incluse dans les décomptes de charges pour un montant de 5.541,20 €,

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de paiement des intérêts de retard d'autres instances, à savoir les jugements rendus les 24 mars 2011, par le tribunal d'instance de Villejuif, et 13 février 2017, par le tribunal de grande instance de Créteil, et incluse dans les décomptes de charges pour un montant de 4.241,78 €,

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de paiement des frais irrépétibles et des dommages-intérêts fondés sur d'autres instances, à savoir le jugement rendu le 13 février 2017 par le tribunal de grande instance de Créteil, et incluse dans les décomptes de charges pour un montant de 3.500 €,

à titre subsidiaire,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

[*]

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 6 juin 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de:

- juger la SCI Ava mal fondée en son appel, l'en débouté ainsi que de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

- condamner la SCI Ava au paiement de la somme de 24.453,96 € au titre des charges de

copropriété échues postérieurement au 1er octobre 2019 et arrêtées au 1er avril 2023 inclus non compris la répartition des charges de l'exercice 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2020 sur la somme de 4.128,51, à compter du 23 février 2022 sur la somme de 15.334,72 € et des présentes conclusions pour le surplus,

- condamner la SCI Ava au paiement de la somme de 576,60 € au titre des frais de contentieux,

- condamner la SCI Ava aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;

 

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

 

Sur la demande de la SCI Ava d'annulation du jugement :

Faisant grief au jugement de ne pas avoir statué sur les fins de non-recevoir qu'elle a soulevées en première instance, la SCI Ava poursuit sa nullité pour défaut de motivation, en application des articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

Les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Ava, reprises devant la cour, ont consisté à soutenir que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires se heurtait à l'autorité de la chose jugée et était irrecevable car elle comprenait des sommes qui lui avaient été allouées par des précédentes décisions, à titre de dommages et intérêts, de frais irrépétibles, de dépens et d'intérêts légaux ;

Le jugement énonce dans ses motifs :

« Il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment le relevé de compte individuel, les appels de fonds et procès-verbal d'assemblée générale, que la SCI Ava lui reste redevable de la somme de 24.138,42 € au titre des charges de copropriété impayées du 1^er octobre 2016 au 1^er octobre 2019.

Contrairement à ce que soutient la SCI Ava, ce montant n'inclus aucun frais de recouvrement ; en outre elle ne justifie pas des paiements qu'elle allègue avoir effectués, étant souligné que la défenderesse n'a communiqué aucune pièce au soutien de ses prétentions » ;

Il apparaît que, contrairement à ce que soutient la SCI Ava, le jugement n'est pas entaché de nullité pour défaut de motivation puisqu'il est bien indiqué que le montant réclamé par le syndicat n'inclus aucun frais de recouvrement et que la SCI Ava ne justifie pas des paiements qu'elle allègue avoir effectués ; et dans son dispositif, le jugement rejette « les demandes plus amples ou contraires, des parties » ;

Le jugement a donc bien rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par la SCI Ava ;

La SCI Ava doit être déboutée de sa demande d'annulation du jugement ;

 

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Ava :

La SCI Ava soutient que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires inclus des frais d'huissier, des intérêts de retard, des dommages et intérêts et indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour lesquelles le syndicat des copropriétaires dispose des jugements du 24 mars 2011 et 13 février 2017 ; elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne saurait obtenir une nouvelle condamnation pour les mêmes faits déjà jugés, que sa demande en paiement se heurte à l'autorité de la chose jugée et est donc irrecevable ; elle ajoute qu'elle a réglé ses charges pour les années 2017 et 2018 en versant la somme de 40.791,00 € ;

Le syndicat des copropriétaires réplique que les frais d'huissier, intérêts légaux et indemnités auxquels la SCI Ava fait référence, figurent à juste titre dans les comptes du syndic puisqu'ils découlent des procédures ayant abouti aux jugements du 24 mars 2011 et du 13 février 2017 et à la procédure de saisie immobilière diligentée aux fins de recouvrer les causes de ces deux jugements, mais que ces frais, intérêts et indemnités ne sont pas réclamés une nouvelle fois dans le cadre de la présente procédure ;

Il résulte en effet du décompte reproduit en pages 5 et 6 des conclusions du syndicat que la somme de 24.138,42 € au paiement de laquelle le jugement entrepris a condamné la SCI Ava représente les appels de fonds couvrant la période du 4^ème trimestre 2016 au 4^ème trimestre 2019 inclus, c'est-à-dire des appels de fonds échus postérieurement au jugement du 13 février 2017 qui a statué sur les charges échues au 3^ème trimestre 2016, et qu'elle ne comporte ni frais d'huissier, ni intérêts de retard, ni dommages et intérêts, ni indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Ava a effectué les paiements suivants :

- 15.000 € le 21 juin 2018,

- 10.000 € (par 2 chèques de 5.000 €) le 29 octobre 2018,

- 15.791 € le 9 novembre 2018 ;

Le syndicat des copropriétaires reproduit en page 7 de ses conclusions le décompte d'exécution des jugements de 2011 et 2017 et de la procédure de saisie immobilière, dont il est rappelé que les frais ont été mis à la charge de la SCI ; il verse aux débats les justificatifs des frais afférents à la procédure de saisie immobilière (pièces 11 à 11-18) ;

Il résulte de ce décompte que les règlements de la SCI Ava évoqués plus haut ont été affectés au paiement des causes du commandement aux fins de saisie immobilière, ce pour quoi le syndicat des copropriétaires s'est désisté de cette procédure ;

La SCI Ava ne peut valablement soutenir avoir payé les charges de l'année 2018 alors que ses paiements des 21 juin, 29 octobre et 9 novembre 2018 ont été effectués pour échapper à la saisie de ses lots ;

De plus, l'article 1343-2 du code civil dispose :

« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement » ;

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que « conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne » ;

C'est donc bien pour échapper à la saisie de ses biens immobiliers que la SCI Ava a payé la somme globale de 45.791 € en 2018, et non pas pour payer les charges courantes ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par la SCI Ava ;

 

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et appels travaux :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes :

- le titre de propriété de la SCI Ava,

- les procès-verbaux des assemblées générales des :

* 7 juin 2016 votant les travaux sur les portes en sous-sol,

* 8 avril 2017 votant les travaux de rénovation des halls, de la serrurerie et du contrôle d'accès des bâtiments de la résidence, de rénovation des passages sous immeuble, d'amélioration de l'éclairage des parties communes extérieures,

* 19 juin 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2016, votant les travaux de remplacement des 2 portes du local poubelles extérieur et de création des vestiaires du personnel de la résidence,

* 28 juin 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, votant les travaux de réfection de la loge et de fermeture de l'allée des [Adresse 3] et [Adresse 1],

* 18 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2018 et les comptes travaux,

* 14 octobre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2019 et les comptes travaux, votant les travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses des bâtiments de la résidence,

* 29 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2020 et le compte des travaux d'étanchéité des terrasses, votant le budget prévisionnel 2022,

* 23 juin 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2021, réajustant le budget prévisionnel 2022 et votant le budget prévisionnel 2023,

- les attestations de non recours des assemblées des 7 juin 2016, 18 avril 2017 19 juin 2017, 28 juin 2018, 18 juin 2019, 14 octobre 2020, 29 juin 2021 et 23 juin 2022,

- les appels de fonds et appels travaux du 4ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2023,

- l'arrêté de compte et quote part des charges des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, le solde des charges et travaux des exercices 2020 et 2021,

- le décompte des sommes dues,

- les justificatifs des frais,

- les jugements des 24 mars 2011 et 13 février 2017, les pièces afférentes à la procédure de saisie immobilière dont le jugement d'orientation du 6 septembre 2018 et le jugement de désistement du 13 décembre 2018 ;

 

Sur la demande du syndicat en première instance :

En première instance la demande du syndicat portait sur l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er octobre 2016 (appel 4^ème trimestre 2016 et appels travaux) au 1er octobre 2019 (appel 4ème trimestre 2019 et appels travaux inclus) ;

Les comptes de cette période ont été approuvés par les assemblées générales dont les procès-verbaux sont versés aux débats ; il en est de même des budgets prévisionnels 2022 et 2023 et des comptes travaux ; les appels de charges et travaux sont également produits, ainsi que les régularisations des charges de 2016 à 2021 ; le syndicat des copropriétaires justifie donc d'une créance certaine liquide et exigible d'un montant de 24.138,42 € ;

Cette somme comprend des frais de recouvrement d'un montant de 540 € inscrits au débit du compte de la SCI Ava le 10 mai 2017 au titre de frais d'inscription d'hypothèque ;

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;

Les frais d'inscription d'hypothèque constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat qui s'élevait en avril 2017 à la somme de 4.699,12 € ; ces frais doivent être retenus ;

Contrairement à ce que soutient la SCI Ava, il n'est pas nécessaire de produire les convocations aux assemblées générales et les accusés de réception des convocations ; il a été vu qu'aucune des assemblées générales n'a fait l'objet d'un recours, elles sont donc valables tant qu'elles n'ont pas été annulées, et la SCI Ava ne sollicite l'annulation d'aucune assemblée pour défaut de convocation ;

Par ailleurs, et comme il a été vu plus haut, la demande du syndicat ne comporte aucune somme antérieure au 1^er octobre 2016 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Ava à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 24.138,42 € au titre de l'arriéré des charges, travaux et frais de la période courant du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2019, avec intérêts légaux à compter du 30 janvier 2019 sur la somme de 19.614,86 € et du 14 octobre 2019 sur le surplus ;

 

Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel :

Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour la période courant du 31 décembre 2019 (régularisation charges et travaux 2019) au 1^er avril 2023 (appels charges et travaux du 2^ème trimestre 2023 inclus) ;

Les comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 ont été approuvés et les budgets prévisionnels 2022 et 2023 ont été votés par les assemblées générales dont les procès-verbaux sont produits ; les appels de charges et travaux du 1^er trimestre 2020 au 2^ème trimestre 2023 sont versés aux débats, ainsi que l'arrêté de compte et quote part des charges de l'exercice 2019 et le solde des charges et travaux des exercices 2020 et 2021 ;

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'une créance certaine liquide et exigible d'un montant de 24.453,96 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 31 décembre 2019 au 1^er avril 2023 ;

Il doit être ajouté au jugement que la société civile immobilière Ava est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 24.453,96 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 31 décembre 2019 au 1^er avril 2023 (appels charges et travaux du 2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2020, date des 1ères conclusions d'intimé du syndicat valant mis en demeure actualisant une première fois sa créance, sur la somme de 4.128,51 €, à compter du 23 février 2022 sur la somme de 15.334,72 €, date des 2èmes conclusions d'intimé du syndicat valant mis en demeure actualisant une deuxième fois sa créance, et sur le surplus à compter du 6 juin 2023, date des dernières conclusions d'intimé du syndicat valant mis en demeure actualisant une troisième fois sa créance ;

 

Sur la demande du syndicat au titre des frais :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;

 

Sur la demande du syndicat en première instance :

Comme il a été vu plus haut, le tribunal a accordé la somme de 540 € correspondant aux frais de prise d'hypothèque du 10 mai 2017 ; cette somme est incluse dans la condamnation à payer la somme de 24.138,42 € prononcée par le tribunal ;

Le syndicat ne conteste pas le jugement en ce qu'il l'a débouté du surplus de sa demande au titre des frais ;

Pour la période postérieure au jugement, le syndicat sollicite la somme de 576,60 € décomposée de la façon suivante :

- 5 mars 2020 : frais d'inscription d'hypothèque : 540 € (pièces syndicat n°99 et 99-1),

- 1^er septembre 2022 : frais de rappel : 6 € (pièce syndicat n° 126),

- 1^er décembre 2022 : frais de mise en demeure : 30,60 € (pièce syndicat n° 127) ;

Les frais de rappel et de mise en demeure émis en cours de la procédure devant la cour à l'occasion de laquelle le syndicat a actualisé à trois reprises sa créance, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, ils apparaissent au contraire inutiles et donc frustratoires ; la demande du syndicat en paiement des sommes de 6 € et 30,60 € doit être rejetée ; les développements de la SCI Ava sur l'article L. 132-1 du code de la consommation sont inopérants ;

En revanche, les frais d'inscription d'hypothèque du 5 mars 2020 (540 €) constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ;

Il doit être ajouté au jugement que la société civile immobilière Ava est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 540 € au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat :

Selon l'article 1231-6 du code civil « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire » ;

Depuis le 1^er octobre 2016 la SCI Ava s'est abstenue de tout paiement des appels de charges et travaux ;

Trois éléments caractérisent la mauvaise foi de la SCI Ava :

- son refus de paiement pendant près de 7 ans,

- le fait qu'elle a déjà été condamnée à deux reprises pour un arriéré de charges dont l'origine remonte à 2009, étant observé qu'ayant acquis ses lots en janvier 2008, elle n'a jamais payé spontanément les appels de charges et travaux,

- le fait qu'elle ait tenté de faire prendre en compte deux fois les versements qu'elle a effectués en 2018 pour éviter la saisie de ses biens immobiliers motivée par son abstention à payer les charges de 2009 au 3^ème trimestre 2016 en prétendant faussement avoir payé les charges courantes de 2017 et 2018 ;

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Ava à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; il est rappelé à cet égard que la copropriété à engager des travaux non négligeables de rénovation de la résidence dont le financement a été avancé par les autres copropriétaires, la SCI Ava refusant de payer sa quote-part ;

Ce préjudice a été justement apprécié par les premiers juges ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Ava à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 2.000 € de dommages et intérêts ;

 

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Ava, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Ava ;

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déboute la SCI Ava de sa demande d'annulation du jugement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Ava à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 24.453,96 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 31 décembre 2019 au 1er avril 2023 (appels charges et travaux du 2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du :

- 20 juillet 2020 sur la somme de 4.128,51 €,

- 23 février 2022 sur la somme de 15.334,72 €,

- 6 juin 2023 sur le surplus ;

Condamne la société civile immobilière Ava à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 540 €au titre des frais d'inscription d'hypothèque du 5 mars 2020 par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la société civile immobilière Ava aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 3], sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE                                         LE PRÉSIDENT