Extrait : « Le bénéfice de la condition suspensive dépend de deux obligations à la charge du réservataire : celle d'informer le réservant du dépôt de la demande de prêt, et celle d'informer ce réservant d'un éventuel refus de prêt.

Le fait que le bénéfice de la condition suspensive dépende elle-même de faits positifs du réservataire ne rend pas celle-ci illicite. Le délai prévu pour l'obtention du prêt est court, trente jours. Mais à défaut d'obtention du prêt dans ce délai, le réservataire peut se délier de son engagement sans perdre son dépôt de garantie, sous réserve d'en aviser immédiatement le réservant. Le défaut d'information du réservant par le réservataire sur le dépôt de la demande de prêt et sur la non obtention d'un prêt dans les trente jours fait perdre son dépôt de garantie au réservataire qui veut se délier de son engagement. Si le réservataire n'a pas obtenu d'accord de prêt dans les trente jours du contrat de réservation, il doit en aviser immédiatement le réservant et le contrat de réservation devient caduc.

Ces clauses n'ont rien d'abusif, elles n'entraînent pas de déséquilibre significatif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation entre les droits et obligations du réservataire et du réservant. »

 

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

PREMIÈRE CHAMBRE B

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2008

 

R.G. n° 07/12097. Arrêt n° 2008/656.

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 juin 2007 enregistré au répertoire général sous le n° 667/07.

 

APPELANTS :

- Monsieur X.

né le [date] à [ville], demeurant [adresse]

- Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville], demeurant [adresse], représentés par la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués à la Cour

 

INTIMÉE :

SARL CP

dont le siège est [adresse], [minute Jurica page 2] représentée par la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour, plaidant par Maître Sirio PIAZZESI, avocat au barreau de NICE substitué par Maître Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15 octobre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Monsieur François GROSJEAN, Président, Madame Martine ZENATI, Conseiller, Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2008.

ARRÊT : Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2008, Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS :

La société CP Sarl, dont le siège est à [ville] a réalisé un programme immobilier consistant en deux bâtiments de trois étages, divisé en appartements, dit le « R. P. », [adresse], sur la base d'un permis de construire de 2001. Elle a commercialisé son programme pour des ventes en l'état futur d'achèvement d'appartements et d'emplacements de stationnement et chargé la société Promocom Sarl de passer des contrats de passer des contrats de réservation.

M. X. et Mme Y. épouse X., dits ci-après les époux X. ont conclu successivement avec la société Promocom représentant la société CP trois contrats de réservation :

- 1° le 3 avril 2003 pour le lot n° D 06 consistant en un appartement de trois pièces en rez-de-jardin avec parking et cave, pour un prix de 173.100 €, avec versement d'un dépôt de garantie de 8.655 €,

- 2° le 9 avril 2003 pour le lot n° D 103 consistant en un appartement de deux pièces au 1^er étage avec parking, pour un prix de 134.500 €, avec versement d'un dépôt de garantie de 6.725 €,

- [minute Jurica page 3] 3° le 21 mai 2003 pour le lot n° D 101 consistant en un appartement de trois pièces au 1^er étage avec parking, pour un prix de 171.500 €, avec versement d'un dépôt de garantie de 8.575 €.

Les trois dépôts de garantie avaient été réalisés par trois chèques à l'ordre de Maître L., notaire à [ville N.].

Ces contrats de réservation devaient être suivis de trois actes de ventes en l'état futur d'achèvement à signer au plus tard le 30 septembre 2003.

Les époux X. décidèrent d'annuler deux des trois réservations, ne maintenant que la troisième, et finalement que la deuxième pour le lot n° D 103 qu'ils acquirent en l'état futur d'achèvement par acte authentique du 10 octobre 2003.

Les époux X. voulurent récupérer les deux dépôts de garantie de 8.655 € et 8.575 €, soit 17.230 € correspondant aux lots n° D 06 et 101 qu'ils n'avaient pas acquis.

La société CP fit assigner les époux en référé aux fins de se faire attribuer cette somme tandis que les époux X. en demandèrent la restitution.

Par ordonnance de référé du 16 juin 2004, le président du tribunal de grande instance de Grasse attribua cette somme à la société CP.

Les époux X. relevèrent appel de cette ordonnance et la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 17 mai 2005, infirma cette ordonnance, disant que la demande ne relevait pas du référé.

Le 13 juin 2006, la société CP fit assigner au fond les époux X. devant le tribunal de grande instance de Grasse pour se voir attribuer ces sommes, tandis que les époux X. en demandèrent la restitution et la condamnation de la société CP à leur payer des dommages et intérêts.

 

Par jugement en date du 18 juin 2007, le tribunal de grande instance de Grasse a :

- vu l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation,

- vu l'article 7 3°/ et l'annexe 4 des contrats de réservation conclus entre la SARL CP et les époux X. en date des 3 et 9 avril 2003, 21 mai 2003,

- dit que la somme de 17.230 euros, objet des dépôts de garantie découlant des contrats préliminaires des 3 avril et 21 mai 2003 conclus entre les époux X. et la société CP Sarl, sera attribuée à cette société,

- dit que Maître L., notaire, pourra se dessaisir de la somme qu'il détient à ce titre entre les mains de la société CP Sarl sur simple présentation d'une copie certifiée conforme de la décision,

- donné acte à la société CP Sarl de ce qu'elle renonce à voir déclarer la décision à intervenir commune et opposable à Maître L., notaire,

- débouté les époux X. de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- débouté les époux X. de leur demande en dommages et intérêts au titre de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné solidairement les époux X. à payer à la société CP Sarl la somme de 2.000 € au [minute Jurica page 4] titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- débouté les époux X. de leur demande formée au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

- condamné solidairement les époux X. aux entiers dépens,

- fait application de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile et ordonné la distraction des dépens au profit de Maître Nathalie DAON.

 

Par déclaration de la SCP de SAINT -FERREOL et TOUBOUL, avoués, en date du 12 juillet 2007, les époux X. ont relevé appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 12 novembre 2007, les époux X. demandent à la cour, au visa des clauses des contrats de réservation, des articles 1152, 1178, 1610 et 1611 du code civil, L. 132-1 du code de la consommation, R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, 32-1 du code de procédure civile, de :

- réformer le jugement,

- débouter la société CP de l'ensemble de ses demandes,

- ordonner en conséquence la restitution de la somme de 17.230 €, augmentée des intérêts de retard à compter du versement de cette somme,

- condamner la société CP à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dont elle a fait preuve dans la délivrance de l'appartement n° D 103,

- condamner la société CP à leur payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, par application de l'article 32-1 du code de procédure civile,

- condamner la société CP à leur payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société CP aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP de SAINT-FERREOL et TOUBOUL, avoués

- condamner la société CP à supporter l'ensemble des frais exposés en cas d'exécution forcée de la décision.

Les époux X. estiment que la clause des contrats de réservation qui prévoit l'acquisition du dépôt de garantie au réservant faute par le réservataire qui renonce à acquérir d'avoir communiqué un refus de prêt dans les trente jours est une clause abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation, et illicite contraire à l'article 1178 du code civil.

Les époux X. font observer qu'ils ne sont pas responsables de la non-réalisation de la vente et que le retard de la banque dans le traitement de leur dossier de prêts ne leur est pas imputable.

Ils considèrent que le délai d'obtention de prêt avait été implicitement prorogé.

Les époux X. font remarquer que la notification des projets d'actes de vente a été faite de manière confuse, avec une seule notification.

Ils estiment que la société CP n'a subi aucun préjudice. Ils observent que cette clause correspond à [minute Jurica page 5] une clause pénale sujette à réduction.

 

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 30 mai 2008, la société CP Sarl demande à la cour de :

- confirmer le jugement,

- condamner solidairement les époux X. à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les époux X. aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP MAYNARD et SIMONI, avoués.

La société CP estime que les époux X. ont fait preuve d'une abstention fautive au sens de l'article 1178 du code civil et que la clause litigieuse n'a rien d'abusif. Elle fait observer que les époux X. n'ont respecté aucune des obligations leur incombant et ne les a jamais informée des difficultés relatives à l'obtention d'un prêt. La société CP conteste la moindre prorogation de délai qui n'est fondée sur rien. Elle estime avoir respecté les dispositions de l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 17 septembre 2008.

 

MOTIFS :

- Sur le caractère licite ou illicite de la clause litigieuse :

Les deux contrats de réservation n'ayant pas été suivis d'actes de vente ont été passés par les époux X. le premier le 3 avril 2003, le second le 21 mai 2003.

Les contrats de réservation comportent une annexe 4 « recours à un prêt » prévoyant :

le réservataire « s'oblige, à peine de tous dommages et intérêts envers le réservant et, s'il plaît à celui-ci, de l'application des dispositions de l'article 1178 du code civil, à justifier au réservant, du dépôt d'une ou de plusieurs demandes de prêt pour un montant global correspondant à la somme ci-dessus indiquée, dans les 15 jours du présent contrat préliminaire, au moyen de la notification ou de la remise contre récépissé qu'il lui fera d'un document émanant du ou de chacun des prêteurs sollicités. »

« le présent contrat restera soumis à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts demandés pendant une durée de 30 jours, à compter de la date des présentes. Cette condition suspensive sera réputée réalisée si, à l'intérieur de ce délai, le réservataire n'a pas notifié au réservant, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, qu'il n'a pu obtenir le ou les prêts prévus par lui. Cette notification devra être accompagnée des justificatifs correspondants.

Faute de cette notification qui rendra le présent contrat nul et de nul effet, et qui donnera lieu à la restitution par le réservant du dépôt de garantie ci-après versé, par dérogation à ce qui est dit ci-dessus, le présent contrat sera définitif.

Par suite, si une telle notification n'est pas faite au réservant, et à défaut de réalisation de la vente du fait du réservataire, dans les délais et conditions prévus ci-dessus, le dépôt de garantie sera acquis au réservant. »

Les époux X. estiment que la condition suspensive incluse dans cette annexe est illicite car elle serait présumée réalisée par le seul silence du débiteur de l'obligation et correspondrait à une [minute Jurica page 6] clause abusive.

Le bénéfice de la condition suspensive dépend de deux obligations à la charge du réservataire : celle d'informer le réservant du dépôt de la demande de prêt, et celle d'informer ce réservant d'un éventuel refus de prêt.

Le fait que le bénéfice de la condition suspensive dépende elle-même de faits positifs du réservataire ne rend pas celle-ci illicite.

Le délai prévu pour l'obtention du prêt est court, trente jours.

Mais à défaut d'obtention du prêt dans ce délai, le réservataire peut se délier de son engagement sans perdre son dépôt de garantie, sous réserve d'en aviser immédiatement le réservant.

Le défaut d'information du réservant par le réservataire sur le dépôt de la demande de prêt et sur la non obtention d'un prêt dans les trente jours fait perdre son dépôt de garantie au réservataire qui veut se délier de son engagement.

Si le réservataire n'a pas obtenu d'accord de prêt dans les trente jours du contrat de réservation, il doit en aviser immédiatement le réservant et le contrat de réservation devient caduc.

Ces clauses n'ont rien d'abusif, elles n'entraînent pas de déséquilibre significatif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation entre les droits et obligations du réservataire et du réservant.

 

- Sur le respect de l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation :

L'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation dispose que le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte un mois avant la date de la signature de cet acte.

Un projet d'acte a été adressé le 8 août 2003 par les soins du notaire, Maître L., au nom de la société réalisatrice du programme immobilier. Dans son courrier de notification, le notaire indique aux époux X. qu'ils disposent d'un délai d'un mois avant de signer.

Le projet d'acte était unique pour les trois lots de l'immeuble R. P.. Il était prévu un seul acte pour les trois appartements du même immeuble et non trois actes différents.

Le fait qu'il y ait eu un projet unique de vente pour les trois biens ensemble, plutôt que trois projets séparés ne change rien. Il était clair qu'un acte suffisait pour trois lots du même immeuble vendus entre les mêmes parties.

La notification prévue à l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation a été effectuée.

 

- Sur l'application de la clause relative au dépôt de garantie :

Les deux contrats de réservation sont des 3 avril 2003 (lot 06) et 21 mai 2003 (lot 101).

Les prêts que les époux X. avaient déclaré vouloir former étaient de 100.000 € pour le lot n° D06 et de 80% (soit 137.200 €) pour le lot n° D101.

Ils avaient par ailleurs déclaré recourir à un prêt de 127.000 € pour le lot n° D103.

Les délais de trente jours suivant ces contrats expiraient les 3 mai et 21 juin 2003.

[minute Jurica page 7] En admettant que ces opérations s'inscrivaient dans une opération unique, convenue à la suite du dernier des contrats, le délai expirait le 21 juin 2003.

À cette date les époux X. n'ont pas avisé la société CP de difficultés relatives aux prêts.

Trois mois plus tard, par lettre du 27 septembre 2003, alors qu'ils avaient déjà reçu la notification du projet d'acte de vente, les époux X. notifièrent à la société CP un courrier faisant état de leur renonciation à l'acquisition de l'appartement D06.

Ils joignaient deux courriers de la Caisse d'épargne de Flandre, l'un pour l'appartement D06, l'autre pour l'appartement D101, indiquant « les conditions actuelles de votre dossier ne nous permettent pas de vous proposer un crédit et nous regrettons de ne pouvoir vous donner satisfaction »

Dans ce courrier, ils indiquaient que, bien que la Caisse d'épargne de Flandre ne leur accordait pas leur prêt, ils maintenaient leur réservation pour l'appartement D101, plus le garage et la cave faisant partie du lot D06. Ils précisaient que le financement de ces biens serait assuré par la vente d'un autre appartement qu'ils possédaient déjà à [ville].

Ce courrier permet de constater que, malgré le refus de crédit, les époux X. se proposaient d'acquérir le parking et la cave du lot D06 et le lot D101 en entier.

En définitive c'est le lot D103, ayant fait l'objet du contrat de réservation du 9 avril 2003 qu'ils acquerront.

Non seulement les époux X. n'ont pas informé dans les délais contractuels la société CP du refus de crédit, mais ils ont déclaré vouloir cependant acquérir un bien malgré ce refus.

En conséquence, compte tenu du choix des époux X. de ne pas acquérir ces biens, la société CP est en droit d'obtenir de conserver les dépôts de garantie correspondants.

 

- Sur les sommes dues au titre des dépôts de garantie :

Les époux X. ont demandé à titre subsidiaire que ces sommes soient réduites, en les considérant comme résultant de clauses pénales.

Cette clause, qui vise à inciter le réservataire à aviser le réservant de ses démarches et l'incite au respect de son obligation d'information, et le pénalise en cas d'inexécution de cette obligation d'information, est bien une clause pénale au sens de l'article 1226 du code civil.

Par application de l'article 1152 du code civil, la peine convenue peut être, même d'office, modérée ou augmentée, par la juridiction.

Les deux lots non acquis par les époux X. ont dû être remis à la vente. Le lot D101 a été vendu le 17 décembre 2003 au prix de 180.000 € au lieu de 171.500 € et le lot D06 a été vendu le 13 janvier 2004 au prix de 184.600 €, au lieu de 173.100 €.

La société CP fait valoir que, compte tenu des honoraires de négociation versées à la société de commercialisation, elle a obtenu une somme inférieure pour la vente du D101 que celle qui devait provenir de la vente aux époux X.

Le préjudice n'en reste pas moins très faible, alors que la société CP n'a eu aucune difficulté à vendre ces biens. Il en est résulté une simple gêne.

Il conviendra de réduire les pénalités prévues à 5.000 € par opération, soit 10.000 € en tout.

[minute Jurica page 8]

- Sur les demandes de dommages et intérêts, les dépens, les frais irrépétibles :

Les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive formées par les époux X. sont sans fondement alors que ce sont eux qui sont en faute.

Par équité, et au vu de la décision d'appel, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme partiellement le jugement rendu le 18 juin 2007 par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a débouté les époux X. de leur demande en dommages et intérêts,

Le réforme pour le surplus,

Dit que sur le montant total de 17.230 €, objet des dépôts de garantie de 8.655 € de 8.575 € découlant des contrats préliminaires des 3 avril et 21 mai 2003 conclus entre les époux X. et la société CP Sarl, un montant de 5.000 € par contrat, soit dix mille euros (10.000 €) sera attribué à cette société CP Sarl à titre de pénalité pour inexécution par les époux X. de leur obligation d'information sur leur refus de prêt,

Dit que le solde, soit sept mille deux cent trente euros 7.230 € (3.655 € + 3.575 €) sera remis aux époux X.,

Dit que Maître L., notaire, ès qualités de séquestre, est autorisé à se démettre de ces fonds dans les conditions susvisées,

Dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles et ses dépens, tant de première instance que d'appel.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT