Présentation. Selon l’art. 1601-1 C. civ. (L. n° 67-547 du 7 juill. 1967), dont le texte est repris à l’art. L. 261-1 C. constr. hab., « la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. [alinéa 1] Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. [alinéa 2] ».

La vente à terme est définie par l’art. 1601-2 C. civ. (L. n° 67-3 du 3 janv. 1967 ; L. n° 67-547 du 7 juill. 1967), dont le texte est repris à l’art. L. 261-2 C. constr. hab., « la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente ».

La vente en l'état futur d'achèvement est définie par l’art. 1601-3 C. civ. (L. n° 67-3 du 3 janv. 1967), dont le texte est repris à l’art. L. 261-3 C. constr. hab., « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. [alinéa 1] Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. [alinéa 2].

Domaine de la protection. Les ventes d’immeuble à construire présentent deux particularités qui sont parfois invoquées pour écarter ce contrat du champ d’application de la protection contre les clauses abusives (sur l’argument ancien et inopérant selon lequel le droit de la consommation ne concernerait pas les immeubles, V. Cerclab n° 5840 et n° 5842).

* Influence de la nature authentique du contrat. Le caractère abusif d’une clause peut être examiné par le juge, même si le contrat a été conclu par acte authentique (arg., art. L. 212-1 C. consom., alinéa 6, reprenant celles de l’ancien art. L. 132-1, al. 4, C. consom. : « ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat »). V. en ce sens les décisions citées ci-dessous et plus généralement Cerclab n° 5836. § V. cependant en sens contraire : CA Douai (ch. 1 sect. 1), 5 septembre 2011 : RG n° 10/04822 ; Cerclab n° 3455 (arrêt examinant le caractère abusif de la clause insérée dans le contrat sous seing privé de réservation, mais refusant de le faire dans le contrat de vente d’immeuble à construire au motif que « cette clause insérée dans un acte authentique échappe à l'application de l'[ancien]art. L. 132-1 C. consom. »), sur appel de TI Lille, 7 mai 2010 : RG n° 11-10-000576 ; Dnd.

* Existence d’une réglementation spéciale. Certaines décisions évoquent l’existence de la réglementation spécifique dans le Code de la construction et de l’habitation (sur cette question, V. plus généralement Cerclab n° 5840). V. par exemple : CA Versailles, 13 septembre 2002 : RG n° 2001-196 ; Cerclab n° 1720 (résumé ci-dessous), sur appel de TI Ecouen, 21 novembre 2000 : Dnd. § N.B. L’argument est discutable s’il est envisagé de façon globale ; en revanche, l’appréciation du déséquilibre se fait nécessairement en tenant compte des règles spéciales, a fortiori si elles sont d’ordre public.

A. FORMATION ET CONTENU DU CONTRAT

Contrat préliminaire à la vente d’immeuble à construire. L’art. R. 261-30 C. constr. habit. prévoit que le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de l’acte ; n’encourt pas la sanction prévue par l’ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom., dès lors que les dispositions du Code de la Construction et de l’habitation susvisées dérogent aux dispositions tout à fait générales de l’art. L. 132-1 [212-1] C. consom., la clause de l’acte de vente précisant que pour le cas ou le projet d’acte de vente n’a pas été envoyé au moins un mois avant la date de la vente, l’acquéreur dispense le vendeur d’attendre l’expiration du délai prévu. CA Versailles, 13 septembre 2002 : RG n° 2001-196 ; Cerclab n° 1720, sur appel de TI Ecouen, 21 novembre 2000 : Dnd.

N’est pas abusive au sens de l’art. L. 132-1 [212-1] C. consom. la clause d’un contrat préliminaire de vente en l'état de futur achèvement portant sur une maison individuelle prévoyant que lorsque l'une des parties refuse d'exécuter ses obligations contractuelles, après mise en demeure restée infructueuse et alors que toutes les conditions relatives à l'exécution des obligations contractuelles sont remplies, cette partie devra verser 5 % du prix de vente TTC à titre de la clause pénale qui, selon l’arrêt, ne se confond pas avec l'attribution au vendeur du dépôt de garantie (également de 5 %) qui n'est que la contrepartie de l'immobilisation initiale du bien. CA Lyon (8^e ch.), 18 décembre 2012 : RG n° 11/06074 ; Cerclab n° 4088 (clause ne correspondant pas, au surplus, aux clauses visées par l'art. R. 132-1 [R. 212-1] C. consom. ; acheteurs se désistant après réception du projet d’acte authentique de vente en raison de leur divorce ; situation que le vendeur a refusé d’analyser comme un motif légitime de renonciation), sur appel de TGI Lyon (1^re ch.), 30 mars 2011 : RG n° 09/12847 ; Dnd (réduction de la clause pénale).

Contrat de réservation : clause autorisant une « vente en bloc ». N'est pas de nature à prévoir « un engagement ferme du consommateur, alors que l'exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté » au sens de l’art. R. 212-2 1° C. consom., la clause d’un contrat de réservation qui accorde au promoteur, dans le cadre de sa commercialisation, le droit de proposer à des investisseurs et/ou bailleur social, la « vente en bloc » de tout ou partie de l’opération, dans la mesure où la décision de vendre en un seul lot dépend également d’une proposition d’achat par un tiers au contrat de réservation, ce qui constitue un évènement extérieur à la seule volonté du réservant. TJ Nanterre (2^e ch.), 26 juin 2025 : RG n° 22/09761 ; Cerclab n° 24347 (contrat de réservation d’un immeuble à construire ; clause ne prévoyant que la restitution du dépôt de garantie dans un délai de quatre mois sans aucune indemnité).

Cette clause ne crée pas de déséquilibre significatif au sens de l’art. 1171 C. civ., dès lors que le coût de la réservation supporté par le réservataire était fixé à la somme de 1.500 euros, soit l’équivalent de 0,71 % du prix de vente fixé à 210.000 euros, ce qui apparaît modeste, étant précisé que l’acheteur devait financer le paiement du prix au moyen d’un apport personnel d’un montant de 40.000 euros et qu’en outre, ce dépôt de garantie a été restitué dans un délai de quatre mois, ce qui n’est pas déraisonnable. TJ Nanterre (pôle civ. 2^e ch), 26 juin 2025 : RG n° 22/09761 ; Cerclab n° 24347 (contrat de réservation de vente d’immeuble à construir.).

N.B. Les fondements juridiques du raisonnement suivi par la décision sont contestables. Le jugement est rendu au visa, dans cet ordre, des art. 1170 et 1171 C. civ., puis L. 212-1, R. 212-1 et 2 C. consom. Il qualifie en premier lieu le promoteur réservant de professionnel et le réservataire de consommateur avant d’estimer qu’« il n’est pas démontré qu’il avait la possibilité de négocier le contenu de ce contrat proposé par un professionnel de l’immobilier, étant relevé que de nombreuses clauses types y sont stipulées » et qu’il « y a donc lieu de retenir qu’il s’agit d’un contrat d’adhésion », alors que cette condition n’est pas requise par l’art. L. 212-1 C. consom. Ensuite, le jugement estime que la clause n’est pas présumée abusive au sens des art. R. 212-1 et 2 C. consom., pour en conclure que « de ce fait, son caractère abusif ne saurait être retenu », ce qui est ici encore inexact puisque le tribunal aurait dû examiner dans ce cas le déséquilibre significatif sur le fondement direct de l’art. L. 212-1, alors qu’il effectue finalement cet examen dans le cadre de l’art. 1171 C. civ.

Contrat accessoire imposé de services. Annulation pour erreur d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’une résidence pour seniors, en raison de la nécessité de conclure un contrat de prestations de services accessoire, dont le prix n’était pas indiqué au moment de la vente, en violation des art. L. 342-2 CASF, 1602 C. civ. et L. 111-1 C. consom. (dans sa rédaction en vigueur), alors que le coût de contrat était déterminant pour l’acheteuse qui disposait de 1.143 euros de revenus, alors que le prestataire lui réclamait 890 euros par mois. CA Grenoble (1^re ch. civ.), 10 juin 2014 : RG n° 11/05107 ; Cerclab n° 4828 (arrêt écartant le dol du vendeur, faute d’un comportement délibéré, le prix ayant été fixé par le prestataire après la vente), sur appel TGI Grenoble, 22 septembre 2011 : RG n° 11/00776 ; Dnd.

VEFA relevant du dispositif fiscal dit « Demessine ». Pour l’information sur les risques, V. une décision écartant le caractère abusif d’une mention de la documentation informative : la phrase contenue dans la brochure remise par la banque selon laquelle « le choix de l'exploitant n'est pas neutre dans le succès de votre opération d'investissement. Veillez à vous assurer de la capacité financière de cet exploitant » n’est pas une clause, la brochure remise n'étant pas un document contractuel, mais une étude réalisée à la demande des investisseurs, la banque mettant l'accent sur l'importance de l'exploitant et invite l'investisseur à s'assurer de sa capacité financière. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 17 novembre 2020 : RG n° 19/00410 ; arrêt n° 498 ; Cerclab n° 8670 (vente en l’état futur d’achèvement, s’inscrivant dans une opération d’investissement relevant du dispositif fiscal dit « Demessine »), sur appel de TGI Niort, 17 décembre 2018 : Dnd. § N.B. Selon l’arrêt, « il est de droit constant qu'en matière d'investissement, de placement une corrélation doit exister entre la documentation publicitaire remise et les caractéristiques de l'investissement. L'information doit mentionner les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux placements choisis, risques qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés. L'information donnée ne doit pas laisser croire en l'existence d'une garantie illusoire. » L’arrêt estime que la banque, au stade préalable où elle intervenait, a donné des informations assez précises sur l'opération, sur les conditions qui devaient être réunies pour pouvoir bénéficier en particulier des avantages fiscaux en attirant l'attention de ses clients sur plusieurs questions sensibles, le court délai pour signer un bail, la durée de l'engagement de location, la nécessité de poursuivre les engagements pris dans la durée pour pouvoir conserver le bénéfice des avantages fiscaux. L’arrêt retient en revanche la responsabilité de l'agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placements, qui a fourni des éléments relevant plus de la publicité que d’une information objective.

Contrat accessoire imposé de mandat pour la réception. N'est pas abusive la clause prévoyant que les acheteurs d’un appartement en état futur d'achèvement donnent mandat au futur exploitant de la résidence en construction d’opérer la réception, dès lors qu’ils ont accepté l’opération et qu’ils n'ont d'ailleurs pas renoncé à leur droit, en qualité de propriétaire, de venir constater l'état de leur acquisition, un tel mandat étant visiblement mis en place pour éviter aux acheteurs un déplacement. CA Riom (3^e ch. civ. et com. réun.), 4 mai 2016 : RG n° 14/02672 ; Cerclab n° 5612 (absence, en outre, de preuve d’une quelconque manœuvre visant à les priver d'un droit ou à créer à leur encontre un déséquilibre significatif ; N.B. l’arrêt note par ailleurs que les acheteurs ont intenté une action contre leur mandataire, pour ne pas avoir dénoncé une non-conformité apparente), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 28 octobre 2014 : RG n° 13/01557 ; Dnd.

Condition d’octroi d’un prêt : délai d’information du réservant. Absence de caractère abusif de la clause subordonnant la récupération du dépôt de garantie à l’information du réservant par le réservataire, dans un délai de trente jours, du dépôt de la demande de prêt et de l’éventuel refus de ce prêt. CA Aix-en-Provence (1^re ch. B), 13 novembre 2008 : RG n° 07/12097 ; arrêt n° 2008/656 ; Cerclab n° 2221 (absence de déséquilibre significatif, en dépit du délai jugé court), sur appel de TGI Grasse, 18 juin 2007 : RG n° 667/07 ; Dnd.

Modification du contrat. Est abusive la clause d’un contrat de vente d’immeuble à construire, figurant dans l’acte authentique, aux termes de laquelle le vendeur se réserve expressément le droit de changer et modifier les prestations énumérées dans les documents descriptifs et éventuellement de les remplacer par des prestations d'un coût non supérieur et d'une qualité non inférieure à ce qui est prévu sans avoir besoin de l'accord de l’acheteur. TGI Marseille, 8 octobre 2013 : RG n° 11/11964 ; Dnd (remplacement des garde-corps prévus par des garde-corps en béton), sur appel CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 18 décembre 2014 : RG n° 13/22404 ; arrêt n° 2014/513 ; Cerclab n° 4964 (problème non examiné ; avant dire droit sur la prescription)

V. cependant en sens contraire : absence de caractère abusif de la clause permettant au vendeur en l’état futur d’achèvement de remplacer tous matériaux, matériel et fourniture prévus par tout autre de son choix, équivalent en prix et qualité, lorsque l'approvisionnement du chantier aura été rendu difficile ou lorsqu'il est imposé pour des raisons techniques ou de sécurité, dès lors que cette clause suppose la réalité d'une nécessité technique. CA Versailles (4^e ch.), 9 janvier 2006 : RG n° 04/03565 ; Cerclab n° 2531 (vente d’immeuble à construire ; remplacement de la structure de certains éléments pour alléger la construction et faciliter l’usage d’un parking), sur appel de TGI Chartres, 19 novembre 2003 : RG n° 99/03694 ; Dnd.

En matière de vente d'immeubles à construire, compte tenu des risques d'erreur de conception et d'exécution liés à la nature d'une telle opération, une clause de modification unilatérale n’est pas susceptible de créer un déséquilibre financier significatif, dès lors que la tolérance de surface n'est pas excessive. CA Aix-en-Provence (3^e ch. A), 7 juin 2018 : RG n° 16/11129 ; arrêt n° 2018/165 ; Cerclab n° 7594 (vente en l’état futur d’achèvement avec parkings ; clause prévoyant des marges techniques de tolérance de 5 % ; clause analysée sous l’angle de l’art. R. 132-1-3° C. consom.), sur appel de TGI Marseille, 26 avril 2016 : RG n° 12/00897 ; Dnd. § V. aussi ci-dessous C. sous l’angle de la responsabilité du vendeur.

V. pour l’hypothèse, reprochant à l’arrêt frappé de pourvoi de ne pas avoir examiné d’office si la clause donnant par avance mandat au promoteur vendeur de déposer toute demande de permis de construire modificatif n’était pas abusive. Cass. civ. 3^e, 23 janvier 2020 : pourvoi n° 19-11863 ; arrêt n° 26 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 8319 (4^e moyen subsidiaire, 2^e branche : moyen non examiné apparemment en raison d’une irrecevabilité de la demande valablement critiquée par la deuxième branche – action intentée par un membre d’un ASE et non par l’association elle-même), cassant partiellement sur un autre point sans renvoi CA Aix-en-Provence, 6 décembre 2018 : Dnd.

Modification dans l’acte authentique par rapport au contrat de réservation. Application stricte de la clause stipulant qu’en cas de contradiction entre le contrat préliminaire de réservation et les dispositions de la vente, vendeur et acquéreur conviennent expressément que seules les dispositions de la présente vente prévaudront, celles-ci constituant seules la loi des parties. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 8 septembre 2023 : RG n° 20/07066 ; Cerclab n° 10477 (acheteurs se plaignant d’une orientation différente de leurs appartements au regard des contrats de réservation, qui stipulaient que les plans annexés n’étaient pas des documents contractuels), sur appel de TGI Bobigny, 14 juin 2018 : RG n° 15/08482 ; Dnd.

Comp. sous l’angle de l’obligation d’information : l’acheteur n’ayant pas été régulièrement informé lors de la signature du contrat de réservation que son fonds serait soumis à une servitude de passage au profit du fonds voisin, la servitude imposée par le PLU et introduite dans l’acte notarié ne peut être considérée comme une « modification nécessaire à la réalisation de l'ensemble immobilier » autorisée par le contrat de réservation, alors que les exigences du PLU étaient connues antérieurement à sa conclusion. CA Lyon (1^re ch. civ. B), 28 mai 2019 : RG n° 18/05503 ; Cerclab n° 7987 (conséquence : exercice justifié du droit de rétractation et impossibilité d’appliquer la clause pénale ; N.B. l’acheteur invoquait le caractère abusif de la clause, au regard de l’art. R. 132-1-3° C. consom., sans que la cour évoque ce fondement, la qualité de professionnel du vendeur n’étant pas précisée), sur appel de TGI Saint-Étienne (1^re ch. civ.), 3 juillet 2018 : RG n° 16/01640 ; Dnd.

B. OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR

Prise en charge des taxes et contributions (vente à terme). L’obligation contractuelle pesant sur l’acquéreur d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente à terme de rembourser le vendeur du coût des taxes et contributions afférentes à ce bien et ainsi d’en supporter la charge ne cause aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des cocontractants et ne confère aucun avantage excessif au vendeur compte tenu du caractère rétroactif du transfert de propriété prévu par l’art. 1601-2 C. civ. CA Paris (8^e ch. A), 4 février 1997 : RG n° 95/26369 ; Cerclab n° 1323 ; Juris-Data n° 020667 (récupération de la taxe foncière due après le délai de quinze ans d’exonération), infirmant TI Étampes, 22 août 1995 : RG n° 19400185 à 19400188 ; Cerclab n° 61 (décision ayant interprété de façon restrictive la clause, en faveur du consommateur, pour considérer que la taxe foncière n’y figurait pas). § Dans le même sens : CA Paris (2^e ch. B), 31 mai 2001 : RG n° 1999/19151 et n° 2000/13791 ; Cerclab n° 916 ; Juris-Data n° 149799 (si, selon un arrêt du Conseil d'État du 2 juillet 1990, le vendeur est assujetti à la taxe foncière jusqu'au transfert de propriété, les parties peuvent contractuellement décider que l'acquéreur sera tenu de rembourser au vendeur la taxe foncière, une telle clause ne causant aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et ne conférant aucun avantage excessif au vendeur en raison du caractère rétroactif du transfert de propriété), sur appel de TGI Paris (2^e ch. 2^e sect.), 27 mai 1999 : RG n° 98/9189 ; Dnd - CA Paris (2^e ch. A), 23 octobre 2001 : RG n° 1999/14007 ; Cerclab n° 912 ; Juris-Data n° 156844 (si le redevable de l'impôt a été clairement identifié par l'instruction du 4 octobre 1991 précisant qu'il convenait désormais d'assujettir le vendeur à la taxe foncière et à ses taxes annexes jusqu'au transfert de propriété, il n'a pas été édicté pour le vendeur d'interdiction de demander par application d'une clause contractuelle, le remboursement de la taxe à l'acquéreur ; le fait que tous les contrats proposés par le vendeur soient identiques ne confère pas pour autant un caractère abusif à cette clause ; le remboursement est justifié par la rétroactivité du transfert de propriété, même si l’arrêt constate aussi que la clause ne saurait jouer que pour des frais effectivement exposés par le vendeur), confirmant TGI Meaux (1^re ch.), 15 avril 1999 : RG n° 1997/02439 ; Dnd.

Clauses de révision de prix. La clause de révision de prix, prévue par l'art. L. 261-11-1 C. constr. habit., associée à celle de report de livraison n’est pas abusive dès lors que l'indice de référence échappe à la maîtrise du vendeur et peut connaître tout autant une hausse qu'une baisse de son cours. CA Douai (ch. 1 sect. 1), 5 septembre 2011 : RG n° 10/04822 ; Cerclab n° 3455 (existence de hausses et de baisses constatée par l’arrêt), sur appel de TI Lille, 7 mai 2010 : RG n° 11-10-000576 ; Dnd.

Date de paiement du prix. V. pour l’hypothèse et les arguments évoqués par les parties : clause d’un contrat de vente d’un emplacement de parking à construire, imposant le paiement immédiat de la totalité du prix, indépendamment de l’état d’avancement de la construction, alors que le vendeur remet au préalable à l’acheteur une garantie bancaire de nature à couvrir les sommes auxquelles il pourrait prétendre du fait de la non-exécution ou d’une mauvaise exécution du contrat. CJCE (5^e ch.), 1^er avril 2004, Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. / Hofstetter : Aff. C-237/02 ; Rec. p. I‑3403 ; Cerclab n° 3940 ; Procédures 2004, n° 7, p. 21, note Nourrissat ; Juris-Data n° 246399 (cour refusant de trancher et renvoyant au juge national). § Arguments du professionnel (point n° 16) : 1/ le paiement anticipé est compensé par la garantie bancaire, qui assure la restitution des montants payés, tant en cas de non-exécution qu’en cas d’exécution défectueuse, et ce même dans l’hypothèse d’une insolvabilité du constructeur ; 2/ si la clause inverse l’ordre des prestations par rapport à la règle supplétive de l’art. 641 du BGB [Code civil allemand], le paiement anticipé permet d’éviter le recours à l’emprunt et donc de diminuer le prix. § Arguments du consommateur (point n° 17) : 1/ la clause correspond à l’annexe 1.b), sur les clauses exonératoires et 1.o), sur la perte de l’exception d’inexécution ; 2/ la clause est contraire à la règle selon laquelle les prestations réciproques doivent s’exécuter de manière simultanée et viole l’« égalité des armes » entre les parties contractantes, qui serait rompue au détriment du consommateur, dont la position serait affaiblie de manière significative notamment dans l’éventualité d’un litige au sujet de l’existence de vices de construction).

Sanction des retards de paiement. Application stricte du contrat prévoyant expressément un intérêt de 1 % par mois de retard en cas de non-paiement, étant rappelé que le taux prévu n'excède pas 1 % par mois, conformément à l'art. R. 261-14 CCH, et qu'il n'est pas démontré qu'il serait manifestement excessif. CA Paris (pôle 4 ch. 6), 30 juin 2023 : RG n° 20/17111 ; Cerclab n° 10572 (la clause prévoyait que la constatation de l’achèvement entraînait, qu’elle soit assortie de réserves ou pas, la remise des clés et l’exigibilité du solde du prix de 5 % ; selon l’arrêt, les acheteurs ne pouvaient, compte tenu de cette clause, invoquer l’exception d’inexécution ; N.B. la recherche d’un déséquilibre aurait plutôt conduit à rechercher si le déséquilibre ne provenait pas, justement, de la perte de l’exception d’inexécution, notamment si des travaux de reprises étaient nécessaires), sur appel de TJ Bobigny, 28 septembre 2020 : RG n° 16/04159 ; Dnd - CA Paris (pôle 4 ch. 6), 30 juin 2023 : RG n° 20/17723 ; Dnd (idem, dans le cadre d’un litige concernant le même programme immobilier), sur appel de TJ Paris, 13 novembre 2020 : RG n° 16/05443 ; Dnd. § La pénalité de 1 % par mois en cas de retard de paiement des acquéreurs, dès lors que cette pénalité n’est aucunement abusive dans son principe, car relevant de la liberté contractuelle sous la réserve qui suit, ne créant aucun déséquilibre significatif et ne s’affranchissant d’aucune règle d’ordre public, peu important qu’aucun dispositif similaire ne sanctionne un éventuel retard de livraison dont les conséquences peuvent toujours être réparées, sous le contrôle du juge, en fonction des justifications produites. TJ Bordeaux (7^e ch. civ.), 17 janvier 2024 : RG n° 20/02735 ; Cerclab n° 10663 (clause n’excédant pas le taux maximum de 12 % l’an fixé par l’art. R. 261-14 CCH ; admission du caractère excessif de cette pénalité, au regard de la très faible inflation ayant existé jusqu’à l’été 2021 et restant démesuré pour la période postérieure puisqu’il correspond au double du taux d’inflation).

Accès aux locaux pour la réalisation des travaux correctifs. Absence de caractère abusif de la clause, justifiée, par laquelle « l'acquéreur autorise expressément à pénétrer dans les locaux, même en son absence, après un délai de prévenance d'au moins 10 jours... pour effectuer les travaux de levée de réserves ou de réparation des désordres, procéder à tous réglages, toutes reprises et contrôle... ». CA Versailles (3^e ch.), 4 avril 2013 : RG n° 11/03332 ; Cerclab n° 4398 (vente en l’état futur), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 3 février 2011 : RG n° 10/4865 ; Dnd. § Sur la solution inverse pour la suite de clause exonérant le vendeur pour les troubles de jouissance en résultant, V. ci-dessous.

C. OBLIGATIONS DU VENDEUR

Responsabilité du vendeur : caractéristiques du bien et garantie de contenance. Dès lors que les acheteurs ont signé l'acte de vente notarié « lecture faite », ils ne peuvent prétendre, en l’absence de preuve qu'ils aient été empêchés, au moment de la signature de l'acte, par des manœuvres voire une mise en scène, de procéder à une lecture complète de l'acte de vente qu'ils n'étaient nullement obligés de signer s'ils considéraient à l'issue, que l'appartement ne correspondait pas à leur contrat de réservation, prétendre avoir commis une erreur sur la contenance, par rapport au contrat de réservation, dès lors que la superficie était clairement mentionnée dans l’acte. CA Aix-en-Provence (1^re ch. B), 13 mars 2014 : RG n° 13/01622 ; arrêt n° 2014/166 ; Cerclab n° 4723 (vente en l’état futur d’achèvement après un contrat de réservation ; rejet par la cour de l’action des acheteurs fondée sur un dol, ces derniers visant aussi les art. L. 132-1 [L. 212-1] C. consom. et R. 132-1 [R. 212-1] C. consom. pour des raisons impossibles à préciser compte tenu de la motivation de l’arrêt ; absence de manquement du notaire à son obligation d’information), sur appel de TGI de Draguignan, 6 décembre 2012 : RG n° 09/04968 ; Dnd.

Un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ne contenant aucune stipulation relative à la hauteur sous plafond, les acheteurs se prévalent à juste titre d'une non conformité aux dispositions de l'art. R. 111-2 C. constr. hab., ainsi qu'au règlement sanitaire départemental adopté par arrêté préfectoral du 10 avril 1980 prévoyant que la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,30 mètres, sans que le vendeur puisse se prévaloir des stipulations mentionnées sur le plan annexé à l'acte notarié prévoyant que les retombées, soffites, encoffrement, faux plafond, canalisations, radiateurs ou convecteurs ne figurent pas sur les plans et « ne pourront justifier de quelconques réclamations ultérieures », ces stipulations se heurtant manifestement à l'interdiction des clauses abusives. CA Lyon (1^re ch. civ. sect. B), 14 janvier 2014 : RG n° 13/05531 ; Cerclab n° 4661, sur appel de TGI Lyon (réf.), 13 mai 2013 : RG n° 13/00940 : Dnd.

* Clauses de tolérance. Est abusive la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant qu'une tolérance de 5 %, en plus ou en moins, sera admise dans l'exécution des travaux par rapport aux cotes des plans, et que dans cette limite aucune réclamation ne sera prise en considération, étant entendu que ces surfaces seront appréciées globalement et non pièce par pièce, dès lors qu’elle permet d’une part au vendeur de modifier unilatéralement les caractéristiques du bien à livrer, une modification des cotes des plans pouvant entraîner non seulement une diminution de surface, mais pouvant avoir aussi une incidence sur la distribution des pièces, leur configuration, leur destination et leur usage, sans que ces modifications soient justifiées par les caractéristiques techniques du bâtiment et qu'elle autorise d’autre part le vendeur-constructeur à livrer un bien d'une surface inférieure sans indemnisation. CA Nancy (1^re ch. civ.), 12 avril 2011 : RG n° 10/517 et 09/01330 ; arrêt n° 11/01176 ; Cerclab n° 2961 (violation des art. R. 132-2 [R. 212-2] et R. 132-1 R. 212-1] C. consom.), confirmant sur ce point TGI Nancy, 22 février 2010 et TGI Nancy, 14 mai 2009 : RG n° 08/02733 ; Dnd.

V. cependant en sens contraire : si l'obligation pour le vendeur en l’état futur d’achèvement, de livrer un appartement conforme à celui qu'il s'est engagé contractuellement à construire, est une obligation de résultat et si toute clause limitant cette obligation essentielle du contrat de vente est donc d'interprétation stricte, n’est pas abusive la clause prévoyant qu’une tolérance de 5 % sera admise dans l'exécution des travaux par rapport aux cotes des plans. CA Versailles (3^e ch.), 24 janvier 2013 : RG n° 08/09085 ; Cerclab n° 4185 (N.B. : l’arrêt constate aussi que la clause contient en l’espèce une double limite, à savoir être justifiée par des impératifs techniques ou administratifs et ne concerner que la superficie globale de l’appartement, sans qu’il soit possible d’apprécier si cette double condition influe sur l’absence de caractère abusif ou, solution apparemment la plus probable, si elle ne concerne que l’application de la clause), sur appel de TGI Versailles (4^e ch.) 13 novembre 2008 : RG n° 05/9759 ; Dnd. § En matière de vente d'immeubles à construire, compte tenu des risques d'erreur de conception et d'exécution liés à la nature d'une telle opération, dès lors que la tolérance de surface n'est pas excessive, il ne s'agit pas d'une modification unilatérale susceptible de créer un déséquilibre financier significatif, la clause prévoyant des marges techniques de tolérance de 5 % est donc licite. CA Aix-en-Provence (3^e ch. A), 7 juin 2018 : RG n° 16/11129 ; arrêt n° 2018/165 ; Cerclab n° 7727 (rejet du moyen de l’acheteuse fondé sur l’anc. art. R. 132-1-3° C. consom.), sur appel de TGI Marseille, 26 avril 2016 : RG n° 12/00897 ; Dnd.

V. aussi ci-dessous, sous l’angle des clauses de modification unilatérale et par exemple : CA Aix-en-Provence (3^e ch. A), 7 juin 2018 : RG n° 16/11129 ; arrêt n° 2018/165 ; Cerclab n° 7594 (résumé ci-dessus, clause non abusive).

Responsabilité du vendeur : notion d’achèvement de l’immeuble. N’est pas abusive la clause de définition de l'achèvement de l'ouvrage qui reprend la définition légale de l'art. R. 261-1 CCH et conduit à déterminer la réalisation de cet événement au regard de différents facteurs contenus dans la notion de « destination » de l'ouvrage, telles effectivement que la situation et la catégorie de l'immeuble. CA Douai (ch. 1 sect. 2), 19 mars 2013 : RG n° 11/00691 ; Cerclab n° 4349 (l'achèvement conditionnant la livraison n'est pas laissé à la seule volonté du promoteur ; les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments d'équipement impropres à leur utilisation), sur appel de TGI Lille, 17 janvier 2011 : RG n° 09/04077 ; Dnd.

Si l’art. L 261-11 CCH impose qu'un délai de livraison soit spécifié dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, force est de relever qu'un manquement à cette obligation conduit à la nullité du contrat de vente, prétention jamais émise par les appelants qui n'ont, au surplus, jamais entendu agir en responsabilité contre le notaire pour une rédaction non sécurisée de son acte. CA Aix-en-Provence (ch. 1-1), 5 mars 2025 : RG n° 21/01861 ; arrêt n° 2025/102 ; Cerclab n° 24988 (contrat prévoyant un délai d’achèvement des travaux, la livraison envisagée au contrat pour intervenir dans un deuxième temps, soit amiablement, soit par le biais de la désignation d'une personne qualifiée, sans être encadrée par un délai contractuel), sur appel de TGI Marseille, 17 décembre 2020 : RG n°15/03227 ; Dnd.

Responsabilité du vendeur : exonération pour les troubles de jouissance causés par l’exécution des travaux correctifs. Est abusive la clause exonérant le vendeur pour les troubles de jouissance imposés à l’acheteur lors de l’exécution des travaux de levée de réserves ou de réparation des désordres, dès lors que le vendeur d'immeuble à construire est tenu d'une obligation de résultat qui inclut la garantie de parfait achèvement et que l’application de cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif dans l'économie du contrat, puisque les malfaçons les plus importantes ne sont pas sanctionnées dans leurs conséquences invalidantes sur la jouissance du bien. CA Versailles (3^e ch.), 4 avril 2013 : RG n° 11/03332 ; Cerclab n° 4398 (arrêt réservant la levée d’une réserve mineure), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 3 février 2011 : RG n° 10/4865 ; Dnd.

Clause de renonciation à recours dans le procès-verbal de livraison. La clause de renonciation à recours figurant dans un procès-verbal de réception des travaux porte atteinte au droit fondamental de tout un chacun de faire valoir des griefs et de chercher à en apporter la preuve par tous moyens légalement admissibles, en cas de besoin par la recherche d'un arbitrage judiciaire ; elle doit être réputée non écrite, conformément par ailleurs aux dispositions de l’anc. art. R. 132-1-6° [R. 212-2-6°] C. consom. CA Riom (1^re ch. civ.), 14 décembre 2021 : RG n° 16/02252 ; arrêt n° 546 ; Cerclab n° 9312 (clause stipulant « Nota : Le client renonce à tous recours sur les délais, les pénalités et les prestations »), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 14 septembre 2016 : RG n° 15/02737 ; Dnd.

V. cep. : la réglementation sur les clauses abusives est bien applicable à un procès-verbal de livraison ; néanmoins, en l’espèce, l’acheteuse s’était plainte à plusieurs reprises des retards et elle avait été informée par le vendeur des causes de ceux-ci par un courrier du maître d’œuvre : elle était donc parfaitement informée que la société venderesse considérait n'avoir commis aucun manquement contractuel et qu'elle ne donnerait donc pas suite à sa demande indemnitaire et qu’en conséquence ; dès lors il convient de considérer que cette clause de renonciation n'a pas créé au détriment de l’acheteuse de déséquilibre significatif, mais qu'elle s'analyse comme un acte unilatéral par lequel cette dernière a manifesté sans équivoque son accord pour renoncer à agir contre la société venderesse afin d'obtenir des dommages et intérêts. CA Rennes (1^re ch.), 15 février 2022 : RG n° 19/07510 ; arrêt n° 53/2022 ; Cerclab n° 9412 (N.B. 1/ l’arrêt précise que l’acheteuse ne démontre pas que le vendeur avait conditionné la remise des clés à la signature d'une clause de renonciation et qu'elle a signé sans réserve le procès-verbal de livraison ; 2/ il constate aussi que cette renonciation litigieuse a manifestement été insérée dans les procès-verbaux de livraison d'autres acquéreurs mécontents, mais que pour autant, il ne s'agit pas d'une clause type de portée générale, en ce qu'elle est rédigée de manière circonstanciée, de sorte que l’acheteuse était en mesure d'en apprécier l'exacte portée et le cas échéant de la refuser), sur appel de TI Nantes, 25 octobre 2019 : Dnd. § N.B. L’art. R. 132-1-6° C. consom. ne laisse aucun pouvoir d’appréciation au juge et la solution ne peut se justifier que par une renonciation à un droit d’agir sur le fondement d’une législation d’ordre public, ce qui peut se concevoir dans un procès-verbal de livraison, postérieur à la conclusion du contrat. Néanmoins, il est facile de mesure l’extrême danger de cette pratique et le caractère assez irréaliste de la solution posée, dès lors que, lors de la réception, qui peut s’avérer longue et fatigante, le consommateur a son attention concentrée sur l’état matériel de l’immeuble et sur les réserves qui pourraient être faites à cet égard, et non sur la lecture de clauses qui risquent d’être noyées dans des conditions en petits caractères. Ensuite, l’arrêt surévalue la portée de l’information sur les causes du retard, rien n’établissant que le décompte fourni était exact, alors que par ailleurs la nécessité de maintenir un contrôle judiciaire est unanimement affirmé. Même après avoir reçu ces explications, l’acheteuse n’était pas en mesure de déterminer, par exemple, si le nombre de jours d’intempérie était justifié ou quelles étaient les causes des 66 jours d’injonctions administratives, lesquelles pouvaient très bien découler de manquements de la société venderesse. Le caractère conscient et équivoque, dès lors, se discute. Enfin, exiger de l’acheteuse qu’elle prouve que le vendeur a conditionné la signature du procès-verbal à l’acceptation de cette renonciation revient à lui demander une preuve impossible à rapporter en pratique.

D. DÉLAIS POUR AGIR

Dénonciation des non conformités apparentes. * Selon la rédaction actuelle de l’art. 1642-1 C. civil, telle qu’elle résulte de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (art. 109, intitulée - sic - loi « de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion »), « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

* Droit antérieur. L’ancienne rédaction de l’art. 1642-1 C. civil, découlant de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, disposait » le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ». Cette rédaction omettait d’évoquer les défauts de conformité apparents, ce qui les soumettait au droit commun, sauf à ce que le vendeur insère une clause réduisant ce delai. Ce qui soulevait dans ce cas la question du caractère abusif ou non de la clause abrégeant le délai.

V. écartant ce caractère abusif : les art. 1642-1 et 1648, alinéa 2, C. civ. dans leur version antérieure à la loi du 25 mars 2009, visant les vices de construction et non les défauts de conformité, la cour d’appel, qui a relevé que l’omission d’un balcon était une non-conformité immédiatement apparente, qui pouvait être constatée au premier coup d’œil sans qu’il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies et retenu qu’il n’était pas établi en quoi le délai d’un mois prévu par l’acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens supprimerait ou limiterait le droit à réparation du consommateur, a pu en déduire que la clause prévoyant ce délai n’avait pas un caractère abusif. Cass. civ. 3^e, 20 mars 2013 : pourvoi n° 12-11797 ; Cerclab n° 4358, rejetant le pourvoi contre CA Montpellier (1^re ch. sect. A1), 27 octobre 2011 : RG n° 10/3842 ; Cerclab n° 7317 (il n'est pas établi en quoi le délai d'un mois prévu à l'acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens livrés supprimerait ou réduirait le droit à réparation du consommateur ; en effet, l'omission d'un balcon est immédiatement apparente pouvant être constatée au premier coup d'œil sans qu'il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies), infirmant TGI Perpignan, 25 mars 2010 : RG n° 07/04344 ; Dnd (avant l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009, la prescription applicable aux non-conformités au moment de la réception et de la prise de possession était de 30 ans et la clause réduit significativement le droit à réparation tel qu'il existait lorsqu'elle a été signée). § Dans le même sens : ayant retenu qu’aucune règle d’ordre public n’interdisait aux parties liées par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement de fixer un délai pour agir en réparation des défauts de conformité apparents, la cour d’appel en a exactement déduit que la clause litigieuse n’était pas abusive. Cass. civ. 3^e, 9 juillet 2014 : pourvoi n° 13-21024 ; Cerclab n° 4852, rejetant le pourvoi contre CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 13 mai 2013 : RG n° 12/02049 ; arrêt n° 216 ; Cerclab n° 4475 (arrêt écartant le caractère abusif de la clause, au motif inopérant qu’elle ne heurte aucune disposition d’ordre public), sur appel de TGI Toulouse, 27 mars 2012 : RG n° 09/03418 ; Dnd. § N.B. Ces deux arrêts adoptent une motivation très contestable, puisque limiter la protection contre les clauses abusives aux clauses illicites revient à réduire à néant l’intérêt d’une telle protection (solution au demeurant tout à fait contraire à l’essentiel des décisions recensées sur ce site et à l’interprétation par la CJUE de la directive 93/13/CEE).

Dans le même sens pour les juges du fond : CA Metz (3^e ch.), 11 avril 2013 : RG n° 10/03279 ; arrêt n° 13/00279 ; Cerclab n° 4441, sur appel de TI Thionville, 27 juillet 2010 : RG n° 11-09-416 ; Dnd. § Pour des décisions appliquant ce type de clauses : CA Versailles, 9 septembre 2002 : Juris-Data no 187608 (soumission conventionnelle des non-conformités apparentes aux vices apparents ; application par voie de conséquence du régime de l'art. 1648, al. 2) - CA Aix-en-Provence, 30 avril 2008 : RG n° 07/17059 (est valable la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant que les non conformités apparentes doivent être dénoncées dans un délai d’un mois après la prise de possession) - CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 9 juillet 2015 : RG n° 13/22404 ; arrêt n° 2015/242 ; Cerclab n° 5209 (cette clause, qui place implicitement les non-conformités apparentes sous le même régime que les vices de construction apparents, n'a fait qu'anticiper la loi du 25 mars 2009, qui a assimilé les deux régimes en complétant les dispositions des articles 1642-1 et 1648 C. civ., et ne peut donc être qualifiée d'abusive ; remplacement sur les balcons d’une rambarde transparente, mentionnée dans les documents publicitaires et le premier contrat de réservation, par un garde-corps en béton non explicitement mentionné dans le second contrat de réservation, sans que le vendeur informe l’acheteur de cette modification), sur appel de TGI Marseille, 8 octobre 2013 : RG n° 11/11964 ; Dnd - CA Riom (3^e ch. civ. et com. réun.), 4 mai 2016 : RG n° 14/02672 ; Cerclab n° 5612 (contrat de réservation d'un appartement dans une vente en état futur d'achèvement ; absence de caractère abusif de la clause étendant aux non conformités apparentes le régime des vices de construction apparents qui ne fait que reprendre globalement les dispositions législatives contenues dans les art. 1642-1 et 1648 C. civ. qui ne peuvent être qualifiées de clauses abusives ; N.B. : 1/ l’arrêt ne répond pas véritablement à l’argument des acheteurs soutenant que le contrat ne relevait pas de la loi du 25 mars 2009 ; 2/ le contrat avait été conclu en octobre 2007, réitéré en juin 2008 et la livraison avait eu lieu en décembre 2009, au lieu du 4^e trimestre 2008 contractuellement prévu), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 28 octobre 2014 : RG n° 13/01557 ; Dnd. § Avant la loi du 25 mars 2009, les défauts de conformité au contrat relèvent de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, à l’exclusion des dispositions des art. 1642-1 et 1648 al. 2 C. civ. ; aucune règle d'ordre public n'interdit aux parties liées par un contrat de vente en l'état futur d'achèvement de fixer un délai pour agir en réparation des défauts de conformité apparents, les dispositions de l’art. 2254 C. civ. interdisant de réduire un délai de prescription à moins d'un an ayant été introduites par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 inapplicable à l'espèce ; dès lors que les acheteurs n'allèguent pas que la clause constitue une clause abusive au sens de l’ancien art. L. 132-1 C. consom., elle doit en conséquence recevoir application. CA Douai (ch. 1 sect. 2), 30 novembre 2017 : RG n° 16/01775 ; Cerclab n° 7277 (vente en l’état futur d’achèvement ; clause prévoyant un délai d’un mois pour signaler la non-conformité et de trois mois pour agir en justice), sur appel de TGI Lille, 24 février 2016 : RG n° 13/05527 ; Dnd. § N.B. En l’espèce, la clause était rédigée de la façon suivante : « toute contestation relative à la conformité des lots vendus avec les engagements pris par la partie venderesse devra être notifiée à cette dernière dans le délai d'un mois à compter de la prise de possession ; à défaut d'accord de la partie venderesse, toute action judiciaire relative au même objet devra être introduite dans le délai de 3 mois. » Or, cette rédaction ne précise pas de façon claire le point de départ du délai de trois mois. S’il s’agit de la prise de possession (solution apparemment retenue par l’arrêt), il faut souligner que l’accord du vendeur n’est enfermé dans aucun délai et qu’à la limite une réponse tardive ne peut laisser à l’acheteur que quelques jours pour agir. Il pourrait même être soutenu que l’écoulement du délai de trois mois sans réponse du vendeur manifeste le refus de celui-ci à son expiration, ce qui en fait supprime tout droit d’agir. L’existence d’un déséquilibre significatif était donc parfaitement soutenable, étant rappelé que depuis la jurisprudence Pannon de la CJUE, le juge à l’obligation de relever d’office le caractère abusif d’une clause qui résulte des éléments dans le débat. En l’espèce, la livraison a eu lieu le 15 janvier, les acheteurs ont dénoncé les non-conformités le jour-même, le vendeur y a répondu le 28 et les acheteurs ont agi en décembre de la même année, donc hors délai, mais l’exécution réelle du contrat et notamment la réponse rapide du vendeur sont sans influence directe sur l’appréciation du déséquilibre significatif.

En sens contraire : est abusive la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ayant pour effet de soumettre les non conformités apparentes à la livraison au même régime que les vices apparents de la construction, alors qu'ils relèvent dans les rapports entre l'acquéreur et le vendeur du droit commun de la responsabilité contractuelle. CA Paris (19^e ch. B), 4 février 2009 : RG n° 07/04101 ; Juris-Data n° 376644 ; Cerclab n° 2604 (clause imposant notamment que les non conformités apparentes soient dénoncés au vendeur dans les conditions, formes et délais prévus par l'art. 1642-1 à peine de déchéance pour l'acquéreur), sur appel de TI Évry, 1^re ch. A, 18 décembre 2006 : RG n° 04/01943 ; Dnd, cassé par Cass. civ. 3^e, 6 octobre 2010 : pourvoi n° 09-66521 ; Bull. civ. III, n° 178 ; Cerclab n° 2682 (en statuant ainsi, tout en relevant qu'aucun des désordres et non conformités ne portait atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage et sans retenir l'existence d'une faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé » les art. 1646-1 et 1641 C. civ.).