Extrait : « S'agissant de l'arriéré locatif, le premier juge a retenu avec pertinence que les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, au visa de l'article 220 du code civil qui dispose que les époux sont tenus solidairement pour toute dette ayant pour objet l'entretien du ménage jusqu'à la transcription au registre d'état civil du jugement de divorce. Il est rappelé que l'autorisation de résidence séparée accordée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de l'ordonnance de non-conciliation ne met pas fin à la solidarité prévue à l'article 220 du code civil. Surtout, M. Y. et Mme X. sont tous les deux signataires du bail qui comporte en son article 8 une clause de « solidarité et indivisibilité » aux termes de laquelle : « En cas de cotitularité du bail, chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l'un et à l'autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d'occupation, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat ». Ainsi, en vertu de ces dispositions contractuelles, M. Y. et Mme X., même séparés et en cours de procédure de divorce, sont tenus solidairement au paiement de toute dette contractée à l'occasion de ce contrat.

Dès lors, il est sans incidence que Mme X. ait quitté les lieux avant le premier incident de paiement dans la mesure où celle-ci n'a pas donné valablement congé, ni directement, ni par l'intermédiaire de son mari, ni que le juge aux affaires familiales ait dit dans le cadre de son ordonnance de non-conciliation que M. Y. supportera seul la charge locative, cette décision ne produisant d'effet qu'entre les époux et non à l'égard des créanciers, comme le bailleur. Au demeurant, le bailleur relève que M. Y. produit en cause d'appel le jugement de divorce rendu le 15 mai 2024 dont il résulte que Mme X. a été déboutée de sa demande tendant à ce que celui-ci supporte la totalité de la dette locative sans droit de récompense.

S'agissant des indemnités d'occupation, les parties ne remettent en définitive pas en question le fait que le bail s'est trouvé résilié à effet au 7 août 2021 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire, M. Y. et Mme X. étant dès lors tenus au paiement d'indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Il est observé que, si Mme X. demande certes dans le dispositif de ses conclusions que le bail soit résilié au 16 février 2021 en vertu du congé qu'aurait délivré en son nom M. Y., elle ne justifie par aucune pièce utile de l'existence de ce congé de sorte que cette date doit donc être écartée.

Certes, en principe, en cas de résiliation du bail, la cotitularité des époux ne s'étend pas à la dette née postérieurement, les indemnités d'occupation ayant un caractère quasi-délictuel incombant de ce fait au seul occupant effectif des lieux, sauf dette ménagère non invoquée en l'espèce. Cependant, il en va différemment en l'espèce du fait de l'existence de la clause de solidarité incluse au bail, telle qu'elle a été énoncée précédemment, laquelle vise les indemnités d'occupation et plus généralement toutes sommes mises à la charge des locataires en vertu du bail.

Mme X. soutient que cette clause serait léonine comme présentant un caractère abusif en ce qu'elle ne permettrait pas à la personne non fautive de se dégager de la solidarité prévue au contrat. Il est rappelé que la clause léonine est celle qui confère à un cocontractant un avantage excessif et engendre à l'égard d'une partie une inégalité significative. Pour apprécier si une clause est léonine, il convient d'évaluer le déséquilibre et d'apprécier s'il est excessif. Il a été jugé que ne constituait pas une clause abusive la clause prévoyant pour les copreneurs une solidarité continuant à produire ses effets pendant une durée minimum de trois années après la délivrance d'un congé par l'un d'entre eux (Civ. 3^e, 12 janvier 2017, n°16-10.324). Par analogie, il sera retenu que la clause de solidarité critiquée par Mme X. ne crée pas de déséquilibre excessif au profit du bailleur, d'autant plus que la colocataire ne justifie pas avoir notifié de congé, le bailleur se plaignant même de ne pas avoir été informé du fait que celle-ci ne résidait plus dans le logement. Dans ces conditions, ce moyen doit être écarté.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé des condamnations solidaires de M. Y. et de Mme X. au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

CHAMBRE CIVILE 1-2

ARRÊT DU 6 MAI 2025

 

RG. n° 24/00348 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WJKH. Code nac : 51A. CONTRADICTOIRE. Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 décembre 2023 par le Tribunal de proximité de RAMBOUILLET : RG n° 11-22-340.

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

 

APPELANTE :

Madame X. épouse Y.

née le [date] à [Localité 8] – [pays], [Adresse 1], [Localité 2], Représentant : Maître Carine DUCROUX de la SELEURL DUCROUX CARINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 373

 

INTIMÉS :

Monsieur Y.

né le [date]à [Localité 8] [pays], [Adresse 7], [Localité 6], Représentant : Maître Joseph LUBELO-YOKA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 541 - N° du dossier 643

SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE

N° SIRET : XXX, [Adresse 4], [Localité 5], Représentant : Maître Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 - N° du dossier 383096

 

Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 6 mars 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère chargée du rapport, en présence de Madame L. U., greffière en pré-affectation.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Mme Françoise DUCAMIN,

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Mme L. U.

 

Rappel des faits constants :

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2019, la société Fonds de Logement Intermédiaire (FLI), représentée par le CDC Habitat, a donné en location à Mme Y. née X. et à M. Y. un appartement de trois pièces, porte [Adresse 3], situé [Adresse 9] à [Localité 10] dans les Yvelines moyennant un loyer mensuel initial de 830,87 euros outre une provision sur charges de 104,32 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, la société FLI, représentée par CDC Habitat, a donné en location à Mme Y. et M. Y. un emplacement de stationnement n°305 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel initial de 51 euros, outre une provision pour charges de 4,13 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société FLI a fait délivrer aux locataires le 7 juin 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire des deux contrats pour une somme due en principal de 4.052,83 euros.

Faute de régularisation de l'arriéré locatif, la société FLI a assigné M. et Mme Y. devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet par actes de commissaire de justice délivrés le 22 juin 2022.

 

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, la société FLI a présenté les demandes suivantes :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux et leur résiliation à effet du 7 août 2021,

en conséquence,

- ordonner l'expulsion de M. et Mme Y. dans les 24 heures de la décision à intervenir, de leur personne et de leurs biens, et de tous occupants des lieux qui l'occupent sans droit ni titre et ce par toutes voies et moyens, même avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est,

- condamner solidairement M. et Mme Y. à lui payer la somme de 15 361,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, « décompte 4 052,88 euros et à compter de l'assignation pour le surplus » [sic],

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 7 août 2021 à une somme égale au montant du loyer et charges afférents au logement et au stationnement et révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement M. et Mme Y. au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle majorée jusqu'à leur départ effectif des lieux,

- condamner solidairement M. et Mme Y. à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l'article 514 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et Mme Y. à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et Mme Y. en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juin 2021 conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 12 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

- constaté l'acquisition des clauses résolutoires figurant dans les contrats de location du 9 novembre 2019 conclu entre la société FLI d'une part et M. et Mme Y. d'autre part concernant le logement porte [Adresse 3] situé [Adresse 9] à [Localité 10] dans les Yvelines et l'emplacement de stationnement situé à la même adresse, à la date du 7 août [sic],

- débouté la société FLI de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- ordonné à M. et Mme Y. de libérer les lieux et restituer les clés dans les 8 jours de la signification du jugement,

- dit qu'à défaut pour M. et Mme Y. d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société FLI pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné solidairement M. et Mme Y. à payer à la société FLI la somme de 32 785,40 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 052,88 euros à compter du 7 juin 2021 et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil,

- dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder à M. et Mme Y. des délais de paiement,

- condamné la société FLI à indemniser M. Y. à hauteur de 1.000 euros,

- ordonné la compensation entre la somme due par M. Y. au titre de la dette locative avec le montant des dommages-intérêts dus par la société FLI,

- condamné solidairement M. et Mme Y. à verser à la société FLI une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si les contrats s'étaient poursuivis, à compter de l'échéance de novembre 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

- débouté la société FLI de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- débouté M. Y. de sa demande de répartition de la dette locative à parts égales entre les époux,

- débouté Mme Y. de son appel en garantie à l'encontre de M. Y.,

- condamné in solidum M. et Mme Y. à payer à la société FLI la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que la décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter,

- dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Pour condamner M. et Mme Y. solidairement au paiement des arriérés locatifs et indemnités d'occupation, le premier juge a retenu que le bail prévoyait la solidarité des cotitulaires du bail à l'article 8 pour le logement mais également l'emplacement de stationnement qui suit le même régime, indépendamment du statut matrimonial des locataires, et que la clause de solidarité a une portée très large puisqu'elle s'applique non seulement aux loyers et charges mais également aux indemnités d'occupation.

 

La procédure d'appel

Mme Y. a relevé appel du jugement par déclaration du 12 janvier 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/00348.

En cours de procédure d'appel, Mme X. et M. Y. ont été expulsés du logement, suivant procès-verbal en date du 15 octobre 2024.

Par ordonnance rendue le 6 février 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et a fixé la date des plaidoiries au 6 mars 2025, dans le cadre d'une audience rapporteur.

Les conseils de Mme Y. et de la société FLI ont procédé au dépôt de leurs dossiers de plaidoiries sans se présenter à l'audience.

 

Prétentions de Mme X., colocataire appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 7 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Mme X. demande à la cour d'appel de :

- la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,

- déclarer le FLI et M. Y. mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :

. l'a condamnée solidairement avec M. Y. à payer à la société FLI la somme de 32 785,40 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse),

. a rejeté la demande de délais de paiement,

. l'a condamnée à verser à la société FLI une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si les contrats s'étaient poursuivis, à compter de l'échéance de novembre 2023 (la dette locative incluant les indemnités d'occupation dues jusqu'au 30 octobre 2023) et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

. l'a déboutée de son appel en garantie à l'encontre de M. Y.,

. l'a condamnée à payer à la société FLI la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. l'a condamnée aux dépens,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société FLI de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive,

en conséquence, statuant de nouveau,

à titre principal,

- fixer la date de résiliation du bail au 16 février 2021 (congé donné par M. Y. pour le compte des époux Y.),

- débouter la société FLI de sa demande de condamnation au titre des impayés de loyer, indemnité d'occupation et dommages-intérêts pour procédure abusive à son encontre,

- condamner M. Y. à prendre en charge seul la totalité de la dette locative, indemnités d'occupation et intérêts relatifs au bien sis [Adresse 9], [Adresse 3] à [Localité 10] dans les Yvelines depuis le 1er novembre 2020,

à titre subsidiaire,

- fixer la date de résiliation du bail au 7 août 2021, date de l'expiration du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- sa condamnation à l'arriéré locatif s'arrêtant au 7 août 2021,

- débouter le FLI de sa demande de condamnation au titre des indemnités d'occupation et dommages-intérêts pour procédure abusive à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

- condamner M. Y. à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais, dommages-intérêts qui pourraient être prononcées contre elle,

- lui accorder les plus larges délais de paiement,

- condamner in solidum M. Y. et la société FLI à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la société Carine Ducroux, avocat aux offres de droit.

 

Prétentions de la société Fonds de Logement Intermédiaire, bailleresse intimée et appelante à titre incident

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 22 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de ses moyens, la société Fonds de Logement Intermédiaire demande à la cour d'appel de :

- dire Mme Y. mal fondée en son appel,

- dire M. Y. mal fondé en son appel incident,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. Y. la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité, ordonné la compensation entre cette somme avec celles au paiement desquelles M. Y. est condamné au titre de la dette locative, et l'a déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

- l'infirmer en ces dispositions,

en conséquence, statuant à nouveau et y ajoutant,

- condamner solidairement Mme Y. et M. Y. à lui payer la somme de 45 178,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 28 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021 sur la somme de 4 207,48 euros et à compter de la saisine du tribunal de proximité de Rambouillet pour le surplus,

- condamner solidairement Mme Y. et M. Y. à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- débouter Mme Y. de toutes ses demandes,

- débouter M. Y. de toutes ses demandes,

très subsidiairement,

- confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. Y. la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité et ordonné la compensation entre cette somme et celles dues par M. Y. au titre de la dette locative,

- débouter M. Y. du surplus de ses demandes,

- condamner solidairement Mme Y. et M. Y. à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Mme Y. et M. Y. en tous les dépens de première instance et d'appel, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juin 2021 et les frais de la procédure d'expulsion.

 

Prétentions de M. Y., colocataire intimé et appelant à titre incident

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 5 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de ses moyens, M. Y. demande à la cour d'appel de :

à titre d'appel principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Mme X. solidaire de la dette des loyers et des indemnités d'occupation,

à titre d'appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société FLI à l'indemniser à hauteur de 1.000 euros,

statuant à nouveau,

- constater que le bailleur a délivré au preneur un logement indécent et impropre à l'usage pour lequel il était loué,

- constater que le bailleur n'a pas entretenu le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué,

- condamner la société FLI au paiement de la somme de 2 425 euros au titre du préjudice matériel qu'il a subi,

- condamner la société FLI au paiement de la somme de 24 600 euros au titre du préjudice moral qu'il a subi,

- ordonner la compensation des comptes le cas échéant,

- condamner la société FLI au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pénale [sic],

- condamner la société FLI aux entiers dépens.

 

MOTIFS DE L'ARRÊT :

Sur la solidarité des colocataires :

Mme X. critique le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la solidarité de ses engagements avec ceux de M. Y. et l'a donc condamnée à payer, solidairement avec son ex-mari, les arriérés locatifs ainsi que les indemnités d'occupation dus en vertu des contrats de location (logement et stationnement).

Mme X. explique qu'elle a quitté le logement le 16 septembre 2020 ainsi que l'a constaté le juge aux affaires familiales dans son ordonnance relative aux mesures provisoires du 10 février 2023, qu'elle a fait tout son possible pour que son époux quitte rapidement les lieux, ayant conscience que la situation financière de celui-ci ne lui permettait pas de se maintenir dans ce logement seul, que les impayés de loyers ont d'ailleurs débuté dès le mois de mars 2021 alors que M. Y. vivait seul dans le logement.

Elle reproche à M. Y., en occupant seul le logement et en signant le mandat de prélèvement à son seul nom le 22 octobre 2020, alors que ses revenus lui auraient permis de trouver sans difficulté un logement adapté à sa situation, d'avoir cherché sciemment à créer et accroître la dette locative à son préjudice et à celui de sa future ex-épouse, qu'en procédant de la sorte alors même qu'il connaissait la situation financière de sa conjointe, il a agi de pure mauvaise foi et doit donc être tenu seul au paiement de la dette litigieuse.

Mme X. considère qu'il ne peut lui être reproché un manque de diligences, celle-ci ayant à plusieurs reprises conseillé à son ex-mari de quitter le logement pour en trouver un moins coûteux, ni davantage de ne pas avoir répondu aux sollicitations de celui-ci alors même qu'elle ne les a jamais reçues et qu'elle n'avait pas connaissance des échanges entre son mari et le bailleur.

Mme X. se prévaut d'un congé du 16 février 2021 délivré par M. Y., émis au nom des deux époux en vertu du mandat tacite qui existe entre des époux communs de biens.

Elle soutient également que, nonobstant la cotitularité, le juge aux affaires familiales a, par ordonnance du 10 février 2023, ordonné que la charge locative soit réglée par M. Y. seul, même si, par jugement du 17 mai 2024 prononçant le divorce, le juge aux affaires familiales n'a pas tranché la question du présent litige, considérant ne pas être compétent pour statuer sur la liquidation du régime matrimonial. Elle déduit de ces deux décisions du juge aux affaires familiales qu'elle pouvait légitimement estimer que seul M. Y. était tenu de la dette locative à compter du 1er novembre 2020.

Elle soutient que la société FLI fait manifestement preuve de mauvaise foi en estimant ne pas avoir été informée de son départ, ainsi que de la résiliation du bail souhaitée par M. Y. et elle-même, qu'elle avait contacté le bailleur et que M. Y. avait également informé le bailleur du changement de relevé d'identité bancaire (RIB) pour que le loyer soit réglé sur un compte à son seul nom.

S'agissant du paiement d'une indemnité d'occupation, Mme X. soutient qu'elle ne peut être tenue au règlement puisqu'elle a pour cause le maintien fautif d'un des locataires dans le logement, lequel engage sa responsabilité personnelle.

Elle oppose encore que la clause du bail prévoyant la solidarité des colocataires, y compris pour les indemnités d'occupation, est léonine, qu'elle présente un caractère abusif en ce qu'elle ne permet pas à la personne non fautive de se dégager de la solidarité prévue au contrat.

La société FLI s'oppose à la demande de Mme X., comme le fait aussi M. Y.

Sur ce,

S'agissant de l'arriéré locatif, le premier juge a retenu avec pertinence que les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, au visa de l'article 220 du code civil qui dispose que les époux sont tenus solidairement pour toute dette ayant pour objet l'entretien du ménage jusqu'à la transcription au registre d'état civil du jugement de divorce.

Il est rappelé que l'autorisation de résidence séparée accordée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de l'ordonnance de non-conciliation ne met pas fin à la solidarité prévue à l'article 220 du code civil.

Surtout, M. Y. et Mme X. sont tous les deux signataires du bail qui comporte en son article 8 une clause de « solidarité et indivisibilité » aux termes de laquelle : « En cas de cotitularité du bail, chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l'un et à l'autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d'occupation, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat ».

Ainsi, en vertu de ces dispositions contractuelles, M. Y. et Mme X., même séparés et en cours de procédure de divorce, sont tenus solidairement au paiement de toute dette contractée à l'occasion de ce contrat.

Dès lors, il est sans incidence que Mme X. ait quitté les lieux avant le premier incident de paiement dans la mesure où celle-ci n'a pas donné valablement congé, ni directement, ni par l'intermédiaire de son mari, ni que le juge aux affaires familiales ait dit dans le cadre de son ordonnance de non-conciliation que M. Y. supportera seul la charge locative, cette décision ne produisant d'effet qu'entre les époux et non à l'égard des créanciers, comme le bailleur.

Au demeurant, le bailleur relève que M. Y. produit en cause d'appel le jugement de divorce rendu le 15 mai 2024 dont il résulte que Mme X. a été déboutée de sa demande tendant à ce que celui-ci supporte la totalité de la dette locative sans droit de récompense.

S'agissant des indemnités d'occupation, les parties ne remettent en définitive pas en question le fait que le bail s'est trouvé résilié à effet au 7 août 2021 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire, M. Y. et Mme X. étant dès lors tenus au paiement d'indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Il est observé que, si Mme X. demande certes dans le dispositif de ses conclusions que le bail soit résilié au 16 février 2021 en vertu du congé qu'aurait délivré en son nom M. Y., elle ne justifie par aucune pièce utile de l'existence de ce congé de sorte que cette date doit donc être écartée.

Certes, en principe, en cas de résiliation du bail, la cotitularité des époux ne s'étend pas à la dette née postérieurement, les indemnités d'occupation ayant un caractère quasi-délictuel incombant de ce fait au seul occupant effectif des lieux, sauf dette ménagère non invoquée en l'espèce.

Cependant, il en va différemment en l'espèce du fait de l'existence de la clause de solidarité incluse au bail, telle qu'elle a été énoncée précédemment, laquelle vise les indemnités d'occupation et plus généralement toutes sommes mises à la charge des locataires en vertu du bail.

Mme X. soutient que cette clause serait léonine comme présentant un caractère abusif en ce qu'elle ne permettrait pas à la personne non fautive de se dégager de la solidarité prévue au contrat.

Il est rappelé que la clause léonine est celle qui confère à un cocontractant un avantage excessif et engendre à l'égard d'une partie une inégalité significative. Pour apprécier si une clause est léonine, il convient d'évaluer le déséquilibre et d'apprécier s'il est excessif.

Il a été jugé que ne constituait pas une clause abusive la clause prévoyant pour les copreneurs une solidarité continuant à produire ses effets pendant une durée minimum de trois années après la délivrance d'un congé par l'un d'entre eux (Civ. 3^e, 12 janvier 2017, n°16-10.324).

Par analogie, il sera retenu que la clause de solidarité critiquée par Mme X. ne crée pas de déséquilibre excessif au profit du bailleur, d'autant plus que la colocataire ne justifie pas avoir notifié de congé, le bailleur se plaignant même de ne pas avoir été informé du fait que celle-ci ne résidait plus dans le logement.

Dans ces conditions, ce moyen doit être écarté.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé des condamnations solidaires de M. Y. et de Mme X. au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés.

 

Sur la garantie de Mme X. par M. Y. :

Mme X. critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de garantie.

Elle explique qu'avec son ex-mari, ils sont restés en relativement bons termes, qu'elle a quitté le domicile conjugal le 16 septembre 2020 et a pris un nouveau logement à [Localité 2] en octobre 2020, qu'elle a tenu informé son époux de toutes les étapes de son déménagement, lui précisant qu'elle récupérerait le restant de ses affaires en novembre et décembre 2020.

Elle soutient qu'elle a fait le nécessaire auprès du FLI pour que son mari reprenne le versement des loyers, tout en proposant à ce dernier son aide pour régler les loyers jusqu'à la fin de l'année 2020, date butoir qu'elle lui avait fixée pour quitter le logement, que c'est en toute confiance en son époux, compte tenu de leurs rapports cordiaux, qu'elle a accepté que celui-ci fasse les démarches pour rendre le logement et pour envoyer un congé.

Elle souligne que pendant la vie commune, tous les loyers ont été payés, qu'il n'existait pas encore de dette locative lors de son départ du logement.

Elle indique qu'elle ne souhaitait pas que son époux se retrouvât sans logement, que leur relation de confiance et de respect mutuel lui imposait de lui laisser un délai convenable afin de quitter le logement et de s'établir ailleurs selon ses moyens, qu'il s'est cependant maintenu dans les lieux malgré la connaissance de sa situation financière précaire et les encouragements de son épouse à les quitter.

Elle souligne les manquements de M. Y. envers le bailleur. Elle prétend qu'aucune information ne lui a été communiquée par le bailleur concernant l'évolution de la dette locative, qu'ainsi, elle ne pouvait pas s'apercevoir de l'augmentation substantielle de la dette engendrée par son mari.

Mme X. demande en conséquence que M. Y. soit condamné à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

M. Y. ne se prononce pas clairement sur cette demande de garantie.

Il indique seulement que le juge aux affaires familiales a motivé son ordonnance en application des dispositions de l'article 255-6 du code civil ainsi : « Il résulte de la lettre du texte précité et nonobstant la saisine pendante devant le juge de proximité que le juge de la mise en état peut désigner celui ou ceux des époux qui devront assurer le règlement provisoire de tout ou partie des dettes. Compte tenu des situations financières respectives des parties telles qu'exposées précédemment, il convient d'ordonner que la dette locative relative au domicile conjugal sera réglée par M. Y. à charge de créance dans le cadre des opérations de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des époux ».

Sur ce,

Pour débouter Mme X. de sa demande, le premier juge a, à juste titre, retenu que celle-ci n'avait fait aucun effort pour résilier le contrat de bail dont elle s'est désintéressée après avoir quitté les lieux tout en y maintenant des effets personnels, ne justifie d'aucun manquement contractuel de M. Y., jusqu'au 7 août 2021, ni d'aucune faute de nature à engager la responsabilité quasi-délictuelle de ce dernier, après cette date, à son égard, qui justifierait qu'il soit condamné à la garantir de toute condamnation à compter du 16 septembre 2020.

Il sera constaté que Mme X. ne présente pas davantage en cause d'appel de moyens utiles de nature à justifier son appel en garantie.

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande, par confirmation du jugement entrepris.

 

Sur les délais de paiement sollicités par Mme X. :

Mme X. demande les plus larges délais de paiement, concluant à l'infirmation du jugement qui les lui a refusés.

Elle explique qu'elle est à la recherche d'un emploi depuis novembre 2023, qu'elle perçoit des allocations de chômage de 1.066,09 euros par mois et souligne l'extrême importance de la dette locative.

Il est rappelé qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En l'espèce cependant, au vu des seuls éléments communiqués, Mme X. ne démontre pas être en capacité financière d'apurer la dette dans le délai de 24 mois.

En outre, force est de constater qu'elle a déjà bénéficié de fait de larges délais depuis le début de la procédure, délais qu'elle n'a pas mis à profit pour commencer à s'acquitter des sommes dues à l'amiable.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de délais de paiement, par confirmation du jugement entrepris.

 

Sur le trouble de jouissance invoqué par M. Y. :

M. Y. critique le jugement en ce qu'il ne lui a accordé qu'une somme de 1.000 euros en indemnisation du trouble de jouissance qu'il allègue avoir subi. Il sollicite l'allocation des sommes de 2 425 euros au titre de son préjudice matériel et 24 600 euros au titre du préjudice moral.

Au soutien de ses demandes, M. Y. explique qu'avant l'entrée en jouissance dans l'appartement [Adresse 3], le 9 novembre 2019, celui-ci avait fait l'objet, deux mois plus tôt, d'infiltrations en provenance de la toiture et de dégradations de la peinture au plafond, que les réparations n'ont jamais été effectuées laissant d'importantes infiltrations d'air, lui causant d'importants préjudices tenant à un niveau anormalement élevé de la consommation de chauffage, une faiblesse du débit d'eau sur l'ensemble des équipements sanitaires outre des gênes et troubles dans la vie quotidienne avec une incidence sur son état de santé.

La société FLI répond qu'elle n'a pas manqué à ses obligations de bailleur. Elle fait valoir qu'aussitôt informée des difficultés rencontrées par M. Y. dans son logement, pour la première fois au mois de novembre 2021, et relativement au seul problème lié au débit d'eau, elle a fait le nécessaire pour qu'il y soit remédié et, quant aux désordres dont se plaint encore le locataire et qui trouveraient leur origine dans les infiltrations survenues au niveau de la toiture au courant de l'année 2019, leur réalité n'est pas établie.

Sur ce,

En application des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés

dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Les normes de décence sont prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public qui disposent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (') ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Il s'ensuit que le bailleur, qui a l'obligation impérative de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure.

M. Y. a fait constater les désordres par un commissaire de justice le 30 mars 2023, soit postérieurement à la date de résiliation du bail mais il résulte des échanges entre les parties et des déclarations du bailleur lui-même que les infiltrations remontent à la construction de l'immeuble, comme étant liés à la garantie dommages-ouvrage, avec des désordres apparus immédiatement dans des appartements contigus, impliquant les mêmes effets dans l'appartement de M. Y.

Aux termes de ce constat, le commissaire de justice indique s'être rendu dans l'appartement de M. Y., situé au troisième et dernier étage de l'immeuble, en présence du requérant et avoir constaté que le doublage au niveau de l'arrête du brisis (la pièce principale est en partie mansardée) est décollé et la peinture écaillée sur toute la longueur du panneau formant une fente avec le ressenti d'un courant d'air froid, sur les fenêtres et porte-fenêtre de la pièce. Il précise qu'en se plaçant au centre de la pièce, toutes portes fermées, il a ressenti une circulation d'air frais. Par ailleurs, dans la cuisine, il a ouvert le robinet et a constaté un débit d'eau qu'il a évalué à la moitié du débit maximum théorique. Il a fait les mêmes manipulations sur les deux robinets mitigeurs des vasques de la salle de bains et a fait le même constat. Il a encore constaté que la douchette de la douche diffusait un jet de faible intensité (pièce 7 du locataire).

Ce constat, s'il met sans conteste en évidence des désordres, ne permet pas d'en apprécier précisément l'importance exacte, ni la persistance dans le temps.

Du reste, le locataire ne justifie pas avoir alerté clairement et de façon répétée son bailleur des difficultés rencontrées.

En effet, M. Y. fait état de « plusieurs relances » sans en justifier.

Il verse aux débats un unique courriel daté du 14 décembre 2021 en ces termes : « Suite à nos divers messages échangés par SMS et entretiens téléphoniques, je reviens vers vous afin de vous dire (que) les rendez-vous ne sont pas honorés de façon aléatoire [sic]. Le dernier rendez-vous n'a pas été honoré et d'après le technicien, je n'étais pas disponible alors que ce dernier disposait de mon numéro de téléphone personnel. Je vous informe que ces méthodes sont peu catholiques et ne sont pas sincères. » (pièce 5 du locataire).

Contrairement à ce que soutient M. Y., il ne se déduit pas de ce message, aux termes duquel il se prévaut de démarches qu'il aurait faites sans en rapporter la preuve, qu'il a multiplié les alertes auprès de son bailleur.

La société FLI justifie de son côté avoir reçu un courriel de Confogaz à propos d'un rapport d'anomalie chez M. Y. le 29 novembre 2021 en ces termes : « (…) Nous vous confirmons la prise en charge de votre demande par notre centre de relation clients. Nous avons convenu avec l'accord de M. Y. d'une intervention le 01/12/2021. L'équipe Confogaz reste à votre disposition (...) » (pièce 6 du bailleur).

Elle produit également un échange interne du 11 juin 2023 en ces termes : « (') Je suis passé pour un problème de pression d'eau dans son logement et le nécessaire a été fait le même jour. Concernant le problème relatif à son sinistre, je n'ai pas de demande des travaux concernant son sinistre ouvert en 2019, il ne m'a rien dit le jour de mon passage mais nous pouvons réaliser les travaux relatifs à la DO de 2019. Concernant le départ de son épouse, je n'ai aucune connaissance de cette demande. » ainsi qu'un autre échange du 16 juin 2023 en ces termes : « (') Concernant le problème de pression, il n'y a pas eu de commande car je suis intervenu pour débloquer le réducteur de pression et je suis passé chez lui pour vérifier et depuis cette intervention du 15 novembre 2021, il n'a pas fait appel à CDC habitat ou à la gardienne (cela veut dire que le problème a été résolu). En ce qui concerne la DO, après vérification, il n'y a pas eu de déclaration ouverte puisqu'il n'a pas informé du problème rencontré dans son logement. Le courrier reçu, c'était pour une demande de vérification concernant les infiltrations sur les logements au-dessous qui pouvaient venir de sa terrasse. Nous lui avons demandé de nous transmettre des échanges faits auprès de CDC-Habitat concernant les problèmes rencontrés dans son logement. Nous n'avons eu aucun retour ce jour (...) » (pièce 8 du bailleur).

Il résulte des éléments en présence que, si le bailleur était informé, au moins officieusement, des difficultés rencontrées par le locataire, il n'a jamais été saisi officiellement du problème de l'étanchéité de la toiture et qu'il est intervenu avec diligence à la suite de l'alerte concernant la pression d'eau et n'a plus été sollicité par la suite à ce sujet.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas être intervenu dès lors qu'il n'a pas été informé d'une difficulté par le locataire.

M. Y. invoque un préjudice matériel du fait d'une surconsommation de gaz, à compter du 9 novembre 2019, pendant 3 ans et 7 mois qu'il impute au mauvais état du logement.

Il verse aux débats des factures de gaz montrant des montants croissants (sa pièce 9) sans expliquer en quoi cette consommation serait excessive, ni pourquoi leur montant augmenterait sans cesse alors que les désordres sont supposés être restés les mêmes.

Ainsi, le lien entre les surconsommations de gaz dénoncées et les désordres n'est pas rapporté. La demande présentée à ce titre sera écartée.

M. Y. invoque également des gênes et troubles dans la vie quotidienne en lien avec l'insuffisance et la perte de chauffage du fait d'une isolation insuffisante du logement et d'un débit d'eau inférieur au débit maximum.

En présence de désordres constatés mais en l'absence d'alerte du bailleur à ce sujet rendant le locataire responsable en grande partie du préjudice subi, il sera retenu que le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice imputable au bailleur en évaluant celui-ci à la somme de 1.000 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef, également en ce qu'il a ordonné la compensation entre la somme due par M. Y. au titre de la dette locative avec le montant des dommages-intérêts dus par la société FLI.

 

Sur la résistance abusive des colocataires :

La société FLI sollicite la condamnation de Mme X. et de M. Y. à lui verser une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle fait valoir que les colocataires n'ont jamais pris contact avec elle pour trouver une solution amiable au litige, leur dette n'ayant fait qu'augmenter pour s'élever à la somme de 45 178,09 euros au 28 novembre 2024.

Mme X. conclut à la confirmation du jugement sur ce point tandis que M. Y. ne se prononce pas.

Il est rappelé que la résistance est caractérisée par le refus persistant du débiteur d'exécuter son obligation résultant de circonstances particulières caractérisant un abus.

En outre, l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil dispose : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l'espèce, la société FLI ne caractérise pas la mauvaise foi des colocataires, ni l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement, déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

Elle sera déboutée de cette demande, par confirmation du jugement entrepris.

 

Sur l'actualisation de la dette locative :

La société FLI produit un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élève à la somme de 45 178,09 euros arrêtée au 28 novembre 2024 (pièce 11 du bailleur).

Il convient cependant de déduire de ce décompte 7 écritures de « frais de contentieux » qui ne relèvent pas stricto sensu de l'arriéré locatif/indemnité d'occupation, pour un montant total de 1 700,04 euros, soit un solde restant dû de 43 478,05 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021 sur la somme de 4 052,88 euros, à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 28 732,52 euros (32 785,40 ‘4 052,88) et à compter de la demande (conclusions du 22 janvier 2025) sur le surplus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum Mme X. et M. Y. au paiement des dépens y compris le coût du commandement de payer et à verser à la société FLI une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Mme X. et M. Y., qui succombent en leurs recours, supporteront in solidum les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Mme X. et M. Y. seront en outre condamnés in solidum à payer à la société FLI une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 2.000 euros et seront déboutés de leurs propres demandes présentées sur le même fondement.

 

PAR CES MOTIFS :

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

CONFIRME en toutes ses dispositions dévolues à la cour le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet le 12 décembre 2023, sauf à émender la dette locative due solidairement par M. Y. et Mme X. épouse Y. à la somme de 43 478,05 euros arrêtée au 28 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021 sur la somme de 4 052,88 euros, à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 28 732,52 euros et à compter du 22 janvier 2025 sur le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. Y. et Mme X. épouse Y. à payer à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 43 478,05 euros arrêtée au 28 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021 sur la somme de 4 052,88 euros, à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 28 732,52 euros et à compter du 22 janvier 2025 sur le surplus,

CONDAMNE in solidum M. Y. et Mme X. épouse Y. au paiement des dépens d'appel,

CONDAMNE in solidum M. Y. et Mme X. épouse Y. à payer à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. Y. et Mme X. épouse Y. de leurs demandes présentées sur le même fondement.

- Arrêt prononcé publiquement à la date indiquée par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- Signé par M. Philippe Javelas, président, et par Mme [L] [U], greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation,                             Le Président,