Extrait (arguments de l’appelant) : « Au soutien de ses demandes, M. X. fait valoir que : - son notaire n'a pas respecté son devoir d'information et de conseil à son égard en ne le dissuadant pas de réaliser cette opération ruineuse ; - compte tenu de sa situation personnelle, le Crédit foncier n'aurait pas dû octroyer ce financement. Il n'a pas été mis en garde sur les dangers de ce type d'opération de prêt et désormais âgé de 88 ans, il se retrouve avec son seul bien totalement hypothéqué par la banque. La banque a créé un déséquilibre significatif à son détriment au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016. Le Crédit foncier aurait dû attirer son attention sur les aspects négatifs ou désavantageux du prêt hypothécaire, et avertir le client sur l'opportunité de son projet nonobstant la présence d'un notaire ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 3 AVRIL 2025

 

R.G. n° 24/03647. Arrêt n° 25/138. N° Portalis DBVT-V-B7I-VWBJ. Jugement (RG n° 23/00346) rendu le 21 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Maubeuge.

 

APPELANT :

Monsieur X.

né le [Date naissance 1] à [Localité 5], de nationalité Française, [Adresse 2], [Localité 5], Représenté par Maître Frédérique Sedlak, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué, assisté de Maître Mounir Aidi, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat plaidant

 

INTIMÉE :

SA Crédit Foncier

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3], [Localité 4], Représentée par Maîtres Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

 

DÉBATS à l'audience publique du 6 février 2025 tenue par Stéfanie Joubert magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Guillaume Salomon, président de chambre, Yasmina Belkaid, conseiller, Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Yasmina Belkaid, conseiller, conformément aux dispositions de l'article 452 du code de procédure civile, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 janvier 2025

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Les faits et la procédure antérieure :

En 2011, M. X. a pris attache avec la société Crédit foncier de France (ci-après le Crédit foncier) afin de solliciter un prêt viager hypothécaire sur les conseils de Maître Y., notaire.

Le Crédit foncier a mandaté un expert afin de faire procéder à l'évaluation du bien immobilier. La valeur vénale a été fixée à 185.000 euros hors droits.

Le 27 avril 2011, le rapport d'expertise a été adressé à M. X., qui a retourné la demande de prêt le 28 avril 2011.

Le Crédit foncier a émis le 19 mai 2011 une offre de prêt viager hypothécaire dénommé « Foncier Réversimmo » d'un montant de 51.800 euros au taux fixe de 8,95 % l'an correspondant à 28 % de la valeur de l'immeuble, acceptée par M. X. le 6 juin 2011.

Le 28 juin 2011, Maître Y. a rédigé l'acte authentique de prêt.

Quelques mois plus tard, M. X. a contacté le Crédit foncier pour connaître les conditions de remboursement anticipé du prêt, qui lui ont été communiquées par le Crédit foncier le 7 février 2012.

En 2015, M. X. a à nouveau interrogé le Crédit foncier, qui lui a répondu par courrier du 7 avril 2015 que le capital restant dû s'élevait à 71.986,60 euros au 24 avril 2015 majoré d'une indemnité bancaire contractuelle de 2.147,58 euros.

Par courrier du 16 février 2018, M. X. a sollicité une révision de son taux d'intérêt, qui lui a été refusée.

Par acte en date du 23 novembre 2023, M. X. a fait assigner le Crédit foncier devant le tribunal de proximité de Maubeuge en réparation de la perte de chance subie de ne pas souscrire le prêt viager hypothécaire du 28 juin 2011.

 

2. Le jugement dont appel :

Par jugement du 21 juin 2024, le tribunal de proximité de Maubeuge a :

1 - débouté M. X. de l'ensemble de ses demandes ;

2 - débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

3 - débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de de l'article 700 du code de procédure civile ;

4 - condamné M. X. aux dépens ;

6 - rappelé l'exécution provisoire.

 

3. La déclaration d'appel :

Par déclaration du 22 juillet 2024, M. X. a formé appel de ce jugement, dans des conditions de forme et de délai non contestées, en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation du Crédit Foncier de France à réparer sa perte de chance de ne pas souscrire le prêt viager hypothécaire en date du 28 juin 2011 et de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à titre de compensation correspondant à la différence entre le solde dû au Crédit foncier de France et le montant emprunté, l'a débouté de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné aux dépens

 

4. Les prétentions et moyens des parties :

4.1. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2024, M. X., appelant, demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il l'a débouté de son action en responsabilité civile contre le Crédit foncier de France ;

Et statuant à nouveau,

- débouter le Crédit foncier de France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner le Crédit foncier de France à réparer la perte de chance subie de ne pas souscrire le prêt viager hypothécaire du 28 juin 2011 en raison de son manquement à son devoir d'information et de conseil ;

- condamner le Crédit foncier de France au paiement de dommages et intérêts, à titre de compensation, correspondant à la différence entre le solde dû à la banque à la date de la décision définitive à intervenir et le montant emprunté ;

- condamner le Crédit foncier de France au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel au profit de Maître Frédérique Sedlak, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, M. X. fait valoir que :

- son notaire n'a pas respecté son devoir d'information et de conseil à son égard en ne le dissuadant pas de réaliser cette opération ruineuse ;

- compte tenu de sa situation personnelle, le Crédit foncier n'aurait pas dû octroyer ce financement. Il n'a pas été mis en garde sur les dangers de ce type d'opération de prêt et désormais âgé de 88 ans, il se retrouve avec son seul bien totalement hypothéqué par la banque. La banque a créé un déséquilibre significatif à son détriment au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016. Le Crédit foncier aurait dû attirer son attention sur les aspects négatifs ou désavantageux du prêt hypothécaire, et avertir le client sur l'opportunité de son projet nonobstant la présence d'un notaire ;

- il n'aurait pas souscrit ce type de prêt s'il avait été informé des risques inhérents à ce financement compte tenu de sa situation personnelle. A titre de compensation, le Crédit mutuel doit être condamné à lui verser des dommages et intérêts correspondant à la différence entre le solde dû à la banque à la date de la décision définitive à intervenir et le montant emprunté, ce qui lui permettra de percevoir, sans perte ni profit, le fruit de la vente de sa maison en se défaisant totalement du prêt viager hypothécaire.

[*]

4.2. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024, la SA Crédit foncier de France, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles L. 313-2, L. 313-12 et L. 315-1 et suivants du code de la consommation et de l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. X. de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions et condamné M. X. aux dépens ;

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, et condamner M. X. au paiement de la somme de 2.000 euros ;

Y ajoutant,

- condamner M. X. aux dépens de l'appel et à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le Crédit foncier fait valoir que :

- le contrat de prêt viager comprend une affectation hypothécaire. Le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, doit attirer l'attention du consommateur sur les dangers de l'opération et peut le dissuader de la réaliser. En l'espèce, de l'aveu même de M. X., son notaire n'a pas respecté son devoir d'information et de conseil à son égard en ne le dissuadant pas de réaliser ladite opération mais plutôt en la favorisant. C'est d'ailleurs le notaire qui lui a conseillé de solliciter un prêt viager hypothécaire en raison de son âge, et qui lui en a présenté les avantages à savoir de rester propriétaire du bien de son vivant sans avoir à payer d'échéance de remboursement ;

- il n'a lui-même commis aucun manquement. L'opération financière a répondu parfaitement au besoin immédiat de M. X. soucieux de vouloir aider financièrement ses deux enfants. En outre, la vente du bien immobilier, estimé à 160.000 euros, lui permettrait de désintéresser la banque. Le prêt contenait un tableau simulant clairement l'impact financier de l'opération envisagée et chiffrant l'augmentation de la dette sur 17 années et M. X. a bénéficié d'un délai de dix jours de réflexion.

[*]

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la responsabilité du Crédit foncier :

Le prêt viager hypothécaire conclu le 6 juin 2011 est soumis aux dispositions des articles L. 314-5 et suivants du code de la consommation dans leur rédaction applicable à cette date.

Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement « principal et intérêts capitalisés annuellement » ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès. Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts.

Le contrat de prêt doit nécessairement être passé par acte authentique, en raison du fait qu'il comprend une affectation hypothécaire, et afin de permettre à l'officier public ministériel d'exercer son devoir de conseil sur les conséquences tant patrimoniales que successorales de l'acte considéré.

L'article 314-13 du code de la consommation applicable à l'espèce (actuel article L. 315-20) prévoit que lors du décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, les héritiers peuvent payer la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession. Il est procédé à cette estimation en tant que de besoin par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur ou désigné sur requête. A défaut et nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire, le créancier hypothécaire peut à son choix : poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente, ou se voir attribuer la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l'emprunteur.

En outre, l'article 314-7 du code de la consommation prévoit qu'à peine de nullité du contrat, l'acceptation de l'offre ne peut intervenir que dix jours après sa réception par l'emprunteur.

Le contenu de l'offre préalable de crédit est prévu par l'article L. 314-5 du code de la consommation. Ce formalisme a pour but d'informer, de manière complète et précise, l'emprunteur sur le contenu du contrat qu'il se propose de conclure.

L'existence de cette obligation légale d'information ne dispense pas le banquier, et même, plus largement, tout professionnel, de son devoir d'information et de conseil.

Ainsi, l'offre préalable de prêt doit comporter les mentions suivantes :

1° L'identité des parties et la date d'acceptation de l'offre ;

2° La désignation exacte du bien hypothéqué, conforme aux exigences de la publicité foncière ;

3° La valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l'expertise mis à la charge de l'emprunteur ;

4° La nature du prêt ;

5° Les modalités du prêt et, notamment, les dates et les conditions de mise à disposition des fonds ;

6° En cas de versements échelonnés du capital, l'échéancier des versements périodiques distinguant la part du capital de celle des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt et permettant à l'emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l'actif net de son logement ;

7° Lorsque le capital est versé en une seule fois, un état des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt, permettant à l'emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l'actif net de son logement ;

8° A partir d'exemples représentatifs établis en fonction d'hypothèses relatives, notamment, à la durée du prêt, le coût global du crédit, le taux effectif global défini conformément à l'article L. 313-1 ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation ;

9° La durée de validité de l'offre.

Au-delà de ses obligations particulières résultant de l'application du code de la consommation, le banquier n'est tenu ni à une obligation générale d'information, ni à une obligation de conseil à l'égard de son client, mais seulement à une obligation de mise en garde.

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'offre préalable de prêt comporte l'intégralité des mentions prescrites par la loi. Par ailleurs, le délai de réflexion de dix jours a été respecté. Le prêt contient un tableau simulant l'impact financier de l'opération envisagée et chiffrant l'augmentation de la dette sur 17 années.

M. X. reproche à la banque d'avoir manqué à son obligation de conseil et de mise en garde, compte tenu de sa situation personnelle, étant titulaire d'un certificat d'aptitude professionnelle, issu d'une famille modeste et ayant terminé sa carrière professionnelle en qualité d'agent de maîtrise. Il soutient que le Crédit mutuel aurait dû attirer son attention sur les aspects négatifs ou désavantageux du prêt hypothécaire, et sur l'opportunité de son projet.

Il résulte de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qu'un établissement de crédit est tenu, lors de la conclusion d'un contrat de prêt, à un devoir de mise en garde à l'égard d'un emprunteur non averti, au regard des capacités financières de celui-ci et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt.

L'assujettissement au devoir de mise en garde de la banque dispensatrice de crédit suppose ainsi la réunion de deux conditions cumulatives : d'une part le caractère non averti de l'emprunteur, et d'autre part, le risque d'endettement excessif.

L'appréciation de cette double condition s'effectue à la date de conclusion des prêts litigieux.

Le devoir de mise en garde impose à la banque en sa qualité de prêteur de deniers de se renseigner sur les capacités financières de l'emprunteur non averti pour contrôler l'adéquation du prêt à ses capacités financières, et en cas d'inadaptation, de l'alerter sur les risques, notamment d'endettement, qui résulteraient de son octroi.

L'existence d'une telle obligation s'apprécie exclusivement au regard du risque d'endettement excessif résultant de sa situation financière, et non au regard de la nature du prêt consenti, notamment en considération du risque qu'il comporte.

Si la preuve de l'exécution de cette obligation de mise en garde incombe au banquier, la preuve préalable du caractère excessif du crédit incombe à celui qui agit en responsabilité.

Le caractère excessif du prêt s'apprécie par rapport aux facultés de remboursement de l'emprunteur. Ainsi, le prêt n'est pas excessif si son montant est quasi équivalent au patrimoine de l'emprunteur, alors même qu'il s'agit de la résidence de l'emprunteur.

En l'espèce, le Crédit foncier, qui a satisfait à son obligation d'information résultant des exigences légales, ne justifie pas en revanche avoir interrogé M. X. sur sa situation financière et recueilli les informations sur ses revenus et charges.

Pour autant, le risque d'endettement excessif n'est pas caractérisé.

D'une part, s'agissant d'un prêt viager hypothécaire, les revenus de l'emprunteur n'ont aucune incidence sur le remboursement du prêt dont le montant dépend de la seule valeur du bien hypothéqué et qui ne peut être exigé qu'à son décès.

D'autre part, le montant du prêt hypothécaire accordé s'élève à 51 800 euros, tandis que la valeur de l'immeuble de M. X. a été évaluée à 185.000 euros selon l'expertise effectuée avant la rédaction de l'offre de prêt. M. X. était en mesure de rembourser son prêt, en réalisant son bien immobilier. En outre, sa dette ne peut en aucun cas excéder la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme. Au surplus, aucun remboursement ne peut être exigé du vivant de l'emprunteur, et à son décès, le remboursement est plafonné à la valeur de l'immeuble.

En l'absence de démonstration du caractère excessif du prêt accepté le 6 juin 2011, M. X. ne démontre pas que le Crédit foncier était soumis à son égard à une obligation de mise en garde. La responsabilité contractuelle du prêteur n'est par conséquent pas engagée.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. X. de l'ensemble de ses demandes.

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à :

d'une part, confirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. En effet, compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, c'est à juste titre que le premier juge a dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

d'autre part, condamner M. X. aux entiers dépens d'appel ;

enfin, débouter M. X. de ses demandes au titre des frais et dépens.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile eu cause d'appel ; le Crédit foncier est débouté de sa demande formée à ce titre.

 

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2024 par le tribunal de proximité de Maubeuge ;

Y ajoutant :

Condamne M. X. aux entiers dépens d'appel ;

Déboute le Crédit foncier de France de sa demande formée au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Déboute M. X. de sa demande formée au titre des dépens et frais irrépétibles.

Le Greffier P/ le Président empêché, l'un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)

H. Poyteau                                        Y. Belkaid