Applicabilité de l’art. 1171 C. civ. Les baux commerciaux bénéficient d’un statut qui règlemente plusieurs points de leur régime, notamment quant à leur renouvellement. Il a toujours été admis que ce statut ne faisait pas obstacle à l’application du droit commun du bail du Code civil, solution au demeurant conforme au nouvel art. 1105 C. civ. Il n’y a donc a priori aucune raison d’écarter la protection offerte par l’art. 1171, laquelle présuppose l’existence d’un contrat d’adhésion, dès lors qu’en tout état de cause l’appréciation de l’existence d’un déséquilibre significatif, nécessairement globale, prendra en compte l’existence de ces règles spéciales. Sur cette question, V. Cerclab n° 6152.

En revanche, pour le cas particulier des résidences-services, où le bail commercial s’inscrit dans une opération de valorisation de son patrimoine par un consommateur, et quand bien même le consommateur occuperait la position de bailleur, c’est l’art. L. 212-1 C. consom. qui devrait prévaloir. § V. cependant pour l’invocation de l’art. 1171… par le preneur : quelle que soit l’identité du rédacteur des actes, il convient d’observer qu’aucune des parties à l’instance ne produit d’éléments relatifs aux conditions dans lesquelles les clauses contenues dans les contrats et notamment l’article « indexation » ont été discutées, négociées entre elles ; il n’est dès lors pas établi que la clause litigieuse aurait été imposée et que le contrat serait un contrat d’adhésion. TJ Bobigny (ch. 5 sect. 2), 11 juin 2024 : RG n° 22/03483 ; arrêt n° 24/00805 ; Cerclab n° 23081 (bail commercial consenti par les propriétaires de chambres dans une résidence services destinés à des personnes âgées dépendantes ; clause litigieuse d’augmentation forfaitaire du loyer de 2 pour cent à chaque période triennale contestée… par la société preneuse).

Contestation globale des conditions générales. Doit être rejeté le moyen soutenant le caractère abusif de l’ensemble des conditions générales (p. 14 à 50 du contrat), alors que cet ensemble de clauses porte sur des stipulations aussi diverses que les caractéristiques du local, le loyer, les charges, les assurances ou encore la gestion des eaux usées, et qu’il ne saurait être considéré que l’ensemble de ces clauses porterait un déséquilibre significatif sans qu’il soit démontré l’existence d’un tel déséquilibre pour chacune des dites clauses dont l’annulation est ainsi sollicitée de manière générale et indistincte. TJ Versailles (3^e ch.), 6 novembre 2025 : RG n° 23/04701 ; Cerclab n° 24982 (bail commercial pour un fonds de restauration rapide).

Désignation des locaux. Ne peut faire l’objet de l’appréciation d’un déséquilibre significatif la clause portant sur la définition des locaux faisant l’objet du bail, qui porte donc sur l’objet principal du bail. TJ Versailles (3^e ch.), 6 novembre 2025 : RG n° 23/04701 ; Cerclab n° 24982 (bail commercial pour un fonds de restauration rapide ; « en tout état de cause », il n’est pas démontré en quoi la mention que les locaux se trouveraient dans la galerie marchande caractériserait un déséquilibre significatif).

Droits du preneur (résidences-services). Sur la clause de représentation du bailleur par le preneur dans les assemblées générales de copropriétaires, rappr. pour l’hypothèse : CA Aix-en-Provence (ch. 3-4), 13 février 2025 : RG n° 21/03078 ; Cerclab n° 23680 (vente d’un lot dans une résidence service pour personnes âgées couplée à un bail consenti au prestataire ; impossibilité d’examiner les clauses mettant les travaux à la charge des bailleurs ou donnant mandat au preneur de représenter le bailleur aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du bail, le contrat ayant été conclu en septembre 2016), sur appel de TJ Marseille, 24 décembre 2020 : RG n° 17/10354 ; Dnd.

Obligations du preneur : paiement des loyers. Ne peut faire l’objet de l’appréciation d’un déséquilibre significatif une clause relative au loyer dans le cadre d’un bail commercial, qui porte sur l’objet principal du bail. TJ Versailles (3^e ch.), 6 novembre 2025 : RG n° 23/04701 ; Cerclab n° 24982 (bail commercial pour un fonds de restauration rapide ; argument surabondant – « en tout état de cause » - dès lors que le contrat était négociable sur ce point).

Pour une illustration de réduction de la clause pénale. TJ Paris (pôle proxim.), 18 mars 2025 : RG n° 24/02662 ; Cerclab n° 23782 (bail d’un immeuble à usage d’habitation avec une société commerciale ; application et réduction à un euro de la clause pénale, stipulant le versement, outre les frais de recouvrement, de 10 % des sommes dues au bailleur, avec dispense de mise en demeure, sans examen du moyen prétendant que la clause était abusive au regard de l’art. 1171).

Obligations du preneur : paiement d’autres prestations. Absence de preuve d’un déséquilibre significatif de la clause de « fonds marketing », la somme prévue dans le contrat ayant été formalisée et acceptée. CA Bastia (ch. civ. sect. 2), 19 novembre 2025 : RG n° 23/00343 ; Cerclab n° 24636 (exploitation d’un complexe de karting indoor électrique avec petite restauration ; N.B. l’arrêt n’explique pas à quoi correspond ce « fonds marketing »), sur appel de T. com. Ajaccio, 17 avril 2023 : RG n° 2021002164 ; Dnd.

Obligations du preneur : entretien et réparation locatives. Les clauses qui mettent à la charge du preneur des obligations d'entretien et de réparations locatives ne peuvent, dès lors qu’elles ne relèvent pas des grosses réparations de l'article 606 du code civil, être qualifiées de clauses abusives en ce qu'elles sont conformes aux dispositions de l'art. R. 145-35 C. com. dans sa version applicable au litige, de l'art. 4 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 réputant non écrites certaines clauses insérées dans les baux d'habitation et ne créent pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au sens de l'art. 1171 C. civ. CA Caen (2^e ch. civ. com.), 14 mars 2024 : RG n° 22/00756 ; Cerclab n° 10776 (bail mixte d’un local commercial avec une partie à usage d’habitation soumise aux règles des baux d'habitation), sur appel de TJ Argentan, 24 février 2022 : Dnd.

Pour le cas d’une résidence-services : absence de preuve du déséquilibre significatif de la clause d’un contrat de résidence services, mettant à la charge du bailleur le financement de travaux de vétusté, en prévoyant une option entre un financement « Cash » ou par déduction des loyers à percevoir, alors au surplus que la clause litigieuse figurant dans un avenant est conforme à celle du contrat initial. TJ Versailles (3^e ch.), 30 janvier 2025 : RG n° 23/02907 ; Cerclab n° 23364 (bail consenti à la société exploitant une résidence services ; N.B. jugement ayant au préalable écarté l’existence d’un contrat d’adhésion, solution au demeurant discutable au regard de l’application dans le temps et de l’applicabilité de l’art. L. 212-1 C. consom.).

Obligations du preneur : galeries commerciales. S'il n'appartient pas au juge des référé de réputer non écrite une clause, il peut considérer que le déséquilibre significatif entre les parties créé par une disposition contractuelle constitue un obstacle, au stade des référés, à son applicabilité. TJ Paris (réf.), 5 novembre 2024 : RG n° 23/58452 ; Cerclab n° 23317 (rejet de la demande visant à réputer non écrite la clause du cahier des charges d’une galerie commerciale imposant aux membres de l’association de laisser les vitrines transparentes et interdisant leur occultation, qui concerne tous les copropriétaires de l'association syndicale libre, qui est destinée à favoriser l'animation au sein de cette galerie marchande et qui n’est pas une atteinte à la vie privée).

Obligation de jouissance paisible : travaux exécutés par le bailleur. Absence de caractère abusif des clauses obligeant le preneur à souffrir les nuisances occasionnées par les travaux réalisés dans les parties communes, même au-delà de 24 jours, par dérogation à l’art. 1724 C. civ., dès lors que la société locataire a bénéficié d'une franchise de loyer de trois mois et d'un allégement de loyer de 4.000 euros pour la première année du bail et de 2.000 euros pour la deuxième année, les montants de ces réductions étant imputés par quart sur chaque appel trimestriel, étant noté par ailleurs que les clauses litigieuses sont courantes en la matière et ne sont pas contraires à l'ordre public. TJ Versailles (3^e ch.), 27 novembre 2025 : RG n° 24/03269 ; Cerclab n° 24984 (bail commercial dans une galerie commerciale pour une activité de soins de beauté ; rejet de la demande de résolution judiciaire du contrat formée par la locataire).

Responsabilité : clause exonérant le bailleur. La clause qui dresse une liste particulièrement consistante des cas permettant au bailleur d’échapper à sa responsabilité, avec le souci d’élargir autant que possible le périmètre des actes en jeu en y incluant, par exemple, de façon générale les « troubles apportés par des tiers » et en précisant in fine que sont également compris tous les cas fortuits ou imprévus, qui fait donc peser sur le seul preneur la charge d’un éventuel dommage pour un nombre d’hypothèses tellement élevé qu’elle drée un déséquilibre significatif et doit donc être réputée non-écrite. TJ Lyon (4^e ch.), 11 juin 2024 : RG n° 20/04415 ; Cerclab n° 23118 (locaux du preneur endommagés par un incendie déclaré chez un autre locataire ; jugement citant Civ. 3^e, 12 juillet 2018).

Responsabilité : clause de non-recours réciproque. La clause de non recours d’un bail commercial librement conclu entre les parties, en vertu de laquelle les parties tout comme leur assureur ont réciproquement accepté de renoncer à engager un quelconque recours direct ou subrogatif, l'un envers l'autre notamment sur le fondement des articles qui permettent d'engager la responsabilité de l'un d'eux en raison de la survenance d'un incendie et des dommages qui pourraient en résulter, ne porte pas atteinte à l'obligation de délivrance du bailleur et n'apparaît donc pas comme clause abusive dont la validité pourrait être contestée. CA Pau (2^e ch. sect. 1), 27 février 2024 : RG n° 22/02373 ; arrêt n° 24/718 ; Cerclab n° 10731 (bail commercial), confirmant TJ Bayonne, 18 juillet 2022 : Dnd. § Les clauses de renonciation à recours sont courantes, notamment, dans les contrats de baux commerciaux et il n'en résulte aucun déséquilibre significatif, notamment, du fait de leur réciprocité ; au demeurant, l'avenant négocié entre les parties, qui ouvre la possibilité au preneur de rechercher la responsabilité du bailleur en cas de fautes graves et répétées de ce dernier, l'a été en considération de la personnalité et de l’enseigne du preneur, ce qui exclut le déséquilibre allégué et l'hypothèse d'un contrat d'adhésion, le preneur ayant une capacité de négociation avérée. CA Paris (pôle 5 ch. 3), 20 juin 2024 : RG n° 21/11289 ; arrêt n° 178/2024 ; Cerclab n° 23167 (bail commercial dans un centre commercial pour une enseigne de parfumerie ; l’arrêt note par ailleurs que ces clauses n'exonèrent pas le bailleur de son obligation de réaliser les travaux nécessaires résultant de la vétusté dès lors qu'elle affecte des biens et équipements relevant de son obligation d'entretien), confirmant TJ Paris (18^e ch. 2^e sect.), 6 mai 2021 : RG n° 18/09561 ; Dnd.

Renouvellement : charge des frais de délaissement. L'art. L. 145-57 C. com. pose le principe de la prise en charge de l'ensemble des frais de la procédure par la partie qui exerce son droit d'option ; ces dispositions font supporter par la partie qui en est responsable les conséquences du délaissement soudain de son cocontractant ; elles sont ainsi la contrepartie de la liberté d'opter à tout moment de la procédure. N’est pas contraire à l’effet relatif des contrats et ne crée pas de déséquilibre contractuel le fait que le preneur se voit imposer le règlement des frais d’avocat exposés par le bailleur, y compris la clause d’honoraire de résultat, clause classique qui n'est ni imprévisible ni même irrésistible et encore moins extérieure aux parties. TJ Lille (loy. com.), 3 mars 2025 : RG n° 24/00024 ; Cerclab n° 23772 (arg. du preneur : un cocontractant ne peut légitimement contraindre son partenaire contractuel à l'indemnisation de frais qu'il ne pouvait légitimement prévoir : N.B. le jugement estime par ailleurs que le bailleur n’avait pas à prévenir le preneur du montant exact des frais qu'il engageait et que le preneur serait amené à supporter s'il exerçait son droit d'option).

Clause résolutoire, indemnité de résiliation. Le déséquilibre significatif ne saurait s'inférer de la seule absence de réciprocité d'une clause résolutoire de plein droit dès lors qu'elle se justifie par la nature des obligations auxquelles sont respectivement tenues les parties. CA Versailles (ch. civ. 1-6), 13 mars 2025 : RG n° 23/04880 ; Cerclab n° 23741 (bail commercial ; clause résolutoire et clause pénale fixant l’indemnité de résiliation ; arrêt citant Cass. com., 26 janvier 2022 : pourvoi n° 20-16782), sur appel TJ Pontoise, 19 juin 2023 : RG n° 21/05829 ; Dnd - CA Versailles (ch. civ. 1-6), 13 mars 2025 : RG n° 23/05079 ; Cerclab n° 23737 (idem), sur appel de TJ Versailles, 15 juin 2023 : RG n° 21/06306 ; Dnd.

Clause attributive de compétence territoriale. Il se déduit de la combinaison des art. R. 145-23 C. com., R. 211-4 COJ et 48 CPC, que les parties contractant en qualité de commerçantes un bail commercial peuvent prévoir, par une clause spécifiée de façon très apparente dans l'acte, de déroger à la règle prévue par l'art. R. 145-23 précité selon laquelle « la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble », sous réserve de respecter les dispositions de l'art. R. 211-4 COJ ; la locataire ne démontre pas en quoi, en l’espèce, la clause attribuant compétence au Tribunal de Paris créerait un déséquilibre significatif. TJ Paris (loy. com.), 3 octobre 2025 : RG n° 24/05674 ; Cerclab n° 24707 (jugement précisant au préalable « sans qu'il ait lieu de rechercher si ces dispositions sont applicables au contrat de bail en cause »).