Extraits : 1/ « L’article 1^er (1) de la loi du 20 juillet 1970 prévoit que les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis. L’article 68 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise que les versements accompagnant une réservation de location saisonnière au sens de l'article 1er (1) de la loi du 2 janvier 1970 susvisée ne peuvent intervenir plus de six mois avant la remise des clés ni excéder 25 % du montant total du loyer. Le solde ne peut être exigé qu'un mois, au plus tôt, avant l'entrée dans les lieux.

En l’espèce, Madame X. ne démontre pas que la réservation et le paiement a été effectué par le biais d’une plateforme de réservation ou auprès de tiers gérant les biens d’autrui, la seule mention de « VRBO Booking Ref : HA-36146N » sur la confirmation de réservation émise par le gite au vu de l’entête étant insuffisante à démontrer l’usage de cette plateforme en l’absence de tout élément complémentaire. Au contraire, les échanges de courriels entre Madame X. et Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. les 29 et 30 août démontrent que la réservation n’était proposée à celle-ci que par le biais du site de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., propriétaires des biens et non intermédiaires louant les biens d’autrui, ou par courriels. Les échanges de messages entre Madame X. et Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. produits par celle-ci, qui vont du 30 août 2023 au 02 janvier 2024 et dont il est reconnu qu’ils ont été adressés par le site de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., attestent également de cette réservation directe, puisque le premier message daté du 30 août 2023 comprend comme pièce jointe les conditions générales de vente et la réservation n°WTB139FF1F, qui correspond au justificatif de réservation du gite. Le message envoyé par Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. le 17 décembre 2022 à 17:01 à Madame X. mentionne également que la réservation a été faite « via notre portail de réservation Freetobook », ce portail correspondant au site internet du gîte. Aussi, les dispositions invoquées par Madame X. n’apparaissent pas applicables au litige. »

2/ « S’agissant de la résiliation discrétionnaire par le professionnel, lui permettant de revenir sur le contrat d’hébergement de location avant le contrat, il est prévu à l’article 22 que « Bien que les propriétaires aient fait tous les efforts possibles pour assurer l'exactitude de la description de la propriété, des détails contenus sur le site web et de tout autre matériel de marketing, la propriété peut être modifiée, les installations changées, ou les propriétés retirées de la location. Si les propriétaires doivent annuler votre séjour dans de telles circonstances ou pour quelque raison que ce soit, ils s'efforceront de transférer votre réservation dans un établissement équivalent, le cas échéant, ou rembourseront toutes les sommes payées, et il n’y aura pas d’autre réclamation contre le propriétaire. En cas d'annulation ou de modification de la réservation pour cause de force majeure (ce qui inclut les inondations, les tempêtes, les émeutes, les grèves, les guerres, les invasions de parasites ou tout acte de Dieu) ou d’autres événements indépendants de la volonté du propriétaire, ce dernier n'acceptera aucune responsabilité ».

S’agissant de la résiliation par le consommateur, le contrat prévoit en son article 37 que « Annulation : Si le client doit annuler la réservation, les frais seront calculés comme suit : - Si l’annulation intervient plus de huit semaines avant le début de la location, l'acompte de 30% sera retenu et non remboursé. - Si l’annulation intervient moins de huit semaines avant le début de la location, 100% du montant total de la location seront retenus et non remboursés. Seule la caution (si elle a été versée) sera remboursée. »

Il apparaît ainsi à la lecture du contrat que les propriétaires prévoient la retenue de la totalité des sommes versées par les consommateurs (sauf la caution) si ceux-ci annulent la réservation moins de 8 semaines avant le début de la location et le remboursement de la totalité des sommes versées par les locataires en cas d’annulation de la location de leur côté, quel que soit le motif de cette annulation par le professionnel. Ces clauses semblent en l’état conformes aux obligations légales des professionnels. Toutefois, l’article 3 du contrat vient créer une exception à ces règles, en prévoyant que « Le solde de la location plus le dépôt de garantie (voir clause 4) est dû 8 semaines avant le début de la location. Si le paiement n'est pas reçu à la date d'échéance, les propriétaires se réservent le droit de facturer des frais administratifs de retard de 15€. Si le paiement n'est toujours pas reçu après 7 jours supplémentaires, les propriétaires notifieront par écrit que l’annulation de la réservation. Les réservations effectuées dans les 8 semaines précédant le début de la location doivent être payées intégralement au moment de la réservation. Si la réservation est effectuée par l'intermédiaire d'une plateforme de réservation en ligne (Airbnb, VRBO, etc.), le solde leur sera versé en même temps que leurs frais de réservations et leurs commissions (plus d’autres frais éventuels). Toute réservation annulée pour cause de non-paiement entraînera la perte de l’argent versé. » Ainsi, dans le cas où l’annulation de la réservation par le professionnel intervient au motif du non-paiement des sommes dues par le consommateur, le professionnel se ménage alors la possibilité de conserver l’intégralité des sommes versées par le consommateur quelque soit la date d’annulation de la réservation et la gravité du manquement des consommateurs, le cas d’un paiement partiel des sommes dues par le consommateur n’étant pas distingué de l’absence totale de paiement par le consommateur.

Cette clause doit être réputée abusive, car elle impose au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné, en permettant au professionnel de conserver l’intégralité des sommes qu’il a déjà versées, quelque que soit le montant et la cause de l’impayé et donc la gravité de son manquement au contrat de location. En outre, elle apparaît aussi abusive en ce qu’elle ne laisse pas un préavis d’une durée raisonnable avant la résiliation du contrat, un délai de 7 jours seulement après l’échéance étant laissé, alors que le paiement est réclamé 2 mois avant l’exécution de la prestation et que les sommes demandées sont d’un montant important. Enfin, elle a pour effet de permettre au professionnel de résilier beaucoup plus facilement le contrat, tout en conservant les sommes versées par les consommateurs, c’est-à-dire sans conséquence aucune pour le professionnel, ce qui créé donc un déséquilibre dans les modalités de résiliation entre les consommateurs et le professionnel. Ce déséquilibre est d’autant plus patent que la lecture de l’ensemble du contrat démontre que Madame W. Y. et Monsieur Z. Y. se ménagent de nombreuses causes de résiliation du contrat, dont certaines pour des causes graves et légitimes (l’usage de feux dans la propriété à l’article 11) et d’autres pour des causes de moindre importance (la présence d’animaux domestique à l’article 10 ou l’usage d’une e-cig dans l’intérieur de la propriété à l’article 20) ou laissée à leur entière appréciation quant à ce qui les constitue (telle que le dommage important aux installations à l’article 4 ou le comportement irrespectueux des hôtes à l’article 16), avec expulsion des consommateurs à effet immédiat ou après un seul avertissement du fait de la « politique zéro » prévue à l’article 30, et conservation des sommes versées par les consommateurs alors qu’ils cessent de fournir la prestation payée par ceux-ci.

Ainsi, l’article 3 du contrat doit être réputé abusif, en ce qu’il ménage une exception à l’article 22 du contrat et permet une résiliation à des conditions plus favorables pour le professionnel que pour le consommateur, impose une pénalité manifestement excessive au consommateur manquant à ses obligations et ne laisse pas de délai suffisant au consommateur pour remédier à ses manquements.

L’article 3 n’a pu produire aucun effet, de sorte que Madame W. Y. et Monsieur Z. Y., qui ont annulé la réservation de Madame X. « en raison de votre attitude et de votre impolitesse et du fait que votre solde n’a pas été payé en totalité malgré plusieurs relances », sont tenus de lui rembourser l’intégralité des sommes versées et non-encore remboursées, soit 2.100 euros, avec intérêts à compter du 18 décembre 2023, en application de l’article 1231-6 du Code civil. »

3/ « En l’espèce, Madame X. justifie d’une faute dans l’exécution de leurs obligations par Madame W. Y. et Monsieur Z. Y., qui ont annulé unilatéralement le 18 décembre 2023 sa réservation pour un non-paiement minime de 15 euros sur une somme totale de 2.915 euros (cautions incluses) et une supposée « impolitesse » et ont refusé de lui rembourser les sommes versées sur la base d’une clause abusive, alors qu’elle-même venait de régler le solde de la location (seul restant impayé la pénalité de retard de 15 euros) et que le séjour devait débuter le 30 décembre 2023, soit moins de deux semaines après. Compte-tenu de l’annulation à très bref délai, intervenant après le paiement du solde, et du refus de remboursement opposé par les débiteurs, Madame X. n’a pas pu trouver un autre hébergement pour 22 personnes à louer pour la période du Nouvel an, ce qui lui a causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 euros. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 21 MARS 2025

 

R.G. n° 24/02193. N° Portalis DBX4-W-B7I-S4YY. NAC : 56D.

JUGEMENT : Le vendredi 21 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

 

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame X.

demeurant [Adresse 1], [Localité 5], Représentée par Maître Delphine TELLIER, avocate au barreau de TOULOUSE

 

ET :

DÉFENDERESSE :

L’entreprise MEADOW VIEW GITES

Représentée par Madame W. Y. et Monsieur Z. Y., Dont le siège social est sis [Adresse 6], [Localité 3], Représentée par Maître Sarah BRIGHT THOMAS de la SELARL BRIGHT AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

 

RAPPEL DES FAITS :

Le 30 août 2023, Madame X. a loué deux gites pour la période du 30 décembre 2023 au 02 janvier 2024, auprès de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES ». Le justificatif de réservation des gîtes mentionne un prix total de 2.100 euros outre 200 euros de frais de nettoyage, réglable par un acompte de 30 % à la réservation et pour le solde 56 jours avant le début de la location.

Madame X. a versé un acompte de 690 euros le 30 août 2023, puis la somme de 1.600 euros le 9 novembre 2023, en règlement du solde. Une somme de 600 euros a également été réglée en paiement des dépôts de garantie le 11 novembre 2023.

Le 11 novembre 2023, Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. ont réclamé le paiement de la somme de 10 euros, manquant sur le prix total, et de 15 euros au titre d’une pénalité de retard sur le paiement du prix de la réservation.

Madame X. a adressé la somme de 10 euros par versement du 17 décembre 2023.

Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. ont résolu le contrat de location en raison du retard de paiement, selon un message du 17 décembre 2023.

Madame X. a sollicité de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. le remboursement de la totalité des sommes versées par courriel du 18 décembre 2023. Ceux-ci ont restitué la somme de 800 euros, correspondant aux cautions et aux frais de nettoyage.

Selon constat de carence du 6 mars 2024, Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. ne se sont pas présentés à la conciliation sollicitée par Madame X.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Madame X. a fait assigner Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES » devant le tribunal judiciaire de Toulouse et a sollicité du juge de :

- juger que les clauses des paragraphes 2, 3 et 4 du contrat sont illicites,

- juger que l’entreprise Y. a annulé de manière abusive et tardive le contrat de location saisonnière,

- condamner l’entreprise Y. à lui payer les sommes de :

* 2.100 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2023,

* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

[*]

A l’audience du 21 janvier 2025, Madame X., représentée par Maître Delphine TELLIER, se réfère oralement à ses conclusions écrites par lesquelles elle demande au juge de :

- A titre principal,

- Juger que les clauses des paragraphes 2, 3 et 4 du contrat sont illicites en vertu de l’article 68 du décret n072-678 du 20 juillet 1972,

- Juger que l’entreprise Y. a annulé de manière abusive et tardive le contrat de location saisonnière,

- A titre subsidiaire, juger que les clauses 3 et 22 du contrat sont abusives au sens des articles R. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation et doivent être réputées non écrites,

- A titre infiniment subsidiaire, juger que l’entreprise Y. a manqué à son obligation contractuelle en annulant la réservation intégralement payée par la locataire,

- En tout état de cause, condamner l’entreprise Y. à lui payer les sommes de :

* 2.100 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2023,

* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame X. expose que Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. sont soumis à l’article 68 du décret n°72-678 du 20 juillet 1970 relatif aux locations saisonnières, car la réservation s’est effectuée par un intermédiaire, la plateforme VRBO. Elle indique qu’ils ne pouvaient réclamer qu’un acompte de 25% du prix et un paiement du solde au plus tôt un mois avant l’entrée dans les lieux, de sorte que les clauses contraires du contrat sont illicites et ne pouvaient s’appliquer. Elle estime qu’ils doivent lui restituer l’intégralité de la somme payée, en application de l’article 1229 du Code civil.

A titre subsidiaire, Madame X. se prévaut des articles R. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation. Elle fait valoir qu’il existe un déséquilibre significatif entre les droits des parties au détriment du consommateur, dans la mesure où les modalités de résolution prévoient qu’en cas d’annulation du fait du consommateur, pour quelque motif que ce soit, le professionnel conserve les sommes payées, alors qu’en cas d’annulation par le professionnel, pour quelque motif que ce soit, celui-ci n’est tenu d’aucune indemnité. Elle indique que ces clauses doivent être réputées non-écrites et ne peuvent produire aucun effet, de sorte que le remboursement de 2.100 euros est dû, compte-tenu de la résolution.

A titre infiniment subsidiaire, Madame X. fait valoir que le contrat a été résolu de mauvaise foi par Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., pour le défaut de paiement d’une pénalité de 15 euros pour retard, alors que la clause résolutoire mentionne seulement le défaut de paiement, qu’aucune clause ne prévoit l’annulation en cas de retard de paiement et que la réservation a été annulée, alors que l’intégralité du prix de location avait été payé. Elle estime qu’elle doit être remboursée du prix de la location.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, elle expose que la réservation a été annulée moins de deux semaines avant le Nouvel an, avec une particulière mauvaise foi de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. et sur la base de conditions illicites du contrat.

Concernant les dommages et intérêts pour résistance abusive, elle fait valoir qu’elle a tenté plusieurs démarches amiables, auxquels Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. n’ont jamais répondu favorablement.

A l’audience, sur question du juge, elle a ajouté avoir signé le contrat électroniquement et l’avoir renvoyé à Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. le 11 novembre 2023, de sorte qu’elle ne conteste pas son application au litige.

[*]

Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES », représentés par Maître Z., se réfèrent à leurs conclusions écrites reprises oralement. Ils demandent :

- le rejet des demandes de Madame X.,

- sa condamnation à payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (selon le par ces motifs, cette somme se décomposant en 1.500 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, 1.500 euros pour résistance abusive et 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure pénale selon la discussion) et aux dépens.

Sur leurs demandes, ils expliquent que le contrat a été résolu du fait de la faute de Madame X., qui s’est montrée de mauvaise foi en refusant de signer le contrat de location, en retenant la somme de 10 euros sur les sommes dues puis en versant celle-ci avec retard et en refusant de payer les frais de retard de 15 euros. Ils estiment que le contrat de location a été résolu selon les conditions fixées par celui-ci, de sorte qu’ils étaient légitimes à conserver la somme de 2.100 euros due au titre de la location.

S’agissant des moyens soulevés par Madame X., ils exposent que le contrat n’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et à son décret d’application, car ils ne sont pas des intermédiaires prêtant leur concours à la location de gîtes mais des autoentrepreneurs louant leur propriété comme gîte. Ils font valoir que les échanges ont eu lieu directement entre eux pour la réservation et non par le biais de la plateforme VRBO, qui n’a exigé aucun versement, qui figure sur la facture par erreur, étant un ancien client, et dont l’intervention n’est étayée par aucun élément émanant de Madame X.

Ils font valoir que leur clause n’est pas abusive, dans la mesure où les sommes ne sont gardées payées qu’en cas de faute du consommateur, et non quelle que soit les causes de l’annulation. Ils estiment qu’il s’agit simplement d’une clause pénale.

Ils précisent qu’ils ne sont pas de mauvaise foi dans l’exécution du contrat, dans la mesure où ils ont adressé des rappels à Madame X. et se sont fondés uniquement sur les clauses de celui-ci pour réclamer le paiement d’une pénalité de 15 euros en cas de retard de paiement, que celle-ci a refusé de payer en toute mauvaise foi alors que le paiement total du solde n’est intervenu que le 17 décembre 2023.

[*]

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. SUR LE CARACTÈRE ABUSIF DES CLAUSES DU CONTRAT :

S’agissant des dispositions applicables aux intermédiaires de location saisonnière :

L’article 1^er (1) de la loi du 20 juillet 1970 prévoit que les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.

L’article 68 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise que les versements accompagnant une réservation de location saisonnière au sens de l'article 1er (1) de la loi du 2 janvier 1970 susvisée ne peuvent intervenir plus de six mois avant la remise des clés ni excéder 25 % du montant total du loyer. Le solde ne peut être exigé qu'un mois, au plus tôt, avant l'entrée dans les lieux.

En l’espèce, Madame X. ne démontre pas que la réservation et le paiement a été effectué par le biais d’une plateforme de réservation ou auprès de tiers gérant les biens d’autrui, la seule mention de « VRBO Booking Ref : HA-36146N » sur la confirmation de réservation émise par le gite au vu de l’entête étant insuffisante à démontrer l’usage de cette plateforme en l’absence de tout élément complémentaire.

Au contraire, les échanges de courriels entre Madame X. et Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. les 29 et 30 août démontrent que la réservation n’était proposée à celle-ci que par le biais du site de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., propriétaires des biens et non intermédiaires louant les biens d’autrui, ou par courriels. Les échanges de messages entre Madame X. et Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. produits par celle-ci, qui vont du 30 août 2023 au 02 janvier 2024 et dont il est reconnu qu’ils ont été adressés par le site de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., attestent également de cette réservation directe, puisque le premier message daté du 30 août 2023 comprend comme pièce jointe les conditions générales de vente et la réservation n°WTB139FF1F, qui correspond au justificatif de réservation du gite. Le message envoyé par Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. le 17 décembre 2022 à 17:01 à Madame X. mentionne également que la réservation a été faite « via notre portail de réservation Freetobook », ce portail correspondant au site internet du gîte.

Aussi, les dispositions invoquées par Madame X. n’apparaissent pas applicables au litige.

 

Sur les clauses abusives en droit de la consommation :

L’article L. 212-1 du Code de la consommation prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du Code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’article R. 212-2 du Code de la consommation indique que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de […] :

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d'un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d'arrhes au sens de l'article L. 214-1, si c'est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ; […]

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel.

L’article L. 214-1 du Code de la consommation prévoit que sauf stipulation contraire, pour tout contrat de vente ou de prestation de services conclu entre un professionnel et un consommateur, les sommes versées d'avance sont des arrhes, au sens de l'article 1590 du Code civil.

Dans ce cas, chacun des contractants peut revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les restituant au double.

En l’espèce, il apparaît que les sommes versées par les consommateurs ont été définies comme un acompte de 30 % et comme le solde de la location, et non comme des arrhes dans le contrat.

S’agissant de la résiliation discrétionnaire par le professionnel, lui permettant de revenir sur le contrat d’hébergement de location avant le contrat, il est prévu à l’article 22 que « Bien que les propriétaires aient fait tous les efforts possibles pour assurer l'exactitude de la description de la propriété, des détails contenus sur le site web et de tout autre matériel de marketing, la propriété peut être modifiée, les installations changées, ou les propriétés retirées de la location.

Si les propriétaires doivent annuler votre séjour dans de telles circonstances ou pour quelque raison que ce soit, ils s'efforceront de transférer votre réservation dans un établissement équivalent, le cas échéant, ou rembourseront toutes les sommes payées, et il n’y aura pas d’autre réclamation contre le propriétaire. En cas d'annulation ou de modification de la réservation pour cause de force majeure (ce qui inclut les inondations, les tempêtes, les émeutes, les grèves, les guerres, les invasions de parasites ou tout acte de Dieu) ou d’autres événements indépendants de la volonté du propriétaire, ce dernier n'acceptera aucune responsabilité ».

S’agissant de la résiliation par le consommateur, le contrat prévoit en son article 37 que « Annulation : Si le client doit annuler la réservation, les frais seront calculés comme suit :

- Si l’annulation intervient plus de huit semaines avant le début de la location, l'acompte de 30% sera retenu et non remboursé.

- Si l’annulation intervient moins de huit semaines avant le début de la location, 100% du montant total de la location seront retenus et non remboursés. Seule la caution (si elle a été versée) sera remboursée. »

Il apparaît ainsi à la lecture du contrat que les propriétaires prévoient la retenue de la totalité des sommes versées par les consommateurs (sauf la caution) si ceux-ci annulent la réservation moins de 8 semaines avant le début de la location et le remboursement de la totalité des sommes versées par les locataires en cas d’annulation de la location de leur côté, quel que soit le motif de cette annulation par le professionnel. Ces clauses semblent en l’état conformes aux obligations légales des professionnels.

Toutefois, l’article 3 du contrat vient créer une exception à ces règles, en prévoyant que « Le solde de la location plus le dépôt de garantie (voir clause 4) est dû 8 semaines avant le début de la location. Si le paiement n'est pas reçu à la date d'échéance, les propriétaires se réservent le droit de facturer des frais administratifs de retard de 15€. Si le paiement n'est toujours pas reçu après 7 jours supplémentaires, les propriétaires notifieront par écrit que l’annulation de la réservation. Les réservations effectuées dans les 8 semaines précédant le début de la location doivent être payées intégralement au moment de la réservation. Si la réservation est effectuée par l'intermédiaire d'une plateforme de réservation en ligne (Airbnb, VRBO, etc.), le solde leur sera versé en même temps que leurs frais de réservations et leurs commissions (plus d’autres frais éventuels). Toute réservation annulée pour cause de non-paiement entraînera la perte de l’argent versé. »

Ainsi, dans le cas où l’annulation de la réservation par le professionnel intervient au motif du non-paiement des sommes dues par le consommateur, le professionnel se ménage alors la possibilité de conserver l’intégralité des sommes versées par le consommateur quelque soit la date d’annulation de la réservation et la gravité du manquement des consommateurs, le cas d’un paiement partiel des sommes dues par le consommateur n’étant pas distingué de l’absence totale de paiement par le consommateur.

Cette clause doit être réputée abusive, car elle impose au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné, en permettant au professionnel de conserver l’intégralité des sommes qu’il a déjà versées, quelque que soit le montant et la cause de l’impayé et donc la gravité de son manquement au contrat de location. En outre, elle apparaît aussi abusive en ce qu’elle ne laisse pas un préavis d’une durée raisonnable avant la résiliation du contrat, un délai de 7 jours seulement après l’échéance étant laissé, alors que le paiement est réclamé 2 mois avant l’exécution de la prestation et que les sommes demandées sont d’un montant important. Enfin, elle a pour effet de permettre au professionnel de résilier beaucoup plus facilement le contrat, tout en conservant les sommes versées par les consommateurs, c’est-à-dire sans conséquence aucune pour le professionnel, ce qui créé donc un déséquilibre dans les modalités de résiliation entre les consommateurs et le professionnel.

Ce déséquilibre est d’autant plus patent que la lecture de l’ensemble du contrat démontre que Madame W. Y. et Monsieur Z. Y. se ménagent de nombreuses causes de résiliation du contrat, dont certaines pour des causes graves et légitimes (l’usage de feux dans la propriété à l’article 11) et d’autres pour des causes de moindre importance (la présence d’animaux domestique à l’article 10 ou l’usage d’une e-cig dans l’intérieur de la propriété à l’article 20) ou laissée à leur entière appréciation quant à ce qui les constitue (telle que le dommage important aux installations à l’article 4 ou le comportement irrespectueux des hôtes à l’article 16), avec expulsion des consommateurs à effet immédiat ou après un seul avertissement du fait de la « politique zéro » prévue à l’article 30, et conservation des sommes versées par les consommateurs alors qu’ils cessent de fournir la prestation payée par ceux-ci.

Ainsi, l’article 3 du contrat doit être réputé abusif, en ce qu’il ménage une exception à l’article 22 du contrat et permet une résiliation à des conditions plus favorables pour le professionnel que pour le consommateur, impose une pénalité manifestement excessive au consommateur manquant à ses obligations et ne laisse pas de délai suffisant au consommateur pour remédier à ses manquements.

L’article 3 n’a pu produire aucun effet, de sorte que Madame W. Y. et Monsieur Z. Y., qui ont annulé la réservation de Madame X. « en raison de votre attitude et de votre impolitesse et du fait que votre solde n’a pas été payé en totalité malgré plusieurs relances », sont tenus de lui rembourser l’intégralité des sommes versées et non-encore remboursées, soit 2.100 euros, avec intérêts à compter du 18 décembre 2023, en application de l’article 1231-6 du Code civil.

 

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS AU TITRE DU PREJUDICE MORAL :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame X. justifie d’une faute dans l’exécution de leurs obligations par Madame W. Y. et Monsieur Z. Y., qui ont annulé unilatéralement le 18 décembre 2023 sa réservation pour un non-paiement minime de 15 euros sur une somme totale de 2.915 euros (cautions incluses) et une supposée « impolitesse » et ont refusé de lui rembourser les sommes versées sur la base d’une clause abusive, alors qu’elle-même venait de régler le solde de la location (seul restant impayé la pénalité de retard de 15 euros) et que le séjour devait débuter le 30 décembre 2023, soit moins de deux semaines après.

Compte-tenu de l’annulation à très bref délai, intervenant après le paiement du solde, et du refus de remboursement opposé par les débiteurs, Madame X. n’a pas pu trouver un autre hébergement pour 22 personnes à louer pour la période du Nouvel an, ce qui lui a causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 euros.

En ce qui concerne la demande de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. à ce titre, elle n’est nullement motivée et n’apparaît même pas dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il convient de les en débouter.

 

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS AU TITRE DE LA RESISTANCE ABUSIVE :

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d'une part dans l'usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l'intention notamment de nuire au demandeur, et d'autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, il n’est pas démontré de résistance abusive de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., laquelle ne peut consister dans le simple refus de rembourser la demanderesse, d’ailleurs déjà indemnisée de ce préjudice.

Il y a donc lieu de débouter Madame X. de sa demande en dommages et intérêts à ce titre.

En ce qui concerne la demande de Monsieur Z. Y. et Madame W. Y. à ce titre, elle n’est nullement motivée, ne peut porter ses fruits dans la mesure où ils sont la partie perdante et n’apparaît même pas dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il convient de les en débouter.

 

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES », partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES » seront condamnés à payer à Madame X. la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur propre demande à ce titre.

En l'espèce, l'équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES » du paiement des frais irrépétibles exposés par le Madame X.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civil, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE abusive et non-écrite la clause n°3 du contrat d’hébergement de location du contrat liant Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES », et Madame X. ;

CONDAMNE Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES », à payer à Madame X. la somme de 2.100 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES », à payer à Madame X. la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame X. de sa demande au titre des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES », de l’ensemble de leurs demandes, en ce compris l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES », à payer à Madame X. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Z. Y. et Madame W. Y., entrepreneurs individuels avec un mode d'exploitation personnelle exerçant sous l'enseigne « MEADOW VIEW GITES » aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière,                                      Le juge,