Extrait : « Attendu que selon document annexé au bail et daté du 5 janvier 2004, il a été convenu que les preneurs s'engageaient à rester dans les lieux au moins trois ans sous peine de devoir rembourser les travaux entrepris par le bailleur, ce dernier acceptant de prendre à sa charge la totalité des dits travaux en contrepartie de quoi les locataires devraient régler une indemnité de deux mois de loyer s'ils quittaient les lieux avant une période de deux ans et un mois ;

Attendu que conformément à l'article 1720 du Code Civil le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations locatives, que cette obligation de délivrance n'a pas pour corollaire d'imposer au locataire une durée minimum d'occupation qui serait contraire à l'article 12 de la Loi du 6 juillet 1989 qui est d'ordre public et qui prévoit que le locataire peur résilier le contrat de location à tout moment ;

Attendu qu'il s'agit d'une clause contraire à la Loi et qui doit être réputée non écrite ;

Qu'il convient en conséquence de débouter monsieur et madame X. de leur demande en paiement de cette indemnité équivalente à deux mois de loyers ».

 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JANVIER 2009

 

R.G. n° 06/04701. Appel d'un Jugement (n° R.G. 11-05-0914) rendu par le Tribunal d'Instance de GRENOBLE en date du 23 novembre 2006 suivant déclaration d'appel du 22 décembre 2006.

 

APPELANTS :

- Madame X.

[adresse], représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour, assistée de Maître Michel BENICHOU, avocat au barreau de GRENOBLE

- Monsieur X.

[adresse], représenté par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour, assisté de Maître Michel BENICHOU, avocat au barreau de GRENOBLE

 

INTIMÉS :

- Monsieur Y.

[adresse], représenté par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour, assisté de Maître André MAUBLEU, avocat au barreau de GRENOBLE

- Madame Z. épouse Y.

[adresse] [minute Jurica page 2] représenté par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour, assisté de Maître André MAUBLEU, avocat au barreau de GRENOBLE

 

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Anne-Marie DURAND, Président, Monsieur Jean-Michel ALLAIS, Conseiller, Madame Joëlle BLATRY, Conseiller, Assistés lors des débats de Mme Brigitte BARNOUD, Greffier.

DÉBATS : À l'audience publique du 1^er décembre 2008, M. ALLAIS, Conseiller a été entendu en son rapport. Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.

 

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Monsieur et Madame X. sont propriétaires d'une maison d'habitation, au [adresse] qu'ils ont divisé en plusieurs appartements destinés à la location.

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2004, ils ont consenti un bail d'habitation à Monsieur et Madame Y., pour un logement de Type IV, avec effet au 1^er février 2004, moyennant un loyer mensuel de 798,00 euros outre 102,00 euros de provisions pour charges et le versement d'un dépôt de garantie de 1.800,00 euros.

Le bail était conclu pour une durée de trois ans, les preneurs s'engageant à rester dans les lieux pour cette durée et à verser une indemnité égale à 2 mois de loyer en cas de départ anticipé, en contrepartie des travaux de réfection effectués par les bailleurs.

Prétextant des difficultés avec Monsieur et Madame Y., les époux A., également locataires de Monsieur et Madame X., ont donné leur congé.

Par déclaration au greffe en date du 21 avril 2005, Monsieur et Madame X. ont alors attrait devant le Tribunal d'Instance de Grenoble, Monsieur et Madame Y. aux fins d'obtenir leur condamnation à leur payer un arriéré locatif et des dommages et intérêts pour les désagréments causés par eux à la copropriété.

Par jugement du 23 novembre 2006, le Tribunal d'Instance de Grenoble a :

- condamné Monsieur et Madame Y. à payer à Monsieur et Madame X. la somme de 2.583,00 euros au titre du solde de loyers pour la période du 1^er janvier 2005 au 30 août 2005, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006,

- condamné Monsieur et Madame X. à payer à Monsieur et Madame Y. la somme de 1.800,00 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006,

- prononcé la compensation entre les deux sommes et condamné solidairement Monsieur et Madame Y. à payer à Monsieur et Madame X. la somme de 783,00 euros outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006,

- [minute Jurica page 3] débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- laissé à la charge de chacune des parties ses dépens.

Par déclaration en date du 22 décembre 2006, Monsieur et Madame X. ont interjeté appel de la décision.

Par conclusions récapitulatives du 15 novembre 2007, ils demandent à la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame Y. au paiement de la somme de 2.583,00 euros,

- infirmer le jugement pour le surplus,

- constater la violation manifeste des locataires à leurs obligations de jouissance paisible du logement,

- condamner Monsieur et Madame Y. à leur payer une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

- constater que la clause insérée dans le bail est parfaitement valable et les condamner en conséquence à leur payer une indemnité de 1.643,22 euros correspondant à deux mois de loyers,

- les condamner en outre au paiement des sommes suivantes :

* 255,48 euros au titre du constat d'huissier,

* 225,56 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2004,

* 1.070,31 euros pour les charges de l'année 2005,

* 327,06 euros pour le constat d'huissier du fait de leur comportement,

* 465,66 euros au titre du constat d'huissier à la suite de leur départ,

* 2.624,06 euros au titre des travaux de remise en état, sauf à ordonner la compensation avec le dépôt de garantie,

* 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

* dire que les locataires sont redevables du préavis de trois mois,

À l'appui de leur appel, ils exposent que dès leur entrée dans les lieux, Monsieur et Madame Y. ont fait peu de cas des autres occupants de l'immeuble ; bruits intempestifs, comportements peu respectueux, occupation sans autorisation des communs, utilisation du garage non compris dans le bail et violences de Monsieur Y.

Ils font valoir en premier lieu que Monsieur et Madame Y. ne rapportant pas la preuve de la réalité d'une mutation professionnelle, ils ne peuvent prétendre à une réduction de leur préavis consécutivement à leur départ.

En second lieu, ils indiquent que les locataires n'ont jamais appliqué l'indexation prévue, qu'ils sont redevables de l'arriéré locatif de juin à août 2005 et qu'enfin ils doivent l'indemnité prévue au bail pour départ anticipé, Monsieur X. ayant bien quant à lui effectué les travaux prévus.

[minute Jurica page 4] En troisième lieu, l'occupation des lieux en violation des règles du bail ayant été constatée par Huissier de Justice, justifie l'allocation de dommages et intérêts. Enfin ils réclament les charges imputables aux locataires, à savoir les dépenses en électricité, ceux-ci disposant d'un compteur électrique individuel, et le prorata des charges communes, ainsi que le coût de la remise en état du logement suite aux dégradations constatées par constat d'huissier.

De leur côté, par conclusions récapitulatives du 22 août 2007, Monsieur et Madame Y. ont formé un appel incident et demandent à la Cour de :

- dire que le délai de préavis doit être réduit et qu'ils n'ont pas à payer les loyers de juillet et août 2005,

- condamner Monsieur et Madame X. à leur payer la somme de 978,39 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au solde de la caution à rembourser,

- condamner Monsieur et Madame X. à leur payer également les sommes suivantes :

- 1.632,00 euros en remboursement des charges non dues,

- 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour exigence d'une caution trop élevée,

- 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, violences, traumatisme et harcèlement perpétuel,

- 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- condamner Monsieur et Madame X. à leur payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SELARL DAUPHIN et MIHAJLOVIC, avoués à la Cour, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Ils font valoir que Monsieur Y. ayant trouvé un emploi en Algérie, ils sont effectivement partis en juillet et août, que dès lors leur préavis doit bien être réduit, même si ce contrat ayant été rompu, ils sont revenus ensuite dans la région de Grenoble.

Ils s'opposent à l'indemnité qui serait due en cas de départ anticipé, dans la mesure où cette clause ne figure pas dans le bail, dans la mesure également où Monsieur X. n'a pas effectué les travaux prévus et surtout en raison du fait qu'il s'agit d'une clause abusive.

Ils contestent l'ensemble des nuisances qui leur est reproché, le décompte des charges produit par les bailleurs et leur mode de répartition ainsi que l'arriéré locatif.

Ils font valoir enfin que Monsieur et Madame X. sont de mauvaise foi, qu'ils sont à l'origine des nombreux incidents qui les ont empêchés de jouir paisiblement des lieux.

 

SUR QUOI, LA COUR :

Attendu que pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, la Cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées et régulièrement communiquées.

[minute Jurica page 5]

- Sur le préavis :

Attendu que selon acte sous seing privé en date du 24 janvier 2004, monsieur et madame X. ont consenti un contrat de location à monsieur et madame Y., pour une durée de trois ans avec effet au 1^er février 2004 ;

Attendu que le bail fait expressément référence aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989, que par application de l'article 15 de la Loi, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, et réduit à un mois en cas de mutation ou de perte d'emploi ;

Attendu que par courrier recommandé du 27 mai 2005, monsieur et madame Y. ont donné leur congé à leurs bailleurs pour le 30 juin 2005 en raison du comportement violent et des reproches injustifiés de monsieur et madame X. et de l'opportunité d'une mutation professionnelle éloignée de [ville] ;

Attendu qu'il est justifié d'un contrat de travail établi le 20 juin 2005 entre la société Recta industries, qui a son siège à [ville], et Monsieur Y., de fiches de paie pour les mois de juillet et août 2005 ; que dès lors la réalité de cette mutation professionnelle étant démontrée, le texte n'imposant aucune condition liée à la mobilité géographique et les bailleurs ne rapportant pas la preuve que le contrat de travail est un document établi pour la circonstance, il convient de dire que le préavis doit être ramené à un mois ;

Attendu que le jugement sera donc infirmé sur ce point ;

 

- Sur la clause de durée du bail :

Attendu que selon document annexé au bail et daté du 5 janvier 2004, il a été convenu que les preneurs s'engageaient à rester dans les lieux au moins trois ans sous peine de devoir rembourser les travaux entrepris par le bailleur, ce dernier acceptant de prendre à sa charge la totalité des dits travaux en contrepartie de quoi les locataires devraient régler une indemnité de deux mois de loyer s'ils quittaient les lieux avant une période de deux ans et un mois ;

Attendu que conformément à l'article 1720 du Code Civil le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations locatives, que cette obligation de délivrance n'a pas pour corollaire d'imposer au locataire une durée minimum d'occupation qui serait contraire à l'article 12 de la Loi du 6 juillet 1989 qui est d'ordre public et qui prévoit que le locataire peur résilier le contrat de location à tout moment ;

Attendu qu'il s'agit d'une clause contraire à la Loi et qui doit être réputée non écrite ;

Qu'il convient en conséquence de débouter monsieur et madame X. de leur demande en paiement de cette indemnité équivalente à deux mois de loyers ;

 

- Sur l'arriéré locatif :

- sur les loyers restant dus :

Attendu qu'il est justifié que monsieur et madame Y. ont quitté les lieux le 30 juin 2005 après avoir donné congé le 27 mai 2005, qu'ils sont donc redevables des loyers que jusqu'au mois de juin 2005 ;

Qu'il n'est pas contesté que le loyer du mois de juin n'a pas été réglé, monsieur et madame Y. demandant sa compensation avec le dépôt de garantie conservé par les bailleurs ;

[minute Jurica page 6] Que la somme de 821,61 euros est donc bien due ;

Attendu qu'il est constant également que le bail contenait une clause d'indexation des loyers ; que la somme de 118,05 euros est dès lors justifiée (23,61 euros x 5) ;

Que la dette de loyers s'élève donc à la somme de 939,66 euros ;

 

- sur les charges :

* au titre de l'année 2004 :

Attendu que monsieur et madame X. réclament la somme de 225,56 euros et la somme de 1.070,31 euros au titre de régularisation des charges pour l'année 2004 et pour l'année 2005 ;

Attendu que l'appartement occupé par monsieur et madame Y. était équipé d'un compteur privatif d'électricité ;

Attendu qu'il est justifié par les factures produites, que la consommation d'électricité s'est élevée, sur la période de location, à la somme globale de 1.147,31 euros ;

Attendu qu'en ce qui concerne la consommation d'eau, il a été convenu d'une répartition égalitaire par logement, que dès lors il est due, au vu des factures produites, la somme de 252,25 euros ;

Attendu qu'il ne résulte pas du bail ou d'une convention annexe, que le coût de la gestion et de l'entretien des parties communes avait été fixé forfaitairement à 200,00 euros ;

Attendu qu'au titre de l'année 2004, et déduction des acomptes versés, monsieur et madame Y. restent donc débiteurs de la somme de 175,56 euros (1.147,31 + 252,25 - 1.224,00) ;

* au titre de l'année 2005 :

Attendu qu'il est justifié de la consommation d'électricité jusqu'au départ effectif des lieux, pour la somme de 1.419,19 euros ;

Qu'au titre de la consommation d'eau, l'estimation de la consommation d'eau, en l'absence de facture définitive, pour 126,12 euros est justifiée ;

Attendu qu'au titre de l'année 2005, et déduction faite des acomptes versés, monsieur et madame Y. restent débiteurs de la somme de 1.035,31 euros (1.419,19 + 126,12 - 510,00) ;

Attendu déduction faite du dépôt de garantie conservé par les bailleurs, il convient en conséquence de condamner monsieur et madame Y. à payer à monsieur et madame X. la somme de 350,53 euros, (939,66 + 175,26 + 1.035,31 - 1.800,00), outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006 par application de l'article 1153-1 du Code Civil ;

 

- Sur les dégradations locatives :

Attendu que monsieur et madame X. réclament le paiement de la somme de 2.624,06 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

Attendu qu'il a été établi, contradictoirement, un état des lieux d'entrée le 24 janvier 2004, faisant apparaître un logement en bon état ou en état d'usure normale ;

Attendu que monsieur et madame Y. ont fait établir un constat d'état des lieux de [minute Jurica page 7] sortie, par huissier de justice en date du 1^er juillet 2005, décrivant un appartement en bon état, qu'ils ont procédé à la remise des clefs le même jour ;

Attendu que les bailleurs ont de leur côté fait établir un constat d'état des lieux de sortie le 21 juillet 2005, soit plus de trois semaines après le départ effectif des locataires ;

Attendu que dès lors ils ne peuvent invoquer de prétendues dégradations, alors même que le logement a été restitué en bon état de réparations locatives le 1^er juillet 2005 ;

Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté monsieur et madame X. de leur demande au titre des dégradations ;

 

- Sur les demandes à titre de dommages et intérêts :

Attendu que monsieur et madame X. sollicitent l'allocation d'une indemnité de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts aux motifs que les locataires n'ont pas occupé paisiblement les lieux loués ;

Attendu que monsieur et madame Y. sollicitent quant à eux l'allocation d'une indemnité de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts aux motifs qu'ils n'ont pu jouir paisiblement de leur logement, ainsi que pour procédure abusive de monsieur et madame X. ;

Attendu que chaque partie invoque également des violences réciproques ;

Attendu que les plaintes relatées par les voisins à l'égard de monsieur et madame Y. ne font état que de bruits normaux de voisinage, tels que des bruits de pas et des bruits de claquements de portes, qu'il est fait état d'une « anecdote » ainsi que l'écrit un des témoins, sur une prétendue éraflure de peinture sur une voiture, que de tels faits ne peuvent constituer des troubles graves de voisinage justifiant l'allocation de dommages et intérêts aux bailleurs qui ne justifient d'ailleurs d'aucun préjudice financier spécifique ;

Attendu que monsieur et madame X. se plaignent également du bruit des autres occupants de l'immeuble ;

Attendu que monsieur et madame X. ont donné congé pour mutation professionnelle de Monsieur Y., que leur départ était donc consécutif à cette mutation et non à d'éventuels troubles occasionnés par leur bailleur ;

Attendu que les violences ont été réciproques, chaque partie ayant déposé plainte l'une contre l'autre, que ces violences ne justifient pas l'allocation de dommages et intérêts, la relation conflictuelle ayant cessé depuis la rupture des relations contractuelles ;

Attendu que le droit d'agir en justice ne dégénère en abus que s'il procède d'une erreur grossière équipollente au dol ou s'il révèle une intention de nuire, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de monsieur et madame Y. ;

 

- sur la demande à titre de dommages et intérêts pour non respect du montant du dépôt de garantie :

Attendu que monsieur et madame Y. sollicitent l'allocation d'une somme de 500,00 euros à ce titre ;

[minute Jurica page 8] Attendu que conformément à l'article 22 de la Loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer, charges non comprises ;

Attendu qu'en l'espèce le loyer, hors charges était de 798,00 euros, soit un dépôt de garantie exigible de 1.596,00 euros ;

Attendu que le dépôt de garantie sollicité était de 1.800,00 euros, soit pour un loyer de 900,00 euros, charges incluses ; (798,00 + 102,00 euros de provisions pour charges) ;

Que de ce dépassement, il ne peut en être déduit une volonté caractérisée du bailleur de détourner la loi, que de même il n'est justifié d'aucun préjudice spécifique des preneurs du fait de ce surcoût versé à l'entrée dans les lieux alors même qu'ils restent débiteurs de loyers ;

Qu'il convient de débouter monsieur et madame Y. de ce chef de demande et de confirmer le jugement sur ce point ;

 

- Sur les demandes relatives à la prise en charge des frais d'huissier de justice :

Attendu qu'il convient de confirmer le jugement qui a laissé à la charge de monsieur et madame X. les frais des trois constats qu'ils ont fait effectuer de façon unilatérale ;

Attendu qu'il convient enfin pour des raisons tenant à l'équité de ne pas faire application des dispositions relatives à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement en ce qu'il a condamné monsieur et madame Y. à payer à monsieur et madame X. la somme de 2.583,00 euros au titre du solde de loyers pour la période du 1^er janvier 2005 au 30 août 2005 et au paiement après compensation de la somme de 783,00 euros ;

Statuant à nouveau :

Fixe la créance de monsieur et madame X. au titre des loyers et charges au 30 juin 2005 à la somme de 2.150,53 euros,

Fixe la créance de monsieur et madame Y. au titre du dépôt de garantie à la somme de 1.800,00 euros,

Condamne par compensation monsieur et madame Y. à payer à monsieur et madame X. la somme de 350,53 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2006 par application de l'article 1153-1 du Code Civil ;

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions relatives à l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Dit que chacune des parties supportera sa part effective de dépens de première instance et d'appel [minute Jurica page 9] avec distraction au profit des Avoués de la cause, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile,

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile,

Signé par le Président Madame Anne Marie DURAND et par le Greffier Madame BARNOUD, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT