Extrait : « Le mandat donné le 12 décembre 1996 prévoit qu'il est donné « pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction d'année en année, cette reconduction étant limitée à vingt neuf ans ». Les mandats signés en 2003 par Mesdames X. et X. portant les numéros 1751 à 1758 sont donnés pour une durée de un an et se renouvellent par tacite reconduction limitée à 30 ans.

Madame X. ne saurait valablement soutenir que ces mandats sont contraires aux dispositions de la loi Hoguet, les périodes de renouvellement de 29 ou 30 ans devant selon elle être considérées comme clauses abusives au sens des dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Ces durées ne sauraient être considérées comme particulièrement abusives dans la mesure où le mandant a la possibilité de mettre fin au mandat par lettre recommandée avec accusé de réception adressée trois mois avant l'expiration de chaque année et n'est donc pas lié, comme le soutient Madame X., par un contrat perpétuel illicite. Contrairement à la jurisprudence de la Cour d'Appel d'Aix en Provence qu'elle produit, le mandat n'est pas ici irrévocable. De plus, la loi du 2 janvier 1970 qui impose une limitation des effets dans le temps des conventions, ne fixe pas de durée particulière et ne limite pas le nombre des reconductions du mandat, ayant simplement entendu que les conventions aient un terme ce qui est le cas en l'espèce.

Les mandats de 1996 et 2003 ne sauraient donc être annulés pour absence de terme. »

 

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 3 NOVEMBRE 2011

 

R.G. n° 09/02798. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 16 septembre 2009 - R.G. n° 08/00871.

 

APPELANTE :

Madame X.-Y. épouse X.

née le [date] à [ville], représentée par la SCP G. D., avoués, assistée de Maître L., avocat au barreau de PARIS

 

INTIMÉS :

LA SAS B. FONCIA

prise en la personne de son représentant légal

Monsieur X.

représentés par la SCP P. L. R., avoués, assistés de Maître S., avocat associé au barreau de CAEN

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme MAUSSION, Président, rédacteur, Mme CHERBONNEL, Conseiller, Madame ODY, Conseiller,

DÉBATS : A l'audience publique du 22 septembre 2011

GREFFIER : Madame GALAND

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2011 et signé par Mme MAUSSION, Président, et Madame GALAND, Greffier

 

Les époux Y.-X. étaient de leur vivant propriétaires de divers biens et immeubles, dont la gestion avait été donnée à Monsieur X., administrateur de biens, aux termes de divers mandats.

Monsieur Y. est décédé en 1996.

Après son décès son épouse et sa fille, Madame X., ont consenti, sur les biens encore dans le patrimoine, à la société FONCIA B. SAS divers mandats, tous en date du 10 mars 2003.

Madame X. est décédée le 5 février 2004.

Madame X., venant aux droits de ses parents, a pris connaissance des comptes de gestion des immeubles, comptes qui selon elles ont révélé que Monsieur X. avait de 1982 à 2003 perçu une rémunération supérieure à la rémunération contractuellement convenue.

C'est dans ces conditions que Madame X. a fait assigner Monsieur X. et la SAS FONCIA B. devant le Tribunal de Grande Instance de CAEN aux fins d'obtenir paiement du remboursement des commissions indûment perçues, soit la somme de 138.398,04 euros et subsidiairement celle de 101.869,60 euros, outre 15.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Par jugement en date du 16 septembre 2009, assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal de Grande Instance de CAEN a :

- Condamné in solidum la SAS FONCIA B. et Monsieur X. à verser à Madame X. la somme de 33.209,98 euros avec intérêts légaux à compter du 7 janvier 2008,

- Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts,

- Condamné in solidum la SAS FONCIA B. et Monsieur X. aux dépens et à payer à Madame X. la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame X. a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 13 octobre 2009.

 

POSITION DES PARTIES :

Madame X., dans le dernier état de ses écritures en date du 16 février 2010, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, demande à la Cour :

Vu les dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 66 du décret du 20 juillet 1972,

Vu l'article 2003 du Code Civil,

Vu l'article L. 132-1 du code de la consommation,

- D'infirmer partiellement le jugement déféré,

- De condamner in solidum Monsieur X. et la SAS FONCIA B. au paiement de la somme de 138.398,04 euros à titre de remboursement de commissions indûment perçues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 janvier 2008,

- De les condamner in solidum au paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement, en raison du décès des mandants :

- De condamner in solidum Monsieur X. et la SAS FONCIA B. au paiement de la somme de 101.689,60 euros,

Très subsidiairement,

- De condamner in solidum Monsieur X. et la SAS FONCIA B. au paiement de la somme de 23.710,82 euros à titre de remboursement des commissions et frais indûment perçus outre intérêts au taux à compter du 7 janvier 2008,

En toute hypothèse,

- De les condamner sous la même solidarité aux dépens, dont distraction, et à lui payer 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

 

Monsieur X. et la SAS FONCIA B., dans le dernier état de leurs écritures en date du 30 décembre 2010, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, demandent à la Cour :

A titre liminaire

- De dire que l'action de Madame X. aux fins de nullité des contrats de mandats conclus en 1982, 1985, 1986, 1987 et 1996 est prescrite,

- De dire que Madame X. n'a ni intérêt ni qualité pour agir,

- De dire en conséquence la demande irrecevable,

Sur le fond :

A titre principal,

- De débouter Madame X. de l'intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

A supposer que le contrat de mandat conclu le 12 janvier 1982 soit nul,

- De dire que Madame X. ne pourra obtenir le remboursement des commissions perçues que pour la période du 7 janvier 2003 au 19 mars 2003, date à laquelle de nouveaux contrats de mandats ont été régularisés,

A titre très subsidiaire,

A supposer que la Cour ne fasse pas application de la prescription quinquennale édictée par l'article 2277 du Code Civil,

- De dire que Madame X. ne pourra obtenir remboursement des commissions perçues que pour la période du 7 janvier 1998 au 19 mars 2003, date à laquelle de nouveaux contrats de mandats ont été régularisés,

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel,

Si la Cour devait considérer que Madame X. est fondée en sa demande de remboursement,

- De la condamner à leur verser en réparation du préjudice subi une somme égale à celle qui lui sera allouée, lesdites sommes devant se compenser,

- De condamner Madame X. à leur verser au titre de la restitution par équivalent des prestations qu'ils ont fournis une somme égale à celle qui lui sera allouée, lesdites sommes devant se compenser,

- De débouter Madame X. de sa demande de condamnation in solidum,

- De la condamner aux dépens, dont distraction, et à leur verser à chacun 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

 

SUR QUOI, LA COUR :

Il résulte des pièces communiquées aux débats que les époux Y.-X. ont chargé Monsieur X. d'administrer leurs biens immobiliers et ce aux termes de plusieurs mandats :

* Mandat du 12/01/1982 concernant les biens sis [...], [...], [...] et [...],

* Mandat du 25/04/1985 concernant l'immeuble situé [...],

* Mandat du 24/10/1986 concernant l'immeuble sis [...],

* Mandat du 13/06/1987 concernant le bien sis [...],

* Mandat du 10/12/1987 concernant l'immeuble sis [...],

Après le décès de Monsieur Y. intervenu le 25 février 1996, sa veuve, Madame X. a, le 12/12/1996, donné mandat au cabinet B. et D. IMMOBILIER d'administrer le bien sis [...],

Le 19 mars 2003 de nouveaux mandats de gestion ont été conclus entre Madame X., Madame X. et la SAS FONCIA B. portant sur les biens sis [...], [...], [...], [...], [...] et [...],

Madame X. a, à cette même date, donné mandat de gestion des biens situés [...].

Les biens situés [...] ayant quant à eux été vendus en 1997 et 1998.

 

SUR LA PRESCRIPTION DE L'ACTION :

Madame X. soutient que c'est à tort que le premier juge a considéré que la prescription de l'action était de 10 ans aux termes des dispositions de l'article L. 110-4 du code de commerce, alors que s'agissant d'une action tendant à voir constater la nullité absolue des mandats, voire leur inexistence, cette action se prescrit par trente ans.

Toutefois, Madame X. ne saurait valablement soutenir que son action est une action en inexistence du mandat soumise à la prescription trentenaire alors même que l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet, ne prévoit que la nullité des conventions de sorte que l'action intentée en application des dispositions de la loi susvisée ne peut être qu'une action en nullité et non en inexistence.

En ce qui concerne l'action en nullité il n'est pas contesté qu'elle est engagée à l'encontre de Monsieur X. et de la SAS FONCIA B., en leur qualité de professionnels commerçants dont l'activité entre dans le champ d'application de la loi du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

Dès lors les actions contractuelles susceptibles d'être mises en œuvre dans le cadre de ladite loi sont soumises aux dispositions de l'article L. 110-4 du Code de Commerce.

Aux termes de l'article L. 110-4 du code de commerce en ses dispositions antérieures à la loi du 17 juin 2008 applicables en l'espèce, « les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non commerçants se prescrivent par 10 ans, si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes ».

C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu à application de la prescription trentenaire de droit commun, l'action engagée n'étant motivée que par une contestation relative à la validité des mandats convenus dans le cadre réglementé de la loi du 2 janvier 1970.

Il n'y a pas davantage lieu à prescription quinquennale tel que le soutiennent les intimés dans la mesure où l'action en répétition de sommes indûment versées au titre de l'application d'un mandat soumis à la loi du 2 janvier 1970 relève des dispositions de l'article L. 110-4 du Code de Commerce et n'est donc pas soumise à la prescription abrégée de l'article 2277 du Code Civil.

Madame X. ayant mis les intimés en demeure aux termes d'un courrier en date du 7 janvier 2008, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les prétentions de Madame X. pour la période antérieure au 7 janvier 1998 se heurtaient à la prescription.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

 

SUR LE DÉFAUT DE QUALITÉ ET D'INTÉRÊT À AGIR DE MADAME X. :

Monsieur X. et la SAS FONCIA B. soutiennent que tant Monsieur Y. que Madame X. n'ont voulu, de leur vivant, engager une action en répétition de l'indu et ont donné quitus définitif aux comptes de gérance qui leur étaient adressés mensuellement, ce qui rendrait irrecevable l'action de Madame X.

Toutefois, la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

La seule inaction ou le silence des époux Y.-X. lors de la réception des comptes de gérance ne saurait valoir quitus de ces comptes.

Il en résulte que Madame X. venant aux droits de ses parents a bien qualité pour contester les comptes de gestion.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré son action recevable.

 

SUR LE FOND :

Sur le cadre légal posé par la loi du 2 janvier 1970 :

La loi du 2 janvier 1970 s'applique aux termes des dispositions de l'article 1-6° aux opérations de gestion immobilières.

Aux termes des dispositions de l'article 7 « sont nulles les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1^er, qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ».

 

Sur les mandats conclus en 1982 1985 1986 et 1987 pour les périodes de renouvellement postérieures au 7 janvier 1998 :

Il est mentionné aux actes produits aux débats que ces mandats sont donnés pour une période de un an et se renouvelleront ensuite d'année en année par tacite reconduction, sans que ne soit prévu un terme.

Ces mandats ne répondent donc pas aux exigences de l'article 7 de la loi précitée et par voie de conséquence sont nuls pour les périodes renouvelées non couvertes par la prescription, soit entre le 7 janvier 1998 et le 19 mars 2003, date à laquelle de nouveaux mandats ont été régularisés.

La sanction de ces nullités est l'absence de tout droit à rémunération pour le mandataire pendant ces périodes, sans que puisse être invoquée, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, une prétendue régularisation de ces mandats par Madame X. lors de la conclusion en 2003 de nouveaux mandats, la conclusion de nouveaux mandats n'ayant pas pour effet de couvrir les nullités résultant de l'inobservation des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970.

D'autre part, le fait que Madame X. ait consenti en 2003 de nouveaux mandats sur les biens immobiliers ne saurait pas davantage valoir renonciation de sa part à soulever la nullité des mandats antérieurs, cette renonciation ne se présumant pas.

 

Sur les mandats conclus en 1996 et 2003 :

Le mandat donné le 12 décembre 1996 prévoit qu'il est donné « pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction d'année en année, cette reconduction étant limitée à vingt neuf ans ».

Les mandats signés en 2003 par Mesdames X. et X. portant les numéros 1751 à 1758 sont donnés pour une durée de un an et se renouvellent par tacite reconduction limitée à 30 ans.

Madame X. ne saurait valablement soutenir que ces mandats sont contraires aux dispositions de la loi Hoguet, les périodes de renouvellement de 29 ou 30 ans devant selon elle être considérées comme clauses abusives au sens des dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Ces durées ne sauraient être considérées comme particulièrement abusives dans la mesure où le mandant a la possibilité de mettre fin au mandat par lettre recommandée avec accusé de réception adressée trois mois avant l'expiration de chaque année et n'est donc pas lié, comme le soutient Madame X., par un contrat perpétuel illicite.

Contrairement à la jurisprudence de la Cour d'Appel d'Aix en Provence qu'elle produit, le mandat n'est pas ici irrévocable.

De plus, la loi du 2 janvier 1970 qui impose une limitation des effets dans le temps des conventions, ne fixe pas de durée particulière et ne limite pas le nombre des reconductions du mandat, ayant simplement entendu que les conventions aient un terme ce qui est le cas en l'espèce.

Les mandats de 1996 et 2003 ne sauraient donc être annulés pour absence de terme.

Madame X. soutient en outre qu'en tout état de cause les mandats se sont éteints au jour du décès des mandants soit le 25 février 1996 pour Monsieur Y. et le 5 février 2004 pour Madame X.

Aux termes des dispositions de l'article 2003 du Code Civil « le mandat finit par la mort du mandant ».

Toutefois ces dispositions ne sont que supplétives de la volonté des parties.

En l'espèce, le décès de Monsieur Y. est sans incidence sur les mandats qui ont été consentis en 1996 et 2003, soit postérieurement à son décès.

S'agissant des mandats consentis entre 1982 et 1987, ils ont été déclarés nuls pour non respect des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, il n'y a donc pas lieu d'examiner une autre cause éventuelle de nullité.

S'agissant du décès de Madame X. en 2004, il est expressément prévu dans les actes de mandats signés en 1996 et 2003 que « par dérogation expresse à l'article 2003 du Code Civil, le décès du mandant n'emportera pas résiliation de plein droit du mandat, qui se poursuivra avec les ayants droit, sous réserve de la faculté de résiliation prévue ».

Les mandats s'étant poursuivis avec Madame X., ayant droit de Madame X. ne sauraient en conséquence être déclarés nuls.

Madame X. soutient encore que les mandats auraient été cédés ou délégués sans le consentement express du mandant.

Seul le mandat de 1996 est concerné, du fait de l'annulation des mandats antérieurs et de ce que les mandats de 2003 ont été passés avec la SAS FONCIA X.

Toutefois, en application des dispositions de la Loi HOGUET « les activités de gestion et de transaction ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, numérotée et délivrée par le Préfet ».

Force est de constater que si la dénomination du mandataire a changé en 1996 pour devenir « CABINET B. et D. IMMOBILIER » le numéro de la carte professionnelle est le même démontrant ainsi qu'il n'y a eu aucune substitution de mandataire.

En tout état de cause les mandants n'ont jamais émis la moindre protestation au fait que Monsieur X. s'était adjoint un associé.

Madame X. ne saurait par ailleurs, sans une particulière mauvaise foi, se prévaloir de la nullité de tous les mandats numérotés 1751 à 1758, signés en 2003, alors même que si pour les mandats 1751, 1752, 1753, 1756 et 1757 elle n'est intervenue aux actes que comme représentante de sa mère, pour le mandat 1754 elle intervient seule, comme propriétaire du bien, pour le mandat 1755 elle intervient comme usufruitière, le nu-propriétaire étant Germain X., pour le mandat 1758 elle intervient comme nu-propriétaire, sa mère n'étant qu'usufruitière.

En tout état de cause, et compte tenu de la clause dérogatoire aux dispositions de l'article 2003 du Code Civil, et Madame X. se présentant comme ayant droit de sa mère, le décès de cette dernière n'a pas eu pour effet de mettre fin aux mandats.

 

Sur la demande en remboursement des sommes indûment perçues par le mandataire :

Compte tenu de ce qui précède le mandataire sera tenu au remboursement de la totalité des sommes perçues pour la période du 7 janvier 1998 (limite de la prescription) au 19 mars 2003 (date de la signature de nouveaux mandats) et ce au titre des mandats conclus entre 1982 et 1987, dont la nullité a été constatée. S'agissant du mandat conclu en 1996 lequel n'est pas affecté par la nullité, seules les sommes perçues en contravention avec les stipulations contractuelles doivent être restituées.

Aucune demande n'est par ailleurs présentée au titre des mandats conclus en 2003, s'agissant d'un trop perçu d’honoraires.

 

Sur le montant des sommes dues :

Les intimés ne produisent aucun document permettant de contredire le décompte produit par Madame X., lequel résulte du rapprochement des loyers perçus avec le montant de la rémunération tel qu'il ressort des stipulations contractuelles, décompte au surplus effectué à partir des comptes de gérances édités par les intimés.

La Cour après vérifications des comptes produits par Madame X. fixe à la somme de 33 209,98 euros le montant des sommes dues au titre des contrats nuls, telle que retenue par le premier juge dans son calcul qui tient compte du montant total des sommes perçues au titre des mandats annulés sauf à déduire à compter du 7 janvier 1998 les sommes perçues pour la gestion de l'appartement visé au mandat de 1996 (résidence D.) mais concernant ce dernier dans la limite des sommes contractuellement prévues.

 

Sur la demande de préjudice complémentaire :

Madame X. soutient que Monsieur X. aurait retenu pendant plus de deux ans une somme supérieure à 400.000 francs (60.980 euros) et ce au titre des loyers perçus pour le compte des mandants, sans verser le moindre intérêt.

Elle estime son préjudice à la somme de 15.000 euros incluant un préjudice moral.

Toutefois, Madame X. ne justifie nullement de la rétention par Monsieur X. de la somme de 60.980 euros.

De plus, elle ne saurait valablement se prévaloir d'un préjudice alors même que si les mandats se sont avérés nuls et lui permettent aujourd'hui de se voir restituer les sommes perçues au titre de la gestion, force est de constater, comme l'a pertinemment rappelé le premier juge que durant les périodes considérées elle a toutefois bénéficié de la gestion de Monsieur X. et de la société FONCIA et ce à titre gratuit ce qui compense suffisamment les tracas éprouvés.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de ce chef.

 

Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur X. et de la SAS FONCIA B. :

Comme l'a relevé le premier juge les conditions dans lesquelles l'activité de Monsieur X. a été reprise par la SA CABINET B. § D. IMMOBILIER puis par la SAS FONCIA B. n'ayant pas été portée à la connaissance de la juridiction, il convient de prononcer une condamnation in solidum envers les intimés.

 

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

Les condamnations à restitution d'honoraires étant prononcées pour non respect des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ou des dispositions contractuelles, Monsieur X. et la SAS FONCIA B. ne sauraient dans le même temps obtenir condamnation de Madame X. à leur verser les sommes représentant leurs honoraires pour la gestion effectuée, puisque par définition ces honoraires du fait de la nullité des mandats ou du non respect des dispositions contractuelles ont vocation à être restitués.

Ils ne sauraient pas davantage invoquer l'abus de droit, aucune faute ne pouvant être reprochée à Madame X. pour s'être prévalu de la loi ou des dispositions des mandats.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de ce chef.

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes conservera la charge de ses dépens, sans qu'il apparaisse opportun de faire droit aux demandes présentées au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant après rapport, publiquement, contradictoirement,

- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

- Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.

LE GREFFIER         LE PRÉSIDENT

C. GALAND              E. MAUSSION