Durée du contrat. Selon l’art. 7 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, « sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1^er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ».

Pour une application à un mandat de gestion d’immeuble : la clause du paragraphe « durée » du mandat de gestion qui prévoit un renouvellement indéfini du mandat par tacite reconduction d'année en année, sans aucune limitation dans le temps du mandat, contrevient incontestablement aux dispositions de l'art. 7 de la loi du 2 janvier 1970 et doit être annulée. TI Grenoble, 30 mars 1999 : RG n° 11-98-000960 ; Cerclab n° 3192.

Ne sont pas abusives les clauses pénales prévues dans des contrats de mandat de gestion conclus pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction dans la limite de 29 et 30 ans, dès lors que ces durées ne sauraient être considérées comme particulièrement abusives dans la mesure où le mandant a la possibilité de mettre fin au mandat par lettre recommandée avec accusé de réception adressée trois mois avant l'expiration de chaque année et n'est donc pas lié par un contrat perpétuel illicite. CA Caen (1^re ch. civ.), 3 novembre 2011 : RG n° 09/02798 ; Cerclab n° 3387, sur appel de TGI Caen, 16 septembre 2009 : RG n° 08/00871 ; Dnd.

Obligations du mandant : prix. N’est pas abusive la clause de rémunération d’un mandat de gestion fixée au taux de 6 % hors taxe des sommes quittancées, dès lors que, si le mandant prétend qu’une telle stipulation permet au mandataire professionnel de revendiquer pendant trois ans une rémunération au titre d'une location à laquelle il n'a pas contribué, puisque le mandat de recherche accessoire au mandat de gestion était conclu sans exclusivité et qu’en l’espèce un locataire a été trouvé grâce à un autre intermérdiaire, une telle situation ne joue pas au détriment du mandant, chacune des parties disposant en réalité du même intérêt à conclure le bail sur lequel la rémunération devait être assise. CA Paris (pôle 2 ch. 2), 13 juin 2014 : RG n° 13/05120 ; Cerclab n° 4820 (mandat de gestion à caractère exclusif, contrairement au mandat de recherche), confirmant TGI Paris, 28 février 2013 : RG n° 12/02598 ; Dnd.

Obligations du mandant : garantie de paiement des loyers. Est manifestement abusive la clause permettant de résilier la garantie du paiement des loyers, charges et taxes impayés et détériorations immobilières, souscrite dans le cadre d’un mandat de gestion d’un bien immobilier donné en location, alors que le sinistre est survenu sans invoquer aucun motif légitime. CA Paris (25^e ch. B), 19 octobre 2007 : RG n° 05/22003 ; arrêt n° 291 ; Cerclab n° 1185 ; Juris-Data n° 352610 (clause garantissant le paiement des loyers après six mois, pendant une durée de 24 mois ; le fait de résilier le contrat dès la survenance du sinistre alors que le bailleur avait jusqu'alors réglé des primes d'assurance, revient pour l'assureur ou son mandataire à se procurer un avantage indu, le paiement des primes n'ayant plus aucune contrepartie), sur appel de TGI Meaux (1^re ch.), 15 septembre 2005 : RG n° 04/484 ; Dnd (le fait pour l’agence de dénoncer le contrat de garantie, dans des conditions le vidant de sa substance, peu après qu'il avait produit effet pour une durée maximale de 24 mois, constitue une exécution de mauvaise foi de la convention, constitutive d'un abus de droit de résiliation, indépendamment de toute volonté de nuire, motif approuvé par la cour).

V. aussi dans le cadre d’un mandat de gestion d’immeuble : est abusive la clause autorisant le mandataire à suspendre l’exécution du contrat de garantie de carence et de vacance locative et de garantie de non moins-value, en cas de survenance d'une crise économique et sociale grave entraînant une insolvabilité importante des locataires et se traduisant par une augmentation de plus de 20 % du nombre national des chômeurs par rapport au nombre de chômeurs corrigé des variations saisonnières publiées par l'INSEE au 1^er janvier de l'année précédant celle de la signature du mandat de vente, une suspension de plus de six mois donnant droit à chaque partie de résilier le contrat, dès lors que la clause était rédigée de façon absconse pour des mandants non-professionnels et qu’elle permettait au mandataire, pour suspendre la garantie, de se référer à une période de son choix, dès lors que la période de référence n'était pas clairement déterminée dans la clause contractuelle, ce qui lui confèrait indéniablement un avantage par rapport aux mandants en lui réservant le droit de modifier unilatéralement les garanties allouées. CA Paris (pôle 4, ch. 3), 13 novembre 2014 : RG n° 12/17875 ; Cerclab n° 4926 ; Juris-Data n° 2014-027970 (difficulté pour les mandants de comprendre que la période de variation à prendre en considération pour la garantie de carence et vacance locative était celle du 1^er janvier de l'année précédant celle de la signature du mandat de gérance et non celle du mandat de vente et ce, d'autant que la clause prévoyait une garantie de non moins-value en cas de vente du bien), sur appel de Jur. proxim. Saint-Maur-Des-Fossés, 29 juin 2012 : RG n° 91-12-000070 ; Dnd.

Obligations du mandataire : état des lieux. Responsabilité de l’agence mandataire, en raison de ses manquements avérés lors de l’état de lieux de sortie, faute d’avoir mentionné les désordres visibles du liner de la piscine. CA Pau (1^re ch.), 31 janvier 2023 : RG n° 20/01897 ; arrêt n° 23/00392 ; Cerclab n° 10049 (mandat de gestion locative saisonnière ; arrêt n’examinant pas l’argument tiré du caractère abusif de la clause restreignant les obligations de l’agence lors des constats aux « dommages ou dégradations évidents » ; dommage limité à une perte de chance et non au coût de la réparation de la piscine), sur appel de TJ Dax, 4 février 2020 : RG n° 11-19-000162 ; Dnd.

Résiliation unilatérale du contrat : clauses asymétriques. Selon l’art. R. 212-2-8° C. consom., est présumée abusive la clause ayant pour objet ou pour effet de soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le professionnel que pour le consommateur ; pour l’application de ce texte, la distinction entre une clause pénale et une clause de dédit est indifférente à la solution du litige ; est abusive et réputée non écrite, en application de cette disposition, la clause qui prévoit la possibilité pour le mandant de résilier le contrat avant le terme triennal en l’assortissant de l'obligation d'acquitter une indemnité, tandis que le contrat ne prévoit aucune indemnité au bénéfice du mandant si le mandataire venait à résilier le contrat avant le terme convenu ; cette différence ne saurait être justifiée par le droit du mandant à percevoir la rémunération de ses diligences, puisque le travail de gestion s'achève nécessairement lors de la résiliation du contrat et que la rémunération de la location reste due pour autant que l'agence ait effectivement trouvé un locataire. CA Paris (pôle 4 ch. 9-A), 30 septembre 2021 : RG n° 18/21408 ; Cerclab n° 9152 (mandat de gestion locative pour une durée de trois ans ; résiliation effectuée alors qu’aucun locataire n’avait été trouvé), sur appel de TI Ivry-sur-Seine, 31 août 2018 : RG n° 11-17-003373 ; Dnd - CA Paris (pôle 4 ch. 9-A), 30 septembre 2021 : RG n° 18/21411 ; Cerclab n° 9134 (même contrat, mêmes principes et même solution, le mandant ayant résilié, en l’absence de locataire, pour faire occuper le logement par son fils ; le mandant ayant rompu le contrat, sans pouvoir invoquer un cas de force majeure ou un manquement du mandataire, le mandataire, qui n’avait pas trouvé de locataire, ne peut invoquer qu’un espoir de rémunération et ne justifie en l’espèce d'aucun préjudice, étant observé qu'il ne sollicite pas le remboursement de prestations dont il aurait exposé le coût pour le compte des mandants), sur appel de TI Ivry-sur-Seine, 31 août 2018 : RG n° 11-17-003372 ; Dnd.

Refus de reconduction à l’initiative du consommateur : clause prévoyant une indemnité au mandataire. Un contrat de mandat de gestion d’un immeuble loué stipulait que dans le cas où le mandant entendrait user de la faculté de refus de la reconduction tacite « tout en conservant comme locataire de ses locaux le locataire mis en place par le mandataire, sauf faute grave du gestionnaire, le mandant s'oblige à payer au mandataire une indemnité égale au montant d'un mois de location, charges comprises, et l'autorise dès à présent à prélever cette somme sur sa dernière reddition de comptes, il en sera de même en cas de résiliation anticipée, pour quelque motif que ce soit, en dehors de la date anniversaire du mandat avec préavis de trois mois. » Cette clause afférente au versement d'une indemnité par le mandant en cas de résiliation du mandat à son initiative, outre le fait qu'elle est inscrite dans un contrat d'adhésion, attribue un avantage excessif au profit du mandataire immobilier et entraîne un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties dès lors qu’elle contrevient au principe de la libre révocation du mandat prévue par l'art. 2004 C. civ. TI Grenoble, 30 mars 1999 : RG n° 11-98-000960 ; Cerclab n° 3192 (jugement constatant par ailleurs que la prestation du gestionnaire d'immeuble a reçu, pendant toute la durée de la relation, une substantielle contrepartie par le versement des honoraires).

Clause pénale. Sur la présentation de la clause pénale, V. l’alinéa 1 de l’art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (décret du 24 juin 2015) : « cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents ».

Pour une illustration d’annulation d’une clause qui n’est pas mentionnée en caractères apparents : TI Grenoble, 30 mars 1999 : RG n° 11-98-000960 ; Cerclab n° 3192 (N.B. le jugement fait application du texte à une clause sanctionnant un refus de reconduction tacite du contrat par le consommateur, pour laquelle la qualification de clause pénale semble inadaptée, puisque la somme demandée ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation, mais l’exercice d’un droit).

Résiliation : clause pénale. Refus de considérer abusive la clause pénale prévue dans un mandat de gestion imposant au consommateur qui met fin au contrat de verser « une indemnité égale aux honoraires calculés sur les loyers exigibles à la date de la signature du contrat et ce pour la durée restant a courir du mandat sans que cela ne puisse excéder quatre années d'honoraires », compte du très fort intuitus personae existant en l’espèce, le mandataire ayant cessé d'exercer sa profession d'huissier pour se consacrer entièrement à la gestion de biens immobiliers appartenant à une famille en créant une structure à cette seule fin. TGI Le Mans (réf.), 29 septembre 2010 : RG n° 10/00375 ; Cerclab n° 3410, infirmé par appel CA Angers (ch. com.), 25 janvier 2011 : RG n° 10/02577 ; arrêt n° 35 ; Cerclab n° 2580 (appréciation du caractère abusif échappant au juge des référés).