Extraits : 1/ « Qu'il ressort également des pièces versées aux débats qu'après avoir adressé non pas « un projet » de modèle comme elle le soutient, mais son modèle de contrat le 22 juin 2009 à l'UFC 38, la SARL LESCENE a modifié dans une seconde version du 31 juillet 2009 la clause figurant à l'article 2.7 4° et à l'article 4 de son contrat puis adressé cette dernière mouture à l'UFC 38 le 21 septembre 2009 jour de l'audience devant le tribunal de grande instance ; Qu'il ne peut ainsi être fait grief à l'UFC 38 d'avoir agi prématurément en liquidation d'astreinte ».

2/ « Attendu en ce qui concerne la validité des clauses, que l'article 4 de la version du contrat de syndic versions 2007 et 2008 seul encore en litige est ainsi rédigé : […] Que dans son arrêt du 28 janvier 2013 la cour, statuant en appel au jugement du 4 février 2009, a décidé que si les frais de tirage d'affranchissement et d'acheminement en matière d'assemblée générale ne font pas partie des charges de prestations courantes dès lors que le nombre de notifications obligatoires des procès verbaux d'assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants s'avère variable et n'est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l'assemblée, il reste que les frais de papeterie-correspondance qui se rapportent aux autres tâches de gestion courante doivent être intégrés dans le forfait annuel du syndic ; Que cette clause est donc abusive en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du syndic et celles du syndicat de copropriétaires ;

Or attendu qu'il apparaît à la lecture du contrat de syndic du 31 juillet 2009, que la SARL LESCENE a ainsi rédigé l'article 4 : […] Qu'il s'ensuit que les autres « frais administratifs », dont la nature n'est d'ailleurs pas précisée en l'espèce, sont compris dans les prestations de gestion courante, dès lors qu'ils se rapportent à la gestion courante de la copropriété et doivent figurer dans les honoraires généraux annuels de gestion courante et que cette nouvelle clause s'avère également abusive pour les mêmes motifs que ci-dessus, substitués à ceux du tribunal ».

 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 JANVIER 2013

 

R.G. n° 09/04717. Appel d'un Jugement (R.G. n° 09/03976) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE, en date du 2 novembre 2009, suivant déclaration d'appel du 17 novembre 2009.

 

APPELANTE :

SARL LESCENE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, comparant en la personne de Mme OLLIARO, Représentée par Me Philippe GIRARD, avocat au barreau de GRENOBLE constitué aux lieu et place de la SCP CALAS Jean et Charles, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011

 

INTIMÉE :

Association UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS DE L'ISÈRE - UFC 38 QUE CHOISIR

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, en qualité d'avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis en qualité d'avocats au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me BRASSEUR, avocat au barreau de GRENOBLE

 

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Dominique JACOB, Conseiller, Madame Annick ISOLA, Vice-Président placé,

Assistés lors des débats de MC OLLIEROU, greffier,

DÉBATS : A l'audience publique du 27 novembre 2012, Madame KLAJNBERG a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du 2 novembre 2009 le tribunal de grande instance de Grenoble a :

« - Déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts de l'UFC 38,

- déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts de la SARL LESCENE IMMOBILIER concernant la publication de la décision du 2 février 2009,

- déclaré recevable les autres demandes,

- constaté que la SARL LESCENE IMMOBILIER a supprimé dans le contrat du 31 juillet 2009 qu'elle produit après introduction de la présente instance, la clause 2.7 § 4 du contrat d'origine déclarée illicite par jugement du 2 février 2009,

- débouté en conséquence l'UFC 38 de sa demande relative à cette clause,

- constaté que la SARL LESCENE IMMOBILIER n'a pas procédé à la suppression de la clause numéro 4 de son contrat déclaré abusive par jugement du 2 février 2009,

- condamné en conséquence la SARL LESCENE IMMOBILIER à payer à l'UFC 38 la somme de 3.000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte,

- débouté l'UFC 38 de sa demande en fixation d'une seconde astreinte,

- débouter la SARL LESCENE IMMOBILIER de sa demande de dommages intérêts pour volonté délibérée de nuire,

- débouté chacune des parties de sa demande d'indemnité de procédure,

- condamné la SARL LESCENE IMMOBILIER aux dépens,

- rappelé que la décision relative à la liquidation de l'astreinte est exécutoire par provision,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire pour le surplus. »

La SARL LESCENE IMMOBILIER a relevé appel de cette décision.

Aux termes de conclusions déposées et signifiées le 1^er avril 2001 elle demande à la cour par voie d'infirmation de :

« - Débouter l'UFC 38 de toutes ses demandes.

- Condamner l’UFC 38 à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et malveillante.

- Condamner l’UFC 38 aux dépens et à lui payer 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ».

Au soutien de son recours elle fait valoir en substance que :

- elle disposait d'un délai jusqu'au 10 août 2009 pour mettre son contrat en conformité aux prescriptions du jugement du 2 février 2009,

- la version arrêtée aux 31 juillet 2009 était parfaitement conforme aux prescriptions du jugement contrairement à ce qu'a retenu le tribunal dans son jugement du 2 novembre 2009 en ce qui concerne l'article 4 du contrat,

- conformément à l’arrêté du 19 mars 2010 l’assemblée générale annuelle est bien une prestation de gestion courante hors frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement,

- la SARL LESCENE IMMOBILIER n'a jamais prétendu que la version de son contrat remise le 22 juin 2009 était conforme au jugement car il lui était encore parfaitement loisible de procéder à toute modification nécessaire jusqu'au 10 août 2009,

- la demande de liquidation d'astreinte formulée le 10 juin 2009 par l'UFC 38 était prématurée,

- l'UFC 38 a assigné la SARL LESCENE IMMOBILIER à jour fixe sans prendre soin de s'enquérir de la teneur de la version en vigueur au 10 août 2009,

- l'UFC 38 a fait preuve d'une attitude malveillante à son égard.

Par conclusions déposées et signifiées le 10 mai 2011 l’UFC 38 sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de la SARL LESCENE IMMOBILIER à lui payer 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut pour l'essentiel que :

- la SARL LESCENE IMMOBILIER disposait effectivement jusqu'au 10 août 2009 pour modifier son contrat et c'est par courrier du 22 juin 2009 qu'elle lui a transmis un exemplaire du modèle type du contrat de syndic,

- ce modèle contenait encore deux clauses qui ne correspondaient pas au jugement rendu, l'UFC 38 a donc assigné l'agence immobilière en liquidation d'astreinte par acte du 31 août 2009,

- ce n'est que le 29 septembre 2009 que la SARL LESCENE IMMOBILIER a produit une nouvelle version du contrat prétendument mis en place à compter du 31 juillet 2009,

- la société a dans son contrat du 22 juin 2009 repris l'article 4 exactement dans les mêmes termes que celui censuré par le jugement du 2 février 2009,

- dans la version du 31 juillet 2009 la clause de l'article 4 n'est pas plus conforme à ce jugement,

- l'UFC 38 a attendu l'expiration du délai accordé à la SARL LESCENE IMMOBILIER pour l'assigner en liquidation d'astreinte et n'a fait montre d'aucune malveillance à son égard,

- le jugement du 2 novembre 2009 n'a fait que sanctionner l'inexécution par la SARL LESCENE IMMOBILIER de la décision rendue le 2 février 2009.

 

MOTIFS ET DÉCISION :

Attendu qu'il est acquis aux débats que suite au jugement rendu le 2 février 2009 ayant condamné sous astreinte la SARL LESCENE IMMOBILIER à supprimer un certain nombre de clauses de son contrat de syndic, la SARL LESCENE IMMOBILIER avait jusqu'au 10 août 2009 pour modifier ce contrat et que par courrier du 22 juin 2009 elle a transmis à l'UFC 38 un exemplaire de son nouveau modèle type de contrat de syndic ;

Que considérant que la SARL LESCENE n'avait pas exécuté intégralement le jugement du 2 février 2009, l'UFC 38 a donc, après avoir obtenu le 18 août 2009 l'autorisation préalable nécessaire, assigné à jour fixe la SARL LESCENE le 31 août 2009 en liquidation de l'astreinte prononcée par le jugement du 9 février 2009, c'est à dire après l'échéance du délai imparti à la société ;

Qu'il ressort également des pièces versées aux débats qu'après avoir adressé non pas « un projet » de modèle comme elle le soutient, mais son modèle de contrat le 22 juin 2009 à l'UFC 38, la SARL LESCENE a modifié dans une seconde version du 31 juillet 2009 la clause figurant à l'article 2.7 4° et à l'article 4 de son contrat puis adressé cette dernière mouture à l'UFC 38 le 21 septembre 2009 jour de l'audience devant le tribunal de grande instance ;

Qu'il ne peut ainsi être fait grief à l'UFC 38 d'avoir agi prématurément en liquidation d'astreinte ;

Attendu en ce qui concerne la validité des clauses, que l'article 4 de la version du contrat de syndic versions 2007 et 2008 seul encore en litige est ainsi rédigé :

Article quatre : FRAIS DE PAPETERIE-CORRESPONDANCE

1) ces frais sont couverts par un forfait annuel de …

2) L'édition et la diffusion des convocations et procès-verbaux d'assemblée générale sont remboursés au syndic sur justificatifs.

Rappel : les convocations sont remises contre émargement ou envoyées en recommandé avec accusé de réception. Les procès-verbaux sont envoyés en recommandé avec accusé de réception aux copropriétaires absents et non représentés et aux copropriétaires qui se sont abstenus, ou qui se sont opposés à une résolution adoptée

Que dans son arrêt du 28 janvier 2013 la cour, statuant en appel au jugement du 4 février 2009, a décidé que si les frais de tirage d'affranchissement et d'acheminement en matière d'assemblée générale ne font pas partie des charges de prestations courantes dès lors que le nombre de notifications obligatoires des procès verbaux d'assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants s'avère variable et n'est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l'assemblée, il reste que les frais de papeterie-correspondance qui se rapportent aux autres tâches de gestion courante doivent être intégrés dans le forfait annuel du syndic ;

Que cette clause est donc abusive en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du syndic et celles du syndicat de copropriétaires ;

Or attendu qu'il apparaît à la lecture du contrat de syndic du 31 juillet 2009, que la SARL LESCENE a ainsi rédigé l'article 4 :

FRAIS ADMINISTRATIFS

1) relatifs à la gestion courante (hors assemblée générale) ces frais sont couverts par un forfait annuel de …

2) Relatifs aux prestations particulières : néant,

3) relatif aux assemblées générales : l'édition et la diffusion des convocations et procès-verbaux d'assemblée générale sont remboursés au syndic sur justificatifs.

Rappel : les convocations sont remises contre émargement ou envoyées en recommandé avec accusé de réception. Les procès-verbaux sont envoyés en recommandé avec accusé de réception aux copropriétaires absents et non représentés et aux copropriétaires qui se sont abstenus, ou qui se sont opposés à une résolution adoptée.

Qu'il s'ensuit que les autres « frais administratifs », dont la nature n'est d'ailleurs pas précisée en l'espèce, sont compris dans les prestations de gestion courante, dès lors qu'ils se rapportent à la gestion courante de la copropriété et doivent figurer dans les honoraires généraux annuels de gestion courante et que cette nouvelle clause s'avère également abusive pour les mêmes motifs que ci-dessus, substitués à ceux du tribunal ;

Qu'il apparaît ainsi que la clause était en tout état de cause abusive, et comme le relève le tribunal si la société LESCENE a modifié la clause entre le 22 juin 2009 et le 31 juillet 2009 sans la soumettre à l'UFC 38 qui avait pris attache avec la société dés le mois de juin 2009, il s'agit cependant de la seule clause abusive qui dans le contrat 2009 subsiste ;

Qu'il est donc équitable de liquider l'astreinte à la somme de 2.000 euros ;

 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de la SARL LESCENE :

Attendu tout d'abord que la cour ayant fait droit partiellement à la demande de l'UFC 38, la SARL LESCENE n'est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts pour 'procédure abusive et malveillante’;

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré sauf à dire que la SARL LESCENE IMMOBILIER est condamnée à payer à l'UFC 38 une somme de 2.000 euros au titre de la liquidation d'astreinte.

Déboute la SARL LESCENE IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL LESCENE aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 au profit de la SELARL DAUPHIN MIHAJLOVIC qui en a demandé le bénéfice.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame KLAJNBERG, Président, et par Madame DESLANDE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier                Le Président