Extrait : « Attendu que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; que Mlle X. n'invoque ni ne justifie des manœuvres qui auraient été pratiquées par M. Y. ou l'Association ATI son curateur, pour obtenir la souscription du contrat ;

Qu'il n'est pas discuté que M. Y. a personnellement visité l'appartement et signé le contrat de bail, en présence de son curateur ; que sa situation de handicap est perceptible puisqu'il se déplace en fauteuil roulant ; que Mlle X. ne précise pas ce qu'elle entend par l’état de santé exact du locataire dont elle aurait souhaité être informée mais cette circonstance relève en tout état de cause de la vie privée de l'intéressé et l'exigence de sa révélation constituerait une atteinte au respect de ce droit fondamental ; que, de même, le refus de contracter le bail en raison même de l'état de santé ou de la situation de handicap du candidat à la location constituerait une discrimination répréhensible ; que Mlle X. est donc en tout état de cause mal fondée à se prévaloir d'un défaut d'information sur l'état de santé du candidat locataire ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 16 JUIN 2011

 

R.G. n° 10/01767. Jugement (R.G. n° 362/09) rendu le 20 novembre 2009 par le Tribunal d'Instance de LILLE.

 

APPELANTE :

Mademoiselle X.

demeurant [adresse], représentée par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour, assistée de Maître Régis DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE

 

INTIMÉS :

Monsieur Y.

né le [date] à [ville], demeurant [adresse], représenté par la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, avoués à la Cour, assisté de Maître Chérifa BENMOUFFOK, avocat au barreau de LILLE

ASSOCIATION TUTÉLAIRE DES INADAPTES DU NORD (ATI)

prise en la personne de son Président es qualité de curateur de Monsieur Y., ayant son siège social [adresse], représentée par la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, avoués à la Cour, assistée de Maître Chérifa BENMOUFFOK, avocat au barreau de LILLE

 

DÉBATS à l'audience publique du 12 mai 2011, tenue par Laurence BERTHIER magistrat chargé d'instruire l'affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Karine CAJETAN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Martine DAGNEAUX, Président de chambre, Laurence BERTHIER, Conseiller, Stéphanie BARBOT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Martine DAGNEAUX, Président et Karine CAJETAN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 mai 2011

 

Par acte sous seing privé du 23 février 2007, Mlle X. a donné à bail à M. Y., assisté de son curateur l'Association ATI, un appartement situé à [ville L.], [adresse], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 410 euros et une provision pour charges de 55 euros.

Souhaitant obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail au motif que M. Y. causerait de nombreuses nuisances au sein de l'immeuble du fait de problèmes d'hygiène, Mlle X. a fait assigner ce dernier ainsi que l'Association ATI, en sa qualité de curateur de M. Y., devant le tribunal d'instance de Lille, par exploit d'huissier du 21 janvier 2009.

Par jugement du 20 novembre 2009, le tribunal a débouté Mlle X. de ses demandes, a rejeté les demandes fondées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Mlle X. aux dépens.

Mlle X. a interjeté appel du jugement par déclaration du 11 mars 2010.

Par conclusions signifiées le 11 octobre 2010, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 1109 et suivants du code civil et la loi du 11 juillet 1989 d'annuler le contrat de bail et subsidiairement d'en prononcer la résiliation. En toute hypothèse elle sollicite le prononcé de l'expulsion de M. Y. et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et sans délai ainsi que la condamnation de M. Y. au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 465 euros jusqu'à complète libération des lieux et d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que son consentement a été vicié lorsqu'elle a conclu le contrat de bail puisque si elle n'ignorait pas le placement sous curatelle de M. Y., l état de santé exact de ce dernier ainsi que ses conséquences ne lui avaient pas été révélés.

Elle prétend qu'il y a lieu de considérer, à défaut d'annulation du contrat de bail, que les nuisances olfactives importantes causées par le locataire provoquent un trouble de jouissance de nature à rendre impossible la poursuite du contrat de bail. Elle indique que si M. Y. a reçu une aide pour la toilette de la part de l'association tutélaire, cette aide n'a été que ponctuelle et l'accompagnement insuffisant. La situation qui perdure selon elle, est insupportable pour les copropriétaires de l'immeuble et justifie le prononcé de la résiliation du bail.

Elle précise que le mode de vie de M. Y. qui était sans domicile fixe, l'amène à être peu présent dans son logement puisqu'il préfère dormir à l'extérieur, ce qui ne lui permet pas de se re socialiser et cause un trouble à la vie de la copropriété.

Elle conteste que le gestionnaire de l'immeuble ou elle-même aient fait obstacle à l'entrée dans les lieux de M. Y.

Par conclusions signifiées le 6 décembre 2010, M. Y. et l'Association ATI, ès qualités de curateur de ce dernier, demandent à la cour de confirmer le jugement, de débouter Mlle X. de ses demandes et d'y ajouter la condamnation de l'appelante à verser à M. Y. la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que M. Y. a vécu sans domicile fixe pendant plus de dix ans et que la société GESTRIM, gestionnaire de l'immeuble et syndic de copropriété, connaissait parfaitement sa situation de celui ci lorsque le bail a été signé puisqu'il était présent. Ils expliquent que M. Y. est atteint du syndrome de Little, une affection neurologique se caractérisant par une paralysie des membres inférieurs ou supérieurs amenant un handicap moteur et en ce qui le concerne une incontinence urinaire et fécale.

Ils contestent le vice du consentement qui est allégué soutenant que l'Association ATI n'a fait qu'assister M. Y. qui était présent sur son fauteuil roulant lors de la signature du contrat du bail, qu'il avait visité les lieux auparavant et que son état a donc pu être constaté de visu.

Ils ajoutent que l'article 1110 du code civil prévoit que l'erreur doit porter sur la substance de l'objet de la convention et que le vice de consentement allégué ne peut être retenu dans la mesure où l'incontinence ne constitue pas un motif légitime de refus de bail.

Ils indiquent que M. Y. préfère parfois dormir en dehors de l'appartement et qu'il ne le réintègre que pendant les périodes où la température extérieure est trop basse, que l'Association ATI a mis en place les mesures nécessaires pour que l'hygiène de M. Y. soit prise en charge et le nettoyage de l'appartement assuré.

Ils soulignent que M. Y. a fréquemment rencontré des difficultés pour accéder à son logement, qu'il en a même été privé plusieurs semaines car le gestionnaire a tardé à lui remettre les nouveaux codes d'entrée et les clés et qu'il a été victime d'actes de malveillance (serrure condamnée par de la colle à plusieurs reprises), alors que les loyers sont payés et encaissés sans difficulté.

Ils prétendent que la violation des conditions générales du bail n'est pas justifiée et que le logement de M. Y. est d'ailleurs protégé juridiquement du fait de la curatelle par les dispositions de l'article 426 du code civil.

Ils font valoir enfin que la résiliation du bail entraînerait immanquablement un retour au statut de sans domicile fixe de M. Y. et réduirait à néant les progrès de resocialisation effectués.

 

SUR CE :

Sur le vice de consentement :

Attendu qu'aux termes de l'article 1109 du code civil : « il n’y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par le dol » ;

Attendu que Mlle X. indique que son consentement a été vicié puisque l'association ATI a omis de renseigner la bailleresse sur l'état de santé exact de M. Y. et ses conséquences ;

Qu'elle ne précise pas la nature du vice de consentement qu'elle invoque ; qu'il convient d'examiner si l'un ou l'autre d'entre eux peut être retenu ;

Attendu que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que l'objet du contrat de bail est l'immeuble sur lequel il porte et aucune erreur ne peut être retenue à ce titre ; que la considération de la personne n'est pas la cause principale du bail ; qu'au demeurant, il n'est pas discuté que M. Y. était présent en personne et a signé le contrat de bail en qualité de locataire ;

Attendu qu'il n'est pas prétendu que le consentement de la bailleresse aurait été extorqué par violence ;

Attendu que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; que Mlle X. n'invoque ni ne justifie des manœuvres qui auraient été pratiquées par M. Y. ou l'Association ATI son curateur, pour obtenir la souscription du contrat ;

Qu'il n'est pas discuté que M. Y. a personnellement visité l'appartement et signé le contrat de bail, en présence de son curateur ; que sa situation de handicap est perceptible puisqu'il se déplace en fauteuil roulant ; que Mlle X. ne précise pas ce qu'elle entend par l’état de santé exact du locataire dont elle aurait souhaité être informée mais cette circonstance relève en tout état de cause de la vie privée de l'intéressé et l'exigence de sa révélation constituerait une atteinte au respect de ce droit fondamental ; que, de même, le refus de contracter le bail en raison même de l'état de santé ou de la situation de handicap du candidat à la location constituerait une discrimination répréhensible ; que Mlle X. est donc en tout état de cause mal fondée à se prévaloir d'un défaut d'information sur l'état de santé du candidat locataire ;

Attendu qu'au vu de ces éléments, la demande de nullité du contrat de bail doit être rejetée ;

 

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail :

Attendu que Mlle X. souhaite obtenir le prononcé de la résiliation du bail en raison de nuisances olfactives importantes que provoquerait le locataire, sa responsabilité du bailleur étant, selon elle, susceptible d'être engagée par les copropriétaires de l'immeuble ; qu'il est fait grief par ailleurs à M. Y. de ne pas occuper régulièrement l'appartement compte tenu de son mode de vie ;

Attendu qu'avant de souscrire le contrat de bail, il est constant que M. Y. était sans domicile fixe depuis près de dix années ; qu’il réside encore régulièrement à l extérieur de son domicile (attestation de Mme D. pièce 43 - attestation de la CMAO datée du 15 septembre 2009 qui déclare que depuis 2001 M. Y. est régulièrement signalé au SAMU SOCIAL comme personne sans domicile fixe) ;

Que quelques semaines après son arrivée dans les lieux, et durant tout le printemps 2007, les voisins immédiats de M. Y. ont multiplié les plaintes concernant ce dernier, auprès du syndic de copropriété, l'agence LAMY de [ville L.], pour les motifs suivants : en quasi permanence des odeurs nauséabondes (pipi caca) - odeurs pestilentielles tenaces - forte odeur d urine et autres se dégageaient des vêtements - dérangement majeur (cf. notamment pièces 3 à 8 - 11 -14 à 18) ;

Que le service Habitat de la Ville de Lille a été saisi, de même qu'un médiateur de la ville ;

Que de nouveau en décembre 2008 et encore en mars, avril et mai 2010, les locataires ou propriétaires des logements voisins ont fait part des mêmes plaintes et difficultés dans les termes suivants : excédés par l’état d’insalubrité et de puanteur traces de sang, de terre, d'excréments qui jonchent le sol de l'entrée du bâtiment A - odeur très forte et très désagréable s'échappe de l'appartement de Monsieur Y. - l’odeur nauséabonde qui provient de l'appartement voisin devient vraiment trop insupportable. Nous n'acceptons plus de vivre tous les jours avec des odeurs d'excréments qui se diffusent dans l'appartement (...) ce problème date déjà de plus de trois ans (mars 2007) » ; qu'ils sollicitaient rapidement une intervention auprès du propriétaire pour faire arrêter cette nuisance ;

Qu'il est ainsi établi que les consorts D., locataires des époux S., ont donné congé de leur appartement, voisin de celui de M. Y., du fait des odeurs et de la gêne occasionnée (cf. leur courrier de congé du 30 mars 2010) ;

Que s'il est indéniable qu'une assistance de M. Y. a été mise en place par l'ATI avec l'aide de divers organismes d'aide à domicile (toilette, courses, ménage), et que ce service a pu ponctuellement réduire voire supprimer les difficultés (aucune plainte n'est démontrée entre juillet 2007 et décembre 2008 et en 2009), force est de constater que le mode de vie de M. Y. dont il n'est pas établi qu'il se soit stabilisé, rend difficile un suivi régulier de ce dernier et partant le respect d'une hygiène conforme à la vie en société ;

que M. Y. quitte en effet régulièrement son logement et dort à l'extérieur ce qui suspend systématiquement le suivi et complique le rétablissement des aides (cf. courriers de l'ATI notamment du 21 avril 2010 : « X. Y. est de retour chez lui. Auriez vous la possibilité de remettre en place un accompagnement à la toilette journalier et la réponse du même jour de Ensemble Autrement : nous pouvons remettre en place les interventions, toutefois, il est essentiel qu'on se rencontre avec M Y. et vous même afin de se mettre au clair sur nos passages afin que l'accompagnement aboutisse ») ;

Qu'il ressort d'un rapport de l'ATI que M. Y. a bénéficié d'un suivi pour la toilette du 15 janvier 2007 au 31 mai 2007 puis du 4 décembre 2008 au 31 décembre 2008 et au premier trimestre 2010 ; qu'aucun suivi régulier à ce titre n'est justifié par la suite ;

Qu'il est démontré par ailleurs d'un nettoyage régulier de l'appartement de mars à septembre 2010 avec néanmoins des facturations de travaux qui posent question quant à l'état même des lieux : « grattage du sol, nettoyage et désinfection complète de l’appartement, débarras d’objet en déchetterie » ;

Qu'il est démontré par ailleurs que M. Y. doit régulièrement changer les barillets de sa porte d'entrée ou faire refaire ses clés (ainsi en a-t-il été notamment en mai, septembre, novembre 2007 - janvier, mai, juin 2010) du fait, selon lui, d'actes de malveillance mais aussi selon les divers échanges de courriers de la perte de clés ou de vol de celles ci ; qu'en conséquence, M. Y. s'absente du logement en attendant de pouvoir y pénétrer ce qui fait obstacle aussi à l'entrée dans les lieux des intervenants sociaux ;

Qu'enfin, M. Y. est à la recherche d'un nouveau logement de type 2, considérant le sien inadapté (pièce 39 a) ;

Attendu qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les nuisances apportées au voisinage par le locataire, qui avaient cessé quelque temps jusqu'en 2009, ce qui a pu justifier le rejet de la demande par le tribunal qui a statué le 20 novembre 2009, ont repris et perdurent encore en 2010 ce qui justifie qu'il soit fait droit à la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

Attendu que l'article 426 du code civil qui régit les autorisations données par le juge des tutelles au majeur protégé en ce qui concerne son logement, ne fait pas obstacle au prononcé de la résiliation du bail et de l'expulsion du majeur par la juridiction chargée des baux à loyers ;

Que le jugement sera infirmé et la résiliation du bail sera prononcée avec toutes conséquences de droit ;

Que l'indemnité d'occupation mensuelle mise à la charge de M. Y. à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux sera fixée à la somme de 465 euros comme il est demandé par Mlle X., s'agissant du montant du loyer et de la provision pour charges ;

* * *

Attendu que l'indemnité procédurale mise à la charge de M. Y. qui succombe sera fixée la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

 

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Infirme le jugement.

Et statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de bail portant sur l'immeuble sis à [adresse] conclu entre M. Y. et Mlle X.

Ordonne l'expulsion de M. Y. et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est à l'issue du délai de deux mois du commandement de délaisser.

Condamne M. Y. à verser à Mlle X., à compter de ce jour et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation de 465 euros par mois.

Condamne M. Y. à verser à Mlle X. la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit de la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués.

LE GREFFIER,        LE PRÉSIDENT,

K. CAJETAN            M. DAGNEAUX