Extrait : « Attendu qu'il est de droit constant, et résulte en particulier d'un arrêt de la Cour de Cassation en date du 24 octobre 2012, que la clause du contrat, conclu entre un professionnel et un non-professionnel, prévoyant que ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d'intempérie au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; que ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter, n'est pas une clause abusive, n'ayant pas pour objet ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs, non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et, partant n'étant pas abusive ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE METZ

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2013

 

R.G. n° 11/03841. Arrêt n° 13/00613. Jugement au fond. Origine : Tribunal d'Instance de METZ, décision attaquée en date du 25 novembre 2011, enregistrée sous le R.G. n° 11-10-002468

 

APPELANTS :

Madame X.

représentée par Maître M., avocat au barreau de METZ

Monsieur Y.

représenté par Maître M., avocat au barreau de METZ

 

INTIMÉE :

SCI FERME SAINT MARTIN

représenté par Maître H., avocat au barreau de METZ

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame HAEGEL, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame PURY, Conseiller, Monsieur KNOLL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M. VALSECCHI

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 30 mai 2013

L'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu le 19 Septembre 2013.

 

EXPOSÉ DU LITIGE DEVANT LA COUR :

Par acte d'huissier en date du 28 juin 2010, Mme X. et M. Y. ont assigné la SCI LA FERME SAINT MARTIN afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, déclarer abusive et par suite non écrite la clause suivante de l'acte de vente du 5 juillet 2006 « pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord décident de s'en rapporter dès à présent, à un certificat sous sa responsabilité par l'architecte du programme », de voir constater que le préjudice de Mme X. et M. Y. découlant du retard le livraison de leur appartement s'établit à la somme de 4.139,44 euros, de voir condamner la SCI LA FERME SAINT MARTIN à leur payer la somme de 4.139,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2010, date de la mise en demeure, ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l'appui de leur demande, Mme X. et M. Y. soutiennent qu'ils ont acquis de la SCI LA FERME SAINT MARTIN un appartement en état futur d'achèvement, selon acte passé devant Maître G., notaire à [ville R.], le 5 juillet 2006, que le délai prévisionnel d'achèvement était fixé au plus tard au deuxième trimestre 2007, soit au 30 juin 2007 au plus tard, que le procès-verbal de livraison de l'appartement, avec réserves, et de remise des clés est intervenu le 17 janvier 2008, soit avec un retard de sept mois, qu'en l'absence de clause de calcul de pénalités de retard, celles-ci doivent correspondre au préjudice réel engendré par le retard, que Mme X. et M. Y. ont dû acquitter des loyers de juillet 2007 à janvier 2008, soit la somme de 413 euros par mois pour un total de 2.891 euros ;

- que d'autre part, une somme de 1.634,61 euros a été réglée pour les livraisons de fuel entre septembre 2007 et janvier 2008, qu'une déduction de 386,17 euros a été opérée sur cette somme pour la différence de prix entre le fuel et le gaz au regard de la consommation annuelle de 926,82 euros divisée par douze et rapportée à 5 mois ;

- que la SCI LA FERME SAINT MARTIN a entendu se reporter aux conditions de l'acte de vente en l'état futur l'achèvement pour invoquer un cas légitime de report de livraison, à savoir des intempéries qui auraient reporté la date prévisionnelle de livraison au 28 novembre 2007 puis au 2 avril 2008, que la SCI LA FERME SAINT MARTIN a invoqué deux attestations établies par l'architecte du programme immobilier la société AAG ;

- que selon l'acte de vente du 5 juillet 2006 sont considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, un certain nombre d'événements dont les intempéries, que l’acte prévoit que pour l'appréciation de ces événements, les parties d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent, à un certificat établi par le maître d'œuvre qui est l'architecte du programme ;

- qu’aux termes de l’article L. 132-1 du Code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, qu'en l'espèce, la société AAG, dont l'attestation institue le seul mode de preuve de la cause légitime du retard de livraison, a été choisie par la seule SCI LA FERME SAINT MARTIN pour assurer la maîtrise d'œuvre de la construction de l'immeuble vendu à Mme X. et M. Y. ;

- que c'est à juste titre que Mme X. et M. Y. invoquent l'intérêt que la société AAG peut avoir de justifier le retard de livraison par des causes légitimes puisque elle-même est tenue de respecter les délais d'exécution à l'égard du maître d'ouvrage ;

- que s'agissant des intempéries, l'acte de vente ne comporte aucune définition de celles-ci, que l'acte de vente ne prévoit pas la production de documents justificatifs, ni aucun moyen de contrôle ou de contestation de la part de Mme X. et de M Y. ;

- que la clause de l'acte de vente qui renvoie à un certificat établi par le maître d'œuvre pour l'appréciation des événements constituant une cause légitime de retard de livraison présente dès lors un caractère abusif et doit être réputée non écrite :

- que le document établi par la Caisse de congés payés du bâtiment est un document général, purement informatif puisqu'il précise les périodes susceptibles de donner lieu à indemnisation de chômage-intempéries ;

- que l'appréciation des événements constituant une cause légitime de retard de livraison présente dès lors un caractère abusif, et doit être réputée non écrite.

 

En défense, la SCI LA FERME SAINT MARTIN conclut au débouté de Mme X. et de M. Y. et demande au Tribunal de les condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de sa défense, la SCI LA FERME SAINT-MARTIN fait valoir que seuls les retards fautifs imputables ouvrent droit à réparation, que la clause litigieuse est ainsi libellée : « le vendeur s'oblige à poursuivre la construction des locaux, objet de la présente, et à les acheter au plus tard au deuxième trimestre 2007. Toutefois, ce délai sera majoré des jours de retard consécutifs à la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime. Pour l'application de cette dernière disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment : les intempéries, au sens de la réglementation du travail sur les chantiers, la grève, qu'elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier compris, celles sous-traitantes.

Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, décident de s'en rapporter, dès à présent, à un certificat, effectué, sous sa responsabilité, par l'architecte du programme, que la SCI LA FERME SAINT MARTIN a justifié des intempéries par les courriers de la société AAG, maître d'œuvre de l'opération, que les consorts X. et Y. ne justifient pas que le retard serait la conséquence d'un manquement du promoteur à ses obligations.

 

Par déclaration au Greffe en date du 8 décembre 2011, Mme X. et M. Y. ont interjeté appel du jugement prononcé par le Tribunal d'Instance de METZ le 25 novembre 2011, qui :

- Déboute Mme X. et M. Y. de leur demande tendant à voir déclarer abusive, et par suite non écrite la clause suivante de l'acte de vente du 5 juillet 2006 : « pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, décident de s'en rapporter dès à présent, à un certificat sous sa responsabilité par l'architecte du programme, ainsi que leur demande en paiement formée à l'encontre de la SCI LA FERME SAINT-MARTIN ;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement ;

- Condamne Mme X. et M. Y. à payer à la SCI LA FERME SAINT-MARTIN la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamne Mme X. et M. Y. au paiement des dépens, y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée du jugement par voie d'huissier, et en particulier, tous les droits de recouvrement ou d'encaissements visés par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996.

Le Premier Juge a, notamment justifié sa décision, aux motifs que :

- dans l'acte de vente du 5 juillet 2006, est insérée une clause selon laquelle le vendeur s'oblige à poursuivre la construction des locaux, objet de la présente, et à les achever au plus tard au plus tard au 2^ème rimestre 2007 ;

- pour l'appréciation de cette dernière disposition, seraient considérées comme causes légitimes, de suspension dudit délai, notamment : les intempéries, au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment, la grève, qu'elle soit générale, particulière au bâtiment, ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier compris, celles sous-traitantes ;

- Cette clause ne peut être qualifiée de clause abusive, dès lors qu'elle n'a pas pour objet ou pour effet de créer, au détriment de Mme X. et M. Y., un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

 

LES DÉBATS DEVANT LA COUR

Au dernier état de leurs conclusions récapitulatives en date du 18 janvier 2013, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de leurs moyens, Mme X. et M. Y. demandent à la Cour, de :

- dire et juger leur appel, recevable et bien fondé ;

- débouter la SCI LA FERME SAINT MARTIN de l'ensemble de ses demandes, moyens, et fins,

- infirmer le jugement entrepris,

- statuant à nouveau,

- dire et juger que les courriers de l'architecte, la société AAG, en date des 27 juin 2007 et 30 juin 2008 n'ont aucune valeur probante ;

- en conséquence, dire et juger que la SCI LA FERME SAINT-MARTIN ne peut invoquer de motif régulier au report de la date de délivrance prévue contractuellement ;

- subsidiairement, dire et juger abusive la clause de l'acte de vente du 5 juillet 2006, stipulant « pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, décident de s'en rapporter, dès à présent, à un certificat, sous sa responsabilité par l'architecte du programme » ;

- dire et juger que ladite clause est réputée non écrite ;

- dans tous les cas, dire et juger que la SCI LA FERME SAINT MARTIN n'a pas respecté son obligation contractuelle ;

- la condamner à verser aux consorts X.-Y. une somme de 4.139,44 euros en réparation de leurs préjudices ;

- la condamner à leur verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- la condamner aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel, ce compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à l'éventuelle exécution forcée de l'arrêt à intervenir par voie d'huissier, et, en particulier tous les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996.

M. et Mme X. soutiennent à l'appui de leurs prétentions, que :

Sur le bien-fondé de la demande d'indemnisation

- l'absence de valeur probante de l'attestation de l'architecte, subsidiairement la clause abusive

- la SCI LA FERME ST MARTIN a entendu opposer aux consorts X.-Y. un cas contractuel de report de livraison, en invoquant des jours d'intempéries ;

- ces jours d'intempérie, auraient successivement fait reporter la date prévisionnelle de livraison au 28 novembre 2007, puis au 2 avril 2008 ;

- les parties ayant convenu d'apprécier les intempéries au sens de la réglementation du travail, il convient de se référer aux dispositions de l'article L. 5424-8 de ce Code ;

- plus globalement, cette appréciation renvoie au régime d'indemnisation pour chômage en raison d'intempéries, institué par le Législateur en 1946 pour remédier aux risques particuliers encourus par les salariés du BTP, dans l'exercice de leur activité, du fait des conditions atmosphériques, aux termes des articles L. 5424-6 à 19 et D. 5424-7 à 42 du Code du Travail ;

- c'est l'entrepreneur qui décide sur le chantier de l'arrêt de travail pour intempéries ;

- les périodes indemnisées ne sont même pas connues et pas justifiées ;

-  en l'espèce, l'architecte ne se réfère à aucun élément objectif, de nature à fonder sa décision de report, par deux fois, et sur lequel les parties seraient en droit d'assurer un contrôle ;

- une partie, de surcroît consommateur, doit pouvoir encore davantage vérifier de la loyauté de son cocontractant, loyauté dont il fait preuve corrélativement ;

- la SCI, ne fournit pas les dates, en accord avec une indemnisation, conformément au Code du Travail ;

- la SCI, LA FERME SAINT-MARTIN n'est, dès lors pas fondée à invoquer la clause permettant de majorer le délai contractuel des jours d'intempérie ;

- les acheteurs doivent supporter un déséquilibre significatif dans la mesure où l'appréciation des événements de report ressortirait d'une simple attestation d'un architecte, en dehors de toute contradiction possible, ceux-ci supportant seul un risque économique, le vendeur n'ayant aucune contrepartie à ce risque ;

Sur les préjudices

- les parties n'ayant pas convenu de clause de calcul d'indemnités de retard, les consorts X.-Y. entendent chiffrer leur préjudice réel engendré par le retard dans la prise de possession, à savoir :

- une somme de 2.891 euros pour remboursement des loyers payés de juillet 2007 à janvier 2008 ;

- une somme de 1.248,44 euros pour le coût du chauffage au fuel entre septembre 2007 et janvier 2008.

 

Au dernier état de ses conclusions en date du 15 novembre 2012, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de ses moyens, la SCI LA FERME SAINT-MARTIN demande à la Cour, de :

- dire et juger l'appel interjeté par Mme X. et M. Y., recevable, mais non fondé ;

- confirmer le jugement du Tribunal d'Instance de METZ du 25 novembre 2011,

- dire et juger la demande reconventionnelle formée par la SCI LA FERME SAINT-MARTIN recevable et bien fondée ;

- en conséquence,

- débouter purement et simplement les appelants de toutes les demandes, fins et conclusions ;

- à titre reconventionnel,

- Dire et juger que l'appel interjeté par Mme X. et M. Y. est abusif ;

- Condamner les appelants à payer à la SCI LA FERME SAINT-MARTIN la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Les condamner aux entiers frais et dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Mme X. et M. Y. soutiennent à l'appui de leurs prétentions, que :

Sur la cause légitime du report du délai d'achèvement :

conformément à l’arrêt de la Cour d'Appel d’Angers du 8 mars 2011, les Premiers Juges ont considéré, à juste titre, que la clause prévoyant le report de l'achèvement des travaux par la délivrance d'un certificat de l'architecte ne peut être considérée comme abusive, parce que ce professionnel est le mieux placé pour apprécier l'existence de causes de suspensions légitimes, qu'il établit ledit certificat sous sa responsabilité, et que sa valeur probante peut être contestée en justice ;

- le Tribunal d'Instance de METZ retenait, en outre, que l'architecte s'était basé sur les données de la Caisse des Congés Payés de la Moselle, en retenant un certain nombre de jours inférieurs ;

- il était, à juste titre, dû à l'absence de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, le tribunal répondant même au grief que l'architecte engage sa responsabilité professionnelle en cas de fausse déclaration, et qu'en outre, conformément à la jurisprudence précitée, il n'a aucun intérêt à un éventuel retard de livraison, étant chargé d'appliquer les éventuelles pénalités financières aux entrepreneurs ;

- M. Y. et Mme X. fondent, désormais, leur demande d'indemnisation à titre principal, en contestant la valeur probante dudit certificat, et à titre subsidiaire, sur le caractère abusif de la clause litigieuse ;

- Pour ce faire, les appelants excipent de ce que, seul l'entrepreneur décide sur le chantier de l'arrêt de travail pour intempéries, que l'intimée ne pouvait se fonder sur les jours retenus sur justification des intempéries reconnus par la Caisse Interprofessionnelle des Congés Payés du bâtiment, et que les données climatiques départementales devraient être produites ;

- ils en concluent à ce que l'architecte ne se réfère à aucun document objectif de nature à fonder sa décision de report, et que, faute d'éléments extrinsèques, les courriers d'architecte sont tout bonnement dépourvus de valeur probante ;

- dans cette affaire, c'est précisément parce que l'architecte s'était fondé sur les données météorologiques de Météo France considérant comme journées d'intempéries, des dates qui n'en étaient pas au sens du Code du Travail, sans produire les relevés de la Caisse des Congés, que la décision avait écarté toute valeur probante audit certificat ;

- dans l'affaire précitée, c'est précisément parce que l'architecte ne s'était fondé que sur cet élément, qui était en contradiction avec les comptes-rendus de chantiers, que les juges avaient considéré la notion d'intempéries comme extensive, et que le certificat avait été jugé comme n'ayant pas de valeur probante ;

- il échet, en premier lieu, de préciser que ce n'est pas parce qu'un contrat est conclu entre un professionnel et un acheteur, qu'à ce titre, il est soumis aux dispositions du Code de la Consommation ; qu'il s'agit, pour autant d'un contrat d'adhésion ;

- il convient, en dernier lieu, de préciser que la Cour de Cassation vient, dans un arrêt du 24 octobre 2012, de confirmer incontestablement qu'une telle clause n'était pas abusive, censurant l'arrêt de la Cour d'Appel d'Amiens qui avait édicté le contraire ;

- à titre reconventionnel, il est constant que les appelants persévèrent à vouloir recouvrir indûment des sommes qu'ils ont dû exposer, suite au report du délai d'achèvement, alors que cela était prévisible et parfaitement justifié ;

-  les demandeurs contestent, de manière fallacieuse, la probité du certificat établi,sans apporter d'éléments, confortant leur argumentation, en dévoyant les termes de la Cour d'Appel d'Angers et exigeant la production des relevés météorologiques, alors que ce document est dépourvu de valeur probatoire.

 

MOTIFS DE L'ARRÊT :

Attendu qu'il ressort des débats, que Mme X. et M. Y. se sont portés acquéreurs d'un appartement sous forme de vente en l'état futur d'achèvement de la part de la SCI LA FERME SAINT MARTIN, suivant acte notarié de Maître G., suivant acte de vente du 5 juillet 2006 ;

Que, dans l'acte de vente du 5 juillet 2006, est insérée une clause selon laquelle « le vendeur s'oblige à poursuivre la construction des locaux, objets de la présente, au plus tard au deuxième trimestre 2007. Toutefois, ce délai sera majoré des jours de retard consécutifs à la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime. Pour l'application de cette dernière disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment les intempéries, au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ;

Que, pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, décident de s'en rapporter à un certificat, établi sous sa responsabilité, par l'architecte du programme » ;

 

Sur le report du délai d'achèvement :

Que le délai contractuel d'achèvement des travaux était fixé au 2^ème trimestre 2007, soit au plus tard le 30 juin 2007 ;

Que ces jours d'intempéries auraient successivement fait reporter la date prévisionnelle de livraison au 28 novembre 2007, puis au 2 avril 2008 ;

Que le procès-verbal de livraison de l'appartement, avec réserves, et de remise des clés, n'intervenait que le 17 janvier 2008, soit un retard de sept mois ;

Qu'estimant avoir subi un préjudice pour un montant de 4.139,44 euros, ils en demandaient le règlement par le biais de leur assurance MAIF, par LRAR du 10 décembre 2009 ;

Que la SCI, FERME SAINT-MARTIN, par la voix de leur Conseil, opposait un cas légitime de report de la date d'achèvement des travaux, en raison d'intempéries qui se seraient produites, en versant aux débats, deux courriers de leur architecte, la société AAG des 27 juin 2007 et 30 juin 2008 ;

Que, conformément aux dispositions contractuelles, les attestations de M. C., architecte, démontrent qu'il atteste l'existence d'intempéries, qui sont indéniablement une cause légitime de suspension du délai de livraison au regard des termes du contrat du 5 juillet 2006, et qu'en produisant une telle attestation, l'architecte engage sa responsabilité professionnelle ;

Qu'il convient, en outre, ainsi que l'a rappelé le Premier Juge, de remarquer que si le délai de livraison a été repoussé une première fois au 28 novembre 2007 par l'architecte dans sa lettre du 27 juin 2007 pour cause d'intempéries, et que l'architecte, pour les mêmes causes, et selon lettre du 30 juin 2008, a prolongé de 84 jours ouvrés à partir de février 2008, ce qui a porté le délai définitif de livraison au 2 avril 2008, le nombre de journées d'intempéries retenues par l'architecte, est encore inférieur à celui retenu par la Caisse des Congés Payés du bâtiment de la Moselle, comme cela ressort des attestations de cette dernière, produite aux débats ;

Attendu qu'il convient, en conséquence, de débouter Mme X. et M. Y. de leur appel, et de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

 

Sur la clause abusive :

Attendu qu'il est de droit constant, et résulte en particulier d'un arrêt de la Cour de Cassation en date du 24 octobre 2012, que la clause du contrat, conclu entre un professionnel et un non-professionnel, prévoyant que ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d'intempérie au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; que ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter, n'est pas une clause abusive, n'ayant pas pour objet ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs, non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et, partant n'étant pas abusive ;

Attendu qu'il convient, au vu de ces considérations, de débouter M. Y. et Mme X. de leur appel, et de toutes leurs demandes ;

 

Sur la condamnation des appelants pour procédure abusive :

Attendu que la société intimée, ne démontre pas que les appelants aient introduit une procédure abusive, ceux-ci n'ayant fait qu'une utilisation normale et régulière de la voie de l'appel ;

Attendu qu'il convient, en conséquence, de la débouter la SCI LA FERME SAINT-MARTIN de sa demande de ce chef ;

Attendu qu'il convient, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris, au fond ;

 

Sur les frais accessoires :

Attendu qu'il paraît équitable de condamner solidairement M. Y. et Mme X. à payer à la SCI LA FERME SAINT MARTIN la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu que Mme X. et M. Y., qui succombent, seront condamnés aux entiers frais et dépens.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant contradictoirement ;

Déboute M. Y. et Mme X. de leur appel principal et la SCI LA FERME SAINT-MARTIN de son appel incident ;

Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

Condamne M. Y. et Mme X. à payer à la SCI LA FERME SAINT MARTIN la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne M. Y. et Mme X. aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 19 septembre 2013, par Madame Françoise HAEGEL, Président de Chambre, assistée de Madame Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier                Le Président de Chambre