Présentation. Les ventes d’immeubles à construire prévoient un délai de livraison dont l’importance est cruciale pour l’acheteur : celui-ci qui réside en général dans un autre logement, qu’il loue ou dont il est propriétaire, a mis en place toute une série de modalités pour assurer son déménagement : résiliation du bail, vente de l’immeuble, souscription de crédit, etc. Le non-respect du délai prévu peut être lourd de conséquences, en l’obligeant à mettre en place des solutions transitoires plus ou moins coûteuses (bail, garde-meubles, etc.). § V. par exemple : l'indication d’un délai pour construire l'immeuble, et le livrer, est un élément essentiel du contrat de vente d'immeuble à construire ou de vente en l'état futur d'achèvement. CA Reims (ch. civ. 1^re sect.), 8 novembre 2022 : RG n° 20/01629 ; Cerclab n° 9928, sur appel de TGI Charleville-Mézières, 30 septembre 2020 : Dnd.

Inversement, du côté du professionnel, le respect ponctuel du délai de livraison n’est pas toujours possible compte tenu d’une série d’événements impossibles à maîtriser : intempéries, défaillances d’entreprises, injonctions administratives, etc. Compte tenu du fait qu’il ne s’agit pas ici d’apprécier une responsabilité pour inexécution, mais pour inexécution tardive, l’exonération traditionnelle pour cause étrangère ou force majeure peut sembler insuffisante (en tout cas dans le cadre de l’ancien art. 1148 C. civ.). Les contrats contiennent donc tous des clauses prévoyant la possibilité de reporter la date du délai de livraison en fonction de motifs légitimes identifiés, dont le calcul concret devra être justifié. Les stipulations confient en général cette tâche au maître d’œuvre. Elles ont pour effet de modifier les conditions d’appréciation de la responsabilité du vendeur (ce qui n’est pas critiquable au sens de l’art. R. 212-1-6° C. consom., anciennement l’art. R. 132-1-6° C. consom., prohibant les clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité). § Pour des décisions reproduisant des clauses énumérant de nombreux causes légitimes de report (dont de nombreux cas contestables), V. par exemple : CA Fort-de-France (ch. civ.), 19 mars 2019 : RG n° 17/00006 ; Cerclab n° 7887 ; Juris-Data n° 2019-004668 - CA Rennes (1^re ch.), 4 juin 2019 : RG n° 17/03768 ; arrêt n° 251/2019 ; Cerclab n° 7831 - CA Angers (ch. civ. A), 9 juillet 2019 : RG n° 17/01260 ; Cerclab n° 7778.

Ces clauses soulèvent un contentieux abondant. Si elles ne sont pas illicites dans leur principe, elles peuvent en revanche être à l’origine d’un déséquilibre significatif (contrairement à la solution contraire posée par un arrêt indigent de la Cour de cassation présenté plus loin), voire relever pour certaines des clauses prohibées par l’art. R. 212-1 C. consom., anciennement l’art. R. 132-1 C. consom. dans sa rédaction résultant du décret du 18 mars 2009.

Il convient donc d’examiner successivement la possibilité d’insérer la référence à de tels motifs légitimes (A), puis de contrôler les modalités de prise en compte de ceux-ci dans le calcul effectif du délai de livraison (B).

Clauses prévoyant une indemnisation spécifique. V. dans l’hypothèse d’un retard non contesté et non justifié, ni par la force majeure ou un motif légitime, pour une décision jugeant le montant de la clause pénale dérisoire : CA Riom (1^re ch. civ.), 14 décembre 2021 : RG n° 16/02252 ; arrêt n° 546 ; Cerclab n° 9312 (clause stipulant 15 euros par jour de retard ; montant doublé à 30 euros pour aboutir à 8.100 euros compte tenu des neuf mois de retard), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 14 septembre 2016 : RG n° 15/02737 ; Dnd.

Jugé que constitue pas une clause limitative de responsabilité la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui stipule que le vendeur s’engage, en cas de retard de livraison, à prendre en charge le montant des loyers réellement exposés, dans la limite de la somme de 8.000 francs par mois, sans aucune référence à un caractère forfaitaire susceptible de prendre en compte d'autres chefs de préjudice tel que par exemple le trouble de jouissance. CA Bordeaux (1^re ch. civ. sect. A), 9 juin 2011 : RG n° 08/05013 ; Dnd (rejet implicite de l’argument tiré de l’ancien art. R. 132-1 C. consom. . N.B. l’arrêt estime aussi que la clause n’est pas une clause pénale, aux motifs qu’elle est calculée sur les frais réels), sur appel de TGI Bordeaux (7^e ch.), 24 juin 2008 : RG n° 04/10275 ; Dnd, cassé partiellement par Cass. civ. 1^re, 17 octobre 2012 : pourvoi n° 11-23888 ; Dnd sur renvoi CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 9 février 2015 : RG n° 13/04899 ; arrêt n° 64 ; Cerclab n° 5028.

A. VALIDITÉ DES CLAUSES ET PRISE EN COMPTE DE MOTIFS LÉGITIMES DE RETARD

Nécessité de distinguer les clauses sur la force majeure et les clauses visant des motifs légitimes de retard. Cassation, pour violation de l’ancien art. 1134 [1103] C. civ., du jugement estimant que, si le nombre de jours d'intempéries est une cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison, seule l'irrésistibilité de l'événement est constitutive de force majeure, dénaturant ainsi les termes clairs et précis du contrat, seul applicable, qui stipulait que le délai d'achèvement serait majoré des jours d'intempéries constatées par une attestation de l'architecte, ce dont il était justifié. Cass. civ. 3^e, 30 juin 1993 : pourvoi n° 91-15916 ; Dnd, cassant TI Caen, 11 avril 1991 : Dnd. § Comp. CA Versailles (4^e ch.), 16 janvier 2012 : RG n° 10/07906 ; Cerclab n° 3567 (vente en l’état futur d’achèvement ; arrêt estimant que toutes les cause légitimes de suspension du délai susceptibles d'être invoquées par le vendeur revêtent toutes, sans ambiguïté, le caractère de la force majeure : intempéries, grève, anomalies du sous-sol), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 14 octobre 2010 : RG n° 09/06471 ; Dnd.

1. PRINCIPES

Clauses déterminant les cas de retard légitime. * Cour de cassation. L’absence de caractère abusif a été affirmée par un arrêt de cassation, sans aucune justification précise, sauf éventuellement à tenter d’interpréter le contenu du visa. V. Cass. civ. 3^e, 24 octobre 2012 : pourvoi n° 11-17800 ; arrêt n° 1239 ; Bull. civ. III, n° 152 ; Cerclab n° 4011 (« qu’en statuant ainsi, alors que la clause susvisée n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’était pas abusive, la cour d’appel a violé le texte susvisé », à savoir l’art. L. 132-1, alinéas 1 et 5, C. consom.), cassant CA Amiens (1^re ch. sect. 2), 1^er février 2011 : RG n° 09/04498 ; Cerclab n° 2882 (est abusive la clause stipulant que le délai de livraison « sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment » et « le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise », en ce qu’elle confère systématiquement les effets d'une force majeure à des événements qui n'en présentent pas nécessairement le caractère), confirmant pour d’autres motifs TGI Abbeville, 15 septembre 2009 : RG n° 08/00642 ; Cerclab n° 555 (jugement considérant que le renvoi du calcul des jours d'intempéries à l'appréciation de l’architecte ou d'un bureau d'études crée un déséquilibre significatif dès lors qu’en l'espèce le maître d'œuvre peut avoir intérêt à justifier le retard de livraison par des causes légitimes puisqu'il est lui-même tenu de respecter les délais d'exécution à l'égard du maître de l'ouvrage). § N.B. Compte tenu de la technique du moyen et de la date de conclusion du contrat, la Cour ne pouvait, sauf par obiter dictum, évoquer la clause au regard du décret du 18 mars 2009. Par ailleurs, l’affirmation selon laquelle la clause ne peut avoir pour effet de créer un déséquilibre significatif est démentie par les faits de l’espèce eux-mêmes, notamment tels qu’ils découlent de la décision de première instance, puisqu’il avait été décompté un arrêt du chantier pendant la période estivale prétendument imposé par la municipalité, alors qu’après vérification, il s’est avéré que la commune n’imposait nullement une telle interruption…

* Commission des clauses abusives. La clause du contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d’intempéries, le dit report défini comme d’une durée du double des dits jours ne peut être jugée abusive en ce que : le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics ; le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d’intempéries ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné ; le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction. CCA (avis), 29 septembre 2016 : avis n° 16-01 ; Cerclab n° 6652.

* Juges du fond. V. dans le même sens : les causes légitimes de suspension du délai de livraison et qui ne se confondent pas avec la force majeure ne constituent pas des clauses abusives. CA Bordeaux (1^re ch. civ. sect. B), 27 octobre 2016 : RG n° 16/02760 ; Cerclab n° 7546 (il ne peut être considéré comme abusif de prévoir diverses causes de suspension du délai, dès lors que ces causes procèdent d'événements d'origine naturelle ou humaine extérieurs au vendeur, d'une gravité suffisante pour justifier la suspension du délai et attestée par le maître d'œuvre ; arrêt approuvant le jugement d’avoir retenu le caractère usuel de cette clause), confirmant TGI Bordeaux (7^e ch. civ.), 17 juin 2015 : RG n° 14/03958 ; Dnd, pourvoi rejeté sur ce point par Cass. civ. 3^e, 12 avril 2018 : pourvoi n° 17-10599 ; arrêt n° 364 ; Cerclab n° 7545 (les acheteurs ne faisant pas grief à l’arrêt de dire que la clause de l’acte authentique intitulée « délais de livraison » n’est pas abusive, le moyen, qui se fonde sur le caractère abusif de cette clause, est inopérant) - CA Caen (1^re ch. civ.), 14 mai 2013 : RG n° 11/01226 ; Cerclab n° 4453, sur appel de TGI Caen, 23 février 2011 : RG n° 10/3291 ; Dnd (vente en l’état futur d’achèvement ; intempéries et défaillances d’entreprise, appréciées par le maître d’oeuvre avec doublement du délai) - CA Metz (3^e ch.), 19 septembre 2013 : RG n° 11/03841 ; arrêt n° 13/00613 ; Cerclab n° 4544 (n’est pas une clause abusive la clause prévoyant que le délai sera, le cas échéant, majoré des jours d'intempérie au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment, tels que constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter ; arrêt présentant la solution comme de « droit constant » et citant l’arrêt du 24 octobre 2012), sur appel de TI Metz, 25 novembre 2011 : RG n° 11-10-002468 ; Dnd - CA Nîmes (1^re ch. B), 15 novembre 2011 : RG n° 10/05499 ; Cerclab n° 3463 (impossibilité pour le vendeur de les invoquer en l’espèce, faute d’avoir respecté la constatation par un certificat mentionné par le contrat), sur appel de TGI Alès, 15 septembre 2010 : Dnd. § Absence de caractère abusif de la clause majorant le délai de livraison initial des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail des chantiers du bâtiment ainsi que des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise et de manière générale en cas de force majeure. CA Amiens (1^re ch. 1^re sect.), 28 octobre 2010 : RG n° 09/04115 ; Cerclab n° 3687 (clause permettant au vendeur de justifier de retards n’engageant pas la responsabilité), confirmant TI Abbeville, 26 juin 2009 : Dnd, cassé par Cass. civ. 3^e, 14 mars 2012 : pourvoi n° 10-28714 ; Cerclab n° 3684 (cassation laconique, au visa de l’art. 1147 C. civ., éclairée par le moyen qui démontre que, même en faisant le calcul des jours décomptés, le vendeur a quand même livré l’immeuble en retard), et sur renvoi CA Amiens (1^re ch. civ.), 27 mai 2014 : RG n° 12/01612 ; Cerclab n° 4792 (clause non abusive dès lors qu'elle a prévu des modalités de preuve faisant intervenir un tiers, s'agissant des intempéries, ou fondées sur des informations publiques et vérifiables par l'acquéreur). § N’est pas abusive au sens des anciens art. L. 132-1 [L. 212-1] C. consom. et R. 132-1 [R. 212-1] C. consom., la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant que le délai de livraison « sera le cas échéant, majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard. Le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure », la clause fixant seulement les obligations du promoteur en fonction d'éléments objectifs pouvant légitimement constituer une cause de prorogation du délai de livraison. CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 21 novembre 2011 : RG n° 10/03160 ; arrêt n° 609 ; Cerclab n° 3418, sur appel de TGI Toulouse, 31 mars 2010 : RG n° 07/460 ; Dnd - CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 21 novembre 2011 : RG n° 10/03161 ; arrêt n° 610 ; Cerclab n° 3419 (idem), sur appel de TGI Toulouse, 31 mars 2010 : RG n° 07/710 ; Dnd. § V. aussi : CA Douai (ch. 1 sect. 2), 19 mars 2013 : RG n° 11/00691 ; Cerclab n° 4349 (n’est pas abusive la clause, au demeurant courante en matière de VEFA, qui ne fait qu'intégrer un risque extérieur s'imposant au promoteur en permettant de tenir compte de certaines contraintes techniques qui surviennent sur le chantier sans que le maître d'ouvrage n'ait pu l'anticiper et ainsi de rééquilibre l'obligation de résultat pesant sur le maître d'ouvrage en fonction de contingences auxquelles est confronté le déroulement du chantier ; événement visés : injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux en cas d'intempéries « au sens de la réglementation du travail sur les chantiers de bâtiment et de travaux publics et dûment constatés par les organismes professionnels habilités, auxquelles les parties conviennent de se reporter à cet égard »), confirmant TGI Lille, 17 janvier 2011 : RG n° 09/04077 ; Dnd - CA Fort-de-France (ch. civ.), 19 mars 2019 : RG n° 17/00006 ; Cerclab n° 7887 ; Juris-Data n° 2019-004668 (absence de caractère abusif de la clause qui détaille, de façon suffisamment précise, une série d'événements objectifs et extérieurs au vendeur, qui en est aussi pénalisé, et qui prennent en compte les aléas du chantier pour proroger le délai de livraison et exonérer dans cette stricte mesure le vendeur des indemnités de retard, l'avantage ainsi conféré au vendeur, en ce qu'il l'affranchit d'une exonération limitée aux cas de force majeure, n’étant donc ni discrétionnaire, ni disproportionné), sur appel de TGI Fort-de-France, 25 octobre 2016 : RG n° 13/00822 ; Dnd - CA Pau (1^re ch.), 6 octobre 2020 : RG n° 19/00798 ; arrêt n° 20/02568 ; Cerclab n° 8596 (n'a ni pour objet, ni pour effet, de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement  prévoyant le report du délai de livraison pour force majeure ou pour une liste non limitative de causes légitimes, dès lors qu’une telle disposition prend en compte les vicissitudes auxquelles peut être confronté un chantier, son arrêt ayant par ailleurs pour corollaire l'absence de tout appel de fonds pendant cette période ; retard de livraison de… trois ans, après la découverte de problèmes en sous-sol, mettant en cause les habitations voisines).

Listes non limitatives.  Les décisions recensées ne semblent pas considérer comme reprochable le fait que la liste ne soit pas limitative. V. par ex. : admission d’un report en raison de l'effondrement d'un mur mitoyen dès lors que cet événement peut être admis comme une cause de suspension du délai, sachant que l'énonciation contractuelle n'est pas limitative et qu'il peut être considéré comme une conséquence de la nature instable du sol ayant fragilisé l'immeuble voisin et ayant nécessité un délai complémentaire pour la réalisation des travaux. CA Angers (ch. civ. A), 9 juillet 2019 : RG n° 17/01260 ; Cerclab n° 7778, sur appel de TGI Le Mans, 23 novembre 2016 : RG n° 14/02482 ; Dnd - CA Pau (1^re ch.), 6 octobre 2020 : RG n° 19/00798 ; arrêt n° 20/02568 ; Cerclab n° 8596 ; précité.

V. cependant en sens contraire : CA Rennes (4^e ch.), 14 novembre 2019 : RG n° 17/03074 ; arrêt n° 373 ; Cerclab n° 8219 (clause abusive en raison du caractère non limitatif des cas et de l’utilisation du conditionnel : « pourraient notamment… » ; clause éliminée globalement en raison de son caractère indivisible), sur appel de TGI Rennes, 28 février 2017 : Dnd.

Influence de l’ordonnance du 10 février 2016. Selon le nouvel art. 1218 C. civ., dans sa rédaction résultant de l’ord. n° 2016-131 du 10 février 2016, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. » Cette définition nouvelle de la force majeure semble, sous réserve de l’appréciation des tribunaux, beaucoup plus souple que l’ancien art. 1148 C. civ., tel qu’il était interprété par la Cour de cassation, ce qui nécessite quelques précisions.

Tout d’abord, les formules utilisées paraissent pouvoir, contrairement au droit antérieur, permettre de distinguer les inexécutions des inexécutions pour retard. Ainsi, des intempéries ou une défaillance imprévisible d’une entreprise peuvent à compter du nouveau texte être considérés comme des événements « dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ».

En revanche, il faudra sans doute préciser l’interprétation de la formule « qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ». Il va en effet de soi, s’agissant des intempéries, que la possibilité de leur survenance est totalement prévisible. Cependant, il s’agit là d’une prévisibilité générale et non d’une prévisibilité spécifique d’un événement donné. Pour prendre un exemple, un glissement de terrain dans une zone à risque est un événement qui peut se produire, mais sans qu’on sache ou et quand. En revance, la fermeture programmée d’une route ou la défaillance d’une entreprise qui a déjà donné des signes de faiblesse sont « raisonnablement » prévisibles à la conclusion.

Enfin, ici comme ailleurs (Cerclab n° 6113 et sous l’angle des clauses exonératoires Cerclab n° 6122), il conviendra de déterminer si une défaillance du matériel utilisé ou un fait du personnel du vendeur peuvent être considérés comme échappant à son contrôle. La question se pose aussi pour les sous-traitants qui, en droit antérieur, ne pouvait constituer un cas de force majeure, mais un motif légitime.

2. ILLUSTRATIONS

Présentation de la clause. Le fait que la clause concernant la liste non limitative de motifs légitimes de report du délai de livraison ne suive pas immédiatement la fixation de la date prévue pour l'achèvement n'est pas de nature à la rendre abusive, alors que cette clause, contrairement à ce que soutiennent les acheteurs, n'est nullement dissimulée dans les pages obscures du contrat. CA Pau (1^re ch.), 6 octobre 2020 : RG n° 19/00798 ; arrêt n° 20/02568 ; Cerclab n° 8596 (vente en l’état futur d’achèvement ; décision rendue dans le cadre de l’art. 1171 C. civ.).

Interprétation des clauses. La livraison dans le délai convenu constitue une des obligations principales du vendeur ; dès lors, la clause qui édicte des causes de suspension de ce délai et qui est libellée par le seul vendeur, présente pour l'acquéreur le caractère d'une clause d'adhésion ; en tant que telle, elle doit être interprétée strictement et en faveur de ce dernier par dérogation à l’ancien art. 1162 C. civ. CA Toulouse (3^e ch.), 15 novembre 2017 : RG n° 15/04862 ; arrêt n° 773/2017 ; Cerclab n° 7128 (vente en l'état futur d'achèvement d’un appartement et d’un emplacement de parking en sous-sol ; interprétation de la notion « d’incident grave et de défaillance »), sur appel de TGI Toulouse, 1^er octobre 2015 : RG n° 12/04118 ; Dnd. § V. aussi : CA Versailles (4^e ch.), 27 novembre 2017 : RG n° 15/07912 ; Cerclab n° 7254 (absence de preuve d’une cause légitime de suspension du délai de livraison pour différentes raisons : invocation d’intempéries sans précision de leur impact sur le chantier, alors que la clause précisait que l’événement devait faire obstacle à la poursuite des travaux), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 5 novembre 2015 : RG n° 14/04697 ; Dnd. § V. aussi les illustrations décrites plus loin pour les défaillances d’entreprise.

Appréciation globale. Crée un déséquilibre significatif la clause qui multiplie les causes légitimes de suspension de façon extrêmement large ou imprécise et les délais de prorogation consécutifs de façon artificielle, aboutissant à exonérer le vendeur de sa carence en légitimant des causes ne présentant pas de caractère d'extériorité. CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 9 février 2017 : RG n° 15/02558 ; arrêt n° 2017/031 ; Cerclab n° 6736 (arrêt estimant que la défaillance d'une entreprise est imprécise, que la recherche d'une nouvelle entreprise et les redressement judiciaire, liquidation judiciaire, défaillance d'une entreprise font double emploi et enfin que certaines englobent des situations relevant d'un défaut de prévision et d'étude préalable du projet constructif du maître de l'ouvrage comme le défaut d'approvisionnement ou la nature du terrain), infirmant TGI Nice, 9 février 2015 : RG n° 11/06787 ; Dnd.

Incident de chantier. S'il est vrai que l'accident, terme suivi de points de suspension dans le libellé de la clause, n'est cité qu'à titre d'exemple, il ne peut toutefois en être déduit que le sens de cette clause permet d'étendre la notion d'incident grave aux fautes commises par les entreprises dans le cours de l'opération de construction ; le maître d'ouvrage est contractuellement garant vis à vis de l'acquéreur du bon achèvement du chantier ; sauf à faire supporter à l'acquéreur les conséquences des aléas de la construction, le vendeur, qui a la maîtrise de l'ouvrage, ne peut prétendre s'exonérer du délai contractuel en invoquant les fautes des entreprises, contre lesquelles elle dispose au demeurant d'un recours, pareille exonération aboutissant à priver l'acheteur de la possibilité d'obtenir la réparation du préjudice subi en raison du retard dans l'exécution du contrat ; au surplus, le terme même d'accident, employé à titre d'illustration, renvoie à la survenance d'un événement extérieur au chantier, et dès lors l'incident grave visé par la clause ne peut concerner un fait inhérent au déroulement de l'opération de construction. CA Toulouse (3^e ch.), 15 novembre 2017 : RG n° 15/04862 ; arrêt n° 773/2017 ; Cerclab n° 7128, sur appel de TGI Toulouse, 1^er octobre 2015 : RG n° 12/04118 ; Dnd.

En sens contraire : CA Paris (pôle 4 ch. 1), 15 juin 2018 : RG n° 16/23962 ; Legifrance ; Cerclab n° 7603 (vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement et d’un emplacement de parking ; absence de caractère abusif de la clause concernant le retard de livraison imputable à une entreprise telle ERDF), sur appel de TGI Paris, 19 octobre 2016 : RG n° 15/00791 ; Dnd. § La découverte d’une anomalie du sous-sol, provoquant un sinistre sur les immeubles voisins et entraînant la nécessité d'une refonde complète des fondations profondes, constitue, pour le vendeur en l'état futur d'achèvement, une cause légitime de suspension du délai d'achèvement des travaux et par suite de livraison des biens. CA Pau (1^re ch.), 6 octobre 2020 : RG n° 19/00798 ; arrêt n° 20/02568 ; Cerclab n° 8596 (retard de livraison de… trois ans, après la découverte de problèmes en sous-sol, mettant en cause les habitations voisines), sur appel de TGI Bayonne, 17 décembre 2018 : RG n° 16/01161 ; Dnd. § N.B. Si l’expert a écarté en l’espèce toute faute du maître de l’ouvrage (qui ne s'est pas immiscé ; ni n'a présenté d'exigence qui s'apparenterait à une acceptation des risques), il a retenu pourtant des fautes des différents intervenants, notamment du bureau de contrôle et du bureau d'études géotechniques qui n'a pas procédé à un diagnostic préalable de l'état des avoisinants, ni à un contrôle visuel, alors que la fragilité et la trace de mouvements anciens ne pouvant échapper à un œil aguerri. L’arrêt aboutit donc à une exonération, discutable, du vendeur du fait des prestataires auxquels il a eu recours.

Intempéries. Sur la définition de la notion d’intempérie : si le contrat ne définit pas expressément le terme « intempérie », cette notion s'entend communément des circonstances extérieures qui rendent effectivement l'accomplissement du travail impossible eu égard notamment à la nature ou à la technique du travail à accomplir. CA Douai (ch. 1 sect. 1), 5 septembre 2011 : RG n° 10/04822 ; Cerclab n° 3455. § Comp. critiquant au contraire une clause ne précisant pas le terme et laissant son appréciation au vendeur : CA Lyon (6^e ch.), 10 novembre 2004 : RG n° 03/04346 ; Cerclab n° 1132 (résumé infra). § Pour une clause stipulant que les intempéries doivent avoir une influence sur le chantier : CA Versailles (4^e ch.), 27 novembre 2017 : RG n° 15/07912 ; Cerclab n° 7254 (absence de preuve d’une cause légitime de suspension du délai de livraison pour différentes raisons : invocation d’intempéries sans précision de leur impact sur le chantier, alors que la clause précisait que l’événement devait faire obstacle à la poursuite des travaux), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 5 novembre 2015 : RG n° 14/04697 ; Dnd.

Pour la Commission des clauses abusives, V. l’avis précité CCA (avis), 29 septembre 2016 : avis n° 16-01 ; Cerclab n° 6652.

Pour une clause jugée non abusive : CA Paris (pôle 4 ch. 1), 15 juin 2018 : RG n° 16/23962 ; Legifrance ; Cerclab n° 7603 (vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement et d’un emplacement de parking ; absence de caractère abusif de la clause concernant en particulier les intempéries, la découverte d'anomalies dans le sous-sol), sur appel de TGI Paris, 19 octobre 2016 : RG n° 15/00791 ; Dnd - CA Reims (ch. civ. 1^re sect.), 8 novembre 2022 : RG n° 20/01629 ; Cerclab n° 9928 (ne crée pas de déséquilibre significatif la clause instituant une cause légitime de suspension en cas de retard provoqué par des intempéries, dès lors qu’elle se trouve limités dans le temps, puisque chaque jour d'intempérie ne peut justifier qu'un jour de retard, et que son appréciation a été confiée à un tiers au contrat, qui doit en justifier par un écrit, lequel est susceptible de faire l'objet d'un contrôle par les acquéreurs), sur appel de TGI Charleville-Mézières, 30 septembre 2020 : Dnd.

Défaillance d’une entreprise. Est abusive la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement aux termes de laquelle le délai d'achèvement sera majoré en cas de résiliation d'un marché de travaux dû à la faute d'une entreprise, alors que lorsqu'elle a contracté, le vendeur savait déjà, depuis plusieurs mois, qu’une société était défaillante dans l'exécution de ses obligations de sorte qu'en stipulant malgré tout dans l'acte authentique, une clause rédigée dans son seul intérêt et dont elle savait déjà qu'elle serait amenée à se prévaloir, l'appelante a créé, au détriment des intimés, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. CA Amiens (1^re ch. 1^re sect.), 19 mars 2009 : RG n° 07/04857 ; Cerclab n° 3431, sur appel de TGI Amiens, 7 novembre 2007 : Dnd. § V. aussi : CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 9 février 2017 : RG n° 15/02558 ; arrêt n° 2017/031 ; Cerclab n° 6736 (clause déclarée abusive en raison de l’accumulation de causes légitimes de suspension, l’arrêt estimant au surplus que la défaillance d'une entreprise est imprécise et queque la recherche d'une nouvelle entreprise et les redressement judiciaire, liquidation judiciaire, défaillance d'une entreprise font double emploi), infirmant TGI Nice, 9 février 2015 : RG n° 11/06787 ; Dnd.

V. cependant en sens contraire, admettant la validité de la clause : CA Amiens (1^re ch. civ.), 27 mai 2014 : RG n° 12/01612 ; Cerclab n° 4792 (clause non abusive dès lors qu'elle a prévu des modalités de preuve fondées sur des informations publiques et vérifiables par l'acquéreur ; clause en revanche non respectée, la seule mention « défaillance de l'entreprise C. » n'établissant pas que cette entreprise ait « déposé son bilan » voire ait été confrontée à « la grève » ou à un cas de « force majeure », seuls événements prévus par ladite clause), sur renvoi de Cass. civ. 3^e, 14 mars 2012 : pourvoi n° 10-28714 ; Cerclab n° 3684 - CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00769 ; Cerclab n° 4709 (clause non contraire aux art. L. 261-11 CCH, L. 132-1 [L. 212-1] C. consom. et R. 132-1 [L. 212-1] C. consom. anciens, précisant seulement un ensemble de cas et de situations particulières permettant la suspension du chantier, mais n'autorisant nullement le vendeur à modifier de façon purement potestative la date de livraison du bien), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02316 ; Dnd - CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00771 ; Cerclab n° 4710 ; Juris-Data n° 2014-004974, sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02318 ; Dnd (idem) - CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00772 ; Cerclab n° 4711, sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02319 ; Dnd (idem) - CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00773 ; Cerclab n° 4712, sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02321 ; Dnd (idem) - CA Caen (1^re ch. civ.), 14 mai 2013 : RG n° 11/01226 ; Cerclab n° 4453, sur appel de TGI Caen, 23 février 2011 : RG n° 10/3291 ; Dnd (vente en l’état futur d’achèvement ; intempéries et défaillances d’entreprise, appréciées par le maître d’oeuvre avec doublement du délai) - CA Riom (1^re ch. civ.), 29 juin 2015 : RG n° 14/01118 ; Cerclab n° 5275 ; Juris-Data n° 2015-018872, sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 25 mars 2014 : RG n° 08/00777 ; Dnd.

Pour l’interprétation des clauses : dès lors que figure au nombre des causes contractuellement admises, la résiliation d'un marché de travaux due à la faute d'une entreprise, il peut être considéré que la faute d'un prestataire constitue également pour le maître d'ouvrage une cause de suspension de son délai. CA Angers (ch. civ. A), 9 juillet 2019 : RG n° 17/01260 ; Cerclab n° 7778 (retard provoqué par le refus de démonter une grue faute de paiement par l’entreprise en liquidation l’ayant utilisée), sur appel de TGI Le Mans, 23 novembre 2016 : RG n° 14/02482 ; Dnd. § La clause selon laquelle la cause légitime de suspension pour liquidation judiciaire d’une entreprise « sera applicable à condition que le vendeur se soit assuré et qu'il en soit justifié, lors de la signature des marchés de travaux et avant démarrage des travaux du sérieux et de la solvabilité des entreprises », de par la place de la virgule entre « justifié » et « lors de la signature... », n'implique pas que le promoteur ait à fournir les justificatifs des vérifications opérées sur la solvabilité de l'entreprise avant de signer les marchés de travaux mais seulement qu'ils puissent en justifier s'il entend invoquer ultérieurement la liquidation judiciaire de cette entreprise. CA Angers (ch. civ. A), 9 juillet 2019 : RG n° 17/01260 ; Cerclab n° 7778 (preuve rapportée pour une entreprise, mais pas pour une autre), sur appel de TGI Le Mans, 23 novembre 2016 : RG n° 14/02482 ; Dnd. § V. aussi : CA Versailles (4^e ch.), 13 septembre 2021 : RG n° 17/08762 ; Cerclab n° 9417 (refus de considérer que l’abandon de chantier est une cause légitime, dès lors qu’elle n’est pas extérieure à l’activité du vendeur qui a sélectionné l’entreprise et que rien ne démontre qu’en l’espèce cet événement était imprévisible et irrésistible), sur appel de TGI Pontoise (3^e ch.), 8 décembre 2017 : RG n° 17/01056 ; Dnd.

Pour la situation en l’absence de clause : la déconfiture d'une des entreprises en charge de la construction n'étant pas mentionnée parmi les causes contractuelles de prolongation du délai de livraison, cet événement ne saurait être analysé comme un cas de force majeure dès lors qu'il n'est ni imprévisible ni irrésistible, le recours en urgence à une autre entreprise étant toujours possible. CA Douai (ch. 1, sect. 1), 16 octobre 2014 : RG n° 13/06691 ; arrêt n° 493/2014 ; Cerclab n° 4935 ; Juris-Data n° 2014-025514 (arrêt notant que l’entreprise a d’ailleurs été remplacée et que l'appelant ne justifie pas du délai qui a été effectivement nécessaire pour effectuer ce remplacement), sur appel de TI Montreuil-sur-Mer, 20 juin 2013 : RG n° 12/00374 ; Dnd.

Absence de prise en compte de la défaillance d’une entreprise survenue après la résiliation du contrat aux torts de celle-ci.  CA Toulouse (3^e ch.), 15 novembre 2017 : RG n° 15/04862 ; arrêt n° 773/2017 ; Cerclab n° 7128 (vente en l'état futur d'achèvement d’un appartement et d’un emplacement de parking en sous-sol), sur appel de TGI Toulouse, 1^er octobre 2015 : RG n° 12/04118 ; Dnd.

Interdictions administratives. V. TGI Abbeville, 15 septembre 2009 : RG n° 08/00642 ; Cerclab n° 555 ; précité (jugement constatant que l’interdiction de travailler pendant la période estivale n’était pas imposée par la municipalité, contrairement à ce que le constructeur prétendait). § V. aussi pour les clauses (le caractère abusif ayant été plutôt fondée sur l’accumulation des causes) : CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 9 février 2017 : RG n° 15/02558 ; arrêt n° 2017/031 ; Cerclab n° 6736 (« les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d'arrêter les travaux » ; « la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d'assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d'archéologie »), infirmant TGI Nice, 9 février 2015 : RG n° 11/06787 ; Dnd.

Parachèvement de travaux. V. pour l’hypothèse, refusant d’examiner le caractère abusif de la clause d’un contrat de vente d’immeuble à construire stipulant que l'acquéreur s'oblige à souffrir sans indemnité les travaux de parachèvement au motif, erroné et inopérant, selon lequel « cette clause insérée dans un acte authentique échappe à l'application de l'[ancien] art. L. 132-1 C. consom. ». CA Douai (ch. 1 sect. 1), 5 septembre 2011 : RG n° 10/04822 ; Cerclab n° 3455, sur appel de TI Lille, 7 mai 2010 : RG n° 11-10-000576 ; Dnd.

Demande de travaux supplémentaires par les acheteurs. Lorsque le report est imputable à des travaux supplémentaires demandés par des acheteurs, il n'y a pas lieu de faire supporter à l'ensemble des acquéreurs le délai induit par la réalisation de travaux modificatifs commandés seulement de façon conséquente par certains d’entre eux. CA Riom (1^re ch. civ.), 29 juin 2015 : RG n° 14/01118 ; Cerclab n° 5275 ; Juris-Data n° 2015-018872 (clause non abusive ; report de dix jours, doublé à vingt ; sur cette clause, V. infra), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 25 mars 2014 : RG n° 08/00777 ; Dnd.

Comp. : application stricte de la clause prévoyant que « tous travaux supplémentaires, de petite moyenne importance, entraîneront un report forfaitaire de 15 jours du délai mentionné plus haut, ce délai étant porté à 30 jours si des revêtements de sols « souples » (moquette, PVC) sont remplacés par des revêtements « durs » (carrelage) ». CA Rennes (4^e ch.), 5 mars 2015 : RG n° 11/08146 ; arrêt n° 108 ; Cerclab n° 5139 (N.B. les acheteurs ne contestaient pas le caractère abusif de cette clause, contrairement à la clause de doublement que la cour déclare effectivement abusive), sur appel de TI Vannes, 3 novembre 2011 : Dnd. § La clause prévoyant que toute demande de modification, options ou de travaux supplémentaires, doit faire l'objet d'un avenant écrit signé des parties et entrainera pour l'acquéreur acceptation d'une prorogation du délai de livraison d'un trimestre, n'a ni pour objet ni pour effet de créer au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et partant n'est pas abusive. CA Chambéry (ch. civ. 1^re sect.), 12 décembre 2017 : RG n° 16/00570 ; Cerclab n° 7292 (vente en l'état futur d'achèvement dans un ensemble immobilier d’un appartement, d’une cave, d’un garage et d’une place de stationnement), sur appel de TGI Thonon-les-Bains, 19 février 2016 : RG n° 15/00592 ; Dnd. § N.B. La solution adoptée n’emporte pas la conviction. Au vu de la clause reproduite par l’arrêt, la réalisation de la modification supposait l’accord du vendeur et la rédaction d’un avenant, par conséquent un nouvel accord de volontés permettant d’adapter très exactement le report du délai à l’ampleur de la modification demandée. La clause limite donc par avance la liberté contractuelle, en imposant un délai préfixé détaché de l’ampleur des travaux, ce qui paraît constituer un déséquilibre significatif. § V. encore : CA Paris (pôle 4 ch. 1), 25 mai 2018 : RG n° 16/15676 ; Legifrance ; Cerclab n° 7576 (clause stipulant qu’« en cas de réalisation des travaux modificatifs, le délai de livraison sera automatiquement reporté d'un mois minimum, étant précisé que la convention de travaux modificatifs pourra prévoir un report plus important en fonction de la nature des modifications demandées » : la clause doit recevoir application sans que le juge puisse soumettre son application à l'impact réel des travaux sur le délai d'exécution, ce que le contrat ne prévoit pas), sur appel de TGI Paris, 4 juillet 2016 : RG n° 15/09488 ; Dnd. § N.B. La solution appelle ici aussi des réserves, puisqu’en imposant un délai minimal d’un mois pour toute modification, qui peut être purement esthétique (exemple : choix de couleur), le vendeur peut s’accorder un délai supplémentaire nullement nécessaire et diminuer d’autant la liberté de négociation des parties pour la modification du contrat, en dissuadant par exemple l’acheteur de solliciter des modifications mineures (alors que celles-ci pourraient être prévues au bénéfice du vendeur de façon unilatérale).

Mauvaise évaluation du projet imputable au constructeur. V. CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 9 février 2017 : RG n° 15/02558 ; arrêt n° 2017/031 ; Cerclab n° 6736 (clause déclarée abusive en raison de l’accumulation de causes légitimes de suspension, l’arrêt estimant au surplus que certaines causes englobent des situations relevant d'un défaut de prévision et d'étude préalable du projet constructif du maître de l'ouvrage, comme le défaut d'approvisionnement ou la nature du terrain), infirmant TGI Nice, 9 février 2015 : RG n° 11/06787 ; Dnd.

Comp. CA Paris (pôle 4 ch. 1), 15 juin 2018 : RG n° 16/23962 ; Legifrance ; Cerclab n° 7603 (vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement et d’un emplacement de parking ; absence de caractère abusif de la clause concernant en particulier la découverte d'anomalies dans le sous-sol ; N.B. l’arrêt ne donne pas de précision sur les conditions d’examen du sous-sol en l’espèce), sur appel de TGI Paris, 19 octobre 2016 : RG n° 15/00791 ; Dnd.

B. VALIDITÉ DES CLAUSES ET PREUVE DES MOTIFS LÉGITIMES

Présentation. Depuis le décret du 18 mars 2009, est interdite, en application de l’art. R. 132-1-4° C. consom., repris par le nouvel art. R. 212-1-4° C. consom. (sauf pour l’extension aux non-professionnels de l’art. R. 212-5 C. consom.), la clause qui a pour objet ou pour effet d’« accorder au seul professionnel le droit de déterminer si la chose livrée ou les services fournis sont conformes ou non aux stipulations du contrat ou lui conférer le droit exclusif d'interpréter une quelconque clause du contrat ». Il en résulte que serait contraire au texte une clause accordant au seul constructeur le soin de calculer le délai de report, sans justificatifs et sans possibilité d’un contrôle judiciaire.

En général, les clauses prévoient toutefois de se référer à un tiers, notamment le maître d’œuvre. La solution peut éventuellement permettre d’échapper à la prohibition du texte précité, à condition que ce tiers soit véritablement indépendant, appréciation qui fait l’objet de solutions divergentes. § N.B. Globalement, les décisions recensées semblent admettre en tout état de cause le droit du juge de contrôler le calcul du délai, ce qui rend au fond secondaire cette discussion.

Clauses relatives aux modes de preuves des faits justifiant le retard. Caractère abusif d’une clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant que la preuve des retards résultera d’un certificat émanant du seul maître d’œuvre. CA Lyon (6^e ch.), 10 novembre 2004 : RG n° 03/04346 ; Cerclab n° 1132 (contrat ne comportant aucune définition des intempéries, comme par exemple celle donnée par l'ancien art. L. 731-2 C. trav., ne prévoyant la production d’aucun documents justificatifs, tels que les déclarations par les entreprises des jours d'intempéries, les indemnisations perçues des caisses de congés payés pour les intempéries ou les bulletins délivrés par Météo France, ni aucun moyen de contrôle ou de contestation de la part du consommateur ; livraison jugée tardive, après examen des différentes causes invoquées), infirmant TI Lyon, 2 juin 2003 : RG n° 11-01-002378 ; jugt n° 183 ; Cerclab n° 1081 (clause appliquée sans discussion). § Si l’exonération du vendeur en cas de retard de livraison peut être admise en cas d'importantes intempéries, encore faut-il que l'appréciation de ces intempéries ne relève pas du seul vendeur ou d'une personne liée à lui par un contrat qui ne permet pas d'assurer l'objectivité de l'information ainsi donnée. § Est abusive la clause du contrat de vente interdisant aux acquéreurs de contester le certificat délivré par une personne se trouvant sous la dépendance financière du vendeur, à savoir le maître d'œuvre. CA Versailles (3^e ch.), 9 juin 2011 : RG n° 09/09583 ; Cerclab n° 3214 (clause réputée non écrite ; conséquence : seul l'accord des parties ou à défaut un événement présentant les caractères d'une force majeure peut justifier un tel retard), confirmant TI Boulogne-Billancourt, 9 septembre 2009 : RG n° 11-09-000078 ; Dnd.

En sens contraire : la clause relative à l’appréciation des causes légitimes de report du délai de livraison qui stipule que, pour l'appréciation des cas de force majeure ou de cause légitime de suspension, les parties déclarent d'un commun accord s'en rapporter à un certificat établi par l'architecte ou le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; elle charge simplement le maître d'œuvre d'établir le décompte des jours de retard admissibles en lien avec les événements susceptibles d'être admis comme causes de suspension, sans interdire expressément aux parties de venir contester la teneur du contenu de ce certificat si elles l'estiment mal fondé. CA Angers (ch. civ. A), 9 juillet 2019 : RG n° 17/01260 ; Cerclab n° 7778 (l’obligation du vendeur d’édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat est une obligation de résultat ; N.B. l’arrêt écarte aussi l’interprétation inexacte de la clause du contrat de vente stipulant que le délai prévu dans l’acte définitif prévaut sur la date prévue dans le contrat de réservation, qui ne peut valoir, contrairement à ce que prétendait le vendeur en première instance, renonciation de l’acheteur à toute action en cas de dépassement du délai remplaçant le délai initial), sur appel de TGI Le Mans, 23 novembre 2016 : RG n° 14/02482 ; Dnd. § Dans le mêm sens : CA Versailles (4^e ch.), 16 janvier 2012 : RG n° 10/07906 ; Cerclab n° 3567 (vente en l’état futur d’achèvement ; clause par laquelle les parties, d’un commun accord, déclarent s'en rapporter à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant, lors de la survenance de l'un quelconque de ces événements, la direction des travaux ; arg. 1/ même si le maître d’oeuvre est lié au vendeur, maître de l'ouvrage de l'opération de construction, par un contrat de louage d'ouvrage, il n'en reste pas moins un tiers au contrat de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement ; 2/ le maître d’œuvre n’a aucun intérêt à attester d’un retard fallacieux, les retards étant imputés non au maître d’œuvre mais à l’entrepreneur ; 3/ chaque retard a été notifié aux acheteurs et l’échéancier du prix a été modifié en conséquence par application de l'art. R. 261-14 CCH), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 14 octobre 2010 : RG n° 09/06471 ; Dnd - CA Paris (pôle 1 ch. 3), 9 octobre 2012 : RG n° 12/03893 ; arrêt n° 505 ; Cerclab n° 4350 (arrêt, rendu en référé, rejetant le calcul de l’expert, qui n’a pas retenu tous les jours d’intempéries et rejeté les retards pour arrêt de l’administration, aux motifs que les parties ont entendu laisser à l'homme de l'art, chargé de la direction du chantier, le soin de déterminer les cas de force majeure retenus ; N.B. l’architecte avait en l’espèce décompté… les jours fériés et les dimanches, solution écartée par l’arrêt au motif… que la clause ne les prévoyait pas !), sur appel de TGI Meaux (réf.), 18 janvier 2012 : RG n° 11/00676 ; Dnd - CA Caen (1^re ch. civ.), 14 mai 2013 : RG n° 11/01226 ; Cerclab n° 4453 (vente en l’état futur d’achèvement ; dès lors que le maître d'œuvre est un tiers au contrat de vente, particulièrement qualifié pour apprécier les causes des retards, qu'on ne peut soupçonner a priori de mauvaise foi, et qui engage sa responsabilité au regard de l'attestation qu'il délivre, on doit également considérer que la clause qui subordonne la preuve des causes de suspension du délai de livraison à une attestation du maître d'œuvre n'est pas abusive), sur appel de TGI Caen, 23 février 2011 : RG n° 10/3291 ; Dnd - CA Amiens (1^re ch. civ.), 27 mai 2014 : RG n° 12/01612 ; Cerclab n° 4792 (clause non abusive dès lors qu'elle a prévu des modalités de preuve faisant intervenir un tiers, s'agissant des intempéries, ou fondées sur des informations publiques et vérifiables par l'acquéreur ; clause en revanche non respectée, le décompte des intempéries n’ayant pas été visé par l'architecte ou le bureau d'études contractuellement désignés), sur renvoi de Cass. civ. 3^e, 14 mars 2012 : pourvoi n° 10-28714 ; Cerclab n° 3684 - CA Douai (ch. 1, sect. 1), 16 octobre 2014 : RG n° 13/06691 ; arrêt n° 493/2014 ; Cerclab n° 4935 ; Juris-Data n° 2014-025514 (le seul fait que le maître d'œuvre soit contractuellement lié au maître de l'ouvrage ne saurait lui retirer la capacité de formaliser une situation qui se révèle, au jour le jour, sur le compte rendu de chantier ; les 64 jours établis ne suffisent pas à justifier un retard de 138 jours), sur appel de TI Montreuil-sur-Mer, 20 juin 2013 : RG n° 12/00374 ; Dnd - CA Paris (pôle 4 ch. 1), 15 juin 2018 : RG n° 16/23962 ; Legifrance ; Cerclab n° 7603 (vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement et d’un emplacement de parking ; absence de caractère abusif de la clause par laquelle les parties s'en remettent, pour certains événements, à une attestation d'architecte pour établir la cause de la suspension), sur appel de TGI Paris, 19 octobre 2016 : RG n° 15/00791 ; Dnd - CA Fort-de-France (ch. civ.), 19 mars 2019 : RG n° 17/00006 ; Cerclab n° 7887 ; Juris-Data n° 2019-004668 (la clause relative à la preuve qui confie celle-ci à une lettre du maître d'œuvre, tiers au contrat, apte à attester des péripéties du chantier même s'il n'est pas nécessairement indépendant du vendeur/maître d'ouvrage, est licite dès lors qu'elle ne vaut que comme présomption et qu'il n'est pas interdit à l'acheteur de la contredire par tous moyens), sur appel de TGI Fort-de-France, 25 octobre 2016 : RG n° 13/00822 ; Dnd - CA Reims (ch. civ. 1^re sect.), 8 novembre 2022 : RG n° 20/01629 ; Cerclab n° 9928 (ne crée pas de déséquilibre significatif la clause instituant une cause légitime de suspension en cas de retard provoqué par des intempéries, dès lors qu’elle se trouve limités dans le temps, puisque chaque jour d'intempérie ne peut justifier qu'un jour de retard, et que son appréciation a été confiée à un tiers au contrat, qui doit en justifier par un écrit, lequel est susceptible de faire l'objet d'un contrôle par les acquéreurs ; arrêt rectifiant en l’espèce le calcul opéré par le maître d’œuvre), sur appel de TGI Charleville-Mézières, 30 septembre 2020 : Dnd.

Pour une solution intermédiaire un arrêt infirmant le jugement qui n’a écarté que l’application de la clause relative au mode de preuve des causes légitimes de suspension, à savoir leur certification par le maître d'œuvre, alors que cette dernière disposition n'est pas abusive en tant que telle. CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 9 février 2017 : RG n° 15/02558 ; arrêt n° 2017/031 ; Cerclab n° 6736, infirmant TGI Nice, 9 février 2015 : RG n° 11/06787 ; Dnd

Certaines des décisions en sens contraire réservent le contrôle du juge (ce qui revient quand même à réduire la portée de la clause) : CA Angers (1^re ch. A), 8 mars 2011 : RG n° 09/02136 ; arrêt n° 102 ; Cerclab n° 2628 (clause non abusive ; arg 1/ c'est le maître d'œuvre qui est chargé d’appliquer aux entrepreneurs les pénalités de retard lorsque celui-ci est de leur fait ; 2/ l'architecte ou le maître d'œuvre est le mieux placé pour apprécier l'existence des causes de suspension et l'intervention d'un huissier de justice serait aussi lourde qu'onéreuse ; 3/ affirmer que, rémunéré par le maître de l'ouvrage, l'architecte peut être partial, méconnait les obligations déontologiques ce celui-ci et présume sa mauvaise foi, alors qu’au surplus le certificat est établi sous la responsabilité et sa valeur probante peut être contestée en justice), infirmant TI Laval, 7 juillet 2009 : RG n° 11-08-000204 ; Cerclab n° 3706 (est abusive la clause qui renvoie à un certificat établi par le maître d'œuvre ou par l'architecte pour l'appréciation d'événements constituant une cause légitime de retard de livraison, ces derniers étant juge et partie et pouvant ainsi échapper à leur responsabilité, motivation qualifiée par l’arrêt d’appel comme relevant « d'une méprise sur le rôle et les responsabilités de l'architecte ou du maître d'œuvre ») - CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 21 novembre 2011 : RG n° 10/03160 ; arrêt n° 609 ; Cerclab n° 3418 (absence de caractère abusif de la clause stipulant que les parties s’en rapportent à l’attestation de l'architecte ou du bureau d'études ; 19 mois et demi demandés, l’arrêt imputant à faute 13 mois), sur appel de TGI Toulouse, 31 mars 2010 : RG n° 07/460 ; Dnd - CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 21 novembre 2011 : RG n° 10/03161 ; arrêt n° 610 ; Cerclab n° 3419 (idem), sur appel de TGI Toulouse, 31 mars 2010 : RG n° 07/710 ; Dnd - CA Amiens (1^re ch. 1^re sect.), 28 octobre 2010 : RG n° 09/04115 ; Cerclab n° 3687 (absence de caractère abusif de la clause majorant le délai de livraison initial des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail des chantiers du bâtiment, constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se reporter : les modalités de preuve qui reposent sur l'attestation d'un tiers au contrat de vente, architecte ou bureau d'études, sont contrôlables par l’acquéreur, puisqu’elles s’appuient sur une réglementation publiée s'agissant des intempéries ou sur des informations publiques pour la procédure collective d'une entreprise), confirmant TI Abbeville, 26 juin 2009 : Dnd, cassé par Cass. civ. 3^e, 14 mars 2012 : pourvoi n° 10-28714 ; Cerclab n° 3684 (cassation laconique, au visa de l’ancien art. 1147 [1231-1] C. civ., éclairée par le moyen qui démontre que, même en faisant le calcul des jours décomptés, le vendeur a quand même livré l’immeuble en retard ; absence d’examen du moyen estimant que l’architecte ou le bureau d’études ne sont pas des tiers indépendants) - CA Lyon (8^e ch.), 15 janvier 2013 : RG n° 10/06716 ; Cerclab n° 4173 (clause fixant un délai de livraison sauf survenance d'un cas de force majeure et/ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, notamment des intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d'œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique le plus proche du chantier ; n’est pas abusive la clause laissant à l’appréciation du maître d’œuvre le calcul des jours d’intempéries, du seul fait qu'il existerait des relations d'affaires entre le vendeur et ce maître d'œuvre, compte tenu de toutes les exigences contractuelles stipulées pour établir la preuve des intempéries, l’arrêt se réservant cependant le droit de contrôler les relevés d’intempéries à partir des données fournies par les deux parties et réduisant de moitié le nombre de jours justifiés), sur appel de TI Villefranche-sur-Saône, 30 juillet 2010 : RG n° 11-09-001046 ; Dnd - CA Douai (ch. 1 sect. 2), 19 mars 2013 : RG n° 11/00691 ; Cerclab n° 4349 (il appartient à la Cour d'apprécier si les événements invoqués par le vendeur recouvrent des causes légitimes de suspension ; 1/ refus de prendre en compte un arrêt administratif de l'inspection du travail pour travail en hauteur avec matériel inadapté, dès lors que le vendeur doit supporter la carence d'une entreprise à qui il a confié l'exécution de travaux, à charge pour lui de s'en faire éventuellement garantir par l'entrepreneur à l'origine de l'injonction administrative du fait de ses manquements ; 2/ refus de décompter des jours d’intempéries antérieurs à la conclusion des contrats ; 3/ refus de prendre en compte des décomptes de jours d’intempéries établis par un maître d’œuvre, l'objectivité de ces documents n’étant pas assurée compte tenu de leur auteur et de leur lien avec le vendeur), sur appel de TGI Lille, 17 janvier 2011 : RG n° 09/04077 ; Dnd - CA Caen (1^re ch. civ.), 14 mai 2013 : RG n° 11/01226 ; Cerclab n° 4453, sur appel de TGI Caen, 23 février 2011 : RG n° 10/3291 ; Dnd (vente en l’état futur d’achèvement ; arrêt écartant les jours retenus pour les intempéries, faute de preuve suffisante de leur impact sur le chantier, mais admettant les jours retenus pour défaillance d’entreprise, de façon particulièrement bienveillante puisque, d’une part, l’entreprise était déjà en retard avant même ces défaillances, et, d’autre part, les détails fournis montrent que les relances s’échelonnent pour la plupart d’entre elles entre 8 et 13 mois...).

Pour la Commission des clauses abusives, V. l’avis précité CCA (avis), 29 septembre 2016 : avis n° 16-01 ; Cerclab n° 6652 (argument retenu : le relevé des dits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevé météorologiques publics).

Pour des illustrations de non-respect de la clause : Cass. civ. 3^e, 12 avril 2018 : pourvoi n° 17-10599 ; arrêt n° 364 ; Cerclab n° 7545 (absence de prise en compte d’une suspension, faute de certificat du maître d’œuvre attestant de ces retards envoyé par LRAR comme il était spécialement prévu au contrat), rejetant le pourvoi contre CA Bordeaux (1^re ch. civ. sect. B), 27 octobre 2016 : RG n° 16/02760 ; Cerclab n° 7546, confirmant TGI Bordeaux (7^e ch. civ.), 17 juin 2015 : RG n° 14/03958 ; Dnd - CA Toulouse (3^e ch.), 15 novembre 2017 : RG n° 15/04862 ; arrêt n° 773/2017 ; Cerclab n° 7128 (non-respect du contrat prévoyant l’information sur le retard par la transmission d’une lettre du maître d’œuvre, alors que seule un courrier du vendeur était produit), sur appel de TGI Toulouse, 1^er octobre 2015 : RG n° 12/04118 ; Dnd. § V. aussi : pour pouvoir entraîner la suspension effective du délai pour achever la construction, il ne suffit pas que les événements entrent dans le champ d'application de la clause, il faut aussi qu'il soit justifié du retard effectif engendré par ces différents événements lequel dépend de l'évolution de l'état du chantier au jour auquel ils surviennent ; le certificat de l'architecte, pourtant contractuellement prévu à l'acte de vente, n'ayant pas été demandé, la cour ne peut arbitrer le délai et doit retenir un retard en référence au délai initialement prévu. CA Angers (ch. civ. A), 9 juillet 2019 : RG n° 17/01260 ; Cerclab n° 7778, infirmant sur ce point TGI Le Mans, 23 novembre 2016 : RG n° 14/02482 ; Dnd (admission d’un report de 12 mois).

Pour des illustrations de décisions faisant état d’attestations inexactes ou tardives : TGI Abbeville, 15 septembre 2009 : RG n° 08/00642 ; Cerclab n° 555 (décompte d’un arrêt du chantier pendant la période estivale prétendument imposé par la municipalité, alors qu’après vérification, il s’est avéré que la commune n’imposait nullement une telle interruption…) - CA Versailles (4^e ch.), 27 novembre 2017 : RG n° 15/07912 ; Cerclab n° 7254 (absence de preuve d’une cause légitime de suspension du délai de livraison pour différentes raisons : grève générale des transports en région parisienne invoquée par le maître d’œuvre dans une attestation établie en cours d’instance en 2016 pour un chantier livré… en octobre 2009 !), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 5 novembre 2015 : RG n° 14/04697 ; Dnd.

Influence de la possibilité d’un contrôle judiciaire de l’application de la clause. Le fait de réserver un contrôle du calcul du délai par le juge respecte l’art. R. 212-1-4° C. consom. (ancien R. 132-1-4° C. consom.). Il doit s’appliquer quelle que soit la personne chargée d’effectuer le calcul (vendeur, architecte, maître d’œuvre, etc.), les décisions recensées fournissant de nombreuses illustrations de calculs contestables même lorsqu’ils ont été effectués par un tiers supposé indépendant (prise en compte des dimanches et jours fériés, surévaluation de l’impact des jours d’intempéries, prise en compte d’une interdiction municipale d’effectuer des travaux pendant l’été… démentie par le maire, etc.).

Pour des illustrations de contrôle judiciaire de la computation des délais et des événéments invoqués, V. pour la Cour de cassation : Cass. civ. 3^e, 6 novembre 1996 : pourvoi n° 95-10497 ; Dnd (rejet du pourvoi contre un arrêt ayant retenu l’existence d’un retard dès lors que le vendeur est resté silencieux lors de l'expertise quant aux causes de retard du chantier, l'expert chargé de le calculer n'ayant pu vérifier l'incidence éventuelle des jours d'intempérie et celle du dépôt de bilan d'une entreprise sur l'inachèvement), rejetant le pourvoi contre CA Lyon (2^e ch.), 6 septembre 1994 : Dnd - Cass. civ. 3^e, 4 juin 2003 : pourvoi n° 02-12207 ; Dnd (architecte ayant établi une attestation conforme aux conventions ; appréciation souveraine par la cour d’appel du montant des pénalités de retard), rejetant le pourvoi contre CA Toulouse (2^e ch. sect. 1), 5 décembre 2001 : Dnd.

Pour les juges du fond : CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00769 ; Cerclab n° 4709 (validité de la clause non contestée ; refus de prendre en compte une attestation rédigée de la façon suivante » nous certifions également les intempéries subies par le chantier également consécutives de cause légitime de suspension des délais », aux motifs qu’elle est trop imprécise quant aux dates des intempéries, qu’elle n’est pas complétée ni justifiée par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, alors que le contrat de vente obligeait expressément le maître d'œuvre à fournir cette information), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02316 ; Dnd - CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00771 ; Cerclab n° 4710 ; Juris-Data n° 2014-004974, sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02318 ; Dnd (idem) - CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00772 ; Cerclab n° 4711, sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02319 ; Dnd (idem) - CA Riom (1^re ch. civ.), 3 mars 2014 : RG n° 13/00773 ; Cerclab n° 4712, sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 18 décembre 2012 : RG n° 11/02321 ; Dnd (idem).

Le mode d'information des acquéreurs prévu en cas de survenance d'une des circonstances justifiant le report de livraison, présentée d'ailleurs comme une simple faculté à la fin du troisième paragraphe, ne constitue pas une formalité substantielle ni une preuve irréfragable de la prorogation légitime du délai de livraison invoquée par le vendeur. CA Riom (1^re ch. civ.), 29 juin 2015 : RG n° 14/01118 ; Cerclab n° 5275 ; Juris-Data n° 2015-018872 (clause stipulant : « dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre » ; N.B. en l’espèce, ces courriers n’avaient pas été envoyés, ce qui n’empêche pas la cour de valider un report de délai), confirmant sur ce point TGI Clermont-Ferrand, 25 mars 2014 : RG n° 08/00777 ; Dnd. § V. par aussi : CA Douai (ch. 1 sect. 1), 5 septembre 2011 : RG n° 10/04822 ; Cerclab n° 3455 (le promoteur ne se retrouve pas pour autant libre de déterminer la date de livraison de l'immeuble, un terme étant fixé par ladite clause et les juridictions pouvant être saisies pour apprécier les motifs de report de délai invoqués), sur appel de TI Lille, 7 mai 2010 : RG n° 11-10-000576 ; Dnd.

C. CLAUSES RELATIVES AU MODE DE CALCUL DES DÉLAIS

Clauses ne majorant pas le délai. Ne crée pas de déséquilibre significatif la clause instituant une cause légitime de suspension en cas de retard provoqué par des intempéries, dès lors qu’elle se trouve limités dans le temps, puisque chaque jour d'intempérie ne peut justifier qu'un jour de retard, et que son appréciation a été confiée à un tiers au contrat, qui doit en justifier par un écrit, lequel est susceptible de faire l'objet d'un contrôle par les acquéreurs. CA Reims (ch. civ. 1^re sect.), 8 novembre 2022 : RG n° 20/01629 ; Cerclab n° 9928, sur appel de TGI Charleville-Mézières, 30 septembre 2020 : Dnd.

Clauses ne majorant pas le délai. Ne crée pas de déséquilibre significatif la clause instituant une cause légitime de suspension en cas de retard provoqué par des intempéries, dès lors qu’elle se trouve limités dans le temps, puisque chaque jour d'intempérie ne peut justifier qu'un jour de retard, et que son appréciation a été confiée à un tiers au contrat, qui doit en justifier par un écrit, lequel est susceptible de faire l'objet d'un contrôle par les acquéreurs. CA Reims (ch. civ. 1^re sect.), 8 novembre 2022 : RG n° 20/01629 ; Cerclab n° 9928, sur appel de TGI Charleville-Mézières, 30 septembre 2020 : Dnd.

Clauses majorant le délai. La disposition relative à la durée de la prorogation du délai de livraison, en cas de force majeure, prévoyant un report égal à la durée de l’événement, majorée d’un mois, ne peut être qualifiée d'abusive. CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 9 février 2017 : RG n° 15/02558 ; arrêt n° 2017/031 ; Cerclab n° 6736, infirmant TGI Nice, 9 février 2015 : RG n° 11/06787 ; Dnd. § Absence de caractère abusif de la clause prévoyant une augmentation du délai de 50 pour cent à raison de la désorganisation générale du chantier, à condition qu'elle ne soit pas de la sorte doublement comptabilisée. CA Fort-de-France (ch. civ.), 19 mars 2019 : RG n° 17/00006 ; Cerclab n° 7887 ; Juris-Data n° 2019-004668 (vente en l’état futur d’achèvement), sur appel de TGI Fort-de-France, 25 octobre 2016 : RG n° 13/00822 ; Dnd.

Clauses de doublement du délai effectif d’interruption. Les contrats prévoient fréquemment que la durée effective du motif légitime emporte un report du délai contractuel du double. Les décisions recensées condamnant cette clause sont pour l’instant minoritaires, alors que l’existence d’un déséquilibre significatif semble en l’espèce patent. Certes, la durée effective de l’interruption ne peut être limitée à celle de l’incident proprement dit, dès lors que le chantier peut en être perturbé. Mais le mode de calcul rigide de ce délai peut aboutir à des conséquences excessives. D’une part, pour prendre l’exemple d’une défaillance d’entreprise, la durée des perturbations ne peut être systématiquement du double quelle que soit la durée de l’interruption (un mois devient deux, deux deviennent quatre, six deviennent douze, etc.). D’autre part, les perturbations peuvent être très variables selon la nature de la tâche interrompue et de la date à la quelle elle intervient (certaines clauses sont même applicables alors que la défaillance de l’entreprise intervient au moment où le délai est déjà dépassé ! comp. condamnant le procédé Cass. civ. 3^e, 14 mars 2012 : pourvoi n° 10-28714 ; Cerclab n° 3684, résumé ci-dessus). Pour ne prendre qu’un exemple, la demande de travaux supplémentaires par les acheteurs n’est pas inopinée et leur accomplissement peut être inséré dans le chantier pour justement éviter les perturbations. En s’accordant un doublement général, non individualisé et non plafonné, les vendeurs s’arrogent un avantage disproportionné, qui est très pénalisant pour les acheteurs (pour les clauses jugées abusives, parce que trop générales, V. Cerclab n° 6005). La Cour de cassation et curieusement la Commission des clauses abusives ont pourtant validé cette stipulation avec des motivations excessivement généraless, solution d’autant plus regrettable que certains contrats tentaient d’insérer des clauses plus équilibrées (augmentation de 50 % et non de 100 %, plafonnement du délai).

* Clauses jugées non abusives. La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive. Cass. civ. 3^e, 23 mai 2019 : pourvoi n° 18-14212 ; arrêt n° 481 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 7884, cassant sur ce point CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 18 janvier 2018 : RG n° 15/19337 ; arrêt n° 2018/009 ; Cerclab n° 7374, et sur renvoi CA Aix-en-Provence (ch. 1-3), 18 juin 2020 : RG n° 19/09592 ; arrêt n° 2020/121 ; Cerclab n° 8453 (acheteurs ne soutenant plus le caractère abusif de la clause au terme de laquelle la société venderesse serait en droit de bénéficier d'un doublement de la durée des jours de retard non indemnisés).

Pour la Commission des clauses abusives, V. l’avis précité CCA (avis), 29 septembre 2016 : avis n° 16-01 ; Cerclab n° 6652 (argument retenu : le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d’intempéries ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné).

V. aussi pour les juges du fond : absence de caractère abusif d’une clause d’un contrat de réservation relative au délai de livraison stipulant qu’en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison, la date prévue sera différée d'un temps égal à deux fois celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, les clauses de prolongation du délai de livraison pour cause d'intempéries étant usuelles. CA Douai (ch. 1 sect. 1), 5 septembre 2011 : RG n° 10/04822 ; Cerclab n° 3455, sur appel de TI Lille, 7 mai 2010 : RG n° 11-10-000576 ; Dnd. § La multiplication contractuelle par deux de la durée réelle de l’obstacle n’est pas abusive dès lors que le promoteur ne se retrouve pas pour autant libre de déterminer la date de livraison de l'immeuble, un terme étant fixé par ladite clause et les juridictions pouvant être saisies pour apprécier les motifs de report de délai invoqués. CA Douai (ch. 1 sect. 1), 5 septembre 2011 : précité (arrêt estimant que la cause de ce doublement vient du fait que le programme immobilier concerne plusieurs maisons individuelles et non uniquement celle des intimés) - CA Caen (1^re ch. civ.), 14 mai 2013 : RG n° 11/01226 ; Cerclab n° 4453, sur appel de TGI Caen, 23 février 2011 : RG n° 10/3291 ; Dnd (vente en l’état futur d’achèvement ; il est certain que la survenance d'éléments extérieurs aux parties, tels les intempéries ou les défaillances d'entreprises, sont de nature à bouleverser le déroulement du chantier, et il peut être prévu une suspension du délai de livraison pour une durée double à celle des dits événements, sans que cette clause puisse être considérée comme abusive) - CA Riom (1^re ch. civ.), 29 juin 2015 : RG n° 14/01118 ; Cerclab n° 5275 ; Juris-Data n° 2015-018872 (la clause portant sur le doublement des délais ne constitue pas une clause abusive et mérite d'autant plus son application que la déconfiture d’une des sociétés intervenante a eu sur le chantier des répercussions qualifiées « d'une grande gravité » par l'expert puisque les autres entreprises de second œuvre n'ont pu utilement intervenir tant que n'étaient pas posées les diverses canalisations de gaz, d'eau, d'évacuation des eaux usées et de chauffage dont elle avait la charge ; N.B. l’arrêt semble assez contestable dans son calcul, puisqu’aux trois mois liés à la défaillance de l’entreprise, la cour ajoute deux mois pour prendre en compte la nécessaire remise en place du chantier après transmission des offres de service, puis double l’ensemble à dix mois, alors que la clause de doublement a justement pour objectif de prendre en compte les perturbations du chantier…), sur appel de TGI Clermont-Ferrand, 25 mars 2014 : RG n° 08/00777 ; Dnd - CA Paris (pôle 4 ch. 1), 25 mai 2018 : RG n° 16/15676 ; Legifrance ; Cerclab n° 7576 (la clause qui double les jours de retard légitime n'est pas abusive au regard des exigences de réorganisation d'un chantier à la suite d'un arrêt pour intempéries), sur appel de TGI Paris, 4 juillet 2016 : RG n° 15/09488 ; Dnd - CA Rennes (4^e ch.), 14 novembre 2019 : RG n° 17/03074 ; arrêt n° 373 ; Cerclab n° 8219 (absence de caractère abusif de la clause de doublement des délais compte tenu des nécessités de réorganisation du chantier), sur appel de TGI Rennes, 28 février 2017 : Dnd.

* Clauses jugées abusives. Si le vendeur peut valablement stipuler une clause prolongeant le délai de livraison en cas d’interruption des travaux de construction provoquée par une cause indépendante de sa volonté et présentant les caractéristiques de la force majeure ou résultant d’événements précisément définis dans le contrat, il lui appartient de démontrer la survenance de la cause et le retard en résultant directement et ne peut se dispenser de rapporter cette preuve en prévoyant que la prolongation autorisée du délai de livraison sera forfaitairement fixée au double du délai effectivement enregistré ; en effet, cette clause empêche l’acquéreur non-professionnel de contrôler l’incidence effective de la cause invoquée sur le délai de livraison et de solliciter la juste indemnisation de son préjudice, ce qui conduit à la réduction de son droit à réparation du fait du non respect du délai initial, et entraîne un déséquilibre significatif au profit du professionnel, dans les obligations respectives des parties. CA Toulouse (1^e ch. sect. 1), 4 décembre 2006 : RG n° 05/06196 ; arrêt n° 504 ; Cerclab n° 817 (il importe peu que la clause ait été portée à la connaissance des acquéreurs avant signature et qu'ils aient eu la possibilité de négocier librement les clauses du contrat), confirmant TGI Toulouse (1^re ch.), 20 octobre 2005 : RG n° 04/02809 ; jugt n° 05/659 ; Cerclab n° 775 (jugement soulignant aussi le fait que le doublement du délai de report de livraison n'était pas contractuellement annoncé dans le contrat de réservation et que le jour de la signature de l'acte authentique, les acquéreurs n'ont pu qu'adhérer au nouveau libellé de cette clause). § Dans le même sens : est abusive, au sens des dispositions de l’ancien art. L. 132-1 C. consom., al. 1 et 5 [L. 212-1, al. 1 et 2], la clause d’un contrat de vente d’immeuble à construire prévoyant un doublement du délai par rapport à la durée réelle de l’empêchement, en ce qu'elle oblige le maître de l’ouvrage à supporter forfaitairement une durée de prorogation, alors que l'événement qui met obstacle à l'achèvement des travaux a cessé. CA Rennes (4^e ch.), 5 mars 2015 : RG n° 11/08146 ; arrêt n° 108 ; Cerclab n° 5139 (arrêt appliquant par ailleurs la clause prévoyant pour les travaux supplémentaires sollicités par les clients un report de 15 ou 30 jours selon leur importance, dont le caractère abusif n’était pas discuté), sur appel de TI Vannes, 3 novembre 2011 : Dnd. § Est abusive la clause ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur qui s'analyse en une clause réduisant de façon importante l'indemnisation due aux acquéreurs, contredisant la portée d'une obligation essentielle du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement de livrer le bien acheté à la date convenue, et, en cas de retard non justifié contractuellement, de devoir l'indemniser. CA Aix-en-Provence (3^e ch. B), 18 janvier 2018 : RG n° 15/19337 ; arrêt n° 2018/009 ; Cerclab n° 7374 (vente en l’état futur d’achèvement ; clause stipulant que les causes légitimes de suspension du délai de livraison « auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier »), sur appel de TGI Marseille, 24 juillet 2015 : RG n° 12/13328 ; Dnd. § Outre qu’il ne lie pas le juge, l’avis n° 17-01 du 29 septembre 2016 de la Commission des clauses abusives est relatif uniquement aux intempéries, phénomène qui peut être apprécié avec objectivité ; est abusive la clause qui prévoit un doublement du temps par principe, sans distinction des causes alléguées, alors que la liste fait état de multiples causes, qui ne sont pas limitatives (« notamment ») et que par ailleurs, l'emploi du conditionnel « pourraient » est de nature à entraîner une confusion dans l'esprit du consommateur qui peut ainsi comprendre que les causes énoncées n'entraîneront pas automatiquement une prorogation du double, en fonction des circonstances dans lesquelles elles surviennent ; la cour n'ayant pas la faculté de modifier le sens de la clause en remplaçant le conditionnel « pourraient être considérées » par l'affirmation « sont considérées », il en résulte que pour sa totalité, cette clause contredit la portée d'une obligation essentielle du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement de livrer le bien acheté à la date convenue, en limitant par avance, l'indemnisation que l'acquéreur pourrait obtenir d'un retard de livraison, et sans que la portée de cette limitation soit énoncée sans ambiguïté. CA Rennes (1^re ch.), 4 juin 2019 : RG n° 17/03768 ; arrêt n° 251/2019 ; Cerclab n° 7831 (élimination globale de la clause, le juge n’ayant pas le pouvoir de modifier la clause en supprimant le conditionnel), confirmant TGI Rennes, 18 avril 2017 : Dnd.

Clause instituant une franchise supplémentaire après expiration du délai reporté. Est abusive, contraire à l’anc. art. R. 132-1 C. consom., dans sa version applicable en 2007, la clause stipulant que « si le retard dans la livraison du bien venait à être supérieur à 60 jours par rapport à la date prévue ci-dessus, le vendeur serait redevable à l'égard de l'acquéreur d'une indemnité conventionnelle de retard de trois pour mille du prix de vente par jour de retard à compter du 61ème jour de retard », en ce qu’elle crée ainsi une franchise d'indemnisation, qui a pour effet de prolonger sans motif le délai de livraison convenu, et de dispenser indûment le vendeur de toute indemnisation au détriment de l'acheteur, tenu sans la moindre contrepartie de supporter un retard non justifié, déséquilibre d'autant plus patent que le vendeur s'est déjà affranchi de toutes les causes de retard pouvant être considérées comme légitimes de sorte que tout autre report du délai constitue un manquement contractuel de sa part qui doit l'obliger à réparation du préjudice causé à l'acquéreur. CA Fort-de-France (ch. civ.), 19 mars 2019 : RG n° 17/00006 ; Cerclab n° 7887 ; Juris-Data n° 2019-004668, sur appel de TGI Fort-de-France, 25 octobre 2016 : RG n° 13/00822 ; Dnd.

Cumul de plusieurs causes de report. N.B. Les décisions consultées abordent rarement une question d’une importance pratique considérable : la computation des délais lorsque plusieurs causes de suspension peuvent être invoquées. Il va de soi que les délais ne peuvent être ajoutés en valeur absolue, alors qu’en tout ou partie ils se chevaucheraient. Par exemple, si le remplacement d’une entreprise prend 15 jours, le cas échéant doublé à deux mois, ce délai ne peut être pris en compte si cette défaillance est intervenue alors que par ailleurs le chantier a été arrêté pendant toute la période pour intempérie.

V. cep. pour un arrêt rappelant cette solution : l'augmentation du report du délai à raison de la désorganisation générale du chantier est admissible, à condition qu'elle ne soit pas de la sorte doublement comptabilisée. CA Fort-de-France (ch. civ.), 19 mars 2019 : RG n° 17/00006 ; Cerclab n° 7887 ; Juris-Data n° 2019-004668, sur appel de TGI Fort-de-France, 25 octobre 2016 : RG n° 13/00822 ; Dnd.

Rappr. pour l’interprétation d’une clause : CA Versailles (4^e ch.), 13 septembre 2021 : RG n° 17/08762 ; Cerclab n° 9417 (interprétation de la clause peu claire stipulant que les retards résultant du redressement ou de la liquidation judiciaire ne pourront excéder un délai de trois mois, pour considérer que c'est un délai maximal de trois mois qui, en tout état de cause, pourra s'appliquer à l'ensemble des procédures collectives pouvant affecter les intervenants à la construction, et non un délai de trois mois par défaillance), sur appel de TGI Pontoise (3^e ch.), 8 décembre 2017 : RG n° 17/01056 ; Dnd.

Report du paiement du prix. Même si le problème n’est abordé que par quelques décisions, le report du délai de livraison doit avoir pour contrepartie le report parallèle de l’échéancier du prix, sauf à contredire l’art. R. 212-1-5° C. consom., anciennement l’art. R. 132-1-5° C. consom. créé par le décret du 18 mars 2009.

La Commission des clauses abusives a implicitement admis qu’une telle solution conditionnaire l’absence de caractère abusif de la clause : CCA (avis), 29 septembre 2016 : avis n° 16-01 ; Cerclab n° 6652 (le dit report ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction).

Pour une décision faisant allusion à cet argument : CA Versailles (4^e ch.), 16 janvier 2012 : RG n° 10/07906 ; Cerclab n° 3567 (chaque retard a été notifié aux acheteurs et l’échéancier du prix a été modifié en conséquence par application de l'art. R. 261-14 CCH), sur appel de TGI Nanterre (7^e ch.), 14 octobre 2010 : RG n° 09/06471 ; Dnd.

Renonciation à agir dans le procès-verbal de livraison. V. Cerclab n° 6492.