Extrait : « Considérant que les dispositions de l’article L. 312-16 du Code de la consommation étant applicables à l’espèce et que celles-ci étant d’ordre public, les appelants ne pouvaient se voir imposer des obligations contractuelles de nature à accroitre les exigences résultant de ces dispositions, notamment en les obligeant de déposer le dossier de crédit dans un certain délai ; que l’inobservation de la clause de la promesse de vente obligeant le bénéficiaire à déposer le dossier de demande de prêt dans le délai de 15 jours à compter de la promesse et à en justifier au promettant et à informer ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception est par conséquent sans effet ;

Mais considérant, en revanche, qu’il appartient aux époux X. de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; […] ;

qu’il se déduit de ces éléments que les appelants n’ont pas accompli les diligences qui leur incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse en ont ainsi empêché l’accomplissement ; qu’il y a donc lieu en application des dispositions de l’article 1178 du Code civil et des stipulations contractuelles, de dire que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie ; que la non réalisation de la promesse étant imputable au seul fait des appelants, il y a lieu de dire que l’indemnité d’immobilisation stipulée contractuellement d’un montant de 52.500 euros est acquise aux intimés ;

Considérant que cette indemnité, n’ayant pas de fonction indemnitaire, mais constituant le prix de l’exclusivité consentie par le vendeur, ne peut être réduite par la cour.

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 1

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2014

 

R.G. n° 13/11883 (6 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 mars 2013 - Tribunal de Grande Instance d’EVRY : R.G. n° 11/02041.

 

APPELANTS :

Monsieur X.

né le [date] à [ville] 

et

Madame Y. épouse X.

née le [date] à [ville]

demeurant [adresse], Représentés tous deux par Maître Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061, Assistés sur l’audience par Maître Yndia SEGHIR, avocat au barreau de PARIS, toque : B0927

 

INTIMÉS :

Madame M. N. Z.

né le [date] à [ville], AGISSANT A TITRE PERSONNEL ET EN QUALITE D AYANT DROIT DE MADAME NICOLE Z., DECEDEE LE 14 JUIN 2011, demeurant [adresse], 

Monsieur A. Z.

né le [date] à [ville], AGISSANT A TITRE PERSONNEL ET EN QUALITE D AYANT DROIT DE MADAME NICOLE Z., DECEDEE LE 14 JUIN 2011, demeurant [adresse],

Monsieur M. A.

né le [date] à [ville], AGISSANT TANT EN SON NOM PERSONNEL QU EN QUALITE D AYANT DROIT DE MADAME NICOLE Z., DECEDEE LE 14 JUIN 2011, demeurant [adresse], 

Madame N. Z.

née le [date] à [ville], AGISSANT TANT EN SON NOM PERSONNEL QU EN QUALITE D AYANT DROIT DE MADAME NICOLE Z., DECEDEE LE 14 JUIN 2011

demeurant [adresse], 

Monsieur K. Z.

né le [date] à [ville], AGISSANT TANT EN SON NOM PERSONNEL QU EN QUALITE D AYANT DROIT DE MADAME NICOLE Z., DECEDEE LE 14 JUIN 2011, demeurant [adresse], 

Mademoiselle S. A.

née le [date] à [ville], AGISSANT TANT EN SON NOM PERSONNEL QU EN QUALITE D AYANT DROIT DE MADAME NICOLE Z., DECEDEE LE 14 JUIN 2011, demeurant [adresse], 

Tous représentés et assistés sur l’audience par Maître Véronique REHBACH de la SELARL NORDEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1786

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, présidente, Madame Christine BARBEROT, conseillère, Monsieur Fabrice VERT, conseiller, qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE - rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

Vu le jugement rendu le 29 mars 2013 par le tribunal de grande instance d’Evry qui a :

- annulé l’acte authentique établi le 6 juillet 2010 par Maître W., notaire à [ville], aux fins de proroger la promesse de vente authentique du 9 février 2010,

- constaté que la défaillance fautive de Monsieur et Madame X. a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du crédit, la signature de l’acte de vente n’étant jamais intervenue du fait des acquéreurs,

- constaté la caducité de la promesse de vente du 9 février 2010 établie par acte authentique de Maître W., notaire à [VILLE],

- dit que des dommages intérêts doivent être alloués aux consorts Z. qui ont subi un préjudice du fait de l’immobilisation de leur bien,

- modéré la clause pénale et l’a fixé à 20.000 euros.

En conséquence a :

- ordonné le versement de la somme de 7.000 euros actuellement séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains de la SCP C. D. W., office notarial à [VILLE], au profit de Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur M. A., Madame N. Z., Monsieur K. Z.et Madame S. A., agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’ayant droit de Madame Nicole Z.,

- condamné solidairement Monsieur X. et son épouse Madame Y. à verser à Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur M. A., Madame N. Z., Monsieur K. Z. et Madame S. A., la somme de 13.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- condamné solidairement Monsieur et Madame X. à verser aux consorts Z.la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu l’appel des époux X. et leurs conclusions du 31 janvier 2013 par lesquelles ils demandent à la cour de

- recevoir Monsieur et Madame X. en leur appel, les y déclarer bien fondés et y faisant droit,

Et statuant à nouveau, principalement :

- dire et juger que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été accomplie,

- constater la caducité de la promesse de vente au 15 juin 2010,

En conséquence,

- ordonner la restitution de l’immobilisation versée par les époux X. et ce sous astreinte de 150 euros à compter du prononcé du jugement à intervenir,

- ordonner la capitalisation des intérêts et d’ordonner à Maître W. es qualité de séquestre de verser la somme de 7.000,00 euros,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- condamner les consorts Z.au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

Subsidiairement,

- réévaluer le montant de la clause pénale à de justes proportions.

En tout état de cause,

- débouter les consorts Z. de toutes leurs demandes,

- condamner les consorts Z.au paiement de la somme de 5. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les dernières conclusions des intimés du 17 décembre 2013 ;

 

SUR CE :

LA COUR,

Considérant que suivant acte authentique du 19 février 2010, les intimés promettants, et les époux X., bénéficiaires, ont conclu une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle les premiers ont promis de vendre aux seconds une maison à usage d’habitation sise .sur la commune de [ville O.], moyennant le prix de 525.000 euros sous diverses conditions suspensives, le délai de la promesse expirant au 15 juin 2010, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 52.500 euros étant stipulée ;

Considérant qu’il ressort des dispositions de l’article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l’article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement ;

Considérant que les appelants critiquent le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, stipulée dans la promesse unilatérale de vente, ne s’était pas réalisée en retenant une faute des appelants ;

Considérant qu’il ressort également des dispositions de l’article L. 312-16 du Code de la consommation que lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.

Considérant que les dispositions de l’article L. 312-16 du Code de la consommation étant applicables à l’espèce et que celles-ci étant d’ordre public, les appelants ne pouvaient se voir imposer des obligations contractuelles de nature à accroitre les exigences résultant de ces dispositions, notamment en les obligeant de déposer le dossier de crédit dans un certain délai ; que l’inobservation de la clause de la promesse de vente obligeant le bénéficiaire à déposer le dossier de demande de prêt dans le délai de 15 jours à compter de la promesse et à en justifier au promettant et à informer ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception est par conséquent sans effet ;

Mais considérant, en revanche, qu’il appartient aux époux X. de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;

Considérant que les époux X. ne rapportent pas la preuve d’avoir déposé auprès d’un organisme financier une demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles, à savoir une demande de prêt « à hauteur maximal de 850.000 euros, au taux d’intérêt maximal de 5,00 % l’an, hors assurance, et pour une durée minimale de 20 ans » ; qu’en effet les courriers versés aux débats censés établir ces diligences ne permettent pas à la cour de s’assurer que les époux X. aient demandé un taux d’intérêt et un montant à emprunter, dans le cadre de leur demande de prêt auprès de la banque BCP, conformes à la clause contractuelle, alors que le montant du taux d’intérêt du prêt et le montant du prêt constituent des éléments essentiels des caractéristiques du prêt définies dans cette clause ; qu’il n’est pas davantage établi par les autres pièces versées aux débats que les époux X. aient sollicité auprès d’autres établissements bancaires un montant de prêt conforme à celui visé par la clause contractuelle dans le délai de la réalisation de cette condition suspensive tel que convenu par les parties ; qu’il sera en outre observé qu’une prorogation du délai de réalisation de la promesse litigieuse ne vaut pas prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et est par conséquent sans effet juridique sur cette dernière ; qu’il se déduit de ces éléments que les appelants n’ont pas accompli les diligences qui leur incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse en ont ainsi empêché l’accomplissement ; qu’il y a donc lieu en application des dispositions de l’article 1178 du Code civil et des stipulations contractuelles, de dire que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie ; que la non réalisation de la promesse étant imputable au seul fait des appelants, il y a lieu de dire que l’indemnité d’immobilisation stipulée contractuellement d’un montant de 52.500 euros est acquise aux intimés ;

Considérant que cette indemnité, n’ayant pas de fonction indemnitaire, mais constituant le prix de l’exclusivité consentie par le vendeur, ne peut être réduite par la cour ;

Considérant que les intimés ne justifiant pas de l’existence d’autres préjudices que celui résultant de l’immobilisation de son bien pendant la période d’exclusivité, qui se trouve suffisamment réparé par l’indemnité d’immobilisation accordée ci-dessus, les intimés seront déboutés du surplus de leurs demandes ;

Considérant qu’au regard de l’ensemble de ces éléments et des motifs pertinents et des non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris mais uniquement en ce qu’il a modéré la clause pénale et l’a fixé à 20 000 euros, et a condamné solidairement Monsieur X. et son épouse Madame Y. à verser à Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur M. A., Madame N. Z., Monsieur K. Z.et Madame S. A., la somme de 13.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; statuant de nouveau il y a lieu de dire que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse litigieuse est acquise aux intimés, en conséquence il y a lieu d’ordonner le versement de la somme de 7.000 euros actuellement séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains de la SCP C. D. W., office notarial à [VILLE], au profit de Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur M. A., Madame N. Z., Monsieur K. Z. et Madame S. A., agissant tant en leur nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de Madame Nicole Z., et de condamner solidairement Monsieur X. et son épouse Madame Y. à verser à Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur M. A., Madame N. Z., Monsieur K. Z. et Madame S. A., la somme de 45.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2010, date de la mise en demeure valant sommation de payer ;

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ;

 

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a modéré la clause pénale, l’a fixé à 20.000 euros, et a condamné solidairement Monsieur X. et son épouse Madame Y. à verser à Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur M. A., Madame N. Z., Monsieur K. Z. et Madame S. A., la somme de 13.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2010 ;

Statuant de nouveau sur ces chefs,

Dit que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse litigieuse est acquise aux intimés ;

En conséquence,

Ordonne le versement de la somme de 7.000 euros actuellement séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains de la SCP C. D. W., office notarial à [VILLE], au profit de Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur A. A., Madame N. Z., Monsieur K. Z. et Madame S. A., agissant tant en leur nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de Madame Nicole Z.,

Condamne solidairement Monsieur Carlos X.et son épouse Madame Maria Y. à verser à Madame M. Z., Monsieur A. Z., Monsieur A. A., Madame Z. Z., Monsieur K. Z. et Madame S. A., la somme de 45.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal courant à compter du 30 novembre 2010 ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure en cause d’appel ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum les appelants au paiement des dépens de l’appel avec recouvrement conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier,               La Présidente,