Extrait : « À supposer que les dispositions du Code de la Consommation dans ses articles L. 121-21 et suivants relatives au démarchage et à la vente à domicile soient applicables à la vente de biens immobiliers d'une part et qu'elles aient été violées lors de la transaction menée par Monsieur Z. pour le Cabinet Y. ayant abouti au compromis de vente signé le 5 décembre 1995 par Monsieur X. avec la SCI REZE RENAISSANCE et portant sur les deux studios litigieux d'autre part - preuves qui resteraient à faire -, la sanction d'éventuelles méconnaissances de ces dispositions est la nullité relative de la convention litigieuse (Cour de Cassation Chambre Civile 1 - 28 novembre 1995 - M. contre T. et autres [N.B. : pourvoi n° 93-16.055] - inédits de la Cour de Cassation Jurifrance). Une telle nullité est donc susceptible d'être couverte notamment par une manifestation de volonté régulière ayant le même objet ou par l'exécution volontaire et en reconnaissance de cause de la convention annulable. En l'espèce Monsieur X. a régularisé l'achat des studios à la SCI REZE RENAISSANCE par acte authentique du 28 décembre1995 établi par Maître LESAGE, Notaire associé à la résidence de REZE ».

 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU 13 SEPTEMBRE 2001

 

RG n° 98/06795. Demande en nullité de la vente.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Hervé BRIQUE,

Vice-Président, Assesseur : Anne Marie JOUANNE, Juge,

Assesseur : Nathalie LE RENDU, Juge,

Greffier : Aline LALLEMAND

Débats à l'audience publique du 2 mai 2001.

Prononcé du jugement fixé au 13 juin 2001 prolongé au 13 septembre 2001.

Jugement contradictoire rédigé par Monsieur BRIQUE, Vice-Président, prononcé à l'audience publique par le Président.

 

[minute page 2] ENTRE :

Monsieur X.

demeurant [adresse], Rep/assistant : Maître Dominique MENARD, avocat au barreau de NANTES

 

ET :

- Monsieur Y.

demeurant  [adresse], Rep/assistant : Maître Laurent LE BRUN, avocat au barreau de NANTES

- SCI REZE RENAISSANCE

dont le siège social est sis [adresse], Rep/assistant : Maître Yves MENARD, avocat au barreau de NANTES

- Monsieur Z.

demeurant [adresse], Rep/assistant : Maître Hélène CADIET, avocat au barreau de NANTES

- Société PIVETEAU IMMOBILIER

dont le siège social est sis [adresse], Rep/assistant : Maître Jérôme GAUTIER, avocat au barreau de NANTES

 

[minute page 3] Vu l'ordonnance de clôture du 19 avril 2001 :

Par acte authentique du 28 décembre 1995 Monsieur X. a acquis de la SCI REZE RENAISSANCE deux studios situés dans une résidence pour personnes âgées, studios qu'il destinait à la location de rapport. Cette acquisition lui avait été proposée par Monsieur Z.  L'acquéreur jouissait d'une garantie locative jusqu'au premier contrat de bail et pour 36 mois maximum de la part du vendeur. Le syndic de la copropriété était la Société PIVETEAU.

Monsieur X. n'a jamais loué ses studios.

Par actes des 10 et 11 décembre 1998, Monsieur X. a fait assigner devant le Tribunal la SCI REZE RENAISSANCE, Monsieur Z., la Société PIVETEAU IMMOBILIER SARL.

Par conclusions dernières signifiées le 30 novembre 2000 faisant suite à des conclusions signifiées le 5 octobre 1999, Monsieur X. a demandé :

À titre principal et sur le fondement des articles L. 121-21 du Code de la Consommation :

- de prononcer l'annulation du compromis de vente du 5 décembre 1995 et de l'acte authentique subséquent du 28 décembre 1995 intervenus entre Monsieur X. et la Société REZE RENAISSANCE et portant sur les biens immobiliers dont la désignation est précisée

- de condamner la SCI REZE RENAISSANCE à rembourser à Monsieur X. le prix de vente de 495.000 francs plus les frais accessoires de la vente avec intérêts de droit à compter du 5 décembre 1995 outre la capitalisation des intérêts ;

- [minute page 4] de condamner la SCI REZE RENAISSANCE à rembourser à Monsieur X. la somme de 207.183,51 francs ;

- de condamner in solidum la SCI REZE RENAISSANCE et la SARL PIVETEAU IMMOBILIER à lui payer la somme de 95.174 francs à titre de dommages et intérêts ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z. à garantir Monsieur X. de toutes sommes qui pourraient éventuellement être réclamées par l'établissement prêteur en conséquence de l'annulation à intervenir en sus du reversement par ce dernier des fonds prêtés ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z. à garantir Monsieur X. de toutes sommes qui pourraient éventuellement être réclamées par l'administration fiscale en conséquence de l'annulation à intervenir en sus du reversement par ce dernier des économies d'impôt réalisées ;

À titre subsidiaire, et sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil :

- de prononcer la résolution du compromis de vente en date du 5 décembre 1995 et de l'acte authentique subséquent en date du 28 décembre 1995 intervenus entre Monsieur X. et la Société REZE RENAISSANCE ;

- de condamner la Société REZE RENAISSANCE à rembourser à Monsieur X. la somme de 207.183,51 F (DEUX CENT SEPT MILLE CENT QUATRE VINGT TROIS FRANCS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) ;

- [minute page 5] de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z. à payer à Monsieur X. la somme de 95.174 francs (QUATRE VINGT QUINZE MILLE CENT SOIXANTE QUATORZE FRANCS) à titre de dommages et intérêts ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z. à garantir Monsieur X. de toutes sommes qui pourraient éventuellement être réclamées par l'établissement prêteur en conséquence de l'annulation à intervenir en sus du reversement par ce dernier des fonds prêtés ;

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z. à garantir Monsieur X. de toutes sommes qui pourraient éventuellement être réclamées par l'administration fiscale en conséquence de la résolution à intervenir en sus du reversement par ce dernier des économies d'impôt réalisés ;

À titre très subsidiaire :

- de condamner in solidum la Société REZE RENAISSANCE, la Société PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z.  à payer à Monsieur X. la somme de 489.083 francs (QUATRE CENT QUATRE VINGT NEUF MILLE QUATRE VINGT TROIS FRANCS) à titre de dommages et intérêts ;

En toute hypothèse :

- de débouter la SCI REZE RENAISSANCE de ses demandes ;

- d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou opposition ;

- [minute page 6] de condamner les mêmes à payer à Monsieur X. la somme de 15.000 francs (QUINZE MILLE FRANCS) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

- de condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître MENARD, avocat postulant.

À l'appui de ces demandes, il faisait valoir essentiellement :

- que le compromis de vente du 5 décembre 1995 a été signé à son domicile sous l'égide de Monsieur Z. conseiller en gestion et que les articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation sont applicables ;

- que Monsieur X. n'a pas bénéficié du délai de rétractation de sept jours et qu'il a versé lors de la signature du compromis 24.520 francs en violation des dispositions du Code de la Consommation et que cette violation est sanctionnée par la nullité de la vente ;

- que le vendeur doit lui rembourser le prix de vente, les taxes foncières, les charges de copropriété, les charges de cercle ;

- que l'annulation de la vente lui cause un préjudice qui doit être réparé :

* manque à gagner pour studios non loués 95.174 francs,

* intérêts d'emprunt 93.537,51 Francs.

et à titre subsidiaire :

- que REZE RENAISSANCE a manqué à son obligation de délivrance,

- [minute page 7] qu'en effet la résidence n'offre pas tous les services promis (assistance médicale), que la garantie locative s'est éteinte avant les trois ans convenus, que le propriétaire a dû régler des charges de cercles à l'issue de la garantie locative, que les studios sont atteints d'un vice de conception et qu'ils sont impossibles à louer et donc à revendre,

- que des informations essentielles ont été retenues par les vendeurs (concernant les caractéristiques manquantes ci-dessus énumérées) et qu'il a été manqué à l'obligation de conseil,

- qu'il y a donc lieu à résolution de la vente,

Et à titre très subsidiaire :

- qu'en tout état de cause la responsabilité des demandeurs est engagée pour manquement à l'obligation de conseil, et de renseignement, Monsieur X. n'ayant pas été avisé des dangers et risques de l'opération qu'il négociait.

La SCI REZE RENAISSANCE a constitué avocat et, par conclusions récapitulatives signifiées le 13 avril 2001 faisant suite aux conclusions signifiées le 20 mai 1999 puis le 15 juin 2000 a demandé :

- de dire Monsieur LETOUZE irrecevable et mai fondé en toutes ses demandes,

[minute page 8] En conséquence,

SUR SA DEMANDE FORMÉE À TITRE PRINCIPAL :

- à titre principal, de juger que le demandeur a confirmé les actes de vente qu'il prétend entachés de nullité de juger en conséquence irrecevable sa demande en annulation des actes de vente fondée sur la violation des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation,

- à titre subsidiaire, de juger que les articles L. 121- 21 et suivants du Code de la Consommation ne sont pas applicables en l'espèce et en conséquence de dire le demandeur mal fondé en son action en nullité des actes de vente fondée sur la violation de ces articles et l'en débouter,

- à titre plus subsidiaire de juger que la prétendue violation des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation ne peut être imputable qu'au Cabinet Y. et à Monsieur Z. ou à d'autres parties qu'elles appelleraient dans la cause et dont la responsabilité serait reconnue et de les condamner à payer à la SCI REZE RENAISSANCE à titre de dommages et intérêts toutes sommes qu'elle pourrait être condamnée à payer à quelque titre que ce soit au demandeur ou à tout autre personne à la suite de l'annulation des actes de vente au-delà de la créance de restitution au titre du prix de vente des studios,

SUR SA DEMANDE FORMÉE À TITRE SUBSIDIAIRE :

- de juger que les studios achetés par le demandeur sont conformes aux spécifications convenues par Monsieur X. lors de son achat et déterminantes de son engagement, et qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance ni à une quelconque obligation de renseignement ne peut être reproché à la SCI REZE RENAISSANCE, et en conséquence le débouter le demandeur de sa demande en résolution des actes de [minute page 9] vente et en dommages et intérêts à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE fondées sur l'article 1184 du Code Civil,

SUR SA DEMANDE FORMÉE À TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

- de juger que les demandes de Monsieur X. de condamnation de la SCI REZE RENAISSANCE à lui payer des dommages et intérêts sur le fondement de manquement à l'obligation de renseignement sont mal fondées, et de l'en débouter intégralement,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

- d'ordonner la jonction de l'instance ouverte par l'assignation signifiée par Monsieur X. le 11 décembre 1998 et l'instance ouverte par l'assignation signifiée par la SCI RENAISSANCE à Monsieur Y. le 29 juin 2000,

- de dire mal fondées toutes les demandes formées par Monsieur Y. à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE et l'en débouter.

- dans l'hypothèse où la SCI REZE RENAISSANCE serait condamnée à payer toutes sommes à Monsieur X. sur quelque fondement que ce soit, d'ordonner la compensation entre les sommes que devra payer la SCI REZE RENAISSANCE et les sommes payées par la SCI REZE RENAISSANCE à Monsieur X. au titre de la mise en jeu de la garantie locative, et que la créance compensée en premier lieu soit la créance de restitution du prix de vente,

- dans l'hypothèse où la SCI REZE RENAISSANCE serait condamnée à payer toutes sommes à Monsieur X. sur quelque fondement que ce soit, de dire que ces sommes ne porteront intérêts qu'au jour de la signification du jugement à intervenir, seule cette décision faisant naître pour Monsieur X. une créance à [minute page 10] l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE, et de ne pas ordonner la capitalisation de ces intérêts,

- de ne pas ordonner l'exécution provisoire du jugement à venir

- condamner Monsieur X. à payer à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de 35.000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens à recouvrer directement par la SCP MENARD QUIMBERT& ASSOCIES.

 

Par acte du 19 juin 2000, la SCI REZE RENAISSANCE a fait assigner Monsieur Y. (Agence Immobilière de l'Ouest) en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au bénéfice de Monsieur X. Monsieur Y. a constitué avocat. Cette affaire, enregistrée sous le n° 00/3613 du répertoire général a été jointe le 16 novembre 2000 au dossier principal 98/06795 par décision du juge de la mise en état. Cette assignation et les décisions qui en ont été la suite ont été dénoncées à Monsieur X., à Monsieur Z. et à la Société PIVETEAU IMMOBILIER par acte de signification du 12 janvier 2001.

Dans ses conclusions récapitulatives, la SCI REZE RENAISSANCE faisait essentiellement valoir que Monsieur X. a signé un compromis parfaitement clair à la fois sur les bénéfices de la loi MEHAIGNERIE et sur la garantie locative, conditions reprises de façon précise et détaillée dans l'acte authentique et qu'il a reçu les documents d'information qu'il devait recevoir à la signature de l'acte authentique.

Elle indiquait qu'elle ignorait les relations ayant existé entre Monsieur X. et Monsieur Z. et qu'elle y était étrangère.

[minute page 11] Elle précisait que Monsieur X. après la vente a bénéficié des avantages fiscaux et de la garantie locative auxquels il avait droit.

En droit l'action en nullité de la vente serait irrecevable l'acte authentique ayant confirmé l'éventuelle nullité relative encourue pour l'éventuelle inobservation du Code de la Consommation. Monsieur X. par son comportement postérieur aurait également tacitement confirmé la vente.

En second lieu les dispositions du Code de la Consommation seraient inapplicables d'une part car il n'y a pas eu démarchage et d'autre part parce que la vente immobilière échapperait aux prévisions des dites dispositions.

Enfin les demandes chiffrées de Monsieur X. ne seraient pas fondées particulièrement à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE.

La demande subsidiaire d'annulation sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil ne serait pas davantage fondée d'une part parce que les studios répondent aux spécifications convenues entre les parties, qu'il n'y a pas de manquement à l'obligation de conseil, ni à l'obligation de renseignement, ni à l'obligation de délivrance.

Ensuite les reproches secondaires formulés par Monsieur X. ne seraient pas fondés ou de nature à permettre la résolution de la vente (absence de surveillance médicalisée, absence de location des deux studios).

Les demandes très subsidiaires de dommages et intérêts fondées sur les mêmes manquements devraient donc également être écartées.

[minute page 12] Par conclusions signifiées le 3 avril 2001,

Monsieur Y. (Agence Centrale Immobilière de l'Ouest) a demandé :

- de débouter Monsieur X. de toutes ses demandes dirigées contre lui.

Subsidiairement,

- de dire que Maître LESAGE, notaire, devra le garantir de toute condamnation qui serait prononcée sur le fondement de l'article L. 121-21 du Code de la Consommation,

- de condamner la SCI RENAISSANCE ou toute partie succombante à lui payer 25.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La demande d'annulation de la vente faite par Monsieur X. sur le fondement du Code de la Consommation serait irrecevable car la nullité ne serait que relative et qu'elle a été couverte par la volonté de Monsieur X. exprimée par acte authentique, par le bénéfice accepté par lui des avantages de la vente (avantages fiscaux, garantie locative). En second lieu les articles L. 121-21 du Code de la Consommation seraient inapplicables en matière de ventes immobilières.

À défaut et à titre subsidiaire, le notaire devrait sa garantie.

Ensuite Monsieur Y. à titre principal reprenait l'argumentation développée par la SCI REZE RENAISSANCE sur la demande de Monsieur X. fondée sur l'article 1184 du Code Civil ainsi que sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts.

[minute page 13] Quant à sa demande reconventionnelle à l'égard de la SCI REZE RENAISSANCE, Monsieur Y. estimait que l'appel en garantie dont il a fait l'objet était abusif plusieurs années après la vente et s'agissant de restituer un prix de vente qu'il n'a pas perçu. Une atteinte aurait ainsi été portée à son crédit et à son patrimoine.

Par conclusions signifiées le 27 janvier 2000, Monsieur Z. a demandé :

- qu'il lui soit donné acte qu'il fait sien les moyens de nullité de l'assignation et d'irrecevabilité déjà invoqués par la SCI RENAISSANCE,

- qu'à titre subsidiaire, Monsieur X. soit débouté de toutes ses demandes,

- à être mis hors de cause,

- que la partie succombante soit condamnée à lui payer 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Il expliquait qu'il n'avait jamais eu le statut d'agent immobilier mais qu'il était agent commercial et qu'il avait été habilité par Monsieur Y. dans les conditions de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET et dans les conditions de l'article 9 du décret d'application du 20 juillet 1972.

Il n'avait été qu'un intermédiaire entre Monsieur X. et Monsieur Y. et il avait agi dans le cadre de son mandat. Il contestait être intervenu en qualité de conseil en gestion de patrimoine de Monsieur X. et il n'y aurait eu de sa part aucun manquement à une quelconque obligation de conseil.

S'agissant du démarchage, outre le fait qu'il s'en rapportait aux moyens développés par la SCI REZE RENAISSANCE il faisait valoir qu'il n'avait fait qu'utiliser les formulaires reçus de son mandant.

[minute page 14] Subsidiairement encore Monsieur Z. serait étranger aux préjudices invoqués par Monsieur X. consécutifs à l'annulation ou à la résolution de la vente.

 

MOTIFS :

Il a été justifié de la publication au bureau des hypothèques (Nantes 2^ème bureau 17 septembre 1999 référence D XX et n° d'archive P. YY) de l'assignation délivrée le 11 décembre 1998 à la SCI REZE RENAISSANCE à la requête de Monsieur X. Cette assignation ainsi que celles délivrées à la Société PIVETEAU IMMOBILIER SARL et à Monsieur Z. précisaient les faits et les prétentions de Monsieur X. ainsi que les qualifications juridiques des demandes de sorte que les prescriptions de l'article 56 du Nouveau Code de Procédure Civile apparaissent avoir été observées, les défendeurs ayant pu, par la suite, comme l'abondance de leurs écritures le démontre, faire valoir leurs moyens de défense de manière utile et exhaustive. Il n'y a donc pas lieu à annulation des assignations.

 

1/ Sur la nullité de la vente pour inobservations des dispositions du Code de la Consommation :

À supposer que les dispositions du Code de la Consommation dans ses articles L. 121-21 et suivants relatives au démarchage et à la vente à domicile soient applicables à la vente de biens immobiliers d'une part et qu'elles aient été violées lors de la transaction menée par Monsieur Z. pour le Cabinet Y. ayant abouti au compromis de vente signé le 5 décembre 1995 par Monsieur X. avec la SCI REZE RENAISSANCE et portant sur les deux studios litigieux d'autre part - preuves qui resteraient à faire -, la sanction d'éventuelles méconnaissances de ces dispositions est la nullité relative de la convention litigieuse (Cour de Cassation Chambre Civile 1 - 28 novembre 1995 - [minute page 15] M. contre T. et autres [N.B. : pourvoi n° 93-16.055] - inédits de la Cour de Cassation Jurifrance).

Une telle nullité est donc susceptible d'être couverte notamment par une manifestation de volonté régulière ayant le même objet ou par l'exécution volontaire et en reconnaissance de cause de la convention annulable. En l'espèce Monsieur X. a régularisé l'achat des studios à la SCI REZE RENAISSANCE par acte authentique du 28 décembre1995 établi par Maître LESAGE, Notaire associé à la résidence de REZE.

Il est à noter que les conditions particulières du compromis de vente relatives à la garantie des loyers au bénéfice de l'acquéreur sont reprises dans ledit acte authentique et il n'est pas contesté que l'investissement a pu bénéficier des dispositions fiscales de la « loi MEHAIGNERIE », autre condition particulière expresse du compromis.

Ensuite, les studios ont été livrés, le prix payé et des prestations réciproques ont été servies (garantie locative par exemple). En conséquence, l'acte éventuellement vicié du 5 décembre 1995 a été réitéré en la forme authentique le 28 décembre 1995 et l'éventuelle cause de nullité ne peut plus être invoquée utilement. Monsieur X. sera débouté de sa demande de ce chef.

 

2/ Sur l'action résolutoire pour inexécution :

Le manquement à l'obligation de délivrance ou la résolution du contrat pour inexécution doit être apprécié par rapport aux documents contractuels manifestant la rencontre des volontés. Par une stipulation expresse manuscrite du compromis de vente, l'acquéreur a accepté sous les conditions suivantes :

- [minute page 16] que l'opération remplisse les conditions lui permettant de bénéficier de la réduction d'impôt dite Méhaignerie sur ses revenus 1995,

- que le vendeur s'engage à lui verser un loyer brut de 4.138 francs par mois ainsi que les charges de cercle correspondantes depuis la signature de l'acte authentique jusqu'à la mise en place du premier locataire.

Quant à la première condition, il n'est pas contesté qu'elle a été satisfaite puisque Monsieur X., dans l'hypothèse d'une annulation ou d'une résolution du contrat qu'il réclame par ailleurs, demande à être garanti de toute somme qui pourrait lui être réclamée par l'administration fiscale et dont il aurait bénéficié à ce titre, somme qu'il ne chiffre d'ailleurs pas contrairement aux autres demandes évaluées au centime près.

Quant à la seconde condition, il est constant que la garantie locative qui a été reprise expressément et de manière claire et précise en pages 5, 6 et 7 de l'acte authentique du 28 décembre 1995, a effectivement bénéficié à Monsieur X.

S'agissant des charges et des prestations de services, Monsieur X. a été mis en possession lors de l'acquisition, d'une part de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et d'autre part du contrat de restauration signé entre l'association « Résidence les Acacias » et la SODEXHO le 26 septembre 1995, Monsieur X. reconnaissant à l'acte authentique avoir été informé et avoir été mis en possession des statuts de ladite association.

Ces documents contractuels renseignent parfaitement l'acquéreur sur l'étendue de ses obligations et notamment sur les conditions dans lesquelles sont calculées et exigées les charges de la copropriété ou des services communs de la résidence service.

[minute page 17] S'agissant enfin du défaut de conception allégué des studios trop petits mal conçus et trop chers défaut dont la preuve reste à faire, s'il est manifeste que Monsieur X. a été déçu par ses acquisitions (difficulté à louer et donc le cas échéant à revendre), Monsieur X. n'en a pas moins été mis en possession de lots immobiliers conformes aux spécifications contractuelles dont il a eu parfaite connaissance et il n'appartient pas au vendeur, sauf preuve d'éventuels vices cachés dans le cadre de l'action correspondante, de garantir l'acquéreur au-delà de l'obligation de délivrance satisfaite en l'espèce ou au-delà de dispositions contractuelles spéciales telle la garantie locative au demeurant prévue et honorée.

Les documents publicitaires versés aux débats sont des instruments de commercialisation pré-contractuels succincts mais dont le contenu informatif n'est pas en rupture avec les mentions des actes finalisés et leur contenu et avec les biens vendus et livrés.

S'il est exact que des documents publicitaires mentionnaient une « assistance médicale » et qu'en réalité la définition des services pouvant être rendus tant par « l'assistante de jour » que par la veille de nuit s'est révélée très en deçà des attentes des copropriétaires en ce domaine (lettre de l'association du 12 avril 1996 au Cabinet PIVETEAU), il reste à Monsieur X. à faire la preuve qu'il aurait fait d'une telle assistance dont il conviendrait aussi de préciser l'étendue espérée, une condition essentielle et déterminante de son acquisition pour prétendre à la résolution du contrat. Monsieur X. qui ne fait pas cette preuve alors que les défendeurs établissent en revanche que la résidence remplit sa destination de résidence services pour personnes âgées.

Au total Monsieur X. qui succombe dans l'administration de la preuve qui lui incombe d'établir que le bien livré n'était pas conforme au bien acheté ou bien que le vendeur et subsidiairement ses mandataires n'ont pas rempli les obligations essentielles qui pesaient sur eux et qui étaient une condition de son propre engagement d'acheter, sera débouté de sa demande en [minute page 18] résolution de la vente et des demandes financières qui en sont la conséquence.

 

3/ Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts :

Monsieur X. fonde sa demande subsidiaire de dommages et intérêts sur des manquements à l'obligation de renseignement et de conseil tant de la SCI REZE RECONNAISSANCE elle-même pour les manquements précités que de la Société PIVETEAU IMMOBILIER et de Monsieur Z.

Il déplore :

- un préjudice financier pour les charges de cercle payées et qui n'auraient pas dû l'être (93.909 francs),

- un préjudice économique pour le gain manqué et la perte subie du fait de l'absence de location : les emprunts contractés pour l'acquisition n'ont pu être amortis (95.174 francs) et les studios ont perdu de leur valeur (300.000 francs).

S'agissant des charges de cercle, Monsieur X. a été informé de l'obligation de les payer, à défaut de les répercuter sur un locataire à l'issue de la période contractuelle de garantie locative et les statuts qui apparaissent sur ce point en harmonie avec les dispositions légales et contractuelles d'usage en matière semblable n'étaient pas de nature à surprendre le propriétaire de lots dans une résidence services. Ce dernier ne peut donc estimer avoir subi de préjudice indemnisable du fait de quiconque en ce domaine.

S'agissant du préjudice économique que Monsieur X. prétend avoir subi du fait qu'il n'a pu trouver de locataire, s'il est constant que ce fait lui occasionne un manque à gagner important, il a déjà été examiné que ce fait n'était pas rattachable à une faute commise par le vendeur ou les agents de commercialisation, le vendeur ayant rempli ses obligations contractuelles ainsi que les [minute page 19] intermédiaires en leur obligation de renseignement qui n'incluait pas une obligation de résultat quant à la location pour l'investisseur lequel était mis en possession de biens immobiliers à priori propres à remplir leur destination vis à vis d'un propriétaire investissant dans le section locatif. L'aléa résiduel de non-location ne saurait être supporté que par le propriétaire lui-même lequel ne fait au surplus pas la preuve que cette absence de location est due à une surface insuffisante du studio plutôt qu'a d'autres causes touchant à la loi de l'offre et de la demande, alors que Monsieur X. est maître des loyers exigés.

S'agissant enfin de la perte de valeur des studios, s'il apparaît plausible que l'absence de location puisse avoir des répercussions directes à la baisse sur un éventuel prix de revente actuel, on ne peut faire supporter aux co-contractants du fait de leur devoir de renseignement ou d'information, l'aléa de la valeur marchande future d'un bien acheté.

Ce risque, inhérent à tout investissement, doit être supporté par le propriétaire seul.

Monsieur X. sera débouté de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI RENAISSANCE de ce chef.

S'agissant de la SARL PIVETEAU IMMOBILIER, investie par Monsieur X. d'un mandat de recherche de locataire plus général qui la liait à la SCI REZE RENAISSANCE, il est constant que cette société n'a pas réussi à procurer de locataire à Monsieur X. La SARL PIVETEAU n'est toutefois tenue que d'une obligation de moyens et elle apporte la preuve (lettres des 13 mai 1998, 17 juin 1998, 2 juillet, 8 juillet, 29 octobre, 4 novembre, 3 décembre, etc.) qu'elle a tenu informé Monsieur X. de ses diligences pour parvenir à la location souhaitée. Elle ne peut être tenue pour responsable du fait que ses démarches n'ont pas abouti.

[minute page 20] S'agissant de Monsieur Z. agent commercial mandaté par l'agent immobilier Y. lui-même détenteur d'un mandat de vente sans exclusivité donné par la SCI REZE RENAISSANCE, il n'a agi que pour le compte de Monsieur Y. et non comme conseil en gestion de patrimoine et il n'a utilisé que le matériel commercial mis à sa disposition. Il n'est pas démontré qu'il n'a pas satisfait à son obligation de renseignement et qu'il ait commis une faute à titre personnel.

Monsieur X. sera en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI REZE RENAISSANCE, la SARL PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z.

Monsieur Y., appelé à la cause par son mandant la SCI REZE RENAISSANCE pour qu'il réponde de toute condamnation prononcée le cas échéant contre elle, sera mis hors de cause puisqu' indépendamment des moyens qu'il fait valoir face aux prétentions de la SCI REZE RENAISSANCE, il n'a plus rien à garantir, aucune condamnation n'ayant été prononcée à l'encontre de ladite SCI. Monsieur Y. ne peut prétendre à des dommages et intérêts de la part de la SCI REZE RENAISSANCE pour procédure abusive dans la mesure où, actionnée par Monsieur X. notamment sur des manquements aux dispositions du Code de la Consommation, la SCI REZE RENAISSANCE pouvait légitimement estimer que si de tels manquements étaient établis notamment dans le cadre du démarchage, son mandataire constitué à cet effet pouvait avoir à répondre de ses fautes. Monsieur Y. sera débouté de sa demande.

En revanche, Monsieur X. qui succombe pour le tout et qui supportera les entiers dépens, est à l'origine du fondement de cette demande et devra indemniser Monsieur Y. de ses frais irrépétibles d'instance à hauteur de 12.000 francs.

Monsieur X. devra également indemniser sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :

- [minute page 21] la SCI REZE RENAISSANCE par une somme de 20.000 francs,

- la SARL PIVETEAU IMMOBILIER par une somme de 5.000 francs,

- Monsieur Z. par une somme de 8.000 francs.

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort,

Dit n'y avoir lieu à annulation des assignations délivrées à la requête de Monsieur X. à l'encontre de la SCI REZE RENAISSANCE, de la SARL PIVETEAU IMMOBILIER et de Monsieur Z.

Dit n'y avoir lieu à l'annulation du compromis de vente en date du 5 décembre 1995 et de l'acte authentique subséquent en date du 28 décembre 1995 intervenus entre Monsieur  X. et la SCI REZE RENAISSANCE et portant sur les lots 128 et 134 d'un immeuble en copropriété situé à REZE rue Félix Faure et rue Jean-Baptiste Vigier et déboute Monsieur X. de sa demande en ce sens.

Déboute en conséquence Monsieur X. de ses demandes en remboursement de prix et de ses autres demandes appuyées sur la demande principale d'annulation de la vente, dirigées tant contre la SCI REZE RENAISSANCE que contre la SARL PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Z.

Déboute Monsieur X. de sa demande en résolution du compromis de vente du 5 décembre 1995 et de l'acte authentique subséquent du 28 décembre 1995 intervenus entre Monsieur X. et la Société REZE RENAISSANCE.

[minute page 22] Déboute en conséquence Monsieur X. de l'ensemble de ses demandes de remboursement, de dommages et intérêts ou de condamnations appuyées sur la demande principale en résolution de la vente, toutes demandes dirigées tant contre la SCI REZE RENAISSANCE que contre la SARL PIVETEAU IMMOBILIER et Monsieur Jean-Paul Z.

Déboute la SCI REZE RENAISSANCE de ses demandes dirigées contre Monsieur Y.

Déboute Monsieur Y. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre la SCI REZE RENAISSANCE.

Condamne Monsieur Laurent X. à payer sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :

- à la SCI REZE RENAISSANCE la somme de VINGT MILLE FRANCS (20.000 francs) soit 3.048,98 €,

- à la SARL PIVETEAU IMMOBILIER, la somme de CINQ MILLE FRANCS (5.000 francs) soit 762,25€,

- à Monsieur Jean-Paul Z. la somme de HUIT MILLE FRANCS (8.000 francs) soit 1.219,59 €,

- à Monsieur Y. la somme de DOUZE MILLE FRANCS (12.000 francs) soit 1.289,39 €.

Condamne Monsieur X. en tous les dépens et accorde :

- à la SCP MENARD, QUIMBERT et associés,

- [minute page 23] à Maître Laurent LEBRUN le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile pour leur recouvrement.

LE GREFFIER,                                 LE PRÉSIDENT,

Aline LALLEMAND                        Hervé BRIQUET