Promesse de bail : durée. Si la jurisprudence admet en droit de la consommation la validité et l'opposabilité au consommateur ou non-professionnel des clauses de prorogation automatique des contrats à durée déterminée lorsque le défaut de réalisation d'une condition n'est pas imputable à son bénéficiaire, encore faut-il que l'insertion de telles clauses dans ces contrats d'adhésion n'introduise pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat au détriment du consommateur ou non-professionnel au sens des dispositions précitées de l'anc. art. L. 132-1 [L. 212-1] C. consom. CA Riom (1^re ch. civ.), 31 mai 2022 : RG n° 20/01146 ; arrêt n° 280 ; Cerclab n° 9665 (promesse de bail emphytéotique et de constitution de servitudes en vue de l’installation d’éoliennes), confirmant par substitution de motifs TGI Cusset, 26 août 2020 : RG n° 19/01314 ; Dnd. § En l’espèce, la clause de prorogation automatique doit être déclarée abusive et non écrite pour plusieurs raisons : 1/ tout d’abord, la durée initiale de six ans est en soi une durée longue en termes d'immobilisation des avoirs fonciers de la partie bailleresse, qui apparaît suffisante pour amortir l'ensemble des éventuels contretemps occasionnés par les délais administratifs d'obtention des autorisations nécessaires ou les délais de règlements juridictionnels en cas de recours contentieux exercés par des tiers, alors que les six causes de prorogation automatique pouvant être invoquées par le locataire ne sont pas indépendantes du comportement de celui-ci et dépendent de ses diligences, appréciation in abstracto confortée par l’appréciation in concreto puisque la société locataire a attendu trois ans avant d’entamer les démarches ; dans ces conditions, la mise en place en dehors de tout consensualisme de ce dispositif dérogatoire de prorogation sur demande unilatérale et discrétionnaire du bailleur, alors que la durée initiale profitant au bénéficiaire de la promesse avait été précisément calculée sur un temps suffisamment long de six années, apparaît effectivement procéder d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties ; 2/ au regard de cette longue durée initiale, le délai de prévenance du bailleur en cas de mise en œuvre de la clause de prorogation automatique est extrêmement bref et objectivement disproportionné à l'échelle de la durée initiale du bail (15 jours avant l'échéance de la promesse pour une durée initiale de 6 années) ; 3/ le dispositif est d’autant plus exorbitant du droit commun que le contrat prévoit la possibilité de deux prorogations de trois ans chacune, pouvant aboutir à durée totale d’immobilisation de 12 ans. Même arrêt.

Résiliation. Rappr. pour une décision (non consultée) ayant examiné et rejeté le déséquilibre significatif : TGI Paris, 11 juin 2019 : RG n° 17/16436 ; Dnd (location de terrain pour une installation de relais de téléphonie ; consommateur contestant la faculté de résiliation unilatérale et discrétionnaire du locataire, sur le fondement de l’anc. art. R. 132-1-8 C. consom., qui stipulait un préavis de trois mois avec pour indemnité « le solde du loyer déjà versé au titre de l'annuité considérée »), sur appel CA Paris (pôle 5 ch. 11), 18 février 2022 : RG n° 19/12951 ; Cerclab n° 9468 (droit de la consommation jugé non applicable à un bailleur).

Indemnité de rupture. Rien ne s’oppose à ce que les stipulations d’un bail emphytéotique conclu entre une commune et une association à caractère social prévoient l’exclusion, en cas de cessation anticipée du bail, de toute indemnisation du cocontractant privé de l’administration à raison du retour anticipé des biens à titre gratuit dans le patrimoine de la collectivité publique, d’autant plus qu’en l’espèce les biens en cause n’ont pas été financés par ledit cocontractant mais par une collectivité publique. CAA Versailles (2^e ch.), 11 avril 2013 : req. n° 11VE02877 ; Cerclab n° 4490 (association soutenant le caractère abusif de la clause sans que l’arrêt n’explicite le refus de cet argument ; résiliation du bail à la suite du retrait de la subvention départementale, le département ayant décidé de faire accueillir les enfants dans un autre établissement), sur appel de TA Versailles, 30 mai 2011 : req. n° 0908689 ; Dnd.