Extrait : « La SCI appelante invoque comme motif d'annulation les nombreuses clauses abusives incluses dans le contrat du syndic. Bien qu'elle estime critiquables plusieurs clauses de ce contrat, il faut observer comme l'a fait le premier juge, que l'appréciation de ce contrat et du montant des honoraires du syndic, régulièrement communiqués avec la convocation, relevait de l'appréciation de l'assemblée générale, appréciation à laquelle ni le Tribunal, ni la Cour ne sauraient se substituer en dehors de la démonstration d'un abus de majorité, lequel n'est pas établi en l'espèce. La demande d'annulation de la désignation du syndic sera donc rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 4 CHAMBRE 2

ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2016

 

R.G. n° 14/17308 (7 pages). Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 juin 2014 - Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIL - R.G. n° 13/08064.

 

APPELANTE :

MILD ET PAIN BRIOCHE, SCI

inscrite au RCS de CRÉTEIL, SIRET n° XX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentée et assistée de Maître Marie-Laure V., avocat au barreau de PARIS, toque : C1346

 

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires du [...]

représenté par son syndic, JEAN T. ET FILS, SARL inscrite au RCS de CRÉTEIL, SIRET n° YYY, dont le siège social est situé [adresse], pris en son établissement secondaire et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représenté et assisté de Maître Sandrine Z., avocat au barreau de PARIS, toque : G0485

 

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre, Madame Claudine ROYER, Conseillère, Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET

ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

 

La SCI MILD ET PAIN BRIOCHE est propriétaire dans l'immeuble en copropriété sis [adresse] des lots n° 4, 8, 38 et 41 correspondant principalement à une boutique de boulangerie et d'un appartement.

Le 20 juin 2013, les copropriétaires réunis en assemblée Générale ont adopté diverses résolutions et ont notamment :

- donné quitus au syndic pour sa gestion (résolution n°6),

- renouvelé le mandat du syndic (Cabinet T.) jusqu'au 30 juin 2014 et fixé ses honoraires (résolution n°8),

- adopté le budget prévisionnel de l'exercice 2014 (résolution n°9),

- autorisé la saisie immobilière des 4 lots de la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE et donné tous pouvoirs au syndic d'engager, poursuivre et finaliser une procédure de saisie immobilière (résolution n°20),

- fixé la mise à prix des lots de la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE (résolution n°21),

- indiqué le montant de la dette irrécouvrable et estimé les frais engagés (résolution n°22),

- décidé d'effectuer le ravalement complet de la copropriété c'est-à-dire de la façade rue, de la façade cour et de la courette intérieure (résolution n°23) choisi le devis de l'entreprise SOCATEB pour un montant de 253.575,13 euros TTC (résolution n°24),

- accepté la proposition de maîtrise d'œuvre de Monsieur M. pour le ravalement complet, pour des honoraires équivalant à 8% du montant HT des travaux, soit la somme de 20.286,01 euros TTC (résolution n°28),

- décidé de souscrire une assurance dommages ouvrage auprès de la compagnie AXA pour un montant de 6.846,53 euros (résolution n°29),

- fixé les honoraires de travaux de ravalement à 2% du montant HT +TVA en vigueur soit à la somme de 5.668,71 euros TTC (résolution n°30),

- décidé d'utiliser les fonds disponibles sur les livrets A et B de la copropriété pour financer les travaux (résolution n°31)),

- défini les modalités de consultation des pièces justificatives par les copropriétaires au jour et à l'heure de leur vérification par le conseil syndical (résolution n°39).

 

Par acte d'huissier du 2 septembre 2013, la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [...] devant le Tribunal de grande instance de Créteil afin d'obtenir l'annulation des résolutions n° 6, 8, 20 à 24 incluse, 28 à 31 incluse et 39, et le paiement de dommages et intérêts et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 juin 2014, le Tribunal de grande instance de CRÉTEIL a :

- dit irrecevable la demande d'annulation de l'assignation,

- débouté la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE de toutes ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE aux dépens,

- accordé à l'avocat du syndicat le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI MILD ET PAIN BRIOCHE a relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 11 août 2014.

 

Par ordonnance du 2 mars 2016, le conseiller de la mise en état a :

- constaté que le syndicat des copropriétaires du [...] n'avait pas conclu dans le délai de 2 mois à compter de la notification des conclusions de l'appelante,

- l'a déclaré irrecevable à conclure dans le cadre de la procédure d'appel,

- rappelé que l'affaire était renvoyée pour clôture à l'audience de mise en état du 16 mars 2016, les plaidoiries étant fixées au 9 septembre 2016.

 

La SCI MILD ET PAIN BRIOCHE demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2014 de :

- annuler le jugement du 10 juin 2014,

- déclarer nulles les résolutions n° 6, 8, 9, 20, 21, 22, 23, 24, 28, 29, 30, 31, et 39,

- condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et le condamner aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [...] n'a pas conclu, celui-ci ayant été déclaré irrecevable à conclure par l'ordonnance du 2 mars 2016 ci-dessus rappelée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2016.

 

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la demande d'annulation du jugement déféré :

La SCI MILD ET PAIN BRIOCHE n'invoquant aucune des causes de nullité des jugements visés à l'article 458 du code de procédure civile, sa demande d'annulation du jugement sera rejetée.

Cependant, au regard des écritures présentées, la demande d'annulation du jugement s'analyse plutôt en une demande d'infirmation du jugement que la Cour examinera comme telle sans s'arrêter à la dénomination donnée aux actes litigieux par l'appelante, ainsi que le prévoit l'article 12 alinéa 2 du code de procédure civile.

 

Sur la demande de nullité pour défaut d'indication des modalités de consultation des pièces justificatives :

La SCI conteste le rejet de cette demande motivée par le fait qu'elle avait été formulée en termes trop généraux pour l'ensemble des résolutions et ne comportait pas de motivation particulière propre à chacune des résolutions concernées.

L'appelante prétend que la convocation a omis de rappeler les modalités de consultation des pièces justificatives prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 privant ainsi les copropriétaires de la faculté de les consulter ; que cette omission entraîne selon elle l'annulation des résolutions relatives à l'approbation des comptes, mais également de celles ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges. Elle relève qu'il n'est pas indiqué de quoi a été composée la rémunération du syndic, alors que l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération est notifié à chaque propriétaire à titre d'information, au plus tard en même temps que l'ordre du jour ; que l'omission des pièces justificatives concerne toutes les résolutions ayant une incidence financière.

La SCI MILD ET PAIN BRIOCHE opère une confusion entre les modalités de consultation des pièces justificatives et l'omission des pièces justificatives devant être jointes à la convocation.

S'agissant des modalités de consultation des pièces justificatives, elles sont précisées par l'article 18-1 (et non 18 comme indiqué à tort par l'appelante) de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte prévoit les dispositions suivantes :

« Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon les modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. »

La SCI ne précise pas en l'espèce, si le règlement de copropriété ou l'assemblée générale avaient déjà prévu les modalités de consultation des pièces justificatives. Quoi qu'il en soit, la convocation doit, selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967, « [rappeler] les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ». Ce texte implique cependant que l'assemblée ait pris une décision à ce sujet, ce qui n'est pas précisé par l'appelante.

Au vu de la convocation à l'assemblée générale du 20 juin 2016 versée aux débats, les modalités de consultation des pièces justificatives n'ont pas été indiquées. Cette omission n'a cependant pas pour effet d'entraîner l'annulation automatique des décisions prises, mais seulement de les rendre annulables.

Dans l'hypothèse, où l'assemblée n'aurait pas arrêté les modalités de consultation des pièces justificatives telles en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'obligation de tenir ces pièces à disposition des copropriétaires entre la convocation de l'assemblée générale et la tenue de celle-ci s'impose malgré tout au syndicat des copropriétaires, mais il doit être établi que l'obligation n'a pas été respectée. Or en l'espèce, la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE n'établit pas s'être heurtée à un refus du syndic de la laisser consulter les pièces justificatives. Le non-respect de l'obligation n'est donc pas établi.

Ce moyen d'annulation sera donc rejeté, et le jugement confirmé sur ce point par substitution de motifs.

 

Sur la nullité des résolutions n° 6, 8 et 9 :

Ces résolutions concernaient le quitus donné au syndic, la désignation du syndic, ainsi que la présentation et le vote du budget prévisionnel.

La SCI MILD ET PAIN BRIOCHE demande précisément dans ses conclusions la nullité des résolutions concernant la désignation du syndic et la dispense d'ouverture d'un compte séparé.

Aucune observation n'étant faite sur la résolution n° 6 concernant le quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2012, il n'y pas lieu d'en prononcer l'annulation.

Sur la désignation du syndic, objet de la résolution n° 8, elle porte sur le renouvellement du mandat du syndic jusqu'au 30 juin 2014, ses honoraires étant fixés pour l'exercice 2013 à 4.928 euros TTC.

La SCI appelante invoque comme motif d'annulation les nombreuses clauses abusives incluses dans le contrat du syndic. Bien qu'elle estime critiquables plusieurs clauses de ce contrat, il faut observer comme l'a fait le premier juge, que l'appréciation de ce contrat et du montant des honoraires du syndic, régulièrement communiqués avec la convocation, relevait de l'appréciation de l'assemblée générale, appréciation à laquelle ni le Tribunal, ni la Cour ne sauraient se substituer en dehors de la démonstration d'un abus de majorité, lequel n'est pas établi en l'espèce.

La demande d'annulation de la désignation du syndic sera donc rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point.

En ce qui concerne la dispense d'ouverture d'un compte séparé, elle a été votée par la résolution n° 10 dont l'annulation n'a pas été demandée. Cette demande de nullité est donc irrecevable.

 

Sur la nullité des résolutions 20, 21 et 22 :

Ces résolutions concernaient la vente immobilière des lots de la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE, ainsi que cela a été rappelé plus haut.

La SCI appelante soutient à l'appui de sa demande qu'aucune pièce justificative ni explication n'était jointe à la convocation concernant ces trois résolutions. Elle prétend que n'était pas indiqué l'existence d'un accord sur un échéancier avec l'ancien syndic, ni le montant des charges impayées et dans ce montant la part correspondant aux appels de provisions pour les travaux non encore votés, réclamés à tort par le précédent syndic ; qu'il n'était pas indiqué comment ou sur quelle base avait été fixée la mise à prix de 45.000 euros, montant à l'évidence sans rapport avec la valeur de ses lots, bien plus élevée ; qu'il n'était pas indiqué comment avaient été estimés les 5.000 euros pour les frais engagés et non remboursés ; qu'enfin il n'était pas jugé du moindre intérêt financier de la copropriété, la mise à prix ridiculement basse s'apparentant selon elle à un moyen de pression déloyal et inadmissible.

Au regard des dispositions de l'article 11-I-11° du décret du 17 mars 1967, lorsque l'assemblée envisage d'autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot, les seuls éléments devant être communiqués aux copropriétaires pour la validité de la décision sont les projets de résolutions mentionnant, d'une part la saisie immobilière d'un lot, d'autre part le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues.

Ces obligations ont été parfaitement respectées par le syndic et il n'y avait aucune autre pièce justificative spécifique à joindre à la convocation.

S'agissant par ailleurs de l'évaluation inexacte ou déloyale, de la mise à prix, ou des frais estimés, la SCI doit démontrer que ces résolutions adoptées relevaient d'un abus de majorité, c'est-à-dire qu'elles avaient été adoptées dans un intérêt autre que collectif, ou inspirées par des préoccupations partisanes ou discriminatoires, ce qui n'est, en l'espèce, nullement établi. Les autorisations de poursuites en vue de la saisie immobilière des lots étaient clairement motivées par le fait que la SCI appelante ne réglait pas ses charges de copropriété, observation étant faite qu'à cette même assemblée, deux autres copropriétaires ont fait l'objet du même type de décision ; que la SCI appelante figurait clairement au nombre des débiteurs dans l'état détaillé des débiteurs joint à la convocation (annexe 6 : débit de 24.176,24 euros).

La demande d'annulation des résolutions 20, 21 et 22 sera donc rejetée.

 

Sur la demande d'annulation des résolutions 23, 24, 28, 29, 30 et 31 :

Ces résolutions concernaient le vote des travaux de ravalement.

La SCI prétend qu'aucune indication n'était donnée dans la convocation sur la nature exacte des travaux, leur durée, l'échéancier des travaux, leur impact notamment sur sa boulangerie ; que la courette avait déjà semble-t-il déjà fait l'objet de travaux ; qu'aucune indication n'était donnée sur les aides auxquelles pourraient prétendre les copropriétaires ; que la seule indication fournie avait été la production de devis succincts pour des montants avoisinant les 300.000 euros, somme déjà dans les caisses du syndic ; que le cahier des charges n'avait pas été communiqué ; qu'en ce qui concerne le choix de l'assurance, du maître d'œuvre, des honoraires de travaux pour le syndic, aucune explication et aucune pièce justificatives n'ont été fournies.

La SCI MILD prétend notamment que les assureurs devaient être mis en concurrence ; que les devis SOCATEB ne permettaient pas de déterminer ce qui relèverait des dépenses de ravalement ou d'amélioration, ce qui avait une incidence sur les modalités de vote et le paiement des charges ; que les éléments privatifs auraient dû faire l'objet de devis séparés.

Les pièces devant être communiquées pour les travaux envisagés sont précisées par l'article 11-3° du décret du 17 mars 1967 qui fait obligation au syndic de communiquer en même temps que l'ordre du jour « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, ainsi que les conditions générales et particulières du contrat. »

En l'espèce, il ressort de la convocation que cette obligation a été respectée puisque ont été communiqués aux copropriétaires les appels d'offres et les devis de 4 entreprises choisies selon leurs spécialités ce qui permettait largement aux copropriétaires de pouvoir se prononcer sur les prestations offertes, et de déterminer ensuite le choix du maître d'œuvre, la souscription de l'assurance et les honoraires de travaux du syndic selon les projets de résolutions annexés à la convocation, les honoraires du syndic étant votés lors de la même assemblée générale comme le prévoit l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun texte ne fait obligation de mettre en concurrence les assureurs, ou comme l'a relevé le premier juge, de faire une ventilation entre les catégories de dépenses communes ou privatives.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré et de rejeter la demande d'annulation des résolutions 23, 24, 28, 29, 30 et 31.

 

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 39 :

Cette résolution a fixé les modalités de consultation des pièces justificatives par les copropriétaires au jour et à l'heure de leur vérification par le conseil syndical.

Faute par la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE d'indiquer en quoi cette résolution est annulable, alors qu'elle vise à l'application des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande d'annulation de cette résolution sera rejetée.

 

Sur les demandes accessoires et les dépens :

Au vu des motifs qui précèdent, la résistance abusive du syndicat n'est pas établie. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE.

Il n’y a pas lieu, au nom de l'équité, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par l'appelante sera rejetée, et le jugement déféré confirmé sur ce point.

Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE de toutes ses demandes,

Condamne la SCI MILD ET PAIN BRIOCHE aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,               Le Président,