Extrait (rappel des faits) : « Par acte notarié du 25 avril 2014, Monsieur X. et Madame Y. ont cédé à la SAS K. les parcelles n° 1122 et 1126, les vendeurs demeurant propriétaires des autres fonds sur laquelle leur maison d'habitation est édifiée. En initiant les travaux de terrassement sur les parcelles nouvellement acquises, la SAS K. a découvert l'existence de canalisations et d'un réseau électrique desservant la propriété des vendeurs. La société K. a alors entrepris des travaux de dévoiement. A l'issue des travaux, par acte du 8 avril 2016, la société a fait assigner les vendeurs devant le tribunal d'instance, sur le fondement des articles 688, 689, 691, 1626 et 1638 du code civil, en vue d'obtenir leur condamnation à lui verser des dommages et intérêts en réparation de l'éviction subie. »

Extrait (arguments de l’acheteur) : « De plus, la SAS K. qualifie Monsieur X. et Madame Y. de vendeurs professionnels et soutient qu'ils ne peuvent se prévaloir de la clause d'exonération de garantie en application de l'article L. 212-1 du code de la consommation. »

Extrait (motifs) : « Conformément aux articles 1625 et suivants du code civil, le vendeur doit à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue et une garantie au titre des défauts cachés ou des vices rédhibitoires. Bien qu'aucune stipulation n'ait fixé la garantie dans l'acte de vente, le vendeur est obligé de garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou dans une partie de l'objet vendu. L'éviction est totale lorsque l'acheteur est contraint de restituer ou de délaisser l'intégralité de la chose vendue. Elle est partielle lorsqu'il doit restituer une partie divise du fonds ou une fraction indivise de sa propriété. En cas d'éviction partielle, l'acquéreur peut faire résilier la vente si l'objet de l'éviction s'est avéré déterminant de son consentement au jour de la vente. A défaut, il est recevable à solliciter l'indemnisation de son préjudice à moins qu'il n'ait connu le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses risques et périls. De même, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait mention, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance, ce dernier peut demander la résiliation du contrat sauf s'il préfère se contenter d'une indemnité.

Quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel, toute convention contraire étant réputée nulle.

En l'espèce, il est constant que Monsieur X. et Madame Y. ont vendu à la SAS Alain K. les parcelles n° 1122 et 1126 lesquelles provenaient de la division en cinq de leur fonds initialement cadastré section B n° XX et YY (pièce n°4 - Me L. ; pièce n°1 - SCP M. et associés). Il n'est pas davantage contestable que les réseaux d'eau propre et d'eaux usées des parcelles issues de cette même division et conservées par les vendeurs traversaient les fonds nouvellement acquis par la société K. alors-même qu'aucune servitude ne figure à ce titre dans l'acte notarié (pièces n°1 et 2 - SCP M. et associés ; pièces n°2 et 3 - Me L.). Or, la servitude occulte relative au passage des canalisations, découverte lors des travaux de terrassement de la société acheteuse, trouve par nature son origine dans la division des parcelles n° XX et YY dont l'initiative revient aux vendeurs.

Dans ces conditions, Monsieur X. et Madame Y. étant à l'origine, de par leur fait personnel, de la constitution des servitudes, il leur incombe d'indemniser le propriétaire du fonds servant du préjudice qu'il subit. »

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

DEUXIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 28 MARS 2019