Extrait : « En l’espèce, le juge d’instance a estimé que le mandat de vente exclusif conclu le 26 mai 2015 entre M. X. et Mme Y. avec la SARL Pulpimo ne satisfaisait pas à ces prescriptions au motif qu’il ne faisait pas mention des obligations particulières mise à la charge du mandataire pour exécuter la mission qui lui avait été confiée dans la mesure où le paragraphe du mandat relatif à ses obligations avait été raturé.

En effet, le paragraphe type relatif aux « obligations particulières du mandataire en contrepartie de l’exclusivité qui lui est accordée » a été raturé. Or l’article A-1 des conditions générales stipule que « le mandataire devra entreprendre, d’une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée ce jour ; les actions et leurs modalités sont indiquées au recto (paragraphe « obligations particulières du mandant »).

La clause particulière stipulée selon laquelle les diagnostics seront offerts si l’agence vend la maison ne concerne pas une action que le mandataire se serait engagé à effectuer au sens de l’article 6 de la loi Hocquet.

Dès lors, en absence d’indication au mandat de vente des actions que le mandataire s’engageait à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, c’est à raison que le premier juge a considéré que la clause d’exclusivité était abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation. En effet, en l’absence de contrepartie, cette clause a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. En conséquence, l’engagement stipulé aux conditions générales « de ne pas négocier directement ou indirectement » et « de diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement » stipulé en contrepartie de la clause d’exclusivité est réputé non-écrit, de sorte que sa violation ne saurait engager la responsabilité contractuelle des mandants.

Par ailleurs, même si l’annulation de la seule clause d’exclusivité ne s’étend pas à la clause suivant laquelle «de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant une période de 2 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui», force est de constater que les vendeurs n’ont pas traité « directement » avec les acquéreurs, mais indirectement par l’intermédiaire d’une autre agence. En effet, la promesse de vente du 20 août 2015 a été régularisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière nouvelle Boost Immo. Or, en conséquence de l’annulation de la clause d’exclusivité, les vendeurs étaient en droit de donner mandat à plusieurs agences en même temps. Dès lors, l’agence immobilière ne démontre aucune faute contractuelle à leur encontre.

Quant aux acquéreurs, force est de constater que le bon de visite produit par l’agence immobilière, aux termes duquel il est expressément indiqué qu’ils s’engagent à ne traiter que par l’intermédiaire de l’agence immobilière, n’est pas signé en dépit de la mention « signature des visiteurs précédés de la mention « lu et approuvée » ». Dans ces circonstances, l’agence immobilière n’établit pas qu’il serait fautif pour les acquéreurs, non liés contractuellement avec elle, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière également mandatée par ces derniers, alors même que la clause d’exclusivité n’était pas valable. Dès lors, l’agence immobilière ne démontre aucune faute délictuelle à leur rencontre.

En conséquence, c’est à bon droit que le juge d’instance a débouté l’agence immobilière de son action en responsabilité intentée tant à l’encontre de ses mandants qu’à l’encontre des acquéreurs, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, et il sera confirmé de ce chef. »

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 17 JANVIER 2019