Extraits : 1/ « Mme X. soulève, à titre principal, le caractère abusif de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail considérant que le délai de trois ans apparaît excessif au regard des conséquences qu'implique l'obligation de solidarité pour le colocataire qui a donné congé, et entraîne un déséquilibre significatif entre les droits des parties. La société HLM Les Cités Cherbourgeoises réplique que cette clause de solidarité étant, au contraire, limitée dans le temps, n'est pas abusive.

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l'espèce, le contrat de location signé entre Mme X. et M. Y., d'une part, et la société HLM Les Cités Cherbourgeoises, d'autre part, stipule sous un paragraphe 3 intitulé « Conditions financières de la location » une clause « Solidarité et indivisibilité » selon laquelle : « En cas de colocataires, concubins notamment, le présent contrat de location comporte engagement solidaire et indivisible des colocataires entre eux pour toutes les obligations résultant du présent contrat (loyer, charges, réparations locatives...). La clause a effet jusqu'à la fin du contrat, y compris ses reconductions tacites. Le colocataire donnant congé reste tenu de son obligation de solidarité pendant 3 ans après son départ ».

Mais cette clause, dès lors qu'elle prévoit une limitation dans le temps de l'obligation de solidarité à laquelle est tenu le colocataire, ne revêt pas un caractère abusif au sens des dispositions de l'article L.132-1 précité. Il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de la déclarer nulle et non écrite. »

2/ « En l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail. Mme X. ne saurait ainsi être tenue au paiement des indemnités d'occupation. Le jugement déféré doit donc être réformé sur ce point. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2019

 

R.G. n° 18/01114. N° Portalis DBVC-V-B7C-GBZG. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal d'Instance de CHERBOURG en date du 15 février 2018 : R.G. n° 11-17-000599.

 

APPELANTE :

Madame X.

née le [date] à [ville], [adresse], représentée et assistée de Maître Christophe L., avocat au barreau de CHERBOURG (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro XX du [date] accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)

 

INTIMÉS :

Monsieur Y.

né [date] à [ville], [adresse], non représenté, bien que régulièrement assigné

SA HLM LES CITES CHERBOURGEOISES

N° SIRET : XXX, représentée et assistée de Maître Catherine B., avocat au barreau de CHERBOURG

 

DÉBATS : A l'audience publique du 21 octobre 2019, sans opposition du ou des avocats, Mme BRIAND, Président de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme BRIAND, Président de chambre, Mme HEIJMEIJER, Conseiller, Mme GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 12 décembre 2019 à 14 h. 00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour et signé par Mme BRIAND, président, et Mme LE GALL, greffier

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 février 2015, la société HLM Les Cités Cherbourgeoises a donné en location à M. Y. et Mme X. un logement situé [adresse].

Mme X. a quitté les lieux.

Par courrier recommandé daté du 7 juin 2017, la société HLM Les Cités Cherbourgeoises a mis en demeure Mme X. de régler la somme de 1.796,42 euros.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2017, la société HLM Les Cités Cherbourgeoises a délivré à M. Y. un commandement de payer la somme de 1.619,92 euros visant la clause résolutoire.

Cette mise en demeure et ce commandement de payer étant demeurés infructueux, la société HLM Les Cités Cherbourgeoises a fait assigner Mme X. et M. Y. devant le tribunal d'instance de Cherbourg, par exploits des 30 et 31 août 2017, aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion sous astreinte et de condamnation en paiement.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 février 2018, le tribunal d'instance de Cherbourg a, entre autres dispositions :

- déclaré recevable l'assignation délivrée par la société HLM Les Cités Cherbourgeoises,

- constaté la résiliation du bail d'habitation conclu entre les parties le 19 février 2015 à compter du 14 août 2017,

- condamné solidairement M. Y. et Mme X. à payer à la société HLM Les Cités Cherbourgeoises la somme de 2.568,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 août 2017, ladite somme devant porter intérêts de droit à compter de la présente décision,

- condamné solidairement M. Y. et Mme X. à payer à la société HLM Les Cités Cherbourgeoises une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours à compter du 17 août 2017 jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

- dit qu'à défaut pour M. Y. d'avoir volontairement quitté les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout autre occupant de son chef,

- débouté la société HLM Les Cités Cherbourgeoises de sa demande d'astreinte,

- condamné solidairement M. Y. et Mme X. à payer à la société HLM Les Cités Cherbourgeoises la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Mme X. a relevé appel de cette décision par déclaration du 20 avril 2018.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 19 juillet 2018, Mme X. a demandé à la cour de :

Vu le jugement du 15 février 2018 du tribunal d'instance de Cherbourg,

Déclarer recevable et bien-fondé l'appel interjeté par Mme X. le 20 avril 2018,

Vu les dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation,

Vu les dispositions de l'ancien article 1202 du code civil applicable en l'espèce,

Vu les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-336 du 24 mars 2014,

Vu l'avis de la Cour de cassation du 16 février 2015,

Vu les pièces versées aux débats,

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre principal,

Dire et juger que la clause de solidarité du contrat de location conclu entre Mme X., M. Y. et la société HLM Les Cités Cherbourgeoises, le 19 février 2015, est abusive,

Dire et juger que la clause de solidarité du contrat de location conclu entre Mme X., M. Y. et la société HLM Les Cités Cherbourgeoises, le 19 février 2015, est nulle et non écrite,

En conséquence,

Dire que Mme X. n'est pas solidaire avec M. Y. des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 août 2017,

Dire que Mme X. n'est pas solidaire de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter du 17 août 2017, et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la clause de solidarité du contrat de location conclu entre Mme X., M. Y. et la société HLM Les Cités Cherbourgeoises, le 19 février 2015, ne vise pas expressément le paiement des indemnités d'occupation,

Donner acte que Mme X. a quitté le logement le 14 août 2015,

En conséquence,

Dire et juger que Mme X. n'est pas tenue solidairement avec M. Y. du paiement des indemnités d'occupation dues au 16 août 2017 ainsi qu'à l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours à compter du 17 août 2017 jusqu'à la libération effective des lieux,

Dire et juger que Mme X. sera tenue des loyers et charges solidairement avec M. Y. jusqu'au 14 août 2018,

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la société HLM Les Cités Cherbourgeoises à verser à Mme X. la somme de 7.991,90 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la compensation des sommes dues,

En tout état de cause,

Octroyer de larges délais de paiement à Mme X. sur trois années, et dire que les voies d'exécution initiées par la société HLM Les Cités Cherbourgeoises seront suspendues dès lors qu'elle respecte ces délais,

Condamner M. Y. à garantir les sommes éventuellement mises à la charge de Mme X.,

Condamner la société HLM Les Cités Cherbourgeoises aux entiers dépens d'appel.

[*]

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 22 août 2018, la société HLM Les Cités Cherbourgeoises a demandé à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989, vu la loi du 31 mai 1990 et la loi du 9 juillet 1991,

Vu la loi du 24 mars 2014,

Vu le jugement du tribunal d'instance de Cherbourg du 15 février 2018,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance de Cherbourg du 15 février 2018,

Voir ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir,

S'entendre condamner solidairement M. Y. et Mme X. à payer à la société HLM Les Cités Cherbourgeoises une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

S'entendre condamner solidairement M. Y. et Mme X. aux entiers dépens.

[*]

M. Y. n'a pas constitué avocat dans le délai d'un mois prescrit de sorte que la déclaration d'appel lui a été signifiée conformément à l'article 902 du code de procédure civile, et n'a pas transmis de conclusions écrites au greffe.

[*]

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens développés.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2019.

 

MOTIFS :

Sur les dispositions non discutées du jugement déféré :

Les dispositions du jugement déféré relatives au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion de M. Y. et à l'astreinte n'étant pas discutées en cause d'appel, sont confirmées.

 

Sur le caractère abusif de la clause de solidarité stipulée au bail :

Mme X. soulève, à titre principal, le caractère abusif de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail considérant que le délai de trois ans apparaît excessif au regard des conséquences qu'implique l'obligation de solidarité pour le colocataire qui a donné congé, et entraîne un déséquilibre significatif entre les droits des parties.

La société HLM Les Cités Cherbourgeoises réplique que cette clause de solidarité étant, au contraire, limitée dans le temps, n'est pas abusive.

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l'espèce, le contrat de location signé entre Mme X. et M. Y., d'une part, et la société HLM Les Cités Cherbourgeoises, d'autre part, stipule sous un paragraphe 3 intitulé « Conditions financières de la location » une clause « Solidarité et indivisibilité » selon laquelle : « En cas de colocataires, concubins notamment, le présent contrat de location comporte engagement solidaire et indivisible des colocataires entre eux pour toutes les obligations résultant du présent contrat (loyer, charges, réparations locatives...). La clause a effet jusqu'à la fin du contrat, y compris ses reconductions tacites. Le colocataire donnant congé reste tenu de son obligation de solidarité pendant 3 ans après son départ ».

Mais cette clause, dès lors qu'elle prévoit une limitation dans le temps de l'obligation de solidarité à laquelle est tenu le colocataire, ne revêt pas un caractère abusif au sens des dispositions de l'article L.132-1 précité.

Il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de la déclarer nulle et non écrite.

Mme X. est, en conséquence, déboutée de sa demande à ce titre.

 

Sur l'étendue de la condamnation solidaire :

Mme X. soutient, à titre subsidiaire, qu'à défaut de stipulation expresse, la solidarité ne doit pas concerner les indemnités d'occupation. De plus, elle indique que son obligation étant limitée à trois ans à compter de son départ du logement, intervenu le 14 août 2015, la condamnation ne peut s'étendre jusqu'à la libération effective des lieux par M. Y.

L'intimée déclare s'en rapporter à la sagesse de la cour.

Selon les dispositions de l'article 1202 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

En l'espèce, la clause litigieuse prévoit que le bail comporte engagement solidaire et indivisible des colocataires entre eux pour toutes les obligations résultant du contrat et vise, à ce titre, le loyer, les charges et les réparations locatives.

En l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail.

Mme X. ne saurait ainsi être tenue au paiement des indemnités d'occupation. Le jugement déféré doit donc être réformé sur ce point.

En revanche, il appartient à Mme X. de s'acquitter des loyers et des charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le décompte produit par la société bailleresse révèle qu'au 14 août 2017, date de résiliation du contrat, la dette locative s'établissait à 2.568,52 euros.

La condamnation solidaire de Mme X. au paiement des loyers et des charges est donc limitée à cette somme.

Le jugement entrepris doit être réformé en conséquence.

 

Sur la responsabilité du bailleur :

Mme X. soutient que la société HLM Les Cités Cherbourgeoises a commis une faute engageant sa responsabilité en laissant accroître la dette locative et en ne l'informant pas des défauts de paiement. Elle sollicite, reconventionnellement, des dommages et intérêts à hauteur de 7.691,90 euros ainsi que la compensation des créances réciproques des parties.

La société HLM Les Cités Cherbourgeoises répond que le fondement juridique de cette demande n'est pas précisé. Elle soulève la mauvaise foi de l'appelante qui tente, par tout moyen, de compenser la dette dont elle se sait débitrice. L'intimée fait observer, par ailleurs, que Mme X. n'a pas répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée et n'a pas non plus comparu en première instance.

Il s'ensuit qu'aucune faute ne peut être reprochée à la société bailleresse. En tout état de cause, Mme X. ne fait la démonstration d'aucun préjudice justifiant l'octroi de dommages et intérêts et doit, par conséquent, être déboutée de sa demande de ce chef.

 

Sur les délais de paiement et la demande de garantie :

Mme X. sollicite des délais de paiement sur 36 mois, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. Elle demande, en outre, que M. Y. soit condamné à la garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge.

La société HLM Les Cités Cherbourgeoises déclare s'y opposer en raison de la mauvaise foi de la débitrice.

Selon les dispositions de l'article 24-V, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, si Mme X. indique vivre seule avec deux enfants et percevoir des ressources de 1.068 euros composées de prestations sociales et familiales, outre une pension alimentaire d'un montant mensuel de 240 euros, les pièces qu'elles produit au dossier sont datées de mars 2018 en ce qui concerne l'attestation de paiement de la CAF et de 2016 s'agissant de l'avis d'imposition.

Ainsi, l'appelante ne justifie pas de sa situation financière actuelle et ne démontre donc pas être en mesure de régler sa dette locative. Il convient, en conséquence, de la débouter de sa demande de délais de paiement.

En revanche, Mme X. étant solidairement tenue du paiement des loyers et des charges avec M. Y., est bien fondée à obtenir la condamnation de ce dernier à la garantir de la moitié des sommes dont elle se trouve débitrice au titre de la dette locative.

 

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement dont appel est confirmé dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Partie perdante, Mme X. est condamnée à supporter les dépens de la procédure d'appel.

En revanche, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la société HLM Les Cités Cherbourgeoises la charge de ses frais irrépétibles. Il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d'instance de Cherbourg le 15 février 2018 dans toutes ses dispositions, sauf celles relatives aux condamnations prononcées à l'encontre de Mme X. au titre du contrat de location qui sont réformées,

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées et y ajoutant,

Déboute Mme X. de sa demande tendant à voir déclarer nulle et non écrite la clause de solidarité stipulée au bail,

Dit que la condamnation solidaire de Mme X. au paiement des loyers et des charges est limitée à la somme de 2.568,52 euros arrêtée au 14 août 2017,

Déboute la société HLM Les Cités Cherbourgeoises de sa demande de condamnation en paiement dirigée à l'encontre de Mme X. au titre de l'indemnité d'occupation,

Condamne M. Y. à garantir Mme X. du paiement de la moitié des sommes mises à sa charge au titre de la dette locative,

Déboute Mme X. de ses demandes de dommages et intérêts et de délais de paiement,

Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboute la société HLM Les Cités Cherbourgeoises de sa demande sur ce fondement,

Condamne Mme X. aux dépens de la procédure d'appel.

LE GREFFIER                    LE PRESIDENT

N. LE GALL                         S. BRIAND