Obligation de garnir les lieux. La Commission des clauses abusives recommande l'élimination, dans tous les contrats de location, des clauses ayant pour objet ou pour effet d'exiger du locataire, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu, de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants pour répondre des obligations découlant du bail. Recomm. n° 00-01/B-III-21° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 21 ; compte tenu de l'exigence systématique d'un dépôt de garantie, la clause est abusive en ce qu'elle fait double emploi avec les dispositions de l'art. 1752 C. civ.).

En sens contraire : la clause obligeant le preneur à garnier les lieux loués ne fait pas double emploi avec le dépôt de garantie prévu à l’art. 22 de la loi du 6 juillet 1989, puisque celui-ci sert à garantir l’exécution de toutes les obligations locatives du locataires et non le seul paiement du loyer. CA Reims (1^re ch. civ. sect. inst.), 20 février 2008 : RG n° 05/02691 ; Légifrance ; Cerclab n° 1171, sur appel de TI Troyes, 8 janvier 2004 : Dnd, cassé pour des raisons procédurales par Cass. civ. 3^e, 29 septembre 2010 : pourvois n° 09-10042 ; Cerclab n° 3047.

Dépôt de garantie. * Droit commun. La Commission des clauses abusives recommande l’élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'exiger du preneur un dépôt de garantie supérieur à deux mois de loyer. Recomm. n° 80-04/II-11° : Cerclab n° 2147.

* Baux réglementés. Le dépôt de garantie est réglementé par l'art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 : son montant est d'un mois au maximum, il ne peut être révisé mais ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. En vertu de l'art. 4, o) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (créé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, art. 84), est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux art. 5 (frais de rédaction de l'acte) et 22 (dépôt de garantie).

V. avant la réforme de l’art. 4, a) de la loi du 6 juillet 1989 par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui assimile les pénalités aux amendes : la clause prévoyant la conservation par le bailleur du montant du dépôt de garantie en cas de défaillance du locataire dans ses obligations, laquelle s'analyse en une clause pénale nullement prohibée, ne contrevient ni à l’art. 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui n'assigne aucune autre destination au dépôt de garantie que la garantie générale des obligations locatives du preneur à l'égard du bailleur, ni à l’art. 4, i) de la loi du 6 juillet 1989, la conservation par le bailleur du dépôt de garantie à titre de clause pénale, ne pouvant être assimilée à l'amende prohibée par le texte. CA Dijon (1^re ch. civ.), 16 avril 2013 : RG n° 12/00586 ; Cerclab n° 4557, sur renvoi de Cass. civ. 3^e, 29 septembre 2010 : pourvoi n° 09-10043 ; Cerclab n° 4582, cassant pour des raisons procédurales CA Reims, 20 février 2008 : RG n° 05/02697 ; Cerclab n° 1169, sur appel de TI Troyes, 8 janvier 2004 : RG n° 11-03-000966. § Sur l’articulation avec l’obligation de garnir les lieux, V. ci-dessus.

N’est pas illicite ou abusive la clause prévoyant que lorsqu’un des copreneurs solidaires donne congé, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie jusqu’au terme du bail, sans restitution immédiate de sa quote part. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier).

Obligation d'assurance. Dans tous les contrats de location, la Commission des clauses abusives recommande l'élimination des clauses ayant pour objet ou pour effet d'exiger du locataire qu'il souscrive des assurances autres que celles qu'il est d'usage de contracter. Recomm. n° 00-01/B-III-34° : Cerclab n° 2194 (considérant n° 34 ; exemple : bris de glace). § La Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de dispositions d'ordre public (art. 49 du traité instituant la communauté européenne) la clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d'une entreprise d'assurance française. Recomm. n° 00-01/Annexe 2° : Cerclab n° 2194.

* Baux réglementés. En vertu de l'art. 4, b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.

La Commission des clauses abusives rappelle qu’est illicite au regard de l’art. 7, g) de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, la clause exigeant du locataire qu'il remette une copie de la police d'assurance ainsi que ses avenants certifiés conformes, ou qu'il justifie chaque année sans demande préalable du propriétaire, qu'il est assuré et que soit stipulée une priorité pour le bailleur pour les sommes assurées. Recomm. n° 00-01/Annexe 25° : Cerclab n° 2194. § Comp. : absence de caractère abusif d'une clause stipulant « l'absence (de quittance d'assurance) rend le bail résiliable de plein droit », qui pour la cour d'appel ne fait que rappeler les dispositions des art. 4, g), a contrario, et 7, g) de la loi du 6 juillet 1989. CA Grenoble (2^e ch. civ.), 19 octobre 2004 : RG n° 03/00333 ; arrêt n° 844 ; Cerclab n° 3128, infirmant sur ce point TGI Grenoble (4^e ch. civ.), 2 décembre 2002 : RG 2001/03310 ; jugt n° 223 ; site CCA ; Cerclab n° 3169 (clause abusive en ce qu'elle méconnaît les art. 4, g) et 7, g), qui ne sanctionnent que le manquement avéré à la souscription d'une assurance et non le manquement à la fourniture d'une attestation).

La clause prévoyant, non plus une obligation d'assurance en cas de bris de glace, mais uniquement la possibilité de voir mettre en jeu la responsabilité du locataire à ce titre sans remettre en cause l'obligation critiquée de s'assurer contre les recours des voisins, l’association ne démontre pas que cette clause excéderait l'obligation d'assurance de l'article 7 § g de la loi du 6 juillet 1989, alors, au surplus, que cette clause avait reçu son approbation lors de sa rédaction conjointe du bail type qui prévoyait une obligation d'assurance plus étendue que celle désormais mentionnée dans les contrats types. CA Paris (pôle 4 ch. 3), 11 février 2016 : RG n° 14/01772 ; Cerclab n° 5511 (sur les deux rédactions successives de la clause ; N.B. la clause semble très extensive au regard de l’obligation légale qui ne vise que celle « de s'assurer contre les risques dont doit répondre en sa qualité de locataire »), sur appel de TGI Paris, 9 juillet 2013 : RG n° 12/08004 ; Dnd.

Assurance de paiement des loyers. V. pour une location en meublé, avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dont l’art. 8 a rendu l’art. 22-1 applicable aux meublés visés à l’art. 25-3 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale) : les dispositions modifiant l'art. 22-1 la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables aux baux d'habitation portant sur des meublés, application de la clause prévoyant qu'à défaut de caution d'une personne morale pour la durée du bail, le preneur s'engage à fournir au bailleur un certificat d'éligibilité du preneur au bénéfice du dispositif PASS-GRL des garanties des risques locatifs « et à en acquitter le coût de l'assurance que devrait payer le bailleur (2,5 % du loyer annuel) », mais interprétation restrictive de cette stipulation pour estimer que la clause ne peut être appliquée que pour la période d’occupation des lieux. CA Douai (3^e ch.), 19 avril 2012 : RG n° 11/02678 ; Cerclab n° 3796 (absence de preuve par le locataire que la SCI bailleresse aurait la qualité de professionnel), sur appel de TI Béthune, 17 mars 2011 : Dnd.

Cautionnement. Est illicite la clause pré-imprimée, dans le contrat de bail, quoique signé par la caution, en ce qu’elle est contraire à l'art. 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose que la caution fasse précéder sa signature d'une mention manuscrite exprimant notamment la connaissance qu'elle a de l'étendue et de la nature de son engagement, et que, par son caractère superflu par rapport à l'acte manuscrit d'engagement de la caution, seul valable, ellle est de nature à semer la confusion dans l'esprit du consommateur. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

Absence de preuve d’un déséquilibre significatif au jour de la conclusion du contrat dans le fait que le cautionnement des loyers ait été conclu pour vingt ans, alors que la caution se borne à faire valoir qu'il est actuellement retraité, sans d'ailleurs justifier de ses revenus, et qu’il prétend à tort que son engagement l'obligerait à verser une somme de 633.600 euros en multipliant le montant du loyer sur dix années, ce qui est un calcul purement hypothétique sans lien avec la réalité de son engagement. CA Paris (pôle 4 ch. 4), 10 novembre 2020 : RG n° 18/06590 ; Cerclab n° 8639, confirmant sur ce point TI Paris (2^e arrdt), 8 février 2018 : RG n° 11-17-000045 ; Dnd.

Garantie bancaire. La clause d’un bail prévoyant la mise en place d'une garantie bancaire d’un an de loyer, renouvelable sous 45 jours, est valide en application de l’ancien art. 1134 C. civ. [1103, 1104 et 1193] dès lors qu’elle n’est pas sanctionnée par une résiliation de plein droit, conformément à l’art. 4 de la loi du 6 juillet 1989. TI Cagnes-sur-Mer 10 avril 2007 : RG n° 11-06-000748 ; jugt n° 221 ; Cerclab n° 3397 (bail), sur appel CA Aix-en-Provence (11^e ch. B), 21 janvier 2010 : RG n° 07/11767 ; arrêt n° 2010/29 ; Cerclab n° 2227 (consommateur renonçant à invoquer le caractère abusif de la clause, arrêt leur en donnant acte).

Solidarité entre preneurs : principes. Aux termes du nouvel art. 1310 C. civ. (1202 ancien), en matière civile, la solidarité ne se présume pas : elle peut donc résulter de la loi ou d’un contrat. La stipulation d’une solidarité entre plusieurs locataires tous parties au contrat ne peut dès lors, en principe, être contestée, en tout cas pour la durée du bail auxquels ils ont tous consentis (V. cep. ci-dessous, la limitation imposée par la loi Alur).

Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle ; la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat. Cass. civ. 3^e, 12 janvier 2017 : pourvoi n° 16-10324 ; arrêt n° 37 ; Cerclab n° 6688, cassant CA Amiens (1^re ch. civ.), 1^er octobre 2015 : RG n° 14/02128 ; Cerclab n° 6690 ; Juris-Data n° 2015-025601 (arrêt retenant que cette clause était discriminatoire en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur), infirmant TI Amiens (réf.), 7 avril 2014 : Dnd.

V. par exemple : TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier ; n’est pas illicite ou abusive la clause prévoyant la solidarité des copreneurs pendant la durée du bail, y compris à l’encontre de ceux ayant donné congé, et pour l'ensemble des obligations nées du bail, y compris en cas de manquement du co-preneur resté dans les lieux, dès que le locataire qui a quitté les lieux dispose d'un recours au titre des anciens art. 1213 et 1214 C. civ. contre son co-débiteur solidaire) - CA Lyon (8^e ch.), 5 avril 2016 : RG n° 14/04096 ; Cerclab n° 5568 (bail d’habitation conclu par un couple de concubins ; « sur cette base contractuelle ordinaire dans les contrats de location, la Cour de cassation a eu l'occasion de préciser que la solidarité stipulée entre les deux preneurs d'un local d'habitation ne cesse pas du fait que l'un d'eux donne congé » ; la haute juridiction n'a donc pas estimé à cette occasion qu'il y avait lieu de relever le caractère abusif au sens de l'ancien art. L. 132-1 [212-1] C. consom. d'une telle clause effectivement imposée par le bailleur et générale pour porter sur l'ensemble des obligations sans limitation dans le temps autre que la durée du bail ; arrêt émettant un doute quant à la qualité du bailleur, SCI familiale, et rejetant l’existence d’une contestation sérieuse en référé), sur appel de TI Nantua (réf.), 27 mars 2014 : RG n° 13-000102 ; Dnd - CA Colmar (3^e ch. civ. sect. A), 30 janvier 2017 : RG n° 15/02179 ; arrêt n° 17/0127 ; Cerclab n° 6710 (bail d’habitation ; absence de caractère abusif de la clause de solidarité entre les preneurs : il peut être admissible que la solidarité entre les preneurs signataire du même contrat de bail soit prévue afin d'assurer l'équilibre financier du contrat que le bailleur a accepté de conclure avec plusieurs personnes physiques, au regard de l'ensemble de leurs revenus ; N.B. en l’espèce, la clause était limitée à un an après la délivrance du congé), sur appel de TI Strasbourg, 19 janvier 2015 : Dnd - CA Reims (1^re ch. civ. sect. inst.), 1^er décembre 2017 : RG n° 16/03166 ; Cerclab n° 7266 (exclusion de l’ancien art. L. 132-1 C. consom. à un bail d’habitation dès lors que le bailleur n’a pas la qualité de professionnel ; arrêt ajoutant au surplus que la stipulation de solidarité entre colocataires ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif ; N.B. la clause était pourtant excessivement large : « tout congé pour mettre valablement fin au bail devra émaner de tous les colocataires et être donné pour la même date. Si néanmoins un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires, et plus généralement de toutes les obligations du présent bail, et de ses reconductions ou renouvellements successifs, au même titre que le locataire demeuré dans les lieux. La présente clause est une condition substantielle sans laquelle le bail n'aurait pas été consenti. »), sur appel de TI Charleville-Mézières, 9 juin 2016 : RG n° 11-14-001010 ; Dnd - CA Caen (2^e ch. civ.), 2 mars 2023 : RG n° 21/01057 ; Juris-Data n° 2023-00321 ; Cerclab n° 10110 (clause stipulant un engagement solidaire et indivisible pour toutes les obligations résultant du présent contrat - loyer, charges, réparations locatives... -, en y incluant les reconductions tacites et en ajoutant que le colocataire ayant donné congé reste tenu de son obligation de solidarité pendant trois années après son départ ; la clause de solidarité n’est pas abusive dès lors que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité n'est pas illimitée dans le temps). § V. aussi : si, aux termes de l’ancien art. 1202 C. civ. [1310 nouveau], la solidarité entre concubins doit résulter d'une clause expresse du contrat de bail, une telle clause n'est pas visée par l'art. 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant les clauses interdites en matière de bail, de sorte qu'il ne s'agit aucunement d'une clause abusive. CA Douai (3^e ch.), 12 novembre 2015 : RG n° 14/03926, 14/5879 ; arrêt n° 15/827 ; Cerclab n° 5423 (N.B. contrairement à ce qu’affirme l’arrêt, s’agissant d’un bail HLM, donc d’un bailleur professionnel, le fait qu’une clause ne figure pas à l’art. 4 de la loi n’interdit nullement l’application des textes du Code de la consommation), sur appel de TI Béthune, 13 mai 2014 : RG n° 1113001554 ; Dnd.

Solidarité entre preneurs : extension à des locataires substitués. Est abusive la clause de solidarité entre copreneurs qui, combinée avec la clause de substitution, a pour effet de rendre les locataires tenus au paiement des loyers avec une personne dont ils n'ont pu agréer l'entrée dans les lieux ; s'il peut être admissible que la solidarité entre les preneurs signataire du même contrat de bail soit prévue afin d'assurer l'équilibre financier du contrat que le bailleur a accepté de conclure avec plusieurs personnes physiques, au regard de l'ensemble de leurs revenus, il ne peut être laissé au seul choix du bailleur la décision de répartir la charge financière du paiement du loyer entre les preneurs et une personne qu'elles n'ont pas agréée. CA Colmar (3^e ch. civ. sect. A), 30 janvier 2017 : RG n° 15/02179 ; arrêt n° 17/0127 ; Cerclab n° 6710 (bail d’habitation ; accord de substitution conclu par avenant au contrat de bail n’ayant pas été signé par les autres parties au contrat, alors que la convention initiale se trouvait ainsi substantiellement modifiée), sur appel de TI Strasbourg, 19 janvier 2015 : Dnd.

Solidarité entre preneurs : durée (colocation). La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ajouté un art. 8-1 à la loi du 6 juillet 1989 (modifié par loi n° 2015-990 du 6 août 2015, puis par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019) sur la colocation dont le I dispose : « la colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ». Selon le VI de cette disposition, « la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution ».

Sur l’application dans le temps du texte : l’art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ayant pour effet d'éteindre l’engagement d’un colocataire au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant la délivrance du congé, issu de la loi du 24 mars 2014, n'est pas applicable à un bail conclu le 25 juillet 2013. CA Reims (1^re ch. civ. - inst.), 5 avril 2019 : RG n° 18/01262 ; Cerclab n° 7822 ; Juris-Data n° 2019-005927.

Selon l’art. 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ; il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date ; cassation du jugement condamnant la locataire à payer une somme au titre de la régularisation des charges et de réparations locatives, alors que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l'expiration de l'obligation solidaire. Cass. civ. 3^e, 8 avril 2021 : pourvoi n° 19-23343 ; arrêt n° 334 ; Bull. civ ; Cerclab n° 9013, cassant CA Montpellier (1^re ch. C), 2 juillet 2019 : Dnd.

Solidarité entre preneurs : durée (autres cas, époux et pacsés). Le texte précité a donc mis en place un régime spécifique limitant la portée des clauses de solidarité. Assez curieusement, aussi bien dans la loi du 6 juillet 1989 que dans le Code civil (art. 1751 s.), la question reste en revanche ouverte pour les époux et les partenaires d’un Pacs. Ceux-ci sont cotitulaires du bail, ce qui leur donne des droits et des obligations sans doute spécifiques. Néanmoins, certaines clauses de solidarité sont excessivement étendues dans le temps : autant il est compréhensible que le conjoint divorcé ou l’ancien partenaire puissent être tenus jusqu’au terme du bail, même après l’opposabilité de la rupture, autant la poursuite après un renouvellement n’est pas admissible. Elle est dépourvue de toute justification, puisque plus aucun lien personnel ne relie les parties et elle est gravement attentatoire à la vie privée, puisqu’elle peut faire peser une charge financière compromettant l’établissement de liens avec un nouveau conjoint ou partenaire. Par ailleurs, les clauses incluent aussi souvent les indemnités d’occupation alors qu’il s’agit, non d’une somme découlant du bail, mais la réparation du préjudice causé au bailleur par la faute de l’occupant sans droit ni titre dont le locataire qui a quitté les lieux n’est pas responsable.

Les décisions recensées ont validé le principe des clauses de solidarité, mais leur encadrement de la portée de ces stipulations en cas de renouvellement reste modéré. La nouvelle disposition concernant les colocations pourrait peut-être inciter les juridictions à être plus strictes (la loi n’a même pas imposé le respect du terme).

Pour des décisions jugeant non abusives des clauses de solidarité entre locataires : CA Orléans (ch. urg.), 12 janvier 2011 : RG n° 09/03844 ; arrêt n° 1 ; Cerclab n° 2974 (durée : trois ans ; clause conforme à l'art. 1200 C. civ.), infirmant TI Gien, 8 décembre 2009 : RG n° 2009/25 ; jugt n° 2009/219 ; Cerclab n° 3399 (clause abusive ; arg. 1/ clause manifestement disproportionnée au regard des faibles ressources des parties candidates à l’obtention d’un logement HLM ; 2/ clause permettant à l’organisme d’obtenir une caution sans que la partie signataire réalise la portée de son engagement) - CA Amiens (1^re ch. 1^re sect.), 26 janvier 2012 : RG n° 10/04857 ; Cerclab n° 3571 (clause stipulant qu’en cas de pluralité de preneurs, ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du contrat de location et de ses reconductions successives ; arg. : 1/ le bailleur assoit sa décision de contracter avec plusieurs personnes physiques au regard de l'ensemble de leurs revenus, alors que le départ de l'une d'entre elles porte atteinte à cet équilibre financier ; 2/ la clause vise à assurer une garantie de paiement des loyers au bailleur en cas de départ des lieux loués d'un des colocataires, alors que ces lieux ne sont pas redevenus disponibles à la location du fait du maintien des autres colocataires ; arg. 3/ chacun des colocataires n'est pas contraint dans sa liberté de mouvement mais reste tenu en contrepartie des obligations du bail ; 4/ bail mentionnant que les colocataires vont occuper les lieux avec leurs deux enfants communs, qui sont restés après le départ), sur appel de TI Compiègne, 21 octobre 2010 : Dnd - TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier ; n’est pas illicite ou abusive la clause prévoyant la solidarité des copreneurs pendant la durée du bail, y compris à l’encontre de ceux ayant donné congé, et pour l'ensemble des obligations nées du bail, y compris en cas de manquement du co-preneur resté dans les lieux, dès que le locataire qui a quitté les lieux dispose d'un recours au titre des anciens art. 1213 et 1214 C. civ. contre son co-débiteur solidaire) - CA Nîmes (1^re ch. civ. sect. B), 18 septembre 2014 : RG n° 13/01682 et n° 13/03243 ; Cerclab n° 4871 (caractère abusif invoqué par un preneur et par la caution ; n’est pas abusive la clause de cotitularité solidaire qui est une condition substantielle sans laquelle le bailleur n'aurait pas consenti la location à des colocataires, dont elle a apprécié la situation au regard de l'ensemble de leur revenus, qui constitue un équilibre financier que la clause de solidarité a vocation à maintenir, alors même que le départ de l'un d'eux n'a pas pour effet de rendre le logement disponible ; arrêt estimant par ailleurs que l’engagement n’est pas indéfini ; N.B. la clause était en l’espèce particulièrement large puisque le copreneur qui avait donné congé restait tenu au paiement des loyers et accessoires et plus généralement de toutes les obligations du bail, de ses renouvellements, et de ses suites et notamment des indemnités d'occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le locataire demeuré dans les lieux), sur appel de TI Nîmes, 4 mars 2013 : RG n° 1212000901 ; Dnd - CA Bastia (ch. civ. B), 8 juillet 2015 : RG n° 13/00928 ; Legifrance ; Cerclab n° 5230 (bail d’habitation ; application stricte de la clause de solidarité contenue dans le bail, la seule clause de solidarité contestée étant celle présente dans le contrat de caution qui ne pouvait jouer qu’en cas de recours personnel ; conséquence : obligation au paiement du locataire, même après qu’il ait donné congé, les sommes demandées étant apparemment antérieures au terme du bail ; solution posée lors de l’exercice par l’association caution de son recours subrogatoire), infirmant TI Bastia, 16 septembre 2013 : RG n° 11-13-000056 ; Dnd (clause de solidarité du contrat « Loca Pass » jugée abusive). § V. aussi : les sommes demandées correspondant au montant des loyers d'un contrat tacitement reconduit, faute pour le preneur qui a donné congé de l'avoir fait en respectant le préavis de trois mois, l'obligation de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et il n'y a pas lieu de statuer sur le caractère abusif ou non de la clause prévoyant une solidarité pendant cinq années après délivrance du congé. CA Aix-en-Provence (1^re ch. C), 20 mai 2009 : RG n° 08/04099 ; arrêt n° 2009/561 ; Cerclab n° 2615, sur appel de TI Marseille (ord. réf.), 24 janvier 2008 : RG n° 12-07-3618 Cerclab n° 3398 (problème non examiné) - CA Lyon (8^e ch.), 4 juillet 2017 : RG n° 16/03457 ; Cerclab n° 6957 ; Juris-Data n° 2017-015732 (bail d’habitation ; même si le bail était conclu pour une durée d’un an, mais avec possibilité de renouvellement, il est constant en droit qu'une clause de solidarité peut, sans être abusive, avoir une durée supérieure si elle est expressément et raisonnablement circonscrite dans le temps ; jugé en l’espèce qu’une clause d’une durée de quatre ans n’est pas abusive, dès lors qu’elle a été mentionnée en caractères majuscules dans le contrat et qu’elle reste à proportion de la moyenne d'un temps usuel d'occupation d'un logement loué), sur appel de TI Lyon, 11 mars 2016 : RG n° 11-15-004372 ; Dnd - CA Reims (1^re ch. civ. - inst.), 5 avril 2019 : RG n° 18/01262 ; Cerclab n° 7822 ; Juris-Data n° 2019-005927 (bail d’habitation à un couple de concubins ; il est constant que la solidarité stipulée entre les deux preneurs d'un local d'habitation ne cesse pas du fait que l'un d'eux donne congé et que, par suite, ce preneur reste tenu solidairement des loyers et charges échues après son départ à raison d'un maintien dans les lieux de l'autre preneur, une telle clause ne revêtant pas un caractère abusif dès lors que les colocataires se sont engagés solidairement, et que le bailleur a contracté, pour toute la durée du bail, au vu des capacités de deux copreneurs solidaires), sur appel de TI Châlons-en-Champagne, 27 avril 2018 : RG n° 11-18-1060 ; Dnd.

Pour des clauses limitées dans le temps : n'est pas abusive une clause de solidarité entre colocataires cette clause, dès lors qu'elle prévoit une limitation dans le temps de cette obligation de solidarité, en l’espèce trois ans à compter du départ du locataire qui a donné congé. CA Caen (2^e ch. civ. com.), 12 décembre 2019 : RG n° 18/01114 ; Cerclab n° 8266 (bail HLM ; N.B. compte tenu de sa rédaction, la période de trois ans pouvait inclure une période postérieure à une reconduction ou un renouvellement, ce qui est discutable), sur appel de TI Cherbourg, 15 février 2018 : RG n° 11-17-000599 ; Dnd.

V. aussi, pour une clause différente, dont la validité n’a pas pu être examinée, le bailleur n’étant pas un professionnel. CA Paris (pôle 1 ch. 2), 25 juin 2015 : RG n° 14/01122 ; Cerclab n° 5266 (« le congé délivré par l'un des locataires ne libère pas l'autre de son obligation solidaire relative au paiement des loyers et ses accessoires » et « cette solidarité continuera à produire ses effets vis à vis du locataire parti pendant une durée d'un an à compter de la date du congé »).

Pour une solution liée au régime du bail : n’est pas abusive la clause d’un contrat de bail d’habitation HLM, stipulant que, lorsque le bail est consenti à des copreneurs, « ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant un an à compter de son départ, dès lors qu'en matière de logement HLM, la clause de solidarité n'est que la contrepartie du fait qu'à la différence du bailleur ordinaire, l'organisme bailleur n'a pas la possibilité de donner congé et de reprendre le logement, les locataires bénéficiant d'un droit au maintien dans les lieux auquel ils peuvent seuls mettre un terme par la notification d'un congé. CA Pau (2^e ch., sect. 1), 20 novembre 2014 : RG n° 13/02316 ; arrêt n° 14/4032 ; Cerclab n° 4941 (déséquilibre significatif simplement allégué, sans être caractérisé ; l’éventuelle responsabilité du bailleur pour avoir laissé s'alourdir la dette de loyer sans tenir informé le colocataire qui est parti ne peut être examinée que par le juge du fond), sur appel de TI Pau, 14 mai 2013 : Dnd.

Sur les limites de la solution, notamment en raison de la durée de la clause de solidarité : si, en principe, la clause de solidarité de colocataires implique qu’ils restent solidairement tenus du paiement des loyers, même après le départ effectif de l’un d’eux qui a donné congé, la validité de cette clause suppose qu’elle soit d’une durée raisonnable, ce qui n’est pas le cas d’une durée excessivement et anormalement longue de cinq ans. CA Orléans (ch. civ.), 13 décembre 2004 : RG n° 03/02583 ; arrêt n° 1556 ; Cerclab n° 695 (clause justifiée par la nécessité de laisser au bailleur, pris au dépourvu par la perte subite du bénéfice de la solidarité, face à un locataire restant, le cas échéant insolvable, le temps de prendre toutes dispositions pour faire face à cette nouvelle situation), infirmant TI Orléans, 10 juin 2003 : RG n° 11-02-000928 ; Cerclab n° 689 (clause non abusive : obligation limitée dans le temps et trouvant sa contrepartie dans le maintien dans les lieux de l’autre preneur).

V. aussi estimant que la clause soulève une contestation sérieuse : CA Aix-en-Provence (1^re ch. C), 15 septembre 2016 : RG n° 15/21061 ; arrêt n° 2016/862 ; Cerclab n° 5961 ; Juris-Data n° 2016-018851 (s'il n'appartient pas au juge des référés de déclarer une clause abusive et non écrite au sens de l’ancien art. L. 132-1 C. consom., devenu l’art. L. 212-1 C. consom., l'application en référé d’une clause de solidarité entre colocataires s'oppose à une contestation sérieuse, dès lors qu'elle fait peser sur le locataire ayant régulièrement donné congé et ayant quitté les lieux, pendant une longue période de deux années, une charge qui peut être jugée excessive, au regard de la durée exceptionnellement courte du bail - trois mois renouvelables -, et du fait qu'elle porte non seulement sur les conséquences de manquements contractuels mais également sur celles du maintien indu dans les lieux de l'autre locataire ; autre argument : le bailleur ne peut invoquer un avenant conclu avec le seul locataire resté en place qui est inopposable au locataire qui a donné congé), sur appel de TI Aubagne (réf.), 3 novembre 2015 : RG n° 000193 ; Dnd - CA Aix-en-Provence (1^re ch. C), 4 mai 2017 : RG n° 16/03355 ; arrêt n° 2017/343 ; Cerclab n° 6833 (bail HLM ; rejet de la demande en référé du bailleur, en raison d’une contestation sérieuse sur la clause de solidarité entre colocataires, stipulant qu’en « cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont solidairement tenus de toutes les dettes nées à leur charge de l’exécution du contrat et de ses suites et ce, même en cas de congé délivré par l’un d’eux, pendant une durée d’un an à compter de la date d’effet dudit congé » ; selon la cour, pour faire droit à la demande du bailleur, il faudrait considérer que la dette locative du locataire resté en place serait « une dette née à la charge [du locataire ayant donné congé] de l’exécution du contrat », alors que l’exécution du contrat a cessé en ce qui la concerne et que le contrat ne stipule pas qu’« en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont solidairement tenus de toutes les dettes à la charge de l’un d’eux de l’exécution du contrat et de ses suites et ce, même en cas de congé délivré par l’un d’eux, pour une durée de un an à compter de la date d’effet du congé »), sur appel de TI Digne (réf.), 19 janvier 2016 : RG n° 12-15-000323 ; Dnd.

Pour une décision admettant la validité de la clause pendant la durée du bail, mais la prohibant pour les contrats reconduits ou renouvelés, solution qui paraît tout à fait justifiée : est illicite la clause qui prévoit le maintien de la solidarité du preneur ayant donné congé au cours du bail initial au-delà de son expiration, en cas de reconduction par tacite reconduction ou par renouvellement du bail. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier ; référence aux art.1200 et 1738 ; arg. 1/ la clause aboutit à un engagement solidaire à durée indéterminée voire quasi perpétuel, à tout le moins soumis à la volonté du preneur restant ou du bailleur ; 2/ par la tacite reconduction ou le renouvellement, il s'opère un nouveau bail auquel le co-preneur ayant donné congé n'a pu, par avance, consentir dans le cadre d'un engagement solidaire).

Pour l’exclusion de l’indemnité d’occupation de la solidarité : il est constant que l'engagement solidaire des preneurs ne survit pas, sauf stipulation contraire, à la résiliation du bail, et l'éventuelle indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux. CA Reims (1^re ch. civ. - inst.), 5 avril 2019 : RG n° 18/01262 ; Cerclab n° 7822 ; Juris-Data n° 2019-005927 (impossibilité de demander l’indemnité d’occupation à un colocataire qui a donné congé, au titre de la clause de solidarité). 

Solidarité et indivisibilité à l’égard des héritiers. Jugé qu’est illicite la clause instituant une solidarité entre héritiers, en ce qu’elle est contraire à l’ancien art. 1220 C. civ. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

Solidarité et indivisibilité à l’égard des représentants. Même solution, plus justifiée, pour le fait que la clause de solidarité est également étendue aux « représentants », notion pour le moins difficile à appréhender en ce qu'un mandataire n'est a priori pas tenu des engagements contractés par son mandant. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031.

Portée de la clause de solidarité : indemnité d’occupation. Aux termes de l’ancien art. 1202 C. civ., la solidarité ne se présume point et il faut qu’elle soit expressément stipulée ; en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail. Cass. civ. 3^e, 12 janvier 2017 : pourvoi n° 16-10324 ; arrêt n° 37 ; Cerclab n° 6688, cassant CA Amiens (1^re ch. civ.), 1^er octobre 2015 : RG n° 14/02128 ; Cerclab n° 6690 ; Juris-Data n° 2015-025601 (arrêt écartant la clause de solidarité au motif qu’elles était imprécise quant aux sommes restant dues, à défaut d’indiquer s’il s’agit seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d’occupation), infirmant TI Amiens (réf.), 7 avril 2014 : Dnd. § V. aussi : CA Caen (2^e ch. civ. com.), 12 décembre 2019 : RG n° 18/01114 ; Cerclab n° 8266 (bail HLM ; en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail), sur appel de TI Cherbourg, 15 février 2018 : RG n° 11-17-000599 ; Dnd.

Portée de clause de solidarité : dépôt de garantie. N’est pas illicite ou abusive la clause prévoyant que lorsqu’un des copreneurs solidaires donne congé, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie jusqu’au terme du bail, sans restitution immédiate de sa quote part. TGI Grenoble (4^e ch.), 4 novembre 2013 : RG n° 11/02833 ; site CCA ; Cerclab n° 7031 (bail d’habitation proposé par un agent immobilier).