Avertissement : la version 2 ne contient plus les ventes d’immeubles à construire déplacées dans une nouvelle notice n° 24311.

A. PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE

Condition de dépôt d’un permis de construire. N’est pas contraire à l’art. 1304-2 C. civ., la clause d’une promesse unilatérale de vente entre un vendeur particulier et un acheteur, société professionnelle de l’immobilier, qui prévoit, pour l’application de la condition suspensive d’octroi du permis de construire, qu’en l’absence de dépôt d’une demande dans le délai imparti, la promesse sera caduque de plein droit et ceci sans indemnité de part et d’autre, aux motifs, selon le jugement, qu’elle constitue une condition potestative au bon vouloir du créancier (de l’obligation de vendre souscrite par les promettants, ce qui est valable en droit. , TJ Toulouse (pôle civ.), 6 décembre 2024 : RG n° 22/03543 ; Cerclab n° 23360. § N.B. La solution est particulièrement discutable pour plusieurs raisons. Tout d’abord, la clause est bien contraire à l’art. 1304-2 si on raisonne sur l’obligation de l’acheteur de payer l’indemnité d’immobilisation lorsque la défaillance de la condition n’est pas de son fait. A suivre, ce raisonnement, l’absence de dépôt d’une demande de prêt par un emprunteur consommateur pourrait ne pas être condamnée… à condition bien sûr qu’il ait pu insérer une clause similaire à son profit ! Ensuite, l’art. 1171 n’était pas applicable à un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, quand bien même le professionnel occuperait la position d’acheteur (ce qui est courant : marchand de biens, brocanteur, etc.). Le tribunal aurait dû appliquer l’art. L. 212-1 qui peut jouer même pour les clauses négociées. Enfin, dans le cadre de ce texte, la clause aboutit à priver le vendeur de la légitime compensation de l’immobilisation de son bien, selon la volonté discrétionnaire du bénéficiaire professionnel de la promesse, ce qui constitue un déséquilibre significatif caractérisé.

Délai d’option et de signature de l’acte. Ne créent pas de déséquilibre significatif les clauses claires d’une promesse unilatérale de vente, indiquant précisément l’échéance du délai convenu et l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation si les conditions ne se sont pas réalisées du fait de l’acheteur ou si celui-ci n’a ni levé l’option, ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation. TJ Bordeaux (7^e ch. civ.), 1^er avril 2025 : RG 23/05028 ; Cerclab n° 23762 (promesse unilatérale de vente notariée entre particuliers ; N.B. arg. surabondant, le jugement ayant au préalable écarté l’existence d’un contrat d’adhésion, sans justification précise). § N.B. Le jugement qualifie ces clauses de « tout à fait usuelles en la matière », ce qui est pour partie justifié. En revanche, l’exigence d’une signature de l’acte pendant le délai est tout à fait discutable : la levée de l’option peut normalement se faire par tout moyen et cette exigence, dont le caractère courant reste à prouver, aboutit à priver l’acheteur d’une partie du délai, la disponibilité du notaire pour la signature n’étant pas forcément immédiate.

Indemnité de libération des lieux par le promettant. V. dans une affaire complexe, sans indication d’un fondement précis (N.B. la référence au contrat d’adhésion dans les arguments des parties peut faire penser à l’art. 1171 C. civ., inapplicable à la promesse initiale conclue avant le 1^er octobre 2016) : si une indemnité d’un montant de 1.700 euros par jour de retard, en cas de non libération des locaux à la date d'expiration de la promesse à la charge du promettant, apparaît relativement élevée, elle ne crée pas de déséquilibre manifeste dès lors qu'il s'agit d'une condition essentielle pour garantir que les biens seront libres de toute occupation et que, pour sa part, le bénéficiaire a bien à sa charge le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 250.000 euros, soit 10 % du prix de vente, en cas de défaut de signature de l'acte de vente de son fait, ce qui constitue une obligation substantielle contredisant le déséquilibre invoqué. CA Versailles (3^e ch.), 10 septembre 2020 : RG n° 18/05605 ; Cerclab n° 8555 (extraits), sur appel de TGI Nanterre (2^e ch.), 19 juillet 2018 : RG n° 18/05377 ; Dnd.

B. PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE - COMPROMIS

Compromis de vente. En tout état de cause, la clause d’un compromis de vente qui sanctionne le refus de réitération des acheteurs ne crée pas un déséquilibre significatif entre les parties au détriment des acheteurs, du seul fait qu'elle ne stipule d'indemnité forfaitaire qu'à leur charge en cas de manquement, alors que le préjudice que cette clause a pour objet de réparer, par voie forfaitaire, n'est susceptible d'être éprouvé que par le vendeur, puisqu'elle indemnise le propriétaire au titre de l'immobilisation du bien mis en vente, qu’elle n'a ni pour objet, ni pour effet, d'interdire à l'acheteur de solliciter lui-même l’indemnisation du préjudice qu'il estimerait subir en raison d'un manquement de son cocontractant à ses obligations, en agissant en justice à cette fin et enfin que les ratures, approuvées par signatures et paraphes en marge de l'acte, apposées à la mention « l'acquéreur » et « le vendeur » pour les substituer à la mention préimprimée sur le compromis « l'une des partie », et « la partie », persuadent que cette unilatéralité de la clause pénale a été librement discutée et décidée par les parties, cette modification ayant même été proposée par l’acheteur pour rassurer la venderesse, car il achetait un bien de prix en annonçant ne pas recourir à un crédit, ce qui est source de sécurité pour le vendeur puisqu'il perçoit les fonds directement du prêteur via la comptabilité du notaire. CA Poitiers (1^re ch. civ.), 12 janvier 2021 : RG n° 18/00919 ; arrêt n° 3 ; Cerclab n° 8738 (argument surabondant – « en tout état de cause » - les art. 132-1 et 1171 C. civ. étant inapplicables), sur appel de TGI La Rochelle, 9 janvier 2018 : Dnd.