Extrait : « L'indication d’un délai pour construire l'immeuble, et le livrer, est un élément essentiel du contrat de vente d'immeuble à construire ou de vente en l'état futur d'achèvement.

Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au jour du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, […]. Selon l'article R. 261-1 du code de la construction de l'habitation, dans sa version applicable au jour de l'acte de vente, « L'immeuble vendu à terme en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du Code civil lorsqu'auront été exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat; pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'auront pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus désignés impropres à leur utilisation. »

Le paragraphe « propriété jouissance » de l'acte de vente stipule que : « Pour satisfaire aux dispositions de l'article L. 261-11du code de la construction et de l'habitation, les comparants déclarent que les biens objet de la présente devront être achevés, au sens de l'article R. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, pour être livrés fin juillet 2005, sauf dans un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai. »

Et il ressort du paragraphe « poursuites, achèvement et livraison de la construction » que : - le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis plus haut dans l'acte soient achevés, et les locaux objets des présentes livrés, dans le délai visé à la première partie de l'acte au paragraphe « propriété jouissance » ; - ce délai serait différé en cas de survenance d'un cas de force majeure ou d'une autre cause légitime et que pour l'application de cette dernière disposition, serait considérée comme cause légitime de suspension, notamment les intempéries ; - s'il survenait un cas de force majeure ou une cause d'une suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ; - pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l'architecte du programme.

Ainsi, le vendeur s'engageait à livrer l'appartement au plus tard le 31 juillet 2005. Il ressort des exactes appréciations du premier juge, qui ne sont pas remises en cause à hauteur d'appel par quiconque, que l'achèvement de l'appartement des époux X. a eu lieu le 26 juillet 2006.

En ce que les époux X. n'ont pas conclu le dit contrat dans le cadre de leur activité professionnelle, ils seront considérés comme consommateurs au sens du premier texte plus haut cité.

Il ressort des clauses susdites que le retard afférent aux intempéries se trouve limité dans le temps, puisque chaque jour d'intempérie ne peut justifier qu'un jour de retard, et que son appréciation a été confiée à un tiers au contrat, qui doit en justifier par un écrit, lequel est susceptible de faire l'objet d'un contrôle par les acquéreurs. Il en sera retenu que la présente clause n'est pas de nature à créer un déséquilibre significatif entre les parties.

A l'examen des comptes rendus de chantier, faisant apparaître les jours d'intempérie, l'expert judiciaire retient une durée d'intempérie de 45 jours, portant la mise à disposition du bien au 14 octobre 2005, en y ajoutant une neutralisation pour congés payés d'une durée de 1 mois, pour en déduire que l'appartement aurait dû être mise à leur disposition le 14 novembre 2005 ; il retient ainsi un retard de 253 jours, à compter de la livraison du 26 juillet 2006.

Mais il a décompté ce délai en retenant un début du chantier au 11 octobre 2004, avec un début des travaux de gros œuvre au 25 octobre 2004. Alors que contrat prévoyait une livraison le 31 juillet 2005 au plus tard, le bien n'a été livré que le 26 juillet 2006, soit 360 jours plus tard, dont il conviendra de déduire les 45 jours d'intempéries retenus par l'expert, auquel sur ce point il n'a été opposé aucune contradiction technique dirimante. Le retard de livraison est ainsi de 315 jours. »

 

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE – PREMIÈRE SECTION

ARRÊT DU 8 NOVEMBRE 2022

 

R.G. n° RG 20/01629. N° Portalis DBVQ-V-B7E-E5DP

 

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 30 septembre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de CHARLEVILLE MEZIERES

SARL O.

[Adresse 10], [Localité 3], Représentée par Maître Louis-Stanislas RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

[Adresse 18], [Localité 1], Représenté par Maître Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS

Madame X. née Y. épouse X.

[Adresse 18], [Localité 1], Représentée par Maître Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS

Madame Z.

[Adresse 5], [Localité 14], Non comparante ni représentée bien que régulièrement assignée

SAS ENTREPRISE BANA

[Adresse 13], [Localité 11], Représentée par Maître Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS

SARL I. HALLEUX CLAUDEL prise en la personne de Maître K. H., ès-qualités

[Adresse 12], [Localité 2], Représentée par Maître Thierry BILLION de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de L'AUBE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit audit siège [Adresse 6], [Localité 16], Représentée par Maître Thierry BILLION de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de L'AUBE

SAMCV SMABTP

[Adresse 19], [Localité 17], Représentée par Maître Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS

SAS DEKRA INDUSTRIAL venant aux droits de NORISKO CONSTRUCTION

[Adresse 7], [Adresse 7], [Localité 20], Représentée par Maître Nicolas CARNOYE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET-ZANATI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SA GENERALI ASSURANCES IARD

[Adresse 8], [Localité 16], Représentée par Maître Nicolas CARNOYE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET-ZANATI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SAS L. C.

Prise en la personne de son Président, représentant légal, domicilié de droit audit siège, [Adresse 22], [Localité 4], Représentée par Maître Pierre-Yves MIGNE de la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE, avocat au barreau des ARDENNES

Compagnie d'assurance AZUR ASSRUANCES aux droits de qui vient désormais la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles

[Adresse 15], [Localité 9], Représentée par Maître Catherine LIEGEOIS de la SCP LIEGEOIS, avocat au barreau des ARDENNES

 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, Monsieur Cédric LECLER, conseiller, Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

GREFFIER : Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors du prononcé

DÉBATS : A l'audience publique du 27 septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2022.

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 novembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique en date du 30 novembre 2004, Monsieur Z. a vendu en état futur d'achèvement à Monsieur X. et à Madame Y. un appartement, un emplacement de stationnement et un garage clos et couvert constituant respectivement les lots n° 20, 74 et 90 dans une propriété à aménager sise [Adresse 21] (Ardennes) ; il était prévu que les biens objet de la vente devaient être achevés pour être livrés fin juillet 2005.

La charge des travaux a été répartie comme suit :

- la société à responsabilité limitée I. Halleux Claudel Architectes s'est vue confier la maîtrise d'œuvre

- la société par actions simplifiées à actionnaire unique Banat, le lot terrassement gros œuvre ;

- la société à responsabilité limitée C. L. le lot revêtement des sols minces carrelages et faïences ;

- la société à responsabilité limitée O. le lot cloisons doublages faux plafonds ;

- et la société Norisko Construction a reçu une mission de contrôle technique.

Le 6 mars 2006, Monsieur X. et Madame Y., se plaignant d'un retard dans la livraison de leurs lots, ont fait assigner Monsieur K. Z. devant le tribunal d'instance de Sedan aux fins de :

- le condamner à leur payer la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

- lui ordonner, sous astreinte, de livrer les lots qu'ils avaient réservés le 30 novembre 2004 en parfait état de finition.

Par jugement en date du 22 mai 2006, le tribunal d'instance de Sedan s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de Monsieur X. et de Madame Y. et a renvoyé les parties devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, réservant les autres demandes ; cette instance a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 06/02365.

Le 3 juillet 2007, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, qui a été confiée en dernier lieu à Monsieur Z. E., ayant pour objet de rechercher l'existence éventuelle de malfaçons ou non-façons, les moyens d'y remédier, et le retard dans la livraison des ouvrages.

Les 24 et 25 juin 2008, au regard de la première note déposée par l'expert, Monsieur Z. a fait assigner aux fins de condamnation solidaire à le garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre :

- la société I. Halleux Claudel Architectes ;

- la société Banat ;

- la société C. L. ;

- la société O.

Le 13 février 2009, la société I. Halleux Claudel Architectes a fait assigner la société Norisko aux fins que celle-ci fût condamnée à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.

Ces deux nouvelles instances ont été jointes sous le numéro 06/02365.

Les opérations d'expertises en cours ont été ensuite rendues communes aux nouvelles parties, à l'exception de la société O., par ordonnance du juge de la mise en état du 22 septembre 2009, qui avait en outre étendu la mission l'expert aux désordres susceptibles d'être imputables à ces dernières.

Par ordonnance du 7 décembre 2010, le juge de la mise en état a rendu les opérations d'expertise communes et opposables à la société O., et imparti à l'expert de fournir au tribunal tous éléments et avis lui permettant de se prononcer sur une éventuelle responsabilité quant à l'éventuel défaut d'isolation acoustique.

Les 17 et 19 janvier 2011, la société I. Halleux Claudel Architectes a fait assigner :

- la société anonyme Generali assurances Iard ;

- la société anonyme Azur Assurances Iard ;

- la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (Smabtp) ;

pour les voir condamnées in solidum à la relever et garantir intégralement de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.

Cette nouvelle instance a été jointe à la procédure en cours.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 8 novembre 2011, les opérations d'expertises en cours ont été étendues à ces 3 assureurs.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2012, le juge de la mise en état a rejeté comme irrecevables :

- la demande de Monsieur X. et de Madame Y. épouse X. (les époux X.) aux fins de consacrer les manquements contractuels de Monsieur Z., ainsi que leurs demandes provisionnelles, comme se heurtant à des contestations sérieuses ;

- les autres demandes des parties, comme relevant de la compétence du tribunal statuant au fond.

Le 27 mars 2012, l'expert commis a déposé son rapport définitif.

Les 19 et 20 décembre 2013, Monsieur Z. a fait assigner la Mutuelle des architectes français (la Maf) et la société I. Halleux Claudel Architectes, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur W. I. afin d'être garanti par ceux-ci.

Cette instance a été jointe à la procédure en cours.

Par ordonnance en date du 1^er juillet 2014, le juge de la mise en état a désigné Monsieur K. H., membre de la société civile professionnelle Tirmant H., mandataire judiciaire, comme liquidateur amiable de la société I. Halleux Claudel Architectes, aux fins de représenter celle-ci et de reprendre les opérations de liquidation de la société.

Par ordonnance en date du 23 décembre 2015, le juge de la mise en état a désigné la société civile professionnelle Tirmant H., prise en la personne de Monsieur K. H., en lieu et place de Monsieur K. H., en qualité de liquidateur amiable de la société I. Halleux Claudel Architectes, aux fins de représenter celle-ci et de reprendre les opérations de liquidation la société.

Le 14 avril 2016, M. F. K. Z. est décédé.

Le 21 juin 2018, les époux X. ont assigné en intervention forcée Madame Z. (Madame Z.), prise en qualité d'ayant droit de F. K. Z.

En dernier lieu, les époux X. ont demandé:

- la condamnation de Madame Z. ès qualités à leur payer les sommes suivantes à titre de provision :

- 4.721,34 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

- 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral à titre d'indemnité consécutive au retard de livraison constaté ;

- 9.000 euros pour trouble de jouissance ;

- 10.000 euros correspondant à une moins-value en réparation des conséquences dommageables nées des malfaçons et désordres affectant l'appartement sur le plan acoustique ;

- 10.000 euros titre d'indemnité en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive et injustifiée manifestée par le promoteur dans le respect de ses obligations ;

- le rejet de l'ensemble des demandes plus amples ou contraires des autres parties ;

- la condamnation solidaire de la Maf, assureur de la société I. Halleux Claudel Architectes, des sociétés L. et O. et de leurs assureurs respectifs les sociétés Azur et Generali, solidairement avec Madame Z. ès qualités, au paiement des sommes sollicitées à l'encontre du promoteur en vertu de l'action directe dont ils disposaient à l'encontre des intéressés ;

- le rejet de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- la condamnation Madame Z. ès qualités, de la Maf, assureur de la société I. Halleux Claudel Architectes, des sociétés L. et O. et de leurs assureurs respectifs les sociétés Azur et Generali aux dépens, comprenant l'intégralité des frais d'huissier de justice qu'ils avaient supportés, notamment en termes de constats, ainsi que les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction au profit leur conseil.

En dernier lieu, Monsieur W. I. en qualité de liquidateur de la société I. Halleux Claudel Architectes, prise en la personne de Monsieur K. H. désigné en qualité d'administrateur et la Maf, ont demandé de :

A titre principal,

- déclarer irrecevables les demandes des époux X. et de Monsieur Z. et condamner les époux X. à payer à la Maf la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

A titre subsidiaire,

- la condamnation in solidum de la société L. C., la société Azur Assurances, la société O., la société Generali et la société Dekra Inspection à les garantir intégralement de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre au profit des époux X. et de toute autre partie, en principal, intérêts, frais et accessoires ;

En tout état de cause,

- qu'il fût dit et jugé que la Maf garantirait dans les conditions et limites du contrat d'assurance que la société I. Halleux Claudel Architectes avait souscrit auprès d'elle, et qu'aucune condamnation in solidum ne pourrait intervenir à l'encontre de l'architecte et de la Maf en application de l'article G.6.3.1 du cahier des clauses générales du contrat d'architecte ;

- en tout état de cause, le rejet de toutes demandes contraires présentées à leur encontre ;

- la condamnation de tout succombant aux entiers dépens avec distraction profit leur conseil, et à régler à la Maf la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la société C. L. a demandé de :

- déclarer les époux X. irrecevables et en tout cas mal fondés en leurs prétentions dirigées à son encontre ;

- les débouter de l'intégralité de leurs prétentions formulées à son encontre ;

- déclarer l'appel en garantie formée par la société I. Halleux Claudel Architectes irrecevable ;

Subsidiairement,

- débouter la société I. Halleux Claudel Architectes de cet appel en garantie ;

- condamner les époux X. aux entiers dépens avec distraction profit leur conseil.

En dernier lieu, la société Azur Assurances a conclu :

- à la prescription de l'action des époux X. tendant à la réparation des désordres liés à des travaux d'isolation phonique ;

en conséquence,

- au rejet de leur prétention de ce chef ;

- à la condamnation des époux X. aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la société entreprise Bana a demandé de :

- lui donner acte de l'absence de demandes formées à son encontre ;

- constater que le rapport d'expertise judiciaire ne mettait en évidence aucun grief pouvant être formulé à son encontre dans le cadre des travaux qu'elle avait exécutés ;

- prononcer sa mise hors de cause ;

Subsidiairement,

- constater que l'expert judiciaire avait conclu à la non-conformité du carrelage dans l'appartement situé à l'étage supérieur au-dessus de celui des demandeurs ainsi qu'à la non-conformité dans la mise en œuvre de l'isolation phonique des gaines de chute de l'appartement ;

- dire et juger que l'objet du litige était étranger aux travaux qu'elle avait exécutés ;

- constater qu'elle avait parfaitement exécuté les travaux qui lui avaient été confiés et qui étaient étrangers aux désordres en discussion ;

- constater qu'elle avait exécuté ces travaux dans les délais prescrits ;

A titre reconventionnel,

- condamner Monsieur Z. à lui payer la somme de 1.153,41 euros toutes taxes comprises, montant de la facture n° 070.03.223.07 en date du 31 mars 2007 ;

- fixer sa créance à l'encontre de la société I. Halleux Claudel Architectes à la somme de 2.822,56 euros toutes taxes comprises, montant de la facture n° 003.01.223.06 en date du 31 janvier 2006 ;

- condamner Monsieur Z. aux entiers dépens avec distraction profit de son conseil, et à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, La Smabtp a demandé :

- de constater qu'aucune demande n'était formée à son encontre par la société I. Halleux Claudel Architectes et la Maf, qu'il avait appelée en intervention forcée ou par les autres parties ;

- sa mise hors de cause ;

- la condamnation in solidum de Monsieur W. I. ès qualités et de la Maf aux entiers dépens avec distraction profit de son conseil et à lui payer une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société par actions simplifiées Dekra Industrial, venant aux droits de la société Norisko constructions et la société Generali Iard en qualité d'assureur de la société O.,ont demandé de :

A titre principal,

- dire et juger que l'action principale des époux X. était prescrite conformément à l'article L. 111-11 du code de la construction de l'habitation ;

- dire et juger que la demande en garantie présentée à titre subsidiaire par Monsieur I. ès qualités et par la Maf à leur encontre était irrecevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;

En conséquence,

- débouter les époux X. de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société Generali ;

- débouter Monsieur Z., Monsieur I. ès qualités ainsi que la Maf et tout autre partie formulant un appel en garantie à leur encontre de l'ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

- donner acte aux époux X. de ce qu'ils n'avaient formulé aucune demande de condamnation à l'encontre de la société Dekra Industrial ;

- dire et juger que le rapport d'expertise judiciaire ne mentionnait aucun élément d'imputabilité à l'égard de la société Norisko devenue Dekra Industrial ;

- dire et juger qu'au regard des termes de sa mission, la société Norisko, aux droits desquels venait la société Dekra Industrial, était totalement étrangère à l'objet du litige ;

- dire et juger que la garantie de la société Generali en qualité d'assureur décennal de la société O. n'était pas mobilisable en l'espèce, parce qu'elle n'avait pas vocation à couvrir la responsabilité contractuelle de droit commun de cette dernière, et parce que les désordres ne revêtaient pas de caractère décennal ;

- dire et juger que la société Generali n'avait pas vocation à prendre en charge les préjudices matériels réclamés par les époux X. ;

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des demandés et appels en garantie formés par l'ensemble des parties à l'instance à leur encontre, et prononcer leur mise hors de cause ;

A titre infiniment subsidiaire,

- condamner la société I. Halleux Claudel Architectes, la Maf, la société L. et la société Azur Assurances à les relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre ;

- dire et juger qu'en tout état de cause la responsabilité éventuelle de la société O. ne sût être que résiduelle et ne pût excéder 5 % ;

- dire et juger que la société Generali ne pût être tenue que dans les limites de son contrat qui prévoyait notamment plafonds et franchises ;

A titre reconventionnel en tout état de cause,

- condamner in solidum la société I. Halleux Claudel Architectes et la Maf ou tout autre succombant à payer à la société Dekra Industrial la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner in solidum Madame Z., la société I. Halleux Claudel Architectes et la Maf ou tout succombant à payer à la société Generali la somme de 10'000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner tout succombant aux dépens avec distraction au profit leur conseil.

En dernier lieu, la société O. a demandé de :

A titre principal,

- déclarer irrecevables les demandes de Monsieur I. et de la société I. Halleux Claudel Architectes dirigée contre elle ;

- déclarer irrecevables les demandes des époux X. comme prescrites ;

En conséquence,

- rejeter la demande en garantie dirigée par Monsieur Z. à son encontre ;

Subsidiairement,

- condamner Monsieur Z. à effectuer les travaux de remise en conformité des gaines de chutes d'eau dans la salle de bains de l'appartement des époux X. ;

- la condamnation de la société Generali à la garantir de toutes sommes mises à sa charge ;

En tout état de cause,

- condamner les époux X. aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame Z. n'a pas constitué avocat.

 

Par jugement réputé contradictoire en date du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

- déclaré les époux X. recevables à agir en réparation de leur préjudice causé par un retard dans la livraison de leur lot et un défaut d'isolation phonique ;

- déclaré les époux X. irrecevables à agir contre la Maf en tant que celle-ci garantissait la responsabilité décennale de la société I. Halleux Claudel Architectes ;

- débouté la société I. Halleux Claudel Architectes, la Maf, la société L. C., la société Azur assurances, la société O., la société Generali, et la société Dekra Industrial de leur fin de non-recevoir fondée sur l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- déclaré prescrites les demandes des époux X. contre la société I. Halleux Claudel Architectes et la Maf en réparation de leur préjudice résultant du retard de livraison et du défaut d'isolation phonique ;

- condamné Madame Z. à payer aux époux X. la somme de 3.200 euros en réparation de leur préjudice matériel causé par le retard de livraison ;

- condamné Madame Z. à payer aux époux X. la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice matériel causé par le retard de livraison ;

- condamné la société O. à payer aux époux X. la somme de 2.100 euros au titre du défaut d'isolation phonique des coffres de protection des canalisations ;

- condamné Madame Z. à payer à la société Bana la somme de 1.253,41 euros pour solde de la facture n° 070 03.223.07 du 31 mars 2007 ;

- condamné Madame Z. in solidum avec la société O. à payer aux époux X. la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Madame Z. à payer la somme globale de 2.000 euros à la société Generali et à la société Dekra Industrial au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Madame Z. à payer à la société Bana la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

- condamné in solidum Madame Z. et la société O. aux dépens de première instance ;

- ordonné distraction des dépens de première instance au profit des conseils des époux X., de la société L. C., de la société Azur Assurance, de la société Bana, de la Smabtp et de la société Generali.

Le 25 novembre 2020, la société O. a relevé appel de ce jugement.

Le 25 février 2021, la société O. s'est désistée de son appel à l'égard des parties suivantes :

- la société I. Halleux Claudel Architectes ;

- la Maf ;

- la société Dekra Industrial ;

- la société L. C. ;

- les sociétés Mma Iard et Mma Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Azur assurances ;

- la société entreprise Bana ;

- la Smabtp.

Le 7 mai 2021, la société O. a soulevé devant le conseiller de la mise en état un incident tendant à voir dire les époux X. irrecevables à agir du fait de la prescription de leur action.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2021, le conseiller de la mise en état a dit qu'il n'avait pas le pouvoir juridictionnel de se prononcer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription dont l'examen lui était soumis.

Par ordonnance d'incident en date du 6 juillet 2021, le conseiller de la mise en état a :

- constaté le désistement d'appel de la société O. à l'égard des parties suivantes :

- la société I. Halleux Claudel Architectes ;

- la Maf ;

- la société Dekra Industrial ;

- la société L. C. ;

- les sociétés Mma Iard et Mma Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Azur assurances ;

- la société entreprise Bana ;

- la Smabtp.

- constaté l'extinction de l'instance pour ce qui concernait ces parties.

Le 10 décembre 2021, la société Jacquemart C. a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident pour déclarer irrecevable l'appel incident formé par les époux X. à son encontre.

Par ordonnance d'incident en date du 28 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré recevable incident formé par la société Jacquemart C. ;

- déclaré irrecevable l'appel incident formé le 25 mai 2021 par les époux X. à l'encontre de la société Jacquemart C.

Le 7 janvier 2021, la société O. a signifié sa déclaration d'appel à Madame Z. ès qualités par procès-verbal de recherches infructueuses.

Le 30 août 2022, a été rendue l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire.

Le 23 septembre 2022, les époux X. ont signifié leurs dernières écritures déposées le 26 août 2022 à Madame Z. à étude d'huissier.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées :

- le 25 août 2021 par la société O., appelante ;

- le 28 juillet 2022 par la société L. C., intimée ;

- le 25 août 2021 par la société Generali et la société Dekra Industrial, intimées.

- le 26 août 2022 par les époux X., intimés.

La société O. demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a :

- déclaré les époux X. recevables à agir en réparation de leurs préjudices causés par un retard dans la livraison de leurs lots et un défaut d'isolation phonique ;

- l'a déboutée, avec d'autres entrepreneurs et assureurs, de sa fin de non-recevoir fondée sur l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation ;

- l'a condamnée à payer aux époux X. la somme de 2.100 euros au titre du défaut d'isolation phonique des coffres de protection des canalisations ;

- l'a condamnée in solidum avec Madame S. aux dépens avec distraction au profit du conseil de ses adversaires et à payer aux époux X. la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

A titre principal, elle demande de déclarer les époux O. irrecevables en leur action à son encontre du fait de la prescription.

A titre subsidiaire, elle demande de débouter les époux O. de toutes leurs prétentions dirigées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande de réduire à de plus justes proportions le montant de l'indemnité allouée aux époux X. au titre du trouble de jouissance, de condamner la société Generali à la garantir et relever indemne de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, capitalisation comprise, et de laisser aux époux X. la charges des frais irrépétibles et dépens exposés en première instance.

En tout état de cause, elle demande de débouter les époux X. de l'ensemble de leurs demandes, et de les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

La société L. C. demande de déclarer les dispositions du jugement déféré définitives, et en toutes hypothèses, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions la concernant, de débouter les époux X. de leurs demandes plus amples ou contraires à son encontre, et de les condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

La société L. C. demande encore la condamnation des époux X. de toute autre partie perdante aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de son conseil.

Par voie d'infirmation, la société Generali demande de dire irrecevables les époux X. en leur demande formée à l'encontre de la société O. sur un fondement délictuel, et par suite, de dire sans objet la demande en garantie formée par la société O. à son encontre.

En tout état de cause, la société Generali demande la confirmation du jugement en ce qu'il l'a mise hors de cause, et le débouté des époux X. de leur appel incident.

A titre infiniment subsidiaire, la société Generali sollicite de dire qu'elle ne saurait être condamnée que dans les limites contractuelles, prévoyant des franchises à la charge de l'assurée la société O.

Enfin, la société Generali demande de condamner la société O. à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Les époux X. demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il :

- a limité à 2.100 euros les dommages-intérêts pour trouble de jouissance mis à charge de la société O. ;

- a limité à 3.200 et 2.000 euros le montant des indemnités mises à la charge de Madame Z. en réparation de leur préjudice matériel causé par le retard de livraison et en réparation de leur préjudice moral causé par le retard de livraison ;

- les a déboutés de leur demande à l'encontre de Madame Z. pour préjudice moral né du comportement du promoteur.

Ils demandent la condamnation de la société O. à leur payer la somme de 9.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance du fait des malfaçons et désordres dont elle est à l'origine.

Ils demandent la condamnation de Madame K. Z. ès qualités à leur payer les sommes de :

- 4.721,34 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

- 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral à titre d'indemnité consécutive au regard de livraison constatée ;

- 10.000 euros à titre d'indemnité en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive et injustifiée manifestée par le promoteur dans le respect de ses obligations ;

- 10.000 euros pour préjudice moral né du comportement du promoteur dans le cadre du chantier concerné.

Ils demandent la condamnation in solidum de Madame K. Z. ès qualités et de la société O. à leur payer la somme de 10'000 en réparation du préjudice matériel (moins-value) résultant des manquements commis par les intéressés à leur obligation de délivrance conforme pour la première et de bonne exécution des travaux à leur charge pour les entreprises concernées

Ils demandent le débouté de toutes autres prétentions plus amples ou contraires.

Ils sollicitent la condamnation in solidum de Madame Z. ès qualités et de la société O. aux entiers dépens des deux instances, ce compris l'intégralité des frais d'huissier de justice supportés par les concluants, notamment en termes de constat, avec distraction au profit de leur conseil, et à leur payer la somme de 10'000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

 

MOTIVATION :

Sur la présence en la cause à hauteur d'appel de la société Dekra Industrial et de la société L. :

Selon l'article 401 du code de procédure civile, le désistement d'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait, a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

Dès lors que l'appelant principal a expressément manifesté sa volonté de mettre fin à l'instance par le dépôt de conclusions et que son désistement sans réserves n'a été précédé ni d'un appel incident, ni d'une demande incidente, il a immédiatement produit son effet extinctif.

Il ressort de ses écritures du 25 février 2021 que la société O. s'est désistée de son appel notamment à l'égard de la société L. et de la société Dekra.

Pour n'avoir été précédée d'aucune demande de la part de celles-ci, ce désistement était parfait et avait produit son effet extinctif immédiat, faisant perdre à la société L. sa qualité de partie à l'instance d'appel.

Mais la société L. persiste néanmoins à présenter des prétentions selon conclusions du 28 juillet 2022.

Il y aura donc lieu de déclarer irrecevables les demandes de la société L.

De même, la société Dekra ès qualités a déposé des écritures au fond le 25 août 2021.

Il y aura donc lieu de déclarer irrecevables les demandes de la société Dekra ès qualités.

 

Sur la prescription de l'action des époux X. à l'encontre de la société O. :

Sur le particularisme propre à la vente en l'état futur d'achèvement :

Selon l'article 1601-3 du Code civil, La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l'article 1646-1 du même code, Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liés au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1,792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

La responsabilité contractuelle du vendeur en l'état futur d'achèvement ne peut être engagée qu'en cas de preuve d'une faute pouvant lui être imputée.

Selon l'article R. 261-1 du code de la construction de l'habitation, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements qui sont indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination.

A l'égard de l'acquéreur, le vendeur s'engage à livrer un bien en l'état d'achèvement.

La notion d'achèvement régit ainsi la vente en l'état futur d'achèvement, intéressant les rapports entre vendeur et acquéreur.

Mais la notion de réception régit le contrat d'entreprise, et intéresse les rapports entre le vendeur et le constructeur.

Cependant, seule la réception, et non l'achèvement, constitue pour l'acquéreur le point de départ des garanties légales.

En ce que ces garanties légales sont transmissibles avec la propriété de la chose, l'acquéreur peut ainsi les exercer soit à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, soit à l'encontre directement des constructeurs.

En outre, le maître de l'ouvrage, comme le sous-acquéreur, jouit de tous les droits et actions qui appartenaient à son auteur ; il dispose ainsi d'une action contractuelle directe pour non-conformité de la chose livrée. (Cass. Ass. Plén., 7 février 1986, Bull. 1986, AP, n° 2).

En l'espèce, il est ainsi loisible aux époux X. de rechercher tant les garanties légales que la responsabilité de droit commun auprès des constructeurs avec lesquels ils n'avaient souscrit aucun contrat, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement les liant uniquement à leur vendeur F. K. Z., ou bien de diriger leur action contre ce dernier.

Dès lors, l'action des époux X. à l'encontre de la société O. s'analysera comme une action fondée sur les garanties légales, ou sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

En revanche, les moyens tendant à soutenir que l'action des époux X. serait une action en responsabilité délictuelle, comme dirigés à l'encontre de la société O. avec laquelle ils ne sont pas liés contractuellement, sont radicalement inopérants.

 

Sur le fondement des demandes des époux X. à l'encontre de la société O. et l'existence d'une réception :

Selon l'article 1792 du Code civil, Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Constituant l'ouvrage au sens de ce texte toute construction comportant une fixité au sol faisant appel aux techniques du bâtiment.

Selon l'article 1792-4-1 du même code, Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garantie pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après 10 ans à compter de la réception des travaux, ou en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

Selon l'article 1792-4-3 du même code, En dehors des actions régies par les articles 1792 -3, 1792-4-1, et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par 10 ans à compter de la réception des travaux.

L'action en responsabilité de droit commun contre les constructeurs se prescrit par 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage avec ou sans réserves.

En l'absence de réception, la prescription de l'action responsabilité de droit commun contre les constructeurs court à compter de la manifestation du dommage.

Selon l'article 1792-6 du même code, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Après l'expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, la responsabilité de droit commun des constructeurs peut être engagée pour faute prouvée, et cette dernière se poursuit jusqu'à la levée des réserves.

Cette action de droit commun est autonome de l'action en garantie de parfait achèvement.

Selon l'article L. 111-11 du code de la construction de l'habitation, Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique. Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du code civil reproduit à l'article L. 111-20-2. Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession.

À l'encontre de Madame Z. ès qualités, les époux X. déplorent, outre le retard de livraison, un défaut d'isolation phonique, résultant d'un défaut de conformité des sols (le sol du séjour salon de l'appartement supérieur au leur devait être initialement revêtu d'un parquet flottant sur isolant, et a été finalement remplacé par un revêtement carrelage).

La société O., s'est vue confier le lot cloisons, doublages, faux plafonds.

À l'encontre de la seule société O., les époux X. déplorent l'existence d'un seul défaut d'isolation phonique, ayant trait à l'isolation des chutes dans la salle de bains.

Un procès-verbal de constat d'huissier en date du 26 juillet 2006 met en évidence que les époux X. ont pris livraison de cet appartement à cette date, en présence de Monsieur Z., qui leur a remis un appel de fonds, et au cours de laquelle ils ont exposé diverses réserves, et à l'occasion de laquelle le promoteur leur a indiqué qu'ils disposaient d'un délai d'un mois pour signaler toute autre malfaçon.

Mais ce procès-verbal se borne à rendre compte de l'achèvement de l'immeuble par le vendeur et de sa livraison à l'acquéreur.

Et pour l'essentiel, les pièces versées par les époux X. concernent leurs rapports avec leur propre vendeur, et non avec les constructeurs de l'ouvrage.

Ainsi, aucun élément du dossier, y compris l'expertise judiciaire, ne vient mettre en évidence que le bien en litige aurait fait l'objet d'une réception entre le maître de l'ouvrage ou les acquéreurs et les constructeurs.

Il y aura donc lieu de retenir que l'ouvrage en cause n'a fait l'objet d'aucune réception.

Dès lors, les garanties légales des articles 1792 et suivant, et même de l'article L. 111-11 du code de la construction ou de l'habitation, qui répute que l'irrespect des prescriptions réglementaires en matière d'isolation phonique relève de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6, ne sont pas mobilisables.

Subséquemment, l'invocation par les époux X., à l'occasion de leur action dirigée contre la société O., tout à la fois du respect du délai annal de l'article L. 111-11 du code de la construction ou de l'habitation, ou du délai de forclusion décennale de la garantie éponyme est radicalement inopérante pour apprécier le respect des délais de prescription de leur action contre la société O.

De même, en l'absence de réception, le délai décennal de l'article 1792-3-4 du code civil, relatif à la responsabilité contractuelle de droit commun des maîtres de l'ouvrage ou acquéreurs à l'encontre des constructeurs dans l'hypothèse d'une réception, ne peut pas plus recevoir application.

Il y aura donc lieu de retenir que le seul fondement de l'action des époux X. à l'encontre de la société O. est la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs en l'absence de réception.

Il s'ensuivra qu'il conviendra de débouter la société O. de sa fin de non-recevoir fondée sur l'article L. 111-11 du code de la construction ou de l'habitation, et le jugement sera confirmé de ce chef.

 

Sur la détermination du délai de prescription de l'action en responsabilité de droit commun en l'absence de réception :

Selon le régime de prescription de l'action de droit commun, dans sa version applicable avant la loi du 17 juin 2008, l'action en inexécution contractuelle était un délai trentenaire.

Cependant, sous l'empire de la loi ancienne, l'action en responsabilité contractuelle à l'égard des constructeurs se prescrivait déjà par 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage, avec ou sans réserves (Cass. 3^e civ., 16 octobre 2002, Bull. 2002, III, n° 205).

Et en l'absence de réception, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur court à compter de la manifestation du dommage (Cass. 3^e civ., 24 mai 2006, n° 04-19.716, Bull. 2006, III, n° 132).

Dès lors, en tant que son action en responsabilité contractuelle vise un constructeur, et même à supposer que celle-ci ait pu initialement être soumise au régime de prescription antérieur à la loi du 17 juin 2008, développé plus bas, les époux X. ne peuvent pas soutenir que leur action à l'encontre de la société O. était alors soumise à un délai de prescription trentenaire.

Selon l'article 26 de la loi du 17 juin 2008,

I. - Les dispositions de la présente loi qui allongent la durée d'une prescription s'appliquent lorsque le délai de prescription n'était pas expiré la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

II. - les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

III- lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel en cassation.

Ainsi, ce délai de prescription décennale de l'action en responsabilité contractuelle de droit commun à l'encontre des constructeurs a été réduit à 5 ans en vertu de la loi du 17 juin 2008. (Cass. 3^e civ., 19 mars 2020, n° 19-13.459, publié).

Seule une initiative du créancier de l'obligation peut interrompre la prescription, et lui seul peut revendiquer l'effet interruptif de son action et en tirer profit (Cass. 3^e civ., 19 mars 2020, n° 19-13.459, publié).

Pour interrompre la prescription ainsi que les délais pour agir, une citation en justice, même en référé, doit est signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire.

En rappelant, exactement, avoir introduit leur action en premier lieu devant le tribunal d'instance de Sedan par assignation en date du 6 mars 2006, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, les consorts X. soutiennent qu'en application du III de la loi susdite, c'est la loi antérieure gouvernant les actions personnelles qui doit s'appliquer, et la cour vient de trancher plus haut que cette prescription ne pouvait être que décennale.

Mais il convient d'observer que la société O. n'a pas été mise en cause initialement par les demandeurs, mais n'a été attraite aux opérations d'expertise que par ordonnance du juge de la mise en état du 7 décembre 2010.

En l'absence d'introduction de l'instance à l'encontre de la société O. avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, ce régime de prescription résultant de la loi antérieure ne doit pas lui être appliqué.

Il y aura donc lieu d'appliquer le régime de prescription issue de la loi du 17 juin 2008, désormais limité à un délai quinquennal.

 

Sur la computation du délai de prescription de l'action en responsabilité de droit commun en l'absence de réception :

Seule une initiative du créancier de l'obligation peut interrompre la prescription, et lui seul peut revendiquer l'effet interruptif de son action et en tirer profit (Cass. 3^e civ., 19 mars 2020, n°19-13.459, publié).

Selon l'article 2239 du code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit, avant tout procès, à une demande de mesure d'instruction, ce délai de prescription ne recommençant à courir pour une durée qui ne peut pas être inférieure à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Selon l'article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Selon l'article 2242 du même code, l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.

La connaissance d'un désordre ne doit pas se confondre avec celle de sa cause technique.

Il sera rappelé que l'introduction de l'instance par les époux X. le 6 mai 2006, en ce qu'elle n'était dirigée que contre le seul Monsieur Z., n'a pas d'effet interruptif à l'encontre de la société O.

Et il ira de même des appels en garantie ultérieurs, puisqu'ils ont été exercés non par les acquéreurs, mais par les locateurs d'ouvrage contre d'autres constructeurs.

Plus spécialement, si Monsieur Z. avait fait assigner la société O. le 24 ou le 25 juin 2008, cette assignation, délivrée par le vendeur en l'état futur d'achèvement contre l'un des sous-traitants, n'a aucun effet interruptif à l'encontre de l'action exercée par les acquéreurs à l'égard de la société O.

Et s'il apparaît que la société O. a finalement été attraite aux opérations d'expertise par ordonnance du juge de la mise en état du 7 décembre 2010, il ressort des écritures des époux X. (page 8) que cette demande avait été formée par le seul Monsieur Z.

Dès lors, tant l'introduction de l'action initiale par les époux X., visant le seul vendeur, que les appels en garantie et les demandes et décisions relatives aux mesures d'instruction, dont ils ne sont pas les initiateurs, n'ont eu aucun effet interruptif ou suspensif sur l'action des acquéreurs à l'encontre de la société O.

Les époux X. avancent n'avoir eu confirmation des manquements de la société O. en ce qui concerne le respect des règles applicables en matière d'isolation phonique que par le dépôt de l'expertise judiciaire le 27 mars 2012.

Mais il ressort de leur courrier du 24 août 2006 adressé au vendeur leurs doléances tenant à un défaut d'isolation phonique avec l'appartement voisin et le conduit de la vmc dans la salle de bains et d'un défaut d'isolation phonique avec le conduit de la vmc dans les toilettes.

Le courrier adressé par leur conseil au promoteur du 1^er septembre 2007 fait ressortir que les acquéreurs ont fait diligenter une expertise amiable par leur assurance, dont rapport déposé le 5 avril 2007, ayant conclu que depuis l'occupation des lieux, de nouveaux problèmes étaient apparus, notamment des défauts d'isolation acoustiques entre logements.

Enfin, le rapport d'expertise dommages ouvrages, transmis par l'assureur du maître d'oeuvre au conseil des époux X. par courrier en date du 2 novembre 2007, faisant suite à une réunion tenue le 30 octobre 2007, fait état de la gêne acoustique dans l'appartement des époux X. en provenance des gaines techniques, conduisant le technicien à ne pas exclure que l'habillage des gaines techniques des appareils sanitaires de la salle de bain ne soit pas isolé correctement, et cet expert a recueilli les doléances du maître de l'ouvrage selon lesquelles ce phénomène existait également au niveau des wc.

Dès lors, les époux X. avaient connaissance de ce désordre au plus tard le 30 octobre 2007.

En l'absence d'invocation par les époux X. d'autres textes que ceux vainement énumérés plus haut pour s'opposer à l'acquisition de la prescription, et quel que soit le délai de prescription antérieur, il conviendra donc de dire que l'action en responsabilité susceptible d'être engagée par les acquéreurs à l'égard d'un sous-traitant venait à expiration au 19 juin 2013.

Or, ce n'est que par conclusions en date du 14 juin 2014 que les époux X. ont formé des demandes à l'égard de la société O. pour la toute première fois, alors que leur action à l'encontre de ce constructeur était déjà prescrite.

Dès lors, l'action des époux X. engagée à l'encontre de la société O. sera déclarée irrecevable, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Par voie de conséquence, il sera infirmé pour avoir condamné la société O. à payer aux époux X. une indemnité pour préjudice de jouissance.

 

Sur le fond de l'action engagée par les époux X. contre Madame Z. ès qualités :

En l'absence de demandes contraires, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les époux X. recevables à agir en réparation de leur préjudice causé par un retard dans la livraison de leur lot et un défaut d'isolation phonique à l'encontre de Madame Z. ès qualités.

 

Sur le retard de livraison :

L'indication d’un délai pour construire l'immeuble, et le livrer, est un élément essentiel du contrat de vente d'immeuble à construire ou de vente en l'état futur d'achèvement.

Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au jour du contrat de vente en l'état futur d'achèvement,

Dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévue aux articles 1156 à 1161, 1163 864 du Code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant au moment de la conclusion du contrat à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même que toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépend juridiquement l'un de l'autre. Les clauses abusives sont réputées non écrites.

Selon l'article R. 261-1 du code de la construction de l'habitation, dans sa version applicable au jour de l'acte de vente,

L'immeuble vendu à terme en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du Code civil lorsqu'auront été exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat; pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'auront pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus désignés impropres à leur utilisation.

Le paragraphe « propriété jouissance » de l'acte de vente stipule que : « Pour satisfaire aux dispositions de l'article L. 261-11du code de la construction et de l'habitation, les comparants déclarent que les biens objet de la présente devront être achevés, au sens de l'article R. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, pour être livrés fin juillet 2005, sauf dans un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai. »

Et il ressort du paragraphe « poursuites, achèvement et livraison de la construction » que :

- le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis plus haut dans l'acte soient achevés, et les locaux objets des présentes livrés, dans le délai visé à la première partie de l'acte au paragraphe « propriété jouissance » ;

- ce délai serait différé en cas de survenance d'un cas de force majeure ou d'une autre cause légitime et que pour l'application de cette dernière disposition, serait considérée comme cause légitime de suspension, notamment les intempéries ;

- s'il survenait un cas de force majeure ou une cause d'une suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ;

- pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l'architecte du programme.

Ainsi, le vendeur s'engageait à livrer l'appartement au plus tard le 31 juillet 2005.

Il ressort des exactes appréciations du premier juge, qui ne sont pas remises en cause à hauteur d'appel par quiconque, que l'achèvement de l'appartement des époux X. a eu lieu le 26 juillet 2006.

En ce que les époux X. n'ont pas conclu le dit contrat dans le cadre de leur activité professionnelle, ils seront considérés comme consommateurs au sens du premier texte plus haut cité.

Il ressort des clauses susdites que le retard afférent aux intempéries se trouve limité dans le temps, puisque chaque jour d'intempérie ne peut justifier qu'un jour de retard, et que son appréciation a été confiée à un tiers au contrat, qui doit en justifier par un écrit, lequel est susceptible de faire l'objet d'un contrôle par les acquéreurs.

Il en sera retenu que la présente clause n'est pas de nature à créer un déséquilibre significatif entre les parties.

A l'examen des comptes rendus de chantier, faisant apparaître les jours d'intempérie, l'expert judiciaire retient une durée d'intempérie de 45 jours, portant la mise à disposition du bien au 14 octobre 2005, en y ajoutant une neutralisation pour congés payés d'une durée de 1 mois, pour en déduire que l'appartement aurait dû être mise à leur disposition le 14 novembre 2005 ; il retient ainsi un retard de 253 jours, à compter de la livraison du 26 juillet 2006.

Mais il a décompté ce délai en retenant un début du chantier au 11 octobre 2004, avec un début des travaux de gros œuvre au 25 octobre 2004.

Alors que contrat prévoyait une livraison le 31 juillet 2005 au plus tard, le bien n'a été livré que le 26 juillet 2006, soit 360 jours plus tard, dont il conviendra de déduire les 45 jours d'intempéries retenus par l'expert, auquel sur ce point il n'a été opposé aucune contradiction technique dirimante.

Le retard de livraison est ainsi de 315 jours.

Les époux X. justifient avoir dû exposer un loyer de 400 euros par mois pendant le temps séparant la date de livraison contractuelle et la date de livraison effective.

Leur préjudice matériel du chef de ce retard de livraison sera donc entièrement réparé par une indemnité de 4.131,15 euros.

Madame Z. ès qualités sera condamnée à leur payer à ce titre la somme de 4.131,15 euros, conformément à leur demande, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Le préjudice moral résultant de l'état d'expectative dans lequel ils se sont trouvés quant à l'incertitude de la livraison et quant à la difficulté d'organiser leur déménagement, mais encore ressortant des nombreuses démarches, justifiées au dossier, dont ils ont dû prendre l'initiative, sera entièrement réparé par une indemnité de 3.000 euros : Madame Z. ès qualités sera condamnée à leur payer cette deuxième somme, et le jugement sera infirmé de ce chef.

 

Sur les autres préjudices moraux des acquéreurs :

Les époux X. font grief au promoteur de sa mauvaise foi, dans l'invocation des causes de retard, notamment s'agissant des intempéries, dans sa négation de mauvaise foi des retards et désordres pendant les travaux, de la teneur agressive ou insultante de ses courriers, de sa duplicité dans sa non prise en compte de l'habitabilité du logement au début de l'année 2006, et de sa mauvaise dans la procédure ayant trait à la prise de sûretés à son encontre par les acquéreurs.

Mais avant la livraison, le préjudice dont se prévalent à ce titre les époux X. n'est pas différent du préjudice moral afférent au retard de livraison, déjà générateur de multiples démarches auprès du vendeur.

Et il n'est pas démontré en quoi après la livraison, la nécessité de poursuivre les démarches précontentieuses déjà engagées aurait pu générer un préjudice moral supplémentaire.

Il y aura donc lieu de débouter les époux X. de leur demande d'indemnité en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive et injustifiée manifestée par le promoteur dans le respect de ses obligations ;

Et ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à hauteur d'appel pour préjudice moral lié au comportement du promoteur dans le cadre du chantier concerné.

 

Sur la perte de plus-value à la revente :

Aucun des parties ne vient critiquer l'exacte appréciation du premier juge, qui a exactement retenu que le vendeur en l'état futur d'achèvement était débiteur de la garantie relative aux respect des prescriptions réglementaires relatives aux exigences minimales en matière d'isolation phonique, mise à sa charge par l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation.

La non-conformité est la livraison d'un chose différente de celle promise, et le défaut de conformité s'apprécie au regard des prescriptions contractuelles incluant les normes légales et réglementaires.

L’expertise judiciaire met en évidence :

- l'existence d'un désordre acoustique provenant des autres locaux de l'appartement situé au-dessus des pièces carrelées de l'appartement de l'étage supérieur ;

- que le carrelage mis en place dans la salle de séjour de l'appartement du troisième étage, en remplacement du sol en parquet flottant, a été exécuté comme pour les autres locaux carrelés, sans mise en place d'isolant phonique car celui-ci aurait entraîné une différence de niveau avec le sol des autres locaux ;

- le niveau de pression pondérée du bruit au choc standardisé émis sur le carrelage, de 68 dB, est supérieur à la limite réglementaire de 58 dB au maximum, tandis que le bruit du choc standardisé sur le parquet flottant est inférieur à la limite réglementaire ;

- que le carrelage du séjour de l'appartement du troisième étage situé au-dessus de l'appartement des époux X. n'a pas été mis en œuvre sur un produit fibreux afin d'être en conformité avec les limites acoustiques ;

- que l'origine de ce désordre découle d'un un non-respect des prescriptions du cahier des clauses techniques particulières concernant la nature des matériaux mis en œuvre par la société Jacquemart.

Pour y remédier, l'expert propose soit :

- le remplacement du sol des pièces carrelées de l'appartement supérieur, comprenant en outre l'enlèvement et la remise en place des éléments meublés et équipements sanitaires, et toutes reprises de peinture et travaux annexes nécessaires pour remise des locaux dans leur état antérieur, sur devis fourni par les parties ; ces prestations ont été évalués en dernier lieu à 13.544 euros hors-taxes houe 17.044 euros toute taxe comprises ;

- ou bien la réalisation d'un complément d'isolation phonique en plafond dans l'appartement des époux X., qui avec divers tableaux complémentaires, entraînera un trouble d'habitabilité qui ne sera pas inférieur à deux mois, et entraînera une diminution de la hauteur des locaux égale à la hauteur du matériau mis en œuvre ; mais aucun devis n'a été produit sur ce point et l'expert n'en apporte aucune évaluation chiffrée.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire et de celui du sapiteur l'existence d'un niveau sonore supérieur à 35 décibels dans la salle de bain de l'appartement, lorsqu'il y a écoulement des eaux dans les canalisations d'évacuation, caractérisant un défaut d'isolation acoustique, en l'absence de pose de laine minérale sur les gaines de protection des chutes.

L'expert précise qu'après examen des documents techniques, l'habillage des gaines techniques avec incorporation de laine de verre de 75 mm était inclus dans les travaux confiés à la société O.

L'expert observe que la laine de verre entoure seulement le conduit de ventilation, ce qui supprime toute isolation phonique de la colonne de chute.

Il en a conclu que cette mise en œuvre n'est pas conforme aux règles de l'art, puisque la laine de verre devait être posée sur les parois du coffre avec fixation dans les supports prévus, ce qui n'a pas été le cas.

L'expert a retenu que depuis la prise de possession, les époux X. n'ont pas disposé de locaux ayant une acoustique conforme aux règlements en vigueur ; il a proposé l'évaluation de leur trouble de jouissance à raison de 500 euros par an, ce montant comportant à la fois les défauts d'isolation sue phonique sus dits que d'autres désordres.

En outre, la réfection de l'isolation phonique des gaines de l'appartement a été évaluée à 1.240 euros hors-taxes.

En ce que le premier de ces désordres contrevient à la réglementation du 30 juin 1999 et se trouve en contrariété avec les prescriptions du cahier des clauses techniques particulière, et ce que le second constitue une non-conformité aux règles de l'art, ils constituent des défauts de conformité à la chose que le promoteur s'était engagé à livrer aux acquéreurs, le premier engageant ainsi sa responsabilité contractuelle à l'égard des seconds.

Sur le préjudice :

En rappelant avoir acquis le bien en l'état futur d'achèvement à hauteur de 143.510 euros le 30 novembre 2004, et l'avoir vendu le 31 janvier 2012 pour 145.000 euros, les époux X. soulignent que la nature des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux défauts d'isolation acoustique ont grevé le prix de vente, compte tenu de leur nature, des délais et désagréments résultants de leur exécution, et ou du déficit d'habitabilité à en attendre.

Les époux X. soutiennent que le défaut d'isolation phonique a généré de leur chef une perte de plus-value qu'ils estiment à 10.000 euros lors de la revente de leur bien le 31 janvier 2012.

Il ne résulte pas formellement de l'acte devant du 31 janvier 2012 que le défaut d'isolation phonique ait été intégrée dans le prix qui est convenu.

Mais l'acte sous-seing privé du 31 janvier 2012, passé entre les époux X. et leurs acquéreurs le jour même de la vente, rappelle que l'acte de vente fait l'objet d'un contentieux dont il a été tenu compte pour la fixation des modalités de ladite vente, et que les époux X. se chargeraient des opérations contentieuses en cours avec le promoteur, en s'engageant à en assumer totalement les charges procédurales.

Il en ressort ainsi que les nouveaux acquéreurs avait nécessairement connaissance du défaut d'isolation phonique, affectant la chose objet la vente, et que celui-ci a donc nécessairement été intégré dans le prix convenu entre les parties.

Pour ce faire, les époux X. entendent réévaluer le prix d'achat de leur appartement au jour de son achat jusqu'au jour de sa revente, sur la base de l'indice du coût de la vie publié par l'Insee, ce dont ils entendent voir déduire une augmentation de 10 %

Mais cette méthode et le choix de cet indice, uniforme et généralisé sur le territoire français, apparaît inadapté à l'évaluation individualisée d'un bien immobilier, puisque les variations de prix dépendent tout à la fois des marchés locaux, mais encore et surtout des caractéristiques intrinsèques du bien.

Ils entendent y voir ajouter le coût d'installation d'une cuisine équipée, soit 4.900 euros. Mais si cette installation est de nature à améliorer la valeur du bien, cette appréciation ne résulte pas d'une simple addition de la valeur de cet équipement.

Cependant, le coût la lourdeur des travaux, notamment ayant trait aux planchers supérieurs, et leur incertitude, notamment ce qu'une branche de l'alternative y afférente consiste à les pratiquer auprès des propriétaires de l'étage supérieur, mai avec l'accord de ces derniers, et que l'autre branche, consistant à garnir l'appartement des époux X. d'un complément d'isolation phonique en plafond en réduisant la hauteur sous plafond et en proscrivant l'habitabilité pendant deux mois, a nécessairement emporté une perte de plus-value à la revente, qui sera entièrement évaluée à la somme de 10.000 euros.

Il conviendra donc de condamner Madame Z. ès qualités à payer aux époux X. la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de plus-value à la revente, et le jugement sera infirmé de ce chef.

 

Sur la garantie de la société O. par la société Generali :

Alors que les demandes dirigées contre la société O. sont irrecevables comme prescrites, l'action de cette dernière tendant à être garantie par son assureur la société Generali sera déclarée sans objet, et le jugement, en ayant débouté la société O., sera infirmé de ce chef.

* * * * *

Le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré.

Le jugement sera infirmé pour avoir condamné in solidum Madame Z. ès qualités et la société O. aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles de première instance.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Generali de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et cette dernière sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel dirigée contre la société O.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné distraction des dépens de première instance au profit des conseils des époux X., de la société L. C., de la société Azur Assurance, de la société Bana, de la Smabtp et de la société Generali.

Les époux X. seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles des deux instances contre la société O., et seront condamnés à payer à celle-ci au même titre la somme de 2.000 euros.

Madame K. Z. ès qualités sera condamnée à payer aux époux X. la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Madame K. Z. ès qualités sera condamnée aux entiers dépens des deux instances, en ce compris le coût des constats d'huissier de justice des 12 et 14 janvier 2006, 23 février 2006, 5 juillet 2006, 26 juillet 2006, et les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction au profit du conseil des époux X.

 

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare irrecevables les prétentions de la société à responsabilité limitée C. L. ;

Déclare irrecevables les prétentions de la société par actions simplifiée Dekra Industrial, venant aux droits de la société Norisko Constructions ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qu'il a :

- déclaré Monsieur X. et Madame Y. épouse X. recevables à agir en réparation de leur préjudice causé par un retard dans la livraison de leur lot et un défaut d'isolation phonique ;

- condamné Madame Z. à payer à Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. la somme de 3.200 euros en réparation de leur préjudice matériel causé par le retard de livraison ;

- condamné Madame Z. à payer à Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral causé par le retard de livraison ;

- condamné la société à responsabilité limitée O. à payer aux époux X. la somme de 2.100 euros au titre du défaut d'isolation phonique des coffres de protection des canalisations ;

- débouté Monsieur X. et Madame Y. épouse X. de leur demande de dommages-intérêts pour moins-value à la revente en raison de défauts d'isolation phoniques ;

- condamné Madame Z. in solidum avec la société à responsabilité limitée O. à payer aux époux X. la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Madame Z. à payer la somme globale de 2.000 euros à la société Generali et à la société Dekra Industrial au titre des frais irrépétibles ;

- débouté la société à responsabilité limitée O. de sa demande tendant à être garantie par la société anonyme Generali Assurances Iard ;

- débouté la société à responsabilité limitée O. de sa demande au titre des frais irrépétibles dirigée contre Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. ;

- condamné in solidum Madame Z. et la société à responsabilité limitée O. aux dépens de première instance ;

Infirme le jugement de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Déclare irrecevable l'action de Monsieur X. et de Madame Y. épouse X. à l'encontre de la société à responsabilité limitée O. ;

Déclare recevable l'action de Monsieur X. et de Madame Y. épouse X. à l'encontre de Madame Z. en qualité d'ayant droit de Z. ;

Condamne Madame Z., en qualité d'ayant droit de Z., à payer à Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. la somme de 4.131,15 euros en réparation de leur préjudice matériel causé par le retard de livraison ;

Condamne Madame Z., en qualité d'ayant droit de Z., à payer à Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral causé par le retard de livraison ;

Condamne Madame Z., en qualité d'ayant droit de Z., à payer à Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour moins-value à la revente ;

Déboute Monsieur X. et Madame Y. épouse X. de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral lié au comportement du promoteur dans le cadre du chantier concerné ;

Déclare sans objet la demande de la société à responsabilité limitée O. tendant à être garantie par la société anonyme Generali Assurances Iard ;

Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré ;

Déboute la société anonyme Generali Assurances Iard de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Déboute Monsieur X. et Madame Y. épouse X. de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel à l'encontre de la société à responsabilité limitée O. ;

Condamne in solidum Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. à payer à la société à responsabilité limitée O. la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Condamne Madame Z., en qualité d'ayant droit de Z., à payer à Monsieur X. et à Madame Y. épouse X. la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Condamne Madame Z., en qualité d'ayant droit de Z., aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des constats d'huissier des 12 et 14 janvier 2006, 23 février 2006, 5 juillet 2006, 26 juillet 2006, ainsi que des frais d'expertise judiciaire, et avec distraction au profit de Maître Arnaud Gervais, conseil de Monsieur X. et de Madame Y. épouse X., de ceux des dépens d'appel dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE                 LA PRÉSIDENTE