Extrait : « La Cour observe que si le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses écritures à titre principal que la clause d'indexation litigieuse soit réputée non écrite et que donc toute indexation de loyer soit supprimée, il ne développe nullement cette demande dans ces écritures, sollicitant en réalité que l'indexation soit opérée par comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice IRL et ne faisant référence à une clause réputée non écrite qu'en terme de conséquence qu'il estime tirer de la position de la Métropole de [Localité 8], qu'il conteste, soulignant à ce titre : « la position du syndicat des copropriétaires est moins radicale puisqu'il estime que la clause 7-1 du modificatif de 1991 est parfaitement applicable et que les parties disposent de toutes les clés dans son libellé pour faire une indexation conforme au contrat ».

La Cour retient donc qu'en réalité, la demande du syndicat des copropriétaires tend à voir fixer l'indexation litigieuse par application de la comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice IRL, valant indice de remplacement de l'indice de variation des loyers HLM ou étant celui s'en rapprochant le plus, étant observé en tout état de cause que la clause litigieuses prévoit un mécanisme de comparaison entre deux indices et qu'elle ne peut être dès lors être considérée comme non écrite aux motifs que l'une des parties en ferait une mauvaise application. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE LYON

HUITIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 7 JUIN 2023

 

R.G. n° 21/01429. N° Portalis DBVX-V-B7F-NNS4. Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8], au fond du 19 janvier 2021 : RG n° 17/07750.

 

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Localité 6]

sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la régie ROLIN BAINSON SA au capital de XXX euros, inscrite au RCS sous le n° YYY et dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son représentant légal en exercice, Représentée par Maître Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475, Ayant pour avocat plaidant Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON

 

INTIMÉE :

La METROPOLE DE [Localité 8] [N.B. lire Lyon]

collectivité à statut particulier, créée en vertu de la loi n° 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation et de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles, identifiée au SIREN sous le numéro 200 046 977, dont le siège est [Adresse 3]), représentée par son président du Conseil, Monsieur K., dûment habilité à cet effet par délibération n° 2020-0005 en date du 2 juillet 2020, venant aux droits et obligations de la COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 8] ([Localité 5] LYON) en vertu de l'article 4 de l'ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014, Représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

 

Date de clôture de l'instruction : 11 avril 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 5 avril 2023

Date de mise à disposition : 7 juin 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller, assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

 

Exposé du litige :

Dans le cadre de l'aménagement urbain de la ZAC (Zone d'Aménagement Concertée) du [Localité 9] II à [Localité 10] (Rhône), 64 baux, essentiellement à construction, ont été conclus par la Communauté urbaine de [Localité 8] (devenue aujourd'hui la Métropole de Lyon) avec des preneurs privés ou publics, dont une majorité de bailleurs sociaux.

Par acte authentique du 23 juillet 1986, la Communauté urbaine de [Localité 8] a donné à bail à construction à la SCI [Localité 6] une parcelle de terrain située à Villeurbanne dans cette Zone de Rénovation Urbaine du [Localité 9] II, figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro [Cadastre 2] de la section K.

Ce bail a été consenti pour une durée de 99 ans se terminant au 30 avril 2084, avec une date d'effet au 1^er mai 1985.

Aux termes de ce bail, le preneur s'est obligé à construire sur ledit terrain un ensemble immobilier comprenant un immeuble de 7 niveaux sur rez-de-chaussée et ses annexes, avec 86 logements en accession en pleine propriété.

Il a été convenu d'un loyer annuel d'un montant de 20,00 francs le mètre carré développé hors oeuvrenet (SHON), soit 161.980 francs compte tenu du programme de construction susvisé.

Il était stipulé à l'article 7.1 une clause d'indexation pour la révision de ce loyer par périodes triennales, la première période triennale commençant le 1^er janvier 1987 pour se terminer le 31 décembre 1989.

Par acte authentique du 6 mars 1991, un modificatif au bail à construction a été établi entre la Communauté urbaine de [Localité 8] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], venant aux droits de la SCI [Localité 6].

Aux termes de ce modificatif, il a été décidé de :

- Limiter la durée du bail au 31 décembre 2046 ;

- Accorder au preneur à l'échéance du bail souscrit la pleine propriété de la parcelle concernée sans aucune contrepartie financière ;

- Fixer à 17 francs le mètre carré développé hors œuvre net (SHON), soit 137.683 francs, le nouveau loyer applicable à compter du 1^er janvier 1988.

L'article 7.1 du bail, relatif à la clause d'indexation, a également été modifié.

Un contentieux est né entre les parties concernant l'indexation du loyer opérée par la Métropole de [Localité 8] en application du modificatif de 1991.

C'est dans ce contexte que, par exploit du 29 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] a assigné la Métropole de [Localité 8] devant le Tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir au principal déclarer non écrite la disposition de l'article 7.1 du bail à construire modifié par acte authentique du 16 septembre 1991 et voir condamner en conséquence la Métropole de [Localité 8] à lui restituer les sommes perçues indûment au titre de l'indexation.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] à titre subsidiaire a sollicité la condamnation de la Métropole de [Localité 8] à déterminer le montant indexé du loyer par comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice IRL (indice de référence des loyers) valant indice de remplacement de l'indice de variation des loyers HLM pour retenir l'indice le plus faible depuis 2008 ainsi que la condamnation de la Métropole de [Localité 8] à lui restituer le trop-perçu sur l'indexation, et à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution déloyale du contrat de bail.

A titre subsidiaire, si l'indice IRL était écarté, le syndicat des copropriétaires a sollicité que le Tribunal définisse l'indice qui lui paraît le plus adapté en remplacement de l'indice de variation des loyers HLM et propose le calcul à mettre en oeuvre depuis 2008 pour déterminer le loyer dû par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires faisait principalement valoir que l'indice de variation des loyers HLM n'avait jamais existé et qu'il ne pouvait donc y avoir de comparaison comme prévu par la clause d'indexation.

En défense, la Métropole de [Localité 8] a demandé au Tribunal au principal de rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, faisant valoir que l'inexistence de l'indice de variation des loyers HLM devait amener à appliquer l'indice du coût de la construction.

Par jugement du 19 janvier 2021, le Tribunal a :

- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction au profit de la Selarl Léga Cité, avocat ;

- Débouté la Métropole de [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le Tribunal a retenu :

- que la clause telle qu'interprétée par la Métropole de [Localité 8] constituait un simple retour à la situation antérieure à l'accord modificatif de 1991, qui prévoyait une indexation sur l'unique indice du coût de la construction, que l'économie du contrat n'était pas bouleversée et que la portée de la clause d'indexation étant accessoire, elle devait être validée ;

- que s'il est exact qu'aucun indice de variation des loyers HLM n'existe, pour autant, en introduisant cet indice hypothétique, les auteurs du modificatif ont simplement entendu faire profiter le preneur d'un indice nouveau plus favorable s'il devait être créé, mais nullement garantir un nouveau mode d'indexation à son avantage ;

- que l'indice de référence des loyers introduit en 2005 n'a pas vocation à se substituer à un indice de variation des loyers HLM mais à remplacer l'indice du coût de la construction pour les locaux à usage d'habitation principale régis par la loi de 1989 ;

- que faute d'indice de variation des loyers HLM, aucun indice ne peut être considéré comme le remplaçant officiellement, que l'indice du coût de la construction reste la référence contractuelle l'accord de 1991 l'ayant transformé en indice unique par défaut d'indice de variation des loyers HLM ;

- que l'indice du coût de la construction n'ayant pas été supprimé, il n'y a pas lieu de saisir le président du Tribunal judiciaire pour la détermination d'un nouvel indice.

Par acte régularisé par RPVA le 24 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 19 janvier 2021, dont il a repris les termes dans sa déclaration d'appel.

[*]

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] demande à la Cour de :

Vu les articles L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, les articles 29 à 33 du décret du 30 septembre 1953, les articles 1103, 1104, 1112-1, 1167, 1188, 1189, 1190, 1193, 1231-1 et 1300 du code civil, et 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, vu l'article 914 du Code de procédure civile,

In limine litis,

Déclarer irrecevable la demande de voir prononcer la caducité de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], le conseiller de la mise en état ayant rejeté cette demande.

Au fond,

Infirmer et réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Déclaré mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] et l'en a débouté,

- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] aux dépens de la présente instance avec distraction au profit de la Selarl Lega Cité avocat, autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En conséquence :

- Juger que l'application faite par la Métropole de [Localité 8] de l'article 7.1 dans sa rédaction modifiée du bail à construire est contraire à son contenu et le vide de son sens ;

- Réputer non écrite la disposition de l'article 7.1 du bail à construction modifié par acte authentique modificatif du 16 septembre 1991 ;

- Juger que la Métropole de [Localité 8] n'est pas en droit d'indexer le loyer tel que fixé dans l'acte authentique modificatif du 16 septembre 1991 pour une somme de 20.990 euros.

Par suite :

- Condamner la Métropole de [Localité 8] à lui payer la somme de 168.697 euros depuis juin 2012 et telle qu'arrêtée au 31 décembre 2021, à parfaire en fonction des sommes appelées postérieurement par la Métropole et à la date de l'arrêt à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure outre capitalisation.

- Condamner la Métropole de [Localité 8] à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui lui a été causé du fait de l'exécution volontairement déloyale et anti-contractuelle du contrat de bail à construction et de son avenant, et plus particulièrement de la clause modificative d'indexation.

A titre subsidiaire et à tout le moins,

- Condamner la Métropole de [Localité 8] à déterminer le montant indexé du loyer par application de la comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice IRL, valant indice de remplacement de l'indice de variation des loyers HLM ou celui s'en rapprochant le plus pour retenir l'indice le plus faible depuis 2008 à l'immeuble [Localité 6], et ce, pour chaque révision intervenue depuis cette date et celles à intervenir jusqu'à l'expiration du bail à construire,

- Donner acte, dans cette hypothèse, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] de son acceptation de voir retenir le loyer fixé au 1^er janvier 2008 par la Métropole de [Localité 8], par souci de simplification de calcul, soit la somme de 30.127 euros,

- Juger par conséquent que l'indexation comparative s'appliquera sur la base de ce loyer de 30 127 euros à partir de la révision de l'année 2009,

- Condamner la Métropole de [Localité 8] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] la somme de 54.094 euros à titre de trop perçu entre juin 2012 et le 31 décembre 2021 à parfaire en fonction des sommes appelées postérieurement outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avec capitalisation et jusqu'à l'arrêt à intervenir,

- Condamner la Métropole de [Localité 8] à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice qu'elle lui a causé du fait de l'exécution volontairement déloyale et anti-contractuelle du contrat de bail à construction et plus particulièrement de la clause modificative d'indexation,

A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où le tribunal estimerait que l'indice IRL ne serait pas le plus adapté,

- Définir, au besoin avec l'aide d'un expert judiciaire, l'indice qu'il estimera le plus adapté à la révision triennale du bail à construction du 23 juillet 1986 et du modificatif du 16 septembre 1991 en remplacement de l'indice de variation des loyers HLM et proposer le calcul à mettre en œuvre depuis 2008 pour déterminer le loyer du par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] à La Métropole de [Localité 8].

En tout état de cause,

- Condamner la Métropole de [Localité 8] à lui payer la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la Métropole de [Localité 8] en tous les dépens distraits au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocat sur son affirmation de droit et autorisée à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient in limine litis que la Métropole de [Localité 8] ne peut solliciter de la Cour qu'elle prononce la caducité de son appel, dès lors que la question a déjà été tranchée par le conseiller de la mise en état.

Sur le fond du litige, l'appelant indique fonder sa demande sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, 1167 du code civil et sur l'article L. 112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier.

L'appelant fait valoir qu'il entend obtenir de la Métropole de [Localité 8] l'application de l'article 7.1 du modificatif de 1991, lequel impose de retenir l'indice le plus bas entre l'indice national du coût de la construction et l'indice de révision des loyers HLM par mise en œuvre d'une comparaison entre les deux indices.

Il relève que la Métropole de [Localité 8] considère à tort que l'indice de variation des loyers HLM n'ayant finalement jamais été créé, seul serait applicable l'indice du coût de la construction, alors que :

- en procédant de la sorte, elle fait fi de la notion de comparaison de deux indices prévue au modificatif de 1991 pour choisir à chaque révision triennale celui qui est le plus favorable aux locataires ;

- cette modification avait pour objet de favoriser le locataire en vue de faciliter la commercialisation des parcelles objet de l'opération « [Localité 9] II » ;

- c'est la COURLY qui a proposé la référence de l'indice de variation des loyers HLM qui se devait d'être une alternative à l'indice du coût de la construction et qu'il lui appartenait donc de référencer un indice existant ou susceptible d'exister au moment de l'entrée en vigueur de la modification.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que l'article 1167 du Code civil règle la question dès lors qu'il dispose « Lorsque le prix ou tout autre élément du contrat doit être déterminé par référence à un indice qui n'existe pas ou a cessé d'exister ou d'être accessible, celui-ci est remplacé par celui qui s'en approche le plus. » et qu'à tout le moins s'il était considéré que l'article 1167 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ne s'applique pas à l'espèce, la jurisprudence constante avait déjà retenu cette solution du remplacement de l'indice inexistant par l'indice qui s'en approche le plus.

Il soutient également :

- que le fait que l'indice de variation des loyers HLM n'ait pas existé officiellement ne permet pas d'exclure la comparaison entre deux indices pour appliquer le plus favorable au débiteur en excluant le référencement d'un deuxième indice en lien avec l'objet du contrat et se rapprochant le plus de l'indice inexistant ;

- qu'aucune condition n'a été introduite pour la mise en œuvre de cette comparaison qui constitue bien la nouveauté essentielle de la rédaction de l'article 7.1 de l'avenant modificatif de 1991 ;

- que le montant du loyer tel que justement arrêté par ce modificatif de 1991 à hauteur de 17 francs le mètre carré s'applique de façon rétroactive à partir du 1^er janvier 1988 et que sa nouvelle d'indexation s'appliquait de façon tout aussi rétroactive à compter du 1^er janvier 1991, aucune allusion à une notion de « création hypothétique et future » de l'indice de variation des loyers HLM n'ayant été introduite ;

- qu'il en résulte que l'indice des loyers HLM étant inconnu pour finalement n'avoir jamais été créé, il convient nécessairement de tenir compte de l'indice remplaçant ce dernier, ce que l'article 7.1 du modificatif de 1991 n'exclut aucunement et n'est finalement que l'application de la jurisprudence en pareille situation et de l'article 1167 du code civil qui n'en est que la codification.

Il fait valoir à ce titre :

- que les loyers des HLM sont indexables et que les offices de HLM doivent indexer les loyers par application de l'indice IRL(l'indice de référence des loyers), lequel indice est donc bien l'indice de remplacement de l'indice de révision des loyers HLM et à tout le moins celui qui s'en rapproche le plus ;

- que l'apport de la rédaction nouvelle de l'article 7.1 dans le modificatif du 16 septembre 1991 par rapport à l'article 7 tel que contenu dans le bail initial est justement la comparaison entre deux indices, alors que dans le bail initial seul l'indice du coût de la construction était applicable ;

- que la Métropole de [Localité 8] ne peut donc pas affirmer qu'elle ne peut référencer que l'indice du coût de la construction puisque cela revient à la négation pure et simple de la nouvelle rédaction de l'article 7.1 qui impose une mécanique de comparaison entre deux indices ;

- que la Métropole de [Localité 8] ne saurait valablement soutenir que l'indice IRL est légalement inapplicable en faisant valoir que le bail dont il est question est un bail à construction portant sur un terrain alors que l'IRL ne s'applique qu'aux baux à loyers, dès lors que les parties au bail à construction sont libres de référencer l'indice de variation qu'elles veulent, la seule réserve étant qu'il soit en relation directe avec l'objet de la convention, et que L'IRL qui s'applique à la révision des loyers HLM est en relation tout aussi directe avec l'indice de variation des loyers HLM, présenti par les pouvoirs publics pour bloquer l'augmentation des loyers HLM qui reposait justement sur l'indice du coût de la construction ;

- que l'avenant que la Métropole de [Localité 8] a imposé à ses cocontractants avait justement pour objet de diminuer sensiblement les charges des locataires pour faciliter la commercialisation des programmes de la ZAC [Localité 9] II et qu'en procédant comme elle le fait unilatéralement, la Métropole de Lyon non seulement dénature le texte de l'article 7.1 de l'avenant pourtant insusceptible d'interprétation du fait de sa clarté, mais remet en cause également la délibération qu'elle a elle-même prise pour engager la rédaction de l'avenant en 1991 ;

- que c'est à tort que la Métropole de [Localité 8] soutient que pour qu'un indice de référence soit appliqué en remplacement, il faut que les deux indices visés à l'article 7.1, soit l'indice du coût de la construction et l'indice de l'évolution des loyers HLM, ne soient plus applicables, ce qui ne ressort aucunement de la lecture de l'article 7.1 du modificatif au bail qui prévoit le principe intangible de la comparaison entre deux indices pour retenir le plus faible des deux.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que c'est à tort que la Métropole de [Localité 8] fait valoir que l'indice IRL ne pourrait pas s'appliquer parce que l'article L. 442-1 du Code de la construction, qui référence légalement cet indice comme indice d'indexation des loyers des HLM serait une innovation d'une loi datant du 27 janvier 2017, ce qui renforce au contraire la position de l'immeuble [Localité 6] qui voit dans l'indice IRL celui qui se rapproche le plus de l'indice de variation des loyers HLM.

Il souligne à ce titre que si l'indice de variation des loyers HLM n'a pas été créé mais que les loyers HLM sont indexés sur l'indice IRL, lequel caractérise au sens de l'article 1167 du Code civil l'indice qui s'en approche le plus, il convient donc d'admettre que conformément au modificatif de 1991, il y a bien deux indices référençables, l'indice du coût de la construction dont la référence n'a pas été remise en cause par le modificatif et l'indice IRL valant indice de remplacement comme s'approchant le plus de l'indice de variation des loyers HLM.

Il indique ainsi démontrer que l'application systématique du seul indice du coût de la construction constitue une violation pure et simple de l'article 7.1 de l'avenant modificatif, lequel avait justement pour objet d'instaurer un système de comparaison auquel la Métropole de [Localité 8] a décidé de se soustraire unilatéralement.

Le syndicat des copropriétaires expose par ailleurs :

- que l'argumentation de la Métropole de Lyon revient à considérer que la clause d'indexation, qui contient un indice inexistant, doit être réputée non écrite et que donc la Métropole de [Localité 8] devrait alors indemniser le syndicat des copropriétaires des sommes qu'elle s'est octroyée sans droit ni titre ;

- que rien qu'en retenant les augmentations pratiquées depuis 2000, c'est déjà une somme de 284 597 euros au 31/12/2021 que la Métropole de [Localité 8] a encaissé sans contrepartie contractuelle et que cette clause étant réputée non écrite, aucune des indexation pratiquée depuis 1991 n'est valable et ne saurait intervenir à l'avenir et que la Métropole de Lyon devrait donc restituer au syndicat des copropriétaires toutes les sommes qu'elle a perçues au titre de l'indexation depuis juin 1992 ;

- que la demande du syndicat des copropriétaires de [Localité 6] est moins radicale puisqu'il estime que la clause 7.1 du modificatif de 1991 est parfaitement applicable et que les parties ou le juge disposent de toutes les clés, dans son libellé, pour faire une indexation conforme au contrat c'est-à-dire permettant une comparaison entre l'indice du coût de la construction et un indice de remplacement de celui de variation des loyers HLM inexistant soit celui s'en rapprochant le plus : l'IRL, afin de pouvoir retenir celui qui est le plus faible ;

- que compte tenu de la situation et subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] est prêt à accepter de se référer au loyer tel que fixé à la date du 1^er janvier 2008 soit la somme de 30127 euros par an, sur la base duquel il conviendra d'appliquer l'indice le plus faible entre l'indice du coût de la construction et l'IRL, ce qui amène à un trop perçu entre 2012 et 2021 de 54.094 euros, arrêté au 31 décembre 2021.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires souligne la mauvaise foi de la Métropole de [Localité 8] qui s'est volontairement affranchie de son obligation de choisir l'indice le plus favorable au locataire en lui imposant systématiquement et malgré ses réclamations l'indice du coût de la construction qui représente une majoration exorbitante du montant du loyer.

Il note que la Métropole de [Localité 8] n'a pas hésité à faire état d'arguments fallacieux pour imposer unilatéralement sa volonté au préjudice de son locataire.

Il ajoute que si la Métropole de Lyon estimait que l'indice HLM ne pouvait être remplacé par l'indice IRL, l'article 7.1 lui permettait encore de proposer l'indice le plus proche et à défaut solliciter le Président du tribunal de grande instance pour que ce soit lui qui arrête l'indice applicable en cas de désaccord, ce que prévoyait le contrat et ce qu'elle n'a pas fait.

En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires s'estime fondé à solliciter que la Métropole de [Localité 8] soit condamnée à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé l'exécution déloyale et anti-contractuelle du contrat, en ce que :

- la simple répétition de l'indu est loin de couvrir le préjudice complet subi par le syndicat des copropriétaires au regard de la responsabilité de la Métropole de [Localité 8] dans la mise en œuvre du bail à construction et de son avenant modificatif et au regard de sa volonté de nuire à son co-contractant, en adoptant volontairement une attitude gravement déloyale remettant en cause les droits de son contractant, et ce à son seul profit ;

- il suffit pour s'en convaincre de constater que l'indice du cout de la construction a augmenté entre 2000 et 2021 de 63.2 % alors que l'IRL n'a augmenté que de 30.5 %, constat qui donne bien évidemment tout son sens à la comparaison voulue par les parties dans les termes de l'avenant modificatif.

L'appelant indique enfin que si le tribunal devait estimer que l'indice IRL n'est pas un indice applicable, il bénéficie de la possibilité de déterminer lui-même le deuxième indice de révision pour permettre la comparaison, et ce, par accessoire, dès lors qu'il est saisi au principal d'une application défaillante d'une clause d'un bail à construction relevant des dispositions des articles 29 à 33 du décret du 30 septembre 1953.

[*]

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 30 février 2022, la Métropole de [Localité 8] demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 1134 et 1304 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, - Vu les dispositions des articles 542, 908 et 954 du Code de procédure civile, - Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL,

- DIRE ET JUGER que la Métropole de [Localité 8] a parfaitement respecté les termes de l'article 7.1 du bail modifié.

- DIRE ET JUGER mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] visant à voir déclarer réputé non écrit l'article 7.1 du bail modifié.

- DIRE ET JUGER mal fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] à revendiquer qu'il soit fait application de l'indice de référence des loyers (IRL).

- DIRE ET JUGER mal fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] en ses demandes de remboursement de trop perçu.

- DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] ne rapporte pas la preuve ni d'une exécution déloyale par la Métropole de [Localité 8] des dispositions de l'article 7.1 du bail modifié, ni de l'existence d'un quelconque préjudice.

- DIRE ET JUGER qu'il ne peut être judiciairement décidé de faire application d'un indice autre que l'indice du coût de la construction qui est contractuellement applicable.

- Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes, fins et moyens.

- Confirmer par suite le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire et impossible, la Cour devait estimer qu'il y aurait lieu de procéder à une régularisation des révisions de loyers sur la base de l'indice IRL,

- Limiter à la somme de 41.342,94 euros l'éventuel trop perçu auquel le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] pourrait prétendre.

A TOUS TITRES,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] à payer à la Métropole de [Localité 8] la somme de 9.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la SELAS Léga-Cité, avocat.

La Métropole de [Localité 8] soutient en premier lieu que les griefs dirigés à l'encontre du jugement entrepris sont infondés, en ce que :

- les dispositions de l'article 1167 du Code civil ne peuvent être invoquées cet article ayant été introduit dans le Code civil à l'occasion de la réforme de 2016 et ne pouvant donc s'appliquer à l'avenant au bail conclu le 9 mars 1991 ;

- au demeurant, cet article n'a vocation à s'appliquer que dans le cas où le seul indice figurant au contrat prévoyant une indexation n'existerait pas, ou plus, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque le bail comporte l'indice du coût de la construction (ICC) ;

- l'indice de référence des loyers (IRL), auquel le syndicat des copropriétaires voudrait qu'il soit fait référence de manière rétroactive à compter de 2003, au prétexte qu'il peut aujourd'hui s'appliquer aux logements HLM, ne l'est que depuis le 1er janvier 2017 ;

- la clause d'indexation de l'avenant ne pose aucune obligation de principe tenant à une comparaison d'indices, l'application d'un autre indice que l'ICC n'était tout simplement qu'une simple possibilité ;

- les clauses du contrat applicables sont claires ; rien ne justifie qu'elles fassent l'objet d'une réinterprétation ;

- la création d'un indice de variation des loyers HLM était bien envisagée lors de la conclusion de l'avenant, et en tout état de cause, en signant l'avenant au bail, le syndicat des copropriétaires ne pouvait à l'évidence ignorer qu'il n'avait aucune garantie de bénéficier d'une indexation de son loyer sur un indice plus faible que celui de l'ICC.

La Métropole de [Localité 8] soutient en second lieu avoir parfaitement respecté l'article 7.1 du bail modifié, faisant valoir que :

L'article 7.1 du bail modifié a prévu que la révision triennale du loyer pouvait s'opérer sur la base de deux indices, le plus faible des deux devant le cas échéant être appliqué, à savoir : l'indice du coût national de la construction INSEE (ICC) ou l'indice de variation des loyers d'HLM ;

- le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que le mécanisme de comparaison édicté par l'article 7.1 du modificatif au bail à construction serait impossible et que la clause d'indexation doit être déclarée non écrite aux motifs que l'indice de variation des loyers d'HLM n'a jamais été créé ;

- si le syndicat des copropriétaires n'était pas d'accord avec le fait qu'il soit fait référence à cet indice alors même qu'il ne s'agissait pas encore d'un indice en vigueur et que sa création était seulement pressentie, il lui était loisible de ne pas accepter le modificatif proposé, de ne pas le signer ou de réclamer une modification ;

- en outre, une clause réputée non écrite est, en droit français de la consommation, une clause abusive et on ne voit pas en quoi l'article 7.1 du bail modifié serait abusif, le droit de la consommation n'est pas applicable en l'espèce ;

- si l'indice de variation des loyers d'HLM n'a pas été créé, l'indice du coût de la construction existait lui bel et bien et rien ne justifiait de rechercher un autre indice en remplacement de l'indice de variation des loyers d'HLM dès lors que l'indice du coût de la construction pouvait être appliqué ;

- les termes de la clause sont très clairs : pour qu'un indice de référence soit appliqué en remplacement, il aurait fallu que les deux indices visés à l'article 7.1 soient l'un et l'autre inapplicables.

L'intimée fait valoir en troisième lieu que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir à titre subsidiaire que l'indexation du loyer devrait intervenir par comparaison de l'indice du coût national de la construction INSEE (ICC) avec l'indice de référence des loyers (IRL), alors que :

- l'IRL ne peut pas être regardé comme un indice remplaçant l'indice de variation des loyers d'HLM, puisque cet indice n'a jamais existé ;

- l'IRL a été créé par l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, pour remplacer l'ICC pour les locaux à usage d'habitation principale, ou à usage mixte professionnel et d'habitation constituant la résidence principale du preneur, régis par la loi du 6 juillet 1989 (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ;

En l'espèce, la convention liant la Métropole de [Localité 8] et le syndicat des copropriétaires est un bail à construire qui, par sa nature, porte sur un terrain, et la révision du loyer dudit bail à construire n'entre donc pas légalement dans le champ d'application de l'IRL.

La Métropole de [Localité 8] relève qu'en tout état de cause, le calcul adverse est erroné, alors que :

- si on veut faire une juste simulation, conforme aux termes du contrat, du calcul de révision du loyer sur la base de l'indice IRL, on ne peut pas faire remonter celle-ci à 2003 ni à 2006 puisqu'en 2003, l'IRL n'existait pas et qu'au 1er janvier 2006, il aurait été également impossible de calculer une révision de loyer sur la base de cet indice IRL puisque la formule de calcul prévue au bail aurait dû se baser sur l'indice équivalent au 2ème trimestre 2005 (qui existait) par rapport à l'indice du 2ème trimestre 2002 qui lui n'existait pas ;

- toute révision sur la base de l'indice IRL ne peut avoir pour point de départ que la révision triennale effectuée au 1er janvier 2009 ;

- il existe par ailleurs une erreur dans le calcul du syndicat des copropriétaires puisque selon le calcul de la Métropole de [Localité 8], il existe un écart arrêté au 31 décembre 2016 à la somme de 37 436,25 euros, sans rapport avec la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires ;

- en outre, l'assignation datant du 29 juin 2017, le syndicat des copropriétaires est prescrit à réclamer la restitution des hausses de loyers correspondant aux révisions de loyers intervenues avant la date du 29 juin 2012, la restitution de l'indu ne pouvant être que de 41 342,94 euros pour toutes ces années, soit un écart significatif avec le calcul présenté par le syndicat des copropriétaires atteignant les 54 094 euros, soit plus de 30 % en sus environ.

En quatrième lieu, la Métropole de [Localité 8] fait valoir que la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires est infondée, aux motifs :

- que toute demande de dommages et intérêts suppose l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, éléments qui font manifestement défaut en l'espèce ;

- que quand bien même la Métropole de [Localité 8] aurait-elle faite une mauvaise analyse et application de la clause litigieuse, celle-ci ne saurait pour autant caractériser une volonté déloyale, la déloyauté supposant qu'il soit caractérisé une intention délibérée du cocontractant d'agir en toute mauvaise foi, ce qui n'est pas démontré ;

- que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] ne rapporte pas la moindre démonstration de l'existence d'un quelconque préjudice qui résulterait de la prétendue « exécution volontairement déloyale et anti-contractuelle du contrat », lequel doit obligatoirement être distinct du prétendu trop versé de loyers dont il est demandé répétition.

Enfin, en dernier lieu, la Métropole de [Localité 8] demande le rejet de la demande présentée par l'appelant à titre infiniment subsidiaire, à savoir que le Tribunal définisse l'indice qu'il estimerait être le plus adapté à la révision du bail, alors que :

à partir du moment où il résulte des termes de l'article 7.1 du bail modifié que l'indice du coût de la construction est applicable, il ne saurait être judiciairement fixé un autre indice.

* * *

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci

 

I - Sur l'irrecevabilité de la demande de caducité de l'appel présentée par la Métropole de [Localité 8] :

La Cour observe que cette demande du syndicat des copropriétaires est sans objet, puisque une telle irrecevabilité n'est pas reprise par la Métropole de [Localité 8] dans ses conclusions et qu'elle ne figure pas dans le dispositif de ses écritures.

 

II - Sur les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à la clause d'indexation insérée dans le modificatif du 16 septembre 1991 :

La Cour observe que si le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses écritures à titre principal que la clause d'indexation litigieuse soit réputée non écrite et que donc toute indexation de loyer soit supprimée, il ne développe nullement cette demande dans ces écritures, sollicitant en réalité que l'indexation soit opérée par comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice IRL et ne faisant référence à une clause réputée non écrite qu'en terme de conséquence qu'il estime tirer de la position de la Métropole de [Localité 8], qu'il conteste, soulignant à ce titre : « la position du syndicat des copropriétaires est moins radicale puisqu'il estime que la clause 7-1 du modificatif de 1991 est parfaitement applicable et que les parties disposent de toutes les clés dans son libellé pour faire une indexation conforme au contrat ».

La Cour retient donc qu'en réalité, la demande du syndicat des copropriétaires tend à voir fixer l'indexation litigieuse par application de la comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice IRL, valant indice de remplacement de l'indice de variation des loyers HLM ou étant celui s'en rapprochant le plus, étant observé en tout état de cause que la clause litigieuses prévoit un mécanisme de comparaison entre deux indices et qu'elle ne peut être dès lors être considérée comme non écrite aux motifs que l'une des parties en ferait une mauvaise application.

Ceci étant exposé, la Cour retient qu'il est constant et confirmé par les pièces versées aux débats :

- que par acte notarié du 23 juillet 1986, un bail à construction a été consenti par la Métropole de [Localité 8], à l'époque la Courly, à la SCI [Localité 6], aux droits de laquelle vient le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], portant sur une parcelle de terrain, cadastrée n° [Cadastre 2], section K située à Villeurbanne au sein de la zone de rénovation urbaine du [Localité 9], lequel bail prévoyait en son article 7-1 une clause d'indexation des loyers par période triennale selon la variation de l'indice du coût national de la construction ;

- qu'un modificatif au bail du 23 juillet 1986 est intervenu entre les parties par acte authentique du 6 mars 1991 dans la perspective de résoudre les difficultés de commercialisation de la zone concernée, ce dont atteste la proposition faite au conseil de la Courly pour, selon ses termes « améliorer les conditions de mise à disposition des terrains de même que les modalités financières touchant à la location et à l'entretien des espaces » (pièce 2 appelant).

Le modificatif du 6 mars 1991 a modifié la clause d'indexation des loyers initialement prévue en adoptant la clause suivante :

« 7.1 - Le loyer annuel sera révisé par périodes triennales selon la variation de l'indice du coût national de la construction INSEE, base 100, 4ème trimestre 1953 ou l'indice de variation des loyers H.L.M., l'indice le plus faible étant appliqué, ou, éventuellement, sur l'indice remplaçant officiellement ces derniers ou, à défaut, sur l'indice le plus proche tel qu'il sera choisi d'un commun accord ou arrêté par le Président du Tribunal de Grande Instance à défaut d'accord. L'indice de référence est le dernier indice publié au premier jour de la période triennale ; l'indice de bas étant le dernier indice publié au premier jour de la période précédente et appliqué pour ladite période. ».

Il ressort de cette nouvelle clause que :

- le loyer annuel est révisé par période triennale selon la variation de l'indice du coût de la construction ou l'indice de variation des loyers HLM ;

- l'indice le plus faible de ces deux indices est appliqué ou, éventuellement, l'indice remplaçant officiellement ces derniers, ce qui prévoit donc le cas où l'un des deux indices ne serait plus opérant et remplacé par un autre indice ;

- ou à défaut sur l'indice le plus proche choisi d'un commun accord ou suivant arbitrage du Président du Tribunal de grande instance, ce qui prévoit donc le cas où l'un des deux indices serait inexistant ou n'aurait pas été remplacé.

Cette clause, dont les termes sont clairs et non sujets à interprétation, instaure donc une indexation basée sur deux indices, l'indice le plus faible devant être appliqué et l'institution d'un mécanisme de comparaison entre deux indices pour retenir le plus faible ne peut être discuté, sauf à en dénaturer les termes.

Elle prévoit par ailleurs les cas où, soit les indices retenus seraient remplacés par un autre indice, soit ne seraient pas opérants.

Concrétisant la volonté commune des parties, cette clause, par application de l'article 1134 ancien du Code civil, applicable en l'espèce au regard de la date du contrat, doit nécessairement être appliquée selon les termes convenus entre les parties contractantes.

Il en résulte que la Métropole de [Localité 8] n'était pas fondée à éluder un mécanisme de comparaison qu'elle avait contractuellement validé en décidant unilatéralement de n'appliquer qu'un seul indice, celui du coût de la construction, ce d'autant, comme il l'a été précédemment démontré, qu'elle était à l'initiative de ce mécanisme de comparaison.

Il en résulte également que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la clause telle qu'interprétée par la Métropole de [Localité 8] devait être validée car constituant un retour à la situation antérieure au modificatif de 1991, alors qu'il ressortait de façon manifeste que les parties, en adoptant le modificatif de 1991, avaient entendu au contraire modifier les termes de l'engagement qui les liait initialement et instituer un système d'indexation plus favorable aux preneurs.

Reste qu'il n'est pas contesté que l'un des deux indices, l'indice de variation HLM n'a jamais été créé.

Il en résulte que, conformément à la volonté des parties et aux termes clairs de la clause litigieuse, il convient de déterminer l'indice le plus proche de l'indice de variation HLM afin de permettre l'exercice du mécanisme de comparaison qui a été validé par les parties.

La Cour observe ainsi que c'est à tort que les premiers juges ont retenu leur propre interprétation de la clause litigieuse, alors qu'en présence d'une clause qui ne présentait aucune ambiguïté, ils ne pouvaient en dénaturer le sens et aller à l'encontre d'une volonté des parties qui était clairement exprimée.

Si le syndicat des copropriétaires fait référence à ce titre aux dispositions de l'article 1167 du Code civil, (selon lequel si l'indice de référence n'existe pas où a cessé d'exister, celui-ci est remplacé par celui qui s'en approche le plus), non applicable en l'espèce au regard de la date du contrat, pour autant, ces dispositions ne font qu'illustrer la nécessité de s'adapter, en l'absence d'indice, au regard de la commune intention des parties, laquelle en l'espèce est clairement exprimée dans la clause litigieuse.

La Cour observe ainsi qu'alors qu'il était fait référence dans le modificatif de 1991 à l'indice de variation HLM, les offices de HLM indexent leurs baux à loyers sur l'indice IRL, ce qui permet de retenir que l'indice IRL peut être considéré comme l'indice le plus proche de celui auquel il était initialement fait référence, étant observé que la Métropole de [Localité 8] ne suggère pas de son côté un autre indice qui lui paraîtrait plus adapté.

Au demeurant, la Métropole de [Localité 8] ne peut sérieusement soutenir que l'indice IRL n'est pas applicable aux motifs qu'on est en présence d'un bail à construction portant sur un terrain alors que, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, l'indice de référence des loyers (IRL), qui s'applique à la révision des loyers HLM est en relation tout aussi directe avec l'indice de variation des loyers HLM qu'elle avait pressenti.

Surtout, la Métropole de [Localité 8] ne peut pas plus soutenir qu'un indice de remplacement de l'indice de variation HLM ne peut intervenir que si les deux indices de référence ne sont pas applicables, ce qui constitue à l'évidence une dénaturation des dispositions claires de la clause litigieuse qui ne fait aucunement référence à une telle situation.

Enfin la Métropole de [Localité 8] est encore moins fondée à faire valoir que l'article L. 442-1 du code de la construction, qui référence l'indice IRL comme indice d'indexation des loyers HLM est issue d'une loi du 27 janvier 2017 et qu'il ne pourrait donc s'appliquer alors que cela démontre au contraire que l'indice IRL est celui qui se rapproche le plus de l'indice de variation des loyers HLM.

La Cour en conséquence fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et infirmant la décision déférée qui a déclaré mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires, condamne la Métropole de [Localité 8] à déterminer le montant indexé du loyer des baux du syndicat des copropriétaires par application de la comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice de révision des loyers (IRL) comme se rapprochant le plus de l'indice de variation des loyers HLM, en retenant l'indice le plus faible.

 

III - Sur le remboursement du trop-perçu sollicité par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires indique être d'accord pour que le calcul de l'indexation s'effectue sur la base du loyer tel que fixé au 31 décembre 2008, soit la somme de 30.127,84 euros par an.

Sur cette base, il s'estime fondé à réclamer un trop perçu de 54.094 euros « entre 2012 et 2021 ».

Pour justifier de ce montant, l'appelant produit une page de calcul comprenant un tableau, rédigée en caractères infiniment petits, que la Cour n'est pas en mesure de déchiffrer, (Pièce 21 appelant), étant observé que dans ses écritures, l'appelant n'apporte aucune explication sur les modalités des calculs qu'il a retenues.

La Cour retient par ailleurs que, compte tenu de la date de l'assignation, soit le 29 juin 2017, le syndicat des copropriétaires, au regard de la prescription quinquennale édictée à l'article 2224 du Code civil, ne peut réclamer en théorie une restitution de loyers avant le 29 juin 2012, étant observé par ailleurs que, dans la mesure où aux termes du bail, le loyer est exigible annuellement, il ne peut être réclamé des sommes antérieures au 1er janvier 2013.

De son côté, la Métropole de [Localité 8] verse aux débats des éléments de calcul clairs, qui détaillent pour chaque période le montant du loyer dû par application de l'indice du coût de la construction, puis par application de l'indice IRL, un tableau recensant l'écart entre les deux indices (pièce 15 intimée), dont il ressort que les écarts de loyers issus du comparatif Indice coût de la construction, indice IRL pour les augmentations pratiquées de 2013 à 2021 représentant un montant total de 41.342,94 euros, calcul sur lequel la Cour ne porte aucune critique et qu'elle considère devoir être validé.

En conséquence, la Cour condamne la Métropole de [Localité 8] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] la somme de 41.342,94 euros au titre du trop-perçu pour les années courant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, laquelle doit porter intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt, qui tranche le désaccord ayant opposé les parties, rien ne s'opposant par ailleurs à ce que la capitalisation des intérêts soit ordonnée, dans les conditions énoncées à l'article 1343-2 du Code civil, comme le sollicite le syndicat des copropriétaires.

 

IV - Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la Métropole de [Localité 8] par une exécution déloyale et anti contractuelle du contrat, faisant valoir que la répétition de l'indu est loin de couvrir son entier préjudice. Il fait notamment état d'une volonté de nuire de la Métropole de [Localité 8] et d'une volonté de le spolier.

Aux termes de l'article 1147 ancien du Code civil, applicable à l'espèce, le débiteur est condamné s'il y a lieu à des dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, les parties ont été en désaccord sur le sens de la clause d'indexation figurant au modificatif de 1991 et sur ses conditions d'application.

Il était convenu qu'en cas de désaccord, le litige serait tranché par le président du Tribunal de grande instance.

Si la Métropole de [Localité 8] a interprété, à tort, le modificatif de 1991 dans un sens qui lui était favorable, Il ne peut être considéré pour autant, au regard d'un désaccord qui avait vocation à être judiciairement tranché, qu'il y a eu de sa part une inexécution contractuelle malicieuse justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

La Cour en conséquence rejette la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires.

 

V - Sur les demandes accessoires :

La Métropole de [Localité 8] succombant, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] aux dépens de la procédure de première instance et statuant à nouveau condamne la Métropole de [Localité 8] aux dépens de la procédure de première instance.

La Cour condamne la Métropole de [Localité 8] qui succombe aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, Avocat ;

La Cour condamne la Métropole de [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité

 

PAR CES MOTIFS,

La Cour :

Infirme la décision déférée dans son intégralité et,

Statuant à nouveau :

Condamne la Métropole de [Localité 8] à déterminer le montant indexé du loyer des baux du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] par application de la comparaison entre l'indice du coût de la construction et l'indice de révision des loyers (IRL) comme se rapprochant le plus de l'indice de variation des loyers HLM, en retenant l'indice le plus faible ;

Condamne la Métropole de [Localité 8] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], la somme de 41.342,94 euros au titre du trop perçu pour les années courant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt, avec capitalisation des intérêts dans les conditions énoncées à l'article 1343-2 du Code civil ;

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] ;

Condamne la Métropole de [Localité 8] aux dépens de la procédure de première instance ;

Condamne la Métropole de [Localité 8] aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, Avocat ;

Condamne la Métropole de [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER                    LE PRÉSIDENT