TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE VERSAILLES

DEUXIÈME CHAMBRE

JUGEMENT DU 18 MARS 2003

 

R.G. n° 02/01391.

 

DEMANDERESSE :

SARL SOCIETE KEOPS - ADMINISTRATION DE BIENS

dont le siège social sis [adresse], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée et assistée par la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Toque 31

 

DÉFENDEURS :

- Monsieur X.

demeurant [adresse], représenté et assisté par la SCP LEGRAND-PONS-FLECHELLES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Toque 1120 [N.B. conforme à la minute]

- Madame Y. épouse X.

demeurant [adresse], représentée et assistée par la SCP LEGRAND-PONS-FLECHELLES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Toque 120 [N.B. conforme à la minute]

[minute page 2]

- Monsieur Z.

demeurant [adresse], non comparant, non représenté

- Madame Z.

demeurant [adresse], défaillante, non représentée

 

PARTIE INTERVENANTE :

La SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER

dont le siège social sis [adresse], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée et assistée par la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Toque 31

 

ACTE INITIAL du 17 janvier 2002 reçu au greffe le 17 janvier 2002.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Magistrats ayant délibéré : Madame HERVE, Vice-Président, Madame LELIEVRE, Juge, Madame BELLING.

GREFFIER : Monsieur LABRE.

DÉBATS : À l'audience publique tenue le 18 février 2003, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2003.

 

FAITS PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes d'un acte sous seing privé du 13 octobre 2001, les époux X. ont donné un mandat de vente sans exclusivité à la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER afin de procéder à la cession d'un appartement sis [adresse], pour un prix de vente de 870.000 francs (132.630,65 €), comprenant la rémunération du mandataire fixée à la somme de 50.000 francs (7 622,45 €).

[minute page 3] La SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER a fait procéder à la visite du bien aux époux Z. le 18 octobre 2001. Ce même jour, les époux Z. ont formulé une proposition d'achat d'un montant de 850.000 francs (129 581,66 €), rémunération de l'agence incluse.

Un compromis de vente a alors été rédigé le 20 octobre 2001 par les soins de la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER et signé par les seuls époux X.

Cependant, le 24 octobre 2001, un second compromis de vente, rédigé sous l'égide de l'agence MAR'CAILLON IMMO, a été régularisé tant par les époux X. que par les époux Z., relativement à l'acquisition du même bien pour un montant de 845 000 francs (128.819,42 €), comprenant la rémunération du mandataire fixée à 45.000 francs (6.860,21€).

Dans ce contexte, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS, intervenue aux droits de la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER, a, par acte délivré le 26 décembre 2001, assigné les époux X. et les époux Z. devant le tribunal de grande instance de Versailles afin de les voir condamner à lui verser la somme correspondant à la commission qu'elle aurait dû percevoir.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 novembre 2002, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS demande au tribunal :

- de donner acte à la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER de son intervention à titre volontaire aux cotés de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS,

- de donner acte à la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS du fait qu'elle avait effectivement son siège au [adresse], au jour de la délivrance de l'assignation,

- d'ordonner la production par l'entremise de son rédacteur de l'acte authentique de la vente X./Z.,

- d'ordonner l'audition de Maître A. et des responsables de l'agence MAR' CAILLON IMMO,

- de dire et juger que la responsabilité contractuelle des époux X. est engagée en leur qualité de mandant et qu'ils s'étaient interdits, aux termes du contrat passé, de vendre sans le concours de l'agence à un acquéreur qu'elle lui aurait présenté pendant la durée du mandat,

- de dire et juger que la responsabilité contractuelle des époux Z. est mise en cause, ceux-ci s'étant engagés aux termes du bon d'indications et de visites à n'acquérir que par l'intermédiaire de la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER,

- [minute page 4] de condamner conjointement et solidairement les époux X. et les époux Z. à lui verser la somme de 7.622,45 €, à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à titre subsidiaire sur celui de la responsabilité délictuelle,

- de condamner conjointement et solidairement les époux X. et les époux Z. à lui verser la somme de 4.573,47 €, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

- de condamner conjointement et solidairement les époux X. et les époux Z. à lui verser la somme de 3.050 €, au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

Au soutient de ses demandes, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS indique que le tribunal devra tirer toute conséquence de la non communication malgré sommation, acte du 30 septembre 2002, de l'acte authentique de la vente X./Z.

Elle expose, par ailleurs, que la responsabilité des époux X. est engagée en leur qualité de mandant sur le fondement des dispositions de l'article 1134 du Code civil, par la violation qu'ils ont faite des dispositions du contrat de mandat-vente auquel ils avaient souscrit, en traitant par le biais d'une agence tierce avec les époux Z. qui leur avaient initialement été présentés par la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER.

Elle précise qu'en vertu de la proposition d'achat signée le 18 octobre 2001 par les époux Z. et du compromis de vente, reprenant les termes de cette proposition, signée le 20 octobre 2001 par les époux X., à cette date, l'accord était parfait.

La société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS fait, en outre, valoir que les époux X. ont également engager leur responsabilité contractuelle en ne l'informant pas, selon les formes prévues au contrat, de la vente intervenue avec les époux Z.

A titre subsidiaire, elle soutient que la responsabilité délictuelle des époux X. est engagée sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, car selon une jurisprudence constante, si l'intermédiaire immobilier n'ayant pas conclu une opération ne peut pas prétendre à une rémunération, il ne perd pas son droit à la réparation du préjudice qui a pu lui être occasionné par la faute de son mandant.

Par ailleurs, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS soutient que la responsabilité contractuelle des époux Z. est engagée en raison de leur non-respect des conditions contractuelles usuelles insérées dans le bon d'indication et de visite qu'ils ont signé le 18 octobre 2001.

***

Dans leurs conclusions en défense, les époux X. demandent au tribunal de débouter la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS de l'ensemble de ses [minute page 5] prétentions, de la condamner à leur verser les sommes de 4.000 €, à titre reconventionnel, en réparation du préjudice moral qu'ils ont subi et de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Enfin, ils demandent que soit ordonnée l'exécution provisoire du présent jugement.

A l'appui de leurs demandes, les époux X. opposent à la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS l'irrecevabilité de ses demandes en raison de l'inexactitude du siège social figurant à son assignation, sur le fondement des articles 59, 648 et 114 du nouveau Code de procédure civile.

En outre, ils lui dénient tout droit d'agir dans la mesure où la commission dont le paiement est réclamé a été stipulée au profit d'une société distincte : la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER.

Sur le fond, les époux X. contestent l'interprétation faite par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS de la clause du contrat de mandat-vente susceptible d'engager leur responsabilité à son profit. En effet, ils indiquent d'une part, que cette clause ne les empêchait pas de traiter indirectement avec l'acquéreur par le truchement d'un autre intermédiaire, et d'autre part que l'agence MAR'CAILLON IMMO avait fait visiter leur appartement aux époux Z. avant que la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER ne le fasse.

Au surplus, les époux X. font valoir que ni la lettre-proposition d'achat du 18 octobre 2001, ni le compromis de vente établi le 20 octobre 2001 par la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER ne satisfont aux conditions posées par les dispositions de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, susceptibles de justifier le paiement de la commission de vente.

Par ailleurs, les époux X. contestent l'existence d'une quelconque faute de leur fait ou de celui des époux Z. pouvant permettre de fonder une responsabilité contractuelle ou délictuelle. Ainsi, ils soutiennent qu'un manquement à l'obligation d'information du mandataire telle que prévue par le contrat de mandat-vente n'est pas constitutif, en l'espèce, d'un préjudice réel au détriment de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS et qu'il ne saurait entraîner la mise en oeuvre d'une clause pénale excessive au sens de l'article 1152 du Code civil. Ils soulignent, par ailleurs que l'éventuel non respect des stipulations du bon d'indication et de visite du 18 octobre 2001 est sans effet, cet acte étant entaché de nullité en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 précitée et des articles 1108 et suivants du Code civil.

Les époux X. concluent, en outre, à la résolution du mandat ou subsidiairement à leur possibilité d'opposer à la demanderesse le principe d'exception d'inexécution des dispositions de celui-ci, compte tenu de fautes particulièrement graves commises par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS dans l'exécution de ses obligations.

Enfin, les époux X. fondent leur demande reconventionnelle sur la faute commise par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS dans sa poursuite [minute page 6] abusive de leur responsabilité.

***

En réplique aux fins de non recevoir invoquées par les époux X., in limine litis, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS fait valoir d'une part que s'agissant du droit d'agir, la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER est une filiale de la société holding KEOPS, tout comme la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS et que d'autre part, la situation est régularisée dans la mesure où la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER intervient à titre volontaire à la cause. Elle indique que la situation est également régularisée s'agissant de l'inexactitude de l'adresse du siège social de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS figurant sur l'assignation délivrée le 26 décembre 2001, un extrait K BIS étant versé aux débats. Elle ajoute qu'en vertu des dispositions de l'article 56 du nouveau Code de procédure civile l'inexactitude de cette mention ne saurait emporter la nullité de l'acte introductif d'instance.

***

Les époux Z., défaillants, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 20 janvier 2003. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la recevabilité des demandes présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS :

a) Sur le droit d'agir de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS :

L'action n'est recevable que si elle est initiée par celui qui a qualité et intérêt pour agir.

En l'espèce, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS expose qu'elle-même et la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER sont deux filiales dépendant de la même société holding, la demanderesse gérant les mandats initialement passés par la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER.

En outre, conformément aux dispositions des articles 328 et suivants du nouveau Code de procédure civile, la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER intervient à titre volontaire à l'instance.

Or, l'article 126 du nouveau Code de procédure civile prévoit que dans le cas où la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il est de même lorsque avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie [minute page 7] à l'action.

En conséquence, il convient de donner acte à la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER de son intervention à titre volontaire aux cotés de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS, et d'écarter l'irrégularité soulevée par les époux X.

 

b) Sur la validité de l'assignation délivrée par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS :

Il résulte des éléments versés au débat que l'assignation délivrée aux défendeurs à la demande de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS porte mention de l'adresse de son ancien siège social.

Si les dispositions de l'article 59 du nouveau Code de procédure civile ne sont applicables qu'aux défendeurs, et qu'ainsi le moyen soulevé par les époux X. est inopérant, il n'en demeure pas moins qu'en vertu des dispositions de l'article 648 du même code, également évoquées par les défendeurs, les actes d'huissier de justice doivent notamment indiquer, dans le cas où le requérant est une personne morale, son siège social.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS relativement aux dispositions de l'article 56 du nouveau Code de procédure civile, qui renvoie en son premier alinéa aux mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, l'assignation doit nécessairement comporter la mention du siège social de la personne morale qui assigne.

Cependant, conformément aux dispositions de l'article 126 du nouveau Code de procédure civile précitées, un extrait K BIS ayant été versé aux débats, il y a lieu de considérer que la situation est régularisée et d'écarter la nullité soulevée, les époux X. ne rapportant par ailleurs aucunement la preuve d'un quelconque grief effectif causé par l'irrégularité au sens des dispositions de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile.

En conséquence, l'assignation délivrée par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS le 26 décembre 2001 sera déclarée valable et les demandes recevables.

 

II - Sur les demandes présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS sur le fondement de la responsabilité contractuelle des époux X. :

a) Sur les dispositions du b-, du 4-stipulation expresse, du Titre II-Obligations du mandant, des conditions générales du mandat :

Aux termes des dispositions du b-, du 4-stipulation expresse, du Titre II-Obligations du mandant, des conditions générales du mandat, le mandant s'interdit, pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

[minute page 8] Or, contrairement à ce que soutient la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS, une telle clause n'interdit pas au mandant de traiter indirectement avec un tel acquéreur par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier.

Ainsi, il est constant, comme en l'espèce, que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires un mandat non exclusif de vendre un bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prouver la faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.

En l'espèce, la proposition d'achat signée le 18 octobre 2001 par les époux Z. sous l'égide de la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER et le compromis de vente, reprenant les termes de cette proposition, signée le 20 octobre 2001 par les seuls époux X. ne suffisent pas à ce que l'opération de vente ait été conclue, contrairement à ce que soutient la demanderesse, et ainsi à justifier le paiement d'une commission.

En effet, les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 imposent pour qu'une commission soit due que l'opération ait été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, cet acte ne pouvant résulter du rapprochement de deux actes distincts.

En outre, les époux X. versent au débat un bon de visite rédigé par l'agence MAR' CAIILLON IMMO qui établit que les époux Z. avaient, dès le 3 octobre 2001, visité leur appartement par l'entremise de cet agent immobilier.

Si la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS conclut au fait que ce document a nécessairement été rédigé a posteriori, elle ne rapporte aucunement la preuve de cette allégation. Au surplus, il convient de souligner que le mandat délivré à l'agence MAR'CAILLON IMMO par les époux X. est daté du 25 juillet 2001, celui donné à la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER datant du 13 octobre 2001.

Il résulte de ces éléments que la société KEOPS ADMNISTRATION DE BIENS ne peut prétendre que la SARL L'IMMOBILIERE DU PARTICULIER est la première agence immobilière à avoir fait visiter l'appartement des époux X. aux époux Z. ; elle ne saurait davantage soutenir qu'elle est la première à avoir effectivement conclu l'opération de vente au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

En conséquence, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ne démontre pas une quelconque faute des époux X. en regard des stipulations précitées du mandat et leur responsabilité contractuelle ne peut être engagée sur ce fondement.

 

[b)] dispositions du deuxième alinéa du c-, du 4-stipulation expresse, du Titre II-Obligations du mandant, des conditions générales du mandat :

[minute page 9] Aux termes des dispositions du deuxième alinéa du c-, du 4-stipulation expresse, du Titre II-Obligations du mandant, des conditions générales du mandat, en cas de vente réalisée par lui même ou par un autre cabinet pendant la durée du contrat, le mandant s'engage à informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu.

En l'espèce, les époux X. ne rapportent pas la preuve qu'ils ont satisfait à cette obligation.

Toutefois, dans la mise en demeure qu'elle a adressé aux époux X. le 29 octobre 2001, soit cinq jours après la signature du compromis de vente entre les époux X. et les époux Z. sous l'égide de l'agence MAR'CAILLON IMMO, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS fait clairement allusion aux époux Z. ainsi qu'au mandat de vente donné par les époux X. à l'agence MAR'CAILLON SARL dont elle disposait d'une copie. En outre, ledit mandat de vente portait indication du notaire du mandant.

Ainsi, dès le 29 octobre 2001 la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS était effectivement en possession de l'ensemble des éléments énoncés dans les dispositions contractuelles avancées. Par ailleurs, compte tenu du peu de temps écoulé entre le compromis de vente régularisé sous les auspices de l'agence MAR'CAILLON IMMO et la mise en demeure adressée aux époux X., la société KEOPS ADMNISTRATION DE BIENS ne démontre pas avoir subit un préjudice lié au fait qu'elle aurait engagé la vente avec un autre acquéreur ou qu'elle aurait exposé des frais dans le but de vendre le bien des époux X. dans la période écoulée entre le 24 et le 29 octobre 2001.

Dès lors, la faute reprochée aux époux X. n'est pas constituée, le simple non-respect des formes décrites au contrat pour informer la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS n'ayant entraîné aucun préjudice.

En outre, dans ce contexte, la mise en oeuvre d'une clause pénale conduisant au paiement de l'entière commission serait manifestement excessive au sens des dispositions du second alinéa de l'article 1152 du Code civil.

En conséquence, la responsabilité contractuelle des époux X. ne saurait être engagée sur ce fondement.

 

III - Sur les demandes présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS sur le fondement de la responsabilité délictuelle des époux X. :

Il est constant, ainsi qu'il a été indiqué précédemment, que les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 relatives au paiement de la commission ne font pas obstacle à la réparation du préjudice qui aurait été occasionné à l'agent immobilier par la faute de [minute page 10] son mandant qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente.

Or, compte tenu des développements qui précèdent, la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ne rapporte aucunement la preuve d'une faute ou d'un abus des époux X. qui l'aurait privé, malgré les diligences accomplies par ses soins, de réaliser la vente de leur bien.

L'abus ne saurait résulter dans le choix qu'ont fait les époux X. de réaliser la vente par l'entremise de l'agent qui leur avait initialement présenté les époux Z. et vis à vis duquel leur responsabilité était effectivement engagée.

En conséquence, la responsabilité des époux X. ne peut être engagée sur ces motifs.

 

IV - Sur les demandes présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS à l'encontre des époux Z. :

L'article 472 du nouveau Code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière recevable et bien fondée.

Aux termes du bon d'indication et de visite signé le 18 octobre 2001 par les époux Z., les acquéreurs éventuels déclaraient que ces affaires leurs avaient été présentées en premier lieu par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS et qu'ils n'en n'avaient aucune connaissance antérieure. Ils s'engageaient, notamment, à ne traiter l'achat de l'une ou de plusieurs de ces affaires que par le seul intermédiaire de ladite société, même après expiration des mandats qui lui avaient été remis.

En l'espèce, les pièces versées au débat établissent que les époux Z. ont signé ces déclarations alors même qu'ils avaient déjà visité l'appartement des époux X. par le biais de l'agence MAR' CAILLON IMMO.

Cependant, aucun élément ne permet de démontrer qu'ils ont délibérément effectué une fausse déclaration, les bons de visite étant généralement établis avant que celle-ci n'ait lieu et que l'acquéreur éventuel ne constate de visu qu'il a déjà visité le bien qui lui est à nouveau présenté, ce que confirme, en l'espèce, le fait que le bon d'indication et de visite signé le 18 octobre 2001 par les époux Z. ait été dactylographié.

Aussi, l'inexactitude de leur déclaration ne saurait constituer une faute de nature à engager leur responsabilité. Par ailleurs, cette inexactitude rend sans objet l'obligation contractée par eux de ne pas conclure la vente avec un nouvel agent immobilier.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes présentées par la demanderesse à l'égard des époux Z.

[minute page 11]

V - Sur les autres demandes de dommages-intérêts présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS contre les époux X. et les époux Z. :

Aucune faute n'ayant été imputée aux époux X. et Z., et aucun élément n'ayant été versé au débat de nature à établir l'existence d'un préjudice subi par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS distinct de sa demande au principal, il convient de rejeter la demande présentée sur ce fondement.

 

VI - Sur les mesures d'instruction demandées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS :

Si aux termes des dispositions de l'article 11 du nouveau Code de procédure civile le juge peut, à la requête de l'autre partie, enjoindre la partie qui détient un élément de preuve de le produire, il s'agit là d'une simple faculté pour le juge dont l'exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

Par ailleurs, s'agissant des demandes d'auditions présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS, il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions de l'article 146 du nouveau Code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.

En outre, il résulte des développements qui précèdent que les mesures demandées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS sont inutiles à la solution du litige.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS sur ce chef.

 

VII - Sur les demandes reconventionnelles et l'exception d'inexécution présentées par les époux X. :

Aux termes de l'article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

La résolution du contrat suppose que des manquements graves, appréciés souverainement, soient constatés par le juge.

En l'espèce, le fait que la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ait débordé le cadre du mandat qui lui avait été donné en introduisant dans le bon d'indication et de visite une interdiction définitive et générale de traiter directement avec le mandant, alors que le mandat prévoyait une interdiction limitée dans le temps à une année après l'expiration du mandat, n'est pas de nature à remettre en cause les prestations accomplies par ladite société dans le cadre des obligations mises à sa charge par le mandat et ne constitue pas un manquement grave susceptible de conduire à la résolution de celui-ci. Il [minute page 12] en va de même s'agissant de l'exception d'inexécution présentée qui ne peut davantage être accueillie.

Par ailleurs, il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Les époux X. ne rapportent aucun élément susceptible de caractériser la malice, la mauvaise foi ou une erreur grossière de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS dans la présente procédure. De même, ils n'établissent pas l'existence d'un quelconque préjudice moral causé par le caractère abusif de la recherche de leur responsabilité par la demanderesse.

En conséquence, il convient de rejeter la demande présentée par les époux X. sur ce fondement.

L'article 696 du nouveau Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée au dépens. La société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS succombant en l'ensemble de ses demandes supportera la charge des dépens.

Il apparaît équitable d'allouer aux époux X., sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la somme de 1200 ê mise à la charge de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS.

La nature de l'affaire ne rend pas nécessaire l'exécution provisoire.

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DONNE ACTE à la SARL L'IMMOBILIÈRE DU PARTICULIER de son intervention volontaire aux cotés de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ;

DÉCLARE valable l'assignation délivrée par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS le 26 décembre 2001 aux époux X. et Z. ;

DÉCLARE recevables les demandes présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ;

DIT que les époux X. n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leurs responsabilités contractuelle ou délictuelle à l'égard de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ;

[minute page 13] DIT que les époux Z. n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leurs responsabilités contractuelle ou délictuelle à l'égard de la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ;

REJETTE les demandes de dommages-intérêts présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS à l'encontre des époux X. et Z. ;

REJETTE les demandes de mesures d'instruction présentées par la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS ;

REJETTE les demandes de résolution et d'exception d'inexécution relatives au mandat de vente donné le 13 octobre 2001à la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS par les époux X. ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts présentée par les époux X. ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

CONDAMNE la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS à verser aux époux X. la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;

CONDAMNE la société KEOPS ADMINISTRATION DE BIENS aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP LEGRAND PONS FLECHELLES, selon les règles de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

Prononcé le 18 MARS 2003 par Madame HERVE, Vice-Président, en application de l'article 452 du Nouveau code de procédure civile, assistée de Mme BRUNET greffier.

LE GREFFIER                        LE PRÉSIDENT