CA CAEN (1re ch. sect. civ.), 9 décembre 2008
CERCLAB - DOCUMENT N° 1858
CA CAEN (1re ch. sect. civ.), 9 décembre 2008 : RG n° 07/01063
Publication : Juris-Data n° 2008-008498
Extrait : « Le mandat de vente sans exclusivité confié par les époux X. à la société BILBO prévoyait que : « les biens et droits ci-avant désignés ne pourront être présentés à un prix inférieur à 198.000 € hors frais de négociation.../... ». Or, au regard de l'acte sous seing privé de vente en date du 20 novembre 2004 établi par la société BILBO et souscrit par les seuls époux Y., l'offre par ceux-ci d'un prix de 187.000 € « acte en mains », soumise le 7 novembre précédent aux époux X. sans que ces termes soient expressément explicités, s'entendait en ce inclus les frais de négociation (8.135 €) et les frais d'acte (estimés à 11.170 €). Le représentant de la société BILBO s'est donc rendu au domicile des époux X. le 7 novembre 2004 pour leur faire accepter de vendre à un prix sensiblement inférieur à celui dont il était convenu jusque-là, la somme à leur revenir n'étant plus que d'environ 167.695 €. S'agissant là d'une de ses conditions essentielles, la vente, pour se former ainsi au domicile des époux X., relevait dès lors des dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation. »
COUR D’APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE SECTION CIVILE
ARRÊT DU 9 DÉCEMBRE 2008
ÉLÉMENTS D’IDENTIFICATION DE LA DÉCISION (N.B. : mention ne figurant pas sur l’original)
R.G. n° 07/01063. Décision du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 22 février 2007 - RG n° 05/00347.
APPELANTS :
Monsieur et Madame X.
[adresse], représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués, assistés de Maître GOUEDARD, avocat au barreau d'AVRANCHES
INTIMÉS :
- Monsieur et Madame Y.
[adresse]
- SARL BILBO IMMOBILIER
[adresse] prise en la personne de son représentant légal, représentés par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués, assistés de Maître ROBIN, avocat au barreau de COUTANCES
- SNC FAUDAIS BERTAUX HAMON
[adresse], prise en la personne de son représentant légal, représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués, assistée de Maître MARIN, avocat au barreau de COUTANCES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. BOYER, Président de Chambre, Madame BEUVE, Conseiller, Mme CHERBONNEL, Conseiller, rédacteur,
DÉBATS : À l'audience publique du 4 novembre 2008
[minute page 2] GREFFIER : Madame GALAND
ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2008 et signé par M. BOYER, Président, et Madame GALAND, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE (N.B. : mention ne figurant pas sur l’original)
En 2004, les époux X. avaient confié, tant à la société CABINET FAUDAIS (ci-après la société FAUDAIS) qu'à la société BILBO immobilier (ci-après la société BILBO), mandat de vendre leur propriété sise à [ville], soit une maison d'habitation et des dépendances.
Par un fax du 7 novembre 2004, la société BILBO recevait des époux Y. une « offre de 187.000 € acte en mains », qu'elle fit accepter par les époux X. en se rendant à leur domicile.
Toutefois, le 12 novembre 2004, ceux-ci notifiaient à la société BILBO qu'ils n'entendaient pas « donner suite » à cette acceptation et, le 17 novembre suivant, par l'intermédiaire de la société FAUDAIS, ils vendaient ce bien aux époux Z. au prix principal de 183.000 €, la rémunération de l'agence (13.000 €) étant stipulée à la charge des acquéreurs.
Retenant, d'une part, que l'offre acceptée du 7 novembre 2004 valait vente parfaite et, d'autre part, que la société FAUDAIS est fautive d'avoir réalisé la vente sans avertir les époux X. de la difficulté résultant de leur précédent engagement, le Tribunal de Grande Instance de COUTANCES, par un jugement rendu le 22 février 2007, a notamment :
- condamné les époux X. à payer à la société BILBO la somme de 8.135 €, montant de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2005, date d'une mise en demeure ; outre une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les époux X. à payer aux époux Y. la somme de 16.769,50 € au titre du dédit, celle de 22.326,40 € en réparation de leurs préjudices et celle de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société FAUDAIS à garantir les époux X. des condamnations prononcées à leur encontre, ce à hauteur de 50%.
Vu les conclusions prises :
- [minute page 3] le 11 septembre 2008 pour les époux X., appelants de cette décision ;
- le 10 juillet 2008 pour les époux Y. ;
- le 29 août 2008 pour la société FAUDAIS ;
- le 16 septembre 2008 pour la société BILBO.
Rapport a été fait à l'audience, avant les plaidoiries.
MOTIFS (justification de la décision) (N.B. : mention ne figurant pas sur l’original)
SUR CE :
À titre principal, les époux X. entendent que les époux Y. ainsi que la société BILBO soient déboutés de leurs demandes ; ce, aux motifs, qu'il n'y a pas eu rencontre de volontés entre eux et les époux Y. ; à tout le moins que, les dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation étant applicables à la cause, ils ont, en avisant dès le 12 novembre 2004 la société BILBO qu'ils ne donnaient pas suite à l'offre émise le 7 novembre 2004 par les époux Y., usé de leur droit légal de « rétractation », sauf à considérer que la vente est nulle faute pour l'agent immobilier d'avoir respecté les prescriptions résultant de ces dispositions.
Le mandat de vente sans exclusivité confié par les époux X. à la société BILBO prévoyait que : « les biens et droits ci-avant désignés ne pourront être présentés à un prix inférieur à 198.000 € hors frais de négociation.../... ».
Or, au regard de l'acte sous seing privé de vente en date du 20 novembre 2004 établi par la société BILBO et souscrit par les seuls époux Y., l'offre par ceux-ci d'un prix de 187.000 € « acte en mains », soumise le 7 novembre précédent aux époux X. sans que ces termes soient expressément explicités, s'entendait en ce inclus les frais de négociation (8.135 €) et les frais d'acte (estimés à 11.170 €).
Le représentant de la société BILBO s'est donc rendu au domicile des époux X. le 7 novembre 2004 pour leur faire accepter de vendre à un prix sensiblement inférieur à celui dont il était convenu jusque-là, la somme à leur revenir n'étant plus que d'environ 167.695 €.
S'agissant là d'une de ses conditions essentielles, la vente, pour se former ainsi au domicile des époux X., relevait dès lors des dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation.
Elle impliquait notamment, selon l'article L. 121-23, que le contrat mentionne la faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23 à 26 inclus.
[minute page 4] Tel n'a pas été le cas puisque l'offre émise par les époux Y. le 7 novembre 2004 n'est suivie que de la mention manuscrite « Bon pour acceptations de l'offre », précédant la signature des époux X.
Il convient, dès lors, infirmant le jugement, de retenir qu'est nulle et de nul effet la vente alléguée tant par les époux Y. que par la société BILBO.
En conséquence, ceux-ci seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
En particulier, la société BILBO ne peut en effet prétendre, dans ces conditions, ni à rémunération, ni à indemnité compensatrice pour cause d'inexécution par ses mandants de leurs engagements envers elle.
En outre, la demande en garantie par la société FAUDAIS devient sans objet.
Il serait inéquitable de laisser à l'entière charge des époux X., comme de la société FAUDAIS, les frais qu'ils ont dû exposer dans le cadre de cette instance.
DISPOSITIF (décision proprement dite) (N.B. : mention ne figurant pas sur l’original)
PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt contradictoire ;
Infirme la décision entreprise ;
Déboute tant les époux Y. que la société BILBO de l'ensemble de leurs demandes ;
Dit en conséquence sans objet la demande en garantie des époux X. ;
Condamne in solidum les époux Y. et la société BILBO à payer aux époux X. la somme de 1.500 € et à la société FAUDAIS celle de 1.000 €, ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
[minute page 5] Les condamne en outre, sous la même solidarité, aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
C. GALAND J. BOYER