Extrait : « que les termes de ce contrat ne permettent pas de démontrer que la société PANORIMMO offrait une prestation autre que la diffusion d'une offre de vente par différents supports et qu'elle prêtait activement son concours à la vente, la simple transmission aux acheteurs, par un annonceur, des coordonnées du vendeur ne pouvant être assimilée à une immixtion dans les opérations de vente ; qu'il ne saurait être plus considéré que cette participation active peut être déduite des conditions générales de vente applicables au contrat, puisque celles-ci n'ont pas été versées aux débats par les époux X. ; que, contrairement à ce que soutiennent les intimés, ce n'était pas la société PANORIMMO elle-même qui s'engageait, en cas de non réalisation de la vente dans un délai de 24 mois, à rembourser à ses cocontractants le montant de la prestation versée mais que ce remboursement était proposé par une assurance souscrite distinctement par Monsieur et Madame X. auprès de la société ASSURIMMO dont il n'a pas été allégué devant le tribunal ou devant la cour qu'elle n'était qu'une filiale ou un prête-nom de la société PANORIMMO ; Attendu que les intimés ne justifient donc pas que la société PANORIMMO a, comme ils le soutiennent, joué envers eux ou envers d'éventuels acheteurs le rôle d'une agence immobilière ou a prêté son concours, même à titre accessoire, aux opérations de vente de l'immeuble leur appartenant ».

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2008

 

R.G. n° 07/02363. DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Tribunal d'Instance de TOURS en date du 31 août 2007.

 

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE :

La SA CREATIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [adresse], représentée par la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués à la Cour, ayant pour avocat Maître Pascal ALIAS, du barreau d'AIX EN PROVENCE, D'UNE PART

 

INTIMÉS :

Monsieur X.

[adresse], représenté par Maître Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour, ayant pour avocat la SELARL JM Jallet, avocats du barreau de TOURS

Madame C. épouse X.

[adresse], représentée par Maître Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour, ayant pour avocat la SELARL JM Jallet, du barreau de TOURS

Maître Dominique A.

pris en sa qualité de représentant des créanciers et de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société PANORIMMO dont le siège social est sis [adresse], [adresse], n'ayant pas constitué avoué

D'AUTRE PART

 

DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 28 septembre 2007.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 10 septembre 2008.

COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats, à l'audience publique du 14 OCTOBRE 2008, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré : Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, Rapporteur,

qui en a rendu compte à la collégialité.

Greffier : Madame Nathalie FABRE, Greffier lors des débats.

ARRÊT : Prononcé publiquement le 24 NOVEMBRE 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

 

Exposé du litige :

Selon acte sous seing privé en date du 31 octobre 2002, Monsieur X. et son épouse, Madame C., ont confié à la société PANORIMMO « une mission de communication pour la transmission de leur bien immobilier durant 24 mois » moyennant versement d'une prestation de 6.578 euros.

A cette convention, était joint un contrat « duo assurances » ayant pour objet, d'une part de garantir aux époux X. le remboursement du montant de la prestation versée à PANORIMMO s'ils ne parvenaient pas à vendre leur bien au terme d'un délai de deux années, d'autre part de leur permettre de bénéficier d'une assurance individuelle accident.

Sur proposition de PANORIMMO, Monsieur et Madame X. ont, le même jour, souscrit auprès de la société anonyme CREATIS un emprunt d'un montant équivalent à celui de la prestation due. Ce crédit était remboursable sans intérêts en une seule échéance payable, soit à la date de vente du bien, soit à l'expiration d'un délai de 24 mois si le bien n'était pas vendu.

L'immeuble objet du contrat n'a été vendu que le 24 décembre 2004 alors que la société PANORIMM, avait été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Salon de Provence en date du 27 février 2004.

Le 14 avril 2005, la société CREATIS a mis en demeure Monsieur et Madame X. de lui verser l'intégralité de la somme empruntée.

Devant le refus opposé par les emprunteurs, la société CREATIS a assigné Monsieur et Madame X. devant le tribunal d'instance de Tours, lequel, après avoir ordonné la mise en cause du mandataire à la liquidation de la société PANORIMMO, a, par jugement en date du 31 août 2007, prononcé la nullité du contrat conclu entre les époux X. et cette société, la nullité du contrat de prêt qui lui était accessoire, et a débouté la société CREATIS de l'ensemble de ses demandes.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu d'une part que le contrat initial, contraire aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, n'avait pas été respecté par la société PANORIMMO, d'autre part que la société CREATIS ne justifiait pas avoir versé à celle-ci les fonds empruntés par les époux X.

La société CREATIS a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 28 septembre 2007.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du Code de procédure civile, ont été déposées :

- le 15 mai 2008 pour la société CREATIS,

- le 23 juin 2008 pour Monsieur et Madame X.

Maître A., mandataire à la liquidation de la société PANORIMMO, régulièrement assigné à sa personne, n'a pas constitué avoué.

L'appelante, qui conclut à l'infirmation de la décision déférée, demande à la cour de condamner les époux X. à lui payer la somme principale de 6.578 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de sa première demande en paiement, celle de 526,24 euros au titre de l'indemnité contractuelle de 8 %, et celle de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle affirme que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le contrat conclu avec PANORIMMO n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et, que même s'il l'avait été, le prononcé de sa nullité devait conduire le premier juge à remettre les parties en l'état antérieur à la signature du contrat, et donc à condamner les époux X. à lui restituer la somme empruntée.

Les intimés concluent à la confirmation de la décision déférée, au besoin par substitution de motifs. Ils excipent au principal de la nullité du contrat conclu avec PANORIMMO en raison de la violation des dispositions de la loi Hoguet. Subsidiairement, ils demandent la résolution du contrat en soutenant que PANORIMMO n'a pas rempli ses engagements contractuels. Ils font par ailleurs valoir qu'en lui versant des fonds qu'elle n'aurait pas dû percevoir, la société CREATIS a commis une faute en s'associant à la fraude à la loi commise par la société PANORIMMO et sollicitent sa condamnation à leur verser 6.578 euros à titre de dommages et intérêts, 15 euros en remboursement des frais d'inscription au fichier national des incidents de paiement, 526,24 euros au titre de l'indemnité contractuelle. Ils réclament enfin condamnation de CREATIS à aviser la Banque de France de la décision à intervenir et paiement, par l'appelante, de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

 

CELA ETANT EXPOSÉ, LA COUR :

Attendu que la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s'applique, aux termes de son article premier, « aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à l'achat et la vente d'immeubles bâtis ou non » ;

Attendu que la société CREATIS souligne que, dans l'article I 2 de ses conditions générales de vente qu'elle verse elle-même aux débats, PANORIMMO a pris soin de préciser : « En aucun cas nous ne jouons le rôle d'une agence immobilière, le client donneur d'ordre n'est lié par aucune exclusivité et n'est redevable d'aucune commission à la vente en souscrivant un ordre auprès de notre société » ;

que, cependant, les conditions générales de vente ainsi produites concernent un contrat conclu en octobre 2001 avec d'autres clients, les époux E., et que rien ne permet d'affirmer que les mêmes conditions générales étaient applicables à la convention avec les époux X., d'ailleurs rédigée dans d'autres termes que celle signée par la société PANORIMMO avec les époux E. ;

qu'en outre cet article I 2 n'est qu'une affirmation unilatérale émanant de PANORIMMO qu'il appartient à la cour de vérifier devant la contestation des époux X. qui sollicitent la requalification du contrat ;

Attendu qu'aux termes de la convention signée avec la société PANORIMMO, Monsieur et Madame X. ont confié à leur co-contractante une « une mission de communication pour la transmission de leur bien immobilier pendant 24 mois par :

- la diffusion nationale du bien sur minitel,

- la diffusion mondiale du bien sur internet,

- l'élaboration du dossier confidentiel du bien à vendre,

- la traduction du dossier à la demande d'acheteurs potentiels,

- la présence de l'offre de vente sur les magazines « Panorimmo » et « Immobilier européen » ce dernier étant en langue anglaise,

que les termes de ce contrat ne permettent pas de démontrer que la société PANORIMMO offrait une prestation autre que la diffusion d'une offre de vente par différents supports et qu'elle prêtait activement son concours à la vente, la simple transmission aux acheteurs, par un annonceur, des coordonnées du vendeur ne pouvant être assimilée à une immixtion dans les opérations de vente ;

qu'il ne saurait être plus considéré que cette participation active peut être déduite des conditions générales de vente applicables au contrat, puisque celles-ci n'ont pas été versées aux débats par les époux X. ;

que, contrairement à ce que soutiennent les intimés, ce n'était pas la société PANORIMMO elle-même qui s'engageait, en cas de non réalisation de la vente dans un délai de 24 mois, à rembourser à ses cocontractants le montant de la prestation versée mais que ce remboursement était proposé par une assurance souscrite distinctement par Monsieur et Madame X. auprès de la société ASSURIMMO dont il n'a pas été allégué devant le tribunal ou devant la cour qu'elle n'était qu'une filiale ou un prête-nom de la société PANORIMMO ;

Attendu que les intimés ne justifient donc pas que la société PANORIMMO a, comme ils le soutiennent, joué envers eux ou envers d'éventuels acheteurs le rôle d'une agence immobilière ou a prêté son concours, même à titre accessoire, aux opérations de vente de l'immeuble leur appartenant ;

que, dans le cadre du contrat conclu avec ces clients, la société PANORIMMO n'entre pas dans la catégorie des personnes visées par la loi du 2 janvier 1970 et que les intimés ne peuvent exciper des dispositions de l'article 6 de cette même loi interdisant le versement d'une commission avant qu'une opération de vente n'ait été définitivement conclue ou constatée dans un acte écrit ;

que le bien fondé de leur demande principale tendant à voir prononcer la nullité du contrat conclu avec PANORIMMO pour non respect de ces dispositions légales ne peut en conséquence être examiné et que cette demande sera rejetée ;

Attendu que le contrat prévoyait une parution dans les magazines « Panorimmo » et « Immobilier européen » qui devaient être édités en alternance chaque premier du mois ;

que, s'il est justifié de six parutions dans le magazine « Panorimmo » en 2003, aucune diffusion de l'offre n'a été réalisée dans cette même revue en 2004 et qu'il n'y a eu aucune parution dans le magazine « Immobilier Européen » en 2003 ou 2004 alors, qu'aux termes du contrat, des parutions nationale et européenne auraient dû alterner chaque mois ;

qu'en application de l'article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatique pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement ;

que, bien que le tribunal ait visé cette disposition légale pour motiver sa décision, il a dans le dispositif de celle-ci, prononcé la nullité de la convention ;

qu'il convient dès lors d'infirmer le jugement, de constater que la société PANORIMMO n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles, et de prononcer la résolution judiciaire du contrat conclu par elle avec Monsieur et Madame X. ;

Attendu qu'aux termes de l'article L. 311-21 du Code de la consommation, le contrat de crédit affecté est résolu de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même résolu ;

qu'il est constant que l'offre de prêt de la société CREATIS mentionne qu'elle concerne « un crédit accessoire à une prestation de service PANORIMMO » ;

qu'il convient dès lors d'infirmer la décision entreprise et de prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit par les époux X. auprès de la société CREATIS ;

que la société CREATIS produit un extrait de relevé de compte faisant apparaître qu'elle a versé à la société PANORIMMO la somme de 5.032, 17 euros pour le compte des époux X. ;

qu'en effet, elle avait conclu avec la société PANORIMMO un contrat de « partenariat » en date du 19 septembre 2001 aux termes duquel elle s'engageait à offrir des prêts affectés aux clients de la société PANORIMMO, et à verser à celle-ci les sommes prêtées, déduction faite d'une « commission de gestion » ;

que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il est suffisamment justifié de l'utilisation des sommes empruntées par Monsieur et Madame X. qui n'ont d'ailleurs jamais contesté la réalité de ce versement ;

que la résolution du contrat de prêt, remettant les parties dans l'état antérieur à sa signature, entraîne condamnation des intimés à rembourser le capital emprunté auprès de la société CREATIS et qu'il sera dès lors fait droit à la demande de cette dernière tendant au paiement, par les intimés, de la somme de 5.578 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2005 ;

que la résolution ainsi prononcée, qui met à néant le contrat, empêche la société CREATIS de se fonder sur des dispositions contractuelles pour solliciter paiement d'une indemnité de 526,24 euros ; que cette demande sera rejetée ;

Attendu que cette cour ayant écarté l'argumentation tendant à voir juger que la société PANORIMMO était soumise aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 lui interdisant de percevoir des fonds avant la date de la vente, les intimés ne peuvent reprocher à la société CREATIS d'avoir illégalement versé des sommes à sa partenaire ;

qu'aucune faute commise par l'appelante n'étant démontrée, la demande subsidiaire des époux X. tendant à la voir condamner à leur verser des dommages et intérêts d'un montant égal à la somme dont ils sont aujourd'hui redevables envers elle sera rejetée ;

que, pour le même motif, il ne peut pas plus être fait droit à la demande des époux X. tendant à voir condamner la société CREATIS à informer la Banque de France ainsi qu'à leur verser 15 euros de dommages et intérêts au titre de frais qui leur ont été prélevés lors de leur inscription au fichier national des incidents de paiement et à leur verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts ;

que l'appel interjeté par la société CREATIS n'était pas abusif et que les époux X. seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef ;

qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME la décision entreprise,

STATUANT À NOUVEAU,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat conclu le 31 octobre 2002 entre Monsieur X. et son épouse, Madame C., d'une part, et la société par actions simplifiées PANORIMMO d'autre part,

CONSTATE la résolution de plein droit du contrat conclu le 31 octobre 2002 entre Monsieur X. et son épouse, Madame C., d'une part, et la société anonyme CREATIS d'autre part,

CONDAMNE solidairement Monsieur X. et son épouse, Madame C., à payer à la société anonyme CREATIS la somme de 6.578 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2005,

DÉBOUTE la société anonyme CREATIS de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X. et de son épouse, Madame C. à lui verser une indemnité contractuelle de 526,24 euros

DÉBOUTE Monsieur X. et son épouse, Madame C., de leurs demandes tendant à voir condamner la société CREATIS à informer la Banque de France de cette décision et à obtenir paiement, par la société CREATIS, de sommes à titre de dommages et intérêts et d'une indemnité contractuelle de 526,24 euros,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur X. et son épouse, Madame C., aux dépens d'appel,

ACCORDE à la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Nathalie FABRE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.