Extraits : 1/ « En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser. »

2/ « S’agissant du caractère manifestement déséquilibré du contrat de bail soulevé par la société Mona Coopola, celle-ci invoque un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance conforme prévue à l’article 1719 du code civil, des troubles de jouissance et un défaut d’entretien, ainsi que l’absence de contrepartie réelle aux loyers perçus.

Cependant, si l’état des lieux d’entrée démontre que le local était en « état moyen » voire en « mauvais état » à certains endroits, tels que la peinture des murs et plafonds ainsi que les fenêtres, il ressort de l’article 15 du bail commercial que, contrairement à ce que soutient la locataire, elle a bénéficié d’une franchise de trois mois de loyers « prenant effet du 1er juillet 2022 jusqu’au 30 septembre 2022 », en contrepartie de la « réfection du local suivant devis n°DE00006 émanant de la société NV Homme renovation joint aux présentes ».

La nécessaire réfection du local a donc été compensée par le bailleur et, pour le surplus, aucune impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination n’est démontrée. Il ressort au contraire des photographies produites par la locataire elle-même et de ses échanges de courriels avec l’AP-HP qu’elle a pu exploiter normalement son commerce mais qu’elle s’est heurtée à un défaut de clientèle et à des charges annexes trop élevées, outre une affection de longue durée de sa dirigeante. Le défaut de délivrance conforme n’est donc pas établi. 

Les troubles de jouissance et le défaut d’entretien allégués (conditions d’hygiène dégradées, insécurité matérielle, défaut de maintenance et inertie du bailleur en dépit des alertes de la locataire) ne sont pas davantage démontrés, étant précisé que, dans les courriels de novembre et décembre 2024 qu’elle produit, la locataire indique elle-même que tous les murs et plafonds du local ont été refaits à neuf et qu’elle n’a connu « aucun incident de sécurité », le quartier étant calme et le voisinage « inoffensif ».

La société Mona Coopola ne peut donc sérieusement invoquer l’absence de contrepartie réelle aux loyers perçus puisqu’elle a pu exploiter son activité dans le local, telle que contractuellement prévue, l’absence de clientèle n’étant pas imputable au bailleur.

Enfin, les clauses du bail sont conformes au statut des baux commerciaux, sans aucun déséquilibre particulier au détriment de la locataire, la charge des dépenses d’entretien, d’amélioration, d’embellissement, de réparations et de travaux liées à l’usure normale et la vétusté incombant au preneur, à l’exception des dépenses relatives aux grosses réparations énumérées à l’article 606 du code civil, qui incombent au bailleur (art 4.4 du bail).»

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 JUILLET 2025

 

R.G. n° 25/50308 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ENP. N° : 3-CH. Assignation du : 9 janvier 2025.

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 juillet 2025 par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffière

 

DEMANDERESSE :

AP-HP ASSISTANCE PUBLIQUE HOPITAUX DE [Localité 6]

[Adresse 3], [Localité 4], représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS - #P0498

 

DÉFENDERESSE :

La SAS MONA COOPOLA

[Adresse 1], [Localité 5], représentée par Maître Amélie TANQUELLE, avocat au barreau de PARIS - P253

 

DÉBATS : A l’audience du 25 juin 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

 

Par acte du 11 juillet 2022, l’AP-HP Assistance publique hôpitaux de [Localité 6] (ci-après AP-HP) a consenti un bail commercial à la société Mona Coopola portant sur des locaux situés [Adresse 2], pour une activité de vente et location de produits de seconde main (mobilier, vêtements, accessoires, arts décoratifs) moyennant un loyer principal annuel de 18.900 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 16 mai 2024, l’AP-HP a fait délivrer à la société Mona Coopola un commandement de payer la somme de 29.026,96 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, l’AP-HP a, par acte du 9 janvier 2025, assigné la société Mona Coopola devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;

- condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle correspondant au double du loyer exigible majoré des charges, à compter du 17 juin 2024 et jusqu'à la libération des locaux ;

- la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de la décision.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande de la société Mona Coopola et a été plaidée à l’audience du 25 juin 2025.

[*]

A cette audience, l’AP-HP maintient ses demandes dans les termes de son assignation, exposant que la dette actualisée s’élève à la somme de 36.603,70 euros au second trimestre 2025 mais qu’elle ne forme aucune demande de provision car elle émet ses propres titres exécutoires. En réplique aux conclusions de la défenderesse, elle expose qu’elle a rempli son obligation de délivrance et qu’elle a accordé à la locataire une franchise de trois mois de loyer pour lui permettre de procéder à la réfection du local. Elle réfute l’ensemble des contestations soulevées, en l’absence de preuve et de caractère sérieux de celles-ci, et s’oppose aux délais de paiement suspensifs sollicités au motif que la société Mona Coopola avait accepté un congé anticipé, n’étant pas en mesure de régler les loyers courants, et que des délais lui ont déjà été octroyés.

[*]

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Mona Coopola demande au juge des référés de :

- constater qu’il n’y a pas lieu à référé, l’affaire soulevant des contestations sérieuses relevant de la compétence du juge du fond ;

- constater que Mme X., dirigeante de la société, était atteinte de troubles mentaux altérant son discernement au moment de la conclusion du contrat de bail ;

- constater que le contrat de bail du 11 juillet 2022 est entaché de nullité pour vice du consentement en application des articles 414-1 et 1129 du code civil ;

- constater que le contrat contient des clauses manifestement déséquilibrées et abusives, contraires aux dispositions des articles 1171 du code civil et L. 442-1 du code de commerce, et en écarter l’application ;

- constater qu’elle ne s’oppose pas à la libération des lieux mais conteste le comportement fautif du bailleur à l’origine de sa situation litigieuse ;

- rejeter l’ensemble des demandes formées par l’AP-HP à son encontre, y compris toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l’AP-HP à lui restituer les loyers, charges et provisions versés depuis le 11 juillet 2022, en conséquence de l’anéantissement rétroactif du contrat ou de l’inexécution de ses obligations essentielles ;

- condamner l’AP-HP à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts pour le préjudice moral et économique subi, en réparation de l’abus de faiblesse, de l’échec du projet professionnel et de la perte de chance de valorisation du fonds de commerce ;

- condamner l’AP-HP aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[*]

L’AP-HP, qui a sollicité l’autorisation de produire les régularisations de charges en cours de délibéré, n’a produit aucune note en délibéré dans les délais impartis.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

 

MOTIFS :

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la société Mona Coopola :

Dans le corps de ses conclusions et oralement à l’audience, la société Mona Coopola a soulevé l’incompétence du juge des référés au motif que les demandes de l’AP-HP se heurtaient à des contestations sérieuses et impliquaient un examen au fond des conditions de formation et d’exécution du contrat.

Cette contestation de la réunion des conditions prévues à l’article 835 du code de procédure civile concerne toutefois les pouvoirs juridictionnels du juge des référés et non sa compétence. Elle sera examinée ci-après, avec l’examen des conditions du référé prévues par la loi.

L’exception d’incompétence soulevée n’est donc pas fondée.

 

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 16 mai 2024 à hauteur de la somme de 29.026,96 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 2 mai 2024.

Il résulte du relevé de compte du 13 mai 2025 versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, aucun règlement n’étant intervenu depuis septembre 2023.

La société Mona Coopola soulève plusieurs contestations tenant à la nullité du contrat de bail pour vice du consentement, au déséquilibre initial du contrat, au manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et à l’absence de régularisation des charges.

Il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un contrat pour vice du consentement.

En tout état de cause, aucun élément du dossier ne permet de conclure à une telle cause de nullité, étant rappelé, d’une part, que le contrat de bail commercial a été conclu avec la société Mona Coopola, personne morale, et non avec Mme X., personne physique, d’autre part, que la seule qualité de travailleur handicapé de celle-ci ne permet en rien de caractériser une quelconque insanité d’esprit au sens des articles 414-1 et 1129 du code civil.

S’agissant du caractère manifestement déséquilibré du contrat de bail soulevé par la société Mona Coopola, celle-ci invoque un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance conforme prévue à l’article 1719 du code civil, des troubles de jouissance et un défaut d’entretien, ainsi que l’absence de contrepartie réelle aux loyers perçus.

Cependant, si l’état des lieux d’entrée démontre que le local était en « état moyen » voire en « mauvais état » à certains endroits, tels que la peinture des murs et plafonds ainsi que les fenêtres, il ressort de l’article 15 du bail commercial que, contrairement à ce que soutient la locataire, elle a bénéficié d’une franchise de trois mois de loyers « prenant effet du 1er juillet 2022 jusqu’au 30 septembre 2022 », en contrepartie de la « réfection du local suivant devis n°DE00006 émanant de la société NV Homme renovation joint aux présentes ».

La nécessaire réfection du local a donc été compensée par le bailleur et, pour le surplus, aucune impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination n’est démontrée. Il ressort au contraire des photographies produites par la locataire elle-même et de ses échanges de courriels avec l’AP-HP qu’elle a pu exploiter normalement son commerce mais qu’elle s’est heurtée à un défaut de clientèle et à des charges annexes trop élevées, outre une affection de longue durée de sa dirigeante.

Le défaut de délivrance conforme n’est donc pas établi.

Les troubles de jouissance et le défaut d’entretien allégués (conditions d’hygiène dégradées, insécurité matérielle, défaut de maintenance et inertie du bailleur en dépit des alertes de la locataire) ne sont pas davantage démontrés, étant précisé que, dans les courriels de novembre et décembre 2024 qu’elle produit, la locataire indique elle-même que tous les murs et plafonds du local ont été refaits à neuf et qu’elle n’a connu « aucun incident de sécurité », le quartier étant calme et le voisinage « inoffensif ».

La société Mona Coopola ne peut donc sérieusement invoquer l’absence de contrepartie réelle aux loyers perçus puisqu’elle a pu exploiter son activité dans le local, telle que contractuellement prévue, l’absence de clientèle n’étant pas imputable au bailleur.

Enfin, les clauses du bail sont conformes au statut des baux commerciaux, sans aucun déséquilibre particulier au détriment de la locataire, la charge des dépenses d’entretien, d’amélioration, d’embellissement, de réparations et de travaux liées à l’usure normale et la vétusté incombant au preneur, à l’exception des dépenses relatives aux grosses réparations énumérées à l’article 606 du code civil, qui incombent au bailleur (art 4.4 du bail).

En tout état de cause, la résolution du bail aux torts du bailleur que sollicite la défenderesse n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

S’agissant des contestations relatives aux charges, le bail commercial prévoit des provisions sur charges de 420 euros par trimestre et une régularisation annuelle « par l’envoi au locataire d’un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances qui lui incombent ».

Il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 6], 7 avril 2021, n°18/14694).

L’AP-HP n’a pas justifié en cours de délibéré des régularisations de charges, comme elle s’y était engagée. Cependant, elle ne forme aucune demande de provision à l’égard de la locataire, de sorte qu’il ne peut être procédé à une déduction des éventuels appels de provision injustifiés au titre des charges.

S’agissant de la validité du commandement, il est rappelé qu’un commandement délivré pour un montant erroné reste valable à hauteur des sommes réellement dues. En l’espèce, le commandement a été régulièrement délivré pour les loyers impayés, aucun règlement n’étant intervenu depuis septembre 2023.

Il résulte de ce qui précède que les contestations soulevées par la locataire ne sont pas sérieuses et que, le commandement ayant été valablement délivré et non suivi d’effet, l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juin 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

En tout état de cause, il est rappelé que la société Mona Coopola indique expressément, dans ses conclusions, ne pas s’opposer à la libération des lieux.

En l’absence de départ volontaire, son expulsion sera donc ordonnée selon les termes du dispositif, sans qu’il ne soit nécessaire d’assortir la décision d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 17 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration sollicitée par le bailleur, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil.

 

Sur la demande de délais de paiement formée par la société Mona Coopola :

La société Mona Coopola sollicite des délais de paiement de 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil, invoquant des difficultés de trésorerie liées à l’exploitation d’un local inadéquat, sa bonne foi et l’absence de mesures préventives du bailleur.

Toutefois, l’AP-HP ne forme aucune demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

En tout état de cause, en l’absence de tout élément financier et comptable relatif à la situation de la société Mona Coopola, sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

 

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts formée par la société Mona Coopola :

La société Mona Coopola sollicite une provision de 10.000 euros en réparation du préjudice moral et économique causé à Mme X., sa dirigeante, en raison de l’abus de faiblesse caractérisé lors de la formation du contrat de bail alors qu’elle se trouvait en situation de grande vulnérabilité psychique face à un bailleur institutionnel, de l’échec de son projet professionnel de reconversion et de la perte de chance de valoriser son fonds de commerce liée à l’état du local et au comportement fautif du bailleur.

Cependant, ainsi qu’il a été précédemment exposé, aucune faute de l’AP-HP n’est établie, que ce soit lors de la signature du bail ou de son exécution.

En tout état de cause, la société Mona Coopola, personne morale, est irrecevable, faute de qualité, à former une demande de dommages et intérêts au nom de Mme X., personne physique, fût-elle sa dirigeante.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

 

Sur les frais et dépens :

La société Mona Coopola, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, étant précisé que les autres frais dont le paiement est sollicité (coût de l’assignation et de la signification) sont inclus dans les dépens mais qu’en revanche, les frais d’exécution, qui sont certes à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ne constituent pas des dépens.

En équité et au regard de l’importance de l’arriéré locatif, la défenderesse sera dispensée de toute condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sa demande fondée sur ces dispositions étant rejetée.

 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société Mona Coopola ;

Constatons l’acquisition, à la date du 16 juin 2024 à 24 h. 00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2], la société Mona Coopola pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Mona Coopola à payer à l’AP-HP Assistance publique hôpitaux de [Localité 6] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Rejetons l’ensemble des demandes de la société Mona Coopola;

Condamnons la société Mona Coopola aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2024 ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 28 juillet 2025

La Greffière,                                                 La Présidente,

Daouia BOUTLELIS                                  Rachel LE COTTY