Avertissement. Les ventes d’immeubles à construire peuvent concerner des acheteurs consommateurs, non-professionnels ou professionnels. Dans les deux premiers cas, les textes du Code de la consommation priment l’art. 1171 C. civ., principe qui n’est pas forcément respecté par les décisions rapportées ci-dessous.

A. CONTRAT DE RÉSERVATION

Clause réservant la vente en bloc. Ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties la clause d’un contrat de réservation qui accorde au promoteur, dans le cadre de sa commercialisation, le droit de proposer à des investisseurs et/ou bailleur social, la « vente en bloc » de tout ou partie de l’opération, dès  lors que le coût de la réservation supporté par le réservataire était fixé à la somme de 1.500 euros, soit l’équivalent de 0,71 % du prix de vente (fixé à 210.000 euros), ce qui apparaît modeste, étant précisé que le réservant devait financer le paiement du prix au moyen d’un apport personnel d’un montant de 40.000 euros et qu’en outre, ce dépôt de garantie a été restitué dans un délai de quatre mois, ce qui n’est pas déraisonnable. TJ Nanterre (2^e ch.), 26 juin 2025 : RG n° 22/09761 ; Cerclab n° 24347 (contrat de réservation d’un immeuble à construire ; N.B. le jugement a au préalable qualifié le promoteur réservant de professionnel et le réservataire de consommateur, pour en tirer la conclusion qu’il s’agissait d’un contrat d’adhésion, puis a refusé de considérer la clause comme abusive sur le fondement des art. R. 212-1 et 2 C. consom).

B. CLAUSES DE REPORT DE LIVRAISON

Rappel général du régime applicable. Certaines décisions exposent de façon générale et de manière assez pédagogique les règles applicables en la matière. § V. par exemple : l’édification d’un immeuble dans un délai déterminé est la principale obligation du vendeur d’immeuble à construire et le fait que le délai puisse être soumis à un certain aléa, ne signifie pas que l’acquéreur doive supporter un report excessif de la livraison de son bien ; l'obligation pour le vendeur de respecter le délai de livraison constitue une obligation de résultat, mais sa responsabilité ne saurait être engagée dans le cas où le retard est dû à un cas de force majeure ou s’inscrit parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement prévues ; il revient au vendeur de démontrer que le retard de livraison est dû à des causes légitimes de suspension prévues au contrat ou à un cas de force majeure non connue au jour de la signature de l’acte de vente. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405 (acquisition de deux lots en Vefa). § S’agissant des clauses légitimes de suspension du délai de livraison, elles ne peuvent valablement aménager les obligations d'un contractant au point de réduire à néant l'obligation essentielle du contrat ; il ne s’agit pas d’oublier que la détermination d'un délai constitue un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement ; pour qu'une clause d'aménagement des délais soit valable, il ne faut pas que sa rédaction puisse avoir pour effet de laisser au vendeur la possibilité de livrer quand bon lui semble ; cela suppose que les événements érigés en cause de suspension des délais soient précisément identifiés dans le contrat de vente et que le vendeur se prévale dûment d'une situation correspondant à l'un des événements ainsi listés, en respectant les stipulations contractuelles qui le lient à l’acquéreur. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405. § V. aussi : le respect du délai contractuel de livraison constitue une obligation essentielle du vendeur ; toutefois, aucune disposition spécifique à la vente d'immeuble à construire ne prohibe l'élargissement conventionnel de la notion de force majeure ; il convient cependant de vérifier que la rédaction de la clause limitative de responsabilité ne vide pas de sa substance l'obligation de délivrance à délai convenu. TJ Tours (1^re ch.), 6 mai 2025 : RG n° 23/04811 ; Cerclab n° 24437 (Vefa d’un appartement et d’une place de parking, pour une résidence principale).

Validation globale de la clause. N'a ni pour objet, ni pour effet, de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant le report du délai de livraison pour force majeure ou pour une liste non limitative de causes légitimes, dès lors qu’une telle disposition prend en compte les vicissitudes auxquelles peut être confronté un chantier, son arrêt ayant par ailleurs pour corollaire l'absence de tout appel de fonds pendant cette période. CA Pau (1^re ch.), 6 octobre 2020 : RG n° 19/00798 ; arrêt n° 20/02568 ; Cerclab n° 8596 (retard de livraison de… trois ans, après la découverte de problèmes en sous-sol, mettant en cause les habitations voisines). § N’est pas abusive la clause qui prévoit trois causes de retard, à savoir la pandémie, qui a fait l'objet d'un article spécifique dans le contrat eu égard au caractère exceptionnel de cette circonstance, les intempéries et les retards dans l'approvisionnement. CA Orléans (ch. urg.), 18 septembre 2024 : RG n° 23/02900 ; Cerclab n° 23260 (autres arg. : 1/ le fait que la clause n’édicte pas une liste limitative – « notamment » - ne fait pas grief à l’acheteur, puisque le vendeur n’invoque que des cas explicitement prévus ; 2/ le retard sur le chantier entraîne un report du paiement des échéances ; 3/ le retard est apprécié par le maître d’œuvre et non apprécié discrétionnairement par le vendeur ; N.B. la clause de doublement du délai est implicitement validé), confirmant TJ Tours, 18 octobre 2023 : Dnd. § La clause qui prévoit que la justification de la survenance de l'une des causes de retard légitime sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre n'est pas illicite en ce qu'elle ne fait pas dépendre du bon vouloir du vendeur les causes de retard ; elle ne crée pas non plus de déséquilibre entre les obligations des parties puisque le retard des travaux, apprécié par le maître d’œuvre entraîne un report de paiement des échéances de l’acheteur dont les pourcentages des paiements est lié à l’état d’avancement du chantier.. TJ Tours (1^re ch.), 6 mai 2025 : RG n° 23/04811 ; Cerclab n° 24437 (Vefa d’un appartement et d’une place de parking, pour une résidence principale). § V. aussi : CA Orléans (ch. urg.), 11 juin 2025 : RG n° 24/02016 ; Cerclab n° 24047 (validation de onze causes claires et précises, ne dépendant pas de la seule volonté du vendeur, alors que tout retard de livraison impliquant un décalage dans le calendrier des versements par l'acquéreur ; N.B. arrêt semblant appliquer les art. 1171 et L. 212-1), sur appel de TJ Tours, 24 avril 2024 : Dnd.

Respect des conditions contractuelles de production des justificatifs. Refus de prendre en compte comme cause de légitime de suspension la défaillance d’une entreprise qui n’a pas été constatée par des justificatifs conformes aux exigences contractuelles. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405 (contrat exigeant une mise en demeure par le maître d’œuvre par Lrar).

Causes postérieures à la date initiale de livraison. Refus de prendre en compte comme cause de légitime de suspension la liquidation judiciaire d’une entreprise qui est intervenue postérieurement au délai initialement prévu. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405.

Caractère non limitatif de la liste de causes de report légitime. Le fait qu’une clause de retard d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’édicte pas une liste limitative de cas de retard - « notamment » - ne fait pas grief à l’acheteur, puisque le vendeur n’invoque que des cas explicitement prévus par le contrat. CA Orléans (ch. urg.), 18 septembre 2024 : RG n° 23/02900 ; Cerclab n° 23260, confirmant TJ Tours, 18 octobre 2023 : Dnd. § Dans le même sens : CA Pau (1^re ch.), 6 octobre 2020 : RG n° 19/00798 ; arrêt n° 20/02568 ; Cerclab n° 8596.

V. cep. : refus de prendre en compte comme cause de légitime de suspension des travaux supplémentaires, dès lors que cette cause ne figure pas au contrat. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405.

Absence de responsabilité du maître de l’ouvrage dans la survenance de la cause légitime de report. Refus de prendre en compte comme cause de légitime de suspension la défaillance d’une entreprise, aux motifs qu’elle est survenue après le délai initialement prévu mais aussi qu’elle provient d’un litige entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage, sans preuve que cette cause serait indépendante de la volonté du maître de l’ouvrage et que le maître d’œuvre aurait bien mis en demeure l’entreprise défaillante de se conformer à ses obligations, conformément à ce que stipulait le contrat. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405. § Même solution pour le remplacement du maître d’œuvre dont les circonstances de la résiliation ne sont pas précisées, de sorte qu’il n’est pas établi que cette résiliation ait été indépendante de la volonté du vendeur et imputable à une faute du maître d’œuvre. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405.

Découvertes de particularités du sous-sol. La découverte d’une anomalie du sous-sol, provoquant un sinistre sur les immeubles voisins et entraînant la nécessité d'une refonde complète des fondations profondes, constitue, pour le vendeur en l'état futur d'achèvement, une cause légitime de suspension du délai d'achèvement des travaux et par suite de livraison des biens. CA Pau (1^re ch.), 6 octobre 2020 : RG n° 19/00798 ; arrêt n° 20/02568 ; Cerclab n° 8596 (retard de livraison de… trois ans, après la découverte de problèmes en sous-sol, mettant en cause les habitations voisines), sur appel de TGI Bayonne, 17 décembre 2018 : RG n° 16/01161 ; Dnd. § N.B. Si l’expert a écarté en l’espèce toute faute du maître de l’ouvrage (qui ne s'est pas immiscé ; ni n'a présenté d'exigence qui s'apparenterait à une acceptation des risques), il a retenu pourtant des fautes des différents intervenants, notamment du bureau de contrôle et du bureau d'études géotechniques qui n'a pas procédé à un diagnostic préalable de l'état des avoisinants, ni à un contrôle visuel, alors que la fragilité et la trace de mouvements anciens ne pouvant échapper à un œil aguerri. L’arrêt aboutit donc à une exonération, discutable, du vendeur du fait des prestataires auxquels il a eu recours.

Clause de doublement du délai de report. Admission de la clause de doublement du retard effectivement constaté, conformément à la position de la Cour de cassation (en droit de la consommation). TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405 (la clause de doublement de la durée de suspension du délai de livraison en matière de contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’est-elle pas abusive, même entre un professionnel et un consommateur, lorsqu’elle est contractuellement admise et justifiée par une lettre du maître d’œuvre ; selon le jugement, cette position est fondée sur le renvoi au maître d'œuvre pour constater les causes légitimes de suspension des délais, qui se veut assez rassurant et permet d'écarter le caractère abusif de la clause, puisque le maître d'œuvre, cabinet d'architecte ou bureau d'étude, est en effet un tiers au contrat ; N.B. le jugement ne remet pas en cause le fait qu’en l’espèce la clause ne comporte aucun délai pour produire les justificatifs de ces motifs de suspension). § Dans le même sens, écartant l’existence d’un déséquilibre significatif. CA Orléans (ch. urg.), 11 juin 2025 : RG n° 24/02016 ; Cerclab n° 24047 (N.B. arrêt semblant appliquer les art. 1171 et L. 212-1), sur appel de TJ Tours, 24 avril 2024 : Dnd.

Modifications demandées par l’acheteur. Application du délai complémentaire pour les travaux modificatifs découlant d’une négociation entre les parties, le jugement excluant les points de l’offre du vendeur qui n’ont pas été acceptés par l’acheteur. TJ Béthune (1^re ch. civ.), 25 février 2025 : RG n° 22/02288 ; arrêt n° 60/2025 ; Cerclab n° 23758.

Protocole transactionnel. Pour une décision tenant compte, pour le calcul du retard, d’un protocole transactionnel conclu entre les parties, qui n’acte pas d’un report du délai de livraison, mais d’une renonciation à se prévaloir d’un retard de travaux en contrepartie de la prise en charge de travaux supplémentaires. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405 (acquisition de deux lots en Vefa).

C. CLAUSES PÉNALES EN CAS DE RETARD

Le contrat de vente d’immeuble à construire prévoyant en cas de retard de livraison une clause pénale de vingt euros par jour, crée un déséquilibre significatif la partie de la clause qui limite au surplus cette responsabilité à 1 % du prix de vente, dès lors que cette clause n’est pas applicable pour les nombreuses causes légitimes de report prévues par le contrat et que, ne s’appliquant qu’en cas de causes illégitimes de retard, elle n’aboutit qu’à une sanction symbolique du non-respect par le vendeur de ses obligations. TJ Béthune (1^re ch. civ.), 25 février 2025 : RG n° 22/02288 ; arrêt n° 60/2025 ; Cerclab n° 23758 (jugement notant aussi que, compte-tenu de ce plafonnement, le vendeur n'a pas particulièrement intérêt à limiter la durée du retard lui incombant).

Comp. en l’absence de clause : le contrat ne prévoyant pas de système de pénalités de retard et les règles applicables au contrat de construction de maison individuelle ne pouvant être étendues à la vente d’immeuble à construire, la demande fondée sur une pénalité de 153,33 euros par jour de retard pendant 695 jours est rejetée. TJ Nantes (4^e ch.), 6 mai 2025 : RG n° 21/03611 ; Cerclab n° 24405 (jugement indemnisant différents chefs de préjudice : frais de gardiennage, préjudice de jouissance – curieusement au titre de la perte de chance, préjudice moral).

D. REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Un règlement de copropriété dont les clauses sont déterminées à l'avance par le vendeur et/ou promoteur de l’immeuble et soustraites à la négociation, sont susceptibles de s’analyser en un contrat d’adhésion ; mais ce règlement de copropriété est également soumis à l’art. 8 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation et à l’art. 43 de la même loi qui rappelle que toute clause contraire aux dispositions de ce texte est réputée non écrite. TJ Nice (4^e ch. civ.), 17 janvier 2025 : RG n° 22/03908 ; Cerclab n° 24407 (jugement tempérant la solution par l’application des dispositions propres à la copropriété).

Il résulte de l’art. R. 261-5 CCH que la vente d'un immeuble à construire peut-être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente ; ce texte ajoute que le mandat peut également concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente et qu’il doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné ; en l’espèce, l’accès de la seconde parcelle à la voie publique était insuffisant pour permettre l’édification d’un second ensemble immobilier si bien que le vendeur pouvait, conformément à l’art. R. 261-5 CCH, recevoir valablement un mandat spécial de tous les acquéreurs dans l’acte de Vefa pour constituer une servitude de passage sur l'immeuble objet de la vente au profit du terrain voisin ; l’acte constitutif de la servitude figurant aux actes de vente n’ayant pas été régularisé avant l’achèvement de la construction et la livraison des lots aux acquéreurs, la personnalité morale du syndicat a eu pour conséquence que c’était à l'assemblée générale de donner mandat au syndic de régulariser l’acte constitutif au nom du syndicat conformément à l’art. 14 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’art. 1984 C. civ. ; la constitution de la servitude grevant les parties communes n’était donc pas soumise à un vote de l’assemblée générale, au contraire du mandat à donner au syndic pour représenter le syndicat, personne morale née lors de la livraison des lots, pour procéder aux formalités. TJ Nice (4^e ch. civ.), 17 janvier 2025 : RG n° 22/03908 ; Cerclab n° 24407 (rejet de la contestation de la résolution accordant ce mandat, aux motifs que celle-ci aurait été fondée sur une clause du règlement de copropriété qui devrait être réputée non écrite, pour créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et être contraire à l’art. 8 de la loi du 10 juillet 1965).