Extrait : « L’article 212-1 du code de la consommation invoqué par le défendeur dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (...). Le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

La SAS IAD FRANCE démontre par la production du mandat de vente du 2 juin 2022 que la clause pénale est rédigée en des termes apparents (en gras), clairs et compréhensibles, s’agissant notamment de la présentation de l’acheteur (cf développements précédents).

En conséquence, la clause pénale figurant au contrat de vente ne présente aucun caractère abusif au sens du texte précité. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PÔLE PROTECTION ET PROXIMITÉ

JUGEMENT DU 5 DÉCEMBRE 2024

 

R.G. n° 24/00813. N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6CM.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

 

DEMANDERESSE :

SAS IAD FRANCE

RCS MELUN XXX, [Adresse 1], [Adresse 1], [Localité 5], Représentée par Maître Anne-Sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER, Avocat au barreau de BORDEAUX substituant Maître Véronique DAGONET (Avocat au barreau de VAL-DE-MARNE)

 

DÉFENDEUR :

Monsieur X.

né le [date] à [Localité 7], [Adresse 4], [Localité 3], Représenté par Maître Christophe DOLEAC (Avocat au barreau de LIBOURNE)

 

DÉBATS : Audience publique en date du 10 octobre 2024

PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 2 juin 2022, M. X. a conclu avec la SAS IAD FRANCE, représentée par son agent immobilier Mme Y., un mandat non exclusif de vente portant sur un appartement de 45m² dont il était propriétaire, situé [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant une présentation du bien à la vente de 108.500 euros et une rémunération du mandataire de 7.000 euros.

Le contrat comportait une clause pénale par laquelle il était fait interdiction au mandant, pendant le cours du mandat ainsi que durant les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué, cette interdiction visant tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire de PACS avec lequel il se portait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation directe ou indirecte au sens des articles L 233-1 et suivants du code de commerce.

Par un avenant conclu le 8 juillet 2022, le prix auquel le bien devait être proposé à la vente a été porté à la somme de 98.550 euros et les honoraires du mandataire fixés à 6500 euros.

Le 10 juin 2022, une offre d’achat, formulée par Mme Z. pour un prix net vendeur de 80.000 euros, a été transmise par Mme Y. à M. X. par SMS reçu le 11 juin 2022 mais refusée par ce dernier.

Apprenant que M. X. avait vendu le 15 mars 2023 le bien objet du mandat à Mme Z. et son fils, M. W., avec le concours d’une agence concurrente, Mme Y. a vainement mis en demeure M. X. de lui payer la somme de 6500 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2023.

C’est dans ces circonstances que la SAS IAD FRANCE a fait assigner M. X. devant le pôle de protection et de proximité du Tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte délivré le 14 mars 2024, aux fins de paiement de la somme de 6500 euros correspondant au montant de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023, ainsi qu’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été débattue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, la SAS IAD FRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales et conclut au rejet des demandes adverses.

M. X., représenté par son conseil, sollicite le rejet des demandes formées par la SAS IAD FRANCE et en tout état de cause sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le rejet de l’exécution provisoire en cas de condamnation du défendeur.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties soutenues oralement à l’audience et visées par le greffe le 10 octobre 2024, pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement formée par la SAS IAD FRANCE au titre de la clause pénale :

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Il est constant qu’une clause pénale constitue la sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations et qu’elle s’applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier ait à justifier d’un préjudice.

En l’espèce, M. X. ayant établi une hiérarchie entre les moyens qu’il développe, il y sera répondu dans cet ordre.

 

* Sur l’existence d’une faute imputable à M. X. :

ll est établi que le 2 juin 2022, M. X. a conclu avec la S.A.S IAD FRANCE, représentée par son agent immobilier Mme Y., un mandat non exclusif de vente portant sur un appartement lui appartenant, modifié par un avenant du 8 juillet 2022.

A titre principal, M. X. ne conteste pas l’existence du contrat et de la clause pénale y figurant par laquelle il lui était fait interdiction, pendant le cours du mandat ainsi que durant les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué, cette interdiction visant tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire de PACS avec lequel il se portait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation directe ou indirecte au sens des articles L. 233-1 et suivants du code de commerce. Il estime n’avoir commis aucune fraude ou inexécution contractuelle.

La SAS IAD FRANCE établit par les échanges de SMS produits aux débats que le 10 juin 2022, une offre d’achat a été transmise à M. X. par Mme Y. par SMS reçu le 11 juin 2022 mais que cette offre a été refusée par ce dernier, ce que ce dernier ne conteste pas. Contrairement à ce que soutient le défendeur, l’offre faisait mention de l’identité précise de l’offrant (Mme Z.) et la présentation d’un acheteur par le biais d’un SMS n’était nullement exclue par le contrat de mandat, la formule « présentation » figurant dans la clause pénale étant générique et renvoyant nécessairement à toutes les formes de présentation possible (physique, par courriel, courrier, SMS etc.).

Il peut donc être considéré que le 11 juin 2022, M. X. était régulièrement et précisément informé de l’offre d’achat qui lui était faite.

Ainsi, en acceptant une offre émise le 8 décembre 2022 par la même offrante et par son fils, M.[N] W. au sujet duquel il est reconnu pa le défendeur qu’il avait été informé du fait que l’intéressé avait visité son bien le 10 juin 2022 pour le compte de Mme Z. (cf. page 2 de ses conclusions), M. X. a commis un manquement contractuel, de sorte que la clause pénale doit recevoir application du seul fait de cette inexécution, le temps écoulé entre les deux offres (six mois) n’étant pas susceptible d’en empêcher la mise en œuvre, à partir du moment où l’interdiction prévue dans la clause était toujours en vigueur au moment de l’émission de l’offre du 8 décembre 2022.

 

* Sur la remise d’un exemplaire du mandat litigieux à M. X. :

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 invoqué par le défendeur dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

La SAS IAD FRANCE, sur qui repose la charge de la preuve de la remise d’un exemplaire du mandat au mandant, établit avoir satisfait à ses obligations en remettant à M. X. un exemplaire des deux mandats de vente dont celui du 2 juin 2022 prévoyant la clause pénale: la mention de cette remise figure en effet dans les contrats en ces termes “fait en deux exemplaire dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît”, étant précisé que le contrat a été signé électroniquement par M. X., après approbation par ce dernier du procédé électronique, non remis en cause dans le cadre de la présente instance.

La société demanderesse établit donc avoir rempli les formalités légales imposées par la loi pour la mise en œuvre de la clause pénale prévue au contrat de mandat.

 

* Sur le caractère abusif de la clause pénale insérée au contrat de mandat :

L’article 212-1 du code de la consommation invoqué par le défendeur dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (...). Le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

La SAS IAD FRANCE démontre par la production du mandat de vente du 2 juin 2022 que la clause pénale est rédigée en des termes apparents (en gras), clairs et compréhensibles, s’agissant notamment de la présentation de l’acheteur (cf. développements précédents).

En conséquence, la clause pénale figurant au contrat de vente ne présente aucun caractère abusif au sens du texte précité.

Il ressort de ce qui précède que la clause pénale figurant au contrat de mandat est parfaitement régulière et que les conditions posées par cette clause pénale pour qu’elle s’applique sont réunies en l’espèce.

Ladite clause prévoyait qu’à défaut de respect de ses dispositions, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat, soit en l’espèce une somme de 6.500 euros telle que fixée par l’avenant conclu entre les parties le 8 juillet 2022.

M. X. a été mis en demeure de payer cette somme par lettre recommandée du 13 juin 2023.

Il sera en conséquence condamné à payer à la SAS IAD FRANCE ladite somme au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, compte tenu de la nature indemnitaire d’une telle clause, en application de l’article 1231-7 du code civil.

 

Sur les mesures de fin de jugement :

* Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. X., partie perdante, sera condamné aux dépens.

 

* Sur les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. X., tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SAS IAD FRANCE une somme que l’équité commande de fixer à 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS IAD FRANCE n’étant ni tenue aux dépens ni partie perdante, elle ne peut être condamnée à payer à M. X. comme il le sollicite une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ce dernier sera en conséquence débouté de sa demande formée de ce chef.

 

* Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L'article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

L’exécution provisoire de droit n'est en l'espèce pas incompatible avec la nature de l'affaire. Il n'y a donc pas lieu de l’écarter comme le sollicite M. X.

Il sera en conséquence fait application du principe posé par l’article 514 du code de procédure civile

 

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. X. à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 6.500 euros à titre de clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. X. à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. X. de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. X. aux dépens de l'instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

LE GREFFIER                                LE JUGE