Recommandation. Recommandation n° 03-02, du 18 septembre 2003, relative aux mandats de vente, de location ou de recherche d’un bien immobilier : Cerclab n° 2172.

Nature du contrat : entremise. Le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise, l'agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de son mandataire. Cass. civ. 3^e, 7 juillet 2022 (QPC) : pourvoi n° 21-25661 ; arrêt n° 647 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9793, à l’occasion du pourvoi contre CA Rennes, 7 septembre 2021 : Dnd.

Étendue du mandat. L’arrêt qui relève que la décision de division d’un immeuble n’est pas une démarche administrative nécessaire car seul le propriétaire d’un immeuble peut la prendre et qu’il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais qui peuvent être importants sans en être informé préalablement, de sorte qu’une telle autorisation qui repose sur la notion très variable de « nécessité ou d’utilité » méconnaîtrait en outre le devoir de conseil du mandataire, a justement considéré qu’une telle clause présentait un caractère abusif. Cass. civ. 1^re, 2 octobre 2007 : pourvoi n° 06-14238 ; arrêt n° 1095 ; Cerclab n° 2808, rejetant le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch.), 30 janvier 2006 : RG n° 03/04399 ; site CCA ; Cerclab n° 4107 (la décision de division, n'est pas une démarche administrative nécessaire, car seul le propriétaire d'un immeuble peut la prendre et, même si une possibilité de division existe sans qu'il le sache et que cette décision est favorable à ses intérêts, il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais en ce sens, étant observé qu'une division peut entraîner des frais importants notamment de géomètre et que le mandant n'en est pas informé ; arrêt estimant par ailleurs que la notion de « nécessité ou d'utilité » est extrêmement contingente et variable et cette référence rend la clause ambiguë, ce qui lui confère un caractère abusif), sur appel de TGI Grenoble, 18 novembre 2003 : Dnd.

Acceptation des conditions générales. V. ci-dessous pour l’acceptation des clauses.

A. OBLIGATIONS DES PARTIES

Licéité des doubles mandats de vente et d’achat. Aucune disposition des art. 1 s. de la loi du 2 janvier 1970 et 72 s. du décret du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret. Cass. civ. 1^re, 13 mai 1998 : pourvoi n° 96-17374 ; Bull. civ. I, n° 169 ; Cerclab n° 6693, cassant CA Douai, 2 mai 1996 : Dnd. § Dans le même sens : Cass. civ. 1^re, 9 avril 2015 : pourvoi n° 14-13501 ; arrêt n° 384 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 6695, cassant CA Pau (1^re ch. civ.) 25 juillet 2013 : RG n° 12/03007 ; Dnd, sur appel de TGI Mont-de-Marsan, 20 juin 2012 : RG n° 10/01560 ; Dnd, et sur renvoi CA Bordeaux (1^re ch. civ.), 24 janvier 2017 : RG n° 15/06048 ; Cerclab n° 6694 (arrêt reprenant l’attendu de la Cour de cassation). § Rappr. aussi ci-dessous pour les clauses prévoyant une double rémunération à la charge des vendeurs et des acheteurs.

1. OBLIGATIONS DES PROPRIÉTAIRES MANDANTS

Clause d’exclusivité. En absence d’indication au mandat de vente des actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée, ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, conformément aux exigences de l’art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, la clause d’exclusivité stipulée est abusive en ce que, dépourvue de contrepartie, elle crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. CA Douai (ch. 1 sect. 1), 17 janvier 2019 : RG n° 17/04694 ; Cerclab n° 7940 ; Juris-Data n° 2019-002796 (en l’espèce, le paragraphe des conditions particulières avait été raturé et ne mentionnait qu’une clause selon laquelle les diagnostics seraient offerts si l’agence vendait la maison, ce qui ne concerne pas une action que le mandataire se serait engagé à effectuer au sens de l’art. 6 de la loi Hocquet ; conséquences : si l’annulation de la seule clause d’exclusivité ne s’étend pas à la clause interdisant de vendre « directement » à un acheteur présenté par l’agence, la vente par une autre agence n’est pas une vente « directe » et, faute d’exclusivité, ne peut engager la responsabilité contractuelle des mandants), sur appel de TI Lens, 6 juillet 2017 : RG n° 16/001170 ; Dnd.

Superficie. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses ayant pour objet ou pour effet d’imposer au consommateur, en matière de calcul de la superficie de biens immobiliers constitués sous forme d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots de copropriété, des obligations non prévues par la loi, sans offrir d’alternative et en laissant croire qu’elles en résultent, et notamment : - de faire procéder à ce calcul avant la promesse de vente ou d’achat, - ou d’y faire procéder par un homme de l’art, et le cas échéant, de demander à cet homme de l’art une confirmation de ce calcul. Recomm. n° 03-02/2° : Cerclab n° 2172.

Rémunération. Selon l’art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, « aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1^er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive ».

L’interdiction pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l'absence de conclusion effective de l'opération projetée, quelle qu'en soit la raison, est fondée sur le motif d'intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visés à l'art. 1^er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d'assurer l'information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients ; il n'en résulte pas d'atteinte disproportionnée à leur liberté contractuelle et à leur liberté d'entreprendre au regard de l'objectif poursuivi par le texte, dès lors qu'en cas de faute commise par le mandant ayant privé le mandataire de sa rémunération, une jurisprudence constante lui permet d'engager la responsabilité de son mandant, et qu'une dérogation à cette interdiction est en outre possible lorsque le client agit pour les besoins de ses activités professionnelles. Cass. civ. 3^e, 7 juillet 2022 (QPC) : pourvoi n° 21-25661 ; arrêt n° 647 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9793, à l’occasion du pourvoi contre CA Rennes, 7 septembre 2021 : Dnd.

Absence de preuve du caractère abusif de la clause, dénuée de toute ambiguïté, prévoyant la rémunération d’un mandataire chargé de trouver un preneur à bail commercial. CA Montpellier (1^re ch. sect. B), 21 novembre 2012 : RG n° 11/06599 ; Cerclab n° 4052 (somme prévue pour la rémunération du mandataire librement consentie), sur appel de TI Béziers, 1^er juillet 2011 : RG n° 11-10-644 ; Dnd.

La loi de 1970 prévoyant la possibilité d'une rémunération en l'absence d'intervention du mandataire, n’est ni illicite, ni abusive la clause stipulant une rémunération réduite de façon claire, très lisible, sans ambiguïté avec une contrepartie parfaitement définie. CA Grenoble (1^re ch.), 30 janvier 2006 : RG n° 03/04399 ; site CCA ; Cerclab n° 4107 (mandat semi exclusif ; clause stipulant que « Le mandant conserve la faculté de rechercher par lui-même un acquéreur, s'engageant à diriger sur le mandataire les demandes qui lui seront adressées personnellement. Dans le cas où la vente se réaliserait avec un acquéreur présenté par le mandant, la rémunération du mandataire serait automatiquement réduite dans les proportions indiquées au recto »), sur appel de TGI Grenoble, 18 novembre 2003 : Dnd, pourvoi rejeté par Cass. civ. 1^re, 2 octobre 2007 : pourvoi n° 06-14238 ; arrêt n° 1095 ; Cerclab n° 2808 (clause non examinée).

Les parties étant libres de déterminer les modalités de rémunération de l'agent immobilier et la pratique du partage d'honoraires étant autorisée, ne contrevient pas au statut des agents immobiliers la clause de rémunération qui dissocie la mission d'entremise de l'agence immobilière, rémunérée par une commission fixe à la charge du vendeur, de sa mission de négociateur rétribuée par l'acquéreur s'il obtient une réduction du prix figurant au mandat. ce système de rémunération ; cette clause n’est par ailleurs pas abusive puisque les vendeurs mandants, restent libres de refuser l'offre des candidats acquéreurs présentés par le mandataire sur laquelle apparaissent clairement les deux rémunérations du mandataire ; en outre, ce système d'une rémunération due par l'acquéreur à l'agence immobilière, proportionnelle à la réduction que l'acquéreur obtient sur le prix de vente du bien figurant au mandat, est favorable au mandant puisqu'il est de nature à dissuader le candidat acquéreur de négocier ce prix. CA Rennes (4^e ch.), 12 avril 2018 : RG n° 15/02625 ; arrêt n° 142 ; Cerclab n° 7538 (mandat non exclusif de vente), sur appel de TI Rennes, 2 mars 2015 : Dnd.

Obligation de régulariser une vente parfaite. N’est pas abusive la clause permettant à l'agent immobilier de percevoir une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération lorsque la vente, parfaite, n'a pas été régularisée par acte authentique. CA Dijon (1^re ch. civ.), 29 mars 2012 : RG n° 11/00897 ; Cerclab n° 3761 (clause stipulée dans l’acte authentique de vente, stipulant qu’il a été passé en présence et avec le concours du nom de l’enseigne nationale sous laquelle l’agence locale exerce, en mentionnant le numéro du mandat : l’agence peut se prévaloir de cette clause, même si l’acte n’a pas été signé par son représentant légal), sur appel de TI Chaumont, 30 mars 2011 : RG n° 11/10312 ; Dnd. § N’est pas abusive la clause sanctionnant financièrement le propriétaire d’un immeuble à l’égard de l’agence qui a servi d’intermédiaire pour sa vente, dans le cas où le propriétaire refuser de réitérer le compromis. CA Fort-de-France (ch. civ.), 11 mai 2012 : RG n° 10/00456 ; Cerclab n° 4085 (rejet de l’argument du propriétaire prétendant qu’il souhaitait faire de l’acquisition d’un nouvel immeuble une condition de la vente, dès lors, d’une part, qu’une telle indivisibilité n’avait pas été stipulée dans l’acte, dont les termes étaient clairs et accessibles à tout « bon père de famille » en faisant une lecture normalement attentive, et d’autre part, qu’en tout état de cause, une telle condition aurait été potestative ; arrêt estimant également non abusive la clause pénale au profit de l’acheteur), sur appel de TGI Fort-de-France, 15 septembre 2009 : RG n° 08/01575 ; Dnd. § Dans le même sens, V. encore : CA Paris (pôle 4 ch. 1), 16 avril 2015 : RG n° 14/08358 ; Legifrance ; Cerclab n° 5124 (absence de caractère abusif de la clause pénale d’un contrat de mandat exclusif de vente d’une maison, égale au montant de la rémunération prévue, sanctionnant le refus du mandant de conclure la vente avec un acquéreur acceptant l’offre, aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties n'ayant été créé dès lors que, dans cette hypothèse, l'agent immobilier a accompli totalement sa mission ; clause au surplus d’un montant non excessif), sur appel de TGI Créteil, 18 février 2014 : RG n° 13/07039 ; Dnd.

Obligation d’informer le mandataire de la conclusion de la vente. N’est pas abusive la clause imposant au mandant d’informer le mandataire de toute vente sans concours dans un délai de deux ans après l’expiration du mandat et sanctionnant le non-respect de cette obligation par une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue, qui n'a pas pour effet de remettre en cause l'économie générale du contrat et notamment l'absence d'exclusivité du mandat dès lors qu'elle ne leur interdit pas de présenter, et le cas échéant de vendre leur bien, à un autre acquéreur trouvé par eux-mêmes ou un autre agent immobilier que ceux présentés par l'agence, mais assure le respect de la loyauté contractuelle, en mettant à la charge du mandant une obligation d'information particulièrement simple à remplir et en évitant corrélativement à l'agent immobilier d'effectuer des démarches, de procéder à des publicités ou d'organiser des visites le tout en pure perte alors que le bien n'est plus disponible à la vente. CA Montpellier (1^re ch. B), 19 juin 2019 : RG n° 16/07998 ; Cerclab n° 7933 (clause d’un montant manifestement excessif, réduite à 1.500 euros), sur appel de TI Narbonne, 25 juillet 2016 : RG n° 11-14-551 ; Dnd. § La clause stipulant que « pendant la durée du mandat, et durant les 12 mois suivant son terme, le mandant devra informer le mandataire en cas de vente du bien, en lui communiquant, par lettre recommandée avec accusé de réception, les coordonnées de l'acquéreur et du notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, la date de signature sous-seing-privé ainsi que le prix de vente », sous peine de devoir une indemnité forfaitaire d’un montant égal à sa rémunération, dès lors d'une part, que le mandataire qui a fourni un travail sans pouvoir percevoir d'honoraires par la faute du mandant doit pouvoir obtenir une indemnisation et d'autre part, que le montant des dommages et intérêts prévu dans une clause pénale reste soumis à l'appréciation du juge. CA Rennes (1^re ch.), 22 janvier 2019 : RG n° 16/02883 ; arrêt n° 31/2019 ; Cerclab n° 7824 (mandat de vente ; clause conforme à la loi du 2 janvier 1970, rédigée de façon claire et apparente, limitée dans le temps, et devant s’interpréter à la lumière de la clause sanctionnant la vente à un acheteur présenté par l’intermédiaire sans son intervention ; réduction de 11.800 euros à 5.000 euros, l’acheteur n’ayant pas été présenté par le mandataire, ce qui aboutit quand même à une pénalité extrêmement élevée pour la simple absence d’un courrier), sur appel de TI Redon, 7 avril 2016 : Dnd. § N'est pas abusive la clause imposant au mandant d’informer le mandataire de la vente du bien, sous peine du versement de la moitié de la commission convenue, dès lors que cette clause n'a pas pour effet de remettre en cause l'économie générale du contrat et notamment l'absence d'exclusivité du mandat dès lors qu'elle ne leur interdit pas de présenter, et le cas échéant de vendre leur bien, à un autre acquéreur trouvé par eux-mêmes ou un autre agent immobilier que ceux présentés par l'agence, et qu'elle ne crée pas un déséquilibre entre les parties mais assure le respect de la loyauté contractuelle, en mettant à la charge du mandant une obligation d'information particulièrement simple à remplir et en évitant corrélativement à l'agent immobilier d'effectuer des démarches, de procéder à des publicités ou d'organiser des visites le tout en pure perte alors que le bien n'est plus disponible à la vente. CA Montpellier (4^e ch. civ.), 4 novembre 2020 : RG n° 17/05187 ; Cerclab n° 8631, sur appel de TI Narbonne, 29 août 2017 : RG n° 11/16/532 ; Dnd.

2. OBLIGATIONS DES VISITEURS

Interdiction des rémunérations. L’alinéa 3 de l’art. 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, non modifiée dans sa rédaction par les textes ultérieurs (décret du 17 octobre 2016) dispose que « le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ».

L'art. 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version en vigueur au moment des faits, fixant les conditions d'application de la loi Hoguet n°70-9 du 2 février 1970, interdit au mandataire de réclamer ou de percevoir une rémunération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat ; est contraire à ce texte la clause d’un bon de visite qui stipule que la violation de son obligation « de ne traiter l'achat de cette affaire par votre seul intermédiaire » par le candidat acquéreur en ferait le débiteur de la commission de l'agent, alors que le mandat de vente prévoyait que les honoraires étaient à la charge du vendeur. CA Paris (pôle 4 ch. 10), 25 mai 2023 : RG n° 19/08637 ; Cerclab n° 10353 (mandat non exclusif de vente), sur appel de TGI Paris, 12 mars 2019 : RG n° 16/12000 ; Dnd. § V. aussi déjà en ce sens : caractère illicite de la clause imposant une exclusivité à l’acheteur dans le bon de visite sous peine de versement de la commission qui aurait été due, pour violation de l’art. 73 du décret du 20 juillet 1972. TI Avignon (Cavaillon), 5 octobre 1990 : RG n° 621/89 ; jugt n° 532/1990 ; Cerclab n° 47. § En vertu des art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, seul le mandat de vente confié à l'agent immobilier peut justifier légalement sa rémunération et ce dernier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; en conséquence, l’agent ne peut réclamer aucune somme aux visiteurs, même si ceux-ci ont signé un bon de visite gratuit et sans obligation d'achat, aux termes duquel ils s'engageaient notamment à négocier et conclure avec l’agence, sous peine de dommages-intérêts correspondant à 7 % de la valeur du bien acquis. CA Rouen (1^re ch. civ.), 14 janvier 2015 : RG n° 13/06194 et n° 13/06343 ; Cerclab n° 5017 ; Juris-Data n° 2015-001415 (arrêt estimant toutefois que l’acheteur peut engager sa responsabilité délictuelle s’il a commis une faute), sur appel de TGI Rouen, 9 septembre 2013 : RG n° 11/02501 ; Dnd.

Clause d’exclusivité. Caractère abusif d’une clause d’exclusivité imposée aux acheteurs potentiels dans le bon de visite, ayant pour effet de créer une clientèle captive, de porter atteinte à la libre concurrence et de bloquer le marché immobilier. TI Lagny-sur-Marne, 11 décembre 1995 : RG n° 194/95 ; jugt n° 2244 ; Cerclab n° 66. § V. aussi : CA Aix-en-Provence (11^e ch. A), 19 juin 2009 : RG n° 07/15169 ; arrêt n° 2009/402 ; Cerclab n° 2616 ; Juris-Data n° 2009-007312 (le document intitulé « reconnaissance d'indications et de visite » n'a aucune valeur contractuelle et ne créé pas de lien contractuel entre l'agent immobilier et un acquéreur éventuel ; seule la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du visiteur pourrait être envisagée), confirmant sur ce point TI Martigues 24 juillet 2007 : RG n° 11-06-001430 ; jugt n° 629 ; Cerclab n° 3713 (la reconnaissance d'indication et de visite n’impose au visiteur aucune responsabilité d'ordre contractuelle à l'égard de l'acheteur ou du vendeur et il doit être considéré comme un tiers à l'égard de la convention signée entre les parties) - TGI Bobigny (6^e ch. sect. 4), 6 décembre 2004 : RG n° 03/11821 ; Cerclab n° 3970 (la souscription du bon de visite, obligeant les visiteurs à traiter l’affaire avec l’agence pendant 18 mois, comporte un engagement unilatéral dépourvu de cause car contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et au décret du 20 juillet 1972, en qu’il prévoit pour le mandataire un moyen de rémunération non autorisé et un droit d'exclusivité sur une période abusive), apparemment confirmé par CA Paris (25^e ch. A), 26 janvier 2007 : RG n° 05/01223 ; Cerclab n° 2288. § V. aussi : CA Douai (ch. 1 sect. 1), 17 janvier 2019 : RG n° 17/04694 ; Cerclab n° 7940 ; Juris-Data n° 2019-002796 (impossibilité de prétendre que les acheteurs ont commis une faute, alors que le bon de visite produit par l’agence n’est pas signé).

V. cependant : n’est pas abusive la clause d’un bon de visite prévoyant que son signataire s'engage à ne traiter cette acquisition que par l’intermédiaire de l’agence, sauf à réparer le préjudice causé par son éviction, dès lors qu’elle ne crée aucun déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties, mais vise seulement à faire échec à une manœuvre destinée à évincer l'agence immobilière qui a présenté le bien à l'acquéreur potentiel. CA Montpellier (1^re ch. B), 19 janvier 2010 : RG n° 09/00383 ; Cerclab n° 3351 (mandat non exclusif de vente ; rejet implicite de l’argument du visiteur estimant que la clause était abusive en ce sens que sa durée excédait la durée du mandat de l’agent, alors que le compromis avait été conclu en l’espèce avant l’expiration), sur appel de TGI Béziers, 22 septembre 2008 : RG n° 06/3711 ; Dnd.

B. DURÉE DU CONTRAT

Durée du contrat. Selon l’art. 7 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, « sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1^er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ».

L’alinéa 2 de l’art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (dans sa rédaction modifiée par le décret n° 2015-725 du 24 juin 2015) dispose que « passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » (sur la « clause » visée, V. ci-dessous).

* Commission des clauses abusives. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses ayant pour objet ou pour effet de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction. Recomm. n° 03-02/1° : Cerclab n° 2172 (dispositions contraires à la loi qui, maintenues dans le contrat, créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur).

* Cour de cassation. V. sur la seule licéité des clauses : il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, que lorsqu’il est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou qu’il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l’intermédiaire, le mandat doit rappeler la faculté qu’a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, et en faire mention, comme de la clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très apparents ; cette disposition influant sur la détermination de la durée du mandat, est prescrite à peine de nullité absolue de l’entier contrat, en application de l’article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ; la clause, qui restreint l’exercice de la faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, contrevient aux exigences impératives de l’art. 78, alinéa 2, du décret précité qui prévoit que la dénonciation peut intervenir à tout moment ; un tel mandat, étant nul, n’ouvre droit ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat. Cass. civ. 1^re, 3 novembre 2016 : pourvoi n° 15-23534 ; arrêt n° 1202 ; Cerclab n° 6582 (motifs de pur droit ; clause visée : le mandat « se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant l’expiration de l’une des périodes sus-indiquées »), pourvoi contre CA Paris, 6 mai 2015 : Dnd.

* Juges du fond. Absence de caractère abusif de la clause prévoyant un engagement irrévocable de trois mois et de la clause pénale la sanctionnant. CA Amiens (1^re ch. 1^re sect.), 8 décembre 2011 : RG n° 10/02883 ; Cerclab n° 3513, sur appel de TGI Senlis, 24 juin 2008 : Dnd. § Dès lors que le mandat litigieux a été consenti « pour une durée irrévocable de trois mois », sans possibilité de tacite reconduction, la mention dont le défaut est invoqué, à savoir la facuté de dénonciation du contrat au-delà du délai de trois mois, était sans objet en l'espèce. CA Bordeaux (1^re ch. civ. sect. B), 26 février 2010 : RG n° 08/00585, n° 08/610 et n° 08/1077 ; Cerclab n° 2402 (rejet de l’argument du mandant prétendant que la clause pénale était abusive et réputée non écrite en raison de l’absence de ce rappel), sur appel de TGI Libourne, 13 décembre 2007 : RG n° 07/436 ; jugt n° 07/249 ; Cerclab n° 3660 (application stricte de la clause).

Est abusive la clause d’un mandat non exclusif de vente, contraire à la recommandation n° 03-02, qui fixe une durée de trois mois et qui prévoit qu’au-delà, sauf révocation expresse, le mandat se poursuivra par tacite reconduction par période de six mois, sans mention d’une limite de temps à ces tacites reconductions successives. CA Aix-en-Provence (11^e ch. A), 19 juin 2009 : RG n° 07/15169 ; arrêt n° 2009/402 ; Cerclab n° 2616 ; Juris-Data n° 2009-007312, sur appel de TI Martigues 24 juillet 2007 : RG n° 11-06-001430 ; jugt n° 629 ; Cerclab n° 3713 (problème non examiné).

V. pour l’hypothèse, l’argument invoqué par le mandant estimant qu’une durée totale de 19 mois, lui interdisant pendant toute cette période de traiter avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire, doit être considérée comme excessive au regard de la recommandation n° 03-02. CA Pau (1^re ch.), 25 juillet 2013 : RG n° 12/03007 ; arrêt n° 13/3114 ; Cerclab n° 4523 (problème non examiné, la demande du mandataire étant rejetée dès lors qu’elle aboutissait à solliciter une double rémunération pour une même opération, au titre d’un mandat de vente et d’un mandat de recherche), sur appel de TGI Mont-de-Marsan, 20 juin 2012 : Dnd.

* Régimes spéciaux. Comp. pour un mandat de vente d’immeuble donné à un notaire : n'est pas abusive la clause qui stipule que le mandat, conféré pour une durée initiale de trois mois, est renouvelable par tacite reconduction de mois en mois, tout en permettant aux mandants de le dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au mandataire quinze jours avant l'échéance. CA Caen (1^re ch. sect. civ. et com.), 1^er avril 2010 : RG n° 08/04155 ; Cerclab n° 2406 (arrêt estimant que le contrat échappe à la loi du 2 janvier 1970 par application de l’art. 2 de la loi qui précise que « les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables » à certaines professions visées par décret, dont les notaires font partie), infirmant TI Caen, 10 novembre 2008 : RG n° 11-07-000196 ; jugt n° 2008/1033 ; Cerclab n° 3280 (double infirmation, le jugement estimant que l’art. 2 ne vise qu’à écarter la réglementation professionnelle et non celle des contrats, ce qui rend l’art. 7 applicable et estimant que, si ce n’est pas le cas, la clause serait abusive).

* Interprétation en faveur du consommateur. Interprétation en faveur du consommateur par application de l’ancien art. L. 133-2 [211-1] C. consom., de la clause ne reproduisant pas exactement l'art. 78 du décret du 20 juillet 1972 et stipulant que « chacune des parties pourra moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant la prorogation », qui peut s'interpréter de deux façons, soit comme exigeant un préavis de 15 jours pour toute dénonciation, soit comme n’exigeant le préavis de 15 jours que dans la seule période initiale, la dénonciation pouvant intervenir à tout moment pendant la période de prorogation (seconde interprétation retenue comme plus favorable au consommateur). TGI Bayonne (1^re ch.), 18 mars 2002 : RG n° 00/03045 ; Cerclab n° 332 (mandat exclusif de vente), confirmé par CA Pau (1^re ch. civ.), 9 février 2004 : RG n° 02/001705 ; Jurinet ; Cerclab n° 650 (arrêt notant au surplus que le contrat ne contient aucune référence à l'art. 78 qui aurait pu permettre au consommateur de corriger son erreur).

C. CLAUSE INTERDISANT LA CONCLUSION AVEC UN CONTRACTANT PRÉSENTÉ LE MANDATAIRE

Présentation. Les mandats contiennent des clauses protégeant le mandataire contre des fraudes du mandant visant à échapper au paiement de la rémunération convenue et qui prévoient, sous peine de versement d’une indemnité en général égale à cette rémunération, que le mandant ne peut conclure la vente sans son intervention avec tout acheteur que le mandataire aurait préalablement présenté. Cette clause est applicable pendant la durée du mandat et pendant une période suivant son expiration, cette dernière hypothèse étant celle qui concentre le contentieux.

Sur la validation explicite de cette responsabilité du mandant : Cass. civ. 3^e, 7 juillet 2022 (QPC) : pourvoi n° 21-25661 ; arrêt n° 647 ; Bull. civ. ; Cerclab n° 9793 (« en cas de faute commise par le mandant ayant privé le mandataire de sa rémunération, une jurisprudence constante lui permet d'engager la responsabilité de son mandant »), à l’occasion du pourvoi contre CA Rennes, 7 septembre 2021 : Dnd.

Obligation d’informer le mandataire de la conclusion de la vente. V. ci-dessus, A.

Acceptation de la clause. V. l’alinéa 1 de l’art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, (dans sa rédaction résultant du décret du 24 juin 2015) dispose que « lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser ». § Sur l’applicabilité de ce texte à l’hypothèse, V. CA Agen (1^re ch.), 6 mai 2008 : RG n° 06/01693 ; arrêt n° 393/08 ; Legifrance ; Cerclab n° 1255 ; Lamyline. § Comp. cep. CA Amiens (1^re ch. sect. 1), 13 janvier 2011 : RG n° 09/04339 ; Cerclab n° 2881. § V. aussi : le simple fait que la clause litigieuse figure au verso du contrat ne peut ni entraîner son inopposabilité, ni signer un manquement de l'agent immobilier à son obligation précontractuelle d'information, dès lors que les mandants ont reconnu expressément avoir pris connaissance, tant par eux-mêmes que par les explications qui leur ont été données, préalablement à la signature, de l'intégralité des caractéristiques du mandat, en approuvant la mention correspondante figurant au recto et notamment la disposition litigieuse, écrite en majuscules, en corps gras et au moyen d'une police de taille supérieure à celle du reste du document. CA Montpellier (1^re ch. B), 19 juin 2019 : RG n° 16/07998 ; Cerclab n° 7933 (mandat non exclusif de vente d’immeuble ; clause pénale sanctionnant la vente à un candidat présenté par l’agence sans l’en informer ni lui régler ses honoraires), sur appel de TI Narbonne, 25 juillet 2016 : RG n° 11-14-551 ; Dnd.

Sur la présentation : CA Paris (pôle 4 ch. 1), 19 mai 2017 : RG n° 16/12218 ; Legifrance ; Cerclab n° 6954 (mandat non exclusif de recherche d’acquéreurs pour un appartement ; opposabilité d’une clause pénale qui malgré la petite taille des caractères de la typographie, est tout à fait lisible et visible, d’autant plus que cette clause figure en caractères gras et que par ailleurs, le mandat est un document court, recto-verso), sur appel de TI Paris (19^e arrdt), 29 avril 2014 : Dnd

Validité de la clause. La Commission des clauses abusives recommande d’éliminer les clauses ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction. Recomm. n° 03-02/3° : Cerclab n° 2172.

V., pour la Cour de cassation, admettant la validité de principe de la clause, sans discussion particulière de sa durée : « l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive » Cass. civ. 1^re, 2 octobre 2007 : pourvoi n° 06-14238 ; arrêt n° 1095 ; Cerclab n° 2808 (mandat de vente donné à une agence immobilière contenant une clause stipulant que « le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’art. 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente »), rejetant le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch.), 30 janvier 2006 : RG n° 03/04399 ; site CCA ; Cerclab n° 4107 (les droits du propriétaire ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire, de sorte qu'il n'y a aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties, le risque de fraude très important justifiant cette restriction), sur appel de TGI Grenoble, 18 novembre 2003 : Dnd.

* Mandats non exclusifs. Pour des décisions des juges du fond estimant la clause valable : CA Poitiers (1^re ch. civ.), 12 avril 2022 : RG n° 19/03451 ; arrêt n° 231 ; Cerclab n° 9563 (mandat non exclusif ; clause ayant pour objet de garantir le mandataire contre une déloyauté ou une dissimulation du mandant et non susceptible d'exposer le consommateur à une pénalité disproportionnée puisqu'elle est légalement réductible), sur appel de TGI Saintes, 6 septembre 2019 : Dnd - CA Nîmes (1^re ch. civ.), 20 janvier 2022 : RG n° 20/01690 ; Cerclab n° 9388 (mandat non exclusif ; absence de caractère abusif de la clause pénale limitée dans le temps à 24 mois, pour un mandat d’une durée initiale de 24 mois, résiliable de façon anticipée après quelques mois avec un préavis de 15 jours ; clause respectant la recommandation et conforme à l’art. 78 du décret du 20 juillet 1972 dans sa version applicable), sur appel de TJ Avignon, 25 mai 2020 : RG n° 15/02090 ; Dnd - CA Lyon (1^re ch. civ. B), 14 janvier 2020 : RG n° 18/04446 ; Cerclab n° 8305 (mandat non exclusif de vente ; la clause par laquelle les mandants s’interdisent, pendant la durée du mandat et durant les douze mois suivants son terme, de vendre le bien à un acquéreur présenté, sans le concours de l’agence instaure une interdiction limitée dans le temps d’une durée raisonnable et respecte donc la recommandation n° 03-02 ; clause facilement lisible et intellectuellement claire, ne nécessitant aucune interprétation et ne distinguant pas selon la nature du mandat ou selon que la vente est réalisée avec ou non le concours d’une autre agence ; clause pénale claire, compréhensible, en caractère gras, non incompatible avec le caractère non exclusif du mandat, conforme à l'art. 78 de la loi du 20 juillet 1972 et respectant la recommandation n° 03-02), sur appel de TGI Lyon (ch. 1 cab. 1 A), 16 mai 2018 : RG n° 14/13908 ; Dnd - CA Montpellier (1^re ch. B), 13 mars 2019 : RG n° 16/07062 ; Cerclab n° 7927 ; Juris-Data n° 2019-009082 (mandat non exclusif ; clause non abusive : tout mandant doit, en vertu de l'obligation de bonne foi contractuelle, mettre son mandataire en mesure d'exécuter sa mission, « ce qui n'a pas été le cas puisque par son comportement le mandant a volontairement torpillé » (sic) « la mission de l'agence afin de favoriser un autre mandataire et dans ce cas le client n'a plus été la partie faible, mais la partie forte coupable d'un manquement à ses obligations contractuelles » ; clients alléguant avoir demandé à l'agence la signature d'un avenant à la baisse, mais sans en rapporter la preuve), confirmant TI Narbonne, 26 août 2016 : RG n° 14/000519 ; Dnd - CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 5 février 2018 : RG n° 16/00361 ; arrêt n° 29 ; Cerclab n° 7430 ; Juris-Data n° 2018-001619 (mandat de vente sans exclusivité ; la clause limitant les droits du propriétaire pendant une durée de 12 mois consécutive à son expiration uniquement à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, justifiée par un risque important de fraude, ne crée aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties ; N.B. 1 l’arrêt estime que, s'il est constant que les acquéreurs du bien litigieux n'ont pas été présentés par le mandataire, la clause peut cependant recevoir également application lorsque ces derniers ont visité le bien par son intermédiaire, ce qui aboutit à une conception très extensive de la clause qui aurait pu être prise en compte dans l’appréciation du déséquilibre ; N.B. 2 l’arrêt estime par ailleurs que le caractère abusif ne peut viser le montant, puisque celui-ci peut-être réduit en application de l’ancien art. 1152 C. civ., argument erroné, puisqu’il contredit explicitement l’art. R. 212-2-3° C. consom.), sur appel de TGI Montauban, 24 décembre 2015 : RG n° 15/00576 ; Dnd - CA Paris (pôle 4 ch. 1), 19 mai 2017 : RG n° 16/12218 ; Legifrance ; Cerclab n° 6954 (mandat non exclusif de recherche d’acquéreurs pour un appartement ; absence de caractère abusif de la clause pénale sanctionnant le mandant qui contracte avec un tiers qui lui a été présenté par le mandataire), sur appel de TI Paris (19^e arrdt), 29 avril 2014 : Dnd - CA Rouen (1^re ch. civ.), 14 janvier 2015 : RG n° 13/06194 et n° 13/06343 ; Cerclab n° 5017 ; Juris-Data n° 2015-001415 (mandat de vente d’immeuble ; interdiction de vendre à un candidat présenté pendant dix-huit mois après l’expiration du mandat, sous peine d’une pénale égale au montant des honoraires ; clause non abusive dès lors qu’elle a pour seul objet, comme pour seul effet d'assurer, pendant un délai raisonnable de dix-huit mois, le respect de la loyauté contractuelle en sanctionnant les pratiques visant à contourner la commission dans l'hypothèse où elle serait due à l'agent immobilier par qui aurait dû être conclue l'opération ; N.B. les mandants contestaient surtout la durée de 18 mois jugée « déraisonnable »), sur appel de TGI Rouen, 9 septembre 2013 : RG n° 11/02501 ; Dnd - CA Rennes (4^e ch.), 20 février 2014 : RG n° 11/00985 ; arrêt n° 72 ; Cerclab n° 4704 ; Juris-Data n° 2014-003904 (mandat non exclusif de vente ; clause applicable en cas de faute caractérisée spécifiée du mandant, constituant une clause pénale réductible et non une rémunération déguisée), sur appel de TGI Saint-Brieuc, 3 janvier 2011 : Dnd - CA Aix-en-Provence (1^re ch. A), 16 octobre 2012 : RG n° 11/19087 ; Cerclab n° 3987 (absence de caractère abusif de la clause d’un mandat de vente sans exclusivité stipulant qu'en cas de non respect de ses obligations, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto, qui n’est ni abusive, ni contraire aux dispositions des art. 6 de la loi de janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972), sur appel de TGI Grasse, 6 septembre 2011 : RG n° 08/05953 ; Dnd - CA Rennes (4^e ch.), 1^er décembre 2011 : RG n° 09/02554 ; arrêt n° 471 ; Cerclab n° 3502 (mandat non exclusif ; clause destinée à garantir une exécution loyale des engagements des parties, non abusive si elle ne joue que pendant le durée du mandat et à l'issue dans la limite d'un délai raisonnable), sur appel de TGI Vannes, 3 février 2009 : Dnd - CA Amiens (1^re ch. sect. 1), 13 janvier 2011 : RG n° 09/04339 ; Cerclab n° 2881 (mandat non exclusif ; obligation exigible dans les 12 mois de la fin du mandat, la durée n’étant pas discutée ; clause tendant à assurer le respect de la loyauté contractuelle en sanctionnant les pratiques visant à contourner la commission due à l'agent immobilier par qui aurait dû être conclue l'opération), sur appel de TGI Soissons, 30 juillet 2009 : Dnd - CA Saint-Denis de la Réunion (ch. civ.), 29 mai 2009 : RG n° 07/01595 ; Cerclab n° 2521 ; Juris-Data n° 2009-009350 (mandat non exclusif ; obligation exigible dans les 12 mois de la fin du mandat, la durée n’étant pas discutée ; clause tendant uniquement à limiter temporairement les droits du propriétaire envers les personnes qui ont été présentées par le mandataire ou qui ont visité le bien par son intermédiaire, afin de prévenir le risque important de fraude que l'absence de toute restriction ferait courir à celui-ci de la part de contractants déloyaux), sur appel de TGI Saint-Denis de la Réunion, 19 septembre 2007 : RG n° 06/1720 ; Dnd - CA Agen (1^re ch.), 6 mai 2008 : RG n° 06/01693 ; arrêt n° 393/08 ; Legifrance ; Cerclab n° 1255 ; Lamyline (mandat non exclusif ; obligation exigible dans les 12 mois de la fin du mandat, cette durée étant jugée raisonnable ; « cette clause qui a pour but de sanctionner la fraude du vendeur qui traiterait directement avec un tiers présenté par le mandataire est parfaitement valable et est admise par la jurisprudence »), confirmant TGI Agen, 20 octobre 2006 : Dnd - CA Versailles (3^e ch.), 28 janvier 2005 : RG n° 03/03922 ; Cerclab n° 1706 ; Juris-Data n° 291208 (mandat non exclusif ; obligation exigible dans les 12 mois de la fin du mandat, la durée n’étant pas discutée puisque la vente a eu lieu pendant le mandat ; clause licite, qui ne contrevient ni à l'art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, ni à l'art. 78 du décret du 20 juillet 1972, et clause non abusive dès lors qu'elle ne confère aucun caractère exclusif au mandat, qui est limité dans le temps, et qu'elle ne crée aucun déséquilibre entre les droits et obligations des parties), sur appel de TGI Versailles (2^e ch.), 18 mars 2003 : RG n° 02/01391 ; Cerclab n° 1696 (problème non examiné) - CA Grenoble (1^re ch. civ.), 13 novembre 2000 : RG n° 99/00770 ; arrêt n° 837 ; Cerclab n° 3115 ; Juris-Data n° 135588 (mandat non exclusif ; obligation exigible dans les 24 mois de la fin du mandat, la durée n’étant pas discutée ; clause ayant pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail), confirmant TI Grenoble, 17 décembre 1998 : RG n° 11-97-003302 ; Cerclab n° 3190 - CA Montpellier (4^e ch. civ.), 23 février 2023 : RG n° 20/01424 ; Cerclab n° 10094 (la clause pénale du mandat de vente n'est pas nulle car non abusive, dès lors que rien n'empêche le propriétaire de vendre son bien dans le délai du mandat de gestion à un acquéreur non présenté par le mandataire), sur appel de TGI Béziers, 24 février 2020 : RG n° 18/02565 ; Dnd.

La clause imposant au mandant le paiement d’une indemnité égale à la rémunération du mandataire lorsqu’il n’a pas informé ce dernier de la vente réalisée sans son concours est une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge dans les conditions prévues par l'ancien art. 1152 C. civ. [1231-5 nouveau] ; il ne peut donc être retenu qu'il s'agirait d'une clause abusive au sens des dispositions de l'ancien art. R. 132-2 C. consom. [212-2-3°], en ce qu'elle imposerait automatiquement au non-professionnel qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné. CA Riom (3^e ch.), 25 mars 2015 : RG n° 12/02228 ; Cerclab n° 5133 (mandat de vente sans exclusivité conclu avec une Sarl gérant un fonds de commerce d’hôtel et sa gérante propriétaire des murs ; arrêt réduisant la clause de 27.200 euros à… 5.000 euros), sur appel de TGI Cusset, 10 septembre 2012 : RG n° 11/01212 ; Dnd. § Rappr. dans le même esprit, mais apparemment à titre d’argument complémentaire : CA Metz (3^e ch. - TI), 22 septembre 2022 : RG n° 21/00793 ; arrêt n° 22/00319 ; Cerclab n° 9832 (mandat de vente d’une maison individuelle, le caractère exclusif ou pas n’étant pas mentionné ; ne crée pas de déséquilibre significatif la clause qui stipule que le mandant s'interdit dans les douze mois suivant l'expiration du mandat, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine de devoir verser une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire, dès lors qu’elle limite raisonnablement, au regard de la durée du mandat, la durée de l'interdiction, conformément à la recommandation n° 2003/02, et qu’elle se justifie pleinement par le risque de fraude au détriment de l'agence immobilière ; arrêt observant « en outre que si le montant de l'indemnité due par le mandant en cas de non-respect est susceptible de réduction par application de l'article 1231-5 du code civil, cette clause ne peut être qualifiée de clause abusive au sens des articles 1171 du code civil et L. 212-1 du code de la consommation » ; N.B. l’arrêt retient aussi la responsabilité extracontractuelle du tiers acquéreur, complice de la fraude qu’il a tenté de dissimuler par l’interposition d’une société créée entre lui et sa fille), confirmant T. proxim. Saint-Avold, 11 mars 2021 : RG n° 11-20-193 ; Dnd.

V. cep. en raison de la rédaction de la clause : crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la clause pénale d’un mandat non exclusif de vente, dès lors que, rédigée en termes généraux et imprécis, elle n'apparaît ni claire, ni compréhensible pour le mandant et que combinée avec une autre disposition, cette imprécision conduit à sanctionner le refus de toute offre d'achat quelles que soient ses conditions, au mépris des dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. CA Toulouse (1^re ch. sect. 1), 14 mars 2023 : RG n° 20/03523 ; Cerclab n° 10144 (seconde clause stipulant que le mandant s'oblige, pendant la durée du mandat, « à ratifier la vente à tout acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire acceptant les prix et conditions du mandat », jugé elle aussi particulièrement imprécise puisque le mandat ne comporte, à l'exception du montant du prix du bien vendu et des honoraires du mandataire à la charge du vendeur, aucune condition relative aux éléments de l'offre d'achat, aux modalités de conclusion du compromis de vente, aux garanties ou conditions suspensives), sur appel de TJ Toulouse, 19 octobre 2020 : RG n° 18/03630 ; Dnd.

V. aussi en raison de l’indétermination de la durée de l’obligation : CA Paris (pôle 4 ch. 10), 25 mai 2023 : RG n° 19/08637 ; Cerclab n° 10353 (mandat non exclusif de vente ; caractère abusif de la clause qui stipule que le mandant « s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui », dès lors qu’aucune durée n’est indiquée au recto, l’espace laissé en blanc n’ayant pas été renseigné), sur appel de TGI Paris, 12 mars 2019 : RG n° 16/12000 ; Dnd.

* Mandats exclusifs. V. pour un mandat exclusif de vente : la clause d’un contrat de mandat exclusif de vente qui interdit au mandant « de négocier et d'acquérir sans le concours du mandataire le bien qui y est désigné, tant pendant la durée du mandat que pendant une durée de six mois suivant son terme », sauf à verser une indemnité forfaitaire d'un montant égal à celui des honoraires, n'est pas contraire aux dispositions de l'art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, en ce qu'elle n'est pas supérieure au montant des honoraires convenus et que le contrat peut être résilié par le mandant après trois mois à compter de la signature ; le préjudice subi par le mandant s'appréciant en fonction des données de chaque espèce, le caractère excessif d'une clause conforme à l'art. 78 du décret de 72 ne peut s'apprécier in abstracto ; enfin, cette clause n’est pas abusive, au regard de l’ancien art. R. 132-2-3° [212-2-3°] C. consom., dès lors, d'une part, que le mandataire qui a fourni un travail sans pouvoir percevoir d'honoraires par la faute du mandant doit pouvoir obtenir une indemnisation et, d'autre part, que le montant des dommages et intérêts prévu dans une clause pénale reste soumis à l'appréciation du juge. CA Rennes (4^e ch.), 9 juin 2016, : RG n° 13/01375 ; arrêt n° 266 ; Cerclab n° 5633 (la durée de six mois est également jugée raisonnable ; N.B. contrairement à ce qu’affirme l’arrêt, il n’est pas certain que la clause soit totalement conforme à l’art. 78 lorsqu’elle interdit au mandant de « négocier » sans le mandataire, alors que le texte ne vise que la conclusion, prétention au surplus difficile à fonder après l’expiration du mandat), confirmant TGI Nantes, 23 janvier 2013 : Dnd. § V. aussi : CA Paris (pôle 4 ch. 1), 1^er septembre 2011 : RG n° 09/13565 ; Cerclab n° 3464 (mandat exclusif de vente ; le mandant n'est pas privé du droit de vendre, mais doit seulement adresser l'acquéreur potentiel à l'agent immobilier, l'exclusivité, limitée dans le temps, ayant pour contrepartie les moyens déployés par l'agence en vue de trouver un acquéreur), sur appel de TGI Paris, 9 avril 2009 : RG n° 06/03587 ; Dnd - CA Bordeaux (1^re ch. civ.), 24 janvier 2017 : RG n° 15/06048 ; Cerclab n° 6694 (n’est pas abusive la clause d’un mandat exclusif de vente interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, pendant une durée de 19 mois après l'expiration du mandat, durée qui ne peut être qualifiée d'excessive, puisque le droit légitime du propriétaire de remettre son bien en vente après échec d'un premier compromis ne se trouve temporairement limité qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et que cette restriction est justifiée par le risque de fraude) - CA Paris (pôle 4 ch. 1), 24 novembre 2017 : RG n° 16/08267 ; Cerclab n° 7252 ; Juris-Data n° 2017-024344 (mandat exclusif ; absence de caractère abusif de la clause, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, qui est justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par ledit mandataire, à l'insu de ce dernier et à seule fins d'éluder le paiement des honoraires contractuellement dus), sur appel de TGI Paris, 11 mars 2016 : RG n° 15/04112 ; Dnd.

Dans le même sens pour un mandat exclusif d’achat : ne confèrent au contrat aucun déséquilibre manifeste et ne présentent pas de caractère abusif, dès lors qu’elles sont enfermées dans un délai raisonnable, les clauses d’un contrat de mandat d’achat exclusif d’un immeuble prévoyant qu’à la suite de la résiliation du mandat, le mandataire bénéficie pendant 15 mois d'une protection pendant laquelle le mandant s'engage à ne pas acquérir sans son intermédiaire l'un des biens figurant au mandat et sanctionnant financièrement un éventuel manquement du mandant à cette obligation. CA Rennes (4^e ch.), 3 novembre 2016 : RG n° 13/02237 ; arrêt n° 427 ; Cerclab n° 6498 (mandat de négociation exclusive pour l'achat d'un bien immobilier ; autre arg. cette protection a pour finalité d'éviter une résiliation destinée à contourner l'obligation de rémunération de l'agent immobilier ; N.B. l’arrêt refuse de réduire la clause pénale au motif qu’elle rémunère les diligences du mandataire, alors qu’en l’espèce le mandataire disposait sur le même bien d’un mandat de vente, situation que la cour ne juge pas illicite, mais qui diminue d’autant les prétendues diligiences de l’agent immobilier), sur appel de TI Lorient, 21 février 2013 : Dnd.

Rappr. pour une hypothèse particulière : une clause similaire qui ne comporte aucune sanction financière à la charge du mandant n'a pas pour effet de créer un avantage ou un déséquilibre significatif au bénéfice du professionnel. CA Rennes (4^e ch.), 1^er décembre 2011 : RG n° 09/02554 ; arrêt n° 471 ; Cerclab n° 3502 (mandat non exclusif de vente), sur appel de TGI Vannes, 3 février 2009 : Dnd.

Pour des décisions des juges du fond déclarant la clause abusive en l’absence de limitation de durée : est abusive la clause d’un mandat non exclusif de vente, contraire à la recommandation n° 03-02, dès lors que l'interdiction pour le mandant de traiter sans le concours du mandataire avec un acquéreur présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui n'a aucune limitation de durée puisqu'elle se poursuit pendant tout le cours du mandat et de ses renouvellements tacites, ceux-ci n'étant pas limités dans le temps. CA Aix-en-Provence (11^e ch. A), 19 juin 2009 : RG n° 07/15169 ; arrêt n° 2009/402 ; Cerclab n° 2616 ; Juris-Data n° 2009-007312, sur appel de TI Martigues 24 juillet 2007 : RG n° 11-06-001430 ; jugt n° 629 ; Cerclab n° 3713 (problème non examiné). § La clause octroyant au mandataire sa rémunération, après l’expiration du mandat, qui ne contient aucune indication de durée de l'interdiction faite aux mandants de vendre à un acquéreur qui leur aurait été présenté par le mandataire est à l'évidence abusive et réputée non écrite, comme contraire à la prohibition des engagements perpétuels, résultant notamment des dispositions de l'art. 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et comme créant un déséquilibre significatif en ce qu'elle perpétue les obligations du mandant sans terme au-delà de la fin du mandat, alors même que le mandataire est, lui, délié de toute obligation à l'égard de son mandant. CA Chambéry (ch. civ. 1^re sect.), 25 janvier 2022 : RG n° 19/01445 ; Cerclab n° 9381 (mandat exclusif ; durée devant être mentionné dans un blanc qui n’a pas été renseigné), confirmant de TGI Thonon-les-Bains, 17 mai 2019 : RG n° 16/01321 ; Dnd. § V. aussi : CA Metz (ch. com.), 10 novembre 2015 : RG n° 13/03233 ; arrêt n° 15/00404 ; Cerclab n° 5414 (est abusive la clause pénale d’un mandat de vente sans exclusivité d’un fonds de commerce qui, contrairement aux dispositions de la recommandation n° 03-02, ne prévoit pas de durée pour la période postérieure à la date d'expiration du mandat ; clause réputée non écrite, le reste du contrat étant maintenu), sur appel de TGI Metz, 9 juillet 2013 : Dnd - CA Paris (pôle 4 ch. 1), 16 mars 2018 : RG n° 16/14957 ; Cerclab n° 7530 (mandat exclusif ; est réputée non écrite la clause du mandat exclusif prorogeant après l’expiration du mandat la durée d’interdiction de traiter concernant les mandants, dès lors que cette clause n’est pas limitée dans le temps, contrairement à l’avertissement résultant des énonciations même du mandat, qui visent une recommandation de la commission des clauses abusives et alors qu’une telle absence de délimitation dans le temps est, manifestement, de nature à créer un déséquilibre significatif), sur appel de TGI Paris (01), 20 Juin 2016 : RG n° 15/03087.

Comp. estimant la protection contre les clauses abusives inapplicable : en l'état du droit spécial, donc nécessairement dérogatoire, résultant l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 78 de son décret d'application du 20 janvier 1972, les dispositions du code de la consommation ne trouvent pas à s'appliquer en la matière ; en effet, dès lors que la clause pénale est expressément autorisée dans son principe par ces dispositions de droit spécial, elle n'est pas susceptible de constituer une clause abusive soumise au contrôle du juge en matière de droit de la consommation ; celui-ci ne peut la déclarer non écrite, mais seulement user de son pouvoir modérateur lorsqu'elle apparaît manifestement excessive en application des dispositions de l'ancien art. 1152 C. civ. [1231-5 nouveau]. CA Montpellier (1^re ch. sect. B), 4 mai 2016 : RG n° 14/01625 ; Cerclab n° 5596, sur appel de TGI Grasse, 28 octobre 2008, sur appel CA Aix-en-Provence, 7 janvier 2010, cassé par Cass. civ. 1^re, 6 octobre 2011 : pourvoi n° 10-15661 (cassation pour dénaturation) et sur renvoi CA Montpellier du 25 octobre 2012 : RG n° 12/1754 ; Dnd.

Exécution de la clause. En présence d’une clause par laquelle le mandant, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet ou en cas d'acceptation d'une offre d'achat pendant la durée du mandat, s'engage à en informer immédiatement le mandataire, sauf à devoir payer une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue, il y a lieu de considérer que le mandant qui a obtenu une offre ferme d'achat le samedi, et en a informé le mandataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le lundi a, compte tenu des horaires d'ouverture des bureaux de postes, agi on ne peut plus « immédiatement ». Si l’argument du mandataire était suivi, selon lequel le fait que le jour de conclusion se situe un samedi « est indifférent à la solution du litige », la clause serait dans cette interprétation léonine, puisque le non-professionnel ne pourrait pas échapper à son application et devrait alors être réputée non écrite. CA Aix-en-Provence (4^e ch. A), 12 mars 2010 : RG n° 08/14037 ; arrêt n° 2010/91 ; Cerclab n° 2869 (mandat non exclusif), réformant TGI Marseille (10^e ch. civ.), 6 mai 2008 : RG n° 06/4476 ; jugt n° 283 ; Cerclab n° 3712 (absence de caractère abusif de la clause obligeant le mandant à informer le mandataire, cette clause pénale étant la contrepartie du caractère non exclusif du mandat et du droit dont dispose l'acquéreur de contracter avec d'autres acquéreurs ; rejet de l’argument tiré de l’absence de réciprocité, puisque si le mandataire n'informe pas le mandant du fait qu'il a trouvé un acquéreur, il se sanctionne lui même puisqu'à défaut de réalisation de la vente, il ne percevra pas la commission prévue).

Clause pénale. Sur la présentation de la clause pénale, V. l’alinéa 1 de l’art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précité (rédaction du 24 juin 2016) : « Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser ». § Pour une application : le défaut de tels caractères entraîne, non la nullité du mandat, mais celle de la clause ; cassation pour manque de base légale d’un arrêt ayant statué par des motifs impropres à justifier que la clause pénale aurait été mentionnée en caractères très apparents. Cass. civ. 1^re, 5 mars 2015 : pourvoi n° 14-13062 ; arrêt n° 244 : Cerclab n° 5070 ; D. 2015. 1030, note X. Henry (vente d’un fonds de commerce de pharmacie qualifié de contrat professionnel), cassant sur ce point CA Rouen (ch. civ. et com.), 12 décembre 2013 : RG n° 13/00673 ; Cerclab n° 5069 (cour ayant notamment fondé sa solution sur le fait que la clause pénale était « mentionnée dans les mêmes caractères que ceux de l’ensemble des conditions générales, et non en caractères plus réduits »), sur appel de TGI Rouen, 28 décembre 2012 : Dnd.

L’arrêt qui relève que l’indemnité compensatrice ne peut être assimilée à une rémunération déguisée puisque faisant référence à l’[ancien] art. 1152 C. civ. [1231-5 nouveau], elle peut être modérée et qu’elle n’est prévue qu’en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte que le mandataire ne pouvant en application de l’art. 6 de la loi du 2 janvier 1970 percevoir aucune rémunération avant l’accomplissement de sa mission, une telle clause ne crée pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties, a justement considéré qu’elle n’était pas abusive. Cass. civ. 1^re, 2 octobre 2007 : pourvoi n° 06-14238 ; arrêt n° 1095 ; Cerclab n° 2808, rejetant le pourvoi contre CA Grenoble (1^re ch.), 30 janvier 2006 : RG n° 03/04399 ; site CCA ; Cerclab n° 4107, sur appel de TGI Grenoble, 18 novembre 2003 : Dnd.

Comp. : est abusive une clause pénale manifestement disproportionnée, d’un montant égal au montant de la commission, par laquelle l'agence, non seulement tente indirectement de contourner l'absence de droit à commission, mais impose une clause abusive au sens de l’ancien art. R. 132-2 [212-2-3°] C. consom. CA Montpellier (1^re ch. sect. B), 15 juin 2011 : RG n° 10/02660 ; Cerclab n° 3227 (manquement reproché : l’absence d’information sur le décès d’un des mandants), sur appel de TGI Montpellier, 17 mars 2010 : RG n° 08/3047 ; Dnd.

Serait abusive et contraire à la loi Hoguet la clause pénale sanctionnant le consommateur qui aurait conclu de façon licite un compromis proposé par un concurrent de son mandataire pour ne pas avoir informé de façon complète ce dernier, sans lui causer un quelconque dommage. CA Montpellier (1^re ch. sect. B), 14 décembre 2011 : RG n° 11/00330 ; Cerclab n° 3518 (consommateur ayant omis de préciser les coordonnées de l'acquéreur et du notaire), sur appel de TI Perpignan, 19 novembre 2010 : RG n° 11-09-731 ; Dnd.