Extraits : 1/ « Le juge de l'exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d'une clause abusive. Le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure (Avis CC 2ème civile du 11 juillet 2024 n° 24-70.001). »

2/ « En l'espèce, l'offre de crédit immobilier Possiblimo acceptée par les époux X. prévoit en son article 11 une clause d'exigibilité anticipée « déchéance du terme » (pièce n° 5 pages 31 et 32) selon laquelle : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu'une lettre recommandé avec accusé de réception, dans l'un des cas suivants : (…),

Défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre, (…) ».

La clause ne précise pas de délai de préavis associé au cas concerné avant notification de la déchéance du terme. Seul le dernier cas de la liquidation judiciaire et du défaut de réponse du liquidateur à la demande de prendre parti sur la poursuite du contrat en fin de clause, fait référence à l'envoi de la lettre recommandée restée sans réponse au bout d'un mois. »

3/ « La clause dont se prévaut la banque ne prévoit ni mise en demeure préalable ni délai minimum laissé au débiteur pour rétablir la situation résultant du défaut de paiement avant notification par lettre recommandée de la déchéance du terme. La clause crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, déséquilibre de nature à aggraver soudainement et de façon insurmontable les sujétions pesant sur l'emprunteur.

La clause elle-même étant à l'origine dudit déséquilibre, le fait que le prêteur ait adressé préalablement à sa mise en œuvre une mise en demeure de régulariser la situation de défaut de paiement en laissant un délai de 30 jours pour ce faire, puis notifié la déchéance du terme plusieurs mois après en constatant la persistance à cette date d'un impayé, sans même produire à ces deux occasions un détail des mensualités concernées, est sans incidence sur le caractère abusif de la clause.

La clause incluse au contrat de prêt lui-même contenu à l'acte authentique fondant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière est abusive en application de l'article L 132-1 devenu L 212-1 du code de la consommation et doit, comme telle, être réputée non écrite en ce qu'elle prévoit qu'en cas de « Défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre, (…) », « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu'une lettre recommandé avec accusé de réception (…) ».

4/ « En l'espèce, la société Crédit Foncier de France ne pouvait pas valablement se prévaloir de la déchéance du terme du contrat de prêt immobilier au 18 mai 2017, sur le fondement de la clause d'exigibilité anticipée réputée non écrite. Le protocole d'accord conclu le 23 avril 2019 par les parties, après la mise en œuvre de la clause abusive, sur le règlement de l'intégralité du solde de la créance de prêt exigible, inclut une clause de non-novation des obligations des parties souscrites aux termes de l'acte notarié du 30 septembre 2010 y compris de la clause de résolution prévue par le contrat initial relatif audit prêt.

Ce protocole, depuis dénoncé par la société Hoist Finance AB, et la mise en œuvre, au 7 juin 2021, par le cessionnaire de la créance du Crédit Foncier de France de la clause d'exigibilité et clause résolutoire insérée audit protocole en son article 4, en cas de manquement aux engagements des débiteurs, quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure demeurée infructueuse aux débiteurs, ne sauraient faire obstacle, pour les motifs précités, à ce que la cour d'appel tire toutes les conséquences du caractère abusif de la clause de déchéance du terme du prêt n°6880764. Par ailleurs, si ce protocole prévoit à son article 6 une renonciation des débiteurs à toute instance et action en cas de parfaite et totale exécution des engagements de la société Hoist Finance AB, dès lors qu'il n'a jamais été évoqué par les parties expressément la régularité de la clause de déchéance au regard des dispositions sanctionnant les clauses abusives, il ne peut être déduit de la signature d'un tel protocole une renonciation expresse, en connaissance de cause, à se prévaloir du caractère abusif de ladite clause et une opposition explicite des débiteurs à voir sanctionner l'abus commis dans la rédaction de la clause de déchéance du terme du prêt. Il s'en déduit que le créancier poursuivant ne pouvait poursuivre le recouvrement forcé lors de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière que des seules mensualités échues au titre dudit prêt à l'exclusion du capital non échu. »

5/ « Il s'ensuit qu'au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, il était exigible des débiteurs, au titre des mensualités impayées échues, la somme de 36 004,04 euros. Le créancier poursuivant démontre ainsi être muni d'un titre exécutoire et justifie à ce titre d'une créance liquide et exigible à l'encontre des débiteurs que le juge de l'exécution peut fixer dans la limite des causes du commandement délivré. Au jour de l'audience d'orientation puis devant la cour d'appel, de nouvelles échéances mensuelles étaient devenues exigibles pour la période allant du mois de juillet 2022 jusqu'au jour de l'audience du 12 novembre 2025, dans les limites du montant réclamé au commandement et des causes des conclusions d'appelant signifiées aux parties intimées. »

6/ « En l'absence de déchéance du terme du prêt en application du contrat, le créancier poursuivant n'est pas bien fondé à réclamer le recouvrement de l'indemnité d'exigibilité anticipée prévue à l'article 12 de l'offre de crédit et représentant 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû.

Il y a lieu de fixer la créance au montant de 112 439,15 euros outre les intérêts au taux conventionnel de 4,35 % à compter du 13 novembre 2025 et jusqu'à leur complet paiement.

Dès lors que la saisie immobilière a été poursuivie après une première saisie immobilière ayant donné lieu à un protocole d'accord transactionnel n'ayant pas été respecté à son terme par le recouvrement de l'intégralité de la créance alors exigible, il ne peut être déduit de la minoration du montant de la créance recouvrable, son caractère disproportionné. »

 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

 

COUR D’APPEL DE PARIS

PÔLE 1 CHAMBRE 10

ARRÊT DU 8 JANVIER 2026

 

R.G. n° 25/06636. Arrêt n° 12 (12 pages). N° Portalis 35L7-V-B7J-CLFDQ. Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 mars 2025 - Juge de l'exécution de Bobigny - RG n° 24/02837.

 

APPELANTE :

La Société HOIST FINANCE AB (publ)

Société Anonyme de droit suédois, au capital de XXX SEK, dont le siège social se situe [Adresse 7] (Suède), immatriculée au RCS de Stockholm sous le numéro YYY, et agissant en France par le biais de sa succursale HOIST FINANCE AB (publ) sis [Adresse 2] inscrite sous le n° ZZZ au RCS de LILLE METROPOLE, prise en la personne de son représentant légal dûment domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits du CREDIT FONCIER DE FRANCE par suite d'une cession de créances en date du 09/02/2021 rapporté dans un procès-verbal de constat établi par la SCP THOMAZON BICHE, Huissiers de Justice associés à PARIS, en date du 10 Février 2021, Représentée par Maître Frédéric PUGET de la SELARL PUGET LEOPOLD - COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

 

INTIMÉS :

Madame H. X.

[Adresse 1], [Localité 4]

Monsieur O. X.

[Adresse 1], [Localité 4]

COMPTABLE DU SIP DE [Localité 5]

[Adresse 3], [Localité 5]

n'ont pas constitué avocat

 

COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Dominique GILLES, Président de chambre, Madame Violette BATY, Conseiller, Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller, qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Violette BATY dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT : - RENDUE PAR DÉFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

 

Par acte authentique du 30 septembre 2010, contenant vente et prêt avec affectation hypothécaire, la société Crédit Foncier de France a consenti un prêt immobilier à M. O. X. et Mme Y. épouse X.

Par lettres recommandées du 18 mai 2017, la société Crédit Foncier de France a notifié aux époux X. la déchéance du terme du prêt.

La société Hoist Finance AB, venant aux droits de la société Crédit Foncier de France, a fait délivrer aux époux X., le 27 juin 2022, un commandement de payer valant saisie immobilière de leur bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Seine Saint Denis), lequel a été publié le 17 août 2022.

La société Hoist Finance AB a fait assigner, le 17 octobre 2022, les époux X. devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir ordonner la vente forcée et fixer sa créance à la somme de 309 355,76 euros.

Par jugement du 11 mars 2025, le juge de l'exécution a :

- Dit que la société Hoist Finance AB, venant aux droits du Crédit Foncier de France, était irrecevable pour être prescrite en ses demandes,

- Condamné la société Hoist Finance AB, venant aux droits du Crédit Foncier de France, aux dépens.

Pour ce faire, le juge de l'exécution, après avoir rouvert les débats pour observations des parties sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, a retenu que la prescription biennale prévue à l'article L. 218-2 du code de la consommation a été interrompue par un protocole d'accord transactionnel conclu par les parties le 23 avril 2019, lequel constitue une reconnaissance de dette, mais qu'un délai de plus de deux ans s'est écoulé entre la signature de ce protocole et la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, sans être interrompu par des paiements ou acte interruptifs de prescription.

La société Hoist Finance AB, venant aux droits du Crédit Foncier de France, a formé appel de ce jugement le 8 avril 2025.

La partie appelante a été autorisée à assigner à jour fixe les parties intimées à l'audience du 12 novembre 2025, par ordonnance sur requête délivrée le 30 avril 2025.

[*]

La partie appelante a fait assigner, par actes délivrés le 18 avril 2025, les époux X. et le Trésor Public - SIP Bondy devant la cour d'appel de Paris aux fins de voir :

- Infirmer le jugement entrepris et dire la société Hoist Finance recevable et bien-fondé en ses demandes,

- Dire qu'elle est titulaire de créances liquides et exigibles et agit en vertu d'un titre exécutoire,

- Dire que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,

- Déterminer les modalités de la poursuite de la procédure et orienter en vente forcée les poursuites portant sur le bien saisi, sur la mise à prix de 150.000 euros,

- Fixer le montant de sa créance à la somme totale de 312 019,65 euros au 23 novembre 2022 outre les intérêts contractuels au taux de 4,35 % courus sur le capital de 297 521,09 euros depuis le 24 novembre 2022 jusqu'à parfait paiement,

En cas de vente forcée, fixer la date d'audience d'adjudication à une audience du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny,

- Déterminer les modalités de visite de l'immeuble et désigner à cette fins la SCP Chastanier Alleno Rabany-Layec ou tel autre huissier que le juge de l'exécution voudra bien désigner en cas d'empêchement,

- Dire qu'en cas de besoin l'huissier pourra se faire assister par la force publique et un serrurier,

- A défaut, autoriser l'huissier à pénétrer dans les lieux avec deux témoins,

- Taxer les frais et droits en frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses demandes en appel, la société Hoist Finance AB fait valoir :

L'absence de caractère abusif de la clause de déchéance du terme soulevé par les débiteurs devant le premier juge, aux articles 11 et 12 de l'offre de prêt, en relevant que la déchéance du terme est intervenue après mises en demeure de payer des époux X. du 20 décembre 2016, leur laissant un délai de 30 jours pour régulariser les impayés et en rappelant que la créance a fait l'objet d'une première fixation par jugement d'orientation du 25 mai 2018 puis d'un protocole du 23 avril 2019 aménageant une renonciation à se prévaloir de la précédente exigibilité anticipée prononcée contre paiement selon l'échéancier convenu et que l'exigibilité de la créance résulte de la mauvaise exécution de ce protocole ayant fait l'objet d'une mise en demeure au 7 juin 2021 ;

L'absence de prescription du recouvrement de la créance, après délivrance d'un premier commandement de payer du 3 juillet 2017, suivie de versements volontaires à hauteur de 8.000 euros sur le solde débiteur du prêt et 12.000 euros sur les frais de procédure de saisie immobilière au 20 septembre 2018, puis de la signature d'un protocole d'accord le 23 avril 2019, aux termes duquel les débiteurs ont accepté la cession de créance intervenue à son profit et se sont engagés à rembourser selon l'échéancier convenu la somme de 309.730,87 euros arrêtée au 21 mars 2019 outre intérêts au taux de 4,35 %, valant reconnaissance de dette. La date du dernier versement au 3 octobre 2022, confirme l'existence de versements interruptifs de prescription avant délivrance du commandement le 27 juin 2022 ;

Le protocole prévoit une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement des échéances convenues et l'exigibilité de plein droit de l'intégralité des sommes dues après l'envoi d'une mise en demeure ouvrant un délai de 15 jours pour réparer l'inexécution ; ce délai et la mise en œuvre d'une précédente saisie suivie de la conclusion d'un protocole ne permettent pas de caractériser un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au sens de l'article L. 212-1 du code de la consommation ;

Les débiteurs n'ont pas démontré le caractère excessif de l'indemnité de 7% prévue au contrat de prêt lequel ne permet pas de couvrir l'intégralité du préjudice subi faute de recouvrement de la créance cédée,

Les débiteurs n'ont pas davantage démontré leur capacité à honorer leur dette au moyen des délais de paiement sollicités devant le premier juge à hauteur de 1000 euros sur six mois, après versement de 100.000 euros après cession d'un bien à [Localité 8] et du solde avant décembre 2023 ;

L'appelant ne s'oppose pas au principe d'une vente amiable après présentation d'un mandat de vente pour un prix de 400.000 euros.

[*]

Les parties intimées n'ont pas constitué avocat.

[*]

Par message adressé par le greffe par la voie électronique, la partie constituée a été invitée par la cour d'appel de Paris à adresser par note en délibéré avant le 18 décembre 2025 midi, sur le fondement de l'article 16 du code de procédure civile, un décompte actualisé et détaillé des échéances mensuelles échues au titre du prêt liant les parties, depuis le 7 mai 2017, et un historique actualisé des versements reçus depuis le 3 octobre 2022, pour le cas où le caractère abusif de la clause d'exigibilité anticipée du prêt (article 11) serait retenu et dès lors que dans cette hypothèse, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi (avis de la Cour de cassation - 2ème chambre civile du 11 juillet 2024 - n° 24-70.001).

 

SUR CE,

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

 

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale de la créance :

Selon l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En application de l'article L 137-2 du code de la consommation, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat de prêt, devenu l'article L 218-2, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

En l'espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 27 juin 2022, aux intimés en exécution de l'acte authentique de vente contenant prêt du 30 septembre 2010.

Le premier juge a retenu à juste titre l'interruption de la prescription biennale de la créance de solde de prêt immobilier, après courrier du 18 mai 2017, dénonçant aux débiteurs, la déchéance du terme du crédit, par la signature au 23 avril 2019 d'un protocole d'accord transactionnel valant reconnaissance de la dette au sens de l'article 2240 du code civil.

Puis, il a estimé qu'après ce protocole et avant la délivrance du commandement s'était écoulé un délai de plus de deux ans sans paiement ou autre acte interruptif de prescription.

Toutefois, il ressort du décompte du 23 novembre 2022 et de l'historique des paiements depuis le 9 mai 2017 produits au débat (pièces n° 15 et 16 de l'appelant) que les intimés ont poursuivi des règlements volontaires en exécution des mensualités prévues au protocole transactionnel et après le terme de l'échéancier convenu, prorogeable de douze mois jusqu'au mois de mars 2021, puis après l'expédition du courrier adressé par la société Hoist Finance AB aux débiteurs, le 7 juin 2021, notifiant l'exigibilité de l'intégralité des sommes dues et les mettant en demeure d'avoir à payer la somme de 306 693,06 euros arrêtées à cette date outre intérêts au taux contractuel de 4,35%, faute de démarches justifiées pour le refinancement du solde de la dette exigible à la 12ème mensualité en mars 2020, sauf prorogation de douze mois pour règlement dudit solde.

Il s'ensuit que ces règlements réguliers ont successivement interrompu le cours de la prescription biennale entre le 23 avril 2019 et la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière puis l'assignation délivrée, de sorte que le créancier poursuivant n'est pas prescrit dans le recouvrement de sa créance de solde de prêt immobilier.

Il sera donc infirmé le premier jugement ayant dit que la société Hoist Finance AB, venant aux droits du Crédit Foncier de France, était irrecevable pour être prescrite en ses demandes outre condamné l'appelant aux dépens et statuant à nouveau, constaté la recevabilité desdites demandes.

 

Sur la clause d'exigibilité anticipée du prêt immobilier :

Le juge de l'exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d'une clause abusive. Le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier.

Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi.

Il tire ensuite toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi.

Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure (Avis CC 2ème civile du 11 juillet 2024 n° 24-70.001).

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l'article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation par une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l'arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu'il dégageait pour l'appréciation du caractère abusif d'une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d'apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

La clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cass. civ. 1^ère - 22 mars 2023 - pourvoi n° 21-16.044).

Enfin, la clause contractuelle stipulant l'exigibilité immédiate du prêt, en cas de défaillance de l'emprunteur, qui ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, est abusive et doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (Cass. Civ.1ère- 3 octobre 2024 ' pourvoi n° 21-25823).

En l'espèce, l'offre de crédit immobilier Possiblimo acceptée par les époux X. prévoit en son article 11 une clause d'exigibilité anticipée « déchéance du terme » (pièce n° 5 pages 31 et 32) selon laquelle :

« A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu'une lettre recommandé avec accusé de réception, dans l'un des cas suivants : (…),

Défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre, (…) ».

La clause ne précise pas de délai de préavis associé au cas concerné avant notification de la déchéance du terme. Seul le dernier cas de la liquidation judiciaire et du défaut de réponse du liquidateur à la demande de prendre parti sur la poursuite du contrat en fin de clause, fait référence à l'envoi de la lettre recommandée restée sans réponse au bout d'un mois.

Le Crédit Foncier de France a adressé aux débiteurs, par courrier recommandé du 20 décembre 2016, une mise en demeure de régulariser la situation d'impayés à hauteur de 10 524,54 euros, dans les 30 jours suivant la réception dudit courrier, sous peine d'exigibilité de la totalité de la créance en application des conditions générales du prêt.

Ce courrier sera suivi au 18 mai 2017 de la notification par lettre recommandée de la déchéance du terme du contrat de prêt par application de la clause précitée.

Si la société Hoist Finance AB fait valoir à ses écritures le défaut de caractère abusif de cette clause et en particulier le fait qu'il se prévaut de l'exigibilité des sommes restant dues non pas en exécution de cette clause mais de la clause de déchéance du terme de l'accord prévu au protocole transactionnel du 23 avril 2019, il sera observé que le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré non pas au visa dudit protocole d'accord transactionnel, dont il n'a pas été demandé de lui conférer force exécutoire, mais à celui de l'acte authentique du 30 septembre 2010 contenant prêt. En outre, le protocole transactionnel, conclu à la suite de l'exigibilité anticipée des sommes dues, n'est que la conséquence de la mise en 'uvre de la clause de déchéance prévue au contrat de prêt.

S'agissant du caractère abusif de ladite clause relevé d'office par le premier juge à l'occasion de la réouverture des débats ordonnée pour ce motif en première instance et contesté par l'appelant, il sera rappelé qu'en application de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable lors de l'acceptation de l'offre de crédit le 13 septembre 2010, devenu après le 1er octobre 2016, l'article L. 212-1 du code de la consommation :

« Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. (…)

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public ».

La clause dont se prévaut la banque ne prévoit ni mise en demeure préalable ni délai minimum laissé au débiteur pour rétablir la situation résultant du défaut de paiement avant notification par lettre recommandée de la déchéance du terme.

La clause crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, déséquilibre de nature à aggraver soudainement et de façon insurmontable les sujétions pesant sur l'emprunteur.

La clause elle-même étant à l'origine dudit déséquilibre, le fait que le prêteur ait adressé préalablement à sa mise en œuvre une mise en demeure de régulariser la situation de défaut de paiement en laissant un délai de 30 jours pour ce faire, puis notifié la déchéance du terme plusieurs mois après en constatant la persistance à cette date d'un impayé, sans même produire à ces deux occasions un détail des mensualités concernées, est sans incidence sur le caractère abusif de la clause.

La clause incluse au contrat de prêt lui-même contenu à l'acte authentique fondant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière est abusive en application de l'article L 132-1 devenu L 212-1 du code de la consommation et doit, comme telle, être réputée non écrite en ce qu'elle prévoit qu'en cas de « Défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre, (…) », « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu'une lettre recommandé avec accusé de réception (…) ».

 

Sur les conséquences du caractère abusif de la clause d'exigibilité du prêt sur la saisie immobilière :

En l'espèce, la société Crédit Foncier de France ne pouvait pas valablement se prévaloir de la déchéance du terme du contrat de prêt immobilier au 18 mai 2017, sur le fondement de la clause d'exigibilité anticipée réputée non écrite.

Le protocole d'accord conclu le 23 avril 2019 par les parties, après la mise en œuvre de la clause abusive, sur le règlement de l'intégralité du solde de la créance de prêt exigible, inclut une clause de non-novation des obligations des parties souscrites aux termes de l'acte notarié du 30 septembre 2010 y compris de la clause de résolution prévue par le contrat initial relatif audit prêt.

Ce protocole, depuis dénoncé par la société Hoist Finance AB, et la mise en œuvre, au 7 juin 2021, par le cessionnaire de la créance du Crédit Foncier de France de la clause d'exigibilité et clause résolutoire insérée audit protocole en son article 4, en cas de manquement aux engagements des débiteurs, quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure demeurée infructueuse aux débiteurs, ne sauraient faire obstacle, pour les motifs précités, à ce que la cour d'appel tire toutes les conséquences du caractère abusif de la clause de déchéance du terme du prêt n°6880764.

Par ailleurs, si ce protocole prévoit à son article 6 une renonciation des débiteurs à toute instance et action en cas de parfaite et totale exécution des engagements de la société Hoist Finance AB, dès lors qu'il n'a jamais été évoqué par les parties expressément la régularité de la clause de déchéance au regard des dispositions sanctionnant les clauses abusives, il ne peut être déduit de la signature d'un tel protocole une renonciation expresse, en connaissance de cause, à se prévaloir du caractère abusif de ladite clause et une opposition explicite des débiteurs à voir sanctionner l'abus commis dans la rédaction de la clause de déchéance du terme du prêt.

Il s'en déduit que le créancier poursuivant ne pouvait poursuivre le recouvrement forcé lors de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière que des seules mensualités échues au titre dudit prêt à l'exclusion du capital non échu.

Il ressort des termes du protocole signé par les parties que précédemment au commandement délivré le 27 juin 2022, une première procédure de saisie immobilière avait été diligentée sur le fondement d'un premier commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 3 juillet 2017, ayant donné lieu à fixation de la créance après déchéance du terme pour la somme de 320 589,50 euros et à orientation en vente forcée par jugement rendu par le juge de l'exécution d'orientation du 29 mai 2018, lequel a été suivi du constat du désistement d'instance de la société Hoist Finance AB par jugement du 25 septembre 2018, après versement de 8.000 euros par les débiteurs au titre du solde débiteur du prêt selon décompte du 20 septembre 2018 et de la somme de 12.000 euros sur les frais de saisie immobilière.

Il est en outre versé au débat l'acte authentique contenant prêt et incluant l'échéancier des amortissements, le décompte des sommes dues au 21 mars 2019 puis 23 novembre 2022, distinguant le solde des échéances exigibles (9 232,41 euros) et le capital restant dû au 6 mai 2017 (297 521,09 euros) et un historique des versements effectués par les débiteurs depuis le 7 mai 2017 jusqu'au 3 octobre 2022. Il a en outre été communiqué par note en délibéré un décompte des mensualités dues pour la période allant de mai 2017 au 8 décembre 2025 (114 707,05 euros) et des règlements effectués sur la même période, ne faisant pas apparaître de nouveaux règlements après le 3 octobre 2022.

Il en résulte que les mensualités échues au 27 juin 2022, date du commandement, s'élevaient à un montant total de 115 755,05 euros :

Echéances impayées au 6 mai 2017 : 9 232,41 euros,

Mensualités échues du mois de mai 2017 au mois de juin 2022 inclus :

Echéances : 1 528,94 euros x 62 mois : 94 794,28 euros,

Assurances : 170,33 euros x 62 mois : 10 560,46 euros,

Intérêts : 1 167,90 euros,

Total : 106 522,64 euros.

Des versements ont été effectués pour la période allant du 7 mai 2017 au 2 juin 2022 à hauteur de 79 751,01 euros, hors versement de 800 euros versés le 1er juillet 2022 dans les huit jours suivant le commandement de payer et trois versements ultérieurs de 800 euros chacun, entre le 1er août et le 3 octobre 2022.

Il s'ensuit qu'au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, il était exigible des débiteurs, au titre des mensualités impayées échues, la somme de 36 004,04 euros.

Le créancier poursuivant démontre ainsi être muni d'un titre exécutoire et justifie à ce titre d'une créance liquide et exigible à l'encontre des débiteurs que le juge de l'exécution peut fixer dans la limite des causes du commandement délivré.

Au jour de l'audience d'orientation puis devant la cour d'appel, de nouvelles échéances mensuelles étaient devenues exigibles pour la période allant du mois de juillet 2022 jusqu'au jour de l'audience du 12 novembre 2025, dans les limites du montant réclamé au commandement et des causes des conclusions d'appelant signifiées aux parties intimées.

Le créancier poursuivant est donc légitime à voir fixer, dans les limites de la demande dont est saisie la cour d'appel et dans les termes des conclusions signifiées, sa créance liquide et exigible, au titre des mensualités impayées au jour de la date de l'audience du 12 novembre 2025, soit 112 439,15 euros :

total des mensualités exigibles: 195 390,16 euros

total exigible au jour du commandement : 115 755,05 euros,

juillet au 12 novembre 2025 inclus : 79 635,11 euros,

échéances : 1 528,94 euros x 41 mois : 62 686,54 euros

assurances : 6 472,54 euros,

intérêts : 9 995,04 euros,

Total : 79635,11 euros

Versements : - 82 951,01 euros

- 79 751,01 euros au 2 juin 2022,

Versement du 1er juillet 2022 au 3 octobre 2022 : - 3 200 euros.

En l'absence de déchéance du terme du prêt en application du contrat, le créancier poursuivant n'est pas bien fondé à réclamer le recouvrement de l'indemnité d'exigibilité anticipée prévue à l'article 12 de l'offre de crédit et représentant 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû.

Il y a lieu de fixer la créance au montant de 112 439,15 euros outre les intérêts au taux conventionnel de 4,35 % à compter du 13 novembre 2025 et jusqu'à leur complet paiement.

Dès lors que la saisie immobilière a été poursuivie après une première saisie immobilière ayant donné lieu à un protocole d'accord transactionnel n'ayant pas été respecté à son terme par le recouvrement de l'intégralité de la créance alors exigible, il ne peut être déduit de la minoration du montant de la créance recouvrable, son caractère disproportionné.

 

Sur l'orientation de la procédure de saisie immobilière :

L'article L.311-6 du même code dispose que « sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession ».

Les pièces du dossier attestent de la propriété des débiteurs sur le bien immobilier saisi.

Il apparaît ainsi que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies.

Il s'ensuit que la procédure de saisie immobilière est régulière.

Par ailleurs, les intimés n'ont pas constitué avocat en cause d'appel afin de soutenir une demande de vente amiable. Il n'est donc produit aucun mandat de vente ni évaluation du bien saisi à cette fin.

Il convient donc d'ordonner la vente forcée de l'immeuble saisi et de renvoyer l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny qui fixera la date de l'audience d'adjudication dans un délai entre deux et quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt en application de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution. Le juge de l'exécution statuera également le cas échéant sur les modalités de visite de l'immeuble et l'aménagement de la publicité, par ordonnance à la demande du créancier poursuivant.

 

Sur les autres demandes :

Les époux X., parties perdantes, seront condamnés aux dépens d'appel, tandis que les dépens de première instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d'adjudication.

L'équité justifie que chaque partie garde la charge de ses frais irrépétibles.

 

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement rendu le 11 mars 2025 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la société Hoist Finance AB venant aux droits du Crédit Foncier de France en ses demandes ;

Répute non écrite comme abusive la clause d'exigibilité anticipée et déchéance du terme prévue à l'article 11 du contrat de prêt contenu à l'acte authentique du 30 septembre 2010, en ce qu'elle prévoit qu'en cas de « Défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu'au titre de l'un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre, (') », « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu'une lettre recommandé avec accusé de réception(') » ;

Constate que la société Hoist Finance AB, venant aux droits du Crédit Foncier de France agit sur le fondement d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l'encontre de M. O. X. et Mme Y. épouse X.,

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,

Fixe le montant de la créance du poursuivant à la somme de 112 439,15 euros arrêtée au 12 novembre 2025, outre intérêts au taux conventionnel de 4,35 % à compter du 13 novembre 2025 et jusqu'à leur complet paiement,

Ordonne la vente forcée du bien immeuble désigné au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 juin 2022, appartenant à M. O. X. et Mme Y. épouse X., sur la mise à prix fixée par le cahier des conditions de vente,

Renvoie l'affaire et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny qui fixera la date et l'heure de l'audience d'adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt en application de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution,

Désigne la SCP Chastanier Alleno Rabany-Layec, commissaires de justice, pour procéder à la visite des biens et droits immobiliers saisis,

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister, si besoin est, de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique,

Condamne M. O. X. et Mme Y. épouse X. aux dépens d'appel,

Dit que les dépens de première instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Rejette toute autre demande.

Le greffier,                                                    Le Président,